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1、关于徐州南区房地产市场调查报告 目录一、环境背景分析21.1我国房地产市场概况21.2徐州房地产市场现状21.3徐州南区房地产市场3二、调查工作开展42.1调查目的42.2调查方法及事项4三、相关楼盘数据统计53.1.1南区十大新楼盘5NO.1 中汉财富湾5NO.2 苏商御景湾6NO.3 南洋国际7NO.4 舜淮府第8NO.5 北京路18号盛世年华10NO.6 久隆紫园11NO.7 文泰康城12NO.9 阳光豪庭14NO.10 天赋欣欣家园153.2南区旧楼盘采样16NO.1 风华园16NO.2 山水华美18NO.3 干休小区193.2 楼盘数据分析及相关结论22四徐州房地产预测234.1徐州
2、楼市的新动态234.2徐州南区房价及成交走势24五结语28一、环境背景分析1.1我国房地产市场概况中国近年来最红的经济话题莫过于房地产问题。中国人自古以来就有“安家立命”、“安居乐业”的说法，与此息息相关的“房子”在国人眼中自然有不可比拟的重要性。 我国真正意义上的房地产市场应该是开始于1996年左右。房地产业在深圳、广州等发达地区率先起步。1998年，中国开始了“房改”，那一年，为了摆脱亚洲金融危机为中国经济低增长的影响，国家又出台了一系列拉动内需的政策，为个人房贷提供了政策支持。由此，天时地利人和俱备，中国步入了房地产市场化的高速发展期。 房地产市场化的直接后果就是房地产价格的市场化，人们
3、在计划经济时期被压抑已久的对房产的需求被激发出来，供需规律开始发挥其魔力，虽然供应量越来越大，但是需求更为强劲，房地产价格节节攀升。我国的房地产市场在保持较高增长速度的同时也出现了有效需求不足，房产品结构失衡的现象，房地产的总量大于有效需求，商品房空置率远超过国际警戒线。同时，房地产过剩与短缺并存，一方面，大量的商品房积压，这主要是指没有充分分析市场需求，对市场有效需求估计不足，过多投资高档住宅，导致了空置；另一方面，大多数居民的住房还十分紧张，普通住宅尤其是经济适用房供给短缺、增长缓慢。1.2徐州房地产市场现状徐州地区房地产市场总量从2001年开始稳步上升，并在近几年中呈现出了稳步增长的势头
4、。从目前的徐州房地产市场状况来讲，在各项金融政策未出台以前，多数房地产开发企业的开发资金对商业银行信贷的依赖性非常强。许多开发商在不具备开发条件下，就投资项目，依靠银行开发贷款拿地，然后将土地向银行抵押再贷款开发资金，并通过施工单位垫付部分同样是来自商业银行的建设贷款资金，以及项目开工后卖期房（个人购房商业贷款）回笼现金流，维持项目开发进程。可见，商业银行在房地产开发企业开发项目的各个环节都充当着不同的信贷角色。然而，金融宏观调控政策面市以后，先从土地开发贷款角度，打消了开发商投机的可能性，紧接着国务院又要求上调房地产开发固定资产投资项目的资本金比例，从原来的20%提高到35%以上，这对于许多
5、抱有侥幸心理的开发企业来说，无疑是雪上加霜。资本金增加了，开发门槛提高了，但是信贷紧缩了，以至很多预期面市的项目延期或者被迫退出市场，进而商品房入市量随之“减肥”。从2010年楼市发展看，北区鼓楼生态园板块向上的走势不会改变。如果市场没有大的变数，这种向上的势头将会在以后很长一段时间内继续。1.3徐州南区房地产市场 南区的房产市场大致可分为三个部分：淮塔板块，南三环附近和淮海食品城板块。早在09年的时候南区房源供应量就开始下滑，2010年更为严重。从官方数据统计显示来看，今年南区个月成交的最高成绩也没有超过200套。8月份南区成交套数为45套，9月份为14套，10月份为15套，始终在低位运转，
6、如今市场上南区上市楼盘也出现了断层、青黄不接的现象，目前新上市的项目如翡翠星座、舜淮府第等由于本身项目体量较少，即使进入销售市场，一时也很难填补南区房源供应紧缺的空洞，但是位于泉山森林公园附近的华商格林豪森在年底或明年年初时上市，将给这片区域带来新的生机。 徐州南区导购地图二、调查工作开展2.1调查目的随着现代生活水平的提高，居民收入逐渐增多，住房问题就成了市民十分关心的问题。徐州作为一个发展中的大城市，楼市的走向及发展方向时刻牵动着千万家庭，同时对于我们在校大学生的未来就业和生活也有着重大的影响。2.2调查方法及事项 调查时间 本次调查历时四周（2010/12/202011/01/14）。调
7、查实施时间为12月20日至01月7日 调查组成员陈松、李科达、孟宝珠、濮继晶、王涛、尹梦琪、张家亮、赵喆 调查方法此次调查主要在徐州市南区开展，主要在泉山区和铜山新区区。选择调查对象时结合使用了重点调查的方法。调查实施自始至终都进行了严格的质量控制，由组长对调查过程进行了全过程检查、督导，并对完成的问卷进行100%的检查。 样本选择一共调查了10个新楼盘，和3个旧楼盘 问卷设计楼盘基本信息调查：包括楼盘的地址、建筑面积、占地面积、价格、交付标准、绿化率、容积率、小区周边配套设施、主力户型、物业管理、车位以及车位费、楼盘的优劣势等基本信息。 调查方式现场询问调查法，走访房地产售楼中心和房地产中介
8、公司、上门采访方式，同时借助于网络媒体工具。三、相关楼盘数据统计3.1.1南区十大新楼盘NO.1 中汉财富湾 财富湾位于徐州铜山县城中心区东端。东邻连接市中心城市主干道北京路，正处于城市中心区的入口空间。基地南面隔湘彭祖路为楚河滨水窨，区位条件非常优越，基地总体轮廓呈梯形，东部的古玩城地块保留了仿古铜镜博物馆，根据铜山县城中心区城市规划；该项目由酒店、酒店式公寓、商业、高端住宅四部分功能组成。其中住宅组团自生围合形成中央景观空间，而酒店商业部分与古玩街共同创造出铜山中心区具有标志性的广场空间楼盘名称中汉财富湾地理位置铜山新区北京路100号（二堡信用社对面）开发商徐州中汉房地产开发有限公司所属片
9、区城南楼层差价（元）3080不等总建筑面积（）108920总占地面积（）33368容积率2.89绿化率32%物业类型高层、小高层及酒店式公寓开盘时间2010.11.6交房标准毛坯主力户型（）88.59、124.54主力总价5060万元总栋数7均价5300元现场进度13号楼接近封顶物业费未定车位数200多个公共交通11路、56路、801、新庄线路（二堡站下）物业公司世界五百强“世邦魏理仕”物业公司【促销策略】 凡购房者，持VIP卡可优惠三万【项目优劣势】 优势：项目位于铜山新城规划的两大核心区域，彭祖路行政文化核心区与北京路商业核心区的交汇处，是未来铜山新城核心中的核心；项目内部3000平方左右
10、的景观区；项目南面的楚河风光带；项目附近的无名山公园。NO.2 苏商御景湾苏商御景湾是由徐州苏商实业有限公司打造的大型综合社区项目。90万平米国际公园城，坐拥三环交汇，优享23万平米公园盛景，兼有得天独厚的地理优势，占据新老城的核心位置，三环路畅快通行老城区，昆仑大道直达新政府官邸，5分钟的路程即可转换园林生态与城市繁华。苏商御景湾采用节能建筑、智能住宅安防、楼宇对讲、红外周界报警、闭路监控、IC卡车辆管理、电子巡更与公共设施管理系统等先进智能设施。 楼盘名称苏商御景湾地理位置泉山区御景路1号开发商徐州苏商实业发展有限公司所属片区淮海食品城总建筑面积（）980000总占地面积（）552694容
11、积率1.2绿化率42%物业类型多层、 小高层、 高层 、联排别墅开盘时间2008.12.10 （本期新盘在售）交房标准毛坯主力户型（）100（商铺）、80（住宅）车位数地上车位充足 租价200元月现场进度桩基工程均价5500元物业费多层0.6元；小高层和商业1元公共交通5、14、20、58、64、95、602、603、612路（御景湾下）物业公司苏商物业服务有限公司【补充】 御景湾三期香梅街区核心组团,坐拥城东南未来成熟生活版块核心中央,领略国际街区中央景观大道繁华魅力,尊享尽在咫尺的交通便捷式生活,完美配套,风华绝代的新古典主义气息包容尊贵户型,兼具浪漫与典雅。 御景湾四期君子兰街区,首创多
12、功能私家空中庭院,注重细节的合理用度和创造组合的美感,观景花台、四季庭院、阳光书房、储藏间、衣帽间、个人工作室、休憩茶室、儿童玩具房、健身房。 23万平米“百果园”已于10月1日开园【项目优劣势】 优势：项目交通便利。东三环与南三环交汇处连接新城区与铜山区都市走廊的特殊区位优势，决定了百果园板块必将成为整合两区的发展引擎。新城区、铜山区的建设更将激活本区域的发展，令御景湾野猪充分享受因有事规划而带来的一切利好。NO.3 南洋国际南洋国际，一站式国际住区，位于铜山经济开发区，北京路商圈核心区域。由香港宝达集团投资，徐州新铜城置业开发，中国联合建筑设计、日本清木株式会社景观设计。作为城南最大的一个
13、城市综合体项目，南洋国际商城的商业体量占到了该项目的一半，这个项目已经解决了项目周边方圆3公里内客户的商业需求。南洋国际花园作为徐州首席城市综合体中的高尚社区，承载了一座城市的生活与理想。以法式浪漫和高尚生活为规划蓝本，采用ART DECO层峰艺术，首创全架空层设计，成为人性化、高品质社区规划的典范。此外，大面积绿化景观规划，层次鲜明的纵向景观分布，全情打造徐州首座公园式居住社区。 楼盘名称南洋国际地理位置铜山区长江路1号（长江路与北京路交汇处）开发商徐州新铜置业发展有限公司所属片区铜山区楼层差价（元）2080不等总建筑面积（）280000总占地面积（）130多亩容积率3.26绿化率35%物业
14、类型住宅、商铺、公寓、写字楼开盘时间2010.6.27交房标准毛坯主力户型（）94135主力总价不详总栋数12栋高层均价5800元现场进度A区做外立面、B区部分封顶物业费0.7元车位数1195个公共交通11路、56路物业公司世界金钥匙联盟【项目优势】 金牌物管倾情加盟，徐州首个加入“世界金钥匙联盟”的精品居住社区，世界500强之一的美国温德姆酒店国际管理集团盛情入驻，毗邻铜山新城唯一的公园无名山公园，紧靠铜山第一所公办民助学校春晖中学。体验式商业旗舰涵盖国际品牌购物中心、超级大卖场、美食总汇、主力品牌店等个性化消费天地。融购物、休闲、餐饮、娱乐于一体，汇聚无限商机，引领消费潮流，成为辐射区域的
15、财富轴心。 NO.4 舜淮府第舜淮府第位于解放南路路东，毗邻淮塔公园，南区核心地段，市中心延长线，交通的中枢核心。四面绿色环绕的城市绿湾，独享77万平米绿色生态园林， 约4.5万平米建筑规模，集高层景观住宅、4.9米挑高公寓、商业于一体。布局通透，采光充足，宽阔楼间距，绝佳观景效果。集中供暖，外墙保温，名牌电梯，6米挑高大堂（公寓），细节鉴定品质。楼盘名称舜淮府第地理位置泉山区解放南路与奎淮路交叉口开发商徐州大舜房地产开发有限公司所属片区矿大楼层差价（元）2080不等总建筑面积（）300000总占地面积（）225亩容积率多层（1.2） 高层（1.8）绿化率35%物业类型多层、小高层、酒店式公寓
16、开盘时间未定交房标准毛坯主力户型（）80125主力总价未定总栋数一栋14层住宅，一栋酒店式公寓均价5800元现场进度地下工程物业费待定车位数131公共交通游1、游2、11、19、35、36路等物业公司未定【项目优势】 丰富配套，小学、中学、大学、小区会所、商场、超市等，成就优越生活。 发展前景较好，稀缺地段，区域潜力带动发展潜力，物业价值成就未来价值。 三园、两山、一湖、一带：淮塔公园、亚华生态园、彭园、云龙山、泰山、云龙湖、故黄河风景带，就在家门口。NO.5 北京路18号盛世年华项目由瑞尔特（徐州）分公司全程营销策划，并特邀国际建筑大师蔡家声先生莅临指导。特聘国家一级资质的广东珠港物业公司提
17、供全方位的物业服务，承建单位是由直属国有大型建筑施工企业中建七局建设施工，小区景观是由奥原生态美（杭州）有限公司特聘的日本奥原建次先生设计的具有日本园林景观效果的精品小区。高层由南通二建施工。北京路18号，户型精致实用，布局合理紧凑。小区配有三个休闲广场，一条商业带，休闲与商业的完美结合，为小区业主提供便捷的服务。项目周边的配套完善，医院、学校、银行、超市等，已经形成了一个成熟的社区。楼盘名称北京路18号地理位置北京路18号（路东）开发商维维房地产有限公司所属片区铜山区楼层差价（元）1080总建筑面积（）80000总占地面积（）50亩容积率2.4绿化率36%物业类型多层、小高层、高层开盘时间2
18、010.2.7交房标准毛坯主力户型（）104、134主力总价6080万总栋数12均价5700元现场进度完工物业费1元车位数300左右公共交通11、56路物业公司广东珠港物业管理有限公司【优惠政策】 一次性付清全额可优惠1万【项目优势】 位置较为地利，且项目邀请出名建筑单位和设计单位，有质量保证。户型精致实用，布局合理紧凑。小区配有三个休闲广场，一条商业带，休闲与商业的完美结合，为小区业主提供便捷的服务。项目周边的配套完善，医院、学校、银行、超市等，已经形成了一个成熟的社区。NO.6 久隆紫园紫园为久隆集团打造的别墅住区。位于久隆凤凰城南部核心位置，单栋别墅总占地接近一亩，且户户临水，每户都有水
19、系围绕。而全框架、大面宽、短进深的合理设计，功能齐全的豪宅布局，让紫园别墅拥有6个卧室、4个卫生间、2个客厅，而多功能私家会馆采用阳光设计，整个项目以别墅产品著称，具有较高的知名度，项目在户型设计上提倡功能性与舒适性并举，每套均价在300万左右，受到不少高端职业者的青睐。楼盘名称久隆紫园地理位置铜山区彭祖路南开发商江苏久隆投资置业集团所属片区铜山区项目特色特色别墅,豪华居住区,宜居生态地产总建筑面积（）500000总占地面积（）1000500容积率0.35绿化率50%物业类型别墅（独栋）开盘时间2010.12交房标准毛坯主力户型（）317左右主力总价330万总套数约80均价300万元栋现场进度
20、部分已封顶物业费1元车位数1：1公共交通11、19、56、838路物业公司久隆物业管理公司NO.7 文泰康城文泰康城位于徐州铜山新区学苑路以北，周边是徐州师范大学、徐州建筑学院、铜山县电大、煤建校、医药中专、铜山中学、科文学院、科苑学院、铜山县实验小学以及机关幼儿园等。总基地面积181余亩，地块平整，地块现状为民房。户型：56-120余平米，其中90平米房屋占到70%。项目区位环境很好，周边教育气息浓厚，而且交通方便。楼盘名称文泰康城地理位置铜山区学苑路与上海路交叉口开发商徐州康泰房地产开发有限公司所属片区铜山区楼层差价（元）50100总建筑面积（）170000总占地面积（）100000容积率
21、2.3绿化率35%物业类型多层、小高层开盘时间2010年底交房标准毛坯主力户型（）90140主力总价未定总套数不详均价6200现场进度部分已封顶物业费1元车位数地上车位充足公共交通36、11附、19、游2物业公司雪里红物业管理有限公司【项目优势】项目区位环境优良，教育气息浓厚。附近的学校有铜山中学，铜山县实验小学，机关幼儿园，医院有铜山新区中心医院，银行有中国农业银行，中国工商银行，中国银行。配套设施相对完善。NO.8 文华美景文华美景位于徐州市铜山新区中心区域，北依圭山，南近楚河，东临南京路商业步行街，地处新区中心黄金位置，交通便捷，与徐州市著名学府徐州师范大学仅一墙之隔，人文气息浓厚。本项
22、目基地向阳、北高南低，由西北向东南有1.52m的高差。建筑布局总体上顺应地势，由北向南、从西向东建筑标高逐渐降低，这种南低北高的地势，有利于采光、通风、节能，增加了居住舒适度。二期由3栋小高层、3栋高层住宅组成，气势宏伟，品质超群，经过全面的规划论证，二期住宅无论在户型设计、景观规划还是建筑品质方面都将实现全面超越，立志打造新区中心的品质标杆！ 楼盘名称文华美景地理位置铜山区同昌街与南京路交汇处（徐州师范大学南隔壁）开发商徐州百川房地产开发有限公司所属片区铜山区楼层差价（元）各阶段不同总建筑面积（）200000总占地面积（）186760容积率2.40绿化率35%物业类型多层 小高层 高层开盘时
23、间2010.11.07交房标准毛坯主力户型（）90200主力总价50万总栋数10余栋均价5600现场进度封顶物业费0.35元车位数240公共交通19路、11路附线、95路、新区至大庙、新区至黄集物业公司敬业物业公司【项目优势】本项目基地向阳、北高南低，由西北向东南有1.52m的高差。建筑布局总体上顺应地势，由北向南、从西向东建筑标高逐渐降低，这种南低北高的地势，有利于采光、通风、节能，增加了居住舒适度。NO.9 阳光豪庭阳光豪庭坐落于北京路，东属铜山新区规划重点工程之一，位于未来铜山新区中心之中。1-2层为沿街商铺。项目融入多项顶级科技环保技术，全力打造徐州首席高科技环保低碳宜居社区。徐州首席
24、高科技环保低碳宜居社区，科技、环保、人性化“三心”社区。 阳光豪庭整个项目分三期开发，总占地面积120万平方米。 楼盘名称阳光豪庭地理位置北京路与长江路交叉口南200米开发商徐州海鹏房地产开发有限公司所属片区铜山区楼层差价（元）各阶段不同总建筑面积（）100000总占地面积（）50000容积率2.00绿化率35%物业类型高层、小高层开盘时间未定交房标准毛坯主力户型（）两室、三室、四室主力总价6080万总栋数一期2栋高层，6栋小高层均价5200现场进度小高层封顶，高层已建至22层物业费0.9元车位数地上车位充足公共交通铜山交警队站：11、56、新庄朝阳物业公司徐州知名物业公司【项目优势】 项目融
25、入多项顶级科技环保技术，全力打造徐州首席高科技环保低碳宜居社区，配套设施相对完善，周边学校较多。【销售进度】 第二批房源正式接受预约。即将准现房发售。NO.10 天赋欣欣家园欣欣家园位于泉山区翟山管道南，毗邻矿大商圈，周边配套完善，人文气息浓厚。即将建设的70万平方米博澳商都（北京路中心商圈），17万平方米的城南购物广场近在咫尺。 欣欣家园占地1.6万平方米，总建筑面积约4万平方米。项目配有多层、小高层、高层、挑高公寓等，住宅层高2.9米，挑高公寓层高5.2米。 楼盘名称欣欣家园地理位置泉山区与翟山管道之南欣欣路南侧开发商江苏信联置业有限公司所属片区矿大楼层差价（元）未定总建筑面积（）4000
26、0总占地面积（）16000容积率2.2绿化率31.5%物业类型多层、高层、小高层、挑高公寓总户数428开盘时间2011.3交房标准毛坯主力户型（）7914341（挑高公寓）主力总价未定总栋数5栋6层，2栋10层，1栋11层，1栋17层，1栋18层，1栋9层公寓均价未定现场进度地下工程物业费未定车位数126公共交通游2、11、11附、19、36、56路、朝阳-新庄线物业公司徐州知名物业公司【提醒】 5.2米挑高公寓买一层送一层，40平米能分隔成60余平米的两房一厅两卫一厨。【项目优势】 框架结构，复合夹心保温墙体，塑钢中空玻璃窗。小区内假日风情商业街集购物、休闲、娱乐一体。3.2南区旧楼盘采样N
27、O.1 风华园我们组首先走访调查了风华园，风华园是徐州的一个比较大的小区了，该小区风华园处于风华路周边，小区挨着中国矿业大学，周围交通方便，生活便利。以下是我们入户调查的一些数据，主要是一些基本的参数了：风华园面积（）户数（户）总价（万）单价（元/）时间（年）40601265652.174200661801031.4-41.63925-6031.7462006.12-2010.2811003932.2-553701.14-5666.662004.1-2010.9101120530.6-663000-55002006.3-2009.111211402555-844000-6352.4592004
28、.12-2010.11411601561-1154295.775-7187.52007.5-2010.3161180338-842331.288-4827.5862002.6-2010.1从图表中数据可以看到，风华园小区的住房面积从40-180平米都有，其主力户型是81-100平米的房型，均价主要集中于4500附近，这与它优越的地理位置和成熟的周边生活配套是离不开的。以下是风华园近年的房价走势图，从表中曲线的走势可以看到，风华园的房价走势比较稳定的，总体呈上升的趋势，根据我们实地调查走访的了解，该小区物业比较完备，小区里面有爱购超市、休闲娱乐广场、教育培训机构等等，配套设施比较完善。 以下是我
29、们组统计的风华园小区价格与户数的比，30万55万占据绝大部分。这样的价格区位在一般的小区中还是很有代表性的，甚至可以与一些新楼盘相媲美了。总的来说，风华园小区的开发是很成功的，其周边的楼盘还有有芙蓉园、山水华美、风华南苑、文泰康城等，其交通方便，靠近文沃市场，比邻矿大和师范，人文气息浓厚，的确是居家的好地方。NO.2 山水华美其次我们组调查了风华园旁边的山水华美，该小区的建筑形式为别墅、小高层、高层。“山水华美”已先后荣获了“2005年中国最佳生态环境社区”及“徐州首届住宅景观设计大赛最佳人文生态奖”。社区涵盖双拼别墅、联排别墅、叠加别墅、小高层，以丰富的物业形态打破“兵营式”呆板的规划结构，
30、建成后将有700多户业主入住。以下为山水华美小区住户的基本信息表：山水华美面积（）户数（户）总价（万）单价（元/）时间（年） 90-1001778-87.57000-80002009-2010 101-120695-1128000-90002009-2010 121-1605110-118.77000-85002009-2010 200-2504170-2207000-100002009-2010 251-2703220-3008000-100002009-2010以下是山水华美的成交价格与户数比例图，从图中可以看出，该小区的主力房价为8000-9000元/。 以下为山水华美户数和面积比例图，
31、从图中我们可以看到该小区饿主力户型为90-100的，小区内配套比较新，目前价格还比较高。根据我们组调查的数据，我们调查的“山水华美”小区只有2009年和2010年的数据。小区的叠加别墅比较多，所以我们统计的数据也比较大。总的来说，山水华美的开发是比较成功，首先项目地处徐州风景优美的南部区域。社区涵盖双拼别墅、联排别墅、叠加别墅、小高层，以丰富的物业形态打破“兵营式”呆板的规划结构。“山水华美”项目是华美地产2006年度重点开发项目，也是华美地产发展历程上具有跨越意义的里程碑项目，以“新一代城市名流生活社区”为核心定位，与享誉国际的加拿大DFS景观公司及位列世界前三甲的著名物业公司“戴德梁行”强
32、强联手，全力打造“山水华美”的人文特色景观及“58项一站式”酒店式物业服务，完美诠释了“城市中产阶级人文社区”的生活内涵。NO.3 干休小区 最后一个小区我们选择了学校旁边的干休小区，该小区建筑的年代比较久远了。干休小区位于铜山新区，铜山中学附近。周边交通便利，生活设施齐全。小区有些破旧，但因为其位置优越，位于徐州铜山新区学苑路以北，周边是徐州师范大学、徐州建筑学院、铜山县电大、煤建校、医药中专、铜山中学、科文学院、科苑学院、铜山县实验小学以及机关幼儿园等。以下是我们组统计的关于干休小区住户的一些基本信息：干休小区面积（平方米）户数（户）总价（万元）单价（元）时间（年）70-80204.3-1
33、2565.8-15781999-200290-1002218-36.31810.7-3651.52007-2009100-1101119-511775.7-4766.42005-2009120-130916-521269.8-4227.62004-2009130-1401416-751230.8-5357.12004-2010150-1602416-621039-40262004-2009下面是干休小区成交单价与户数的比例图：从图中可以看到，500-600元/的住户比较多，这主要因为小区的建设时间较早，所以房价还比较原始。还有一些是干部教师退休了单位给分的房子，价格比较便宜。随着时间的推移，小
34、区也有一些房子用于出租和转让，使得小区现在的房价有所上涨。以下是干休小区购买时间与均价的比例图：从图中可以看到，干休小区的均价随时间的上涨速度还是比较快的，小区年代久远，起点低，由刚开始的500元/涨到了目前的4000元/。但由于其建成时间较早，所以项目比较陈旧。但同时其周边的配套设施已相当完善成熟。以下是干休小区面积与户数的比例图：从图中可以看到，小区内大面积的户型比较少。70-100的户型比较受欢迎，其次就是150以上的户型收欢迎的程度比较高。或许这与该小区的价格比较低有关。从所有的数据分析来看，干休小区项目周边的生活配套已非常完善，周边学校较多，人文气息较为浓厚，与文泰康城相望。目前多为
35、出租和转让，但价格比较低，小区内配套装修不是很吸引人。对于归巢老人和附近的学生来说，是不错的选择。3.2 楼盘数据分析及相关结论我们组在对徐州众多楼盘的调查中发现：绝大部分楼盘面积都在100平米以上，50-100平米的户型较少，50平米以下的小户型更加稀少；高档楼盘偏多，中低档楼盘偏少，高价位楼盘偏多，中低价位楼盘偏少，而在市场上，这种小户型、中低档、中低价位的楼盘最为畅销，在内部认购阶段就已全部售空，而那些大户型、高档、高价位的楼盘销售相对吃力。住房供应体系、供应结构的不合理已成为不争的事实。针对徐州楼市产品结构的不平衡，政府在全市房地产开发工作会议上将“控制高档商品房建设，大力发展普通商品
36、房，适当建设经济适用房”作为今年房地产开发的主题思想。据悉，少数开发商已意识到产品结构的不合理，正在积极建造小户型，如：南通爱东房地产公司开发的金庭嘉园就有一部分小户型，面积为30-50平米的单身公寓。（我们组有家乡为南通的提供的信息）近两年来，徐州大户型、高档、高价位住宅供应偏多，小户型、中低档、低价位的普通住宅供应明显偏少，特别是市民普遍欢迎的总价在20万元以内的住宅更加稀少，产品供应结构和市场需求的脱节，使得许多低收入家庭无力购买新商品房，再三权衡之下，转向二手房市场，导致二手房市场的红火。此外，住房的升级换代和大量外来务工人员的涌入也是导致二手房市场繁荣的一个重要原因。我们组负责的南区
37、，南区的生活环境比较好，有大量购房者在这里购房置业，带动了南区房价的上涨故此区房地产价格相对较高。本季度房价走势有所下调，原因在于国家房地产调控政策的出台、还有相关媒体对房价将会下调的一种预测，导致了购房者虽然有需求但暂时持币观望，部分房地产商迫于回款的压力而被迫下调楼盘价格。随着房地产市场的逐渐回暖，预计本区域住宅市场房价将会是逐渐小幅度上升。总结徐州市房地产市场的情况，可以看出，房地产市场的价格有所上升，交易量和交易额却大幅下降，原因可以从以下几个方面来分析：国家新政的影响。2009年12月14日新“国四条”， 2010年1月10日 国务院出台“国十一条”一般来说，在房地产市场，7、8、9
38、月份是销售的淡季，这几个月天气炎热，人们一般都不愿意出来看房，故销售量会有所下降，这是房地产市场交易量和交易额下降的第二个原因。由于前两个原因的存在，房价应该有所下降。但从总体来看，主要原因是成本拉动型的房价上涨，近些年来，土地实行招、拍、挂等制度，土地成本大幅上涨；各项制度的实施，如对容积率、绿化率、建筑密度、楼间距、环保等要求的提高，还有建筑材料价格的上涨，使楼盘的开发成本逐渐提高，这些原因都导致房价的上涨。四徐州房地产预测4.1徐州楼市的新动态 下图，为近7周徐州市区住宅类商品房的成交走势图：如上图，近期徐州市区住宅类商品房成交量呈上升趋势，继续保持着2010年年底楼市成交量的良好态势。
39、过去的这一年，楼市调控重拳频频出击，房地产市场经历了从年初的火爆，到年中的观望，再到年末的重新火爆。2011年，新的一年，必将有更加完善的措施进一步调控楼市，引导中国经济健康平稳的发展。据统计的数据汇总，各区商品房成交套数详细数据如下：鼓楼区120套（上周147套）；云龙区473套（上周370套）；泉山区221套（上周278套）；九里区99套（上周54套）；贾汪区74套（上周27套）；经济开发区46套(上周36套)；丰县118套（上周42套）；沛县187套（上周235套）；新沂227套（上周228套）；邳州75套（上周79套）；睢宁78套（上周92套）；铜山区147套（上周103套）。市区二手
40、房成交量稍有下滑，市区二手房单周共成交248套（上周297套）。其中鼓楼区成交70套（上周83套）、云龙区61套（上周80套）、泉山区105套（上周125套）。成交均价方面，住宅类鼓楼区目前成交均价约3094.15元/、泉山区3523.54元/、云龙区3331.13元/；商用类鼓楼区成交均价约3310.22元/、泉山区2847.12元/、云龙区4200.71元/。近七周二手房交易走势如下：从图中可以看到，近一个多月以来，徐州二手房的成交量相对比较平稳，起伏不是很大，这表明在南区，房地产市场的发展尚处平和期。南区各大新楼盘的推出对二手房的影响不是很大。近年徐州房地产政策：2003年中国人民银行下
41、发关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知。2004年出台政策规定加强土地市场的调控力度，2005年3月26日国务院下发关于切实稳定住房价格的通知。2006年5月17日提出“国六条”2007年12月21日起调整金融机构人民币存贷款基准利率，2008年9月17日央行下调双率 住房公积金贷款利率下调政策开始松动2009年12月14日新“国四条”2010年1月10日 国务院出台“国十一条”2010年4月17日国务院：房价过高地区可暂停发放第三套房贷（“国十条”）2010年9月29日住建部：“国五条”4.2徐州南区房价及成交走势1.房价：新华阳光花园：3100元/平米彭城大院：3300元/平米如意家园:
42、3400元/平米迎宾花园：3700元/平米永嘉太阳城:3800元/平米上院:3800元/平米新世纪建材装饰城二期:4000元/平米文泰康城：4300元/平米新华景苑：4400元/平米泰山城市花园：5000元/平米泉山美墅：5300元/平米东南郡：5500元/平米御景湾：5500元/平米北京路18号盛世年华：5500元/平米中汉财富湾：5580元/平米汉府雅园：5700元/平米阳光豪庭：5700元/平米南洋国际：5800元/平米加州玫瑰园：6000元/平米南湖怡秀园：6500元/平米国基城邦：6600元/平米松霏花园：8000元/平米矿大南郡：8800元/平米白金海岸：10000元/平米紫园：3
43、00万每栋2.成交走势：九月楼市回暖迹象明显，新调控纷至沓来。下图为徐州各区成交情况：11月楼市遇冷，成交量大幅度下降岁末成交量大幅上涨，成交量翻倍4.3徐州未来房市的预测分析2010年上半年对于日益“疯狂”的楼市而言，是国家政策频出的半年。我们组从网上找到，徐州上半年全市（含县区）住宅销售共计26677套，其中第一季度销售12455套。（数据来源：搜狐）另外对比近三年徐州上半年成交数据，2010年同比2009年、2008年成交分别上涨了39.84%和335.13%。“415新政”出台后从5月份起全市住宅销量出现止升反跌，相比四月份，五月份的成交跌幅接近三成。6月销量直线下跌，仅销售3257套商品房。从每天成交量来看，“415新政”出台后，全市住宅日均销量也大幅缩水，新政对于徐州楼市的影响目前只停留在销售量上，但价格并没有“松动”
