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1、1-,凤凰新城商业地块项目可行性研究报告,二零一零年九月,2-,前 言,本公司十分荣幸获邀请参与“凤凰新城商业地块”（以下简称本项目）之全案策划工作，相信凭借多年进行房地产项目代理工作积累之经验，本策划报告提供之内容必将有效推动本项目的成功发展。针对本项目现状，将以市场为指导和依据，通过系统的分析与研究，建立适合本项目开发、运作之最佳方案，为本项目之商业物业未来良好经营提供切合实际、行之有效的建议和措施。本部分报告（市场调研报告）的主要目的是利用详细、深入、客观、准确的市场调研，了解项目周边市场环境、掌握与本项目相关的市场信息，并通过分析、研究得出有效的结论，以此确定本项目商业物业的发展可行性
2、，为项目市场定位和产品定位提供充分的支持和依据。,可行性报告目录,4-,1.1 房地产政策解读,房地产新政剑指房地产住宅市场，为商业地产发展提供有利契机。,2010年4月30日，北京市实施细则出台，史上最严厉调控政策出台。,5-,就目前形势而言，一系列主要针对住宅市场的调控政策并未涉及商业地产，使得投资商业地产的门槛与投资二套住房的门槛基本一样；更为重要的是，商业地产无论是从投资回报率还是升值空间来看，都明显优于住宅。一系列相关楼市调控政策的影响使住宅市场受到了很大冲击，而商业地产却乘楼市调控之机走出了独立行情，成为新政的最大受益者。目前商业地产的回报率明显高于住宅，同时相对稳妥的房地产仍是多
3、数投资者的首选，在住宅市场出现不确定后，商业地产将会是很多投资者的新投资渠道，因此，众多投资资金流向商业地产这也是符合目前的市场动向的。,1.1 房地产政策解读,6-,唐山市2009年GDP达到3781亿元，位于全国第19名。唐山GDP在京津冀城市圈中仅次于京津位居第三，高于河北省省会石家庄，居省内第一，且增速较快。增长率较稳定，近五年GDP平均增速为14.5%（全国GDP增速：9.0%）。,1.2 唐山宏观经济形势平稳走强,7-,从04年开始，唐山的人均GDP增长速度每年都保持在13%以上，受经济危机及产业结构优化影响，09 年增速略有下滑，但也达到11%以上。按照09年人民币对美元汇率，唐
4、山人均GDP 7427 美元。,1.3 唐山人均GDP发展增长速度,8-,1.4 唐山现阶段房地产市场发展趋势,9-,房地产处于高速发展阶段，房地产需求特点以改善需求为主，包括刚性需求和改善性需求，人们对住宅的品质有较高的要求。按照09年人民币对美元汇率，唐山人均GDP 7427 美元。唐山近五年GDP平均增速为14.5%（全国GDP增速：9.0%）。,1.4 唐山现阶段房地产市场发展趋势,10-,唐山全社会固定资产投资在2008年达到1361.32亿元，比2007年增长31.3%，投资规模大幅放量。近五年固定资产投资平稳增长，平均增速为33.4%。,1.5 唐山近几年固定资产投资发展趋势,1
5、1-,2009年唐山的社会消费品零售总额达959亿元。.唐山近年来社会消费品零售总额呈现较快的增长趋势（近五年唐山平均增速18.5%，天津平均增速16.8%），商业发展比较迅速。居民消费结构升级明显，以汽车、金银珠宝、住宅、通讯、餐饮为主的消费热点已经形成，目前唐山市私家车保有量52.87万辆，其中进口车已经超过1.2万辆。,1.6 唐山近几年社会消费品销售额发展趋势,12-,通过以上分析可以看到，自2003年以来，唐山经济自2003年以来一直呈稳定、快速的趋势发展，唐山GDP和人均GDP持续增长，产业比例结构不断优化。随着唐山北京天津之间经济联系的不断加强，唐山作为环渤海经济圈门户城市的地位
6、愈加明显。唐山是环渤海经济圈内的重要城市，在资源的带动下城市经济保持快速增长，以第二产业为主导，第三产业得到较快的发展作为京津唐城市群的重要发展支点，唐山双核发展的动力及大规模的新城建设带动下，未来城市综合实力将快速提升。随着唐山城市经济迅速增长，表现出较强的投资能力和投资特征的升级，各种地产型投资产品成为唐山新投资方向。由此可以看出，唐山市正处于城市新的全面发展阶段，快速增长的投资性消费及投资升级为商务发展及地产性投资提供了较大的提升空间。,1.7 宏观市场分析总结,可行性报告目录,14-,2.1 项目地理位置,本项目地块位于凤凰新城核心区域，距离市中心约有5公里车程，距离火车站约6公里，交
7、通便利。项目周边有38、56、30、77、99路等公交车通过本项目区域。,15-,2.2 区域概况,项目地块一：大理路和翔云道交汇处西南角；,项目地块二：兴源道学和院路交汇处东100米；,本地块区域主要以凤凰新城为主，面积23平方公里，目前常驻人口5万人，计划居住人口40万人。项目周边已入住小区有天元骏景、瑞德花园、凤凰园，在售项目有：鹭港、唐城壹零壹、万科凤凰新城项目、文苑凤凰城场、天元国际公寓、梧桐大道等，周边住宅体量较大，品质高档，且拥有丰富的商业配套。项目周边拥有唐山一中、规划高端小学、唐山外国语学校等人文资源，北面香格里拉五星级酒店正在建设当中，此外，本区域还有青少年宫、科技馆、图书
8、馆、工人文化宫等配套设施。,16-,唐山市商业发展由来已久，唐山最早的商业中心为路南的小山，是当时整个唐山市的物流集散地，也是当时的市中心。1976年唐山大地震之后，在政府的规划下商业中心西移到以百货大楼为主的新城市中心即商业中心，并延续至今。2000年以前，唐山商业分布一直以百货大楼为主要商业中心，小山演变成商业副中心，定位中低端。此阶段商业分布呈单一趋势，唐百的垄断性尤为明显。2000年以后，八方购物作为唐百商圈的衍生商圈，辐射唐山西部地区，定位中高端。2006年以后，远洋城的崛起逐渐形成了唐山北部的商业中心，至此唐山商业中心由单一化逐渐向多元化发展，形成了以新华道百货大楼、三利为首的城市
9、商业中心，以八方购物广场、凤凰购物为首的北新道商圈，以远洋城、人民购物为首的唐山北部商圈。以小山老商业区为首的老路南商圈。,2.3 唐山市商圈分析,17-,2.3 唐山市商圈分析,18-,此次调研主要以“商业三公里辐射圈”为目标区域进行调研。本项目周边三公里内商业主要为翔云道与兴源道之间的大里路底商，大里路与学院路之间的兴源道底商。两条商业街底商总面积为6万平米，商业类型为社区底商。建成时间为08年，层高3.5米，面积区间为70-300平米，空置率在5%左右。大里路地段商业氛围比较成熟，兴源道次之，并且空置率较高。大里路社区底商一般为两层，一般进深16米，面宽为5-8米。租金为3-5元/平米/
10、天。兴源道社区底商一般为一层，一般进深12米，面宽为5-6米。租金为3-4元/平米/天。,2.4 本项目地块周边商业研究,19-,调研区域范围内业态配比如下：,2.4 本项目地块周边商业研究,20-,2.4 本项目地块周边商业研究,21-,2.5 项目周边在售物业介绍,根据本项目周边情况，我们选取了四个具有代表性的项目进行调研分析。,22-,2.5.1 唐城壹零壹,唐城壹零壹位于凤凰新城核心区域，友谊路以东，翔云道以北，西邻唐山一中，北临香格里拉五星级酒店。项目占地307692平方米，总建面732685平方米，容积率2.38，绿化率达50%，产品类型有高层、别墅、花园洋房、沿街底商等。由深圳恒
11、荣房地产开发公司开发建设。项目景观由美国贝尔高林景观设计公司，结合社区内超大楼间距和坡地高差创造了多层次、多组团的园林景观体系，近万平米的水系，叠瀑、溪水、湖面交相辉映，荡漾其中。,23-,项目高层户型区间为90-280平米，别墅为280-600平米。户型较大。目前该项目没有定价。该项目目标客群为唐山本地及周边县区的高端人群，目前去化率为20%左右。该楼盘产品特点是，超大的绿化率和优美的水系景观，台地花园，高层有超大面积的中空大堂。户型特点是超大平层，电梯直接入户。项目卖点为：地处凤凰新城核心区域，升值潜力巨大，毗邻唐山一中，人文资源丰富。大景观、大面积、高绿化率的景观豪宅。,2.5.1 唐城
12、壹零壹,24-,2.5.2 梧桐大道,梧桐大道位于凤凰新城核心区域，友谊路以东，朝阳道以北，南面紧邻香格里拉五星级酒店。该项目定位高端，是唐山第一个比较成熟的高端项目。项目占地187800平方米，建筑面积491100平方米，容积率为2.产品类型为高层住宅和花园洋房，由本地知名开发商中冶置业房地产开发有限公司开发，项目均价在8500元/平米左右，分为五期开发，目前项目去化率达到80%。户型面积在130-170平米之间，层高3-3.3米，户型较大。户型设计优越，采用别墅户型设计原理，实现明厨明卫，大面宽、短进深、多阳台等布局，极大的增加了采光效果。,25-,该项目园林为人工景观园林，在设计充分发挥
13、了实土绿化的优势，创造出适合本地环境的一套自然生态系统，由全人工景观，到最自然的风景。12000平米的中心用地为中央雕塑花园，各种源于自然的艺术雕塑小品分布。该项目产品特点为，高品质居住设施，如：low-E玻璃，户式中央空调+新风+加湿”系统，地板采暖系统，智能化安防系统等。项目卖点为：地处凤凰新城核心区域，升值潜力巨大，优质科技豪宅，高度的居住舒适感，精致园林，户型设计卓越等。,2.5.2 梧桐大道,26-,2.5.3 新天地鹭港,项目位于兴源道以北、友谊路西侧，占地面积57.28万平米，建筑面积130万平，容积率为2，北临唐山一中，南面市政配套完善，并拥有自成体系的商业配套。项目由唐山唯一
14、一家具有房地产开发一级资质的开发商，唐山新天地房地产开发有限公司开发，项目体量庞大，产品类型为，高层住宅、别墅、花园洋房和商业。分三期开发完成。该项目以“开放式街区”为规划设计理念，以开放、交流、邻里、和谐为主线，重点强调居住功能的完善性，力求把项目打造成一个集住宅、商业、办公、医疗、教育等为一体体的综合性社区。项目户型面积区间为40-180平米，户型配比较为齐全，并且部分配有精装修，在唐山比较少有。目前销售均价为7000元/平米左右，社区商业销售均价为12000-19000元/平米，销售去化率已达到90%。,27-,2.5.3 新天地鹭港,园林景观设计由庭院园林、景观步行道、中心公园，点、线
15、、面构成的立体化园林景观体系，四季有景，移步移景。通过恰当处理园林中建筑与景观的空间关系，使庭院景观与街区道路相互渗透、自然融合，从家庭到院落、从院落到景观步行道、从景观步行道到中心公园，层层过渡，创造出人与人、人与自然的最佳交流氛围，突出园林景观的功能性、实用性和可参与性。产品特点为，百万平米建筑规划，户型面积配比齐全，物业和社区规划较为成熟，且部分产品采用精装修设计。项目卖点分析：位于凤凰新城区域，地理位置优越，本地品牌开发商开发。超大规模大盘，物业及规划成熟，北临唐山一中，人文资源丰厚。部分产品采用唐山少有的精装修交房。,28-,2.5.4 荣泰尚都,该项目位于朝阳道与学院路交汇处西南角
16、，占地面积5.8万平米，建筑面积14.4万平米，容积率为2。项目由唐山邦泰达房地产开发有限公司分二期开发，产品类型为高层、花园洋房、小高层和临街底商。户型区间为56-150平米，户型配比齐全，面积偏小，住宅销售均价为7000-8000元/平米，底商面积为12000-18000元/平米。总户数1156套，目前剩余200套。项目绿化率为35%，景观设计为中央景观大道，项目较小。项目产品特点，板楼结构，户型较小，总价低。项目卖点分析：处于凤凰新城核心位置，升值潜力较大，原机场地块，地质坚固。户型较小，总价较低，购房门槛低。,29-,2.5.5 周边在售项目总结：,30-,2.6 竞品项目研究,项目位
17、于路北友谊路与裕华道交叉口东北侧，凤凰新城核心位置，地理位置优越，占地面积5456平方米，建筑面积18287平方米，容积率为2，由唐山天宝澳鑫隆房地产开发有限公司开发建设，产品类型为底商+写字楼。目前商业售价为：28600元/平米，写字楼为8800元/平米。其中商业为1-3层，一层层高4.5米，二层层高4.2米，三层层高4.5米，共12套，每套商业各占三层，面积区间为228-1169平米。目前已经去化4套。写字楼部分为4-9层，每层层高3.6米，共74套，面积区间为40-120平米，目前已去化40余套。客群多数为唐山市区的投资客户，另有部分梧桐大道的业主。从本项目可以看出，在此区域内写字楼加底
18、商的形式能够被市场认可。,隆泰商务中心,31-,2.6 竞品项目研究,项目位于路北兴源道与大里路交叉口东北角，占地面积13186平米，建筑面积20000平米，容积率为1.2，总户数160，产品类型为酒店式精装公寓，商业立项。由唐山天元房地产开发有限公司开发建设。2008年12月竣工。项目配套设施为地下两层近六千平米恒温泳池，周边以恒温泳池为设计中心，配以水疗、健身房等，但迄今为止尚未启用。项目已建成入住，均价13000元/平米，最低价10000元/平米。户型区间为40-80平米，内部豪华精装，目前去化率为30%。产品特点为，酒店式精装公寓，内部奢华装修，完善的配套设施，商业立项，企业租住可以办
19、理工商营业执照。,天元国际公寓,32-,2.6 竞品项目研究,竞品项目总结1：通过对两个竞品项目的调研分析发现，本项目商业地块的产品分为两类，一类是以隆泰商务中心为代表的写字楼产品，一类为以天元国际公寓为代表的商改住形式的酒店式精装公寓。通过分析我们发现，在此区域内，写字楼项目去化率较快，说明写字楼产品容易被此区域市场接受，而天元国际公寓项目自2008年底建成使用至今，销售去化率仅为30%，分析其原因为：商业立项而作为住宅使用的商改住项目在市场是存在较大抗性，不被本地消费者所接受。该项目虽然品质较高，但其定价较高，脱离市场实际，使项目在销售上存在较大的阻力。,33-,2.6 竞品项目研究,竞品
20、项目总结2：通过走访调研我们得知，唐山市场上商业立项住宅性质的产品在市场上存在较大抗性，说明此类型产品不能被本地购房者及投资客群所接受，本地的房地产投资客群比较传统保守，底商和写字楼目前是唐山商业投资的主流产品类型。如大陆房地产开发的SOHO阳光项目为商业立项，产权40年，在2009年初刚上市时，主推的产品调性是纯SOHO式，办公+居住的精装公寓，但由于本地客群对土地年限有所顾忌，所以导致产品不被市场接受，销售惨淡。2009年下半年，SOHO阳光改变产品调性，产品性质为写字楼，主打低投资、高回报、灵动办公空间等才使产品被市场接受，在半年多的时间里一期全部售磬。因此，我们建议，地块一项目应首先考
21、虑写字楼+底商的产品形式，公寓作为备选方案。地块二项目建议作沿街底商。,可行性报告目录,35-,SWOT矩阵表,3.1 项目SWOT分析,进行项目优势、机会分析（Strength and opportunity），目的在于策划前期充分认识到项目的优势并且有效的利用，使项目独一无二的优势得以最大限度的体现，并把优势穿插到项目整体策划和营销中。而进行项目自身的不足（Weakness）和将要面临的竞争和威胁（Threat）的分析，主要目的在于改进、减少和弱化项目的缺陷，使项目素质得到本质的提升，市场竞争力得以增强。下面将以市场调研报告和项目分析为依据，对本项目的优势、劣势、机会以及威胁进行逐一分析，
22、并加以优势与机会组合分析、劣势与威胁组合分析。,36-,3.2 项目自身技术指标分析,3.2.1 项目地块一：翔云道和大理路交汇处西南角（以下简称翔云道项目）,地块占地：8.8亩*667平米=占地面积约：5869平米；地幅尺寸：沿翔云道宽为80米，沿大里路长为70米；容积率：6 预估总建筑面积为：35200平米用地性质：纯商业用地 以规划经验沿市政道路退红线15米、沿小区道路退5米为规划标准计算，项目总平面图首层规划面积为：（80-15-5）*（70-15-5）=3000平米,37-,3.2 项目自身技术指标分析,观点：初步建议地下一、二层做为停车场使用，整体地块满铺；地上一、二层做为商业中心
23、使用，建议减小进深便于销售；三层以上做为写字楼或公寓使用，标准层面积建议控制在600平米为宜；以下为规划适宜方案：,38-,3.2 项目自身技术指标分析,经推导，为保证1-2层商业的成活率和可销售性，建议本项目商业部分做成临祥云道和大里路临街商业，提升项目街区概念商业部分标准层面积计算方法为：（80-15-5）+（70-15-5）*20=2200平米或（80-15-5）+（70-15-5）*25=2750平米商业部分总建筑面积控制在44005500平米之间较为合适；控制在商铺建议面宽控制在4.2-8.4米范围内，进深控制在20-25米范围内。由此得出，商铺单铺单层面积范围应在84-210平米内
24、，商铺1-2层连卖情况下，单铺面积范围应在168-420平米内；预计可以分割8-26个商铺；经推导，为保证3-顶层写字楼或公寓（以下简称商务部分）的客户实用性，提高销售去化速度，建议本项目商务部分做成小进深，进深控制在12-20米左右，户型面积区间控制在60-180平米范围内，如规划为写字楼用途户型面积可设置为60-整层；商务部分标准层面积计算方法为：（80-15-5）+（70-15-5）*12=1320平米或（80-15-5）+（70-15-5）*16=1760平米,39-,方案一：商业部分单层面积为2200平米，层高控制在5.5米；商务部分单层面积为1320平米时，层高控制在3.3米；由以
25、上数据推导：（35200-2200-2200）/1320=23项目整体楼层数为：25层预计本项目需设置一个避难层项目整体高度为：90米方案二：商业部分单层面积2750平米，层高控制在5.5米；商务部分单层面积为1760平米时，层高控制在3.3米；由以上数据推导：（35200-2750-2750）/1760=17项目整体楼层数为：20层预计本项目需设置一个避难层项目整体高度为：70米,3.2 项目自身技术指标分析,40-,3.2 项目自身技术指标分析,3.2.2 项目地块二：兴源道和学院路交汇处东侧50米路北（以下简称兴源道项目）,地块占地：3亩*667平米=占地面积约：2000平米；地幅尺寸：
26、沿兴源道宽为66米，进深为35米；容积率：1.8 预估总建筑面积为：3600平米用地性质：纯商业用地 以规划经验沿市政道路退红线8米、沿小区道路退5米为规划标准计算，项目总平面图首层规划面积为：（66-5-5）*（35-8-5）=1232平米项目规划楼层约为：3600/12323层,41-,3.3 项目初步定位,3.3.1 翔云道项目定位方案：,42-,3.3.1 翔云道项目定位方案：,1-2层满足周边3-5公里核心商圈内客群购物、餐饮、休闲、娱乐、金融、配套服务等业态需求邻里商业中心3-20/25层为企业提供商务办公场所，满足周边高端人群商务办公需求节能、环保、高端写字楼或者为梦想进入凤凰新
27、城区域置业的首次置业人群或投资客群提供低总价高性价比的公寓产品。,43-,3.3.2 兴源道项目定位方案：,服务区域人群，以餐饮、娱乐、社区服务为主题的商业街好运街,1-2层商业街满足区域核心客群餐饮、购物、社区配套服务需求，3层满足核心客群休闲、娱乐需求区域级商业街。,项目定价推导原则本次大里路地块项目定价推导原则采用市场比较法进行推导，根据项目外部因素（包括：地段、交通、景观、商业氛围）和项目内部因素（包括：规模、产品、配套、定位、现房销售）两个部分同市场上在售竞品项目的内外部因素和价格进行比较，用分值的形式表现项目的综合实力，再通过一系列的加权平均和修正系数的计算，取竞品项目修正价格的平
28、均值，得到本项目商业、写字楼、公寓的市场均价。,3.4 项目初步定价方案,通过以上公式计算得出，底商市场初步定价为：22062元/平米,3.4.1 底商价格推导,通过以上公式计算得出，写字楼市场市场初步定价为：8502元/平米,3.4.2 写字楼价格推导,3.4.3 公寓价格推导,通过以上公式计算得出，本项目公寓的市场均价为：8102元/平米,可行性报告目录,4.1项目经济效益初步测算,项目各项总投资开发成本的计算，是充分结合了本地块开发状况以及开发商的经营能力，土地成本按本地块目前的市场价格进行测算，其它分项成本：建安工程造价、前期费用、红线内外市政配套设施工程费用和期间费用的投入，按实际工
29、程量统计和计算，并且已考虑建筑成本的上升对本项目成本的影响。,根据近期项目周边区域地块成交情况以及未来市场走势，初步预测本项目土地成本约为750元/平米。,4.2项目投资成本说明,翔云道项目成本测算方案一,翔云道项目方案一总投资20,563.8万元，单位成本5842元/平米。,翔云道项目方案二总投资20,408.7万元，单位成本5798元/平米。,4.2项目投资成本说明,翔云道项目成本测算方案二,4.3兴源道项目成本测算,兴源道项目总投资1,992.6万元，单位成本5535元/平米。,4.4项目投资计划,翔云道项目方案一成本测算,按项目初步施工计划和投资预算，项目总投资合计约20,564万元，
30、在未来的资金使用安排上，预计2010年投资3,155万元，2011年投资12,624万元，2012年完成全部投资。,资金投入计划示意图,翔云道项目方案二成本测算,按项目初步施工计划和投资预算，项目总投资合计约20,409万元，在未来的资金使用安排上，预计2010年投资3,159万元，2011年投资12,467万元，2012年完成全部投资,资金投入计划示意图,4.4项目投资计划,4.5兴源道项目成本测算,按项目初步施工计划和投资预算，项目总投资合计约1,992.6万元，在未来的资金使用安排上，预计2010年投资403.6万元，2011年投资1265万元，2012年完成全部投资,资金投入计划示意图
31、,4.6项目开发价值,翔云道项目方案一开发价值,1-2层满足周边3-5公里核心商圈内客群购物、餐饮、休闲、娱乐、金融、配套服务等业态需求邻里商业中心，结合周边市场价格预估为22062元/平米。3-25层为精品公寓，为梦想进入凤凰新城区域置业的首次置业人群或投资客群提供低总价高性价比的公寓产品，销售单价约在8102元/平米。项目商业及公寓产品均可以对外销售，因此销售收入总计约34,661万元。,现金回流计划示意图,翔云道项目方案二开发价值,1-2层满足周边3-5公里核心商圈内客群购物、餐饮、休闲、娱乐、金融、配套服务等业态需求邻里商业中心，结合周边市场价格预估为22062元/平米。3-20层为商
32、务办公空间，满足周边高端人群商务办公需求节能、环保、高端写字楼，销售单价约在8502元/平米。项目商业及写字楼产品均可以对外销售，因此销售收入总计约37,385万元。,现金回流计划示意图,4.6项目开发价值,4.7兴源道项目开发价值,1-2层商业街满足区域核心客群餐饮、购物、社区配套服务需求，3层满足核心客群休闲、娱乐需求区域级商业街，结合周边市场价格预估为14000元/平米。项目商业均可以对外销售，因此销售收入总计约5,040万元。,现金回流计划示意图,4.8税务分析,翔云道项目方案一税务分析,项目税务缴纳采取保守测算方式，按国家法定税率计算本项目相关税费总额为6674万元，其中：项目销售有
33、关税费合计：4199万元；所得税：2475万元。,翔云道项目方案二税务分析,项目税务缴纳采取保守测算方式，按国家法定税率计算本项目相关税费总额为8158万元，其中：项目销售有关税费合计：5219万元；所得税：2939万元,4.8税务分析,4.9兴源道项目税务分析,项目税务缴纳采取保守测算方式，按国家法定税率计算本项目相关税费总额为1616万元，其中：项目销售有关税费合计：1138万元；所得税：478万元。,5.0经济效益分析,翔云道项目方案一经济效益分析,综合上述，得出本项目开发的静态投资成本（不包含财务成本）为：20,564万元，地上建筑面积单位造价5842元/平米。项目销售收入34,661
34、万元，净利润7,425万元。,5.1翔云道项目方案一经济效益分析,静态投资回收期：此项计算，没有考虑到银行贷款的利息，也没有考虑到自有资金的利息回收。本项目静态投资回收期：1.75年（即2012年上半年收回投资。,5.2翔云道项目方案二经济效益分析,综合上述，得出本项目开发的静态投资成本（不包含财务成本）为：20,409万元，地上建筑面积单位造价5798元/平米。项目销售收入37,385万元，净利润8,818万元。,5.3翔云道项目方案二经济效益分析,静态投资回收期：此项计算，没有考虑到银行贷款的利息，也没有考虑到自有资金的利息回收。本项目静态投资回收期：1.5年（即2012年上半年收回投资）
35、,按项目收益比较,方案二总投资低于方案一，但销售收入以及净利润均高于方案一，并且投资回报期也较短，因此从项目收益比较，方案二占优。,项目商业价值比较原则：本次商业价值比较通过写字楼+底商和公寓+底商两种产品类型组合方式的总回款额、去化速度进行比较，最终确定最优的产品组合方案。,5.4翔云道项目方案比较分析,按去化速度比较,目前市场上在售写字楼的去化量占到供应量的60%，在售公寓的去化量仅占到供应量的18%。结合对本地消费者的走访调研。我们得出：本地市场上的写字楼去化速度快于公寓，而且部分本地消费者对40年产权的公寓存在抵触情绪。因此，我们建议产品类型定为写字楼+底商更有利于提高项目的销售速度，
36、加快回款。,5.4翔云道项目方案比较分析,方案综述：通过方案一和方案二的比较，方案二经济利益大于方案一，从营销角度出发方案二去化速度和市场认可度高于方案一；因此建议，本项目适合写字楼+底商的产品组合形式。,5.5兴源道项目经济效益分析,综合上述，得出本项目开发的静态投资成本（不包含财务成本）为：1,992.6万元，地上建筑面积单位造价5535元/平米。项目销售收入5,040万元，净利润1,433万元。,5.6翔云道项目方案二经济效益分析,静态投资回收期：此项计算，没有考虑到银行贷款的利息，也没有考虑到自有资金的利息回收。本项目静态投资回收期：1年（即2011年下半年收回投资）,可行性报告目录,
37、项目社会经济效益分析,填补区域商业空白本次涉及的两个项目虽然体量不大，但正是本区域内所需要的商业配套产品，一定程度上填补了区域空白。商业建筑带动经济发展本项目在一定程度上起到了吸纳资金，招商兴业的租用，为区域经济发展起到了一定作用凤凰新城的地标建筑项目高度约70-100米，对区域内的景观有较大影响，成功开发该项目，使之成为与凤凰新城相得益彰的区域地标性建筑。充分解决周边人群就业按办公集中区域15平米/人的经验值计算，本案至少能够容纳200-250家企业入驻、1800人工作，同时底商部分以及兴源道项目能够提供200-300个服务业岗位，可安排中低收入家庭、下岗职工、农转非人员的就业问题提供多元化的解决方案，为创造和谐社会做出贡献,感谢聆听,
