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1、房地产的节税技巧与策略,主讲教师*中国注册税务师 建筑之家 整理,一、引言,（一）税收政策差异：中国和美国中国的税收政策说变就变，变得税务官说不清楚、老百姓稀里糊涂。案例：变幻莫测的二手房税收政策,国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知财税200316号,国家税务总局 财政部 建设部关于加强房地产税收管理的通知 国税发200589号,（1）2005年6月1日后，个人将购买不足2年的住房对外销售的，应全额征收营业税（2）2005年6月1日后，个人将购买超过2年（含2年）的符合当地公布的普通住房标准的住房对外销售，应持该住房的坐落、容积率、房屋面积、成交价格等证明材料及地方税务部门要求的其他材料
2、，向地方税务部门申请办理免征营业税手续,（3）2005年6月1日后，个人将购买超过2年（含2年）的住房对外销售不能提供属于普通住房的证明材料或经审核不符合规定条件的，一律按非普通住房的有关营业税政策征收营业税（4）个人购买住房以取得的房屋产权证或契税完税证明上注明的时间作为其购买房屋的时间,概括,小于2年，普通房和非普通房全额征大于2年，普通房免征，非普通房按差额征,国家税务总局关于调整房地产营业税有关政策的通知（财税200675号）,2006年6月1日后，个人将购买不足5年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售的，免征营业税；个人将购买超过5年（含5
3、年）的非普通住房对外销售的，按其销售收入减去购买房屋的价款后的余额征收营业税,概括,小于5年，普通房和非普通房全额征 大于5年，普通房免征，非普通房按差额征,国家税务总局关于个人住房转让营业税政策的通知财税2008174号,自2009年1 月1 日至12月31日，个人将购买不足2 年的非普通住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过2 年（含2 年）的非普通住房或者不足2 年的普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过2 年（含2 年）的普通住房对外销售的，免征营业税。,概括,小于2年，非普通房全额征，普通房按差额征 大于2年，普通房免征，非普通
4、房按差额征,美国的税收政策基本不变，要变就变得大家明明白白、心里有底。案例:1995年的美国预算大战,（二）税收观念差异：中国人和美国人中国人对税收和死亡的认识模模糊糊，活着埋头挣钱过日子，死了留下遗产传世代。美国认为税收和死亡同样不可避免，活着挣钱纳税过日子，死了甩掉遗产进天堂。,中国人在美国逃税,“四大家族”(主要是孔祥熙和宋子文为代表)20世纪40年代利用美援物质和他们的特殊途径在美搞投机倒把，被美国财政部查出偷税几千万美元，告到总统杜鲁门处。,美国中央情报局和美国财政部联合清查，在美来历不明的非法财产居然达到20亿美元以上，美参众两院一致决定:永久冻结四大家族在美非法财产和在美银行保险
5、库里来历不明的古玩、字画、珠宝、黄金，补清偷税金额和罚款。,（三）对房产升值的不同感受 中国人和美国人 1、美国人的居住烦恼2、美国人的住房心愿3、美国人的迁居现象,（四）中国的房地产税费体系1、中国的18种税2、中国的10+1种房地产税费,现行税费18+1个涉及房地产的税费11个，即营业税、城建税、教育费附加、土地增值税、企业所得税、个人所得税、房产税、土地使用税、印花税以及契税、耕地占用税,我国的房地产税费集中在取得和转让环节美国的房地产税费集中在保有环节,我国目前的房价构成中建筑成本占30%税费及房产商利润占到70%在一级市场的房产价格中税费大约是30%-40%,（五）相关议题1、物业税
6、和遗产税的开征问题2、房地产的节税方法3、土地出让金与遗产税,二、物业税和遗产税的开征问题,（一）物业税的开征问题1、征收物业税的主要观点,（1）房价快速上涨（2）居民财富过多的向不动产聚集（3）居民财富差距进一步扩大（4）房地产业的抢地圈地、利益勾结现象（5）地方政府对土地出让金的依存（6）地方财政缺少以房地产为税基的持续性的财政收入,2、物业税的反对观点,2006年，上海财经大学公共管理学院胡怡建教授从中国和美国之间存在的文化、宗教信仰、收入控制等方面的差异阐明我国的财产税不该和美国趋同，即我国不应该急着开征物业税。财政部长谢旭人在2009年全国财政工作会议上提出了新的税收研究方向环境税。
7、,小结 就短期来说我国开征物业税的可能性不大，中国人可能继续过“买不起房子住得起房子”的日子。,（二）遗产税的开征问题,1、我国遗产税的设计,（1）1950年的税政改革新中国成立后，政务院在全国税政实施要则中规定要开征的14个税种包括遗产税,（2）1994年的税制改革在1994年的税制改革中，遗产税被列为拟开征的税种之一。（3）1995年的远期规划1995年遗产税被写入国家“九五”计划和二一年远景目标纲要。,（4）1997年写入党的报告1997年12月党的“十五大”报告中指出：调节过高收入，完善个人所得税，开征遗产税等新税种。,（5）2004年拟订了遗产税草案草案规定规定应征收遗产税的遗产包括
8、被继承人死亡时遗留的全部财产和死亡前五年内发生的赠与财产。遗产税的免征额为二十万元。遗产税按五级超额累进税率表计算征收，最低税率40%。,2、主张遗产税的主要观点,（1）减少同代人的起点差距国家信息中心曾指出我国居民收入由世界上最平均的一个国家变成世界上差距最大的国家只用了二十几年的时间，为国际所罕见。上一代人的差距不应该成为下一代人的起点差距。,（2）消除世袭贵族鼓励勤奋劳动。（3）促进信息制度的建立开征遗产税可以推动个人信息制度的建立。,（4）形成一个政策调整期从政策学角度出发，中国的富豪还很年轻，现在出台遗产税可以产生一个缓冲期，可以减少社会动荡。,（5）增加财政收入2004年有人推断遗
9、产税可能带来的财政收入：在中国高收入群体中，资产总量在100万元以上的富人超过1000万，若按80万到100万元的起征点，税率40上下，考虑中国目前的人口死亡率数据，中国每年遗产税的财政收入将达到260亿元人民币以上。,3、反对遗产税的主要观点,（1）征收基础差表现在收入信息不完善，财富持有信息不透明，财产登记制度和收入监控体系空缺。,（2）财政效应不明显资本积累处于初级阶段，致富者大多处于青壮年，多数遗产继承人还是“潜在的”，遗产税的近期收入不会太多。,（3）不利于经济的持续发展征收遗产税会对民营经济造成冲击，引发资金外流。,（4）与国际发展趋势不符尽管目前世界上有100多个国家和地区征收遗
10、产税，但“取消”正在成为一种趋势。意大利、瑞典、印度、马来西亚、新西兰及澳大利亚、香港已先后取消遗产税。美国布什上任后提出在2011年前临时性地逐步取消遗产税并谋求永久性取消。,4、缴纳遗产税的主要人群,真正需要缴纳高税额的富人，往往具备更加强烈的避税欲望和更加丰富的避税手段，这些富人可以利用手中的资源，采取各种技巧来逃避遗产税。往往社会中间阶层成了遗产税的纳税主体。,从已经开征遗产税的国家来看，受遗产税影响最大的群体是中产阶级。香港的个案统计表明，缴纳遗产税的市民，以中产阶层为主。、国际上遗产税起征点基本上都在人均GNP(国民生产总值)的15至20倍左右。,5、遗产税的“流产征兆”（1）20
11、04年前后，一些富人开始悄悄把资产转移到孩子名下，以提前做好避税准备（2）2006年“十一五”规划只字未提“遗产税”,（3）2006年财政部科研所刘宇辉说“遗产税在两三年内推广难度很大，如果冒然推出，效果可能会适得其反。”同年，国家税务总局新闻办公室主任牛新文表示尚无有关遗产税的政策通知，无法给出时间表。,（4）民意调查结果2006年8月中国青年报社会调查中心与腾讯网新闻中心合作开展的一项调查显示：52.8的人认为压根儿就没有必要征收遗产税47.2认为“有必要”的人中又有17.7的人觉得“目前时机仍不成熟”。,小结虽然从起点公平的意义说我国有必要征收遗产税，但从制度背景分析，我国在短期内开征遗
12、产税的可能性并不大。,三、房地产的节税技巧与策略,（一）营业税的节税技巧1、营业税的基本规定,（1）转让土地使用权是指土地使用者转让土地使用权的行为，土地所有者出让土地使用权和土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为，不征收营业税。（税率5%）土地租赁，不按本税目征税。,（2）销售不动产是指有偿转让不动产所有权的行为。（税率5%）,纳税人有下列情形之一的视同发生应税行为（1）单位或者个人将不动产或者土地使用权无偿赠送其他单位或者个人（2）单位或者个人自己新建（以下简称自建）建筑物后销售，其所发生的自建行为（3）财政部、国家税务总局规定的其他情形,国家税务总局关于个人住房转让营业税政策的通知
13、（财税2008174号）,自2009年1月1日至12月31日，个人将购买不足2年的非普通住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过2年（含2年）的非普通住房或者不足2年的普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过2年（含2年）的普通住房对外销售的，免征营业税。,由于新营业税对个人将不动产或者土地使用权无偿赠送其他单位或者个人的行为，作为“特案规定”纳入了视同销售范围，因此，财税2008174号文件也适用个人无偿赠送房产行为。,财政部、国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知财税2002191号,（1）以无形资产、不动产投资入股，与接受投资方利
14、润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税（2）对股权转让不征收营业税,（3）提供房地产租赁服务（税率5%或3%）（4）提供包括建筑、安装、修缮、装饰等各种工程作业的建筑劳务（税率3%）,2、营业税的筹划案例（1）租房策略,吉祥公司准备办一家分公司，主业是经营商品零售。为此，吉祥公司承租了如意公司（商业企业）的一幢商场，合同上签的租金为每年1200万元，租期10年。该商场的产权为正大房地产公司所有。正大公司租给如意公司租金为每年1000万元。另外，吉祥公司委托光明装饰工程公司进行包工包料装修，总金额4120万元。装修材料费为3000万元，人工费1000万元，税款120万元。,改造前的业务关系
15、：（1）如意公司向正大公司支付租金1000万元；（2）吉祥公司向如意公司支付租金1200万元；（3）吉祥公司向光明公司支付装修材料费为3000万元，人工费1000万元。,筹划前的税负分析：如意公司应纳营业税及附加：10005%（17%3%）55万元吉祥公司应纳营业税及附加：12005%（17%3%）66万元；筹划方法：采用业务流程再造法改造业务关系。,改造后的业务关系：吉祥公司向正大公司支付租金1000万元；吉祥公司向如意公司支付中介服务费200万元；（3）吉祥公司向光明公司支付人工费1000万元；代购装修材料3000万元。,筹划后的税负分析：如意公司应纳营业税及附加：2005%（17%3%）
16、11万元；正大公司应纳的营业税及附加：10005%（17%3%）55万元；,（2）装修策略以上为例：筹划前，光明公司应纳营业税及附加：40003%（17%3%）132万元；筹划后，由光明公司代购材料，只收人工费，则光明公司应纳的营业税及附加：10003%（17%3%）33万元,（3）卖房策略主要选择什么时间卖，是卖还是投资？,（二）土地增值税的筹划技巧1、土地增值税的基本规定是否属于征税范围：a.出售征。包括三种情况：出售国有土地使用权；取得国有土地使用权后进行房屋开发建造后出售；存量房地产买卖。,b.继承、赠予继承，不征（无收入）；公益性赠予、赠予直系亲属或承担直接赡养义务人，不征；非公益性
17、赠予，征。c.出租不征（无权属转移）。d.房地产抵押抵押期不征；抵押期满偿还债务本息不征；抵押期满，不能偿还债务，而以房地产抵债，征。,e.房地产交换单位之间换房，有收入的，征；个人之间互换自住房，不征。f.以房地产投资、联营房地产（房地产企业除外）转让到投资联营企业，不征；将投资联营房地产再转让，征。g.合作建房建成后自用，不征；建成后转让，征。h.企业兼并转让房地产暂免。,税率：增值额占扣除项目金额比例 税率算扣除系数50%以下含50%30%0超过50%100%（含100%）40%5%超过100%200%（含200%）50%15%200%以上 60%35%,增值额的计算：土地增值额=收入-
18、扣除项目金额扣除项目：新建房产，房地产企业扣五项，非房地产企业扣四项。存量房地产，房产扣三项，土地扣两项。,具体项目：（1）新建房地产转让a.取得土地使用权所支付的金额；b.房地产开发成本；c.房地产开发费用；d.与转让房地产有关的税金；e.财政部规定的其他扣除项目；,（2）存量房地产转让a.房屋及建筑物的评估价格评估价格=重置成本价成新度折扣率b.取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用c.转让环节缴纳的税金,2、土地增值税的节税案例（1）低价房并不一定是差的,案例1某房地产企业建造普通住宅，可扣除项目金额为800万元，根据目前市场调查，可以定价在900-1000万元之间。
19、方案一：定价1000万元。税负分析：增值额为200万元，增值率为25%（200/800），超过20这一减免底线，该企业应缴纳的土地增值税为60万元，不考虑其他税费，则利润为140万元。,方案二：定价960万元。税负分析：增值额为160万元，增值率为20%（160/800），不超过20这一减免底线，该企业不缴纳土地增值税，不考虑其他税费，则利润为160万元。,（2）买房时怎样避免被蒙,案例2某房地产企业准备出售其开发的一幢普通标准住宅（已经安装简单的家具设施），全部市场价值是1000万元，扣除项目合计为800万元，其中各种家具设施的价格约为200万元，成本约为100万元。,方案一：将全部金额以房
20、地产转让价格的形式体现在合同上。税负分析：增值额200万元，增值率为25%（200/800），适用30%税率，应交土地增值税60万元。,方案二：在房地产转让合同上仅注明800万元的房地产转让价格，同时签订一份附属家具设施购销合同。税负分析：转让房地产收入为800万元，扣除项目金额为700万元，增值额100万元，增值率为14%（100/700），未超过扣除项目金额20的，免征土地增值税。,（3）如何通过增加成本费用避税（4）小心落入“税收陷阱”,国税发200880号规定，在日常检查中发现纳税人使用不符合规定发票特别是没有填开付款方全称的发票，不得允许纳税人用于税前扣除、抵扣税款、出口退税和财务报
21、销。有偷逃骗税行为的，依照中华人民共和国税收征收管理法的有关规定处罚；情节严重触犯刑律的，移送司法机关依法处理。,国税总局稽便函200842号（关于进一步做好房地产行业税收专项检查工作的通知）的规定，各省国、地税局要在辖区内2005年至2007年年平均销售额排名前10位的房地产企业中共同选择3户企业进行重点解剖式检查。检查中，要对被查企业列支成本费用的票据进行重点核对，单张票面金额在10万元以上的票据必须全部进行核查。,（三）个人所得税的筹划技巧,1、个人所得税的基本规定（1）财产租赁所得。财产租赁所得的适用比例税率为20%（个人按市场价出租居民住房的税率为10%）。,在计算个人所得税时，可按
22、顺序扣除下列费用：包括营业、城建、教育附加、房产税（12%或4）；实际开支的修缮费用（每次800元为限，一次扣不完的，可无限期在以后扣除）；费用扣除标准（每次收入不超过4000元的扣800元，每次收入超过4000元的扣20%）。,根据国家税务总局 关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知（财税200824号）的 规定，为支持住房租赁市场发展的税收政策，对个人出租住房取得的所得减按10的税率征收个人所得税。对个人出租、承租住房签订的租赁合同，免征印花税。,对个人出租住房，不区分用途，在3税率的基础上减半征收营业税，按4的税率征收房产税，免征城镇土地使用税。对企事业单位、社会团体以及其
23、他组织按市场价格向个人出租用于居住的住房，减按4的税率征收房产税。与住房租赁相关的新的优惠政策自2008年3月1日起执行。,（2）财产转让所得财产转让所得是指个人转让所得不动产、其他有形财产的所得，包括人出售自有住房。财产转让所得适用的比例税率为20%。费用扣除：个人出售除已购公有住房以外的其他自有住房，财产转让以收入额减除原值和合理费用后为应纳税所得额。纳税人可凭原购房合同、发票等有效凭证，经税务机关审核后，允许从其转让收入中减除房屋原值、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用。,支付的住房装修费用纳税人能提供实际支付装修费用的税务统一发票，并且发票上所列付款人姓名与转让房屋产权人一致的，经
24、税务机关审核，其转让的住房在转让前实际发生的装修费用，可在以下规定比例内扣除：已购公有住房、经济适用房：最高扣除限额为房屋原值的15%；,商品房及其他住房：最高扣除限额为房屋原值的10%。纳税人原购房为装修房，即合同注明房价款中含有装修费（铺装了地板，装配了洁具、厨具等）的，不得再重复扣除装修费用。,（3）受赠不动产的再转让受赠人取得赠与人无偿赠与的不动产后，再次转让该项不动产的，在缴纳个人所得税时，以财产转让收入减除受赠、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用后的余额为应纳税所得额，按20%的适用税率计算缴纳个人所得税。在计征个人受赠不动产个人所得税时，不得核定征收，必须严格按照税法规定据实
25、征收。,关于个人无偿受赠房屋有关个人所得税问题的通知（财税200978号,通知规定，以下三种情形的房屋产权无偿赠与，对当事双方不征收个人所得税：（1）房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹；（2）房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人；,（3）房屋产权所有人死亡，依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人。除上述规定情形以外，房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与他人的，受赠人因无偿受赠房屋取得的受赠所得，按照“经国务院财政部门确定征税的其他所得”项目缴纳个人所得税，税率为20%。,2、个人所得
26、税的筹划案例（1）在一定的条件下，把房子卖给儿子比送给儿子更省钱,2008年10月31日，张三欲将一套面积110平方米的房产以其他赠与方式赠给直接赡养义务人李四，该房产市场价值为40万元，张三不能提供取得该房产完整、准确的房屋原值凭证，当地个人所得税核定税率为1，假定2年后李四以50万元出售，税务机关确定可以扣除的有关合理费用为 5000元。（注：分析这一案例的依据是原营业税的规定）,情形一：张三的房产购买时间超过5年(含5年)方案一：如果李四是通过赠与取得，则赠与时：张三应纳印花税=400 00005=200(元)。李四应纳契税=400 0003=12 000(元)；应纳印花税=400 00
27、005=200(元)；办理产权转移手续时缴纳5元印花税。,李四转让时：应纳营业税及附加(税率同上)=500 00055=27 500(元)；印花税=500 00005=250(元)；,同时国税发2006144号规定，受赠人取得赠与人无偿赠与的不动产后，再次转让该项不动产的，在缴纳个人所得税时，以财产转让收入减除受赠、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用后的余额为应纳税所得额，按20的适用税率计算缴纳个人所得税。在计征个人受赠不动产个人所得税时，不得核定征收，必须严格按照税法规定据实征收。,则李四应纳个人所得税=(500 000一l2 000 20527 5002505 000)20=91 0
28、09(元)。双方合计应纳税=200+12 000+200+5+27 500+250+91 009=131 164(元)。,方案二：如果李四是通过购买取得。张三应纳印花税 200元；个人所得税=400 000l=4 000(元)。,李四应纳印花税 455元(205+250)；契税 6 000元(减半征收)；营业税及附加 27 500元；个人所得税=(500 000-400 000 6 00020527 5002505 000)20=l2 209(元)。双方 计应 纳税=200+4 0O0+205+250+6 O00+27 500+l2 209=50 364(元)。,方案二比方一节税 80 800
29、元(13l l6450 364)。如果税务机关对李四也是采用核定征收方式计征个人所得税，则方案二双方合计应纳税=200+4 000+205+250+6 000+27 500+5 000=43 l55(元)，方案二将比方案一节税=l3l l6443 l55=88 009(元)。,情形二：张三所赠房产购买时间不足5年方案一：如果李四是通过赠与取得，则双方合计应纳税=200+l2 000+200+5+27 500+250+9l 009=l3l l64(元)(计算同情形一)。,方案二：如果李四是通过购买取得，则张三应纳营业税及附加=400 00055=22 000(元)；印花税200元；个人所得税=4
30、00 000l=4 000(元)。李 四应纳印花 税 455元、契 税 6 000元、营业 税及附 加 27 500元、个人所得税 12 209元，双方合计应纳税=22 000+200+4 000+205+250+6 O00+27 500+l2 209=72 364(元)。,方案二比方案一节税=131 16472 364=58 800(元)。而如果税务机关对李四也是采用核定征收方式计征个人所得税，则方案二双方合计应纳税=22 000+200+4 000+205+250+6 000+27 500+5 000=65 l55(元)，方案二将比方案一节税=l3l l6465 l55=66 009(元)
31、。,（2）如果你真的要赠送房子，把房子送给谁 省钱又省事,2006年10月31日，张三准备将一套面积 110平方米的房产对外捐赠。现有两个捐赠对象，一是非直系亲属也非承担直接赡养义务的李四，另一个是当地政府所办敬老院。该房产市价为40万元(当地对普通标准住宅核定征收率为 2)。,方案一：捐赠给李四营业税：我国税法规定，个人将不动产无偿赠与他人，不征收营业税。,土地增值税：以赠与方式无偿转让房地产，不属于土地增值税的征税范围，这里赠与仅指房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属承担直接赡养义务人。所以张三选择捐赠给非直系亲属也非承担直接赡养义务的李四，按规定要计算缴纳土地增
32、值税=400 000X 2=8 000(元)。,个人所得税：以赠与方式无偿转让房地产，不属于个人所得税的征税范围。,印花税：税法规定，对财产所有人将财产赠送给政府、社会福利单位、学校所立的书据免纳印花税。所以张三还应当对所赠与房产按“产权转移书据”税目贴花，税率为万分之五，应纳印花税=400 000X0.0005=200(元)。,契税：税法规定土地使用权赠与、房屋赠与，由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定计税依据，由房地产承受人按3%5%的税率征收契税。假如税率为3%，则按规定要计算缴纳的契税=400 000X 3=12 000(元)。出赠人合计应纳税=8 000+200=8
33、200(元)。受赠人应纳税额=12 000（元）,方案二：赠给敬老院土地增值税：税法规定，房产所有人、土地使用权所有人通过境内非营利的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的，不属于土地增值税的征税范围，所以张三选择将房产赠给敬老院应纳的土地增值税为 0。个人所得税：不征。,印花税：税法规定，对财产所有人将财产赠送给政府、社会福利单位、学校所立的书据免纳印花税，所以张三选择将房产赠给敬老院应纳的印花税为 0。契税：同上。,通过比较，方案二比方案一可以节税8200元，而且办理无偿赠与减免税手续也相对更方便，仅从税收成本的角度和办理无偿赠与减免税手续方面，张
34、三选择敬老院作为捐赠对象更合算。,李四2008年10月20日通过受赠方式分别取得 A、B两套市价均为 50万元的住房。其中A套所赠房产的原价为20万元，购房时间是2007年1月30日，李四是通过其他无偿赠与方式取得该住房的；B套所赠房产的原价也为20万元，购房时间也是 2007年1月30日，是通过继承、遗嘱等一般赠与方式取得该住房的。如果李四准备在2009年2月份转让其中的一套，他该转让哪套住房呢？,国税发2006144号将无偿赠与行为区分为一般赠与行为(包括继承、遗嘱、离婚、赡养关系、直系亲属赠与)和其他无偿赠与行为两类，并对如何确定以这两类无偿赠与方式取得住房的购房时间问题加以区分。对以一
35、般赠与方式取得的住房，其购房时间仍按照(国税发2005172号)规定执行，对于非遗嘱、继承等“其他无偿赠与行为”，购房时间将会重新计算。,法律依据：根据国家税务总局关于个人住房转让营业税政策的通（财税2008174号）规定：（1）自2009年1 月1 日至12月31日，个人将购买不足2 年的非普通住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过2 年（含2 年）的非普通住房或者不足2 年的普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过2 年（含2 年）的普通住房对外销售的，免征营业税。,（四）房产税的筹划技巧1、房产税的基本规定房产税的纳税义务人是征税范围
36、内的房屋的产权所有人。计税依据有两种：从价（房产的计税价值）计征和从租（房产的租金）计征。从价计征的计税依据是房产原值一次减除10%-30%的扣除比例后的余值。出租的，依照租金收入计征。,征税范围：城市、县城、建制镇、工矿区需要注意的问题：以房产联营投资的，计税依据应区别对待：以房产联营投资，共担经营风险的，按房产余值为计税依据计征房产税；以房产联营投资，不承担经营风险，只收取固定收入的，实际是以联营名义取得房产租金，出租方按租金收入计征房产税。,税率：从价计征的税率1.2%；从租计征的税率12%。优惠规定：对个人按市场价格出租的居民住房，暂按4%税率征收房产税。个人所有非营业用房，免征。,2
37、、房产税的筹划案例（1）房子出租可以不交房产税,某公司有部分空房用于出租，其房产原值为6000万元，年租金收入1000万元，承租方主要用于商品和原材料的存放。,契约转换及税负差异原契约形式：租赁合同以房产租赁形式计算缴纳5.5%的营业税、城建税和教育附加，房产用于租赁的应缴纳12%的房产税。不考虑所得税时，其税负为17.5%，要缴纳175万元的税金。,转换后的契约形式：仓储保管合同仓储业适用5%的营业税，印花税率与上相同，仓储属于自用，房产税按房产余值的1.2%计算缴纳。租赁的房产税=1000 12%=120万元 仓储的房产税=6000(1-30%)1.2%=50.4 万元,筹划风险这一筹划以
38、承租人租赁房产的目的是用来堆放、储存物品为前提。该筹划思想不存在税务风险，但从出租变仓储带来了新的经营风险，即在仓储合同下必须承担货物的保管责任，发生损失要承担赔偿责任。,因此，一般承租人拟储存的货物属于易保管且价值较低的情况下，该筹划才可行。如果仓储的货物价值量高，发生盗损的可能性较大，该方案则风险太大。,（2）租房对象的选择,根据国家税务总局 关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知（财税200824号）的 规定，为支持住房租赁市场发展的税收政策，对个人出租住房取得的所得减按10的税率征收个人所得税。对个人出租、承租住房签订的租赁合同，免征印花税。,（五）印花税的基本规定 就房
39、地产的取得和转让来说，印花税少不了但缴得不多，不需要太关注。,印花税的纳税人是在中国境内书立、使用、领受印花税法所列举的凭证，并应依法履行纳税义务的单位和个人。涉及房地产的规定：财产租赁合同的计税依据为租赁金额，不足1元的，按1元贴（企业、个人出租门店、柜台等签定的合同也算）。财产租赁合同为1。,财产所有权等转移书据，计税依据为所载金额，对土地使用权出让合同、土地使用权转让合同按产权转移书据征收印花税，对商品房销售合同按照产权转移书据征收印花税。税率万分之5。权利、许可证照包括政府部门发给的房屋产权证、工商营业执照、商标注册证、专利、土地使用证，计税依据为应税凭证件数，税率为每件5元。,（六）
40、契税的基本规定 谁付钱谁交税，谁取得房地产谁交税，这就是它与其他房地税不一致的地方。,契税的纳税义务人是境内转移土地、房屋权属承受的单位和个人。税率为3%-5%，具体由省级政府自己确定。国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖，以成交价格为计税依据。土地使用权赠与、房屋赠与，由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定。土地使用权交换、房屋交换，按价格差额交税（交换价格相等，免征；交换价格不等，由多交付的一方交纳契税。）以划拨方式取得土地使用权，经批准转让房地产时，由房地产转让者补交契税。,财政部、国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知（财税2008137号）,，,从20
41、08年11月1日起，对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%。,国家税务总局关于继承土地房屋权属有关契税问题的批复（国税函20041036号）继承法规定的法定继承人（包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母）继承土地、房屋权属，不征契税。,个人无偿赠与不动产行为（法定继承人除外），应对受赠人全额征收契税（注：法定继承人继承土地、房屋权属不征契税）。,（七）综合案例1、房地产投资避税途径与风险的分析 案例：甲公司取得一块土地，成本1000万，没有进行开发。乙公司想出价1800万元购买该块土地，并表示配合甲公司采用最合适的办法进行运作。你应该如何决策？,2、节税的
42、途径很多就看你怎么选择方案1直接转让土地使用权。,相关税金（为计算方便，未考虑城建税、教育费附加、印花税等小税种，下同）：营业税：18005%=90万元 土地增值税：可抵扣金额1090万元，适用税率40%，（18001090）*40%10905%=229.5万元 所得税：（1800100090229.5）25%=120.125万元税负合计439.625万元。,优点：1、思路明确，操作简单，无风险；2、乙公司的购买款可以全额抵扣所得税和土地增值税。缺点：1、税金成本相对较高（439.6/1800）2、未按照出让合同约定进行投资开发，完成开发投资总额的百分之二十五以上的，不允许转让（中国城市房地产
43、管理法第三十八条）。,政策依据：对取得土地或房地产使用权后，未进行开发即转让的，计算其增值额时，只允许扣除取得土地使用权时支付的地价款、交纳的有关费用，以及在转让环节缴纳的税金。（关于印发土地增值税宣传提纲的通知国税函发1995110号）,方案2先投资成立新公司再转让股份。相关税金：营业税：0元土地增值税：0元所得税：（18001000270）25%=132.5万元税负合计132.5万元。,以无形资产、不动产投资入股，与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税。对股权转让不征收营业税。（财政部、国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知财税2002191号）,优点：操作相对简
44、单；税金成本比思路一降低一些。缺点：税金成本高（402.5/1800）；根据公司法，货币出资不得低于30%，无形资产最多只能占到注册资本的70%，因此需要额外投入771万元，占用资金较多。,政策依据：对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地（房地产）作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。（财政部 国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知财税字1995048号；,对于以土地（房地产）作价入股进行投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，均缴纳土地增值税。（财政部
45、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知财税200621号；,方案3转让甲公司股权。,转让甲公司股权，即甲公司股东直接将所有的甲公司股权转让给公司。相关税金：营业税：0元土地增值税：0元所得税：股东为企业（18001000）25%=200万元股东为个人（18001000）20%=160万元税负合计200/160万元。,优点：操作相对简单；税金成本相对较低；运作时间短，不涉及到土地、规划等部门的过户问题。缺点：甲公司股东是否愿意转让股权，甲公司可能利用现有的相关资质进行新的项目开发，以及已有的人员、资产等；可能会存在债权、债务、以及对外担保等，存在一定的风险。,政策依据：对股权转让不征收营业税（
46、财政部、国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知财税2002191号）；原股东取得股权转让所得，应按“财产转让所得”项目征收个人所得税。（国家税务总局关于股权转让收入征收个人所得税问题的批复国税函2007244号）,方案4甲公司先分立后转让。,相关税金：营业税：0元土地增值税：0元 所得税：（18001000）25%=200万元税负合计：200万元。,优点：税金成本低。缺点：公司分立/合并需要的手续繁杂，时间长，有的需要债权人配合；公司分立/合并对于税务部门来说也是一个重点，过程也很长；同样存在潜在的债权、债务及担保风险。,政策依据：在企业兼并中，对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的，暂
47、免征收土地增值税。（财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知财税字199548号）,企业合并，通常情况下，被合并企业应视为按公允价值转让、处置全部资产，计算资产的转让所得，依法缴纳所得税。（国家税务总局关于企业合并分立业务有关所得税问题的通知 国税发2000119号）,被分立企业应视为按公允价值转让其被分离出去的部分或全部资产，计算被分立资产的财产转让所得，依法缴纳所得税。（同上）,公司合并，应当由合并各方签订合并协议，并编制资产负债表及财产清单。公司应当自作出合并决议之日起十日内通知债权人，并于三十日内在报纸上公告。债权人自接到通知书之日起三十日内，未接到通知书的自公告之日起
48、四十五日内，可以要求公司清偿债务或者提供相应的担保。（公司法第一百七十六条）,公司分立，应当编制资产负债表及财产清单。公司应当自作出分立决议之日起十日内通知债权人，并于三十日内在报纸上公告。（公司法第一百七十八条）,方案5甲、乙公司共同投资丙公司，将土地使用权过户给乙公司，换取乙公司在丙公司的股权。,相关税金：营业税：0元土地增值税：0元所得税：（18001000）25%=200万元税负合计200万元。,优点：税金成本低；操作简单。缺点：间接投资，是否属于投资，土地增值税方面有待确定；间接投资，是属于投资还是属于非货币交易，营业税方面有待确定。,政策依据：根据财政部 国家税务总局关于土地增值税
49、一些具体问题规定的通知财税字1995048号规定，对外投资、联营的，暂免征收土地增值税；由于所投资的企业不是从事房地产开发的，因此不适用财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知财税200621号,优先责任公司股东转让股权的，应当自转让股权之日起30日内申请变更登记，并应当提交新股东的主体资格证明或者自然人身份证明（公司登记管理条例国务院令第451号第三十五条），因此新投资方不用验资，也就可以把土地直接过户给乙公司。,四、土地出让金与遗产税,（一）土地出让金的隐性负担案例：你付钱买房子还是造大学？,2007年7月9日,杭州历时最长、竞争最激烈的一次土地拍卖，激战90轮，雅戈尔置业战胜凯德新
50、运、广宇、三盛、西湖房产等对手，以总价14.76亿元将杭政储出200723号(浙江工商大学地块)收入囊中，楼面地价达15712元平方米。,其时，周边在售楼盘均价1.5万元/平方米左右。第二天，城西学院区块楼盘或封盘不售，或房价飙涨6000元/平方米。,雅戈尔拿下浙江工商大学地块两周年,怪圈,股民买股票，上市公司用圈来的钱拍地造房子，一手给政府交钱，一手向买房子的市民收钱。政府造学校，造马路的钱都是我们的。,（二）一次性地租与生命周期的偶合案例：你的房子拥有50年的土地使用权还是70年？创业生涯结束了，人的生命画上句号了，你曾经拥有的土地和房子会永恒的存在吗？,（三）地租与遗产税 基于香港土地出
