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1、物业服务概论,一、物业服务概论,1、物业服务与房地产开发2、物业服务基本概念3、物业服务企业4、业主大会和业主委员会,一、物业服务概述,1、基本概念,物业 财产、资产、拥有物、房地产 从物业管理的角度：物业是指已建成投入使用的各类建筑物及其相关的设备、设施和场地。,1、基本概念,物业服务 是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。,2、物业服务的产生与发展,物业服务起源于19世纪60年代英国，由奥克维娅 希尔女士制定一套管理办法-取得了成功-首开物业服务先河,2、物业服务的
2、产生与发展,香港的物业服务源自英国，但根据当地的情况又有发展，兴起于20世纪60年代。,2、物业服务的产生与发展,我国的物业服务于20世纪80年代由沿海地区逐渐兴起。1981年3月10日，我国第一家专业物业服务公司深圳市物业管理公司正式成立。,3、物业服务的基本内容,物业服务的对象，范围相当广泛，几乎包括各类建筑。如住宅小区、住宅楼、商业大厦、宾馆、医院、工业厂房、仓库、停车场等。,3、物业服务的基本内容,社会化、专业化、企业化、经营化的物业服务实质是一种综合的经营性管理服务，融管理、经营、服务于一体，在服务中完善经营与管理，三者相互联系，相互促进。,3.1 常规性的公共服务,这是指物业服务中
3、的基本工作，是物业服务企业面向所有业主提供的最基本的管理与服务，物业服务企业有义务按时按质提供这类服务，业主在享受这些服务时也不需要事先再提出或作出某种约定。,3.1 常规性的公共服务,1、房屋建筑主体的管理 5、秩序维护管理 2、房屋设备、设施的管理 6、消防管理3、环境卫生的管理 7、车辆交通管理 4、绿化管理 8、公共代办服务,3.2 专项服务,物业服务企业为改善和提高业主的工作、生活条件，面向广大业主，为满足其中一切业主的一定需要而提供的各项服务。其特点是物业服务企业事先设立服务项目，并服务内容、质量、收费标准公布，当业主需要这种服务时，可自行选择。,3.2 专项服务,日常生活类、商业
4、服务类 文化、教育、卫生、体育类 金融服务类经纪代理中介服务、社会福利类,3.3 特约服务,是为满足业主的个别需求受其委托而提供的服务，通常指在物业服务委托合同中未要求物业服务企业，专项服务中也未设立，而业主又提出该方面的需求，此时，物业服务企业应在尽可能的情况下尽量满足其需求，提供特约服务。,3.3 特约服务,代洗衣物 邮政服务医疗保健 票务代理订房服务 车辆保洁服务代送饮用水 打印、复印、传真、图文扫描商务接待服务 会务服务秘书租赁 信息、资料收集,4、物业服务的基本环节,规划设计施工阶段物业交接阶段物业常规运作管理,4、1 规划设计施工阶段,前期工程顾问服务(链接）销售的配合 物业服务中
5、心筹建（链接）,4、2 物业交接阶段,工程移交业主入住,4、3 物业常规运作管理阶段,客户服务工程管理秩序维护服务保洁、绿化服务行政人事管理财务管理,5、物业服务涉及的有关部门、组织、机构和相互关系,房地产开发企业、行业协会、政府管理部门、业主大会和业主委员会、各专业服务公司。,6、物业服务的目的,使其保值、增值创造整洁、文明、安全、舒适的生活环境和工作环境实现社会、经济、环境三个效益的统一和同步增长,7、物业服务费用的构成,管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；物业服务区域清洁卫生费用；物业服务区域绿化养护费用；物业服务区域秩序维
6、护费用；办公费用；物业服务企业固定资产折旧；物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；法定税费；物业服务企业的利润；,二、物业服务企业,1、物业服务企业的权利和义务,权利：根据有关法律法规，结合实际情况，制定小区管理办法；依照物业服务合同和管理办法对小区实施管理；依照物业服务合同和有关规定收取管理费用；有权制止违反规章制度的行为；有权要求业主委员会协助管理；有权选聘专营公司(如清洁公司、保安公司等)承担专项管理业务；可以实行多种经营，以其收益补充小区管理经费。,2、物业服务企业的权利和义务,义务：履行物业服务合同，依法经营；接受业主委员会和全体业主的监督；重大的管理措施应当提交业主委员会审议，并经业主委员会认可；接受房地产行政主管部门、有关行政主管部门及住宅小区所在地人民政府的监督指导。,四、业主大会和业主委员会,一个物业服务区域成立一个业主大会。下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业；（五）筹集和使用专项维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。,培训结束 谢谢大家,
