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1、3 市场分析3.1 海珠区房地产发展状况分析海珠区有着优越的地理位置、丰富的生态，有着八纵八横、地铁密集的路网交通，整个海珠区在未来的几十年内将会成为广州市规划的中心地带。海珠城区分为“一城两片”、“西部居住、东部创业”的未来规划。随着规划的进一步实行，房地产行业将快速的发展。北部滨江路沿线，现阶段热点集中在滨江东地段中部西接宝岗大道、南至昌岗东路、东至东晓路、北达前进路西部洪德路、工业大道、江燕路沿线南部原工业大道南南洲路一带东部东晓路以东范围，包括新港路、赤岗、琶洲等地段北部：滨江路沿线，现阶段热点集中在滨江东地段海珠区北部（滨江路沿线）区域特点江景楼盘密集分布的区域核心竞争力风景优美、江
2、景资源的稀缺性及“亲水而居”的独特魅力买家情况海珠区为主，其次是天河、东山等区域；二次置业为主，年龄集中在35-50岁政策利好进一步美化海珠岛北岸沿线，将滨江路建设改造成为滨水休闲商业旅游购物带，建立沿江高尚住宅群 发展趋势滨江东豪宅一条街供应量日益减少，向东向西两个方向延伸成为该板块今后的主要发展方向品牌发展商中海地产、中信集团、合生创展明星楼盘中信君庭、金海湾、珠江帝景、中海名都、中海锦苑楼盘规模一线位置以单体的高层住宅为主，二线位置增加江景园林小区，但规模较小。价格一线位置：￥12000-18000元/(毛坯)二线位置：￥7000-8500元/(带装修)南部：原工业大道南南洲路一带海珠区
3、南部区域特点早期是大型工厂区及农田，现规划城市新中轴线经过该区域，发展前景看好核心竞争力会展经济的启动、地铁概念的落实 、区府搬迁的利好、城市南拓的发展前景买家情况除了海珠区本土居民外，还拥有大量的广州市新移民、大学城的老师等。今后随着东南部重点工程的建设，会产生新的消费群体政策利好广州“南肺”的建设、区府的搬迁、广州大道南批发园区的建设发展趋势发展成为广州新都会中心品牌发展商恒大集团、合生创展、珠江地产、时代发展明星楼盘金碧花园、逸景翠园、珠江御景湾、罗马家园、时代廊桥楼盘规模有一定的小区规模，物业以多层、小高层为主，后期供应以高层为主价格￥5500-8500元/ (带装修)东部：东晓路以东
4、范围，包括新港路、赤岗、琶洲等地段海珠区东部区域特点琶洲会展中心、新的城市新中轴线经过该区域，发展前景看好核心竞争力会展经济的启动、地铁概念的落实、城市东移的发展前景买家情况除了海珠区本土居民外，还有大量经商、投资客。琶洲经济的带动，以及板块内重点工程及的建设，今后将会产生新的消费群体政策利好“东部创业，西部居住”发展趋势重点发展会展商贸品牌发展商合生创展明星楼盘帝景华苑、佳信花园、泓景花园、雅郡楼盘规模以中小项目为主，物业以小高层及高层为主价格￥6500-8500元/(带装修)中部：西接宝岗大道、南至昌岗东路、东至东晓路、北达前进路海珠区中部区域特点海珠区商业中心区，同时也是海珠区的旧城区核
5、心竞争力配套完善，交通便捷、居住氛围浓厚买家情况区域周边的原居民为主，另外就是商圈的经营人士等政策利好优化以江南大道为核心的中部组团，巩固该组团作为海珠区中央商业区地位 发展趋势海珠区区域商业中心品牌发展商城建集团、宏宇集团明星楼盘富基广场、江南花园、润汇大厦、宏宇广场楼盘规模以高层住宅为主，普遍缺乏良好的小区环境价格￥6000-8500元/(带装修)西部：洪德路、工业大道、江燕路沿线海珠区西部区域特点大型工厂用地经过置换，建成一个个环境优美的现代化大型居住小区核心竞争力小区规模大，自身配套完善、空气质素较好，居住氛围较浓买家情况购房客户不单辐射整个海珠区，同时外区的买家数量呈上升趋势政策利好
6、“东部创业，西部居住”，西部重点在宜居环境的营造与商业及配套设施的完善，并建成沿地铁二号线、沿广佛线、沿地铁三号线和沿地铁四号线四条城市发展轴 发展趋势成熟的居住区品牌发展商光大集团、保利集团、富力地产、城启集团、恒大集团明星楼盘光大花园、保利花园、保利海棠花园、富力现代广场、天鹅湾、金碧湾楼盘规模有一定的小区规模，个别楼盘的占地面积已达40-53万；物业以小高层、高层为主，高层供应量正逐步增加价格￥6000-7500元/(带装修)由以上可知，海珠南楼盘定位差距大。海珠南的主要后续开发还是来自于几个大盘，主要包括东晓南路，工业大道南和南洲路上的多个成熟社区，供应相对充裕。同时，由于大盘定位。较
7、高，随着开发日益成熟，楼价也逐步提高。而这一方向上，全新的小潘供应暂时没有出现，两个小规模楼盘新一期的开发，供应量不大，预计在楼价上与大盘新货差距明显。东部看赤岗和广州大道南。海珠东部楼市重点历来在赤岗板块和广州大道南客村一带，其新项目开发也备受关注。目前海珠东部多个在建项目，规模都很小，入市时间相对分散，整体供应不算很充足。受会展、地铁等概念的持续刺激，预计这些项目的市场反响都会较为热烈。目前海珠在建的全新项目中，以一、二线江景楼盘最多。滨江路和西部新滨江板块都有开发，并以滨江东最为集中。海珠西部在建新项目供应量大。海珠西部楼市新的项目目前集中在宝岗大道和江燕路上。除雅致花园外，其他在建项目
8、货量都相对较大，整体房源也较为充足。其中都受地铁建设利好的翠城花园和海富花园，以及宝岗大道新盘润田花园，预计都会成热点之一。3.2未来住宅楼价走势预测城市南拓、地铁、会展、江景等诸元素带动，海珠区未来楼价上升将是大势所趋；按年增5计算，06、07年海珠区住宅成交均价约为6193和6503元/。（该估价比较保守） 58654项目定位研究3.3竞争楼盘分析海珠西部在建新项目供应量大，海珠西部楼市新的项目目前集中在宝岗大道和江燕路上。除雅致花园外，其他在建项目货量都相对较大，整体房源也较为充足。海富花园四期海富花园是江燕路上规划相对较大、开发较早的成熟社区。占地6.3万平方米规划总建筑面积15万平方
9、米。其第一期和第二期分别于1997年和2001年入住。海富花园四期 “燕上私语”由6栋楼宇组成，总货量共有600多套单位，户型包括有70110平方米的两房、三房单位。首批推出的部分120平方米左右的单位还带空中花园，推货量约100套。该项目也具有地段优势，近江南大道商业圈，配套完善，社区环境也已成熟。靠近在建地铁二号线和八号线换乘站点，将是其一大卖点。雅致花园5号楼 雅致花园位于工业大道北与江燕路交界处东侧地段，是工业大道中早起的商品房小区之一。最新的这一期北临江燕路，西临工业大道。规划为1栋16层小高层，建筑面积22894平方米；地下2层。该项目于2005年初就动工，建设进展相对较慢。项目定
10、位不高，总体供应不多。同时，工业大道中与江燕路一带近期开发项目也很少，新房源预计会较为紧俏。翠城花园缤纷四期翠城花园是位于宝岗大道与昌岗中路交接处的大盘，场地面积16万平方米，规划24栋高层围合而成，由越秀城建集团开发。在建的第四期（即香槟时光）共6栋32层，总货量1000多套。据了解，翠城花园的单位户型较为丰富，48平方米-133平方米的户型，能满足大部分客户的需求。 翠城花园位于宝岗大道南、南临南泰路，周边配套正逐步成熟。在建的地铁八号线昌岗中路站点也成为近期该盘一大利好。同时，翠城花园内部规划配套中、小学及幼儿园等，是这一地段内部配套相对较完善的大盘。该盘第三期装修交楼均价在2005年1
11、0月达5500元/平方米，第四期均价预计6300元/平方米左右。润田花园宝岗路全新项目，位于宝岗大道北的南北广场西侧，旧宝岗路郊坛顶路段，南田路以北。该项目规划4栋27层住宅和11栋商用、办公楼，地下一层车位。其中，住宅建筑面积40374平方米，办公楼建筑面积6546平方米，地下一层建筑面积3879平方米。该项目在2005年中动工，目前主要建至10层左右，计划在2006年竣工。该项目所在地段是海珠老的行政中心和传统的宝岗大道商业地带，近江南西商业圈；各方面的配套环境都较为成熟，交通便利。同时，目前该地段新的房产开发项目少，一手住宅供应相对较为缺乏。售价方面，目前可以参考的是距离该项目最近的在售
12、楼盘，位于宝岗大道中与江南西路交界处的江南花园二期，其装修房均价近期达7000元/平方米。润田花园地段位置及配套环境都不及江南花园，预计订价相对江南花园会低一些。3.4后续土地供应及发展趋势分析 2006年广州市经营性用地出让计划昨日公布。包括八区两市在内，今年共计划推出80幅地块，总用地面积约85 0万平方米。其中，住宅用地43幅，用地面积约693万平方米，占计划出让地块总面积的81.53%.中心城区土地供应比去年增加27.5万平方米。今年，天河区、越秀区、荔湾区、白云区、海珠区、黄埔区、番禺区、花都区等8区出让储备地块50幅，总用地面积197万平方米，总建筑面积449万平方米。其中，住宅用
13、地25幅，用地面积为135万平方米，占总用地面积的68.6%，建筑面积225.9万平方米，占总建筑面积的50.3%. 8区中，6个中心城区（天河区、越秀区、荔湾区、白云区、海珠区、黄埔区）的土地供应总量为44幅土地137.5万平方米，而去年老8区土地供应总量为29幅地110万平方米。3.5国十五条对本项目的影响近几年广州在出让国有土地使用权时很少用到招标形式，“国十五条”中明确规定土地的供应要在限套型、限房价的基础上，“采取竞地价、竞房价的办法，以招标方式确定开发建设单位。”业内人士认为，广州这次推出的两幅地是落实相关政策的体现。3.5市场需求调查分析市场调查结果汇总表序号调查项目名称 调查结
14、果（）1您计划在几年内购房3年4年5年6年55 25 10 10 2您计划购买的户型三室一厅待添加的隐藏文字内容2二室二厅二室一厅一室一厅61151593您认为该区域的住宅均价60006000-80008000-10000100003357374您购买住房的目的 自主投资出租结婚用房61230175您希望购买房子的建筑类型多层小高层高层超高层23611516您打算购买住房的建筑面积是50平方米70平方米90平方米77797您所从事的行业是公务员服务电子其他71515638您最关注的社区配套设施有体育运动教学设施商业中心会所15453829您认为户型中最重要的是客厅卧室朝向厨房卫生间阳台2330
15、38910如果买房，您希望新房是毛坯房厨卫精装修卧室精装修全精装修04694511您认为本问卷还需要补充景观配套售后服务物业管理建筑234523003.6市场研究结论1海珠区新房源整体供应量依然较大，但规模较小供应并不平衡。分布上各个方向都有新开发，但新盘普遍规模较小，各板块的房源供应并不平衡。中、高价位的供应相对较多，特别是一、二线江景项目较多；中低价位房源预计仍然会较为紧俏。2海珠区西部，在建新项目供应量大。海珠西部楼市新的项目目前集中在宝岗大道和江燕路上，在建项目货量相对较大，整体房源较为充足。3本项目地理位置好，受有利影响较多。本项目位于昌岗中路线上，背靠江南大道，地铁建设，良好交通及
16、公共配套设施等因素的促进作用。4项目定位研究41项目SWOT分析411项目优势 整个海珠区在未来的几十年内将会成为广州市规划的中心地带，有着以城市中轴线的南北轴线， 将海珠城区分为“一城两片”、“西部居住、东部创业”的未来规划。 该项目具有地段优势，北临昌岗中路，东临江南大道，近江南大道商业圈，配套完善，社区环境较为成熟，交通便利，靠近在建地铁二号线和八号线换乘站点。 目前该地段新的房产开发项目还较少，一手住宅供应相对较为缺乏，新房源预计会较为紧俏。412项目劣势 附近在建楼盘较多，相同区域住宅楼盘竞争激烈。 海珠区的未来整体规划虽然很好，很吸引人，但是还需要很长的时间才可以发展成熟，从而使得
17、该项目地块的投资价值的增长也需要很长的时间。413项目机会 海珠区未来规划是“一城两片”，“西部居住，东部创业”，将会成为广州市的中心城区。 昌岗中路164号住宅项目周边在建项目多以大规模、中高档为主，均价普遍较高。对于低档、小户型，市场机会和空间较大。 随着海珠区整体经济形式的提升，以及各个规划区域的发展成熟，必然会使得外来人口大范围的增加，区内人民的收入也会大幅度的上升，从而带动整个海珠区的房地产市场。 .知名度很高，增加了投资项目的无形资产。414项目威胁 整个海珠区未来发展态势良好，看好该项目的开发商很多，投标该项目竞争激烈。 未来准备要进入该地区的地产开发商很多，竞争格局将进一步升级
18、。42项目发展策略从项目的本体及区位价值分析来看，本项目的价值不是简单的自然属性，现状价值，更应当关注的是它特有的城市属性、人文属性。城市属性它是城市的区域，未来它的城市属性将越来越强。人文属性必须实现特殊的居住价值与文化，突出定位差异。本项目不但要充分突出自身的属性，而且更重要的是要强调它的城市属性、人文属性。43客户定位1中小户型，白领首次置业为主。2.目标客户背景描述：年龄：25-40岁左右置业能力：40-75万收入：家庭年收入为10-20万左右职业范围：公务员，企事业中高层，专业技术人员等。44档次定位中档品质社区，它将成为海珠西部年轻白领人居住首选。45主题定位结合我们对项目的理解、
19、目标客户心理品性需求，本项目为“打造都市花园小区，成功人士的良好居住社区”。46产品定位1、规划打造都市花园小区，注重楼宇与绿化协调搭配l 以南北朝向为主，适度变化，以提高档次和观景角度l 各组团分区管理，整体中体现区域性的自然带l 在规划路穿行中，协调社区的公众性与业主的私密性2、建筑强调品质感，协调感，讲究细节l 根据和谐人居特点，外旷内精建筑风格日趋受到青睐l 清新、凝重的自然色调凸显小区园林气息3、园林花园式的现代生活主题l 公共区域与组团园林规划中表现随意，彰显自然主体l 以浅水景，配合多层次、丰富的亲水空间，林中有水，水中有山4、户型空间合理，打造优良中小新户型l 目标客户以年轻白
20、领首次置业为主，注重空间合理，以二房二厅的舒适型为主力户型l 适度且实用性高的创新理念，更好的打动客户5、公建配套体现都市园林及人文关怀l 人性化角度设计，会所、运动场、文化站等多元组合l 强调周边资源的共享性，最大限度地提高业主居住质量47价格定位l 住宅初步定价为70008000元，每个车位15万元。48 户型配比根据市场供应情况和客户需求，以及相关政策影响，结合本项目的客户和档次定位，户型配比建议：以90平米左右的三房为主力户型。户型配比表项目建筑面积（平方米）套数比例一房406030二房608020三房8090505项目开发构思与设想5.1项目开发条件分析511地块开发条件和用地优劣势
21、昌岗中路164号地块，即广州吸塑厂地块，其占地1.8451万平方米，建筑面积约3.8451万平方米。该地块位于信和广百店的斜对面，地块所处的是海珠区的商业旺地，附近有多条公交线路经过，还有地铁站口，属于地铁沿线物业。而楼盘周边还有好又多、永乐家电、信和广场等大型购物中心，众多的食肆林立，商业味道日益浓厚。附近还有广医二院等医疗机构，还有昌岗中路小学、昌岗东小学等基础教育设施。优质且高密度的生活配套设施使整个昌岗中路段日显生龙活虎。该地块最大的弊端是地块并不规整，凹凸不平，很难做出好的楼宇规划设计。而且地块有4600多平方米占地面积用于道路建设，地块中间有可能有规划路通过，这对于整个小区楼盘开发
22、并不利。项目开发条件：本地块建设指标：总用地面积为18451平方米，净用地面积为12817平方米，容积率3.0，总建筑面积为38451平方米。本项目原为广州市吸塑包装厂用地。楼盘附近即为富盈国际大厦，背靠工业大道、信和广场，地块价值较高。5.2项目分期开发策略本项目规模不大，因此一次开发，开发周期为1年的开发节奏较符合市场规律。5.3项目物业类型设想本项目的居住规模预计约520户。根据项目用地建设条件及项目中低端的形象定位，预计本项目物业类型将是小高层为主，。社区的停车方式主要是地下停车，兼顾少量地面停车，总车位数预计将达约150个。5.4 公建配套设想5.4.1 本项目商业的性质本项目周边已
23、建成或将要建成集中大中型商业，且项目本身的地段位置不具有明显的优势，因此本项目没有进行商业方面考虑。5.4.2公建配套构思考虑到本项目的规模和定位，我们主要从以下几个方面考虑：n 安排参与性较强的运动设施与园林中n 配置文化站，包括文艺团队，特色文化家庭，书画苑，棋类书刊，体育运动等n 幼儿园，面积达1500平方米的。n 卫生站，设置量血压，医疗咨询等。6 项目财务效益分析61 项目估算的各项设定6.1.1项目说明1项目用地187451平方米，用地面积为12817平方米，容积率为3.0。2贷款年利率为5.85%。3预售条件为主体工程完成。4销售费用按销售收入的3%计。6.1.2各项税费说明1.
24、根据广州市政府有关部门的有着规定。2.房地产销售税金及附加为销售收入的5.61%，具体见附件一。3.土地增值税(预征)为销售收入的1%。4.企业 所得税(预征)为销售收入的4.95%。6.1.3项目开发销售周期说明本项目按一期开发，总建筑面积38451平方米，可售车位150个，开发销售期从第一个月至第十三个月，其中：建设周期共十个月，从第一个月至第十个月；住宅物业销售共5个月，从第九个月至第十三个月按照每月20%比例等额销售；车位同住宅一起销售。建设周期表任务名称工期（日）备注项目策划30已经考虑流水安排，此为理想状况设计及报建75施工单位招投标10施工准备15市政道路给排水15基础50上部结
25、构（主体50天，其他60天）75竣工验收306.1.4各项成本费用的设定 根据广州市房地产开发的实际情况，本项各项成本费用可以归纳为：开发成本(包括土地成本、前期工程费)、建安工程费(含公共设施配套费)、基础设施费、开发期间税费、不可预见费)和开发费用(项目管理费、销售费用、财务费用)。结合我司的经验数据资料，对项目的土地成本、工程成本进行估算，各项税费标准按政府有关规定进行估算。62项目总体指标项目总体指标表序号主要技术指标计量单位参数（一）用地面积12817（二）建筑密度30%（三）绿地率30%（四）户数户520（五）容积率3（六）建筑面积384511住宅368312商业03幼儿园1500
26、4居委会1005变电房按用电负荷设置6煤气调压站20（七）地下室5000地下车位个数150注：1、项目总用地18451平方米，总建筑面积38451平方米（不含地下室），地下室总面积5000平方米，其中住宅36831平方米。63项目成本费用估算项目投资成本分析总表建筑层数：地下室1层，地上10层总用地面积（平方米）：18451净用地面积（平方米）：12817总建筑面积（地上）：38451地下室面积（平方米）：5000可销售面积（平方米）：36831幼儿园面积（平方米）：2000居委会会所面积（平方米）：100变电房面积（平方米）：按用电负荷设置煤气调压站面积：20项目金额（元）计算方法及说明按可
27、销售面积分摊一、土地综合费1、土地综合开发费138968000按照投资利润率15%和销售收入反算3773 （一）、小计138968000二、前期工程费规划设计费1153530包括其他专业工种设计费48 可行性研究50000地质勘探费153804按总建筑面积4元/施工图设计审查费173029.5按设计费15计“三通一平”115353包括迁移高压电线费用其他杂项1153533（二）、小计1761069.5三、建筑安装工程费地下室部分13500000按建筑面积2700元每平米计1619 地上结构部分46141200按建筑面积1200元每平米计（三）、小计59641200四、配套工程费总图给排水192
28、2550按总建筑面积50元/354 总图用电工程3076080按总建筑面积80元/总图煤气管道工程230706按总建筑面积6元/通讯工程230706按总建筑面积6元/ 计小区园林绿化、水景及道路工程（包括规划路上架空平台）3845100按总建筑面积100元/ 计人防工程（增加费）1750000按 3500 ，每平方米增加500元白蚁防治工程76902按总建筑面积2元 计智能化工程1922550按总建筑面积50元/ 平米 计样板房及现场售楼部装修费200样板房：80万元,售楼部：120万元（增加费）（四）、小计13054794五、不可预见费用2585879.82按建筑安装工程费及配套工程费的37
29、0 六、管理费用和添置固定资产2585879.82按建筑安装工程费及配套工程费的370 七、销售佣金3171480按销售收入的186 八、宣传费用6342960按销售收入的2172 九、利息利息计到2004年12月0 税前总成本（一）（九）2281112636193 十、各项税费营业税15857400按销售收入的5793 印花税9514440按销售收入的0.03计防洪工程维护费285433.2按销售收入0.09计土地增值税3171480按销售收入的1交易鉴证费317148按销售收入的0.1土地使用费76902按征地面积土地级差6元计，（十）、小计29222803.2税后总成本（一）（十）257
30、3340666987 销售总收入3171480008611 税前销售利润89036736.92417 税后销售利润59813933.71624 注：1、项目总投资为25733.04万元，可售面积单位造价（含地下室）为1619元/平方米。其中：土地成本占50%，建安工程费占21%，开发期间税费占16%。64项目销售价格及收入测算项目销售价格及收入测算表序号开发物业类型第一期建筑面积（）销售均价（元/）销售收入（万元）1住宅36831800029464.82车位150个15万/个22503合计31714.865 项目盈利分析6.5.1 静态盈利分析静态盈利分析表序号项目名称合计 说明1销售总收入3
31、1714.82投资总额23286.53税费4492.09064税后利润3936.2094税前利润-所得税5税后投资利润率16.90%6税后投资回收期（月）8.85从施工开始计算注：税后投资利润率:16.90%与反算土地成本时设定的15%相差1.9%，主要原因设置贷款利息的函数时将土地成本作为自变量，反算时将没有考虑贷款利息也会跟着变化，由于这个变化与总额比较相对比较小，所以忽略。6.5.2动态盈利分析动态盈利分析表财务净现值（NPV）￥10,920.91内部收益率（）7%动态回收期(月)11.7566现金流量分析现金流量图6.6项目资金筹措计划项目资金筹措计划表名称金额（万元）建设总投资277
32、78自有资金5583贷款13027销售收入再投入9168注：本项目开发投资的资金来源由三个渠道：一是自有资金，二是向银行贷款，三是销售收入的再投入。资金的运作方式如下：自有全部用于投资；销售收入扣除有关税费后用于投资；此外若有资金缺口，则向银行贷款。6.7项目敏感性分析项目敏感性分析表价格-10%8000(元/m2)10%成本NPV(万元)IRRNPV(万元)IRRNPV(万元)IRR10%￥7,744.305%￥10,740.507%￥13,736.709%1619(元/m2)￥8,294.976%￥11,291.007%￥14,287.389%-10%￥8,845.656%￥11,841.858%￥8,845.656%通过以上分析，当销售价格不变，建安成本变化10时，内部收益率变化1，敏感系数为0.1；当成本不变，销售价格变化10时，内部收益率变化2，敏感系数为0.2；因此，控制建安成本和价格都很重要，但控制售价是项目盈利的关键，主要原因是建安成本在总成本中所占的比例不高有关。（基准收益率取值为5.85%）
