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1、,调控政策对沈阳、大连、盘锦、包头市场影响评估及相关战略投资发展建议,二O一一年 三月 三十日,报告结构,背景分析,政策调控的宏观背景分析,城市评估,调控政策对沈阳市场影响评估及发展建议,调控政策对大连市场影响评估及发展建议,调控政策对盘锦市场影响评估及发展建议,调控政策对包头市场影响评估及发展建议,建议综述,对各地战略投资发展的总体建议,背景分析,政策调控的宏观背景分析,1,调控政策密集出台,2010年调控政策一览表,1978,1992,1998,2008,2011,1988,1997,2007,2010,房地产活跃程度,时间,2015,中国改革开放以来货币政策和房地产活跃程度示意图,背景一
2、：货币政策和房地产活跃程度紧密关联,2003,1、非典、入世，2、按揭等付款形式出现，促进了 房地产规模的迅速扩大3、全国范围房地产市场形成，房地产产业成为推动国民经济的主导产业,东南亚金融危机爆发，导致大量外资从国内房市出逃，形成国内房地产市场第一次萧条,全球金融危机，形成国内房地产市场第二次萧条,小平南巡后，珠江三角洲为代表广东房地产市场开始启动（祈福新村、碧桂园、雅居乐），大量港人入境投资置业,通货膨胀,4万亿投资,2009,因此，我们可以发现：在中国房地产市场形成的过程中，货币政策严重催化了房地产规模的扩大。低廉的利率和宽松的首付条件在满足大量刚性需求的同时，也导致了房地产市场投机现象
3、的产生。可以说，中国的房地产业是由两个性质不同的市场构成：第一个是刚性需求为主导的消费性市场；第二个是以投机性需求为主导的投资性市场。消费性市场受供求关系制约，投机性市场受米勒定律支配完全受制于金融环境。投资性市场中，房地产已经演变成为了一种金融衍生品种，与股票一样成为了一种投资工具。,结果是：一、2010年之后，中国经济全面复苏二、房地产业在复苏之后，出现过热局面。美国房地产泡沫破灭时，其房地产市值 是GDP 的 倍，而中国目前已经 达到了 倍。,一、2008年全球金融危机之后，中央政府采取了扩大财政投资、发行地方债、大规模扩大基础设施建设等产业及财政政策；二、改变2007年曾经一度实施的紧
4、缩政策，重启扩张性货币政策，刺激中国经济重新复苏，成为全球经济的发动机；三、国际方面，为了应对金融海啸，美国推出了量化宽松的货币政策，进而导致全球流动性重新过剩。,背景二：国内经济已复苏，房地产出现过热局面,但是，中国的外汇结汇政策严重扭曲了中央银行的发币机制，导致人民币的发行已经丧失了独立性，出现被动依赖美联储的货币政策的局面,近10年来，中国人民银行发行货币的自主性受到限制，主要是由于中国外汇结汇政策所引起的。由于长期的贸易顺差，至2010年底，中国外汇储备累计达2.85万亿美元，中国人民银行必须抛出近20万亿人民币来对冲。经常项目或贸易顺差过大，使得人民币升值压力较大，为了保持人民币汇率
5、相对稳定，央行必须回购美元，从而被迫投放基础货币，较多的货币导致国内流动性过剩，推高了通货膨胀。,背景三：未来货币政策转向风险将危及房地产甚至金融体系的安全,美联储量化宽松的货币政策停止窗口存在不确定性，逆转会随时发生，导致美元升值，人民币汇率下跌，以人民币表征的资产价格包括房地产价格存在大幅缩水的风险，进而影响中国的金融系统稳定。,因此，房地产市场调控有两个明确的导向一、调控房价，抑制投机、挤压泡沫，迫使投机性市场失去生存空间。二、增加保障住房供应，使消费性市场趋于均衡。,调控是对冲国际货币市场风险的战略选择调控有利于房地产市场长期有序发展调控决心毋庸置疑，调控将长时间进行下去,我们认为,我
6、们不担心调控,我们担心的是金融环境的逆转,我们判断,中国房地产市场发展方向将产生深刻的转变,改变一：房地产市场结构将发生重大改变，传统房地产空间将受导挤压,全国两会上公布的“十二五”住房规划明确，“十二五”期间全国将建设保障房3600万套，全国城镇保障性住房的覆盖面积达到20%左右，2011全国将建1000万套保障房，（去年商品房供应900万套）保障房将成为住房市场中极为重要的一部分。保障房实现将获得较大的资金支持：国家和地方政府将利用包括银行贷款(正在研究政府补贴利息的方式)、住房公积金的增值收益、社保基金（通过信托基金方式）以及土地出让净收益的保障用房资金提取、土地出让中设定保障房建设指标
7、等方式确保保障住房的目标实现。,改变二：住宅地产受挤压，商业等复合型房地产开发空间增大,住宅市场规模最大，出现泡沫趋势最为严重，未来的市场风险最大。,一、政策调控最关注的房地产市场是住宅市场,二、非政策调控重点关注的房地产市场包括商业地产、商务地产、工业地产和物流地产等,三、许多能够与房地产结合的产业是目前国家重点支持的行业，与之相关的复合房地产空间增大,改变三：投机性需求将长期被打压，刚性需求会获得更大支持,转变四：一线城市和部分二线典型城市的市场环境受影响较大，而大部分二三线城市的市场环境受影响较小,（一）沈阳房地产市场的特征梳理,（二）调控政策对沈阳市场影响评估,（三）我们的建议,沈阳评
8、估,2,我们对市场的判断,一、沈阳的房地产市场是一个发展相对健康的市场。价格水平处在合理的区间内、本地需求为主、纯投资和投机需求比例少。二、沈阳房地产市场是一个市场容量较大的市场。它为开发企业的生存和发展提供了广阔的市场空间。三、沈阳的房地产市场是一个竞争激烈的市场。外来品牌开发商云集，项目开发水平较高。在这个市场上要长远发展，需要展现一定的竞争实力。四、华发项目所在的大浑南区域作为城市发展的主方向，将成为下5年内城市房地产市场发展的重中之重。,沈阳是东北最重要的中心城市，发展动力强劲,沈阳GDP与大连一同处于东北区域的第一梯队。,城市定位,沈阳于2010年开始城市总体规划进行修编，规划的执行
9、期限为2010年至2030年，中期到2020年。规划拟将现行的“辽宁省省会、东北地区的中心城市、全国重要的工业基地”的城市性质，调整为“辽宁省省会、国家中心城市、国家先进制造业基地、国家历史文化名城”，以期进一步提升沈阳在国家城市中的地位。,GDP,沈阳是沈阳经济区的核心，人口基数大，经济腹地广阔,沈阳经济区由距沈阳半径100公里范围内，总人口2359万人的八个城市组成。2009年，沈阳经济区地区生产总值9984.7亿元。,城区处于快速扩展阶段，大浑南成为重中之重,大浑南未来的城市功能包括：沈阳新的行政中心和领馆区；12届全运村和媒体村；辽宁省博物馆、省档案馆及市科技中心、沈阳音乐学院、鲁迅美
10、术学院等文化教育设施；桃仙国际机场、高铁站综合交通枢纽（沈阳南站）、沈抚城际铁路、沈丹、长大铁路国铁、哈大和沈丹客运专线；在建地铁2号线，远期6条地铁线路经过。,2010年2月28日，沈阳行政区域局部调整的方案出台。按照新的区划方案，沈阳市的和平、沈河、大东、皇姑四城区面积共增加130多平方公里。东陵区、浑南新区、航高基地合署办公建设大浑南的理念，则是此次区域调整的焦点。,沈阳房地产市场的特点1：房地产业对沈阳城市经济的贡献度非常可观,房地产对沈阳城市经济的贡献度是非常可观的，2009年沈阳房地产投资占GDP的27.3%，这不仅远远高于大连、哈尔滨等东部同级别城市，也大大高于国内其他区域城市的
11、该项指标。从绝对值而言，沈阳2009年的房地产投资额达到1188.7亿元，此规模在副省级城市中属于较高水平。,沈阳房地产市场的特点2：市场规模较大，价格合理，泡沫成分较小,沈阳房地产市场规模较大，2009、2010两年，沈阳商品住宅的销售面积均超过1000万m2，销量在同类城市中处在中前位置。价格水平始终处在一个适中的水平，市场的价格泡沫成分较小，2010年商品住宅的均价为4958元/m2。,数据来源：中房信2010年沈阳市场年报,沈阳房地产市场的特点3：以本地需求为主，并能够辐射到周边城市客群,沈阳客户以本地客户为主；周边城市的高端客户成为一定量的补充客源，这些客户多与沈城有业务、学业和交际
12、上的联系。,沈阳房地产市场的特点4：大量品牌开发商云集，市场竞争激烈,2006年前，沈阳的开发基本以本地开发商为主，外来品牌开发商以万科和保利为主要代表；但自2006年后，大量国内和香港的品牌开发商进入沈阳，无论是中心区核心地段的城市综合体还是郊区的大盘项目均以外来品牌开发商项目为主，项目开发量大、开发水平较高，形成了一个激烈的市场竞争格局。,沈阳房地产市场的特点5：二环外是沈阳市场的重要区域，大浑南区域发展条件最为优越,沈北新区,棋盘山,大浑南区域,长白岛,于洪新城,城北板块,沈河、和平、皇姑和大东等传统市区范围,铁西,二环以外市场成交量约占沈阳全市成交量的70%，是沈阳最重要的市场区域。浑
13、南是二环以外唯一的市中心发展区域，其发展条件优于其他二环外区域。,（一）沈阳房地产市场的特征梳理,（二）调控政策对沈阳市场影响评估,（三）我们的建议,沈阳评估,2,沈阳调控政策与国家政策对比一览表,从一年多的政策调控看，沈阳市本地政策无论在金融政策还是在限购政策等方面的出台，力度均比较轻微。,我们认为：一、政策调控对成交量和成交价格影响程度有限,国十一条,国十条,国五条,政策对成交量影响,政策对成交价格影响,市场成交量受国家调控政策的影响较小，2010年全市商品住宅成交量比2009年增长了7.5%。2010年各月成交逐步增长，在9、10月达到最高峰，年底成交量有所回落。,市场成交价格在4.17
14、国十条之后的6、7月有所回落，8月开始又重新进入上升通道。,数据来源：中房信2010年沈阳市场年报,我们认为：二、大浑南市场对市中心市场将产生一定替代作用,北陵区域,北站和市府区域,五里河区域,大浑南区域,二环,“金廊”各段的功能状况,二环,浑南新区作为“金廊”上唯一不限购的区域，将吸纳从二环内市中心外溢的高端人群，形成新的城市中心市场。,（一）沈阳房地产市场的特征梳理,（二）调控政策对沈阳市场影响评估,（三）我们的建议,沈阳评估,2,公司目前在沈阳的项目特点：已形成多项目“逐鹿”大浑南的局面，战略格局已清晰浮现,区位评价,三块地均处在大浑南范畴内，利于相互借势；三块地一块属于城市核心地块、一
15、块属于成熟区域地块，一块属于远期行政中心旁的地块，在空间和开发时序上均形成近、远呼应之势。,规模评价,三块地总建筑面积近200万m2，仅此可支撑5-10年的开发周期；三块地分别为中、小、大型项目，有利于不同开发模式和不同产品线的安排。,建议1：对沈阳品牌宣传要给予战略性的支持,理由1：沈阳的市场竞争异常激烈，这要求公司在市场进入初期展开大力的品牌宣传；理由2：沈阳公司已完成优质的土地储备，未来较长时间内对公司的业绩增长将起重要作用；理由3：沈阳城市发展有可预见前景，公司在沈阳进行市场深耕是可能的；理由4：沈阳人的置业观念中，品牌是一个重大影响要素。,建议公司对沈阳的品牌推广进行阶段性倾斜，增加
16、沈阳的品牌推广预算费用，确保在华发品牌市场进入初期即可赢得具有冲击力的市场影响。,建议2：产品打造要树立市场标杆,由于万科等开发商进入沈阳超过15年的时间，沈阳人的置业观念早已经被万科这样的品牌开发商“教育”过了，他们能够分辨产品的品质，也可以接受好品质所带来的溢价结果。建议会展中心4#地项目定位能够以“品质标杆”的目标导向，在规划、产品设计、园林、装修、物管等各方面形成市场差异化的品质标杆。,案例1,华润中心是华润进入沈阳的第一个开发的项目（销售时间不是第一个），其产品定位致力于形成“城市顶级人居典范”。这不仅树立了该项目标杆，也为华润在沈阳的其他两个中高端项目树立了企业的影响力。,案例2,
17、金地国际花园是金地进入沈阳的第一个项目，第一期开盘选择了三种产品：一是情景洋房，这是在当时沈阳很受欢迎、且在市区供应较少的物业类型；二是带电梯的多层，基本上算是沈阳首创；三是一梯两户的小高层（当时周边的万科城以两梯三户、四户的高层产品为主）。,建议3：三个项目定位应区别对待，统筹开发，相互促进,会展中心4#地块：作为首发项目之一，将华发在珠海积淀的户型设计、车库品质、精装修、园林和物业等优势带入沈阳市场，实现华发在沈阳市场高端的品牌形象；,E19-4#地块(陆军医院地块)：作为另一首发项目，与会展中心地块同时开发，同样档次同样品质营造，共同展示华发进入沈阳市场的气势、决心和品牌形象。,苏家屯1
18、#4#地：争取在短期内获取土地；延后开发，承接、提升和延展华发品牌。,大连评估,（一）大连房地产市场的特征梳理,（二）调控政策对大连市场影响评估,（三）我们的建议,3,大连市是辽宁沿海经济带的核心城市,辽宁沿海经济带是新时期中国国家区域发展战略之一，其范围包括大连、丹东、锦州、营口、盘锦、葫芦岛6个沿海城市所辖行政区域，陆域面积5.65万平方公里，海岸线长2920公里，海域面积约6.8万平方公里。常住人口约1800万人。“辽宁沿海经济带”将确立和提升大连核心地位，强化大连营口盘锦主轴，壮大渤海翼(盘锦锦州葫芦岛渤海沿岸)和黄海翼(大连丹东黄海沿岸及主要岛屿)，形成“一核、一轴、两翼”的总体布局
19、框架。,“辽宁沿海经济带”是国务院09年以来先后批复的十五个区域战略之一,大连市正处在“全域城市化”的进程中,城市将从“单中心”向“多中心”发展，其初步框架包括：由中山、西岗、沙河口、甘井子、旅顺口和高新园区构成的主城区组团，由开发区、保税区、金州和普兰店湾构成的新市区组团，以瓦房店、长兴岛为主的渤海区域城市组团及以庄河、花园口、长海为主的黄海区域城市组团。,2010年，辽宁沿海经济带发展上升为国家战略后，大连市首次提出了“全域城市化”的城市发展战略；,十二五期间，大连市城市建设将展现“大手笔”，计划投资1万亿元，强力推进“全域城市化”。仅2011年投资项目就达到246项，计划总投资3203亿
20、元。,大连城市发展重心将向北偏移,在全域城市化的战略下，大连城市向北发展的趋势是非常明确的。,2.长兴岛临港工业区升级为国家级经济技术开发区,1.新机场沿岸商务区：项目总用地面积约130平方公里，总投资将超过千亿元,3.普湾新区：大连新行政中心,4.金州新区金石国际运动中心：预计建设总投资80亿元，建设成为国际高水准的海滨运动、旅游度假胜地,5.甘井子区综合配套改革：基本农田全部调出，实施全域开发,我们项目所在旅顺口全面开放，城市和产业发展存在相应发展机遇,西北部临港新城：城区企业向西北部临港新城集聚，使长城三涧工业园区与旅顺经济开发区、双岛湾绿色临港产业区形成集中连片发展，建设新型高端临港产
21、业基地。科技创新城：以完善基础设施、提升服务功能为重点，全面加快中科院大连（旅顺）科技创新园、大连旅顺高新技术产业园区和大学园区建设，形成具有旅顺特色的新兴绿色产业集聚区。生态宜居城：完成既定的污染物减排目标；筹建二三森林公园，建设一批示范性花园街区和花园小区，搞好以樱花、芙蓉、银杏为主的街区美化工程，形成城在绿中、人在花中的城市景观；全面推进健康城市建设，筹建大连国际医疗康复中心。旅游休闲度假城：以东部渔夫码头、西部天门山、南部黄渤海岸、北部阳光海岸、中部琥珀湾等一批大项目为带动，打造以历史文化体验、滨海度假、休闲娱乐、生态观光、会议会展、康体健身为主题的旅游休闲区。历史文化名城：深度挖掘太
22、阳沟历史文化资源，加快老建筑的维修改造，开发俄式、日式风情街；积极开展旅顺口区历史遗迹申报世界文化遗产工作，发挥影视基地的吸纳带动作用。花卉之都：发展现代花卉产业，积极推进大连国际花卉中心建设,临港产业归拢，置于一隅，腾挪生态空间；,引入大学园区和高科技产业；,改善人居环境，发展旅游产业，发展旅游房地产。,旅顺口虽然不处在大连城市和产业北扩的战略方向上，但从政府“五城一都”的发展思路看，环境优先的产业引入政策将使区内形成独特的城市环境和氛围。,轻轨即将完工，旅顺与城市连接度将大幅改善,另大连规划了轨道交通4号线：为连接中心城区和旅顺口区的快速线，起于南关岭客运站，终点为旅顺口区，线路全长约58
23、.4公里。将在2020年前全部建成通车。,按照大连轨道交通的建设规划和实施情况，旅顺南路有轨电车将于今年建成通车，这将大大改善旅顺与大连市区的连接便利度。,特点1：大连市场规模中等，近年市场供不应求,2007-2010年大连商品住宅供应和成交量,数据来源：中房信2010年大连市场年报,特点2：大连房价高企，但中心区和外三区（包括旅顺）相比存在较大价差,2010年，大连市商品住宅成交均价为9132元/m2，远远高于沈阳均价水平（4958元/m2）。中心四区房价与外三区房价存在较大的价差，一旦交通条件改善，外三区的洼地效应将会显现。,2010年大连各区商品住宅价格情况图,数据来源：中房信2010年
24、大连市场年报,特点3：外三区（包括旅顺）是重要市场部分，整体成交量与中心区基本相当,随着城市化的进程，旅顺、金州和开发区等外三区的市场规模已基本和中心四区市场规模相当，外围市场的重要性逐步显现。,2010年大连中心四区和外三区成交量比较图,数据来源：中房信2010年大连市场年报,特点4：大连市场成熟度有限，后进入企业存在较大市场发展空间,与沈阳相比，大连的品牌开发商数量少，进入时间晚，目前以亿达和远洋等为相对的龙头企业，市场整体开发水平并不如沈阳市场成熟，这对后至的品牌开发商是个机会。,2010年大连各区供求关系图,特点5：旅顺市场规模在大连各区市场处于中游区位,甘井子区是目前大连成交量最大的
25、区域，北部的金州区和开发区也有较大的成交量；旅顺口成交量在外三区中处在最小的位置，但与金州和开发区相差不大。,数据来源：中房信2010年大连市场年报,2010年大连各区供求关系图,特点6：旅顺区供求比率大于其他区域，但仍处于合理范围,中心四区和金州表现出了供不应求的市场局面；旅顺口区供应量稍大于需求量，但基本在合理范围之内。,数据来源：中房信2010年大连市场年报,特点7：旅顺口区的价格呈上升趋势，但涨幅相对较小,2010年大连市商品住宅区域成交均价环比增长图,2010年，中心四区和金州区的市场价格涨幅较大；而旅顺口区和开发区的价格涨幅是相对较小的。,数据来源：中房信2010年大连市场年报,特
26、点8：旅顺土地成交急速放大，市场热度正在大幅提升,大量开发商包括华发、合生创展、福建中庚、亿达、保利、龙湖、阳光100进入旅顺，将大幅推高下一阶段旅顺市场热度。,2010年，旅顺口区进入市场交易的建设用地72宗，出让面积464.6公顷，总成交价达68.26亿元，分别比上年同期增长2.49倍和4.35倍，出让地宗数是旅顺土地储备交易中心成立以来三年总和的1.67倍，成交价款额是三年总和的1.36倍。,2010年大连市住宅用地成交区域比例图,数据来源：中房信2010年大连市场年报,小结,大连城市发展前景较好，向北发展是最重要的发展方向；旅顺被发展处在第二梯队。大连市场最活跃的市场是甘井子区、开发区
27、和金州区等北部区域；旅顺口区的市场规模处在中游水平，供求基本平衡，价格涨势稍弱。去年以来，旅顺口区土地供应激增，品牌开发商大量引入，未来区域的市场发展将会得到进一步提升，但随之而来的竞争会愈发激烈。,大连评估,（一）大连房地产市场的特征梳理,（二）调控政策对大连市场影响评估,（三）我们的建议,3,观点1：大连调控政策出台较少，限购力度较低,同一家庭暂限新购一套住房;暂停发放三套房以上贷款;首套房首付30%，二套房首付50%。,大连本地居民家庭限购第三套；外地居民家庭限购第二套；二套房首付60%，利率1.1倍；限购区域仅限市内四区和高新园区，旅顺、金州新区和普湾新区将不在限购范围内。,2010年
28、10月11日新政相对轻微,2011年3月2日新政仍比较轻微,观点2：大连市场受到一定政策影响，但影响程度有限,国十一条,国十条,国五条,2010年大连市商品住宅月度成交量图,2010年大连市商品住宅月度成交价格图,全年成交量712万m2，较09年下降10%左右,全年成交均价9132元，较09年上升25%左右,数据来源：同策机构2010年大连市场年报,数据来源：同策机构2010年大连市场年报,观点3：2010年旅顺市场受到调策影响程度同样有限,2010年旅顺口区商品住宅累计成交面积104.06万平，与09年同期下降10.89%；累计成交金额61.07亿元，与09年同期来看微涨3.28%；均价58
29、69元/平，与去年同期来看上涨15.9%；,2010年旅顺商品住宅月度成交量图,国十一条,国十条,国五条,数据来源：同策机构2010年大连市场年报,观点4：中心城区限购将挤压部分投资需求向包括旅顺在内的外三区转移,由于不限购，旅顺、金州新区和普湾新区等新区和郊区市场受影响程度将有限，城内的投资需求将有可能进入外三区市场。,普湾新区,金州新区,主城区,旅顺口区,塔河湾项目,华发新城项目,大旅20101、2号地,高新区,限购区域,非限购区域,大连评估,（一）大连房地产市场的特征梳理,（二）调控政策对大连市场影响评估,（三）我们的建议,3,我们在大连的项目特点：规模适中，区域偏于一隅，战略布局尚未完
30、成,区位评价,规模评价,四个项目全部位于旅顺口区；其中三个位于旅顺经济开发区，离市区较远，第二居所的性质较强，短期内承载市区的刚性需求条件有限；一个项目位于塔河湾区域，近期有一定承接市区疏散人口条件。四个项目缺乏主流市场的项目，大连市场的战略格局并不完整。,旅顺经济开发区三个项目总规模在85万m2左右，在区域市场中可归入较大的开发规模；塔河湾项目规模约24万m2，属中等规模项目。,塔河湾项目：依托用地优良的资源条件进行高品质打造，进一步拉升华发在大连高端品牌形象。由于区域条件相对成熟，近期有条件承接市区扩散客户，建议尽快启动，与华发新城项目共同形成更大的市场规模和影响力。,华发新城项目:维持1
31、期开发进度，重点加快展示区建设速度和品质，并以快速现金流为主要目标完成1期销售；未来二期的建设相应退后，视市场情况启动，二期定位应更关注收益和品牌的提升；,建议1：调整各项目定位和开发节奏，形成功能互补,大旅1/2号地：拖后开发，待品牌影响力形成后伺机开发。,建议2：在主城区拓展新项目，完善公司在大连的战略布局，但应控制项目投资规模,普湾新区,金州新区,主城区,旅顺口区,塔河湾项目,华发新城项目,大旅20101、2号地,理由1：主城区表示性强，容易形成品牌影响力；理由2：旅顺口区市场容量有限，成交量仅占大连市的15%，华发应该去到更为主流的市场中发展；,高新区和沙河口区,建议3：调整华发新城开
32、发和营销策略，加快资金回笼,开发策略调整：（一）维持一期工程进度；加快推进现场售楼部、园林展示区和样板房工程。（二）推后二期工程的开发计划，视后续市场情况再另行启动。营销策略调整（一）将一期重新进行销售分区划分，重新梳理推货节奏。在近期可选择推出价格较低的组团，形成价格吸引力；未来推出价格较高的组团，形成价格上涨的吸引力。（二）调整营销区域：一是加大对市区接近旅顺区的高新区和沙河口区的营销力度。二是对旅顺区域客户进行大力挖掘（旅顺人口规模有限，房地产市场中本地客户的比例有限；但这群客户是最了解和认同项目区域客户群体）。（三）必要时推出价格优惠，以保证成交量。,盘锦评估,（一）盘锦房地产市场的特
33、征梳理,（二）调控政策对盘锦市场影响评估,（三）我们的建议,4,我们的观点,盘锦房地产市场正在起步阶段，发展前景较好；由于城市进入国家战略发展范畴，盘锦市场近年吸引了大量的外地开发商进入，未来市场同质化竞争趋于激烈；市场规模相对小，对房地产市场的总量有一定限制；旅游市场较大，旅游产业的发展空间是充足的，与旅游产业相结合的房地产是一个可行的市场空间。,盘锦市是辽宁沿海经济带的组成城市之一,“辽宁沿海经济带”将确立和提升大连核心地位，强化大连营口盘锦主轴，壮大渤海翼(盘锦锦州葫芦岛渤海沿岸)和黄海翼(大连丹东黄海沿岸及主要岛屿)，形成“一核、一轴、两翼”的总体布局框架。,“辽宁沿海经济带”是国务院
34、09年以来先后批复的十五个区域战略之一,盘锦市,盘锦市因油而兴，经济基础雄厚，人民富足,缘油而建、因油而兴，典型的资源型城市,盘锦的发展长期依托乃至依赖辽河油田，无论是城市格局还是产业布局，都带有明显的“油”字特征。,2009年辽宁各县市人均GDP（前10位）,2010年上半年辽宁各市GDP（前10位）,盘锦市的经济基础较为雄厚，GDP规模在辽宁省15个地级市中排名第五。,盘锦市的人均GDP较高，在辽宁各县市的人均GDP中排名第四位。,城市规模中等，人口数量有限,城市人口全市户籍总人口137万人，其中城镇人口81.5万人；暂住人口5万人。,盘锦市总人口：全市总户数46.66万户，户籍总人口13
35、6.8万人，其中，城镇人口81.5万人，占62.7%。全年出生人口9333人，出生率6.91；死亡人口4822人，死亡率3.57；自然增长率3.34。暂住人口：5万余人，暂住人口高峰期，从事建筑、运输等行业的人员3万余人，经商和从事服务业的人员1.5万余人。民族：以汉族为主。共有35个民族，汉族占94.88%，少数民族占5.12%。其中，满族占3.17%，朝鲜族占0.99%，其他少数民族占0.95%。,数据来源：各城市统计局,盘锦市未来城市规模将大幅提升,双台子区,兴隆台区,盘山县,辽滨开发区,预计2015年，辽滨沿海经济区总产值将超过4000亿元，地区生产总值将超过1000亿元，税收将达到1
36、00亿元，财政收入将超过40亿元，区域将增加50万人口。,大洼县,旅游资源丰富，旅游吸引力强,盘锦的旅游吸引力非常强，旅游人数量大，2009年国内旅游人数达1270万人（同年沈阳为5339.6 万人次，大连为3412万人次）。,盘锦旅游资源非常丰富。它是中国湿地之都，湿地面积3149平方公里，是中国最美的六大湿地之一。世界奇观红海滩 每年吸引着数以万计的国内外游客来此旅游观光。栖息着丹顶鹤、黑嘴鸥等珍稀鸟类多达263种，因此，盘锦又有“鹤乡”和“黑嘴鸥之乡”的美誉。,数据来源：盘锦市统计局,特点1：房产投资占GDP比重小，增长的潜在空间大,2006-2010年盘锦房地产投资和GDP关系图（亿元
37、）,房地产投资在GDP中的占比逐年增长，2009年为8.4%。与其他城市相比，盘锦的房地产投资规模相对较小，未来存在较大的成长空间。,数据来源：各城市统计局,数据来源：盘锦市统计局,特点2：市场成交量小，未来提升空间较大,盘锦的房地产市场容量相对较小，2008年前每年的商品房成交面积均在几十万m2左右，2009年之后有了较大速度的提升，但总量上仍处在较低的水平。,数据来源：各城市统计局,数据来源：盘锦市统计局,特点3：客户社保福利好，支付能力强，以改善性需求为主,高端消费群体(油田职工、公务员、企事业中高层、私营业主；已有多套物业),中端消费群体（机关、企事业单位普通员工；已有一套以上物业）,
38、低端消费群体（普通居民，多为首次置业）,盘锦的购房客群结构以改善性需求为主,2009年辽宁省各市城镇居民可支配收入排名,2005-2009年盘锦市人均可支配收入图,近年，盘锦人均可支配收入增速较快，2009年达到18563元，位列辽宁省第二位。盘锦购房客户中，国企事业单位人群比例高，福利保障好，消费能力强。,数据来源：各城市统计局,特点4：大量外地开发商涌入，未来市场同质化竞争趋于激烈,江苏雨润食品产业集团有限公司：投资120亿元的大型农产品物流园及商业综合体项目；香港佳兆业集团：投资120亿元的商业、五星级酒店和高端住宅项目；东方银座集团：投资100亿元的高档商业、住宅及五星级酒店项目；苏宁
39、电器集团：投资50亿元的苏宁城市广场项目；明发集团：投资50亿元的五星级酒店、商业综合体和高端住宅项目；香港永中置业有限公司：投资20亿元的盘锦新天地旅游购物商城项目；,盘锦签约大型项目还包括：,盘锦已入市的大盘（总面积达2100万m2）：,盘锦评估,（一）盘锦房地产市场的特征梳理,（二）调控政策对盘锦市场影响评估,（三）我们的建议,4,判断1：市场无限购令，政策影响较弱,高端消费群体(油田职工、公务员、企事业中高层、私营业主；已有多套物业),中端消费群体（机关、企事业单位普通员工；已有一套以上物业）,低端消费群体（普通居民，多为首次置业）,支付能力强，不受利率和首付上调影响,支付能力较强，将
40、受到首付上调的影响,支付能力一般，将受到利率上调的影响,影响政策一:1月26日新国八条，对二套房首付和贷款利率的提升对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。影响政策二：国家进入加息周期，连续上调存贷款利率2010年10月至今，央行已先后三次提高存贷款利率，这将大大提高购房者的贷款成本。,政策影响主要来源于金融政策,判断2：旅游市场和商用物业不受政策影响,旅游市场旅游市场是个消费性市场，是目前国家鼓励的行业范畴；盘锦的旅游吸引大环境较好，从目前的旅游设施和项目看，并不能和这样的旅游大环境相匹配，目前旅游度假的产业机会较好。商业市场商业是另外一个消费性
41、市场。商用物业并不是国家宏观调控的关注对象，盘锦的商用物业同样不受其影响。（但商用物业的开发对地理区位的要求非常严格，项目开发需谨慎投入大面积的商用物业）,盘锦评估,（一）盘锦房地产市场的特征梳理,（二）调控政策对盘锦市场影响评估,（三）我们的建议,4,我们在盘锦的项目特点：“巨无霸”的城市边缘项目,区位评价,位于城市边缘，在现状城市中，区位并非最优；周边的消费力支持较弱；与主城区兴隆台之间横亘有大量地产项目。,规模评价,规模对于当地市场是一个“巨无霸”的项目；需要较长的开发周期；需要大量拉动城市人口的进入。利于复合功能的设置；利于环境的独立打造。,项目,其他开发项目,建议1：通过温泉等功能，
42、拉动房地产开发,理由1：没有产业导入，就难以聚合人气，难以大规模的导入人口；理由2：没有产业导入，就会陷入与其他大型项目的同质竞争中去；理由3：没有产业导入，就难以提升区域的价值，未来开发产品的价格会陷入区域市场的低标准之中；理由4：在住宅政策打压的背景下，引入产业能够获得更大的政策支持。,产业方向1：旅游产业,这是一个符合国家政策导向的产业方向。可选择的产业类型包括高星级酒店、温泉度假区、等，并可结合体检康复中心等健康养生产业形成复合功能。,产业方向2：教育产业,可考虑引入国际化的幼儿园（近期）、国际化学校（远期），可考虑设定湿地生态研究、教育基地甚至企业孵化基地等（如昆明世博生态园将公园、
43、湿地科技展示和教育、房地产有机结合在一起）。,产业方向3：大型城市综合体,大型城市综合体给项目区域带来前景，同时商用物业属于非政策调控范畴。由于目前区域远未成熟，综合体宜设置在项目开发的后期。,建议2：通过高端市场切入，带动项目整体发展,高端消费群体(油田职工、公务员、企事业中高层、私营业主；已有多套物业),中端消费群体（机关、企事业单位普通员工；已有一套以上物业）,低端消费群体（普通居民，多为首次置业）,支付能力强，不受利率和首付上调影响,支付能力较强，将受到首付上调的影响,支付能力一般，将受到利率上调的影响,高端消费群体（包括外地投资客）,支付能力最强的群体对政策敏感度最小的群体对置业区域
44、限制最小的群体对生活配套要求不严格的群体,中端和低端消费群体,目前区位条件不支持目前的配套条件不支持对置业区域有局限的群体受政策影响度相对较大的群体,近期重点客户,中远期考虑群体,建议3：重视风险控制，将项目开发与土地运营相结合,理由1：对于盘锦的市场容量而言，每年的市场消化量是有限的，按照每年15万的销售面积，项目需销售20年以上；而将开发和土地运营结合起来，能够大大加速项目变现的时间，如土地炒作的好，收益量也不一定减少。理由2：市场同期开发项目多，将激增市场供应量，而市场需求量难以短期大幅增加，未来市场争夺将会更为激烈。控制项目开发规模，将项目开发和土地运营有机结合，可以有效防范市场风险，
45、也可灵活调整市场策略。,建议4：在盘锦探索进军旅游地产和三四线城市的模式,探索旅游地产模式：包括温泉和酒店项目的定位、设计、营销、运营和资本运作等模式探索。探索有潜力的三四线城市进入模式：包括一级土地运营、一二级开发联动、进入项目功能组合、政企合作等模式。,包头评估,（一）包头房地产市场的特征梳理,（二）调控政策对包头市场影响评估,（三）我们的建议,5,内蒙经济近年飞速发展，人均GDP据全国前列,内蒙在2002-2009年间，经济增速连续保持全国第一，目前人均GDP已达到广东等经济大省水平。,2002-2009年内蒙GDP增速一览表,2009年内蒙及部分省市GDP和人均GDP一览表,资料来源：
46、国家统计局,在国际经济新环境下，呼包鄂战略地位有望提升,在国家经济蓬勃发展的背景下，针对能源储备和发展战略已成为国家发展最重要的战略之一。内蒙古幅员辽阔,矿产资源丰富，其发展必将受到国家层面的高度关注。从2010年开始至今，由国家发改委牵头，对内蒙经济发展进行调研，目前正在制定关于促进内蒙古自治区经济社会又好又快发展若干意见，预计在2011年出台。,而“呼-包-鄂”为内蒙发展核心，三市经济总量占内蒙经济总量超过60%，一旦国家政策性文件出台，“呼-包-鄂”经济圈的战略地位将进一步得以提升。,“呼-包-鄂”经济圈,背景：包头是呼包鄂经济圈中的重要一极,包头GDP长期位于呼包鄂三市之首，虽然今年增
47、长速度稍慢于鄂尔多斯，但其长时期的发展历史和多元的产业结构使得包头的城市发展基础更为雄厚。,背景：包头正处在快速扩张期,城市容量将显著增长,新版总体规划确定的城市规划区面积由885平方公里增加至1901平方公里。到2020年规划末期，市域总人口为340万人，城镇人口320万人，城市人口300万人（其中中心城区人口270万人，辅城人口30万人），城镇化率达到94.1%。（目前总人口数约246万，城市人口约180万）,特点1：市场起步较晚，近年市场容量扩张速度飞快,包头房地产市场从2007年开始飞速发展，当年新建商品房成交面积同比增长了137%。2009年、2010年两年市场成交量达到了较高的水平
48、，2010年的新建商品房成交面积达到了434.9万m2。2007-2010年共成交新建商品房10.5万套，约30万人次左右新购住房。与城市总人口数而言，市场仍有较大的发展空间。,资料来源：华发包头公司市场营销部,特点2：市场价格理性，泡沫成分少，市场发展空间较大,2010年全年，包头商品住宅的成交均价为4027元/平方米，相比人均可支配收入而言，这个房价水平相对合理。从房地产投资规模看，2009年包头房地产投资占GDP仅为6.5%，这个比例上升空间较大。,注明：由于部分城市人均可支配收入2010年数据尚未公布，表中选用2009年数据。数据来源：各城市统计局以及各代理商的市场报告。,特点3：本地
49、开发商为主导，外来开发商正在大量进入,目前市场的开发主体是包头本地开发商。自2006年保利地产进入后，市场上外来开发商的项目越来越多，并且成为整个市场开发水平的代表。但从量上而言，外来开发商的市场份额并不大。,特点4：土地市场供应量相对合理,资料来源：华发包头公司市场营销部,从近两年包头土地成交数据看，土地出让量基本保持在每年200公顷左右，与目前的住宅市场成交量是基本匹配的，未来的市场供应量出现激增的可能性不大。,特点5：本地需求为主导，投资和投机性需求相对较少,来源,置业目的,以上为某市调公司在2010年初针对高新区某大型项目作的200份中高端人群入户问卷结果。可看出本地人和常驻本地的外地
50、人是城市购房人群的主体；自用需求最大，投资需求人群较少。,小结,无论从发展阶段、价格水平和房地产开发规模看，包头的房地产市场均有较大的发展空间，且有城市经济长期发展的支撑。目前市场以本地开发商为主，外来品牌开发商虽然成为市场的重要要素，但整体占比不大。在这个阶段发力，是有可能争得市场龙头地位的。,包头评估,（一）包头房地产市场的特征梳理,（二）调控政策对包头市场影响评估,（三）我们的建议,5,判断1：包头地方调控政策较少，市场基本未受影响,国十一条,国十条,国五条,包头市没有出台针对国家重大调控政策的相应细则。2010年市场成交量比2009年增加了21.2%。20100110国十一条影响较小，
