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1、万科海港城价值点梳理,2011.11.11,关键词,销冠、蓝印、婚房,万科海港城1-10月销售总额11亿，冠领滨海！,9、10月成交客户梳理,从居住区域看：塘沽区：30%开发区：36%市区：11%外地：23%,小结：成交客户还是以滨海新区客群为主。,从工作区域看：,塘沽区：14%开发区：43%北京：11%天津其他区域：11%其他：21%,小结：开发区工作群体是购买主力。,从置业目的看：,蓝印：25%婚房：19%外地此工作：19%市区在此工作：11%投资：11%改善：15%,小结：外地人购房（含蓝印、工作在此）、购置婚房是客户置业主要目的。,9、10月未成交客户梳理,共梳理未成交意向客户30组，
2、影响因素如下：市场观望：25组产品：90+户型7组 125金角8组资金问题：3组 区位不认可：2组,小结：受市场影响，90%客户持观望情绪，看低价格走势；50%客户受产品影响，没有满意房源。,9-10月份成交客户关注项目因素排序,1、品牌 2、区位 3、价格 4、精装5、区域规划 6、永旺、轻轨配套,小结：万科品牌在客户关注度中排名第一，品牌影响力是此阶段重要因素之一。另因海港城项目购买主力群体选择距工作地点较近项目，品牌+区位是客户关注重要要素。价格在周边区域竞品当中属低价位精装修产品，因此价格因素成为客户关注第三名。,总结：,客户特征：以在开发区工作的客户群体为主，及部分塘沽区客群，但基本
3、都与开发区有关；在开发区落户的外地客户群比重较大。置业目的：1、蓝印 2、婚房 3、改善 4、投资抗性：1、市场观望情绪 2、产品,1、通过万科品牌及区域销售影响力增强客户信心，10个月热销10亿，冠领滨海，是实力与品质的保证，恶劣市场环境，更应看清品质，选择品牌。2、小三室通透户型是置业主力，认可度高，近期着重推广三期小三室通透户型。3、通过分析，外地人（或市区）在开发区工作的客户群体占比较大，围绕集中单位进行企业或公司内部拓展，推进团购。4、推广主题围绕区位、蓝印、婚房。产品围绕小三室通透。,滨海销冠 实力见证 热销10亿 婚房（蓝印）首选 享精装 享通透 享小三的舒适,推广策略,前期户外
4、形象,线上推广形象主题户外,2、形象延续 一生之城 海港城,3、领袖地位+万科品牌影响力,踞领滨海核心 就选万科！,1、销冠,热销11亿 鉴证实力,1、销冠,线下推广卖点主题短信、DM、网络（软文）、永旺外展场,2、蓝印户口+婚房,5、精装,4、滨海核心 保值增值,3、性价比最高 价格优势,6、赠送空间 2+1,7、轻轨+配套,软文炒作 系列主题规划,环滨海超值房哪里找？还看万科海港城 超值所选 更是品质之选,10个月热销10个亿，万科品质领冠滨海热销背后解码系列,热销,热销解码之一性价比大PK,从品牌、品质、产品、社区规划等方面解读。,滨海核心区位 保值增值,热销解码之二,为什么城市核心区的
5、房子不跌价？,软文炒作 系列主题规划,10个月热销11个亿，万科品质领冠滨海热销背后解码系列,热销,万科海港城雄踞滨海核心区,软文炒作 系列主题规划,10个月热销11个亿，万科品质领冠滨海热销背后解码系列,热销,热销解码之三 产品细节实力,N+1 魔幻空间2房变3房,挖掘户型赠送空间，突出超值性价比,软文炒作 系列主题规划,10个月热销11个亿，万科品质领冠滨海热销背后解码系列,热销,热销解码之四 万科品牌保障,房子都在降价，选择品牌开发商更有保障,万科就是信誉力,软文炒作 系列主题规划,10个月热销11个亿，万科品质领冠滨海热销背后解码系列,热销,热销解码之五 置业安家送蓝印,告别蜗居，买房送蓝印,主要针对目前滨海、开发区等工作的外地客群,软文炒作 系列主题规划,10个月热销11个亿，万科品质领冠滨海热销背后解码系列,热销,热销解码之六 精装成品家,你还在给房装、装、装吗？麻烦又费事！,突出我项目精装优势，区域内唯一的精装产品,软文炒作 系列主题规划,10个月热销11个亿，万科品质领冠滨海热销背后解码系列,热销,热销解码之七 成熟配套 交通便利,永旺购物就在家门口 轻轨畅连市中心,突出我项目精装优势，区域内唯一的精装产品,形象表现 方案一,形象表现 方案二,Thanks,
