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1、2012年12月5日,井陉盈安神韵花园项目整体思路沟通方案,【目录】,PART1 环境分析（城市宏观分析、城市发展研究、城市房地产水平判断及项目启示）PART2 项目分析（项目区位分析、进度分析、项目风险与机会分析、项目开发定位分析）PART3 定位体系（产品战略建议、营销战略建议、细节战略建议）PART4 工作建议（项目2012年节点工作性建议、新思维服务内容）,PART1 环境分析,机会一：工业城市经济发展较快，良好经济基础为房地产发展提供机会，降低风险,【环境解读】城市经济,井陉近期经济目标（2004编制）,数据来源：井陉县政府、审计局,着力第二产业发展，带动经济高速发展后到达进入工业发
2、展中期，达到优化第二产业，发展第三产业,【环境解读】城市经济,井陉近期经济指标（2004-2010）,数据来源：河北省统计局,基本吻合2004年预期目标值，实现年均增速19.48%，为房地产高速发展提供有力基础；,备注：据国际惯例研究说明，GDP增速与城市房地产发展关系小于4%为萎缩，4-5为停滞，5-8为稳定发展，大于8%为高速发展；,机会二：人均消费水平及支付能力已逐步达到产品舒适需求，客户需求有待进一步满足,井陉近期人口及人均GDP情况（2007-2010）,【环境解读】城市经济,井陉县人口增速相对较慢，约3%，但人均GDP水平相对较高，处在快速发展阶段向平稳阶段转型；,数据来源：河北省
3、统计局,【环境解读】城市经济,人均GDP导致的发展阶段对照表（世界银行研究表明）,数据来源：河北省统计局,机会三：井陉县处在经济结构调整阶段，已着力第三产业发展，第二产业为其提供基础,人均GDP导致的发展阶段对照表（世界银行研究表明）,【环境解读】城市经济,井陉县目前仍存在农业基础薄弱、第三产业发展滞后的问题，但井陉第三产业近年几乎返倍递增；,中国第一、第二、第三产业比重分别是15%、52%、33%，世界平均是5%、31%、64%，我国第三产业发展滞后；井陉第二产业在近年略有回落，第三产业逐年递增；,机会四：井陉县规划布局促进本案客群发展，项目区位具有吸附性,【环境解读】城市规划,城区组团,【
4、环境解读】城市规划,矿区,秀林组团,本案,井陉以近期临近矿区为核心发展思路，划分为城区组团、秀林组团两个组团分别发展，其中秀林镇组团以发展相对重工业经济为主，城区以第三产业为主，已开始实现组团划分；项目距矿区约9公里，路网便捷，距现城市中心约2公里，现阶段相对较远；项目所处位置为新城市中心，矿区及秀林组团可通达路网陉山路为必经之路，具有客群吸附性；,本案区位具有较大发展潜力，主要体现在路网通达性及未来新城主题，配套相对薄弱；,机会五：井陉县房地产市场发展初级，同质化较为严重，为本案发展提供较大提升空间,【环境解读】房地产发展研究,典型案例富达山庄,【环境解读】井陉房地产发展阶段,井陉房地产市场
5、发展初级，处在多层向小高层过渡阶段，客户以价格、口碑、工程需求为主；,【环境解读】房地产发展研究,井陉城市定位以工业发展为主（工业城市），工业发展迅速；第三产业相对滞后；城市环境相对较差，城市功能较为单一；房地产市场相对初级，客户需求单一型较强，由于全国房地产 市场环境原因，导致井陉房地产市场起步较慢，发展缓慢；政府于近年（2004年起）表明着力发展第三产业，结果良好现第二、第三产业比例接近1:1，处在工业发展中期；纯商业地产销售情况良好，开盘销量约为200套；井陉房地产市场开始出现风格化产品，但处在发展初级，经验不足，产品力不能体现；随着新城市规划落成，待开发土地量加强，价格型产品风险相对较
6、大；,PART2 项目分析,【项目解读】基础情况,新城中心/大盘/一般舒适度/住宅类项目,总用地面积：约228亩总建筑面积：402541.92平米回迁面积：89282.86平米回迁比例：22.18%文化用地：6740平米容积率：2.65绿地率：35%,盈安神韵项目基础信息一览,【项目解读】项目进展（我方已知）,产品基本确定；（总平、立面、户型）项目工程于12月份开始拆迁，春节前实现部分楼座挖槽；售楼部已装修完毕，具备进场条件；项目2012年需实现部分回款；,【项目解读】项目风险与机会分析,项目风险点：现有城市规划在短期内难以支撑项目较高价格，且属于共享性资源，利用率较低；项目进度相对较慢，项目
7、在销售期可能以项目图纸支撑为主，竞争力较弱；产品不具备较强吸引力及梯度划分，后期价格上涨疲软，甚至于项目市场疲软；项目区域处在开发初级，若后期开发量较大，项目容易进入平稳期或尾盘期，拉长销售周期；项目机会点：项目处在大井陉区位，对矿区及周边客群吸附性较强，客户数量较多；项目本身具备可塑性（体量方面），提升空间较大；,【项目解读】项目开发战略分析,大井陉or城区？,PART3 定位体系,【定位体系】项目战略发展定位,战略一：营造大盘气势，形成井陉标杆及项目持久竞争力,【定位体系】项目战略发展定位,案例借鉴：联邦祥云国际（吃遍中国），通过大型卖点或招商不断制造噱头，拉升项目形象,案例借鉴：天洲视界
8、城（五国园林），营造项目国际感，提升项目气势,【定位体系】项目战略发展定位,【定位体系】项目战略发展定位,案例借鉴：瀚唐（东恒古文化公园），营造项目文化品位，提升项目形象,【定位体系】项目战略发展定位,建议一,井陉新中式文化院落,延续项目目前风格调性，吻合龙亩庙文化氛围结合项目产品及形象，形成文化统一,【定位体系】项目战略发展定位,通过商业内街外延形成集中式商业，定位为龙亩文化旅游产业基地,品牌超市卖场（3-4F）,【定位体系】项目战略发展定位,让文化回归传统：茶文化+传统表演类+周边商品,【定位体系】项目战略发展定位,局部调整内部路网，形成院落感,第一组团,第二组团,第三组团,【定位体系】项
9、目战略发展定位,项目立面采用新中式，实现现代与中式结合,摒弃传统徽派的山墙，坡屋顶的繁琐造型；采用适合北方气候的中国红色彩为主色调；局部实现中式窗花及特殊符号；,【定位体系】项目战略发展定位,项目立面采用新中式，实现现代与中式结合,建议二,【定位体系】项目战略发展定位,法国凡尔赛城市生活体,主打异域风情，实现特点化,【定位体系】项目战略发展定位,300米香榭丽舍景观大道,【定位体系】项目战略发展定位,凡尔赛皇宫台地坡地景观,【定位体系】项目战略发展定位,ART DECO建筑风格，实现高品质提升,【定位体系】项目战略发展定位,战略二：实现产品结构梯度，避免产品单一，客群单一,中心组团（4-11）
10、,经济型组团（18-26）,舒适组团（11-18）,经济型组团（7F）,【定位体系】项目战略发展定位,通过拉高排低实现高视野区与低密度产品区，营造景观主题空间,【定位体系】项目战略发展定位,适当增加2-4栋平层别墅产品，拉升社区品质,【定位体系】项目战略发展定位,平墅产品面积控制在170-220平米，全程配合价格型组团销售,【定位体系】项目战略发展定位,60平方米跃层，2室2厅2卫1厨,该产品设置在临路部分,【定位体系】项目战略发展定位,50平方米跃层，2室2厅2卫1厨,该产品设置在临路部分,战略三：营造营销平台，尽可能高的创造高利润点,【定位体系】项目战略发展定位,【定位体系】项目战略发展定
11、位,建议在城区重新选择售楼处，塑造项目形象体系,【定位体系】项目战略发展定位,风情化礼品包装策略，体现项目特点,【定位体系】项目战略发展定位,政府搭台，营造项目官方认可度声音,PART3 工作建议,确定启动区产品执行方案以内部认购方式进行暗线销售，实现今年资金回笼；完善前期产品及调整，形成整体产品执行方案；重新选择售楼处，开展相关筹备工作；完善市场调研工作，确定客户偏好体系；完成项目整体物业发展建议报告，便于指导各个合作单位；确定项目案名、LOGO及VI延展方案；选择项目经济测算方案，确定产品组合及整体及阶段性销售价格；,2012,【工作建议】项目工作节点,【工作建议】新思维服务内容,策划推广模块,项目所在城市研究及城市规划成果预判；项目客群定性及定量研究；项目整体定位、价值体系及收益测算（整体收益及年收益）；项目整体营销推广方案及阶段性推广方案；营销预判及活动预案；项目整体产品（建筑及景观）及细节对相关设计单位指导意见；售楼部整改或包装建议；相关案例借鉴及发展模式；房地产相关产业，如商业及产业策划模块；项目整体VI设计及后期延展物料设计；,营销代理模块,【工作建议】新思维服务内容,定制化营销模式（传统销售模式、直销模式）；城市营销水平研究及相关策略；城市客户档案研究分析；市场调研监控及项目档案管理；,THANKS,
