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1、第1章 总 论1.1项目背景与概况1、项目名称：XX美嘉住宅14#楼2、承办单位概况单位名称：山东XX世家置业有限限公司3、可行性研究报告编制依据（1） 与委托方签订的咨询协议；（2） 国家计委计办投资200215号审定的投资项目可行性研究指南（试用版）；（3） 国家发展改革委员会、建设部联合颁发的建设项目经济评价方法与参数（第三版）；（4） 城市房地产开发经营管理条例；（5） 房地产项目经济评价方法。4、编制范围依据国家有关政策、法律、法规、规程、规范，对XX美嘉住宅14#楼项目建设的目的、必要性、项目区域概况、项目规划方案及建设内容、项目建设组织管理、项目招标方案、投资估算、融资方案与效益
2、分析、财务分析、项目风险分析等方面进行全面论证和研究。5、项目提出的理由 项目建设符合国民经济发展当前，我国国民经济运行正处于一个特殊发展时期，为了促进国民经济的稳步健康发展，必然要求扩大内需，优化消费结构，把住宅建设作为推动国民经济发展的支柱产业之一。根据国家统计局的分析和研究，房地产对国民经济的拉动作用约1.52个百分点。根据国家有关部门的分析和预测，我国居民住宅目前正在从生存型向舒适型方向转变，到2008年，我国城镇居民人均建筑面积将达到22平方米，平均每户拥有一套功能基本齐全的住房，住房消费占整个消费的比重将达到15%，城市化水平将提高到36%左右。我国居民住宅的近期发展目标是户均一套
3、、人均一室，力争2010年达到人均建筑面积35平方米，主导户型为三室两厅和两室两厅。正因为房地产投资的带动作用较大，国家为推动我国国民经济的持续健康稳定发展，将建筑业列为国家的支柱产业之一。因此，本项目的建设是国民经济发展的需要。 项目对城市建设将起到促进作用济南市作为一个快速发展的省会城市，尤其是经十路两侧的发展更是迅速，随着城市的发展搞成住宅已成为一种发展趋势。在城市群发展建设的环境下，济南市委市政府提出要突出济南城市形象建筑，提高济南城市品位，加强城市辐射功能的目标。目前，济南市的人均住宅面积偏小，而且居住条件也比较差，与发达地区住宅与房地产业发展规划相差甚远。因此，改善济南市人民的居住
4、条件已经成为济南市政府特别关心的问题之一。同时，随着济南经济的发展和人民生活水平的不断提高，人们对居住环境等方面的要求也越来越高，近年来实施的房地产开发建设就是为了使济南城市居民的生活环境、居住环境不断得到改善。XX美嘉住宅14#楼项目符合济南城市建设总体规划，贯其对加快城镇化进程，美化城市空间，创造新的城市景观，提升城市品位都具有积极意义。 解决劳动就业的需要由于我国目前正处于经济结构的调整时期，部分行业职工下岗再就业也就在所难免，广开就业渠道，解决人民的生活与就业问题已成为当前各级政府的头等大事。而投资、消费、出口是国民经济增长的原动力，因此国家固定资产投资总的政策仍然是继续保持投资总量的
5、稳定增长，以创造更多的就业机会。据有关权威人士测算，我国GDP每增长1个百分点，全国可新提供80多万个就业岗位，而住宅投资每增加10%，大约可以拉动GDP增长0.5个百分点，则可提供40多万个就业岗位。因此，住宅建设投资的增加对于增加社会就业机会有着不可忽视的作用，而本项目作为衡阳市重点商品住宅建设项目工程之一，将为增加济南市当地社会就业岗位作出一定的贡献。6、拟建地点项目位于济南市东部新城的核心地段，南邻康虹路、西接新宇路、北靠沁园大街，距济南国际会展中心北侧仅300米。项目地理位置优越，交通便捷，仅需十余分钟即可到达经十东路景观大道、二环东路等城市主干道；周边还有多条公交车线路，解决了小区
6、的出行问题。项目周边学校、医疗、银行、商业、商务、餐饮娱乐等市政生活配套齐全，满足了小区业主日常生活需求；同时，政府规划的新城中心商务区、科技中心、研发中心、政务中心的兴起与逐步成熟，将使周边的市政配套更加完善，这里将成为城市未来的核心，是城市最具活力，最具发展潜力和升值空间的区域。7、预期目标XX美嘉14#住宅楼，总建筑面积15285.5平方米，容积率2.25，绿化率0.48、主要建设条件建设用地已经批准。主要技术经济指标序号项目单位数值1总用地面积亩1542规划总建筑面积2600002.1其中：住宅建筑面积2310112.2其中：地下停车场建筑面积289893建筑密度%24.44容积率2.
7、255绿地率%406项目总投资万元11,650.447财务净现值万元3,001.068财务内部收益率%73.869静态投资回收期年0.8310动态投资回收期年0.88问题与建议项目开发商已合法取得本项目土地使用权，各项建设手续正在申办中。分析测算过程假定本项目在土地取得、立项、开发建设、销售等方面均遵照国家及衡阳的房地产项目开发程序及规定。根据测算，在预计的销售价格、销售率条件下，本项目具备良好的可行性。济南市房地产市场正处于开发高潮时期，竞争日趋白炽化，因此需要切实考虑市场容量和市场销售节奏；在建设过程中，需要严格控制工程成本和管理成本。充分利用地块区域优势和景观资源；与知名专业设计公司、中
8、介顾问公司合作，强强联合，打造小区品牌和企业品牌；制定合理的市场营销方案，扩大媒体宣传，注重营销推广，保证销售资金回款。2、济南房地产投资分析2009年普通住宅总供应量为30342套，326.56万平方米，同比增长78.58%。从区域分布上看，东部所占比例最高，其次是西部和南部区域，三个区域占总供应的80%以上。2009年普通住宅总成交量为27449套，250.2万平方米，比去年同期增长96.38%和70.2%4、济南房地产市场特征分析：综上所述，我们可以对近几年济南房地产市场的特征总结如下： 房地产开发投资持续增长，但增速与市场需求的增长呈良性发展关系。 增量地供应大幅度增加，存量地减少，住
9、宅用地供应总量增加。 商品房供给快速增长，市场需求较为平稳。 产品建筑设计水平的提高，不管是立面设计、内部结构、实用率、园林等等方面，任何项目都不会具有非常明显的优势。5、2010年济南楼市分析刚性需求保增长济南的城市化进程正处于初期阶段和快速的推进阶段，农村人口的转移、大学毕业生的就地发展、人才的自由流动、婚龄青年的购房等，必将产生庞大的刚性需求；济南是一座有千年历史的古老城市，城中村、危旧房屋的改造难度与过程还需要很长的时间，这为地产的可持续发展创造了无限机遇。品质竞争时代来临保守的济南政府已经意识到，引进是推进城市变革的先锋力量，是确保省会地位与其经济大省地位相匹配的关键，世茂、绿城、保
10、利、中海、万达、恒大、绿地等知名地产开发商的先期进入，会吸引更多全国性大地产商的进入，这不仅会进一步推动地产开发、营销与产 品的创新，促进品牌和品质的良性竞争。政策层面略有收紧进入五月份国家相继出台一些房地产相关政策试图抑制房价不合理的居高不下。但目前看来影响不大，楼市前景还是比较明朗。销售预测1、项目需求分析地处高新区，南邻奥体，经十路，全运会的带动，加之济南近些年东部的持续热度发展，在09年市场好转的情况下，这些区域项目纷纷大体量推出，占整体供应量的一半以上。2010年以来的销售情况依然不错。2、项目销售目标群定位企事业单位职工周边学校老师工薪族留济毕业生推广渠道 报纸广告包括济南日报、济
11、南晚报，属于典型的政府报，报纸不宜投入过多，开盘和推新品前12周进行34次推广既可。 短信推广 成本低，覆盖面广，操作简单灵活，可以作为一种长期的营销手法。 影视广告当地几个电视台收视率不高，主要用来开盘和新品集中投放。电视广告是唯一的动态广告平台，值得周期性的高密度投放。 单张派发贯穿项目营销始终的宣传利器，单张派发能起到良效。第2章项目概况XX美嘉项目介绍项目介绍: XX美嘉的开发商是浪潮集团投资设立的山东XX世家置业有限公司，实力雄厚，您可以在这里放心置业。项目位于济南市东部新城的核心地段，南邻康虹路、西接新宇路、北靠沁园大街，距济南国际会展中心北侧仅300米。项目地理位置优越，交通便捷
12、，仅需十余分钟即可到达经十东路景观大道、二环东路等城市主干道；周边还有多条公交车线路，解决了小区的出行问题。项目周边学校、医疗、银行、商业、商务、餐饮娱乐等市政生活配套齐全，满足了小区业主日常生活需求；同时，政府规划的新城中心商务区、科技中心、研发中心、政务中心的兴起与逐步成熟，将使周边的市政配套更加完善，这里将成为城市未来的核心，是城市最具活力，最具发展潜力和升值空间的区域。小区占地154亩，建筑面积26万平方米，绿化率40%以上，得房率高达79%81%，由8栋7层板式多层和12栋19层、24层板式高层组成（板式楼更加人性化，采光通风理想，居住舒适性强），总户数约1943户；小区外立面设计现
13、代时尚，外墙砖以欢快明亮的暖色调为主；小区配套设施齐全，双气三线，市政集中供暖，并配有幼儿园、商业、会所、地下车位，储藏室，完全能满足业主的日常生活需要；小区景观设计遵循“以人为本，环境为源”的理念，景观空间与建筑空间紧密融和，集中绿化与分散绿化相结合，景观设计层次化。小区有2个主出入口，同时设置车行出入口，人车分流，人性化设计，保障了业主的出行方便和安全。小区主入口分别设于新宇路西侧和康虹路北侧，在西主入口处结合高差使喷泉和叠水形成气势磅礴的现代景观效果。项目分三到四期开发，一期开发1-8、9-13号楼，其余的后期开发，2010年底整个小区全部竣工，开发周期短，保证业主能有一个良好的居住环境
14、。项目户型设计紧凑实用，方正通透（全明设计），面积从67-145平方米左右，面积户型多样，选择范围广，可以满足业主不同的居住需求。容积率：地上小于2.25，地下小于0.56绿化率：大于35%地理位置交通情况周边楼盘价格楼盘名称趋势图本月均价上月均价价格走势历史最高价历史最低价阳光山水￥7200￥72000.00%￥7200￥4300新世界阳光花园￥9500￥95000.00%￥9500￥5900永大颐和园￥4050￥40500.00%￥4050￥4050御景山墅￥13000￥130000.00%￥13000￥0龙山花苑￥2710￥27100.00%￥2710￥2710中南名邸￥0￥00.00%
15、￥7500￥0济南玫瑰园新城￥3000￥30000.00%￥3000￥3000主打户型东部区域整体销售情况2009年全年，东部区域共销售住宅12063套，销售面积为110万平方米，为全年各个区域销售之冠。数据来源：思源经纪市场研究部数据来源：思源经纪市场研究部2009年东部市场成交套数波动较大。有五个月份单月成交套数过千套，总体来说除了1、2月成交相对较少外，其余月份住宅市场成交一片飘红。主要原因是全运会在东部奥体中心的成功举办，以及济南市政府对东部区域的市政规划，使得东部区域全面被市场认可。海尔绿城全运村、海信慧园、海信都市阳光、中海紫御东郡、名士豪庭等众多名企在纷纷东部区域建造品质楼盘也是
16、吸引购房者在东部置业的原因。2009年1月份东部住宅市场成交均价为5936元/，到09年12月份整体均价达到7442元/平米，其价格在一年的时间内上升了1500元，其价格上涨幅度远超往年的增幅。从成交均价图标可以看出，3、4月销售相对低迷的时期，拉低了成交均价，自9月份开始东部区域住宅市场的成交均价已过7000元/的大关，12月份达到成交均价7442元/。区域内海尔绿城全运村销售均价每平方米已经近万元，名士豪庭的均价也将达到每平方米九千。作为泉城济南的东大门，东部区域一直是济南的“脸”，因此政府在规划发展方面是下了大功夫的。目前，济南市政府及各职能部门已经迁往东部，而像博物馆、国电、国资委等省
17、级单位也已会在2010年左右迁往东部。思源认为，东部市场仍然有较大的房展空间。而从目前东部区域在售的项目中，我们发现大盘、名企、高档物业是关注东部市场的消费者在区域置业的主要考虑原因。预计，2010年，东部区域住宅市场的销售均价仍会有一定幅度的上涨。第3章项目投资环境与市场研究3.1投资环境分析1、 国家政治经济形势及有关政策，整个国家的经济形势进过经济危机之后开始慢慢好转。央行坚定不移落实适度宽松的货币政策。对中低价位、中小套型普通商品住房建设、特别是在建项目的信贷支持力度加大。做好对有实力、有信誉的房地产开发企业兼并重组有关企业或项目的融资支持和配套金融服务，继续支持房地产行业平稳健康发展
18、。而且在消费信贷里，也是将汽车、住房的信贷列为首位。2、 项目开发地区的经济社会情况及管理、政策因素济南GDP增速跑赢全省。2009年，在金融危机的影响下，全年GDP增速有所放缓，但生产总值仍保持较快增长。初步测算，2009年，全市生产总值3351.36亿元，比上年增长12.2%，增幅比上半年提高1.7个百分点。而前几天，山东省统计局发布的最新数据显示，山东省2009年实现生产总值33805.3亿元，按可比价格计算，增长11.9%，比上年回落0.2个百分点。由此可见，济南2009年的GDP增速超过了山东省整体增速。城市居民人均可支配收入22721元。2009年，全市地方财政一般预算收入210.
19、2亿元，比上年增长13.0%。全部税收435.5亿元，增长13.6%。城乡居民收入稳步增长。2009年，城市居民人均可支配收入22721.7元，比上年增长9.2%；城市人均消费性支出14764.3元，比上年增长6.2%；农民人均纯收入7804.8元，比上年增长8.7%。市民买房买车花费370亿。去年，金融存贷款保持较快增长。截至2009年末，全市金融机构人民币各项存款余额达6363.3亿元，比年初增长25.0%；全市金融机构人民币贷款余额达5700.9亿元，比年初增长25.5%。房地产业发展形势基本稳定。2009年济南市商品房屋销售面积439.8万平方米，比上年增长18.5，其中销售住宅403
20、.5万平方米，增长22.3。商品房销售额215.8亿元，增长39.1%。2009年，社会消费品零售总额1617.9亿元，比上年增长19.3%。其中，住宿餐饮业零售额265.3亿元，增长18.5%。生活消费品销售全面增长，限额以上批零企业18类生活消费品的销售实现全面增长。其中，食品类商品增长20.6%；穿着类商品增长23.4%；通讯器材类增长37.6%；家用电器和音像制品类增长17.7%；化妆品类、金银珠宝类增幅分别为24.8%和19.9%；日用品类增长37.1%；体育娱乐用品类增长13.6%。汽车零售额154.2亿元，比上年增长51.5，增速比上年提高45.5个百分点。3.2区域房地产市场分
21、析1、济南房地产市场区域分布及特点主城区主城区是指玉符河以东、绕城高速东环线以西、黄河与南部山体之间的区域；由腊山、党家、老城、燕山、王舍人和贤文六个片区组成。规划重点是强化政治、经济、科技、文化和旅游中心功能，着重发展会展、体育、物流等新兴服务行业。建设腊山、燕山两个新区疏解老城区的中心功能。n 东部城区东部城区由郭店、孙村和彩石三个片区组成；人口规模控制在70万人，用地规模控制在70平方公里。东部城区规划的重点是发展高新技术产业、高附加值制造业和加工业，并完善生活居住、公共服务配套，形成现代化新城区。1）郭店片区位于东部城区北部。重点发展机械装备、环保新材料和现代物流等产业。 2）孙村片区
22、位于绕城高速公路东环线以东、胶济铁路和经十东路之间，以发展电子信息、汽车制造、食品药品等产业为主。在唐冶建设东部城区公共服务中心。3）彩石片区位于东部城区南部。片区西部以出口加工区为依托、重点发展电子信息、汽车装备、新材料等产业；片区东部以科教、居住为主。西部城区西部城区由城关、平安和崮山三个片区组成。人口规模控制在50万人，用地规模控制在50平方公里。西部城区规划以发展高等教育、高科技产业、生活居住为主。1）城关片区位于西部城区西部，以原长清县城为基础，加强公共服务和居住配套建设，形成综合性片区。 2）平安片区位于西部城区北部，以经济技术开发区建设为主导，并规划相关配套设施及生活居住用地。
23、3）崮山片区位于西部城区东南部，以安排高等教育、科研机构为主导，配套完善城市公共设施、生活服务设施。在片区北部建设西部城区公共服务中心。城市重点建设片区万众期待的第十一届全国运动会于2009年10月11日在济南举办。全运会是济南向全国和全世界展现自己的一次机遇，也是济南借力提升东部新区的契机。根据规划，全运会时，我们向外界展示的绝不仅仅是东荷西柳的奥体中心以及相关比赛配套设施，而是一个充满生机、高档时尚、人文宜居的新城区。省委主要领导对筹备全运会的要求是“让世人和国人为之一振，让全省和济南人民眼睛一亮”。为了实现这一目标， 2008年新春伊始，根据济南的城市建设按照“一体两翼”的总体思路“一体
24、”指老城区，核心区域为泉城特色标志区；“两翼”为西部新区和东部新区，政府将集中力量围绕建设活力之都、魅力之城、宜居家园，打造奥体文博、特色标志区和西客站三大片区，引领省城在2008年这个关键之年破茧化蝶，以实现这第4章投资估算与资金筹措投资估算1、法律依据、国家和有关部门颁布的有关投资的政策、法规；、国家发改委投资建设项目可行性研究指南（试用版）；、中国建筑工业出版社曹善琪主编的民用建筑可行性研究与快速报价；、国家发展计划委员会、建设部工程设计收费基价表；、中华人民共和国土地管理法；、中华人民共和国城市房地产管理法；、中华人民共和国国家标准GB/T 185082001城镇土地估价规程。2、投资
25、估算结果项目总投资为11,650.44万元，包括工程费用8,479.07万元，前期费用102.62万元，土地费用1,287.4万元,报建费548万元,监理费84.79万元,设计费61.95万元,不可预见费423.95万元,销售费用396.04万元,建设期贷款利息266.62万元，详见附表一总投资估算表资金筹措1、资本金筹措本项目自筹资本金为8,650.44万元（约占总投资的74%），全部用于本项目的开发和建设。2、债务资本筹措本项目债务资金约3,000万元，全部用于本项目的开发和建设，通过向金融机构融资解决，按2年期利率7.56%上浮40%计算，本金及利息拟用销售款进行偿还。3、资金来源落实情
26、况房地产开发企业资金运作方式一般如下：自有资金全部用于投资； 预售收入扣除有关税费后用于投资；若资金还短缺，则通过金融机构借贷来弥补。 本项目开发投资的资金来源有两个渠道：一是自有资金，二是银行借贷资金。根据国务院提高四个行业投资项目资本金比例的通知：房地产开发（不含经济适用房）项目资本金比例提高到35%及以上，本项目自有资金8,650.44万元(约占总投资的74%)，向金融机构融资3,000万元(约占总投资的26%)，本项目未考虑以销售回款补充建设资金。本项目资金筹措情况如下表所示：投资计划与资金筹措表 单位：万元项 目2010年上半年2010年下半年合 计一、总投资2084.767933.
27、1710017.931、固定资产投资2084.767774.419859.172、建设期利息158.76158.76其中：长期借款利息158.76158.76流动资金借款利息二、资金筹措2084.767933.1710017.931、自筹资金2084.764933.177017.932、借款3000.003000.00其中：长期借款3000.003000.00短期借款 第4章 财务评价4.1项目评估依据 1、建设部颁布的房地产开发项目经济评价方法（第二版）； 2、国家现行的财税制度和有关法规 。4.2财务评价基础数据的选择销售价格按照建设成本及营销部门提供的数据确定；营业税：税率为5%；城市维
28、护建设税：按实际缴纳增值税7%计算；教育费附加：按实际缴纳营业税的3%计算；所得税：税率为25%。折现率的设定：参考行业规定，结合本项加权平均资金成本、行业收益水平和企业投资机会成本、预期收益期待，将财务基准收益率定为10%；4.3不确定性分析1、敏感性分析根据本项目的特点选择对销售收入和总投资两个指标对本项目所得税后的净现值（NPV）、财务内部收益率（FIRR）进行敏感性测试。测试结果表明：当最不利因素商品房销售下降5%时,总投资不变的情况下，其收入下降5%，项目财务净现值2231.16万元，内部收益率为56.16%；当项目成本增加10%，在收入不变的情况下，项目财务净现值为2010.77万
29、元，内部收益率46.75%。均高于基准收益率10%，说明项目有很强的抗风险能力。2、盈亏平衡分析当其他条件不变，销售均价下降19%时，净现值趋近于0，也可以说，当销售率为81%时（不考虑其他经营性收入，如车位租金、会所经营等），就可以达到盈亏平衡。就直接成本而言，在其他条件不变情况下，直接成本上升30%时，也能保持盈亏平衡。第5章 社会评价5.1项目对社会的影响分析本项目建成后，不仅能给发展商带来可观的投资回报，取得显著的经济效益，同时也会对当地发展产生积极的影响。具体体现在如下方面：1、引进先进的住宅开发理念，推动济南市房地产业的发展济南市房地产近年来发展很快，但由于起步较晚，大多数房地产开
30、发商品牌意识较差，注重短期效益，不考虑当地环境、气候条件，房地产开发从住居习惯和开发原则上都生搬硬套其他地区经验，造成了房地产产品同质化严重，真正有竞争力，能形成品牌优势的项目几乎没有。2、开发精品社区，提高住户的人居水准3、发展济南市经济，从实质上提升区域价值5.2风险分析1、政策风险及防范近期国家对房地产各项政策变动频繁，宏观调控政策的组合拳正以前所未有的力度和密度为过热的经济降温，其中有的政策对房地产开发产业影响深远。为防范此类政策性风险，本项目的开发需要进行全面而系统的筹划。2、销售风险及防范本项目地理位置优越，定位准确、设计合理，建筑风格传统与现代时尚相结合。因该项目建设期与销售期均
31、有一定时间段，建议该项目严格控制工程进度，严格控制施工质量，尤其对住宅项目而言，可尽快完成小区环境的营造来吸引消费者的眼球，在其价格定位上，采用低开高走的策略，给前期购房者以信心，从而进一步刺激有购房动机的购买欲望，发挥竞争优势，促进销售回笼，降低项目的市场风险。 3、工期和工程质量风险及防范由于本项目规模较大，工程管理和建设资金落实对能否及时按工期竣工有决定性影响，为保证及时竣工，在工程管理方面，通过详细的施工计划和优秀的项目经理统筹兼顾，资金方面，公司自有资金及时足额投入，同时积极申请银行贷款进行保证。工程质时方面，通过监理公司和一定数量的工程管理人员进行监督，业格执行国家及公司质时控制标准进行实时监控。总之，该项目定位较准确，优势较明显，销售价格定价较适中，在片区内具有较强的竞争力，加之若严格控制房屋开发的成本，采用有力的销售策略，缩短销售周期，能将项目风险控制到较低水平。5.3社会评价结论通过社会评价和风险分析得出：本项目建成后，不仅给发展商带来可观的投资回报，给政府带来大量的税收，取得显著的经济效益，又能安置好住户，改善和提高居民的居住生活条件和环境，为政府排忧解难，在承担社会责任的同时也会对当地发展产生积级的影响。
