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1、,海峡国际社区二期开盘分析,立丹行机构地产研究中心,2009.08.03,入市产品分析,海峡国际社区”位于厦门本岛东海岸会展片区，占地达到570亩，总建筑面积超过86万平方米，总销售额将超过100亿元。,项目分5期进行开发，1、2、3、4期将集中开发住宅产品，5期为项目商业部分。项目二期于2009年6月28日开盘。,二期于2010年6月30日交付使用。,2,开盘 品,入市产品分析,原石滩产品均价2.3万元/，带3500元/装修均价1.6万元/，带2500元/装修海景公寓产品,的1此次 宅产栋住原石滩和海景公寓共计1552套住宅。原石滩产品主要89-92的1房1厅、156的两房两厅及206的四房
2、两厅；海景公寓，58单身公寓与140-157三房、166-179的四房。,入市产品分析原石滩产品系列之度假公寓,19#22#，面积：93 产品缺点：,生活区,与传统单身公寓想比较该户型有以下几个特点：,1、作为单身公寓，产品面积过大。,1、开间较大，可实现全落地窗式采光，享受多重景观,2、无法实现动静分离。,多功能空间,2、私属顶级SPA卫浴。,3、卧室客厅一体化多功能间概念，超大景观阳台。休闲区,入市产品分析,原石滩产品系列之行政套房,佣人房,19#22#，面积：156,产品缺点：1、产品进深较大，起居室与生活阳台朝北。2、套内动线交叉。,活动区,与传统两房相比较该户型有以下几个特点：1、专
3、配顶级SPA大浴室。2、主佣空间区隔明确。,3、专享“拎包入住”特权。私密区,入市产品分析,原石滩产品系列之CEO公寓,20#21#，面积：206,生活通道,产品缺点：1、产品设计离豪宅的定位仍有一定距离2、客厅使用空间较为局促,私密区,佣人区,与传统四房比较该户型有以下几个特点：1、位置绝佳，观海赏大中庭207度景观，大面积落地窗。,2、豪华主卧，步入式衣柜、,活动区,书房、SPA浴室。,入市产品分析,原石滩和海景公寓装修配置的不同之处,原石滩装修配置：大金中央空调、德国汉斯格雅“幻丽魔法师”淋浴设备、配置浴缸,海景公寓装修配置：分体空调、德国汉斯格雅“飞瀑”淋浴设备、没有配置浴缸,入市产品
4、分析,海景公寓产品系列之单身公寓,面积：56，58,与传统单身公寓想比较该户,产品缺点：1、阳台过大，并无实际使用价值。2、卫生间未能与厨房区形成整体。,型有以下几个特点：1、实现起居区的双向采光。2、增加生活阳台3、实现产品的大开间设计,入市产品分析,海景公寓产品系列之两房两厅,面积：88,产品缺点：1、卧室设计皆为长条形，不利于实际使用。2、户型设计中出现动线交叉。,与传统两房相比较该户型有以下几个特点：1、增大了阳台面积，可由两房改三房。2、基本实现动静分离。,开盘现场分析开盘流程描述：复印区1、客户携带身份证进行复印，取得3份复印件后进入登记区、客户进入登记区进行排号；,登记区,、排号
5、确定后在等候区等待喊号,、喊号后客户进入选房区进行选房；、选房完后，签房号确认，并到财务交款。等候区,选房区,确认区,财务区,上午,开盘现场分析现场来客量情况：开盘当天约800组客户到场，出现温州和外籍客户，厦门本地、龙岩和泉州客户为主。,时间7：00-11：00下午12：00-5：00,客户情况早上7：00已有客户前来售楼处进行等候，主要是为88小户型产品来的客户，之后客户陆续抵达，最高峰在上午9：30，现场客户达300组以上。（上午约有600组客户）下午的来客量大量减少，特别是龙岩客户量，但期间出现两个石狮购房团，来客量最高峰现场约有120组,客群构成1、客群中出现温州客户和外籍客户，意向
6、产品小户型。2、上午以龙岩客户为主、其次为泉州客户和厦门客户。下午以泉州和厦门客户为主。,客户.（下午来客量约200组客户）客户来源主要是和销售员了解以及车牌分析,开盘现场分析,客户和认购分析,1、项目开盘优惠方式：,对外：优惠300元/，7天内签约再优惠98折,老业主推荐或再购：在以上基础上再优惠100元/,老业主推荐有奖，但是奖励方式尚未确认,2、二期蓄客情况：,通过现场销售人员大体了解到项目截至7月28日，蓄客量大约在2000组左右，意向客户大,约在800组左右。,3、开盘销售情况（开盘当天对外口径销售347套，内部了解实际销售约270套）,以海景公寓户型为主，占总体销售量的90%左右。
7、,2.3万/平原石滩产品总价高，价格抗性较大，销售不理想，占总体销量的10%左右。销售,较好的主要是景观位置较好的户型。,客户和认购分析,4、项目按揭银行,中行、建行、兴业、交通、农行、民生银行（针对该项目没有二套房限制）,5、开盘流程,开盘当天虽然制定了较为详细的开盘流程，但是在销售过程中，没有按照开盘流程执行，,销售现场较为混乱，也没有制定销控表。6、销售价格期间,原石滩产品价格期间：19680元/-27820元/海景公寓价格期间：13800元/-17660元/楼层差价：80-100元/,朝向差价：700元/,目前项目销售情况分布,21#,11#,12#13#,销售情况备注：11#、12#
8、、13#、14#01、03单元销售30%左右，02单元基本未售。,22#,该单元基本售罄,20#02单元销售60%,14#16#,15#,02单元销售60%,15#、16#02单元销售60%左右，03单元基本售罄，01单元基本未售。,19#18#,17#,03单元基本售罄03单元基本售罄,17#、18#08单元基本售罄，05、06、07单元销售30%左右，其余单元基本未售。,08单元基本售罄,08单元基本售罄,19#、20#、22#基本未售，21#02单元基本售罄，01单元基本未售。,7,1,网上签约情况,名称海景公寓原石滩,户型一房一厅二房二厅三房二厅三房二厅三房二厅三房二厅四房二厅（跃层）
9、三房二厅三房二厅五房二厅（跃层）,签约套数2612510111,单套面积()5889150157167179270156206351,海峡国际社区二期7月31日开始进行网上签约。7月31日8月2日共签约46套，均价17480元/。其中原石滩签约3套，分别为21#17F（206），29-30F（跃层，351五房两厅）和22#17F（156），其余为海景公寓。,开盘小结,1、通过和现场销售人员、销售主管及到访客户的沟通发现，二套房政策的继续收紧，已经在一定程度上影响到客户的购房心理，有部分客户产生观望情绪。因此该项目虽然蓄客量较大，但是开盘的效果不是很好。,2、通过和现场销售人员的沟通发现，该项目
10、对开盘预期较高，销售人员普遍都认为这次开盘至少可以销售60%以上；同时没有经过洗客，对客户情况了解不够，导致推盘量过多，从而也导致开盘销售产品较为分散。,3、在开盘时机选择上存在一定的问题，该项目的样品房开放的时间为8月1日，而项目开盘的时间却选择在7月28日，而且7月28日也不是节假日。,4.推出的产品和一期类似，价格却涨了2000元，价格高的因素也影响销售。,5.7,项目近期营销活动分析,项目针对一期的报广投放情况及主要营销活动,日期,报纸,广告主题,4.23-4.24,厦门日报,商报,晚报,沉默，只为爆发！,4.25-4.26,厦门日报 商报 晚报,海峡国际社区系列重大举措即将推出 震撼
11、厦门,第一举措 毛坯房升级为精装房 装修标准2500元/,4.27-4.29,厦门日报,商报,晚报,导报,厦门日报 商报,第一大举措 打醒厦门楼市第二大举措 水晶公寓 生活品质全面提升（水晶,5.8-5.11,厦门日报,商报,晚报,业主户户配置专享车位）,5.14,厦门日报,商报,晚报,导报,第三大举措 再现 夏威夷,5.26,厦门日报,晚报,品质全面提升,6.19,海峡导报,80%绿化率至尊样本,报,7.24,项目针对二期的报广投放情况及主要营销活动,日期,报纸厦门日报 晚报 商报 导,广告主题,7.21-7.23,海峡二期即将开盘 七星级原石滩均价2.3万/平方米,五星级海景公寓均价1.6
12、万/平方米,厦门日报 晚报 商报 导报厦门日报 晚报 商报 导,海峡二期即将全面推出 首届“海峡国际杯”高尔夫精英赛本周日（7月26日）举行 奖品总价格近500万 创厦门记录,7.28,报,海峡二期样板房周六（8月1日）绽放,透过报纸广告主题项目近期一系列的营销活动一目了然。整体上项目近期报纸广告的投放颇具,震撼力，项目每一新“举动”均以大版面形式（整版、2/3版、半版）出现在厦门各大报并频繁占,据头版位置，高密度的媒体广告投放，迅速吸引大众眼球。,项目针对一期的三大举措颇受市场认可，连续数周蝉联厦门销售冠军，销售额高达10多亿。项目二期则通过举办首届“海峡国际杯”高尔夫精英赛来宣传造势，奖品总价格近500万，再,次震撼厦门楼市，如此的“圈层”营销能否为项目二期带来良好的销售业绩有待于后市检验。,项目报广图展示,End,
