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1、北京亦庄房地产市场研究报告,2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789,【序言】京之鄙，有二人。其一贫，其一富。贫者语于富者曰：“吾欲住低密度，君以为如何？”富者曰：“子何恃而住？”贫者曰：“吾贷款于钱庄，首付万余足已。”富者曰：“吾数年来欲买之，遍寻京城，未有称心者，或交通，或配套，或环境，且价格不菲，子何恃而住？”越明年，贫者见于富者。富者曰：“君之低密度可满意否？”贫者曰：“然也。”富者疑之，往视，见贫者居室为叠拼公寓，交通、环境、配套皆佳。富者问曰：“此为何处？”贫者曰：“
2、亦庄。”富者有惭色，悔之，“吾不知也。”,2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789,读亦庄,昨天：禽鸟翔集 水乡泽国,2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789,亦庄位于北京市大兴区,历史上是一个不足百年的小自然村。明清时期属皇家猎苑南苑的一部分，地处古永定河流域，地势低洼，泉源密布，多年的河水、雨水和泉水汇集，形成几个很大的水面，因地势靠城南，紫禁城北的积水潭在城北
3、，有北海子之称，于是南苑被称为南海子。,辽金时起封建帝王就在这里渔猎；元世祖蒙古中统元年，忽必烈来到燕京，即现在的北京，在这里圈建了“广40顷”的猎场，取名“下马飞放泊”；明成祖朱棣迁都北京后，赶走了居住在海子里的居民，扩建殿堂宫室，四周修砌围墙120余里，把元时的猎场扩大了几十倍，供自己享用；,今天：京城BDA 唯我独秀,2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789,十年发展 气候初现,1992年10月开始建设一期规划15.8平方公里，含绿化带23.5平 方公里1994年8月25日
4、被批准为国家级经济技术开发区1999年开发区的7.5平方公里，加挂中关村科技园区亦庄科技园区牌子享受国家及经济技术开发区政策享受中关村科技园区政策2002年8月份国务院批准扩区24平方公里、总绿化面积达到46%以上通过ISO14001环境管理体系认证,北京市唯一的经济技术开发区BDA,BDA发展历程,BDA区位交通,向京城，经过京津塘高速路与城市交通 的大动脉三环、四环、五环、六环连通。距天安门16公里 距首都机场25公里 距北京火车站12公里 距天津新港140公里 距国际物流中心1公里 距国际集装箱中转站朝阳口岸 2公里 亦庄轻轨线将直达开发区 多条开发区专线直达国贸核心商务区,区位优越 交
5、通便捷,北京经济技术开发区（BDA）在“环渤海经济圈”中，占据着极其显要的经济战略地位。,2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789,已出让工业用地每公项投资密度为957万 美元，最高的达到4880万美元；已投产企业每公项工业用地创造工业总 产值1.69亿人民币，实现税收1338万元人 民币。目前亦庄核心区住宅用地告罄，目前拥 有10万的人口规模，目前市规委定下了 在凉水河的110万平方米新住宅区，亦庄 正在打造第二生活区。,BDA土地开发,工业为主 居住为辅,北京经济技术开发区（
6、BDA）目前工业用地占35.7%，居住用地占24.3%；BDA土地开发以工业用地开发为主，居住用地开发为辅；,BDA产业构成,高新技术产业为主导,2005年BDA入住企业数量及类别,目前BDA入住企业数量已经超过1300家，其中世界500强企业入住已过70家；,2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789,明天：亦庄新城 耀眼京城,到2010年，人口规模控制在30万人，城市建设用地规模控制在55平方公里左右。到2020年，人口规模控制在70万人，用地规模控制在100平方公里左右。亦庄
7、明天将成为以高新技术产业和先进制造业集聚为动力推动综合产业新城可持续发展，建设具有国际水平的适宜就业和适宜生活居住的现代化国际新城。,小 结,2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789,观市场,历程发展,发 展 阶 段,板块发展,板 块 外 溢,核心板块,马驹桥板块,河西/路东板块,核心板块外溢,三足鼎立,马驹桥第二生活区形成,马驹桥板块河西板块路东板块,核心板块形成,核心第一生活区,过去,现在,未来,板块融合亦庄新城形成,忆过去BDA核心板块,楼盘林立 板块成熟,忆过去BDA核心
8、板块,物 业 分 布,从物业分布情况来看，核心板块住宅过去供应量主要集中在亦庄开发区一期规划用地（15平方公里）的西北部。由于此区域开发时间较早，目前土地已经开发殆尽，未来住宅开发热点将外移至凉水河西侧及南部新区、京津塘高速东侧路东新区和马驹桥地区。,忆过去BDA核心板块,1998-2006老盘供应一览表,老盘供应量分析,1998-2006年亦庄核心区供应量总计超过200万方，且目前均已经销售完毕；核心区后续可供开发的土地已经不多；,忆过去BDA核心板块,老盘项目规模分析,忆过去BDA核心板块,核心板块项目的规模主要集中5-20万平米之间，占67%。相对于北京市其他房地产开发的热点区域，亦庄的
9、项目规模属于中等水平。项目在规划时既可以兼顾居住的舒适度，同时在项目销售的过程中也比较容易规避和把控各种风险，使得该区域的房地产市场一直呈良性的发展态势。,忆过去BDA核心板块,老盘容积率/绿化率分析,低密度、高绿化率成为亦庄核心板块楼盘最大特色；,忆过去BDA核心板块,老盘价格分析,目前老盘二手房市场价格普通住宅大多集中在1.1-1.4万/；联排双拼别墅集中在1.5-1.8万/；独栋别墅大多集中在1.6-2.5万/；,忆过去BDA核心板块,老盘户型面积分析,忆过去BDA核心板块,老盘户型面积分析,亦庄核心区板块老盘项目以2居、3居为主，2居在100-120平米左右，3居在130-160平米左
10、右。户型普遍偏大，主要是由于该区域的购房者多是二次置业，对于户型的舒适度、多种功能分区等方面要求颇高。,忆过去BDA核心板块,2007以来新盘供应一览表,忆过去BDA核心板块,2007以来新盘供应量分析,2007年以来亦庄核心区新盘供应量约75万，目前已经去化近20万，后续供应量有55万，且后续供应主要为新盘水晶布洛格供应；,忆过去BDA核心板块,2007以来新盘产品类别分析,2007年以来新盘物业类别主要为公寓，且建筑面积都不大，建筑类别主要以塔楼形式出现，大部分楼盘都为精装修，装修标准1000-1500元/；,忆过去BDA核心板块,2007以来新盘容积率分析,2007年以来新盘物业类别大部
11、分为塔楼公寓，容积率较高；,忆过去BDA核心板块,2007以来新盘价格分析,2007年以来新盘开盘均价均突破10000元/；一般均价在10000-11000元/左右；跃层均价在14000-15000元/左右；,忆过去BDA核心板块,2007以来新盘户型分析,2007年以来新盘以小户型为主，一房主力面积主要集中在30-50；两房主力面积集中在60-90；,2006以前老盘 VS 2007以后新盘,BDA核心板块小结,BDA核心板块典型楼盘分析,国融国际,楼层状况：3栋塔楼(A、B、C座)共940套，层高3.2-5.5米，控高90米,940套，3栋塔楼，4层底商；A、B、C为酒店式公寓，A地上23
12、层共379户；B地上22层，共359户；C地上17层，共259户。裙房部分是为其配套的商业、餐饮、娱乐设施。地下一层为设备用房及部分商业，地下二、三层为车库。,开盘及去化,均价走势,国融国际,建筑规划国融国际占地面积1.5万平米，其中地下总建筑面积25820.21平方米，地上总建筑面积72911.54平方米，属于小型社区。整个项目共有三栋塔楼，分立在项目地块的三个角上，较好的解决了采光问题，外立面采用独特的“马赛克”图案，十分醒目。园林景观绿化组织以基地外缘连续带状绿化为主与城市绿化融为一体。结合交通组织，设置大片的绿荫广场。户型设计A、B、C均为33-55平方米小户型，总价较低，适合单身一族
13、、两口之家自住，也可以购买后作为投资进行出租。,国融国际,荣京丽都,荣京丽都2008年5月10日首期开出130套新房源，平层户型均价约10000元/平米(北向9000-10000元/平米，南向10000-11000元/平米)，跃层户型15000元/平米左右(北向13000-14000元/平米，南向15000-16000元/平米)。户型为35-65平米的1-2居，分平层和跃层2种户型，此次所开户型分布在A座顶层，B座6层、7层和14层，其中B座14层为跃层户型。,建筑规划荣京丽都建筑面积近8万平米，由AB两座组成，A座塔楼共27层，B座板楼15层。荣京丽都原本为一栋四层商业建筑，后通过重新审批规
14、划，以原本的四层建筑楼顶为基础，加盖了现在的塔楼和板楼。因为项目为商业立项，产权为50年。户型设计荣京丽都全部为精装修小户型产品，户型面积从35平方米的一居至75平方米LOFT不等，其中以3545平方米为主。居室内没有燃气入户，只能使用电磁炉等，且所有户型均为一进门处的开放式厨房，对于习惯了传统中式烹饪的业主来说是个问题。此外项目日常水、电按照商业标准收费居住成本较高。交通状况紧临地铁L2号线（亦庄线），732、运通202、运通115、976区间、723、324、655、927、946到达该项目地。周边配套荣京丽都不仅拥有成熟的产品配套、24小时热水、宽带、国际风情会所，餐饮、酒吧、咖啡屋、银
15、行、邮政等生活配套应有尽有。同时，周边环境相当成熟，华润超市、多伦多国际医院、锦江富园四星级酒店、Shopping Mall、开发区体育中心、实验学校、多条公交线路都步行几分钟即可到达；驱车几分钟就可到绿茵茵的高尔夫球场，挥洒豪情，享受人生。生活极为方便，成熟社区的优势非常明显。,荣京丽都,一房26,一房30,两房50,LOFT户型,LOFT户型,水晶布洛格,水晶布洛格位于亦庄经济技术开发区北环西路(企业文化园西园对面)，分三期开放，2008年6月22日焦点房地产网摇号方式开盘销售,首先推出B1、B8号楼，其中B1号楼17层板楼，共2个单元，2梯2户，户型面积90平方米两居和145平方米三居，
16、B8号楼为24层板楼，2梯4户，户型为90平方米两居，均价12500元/平方米，精装修，10年6月入住。,提供服务配合时尚人士的品质生活享受，水晶.布洛格特邀享誉全球的管家服务品牌，提供星级酒店式物管服务，全天24小时随时恭候业主的应急需求。,园林景观打造了“风”“花”“水”三大主题园林广场相互联结，营造富有活力的社区空间环境。正北直面“后花园”企业文化公园，成就了水晶布洛格由内及外，四面八方处处是景的生态奇观。,整体规划项目分为三期，12栋24层塔楼，12栋17-24层的板楼。一期面积约为13万平米，四栋24层四栋塔楼，三栋17-25层的板楼。配套4万平米特色商业街与住宅形成互动式功能规划，
17、集餐饮、娱乐、休闲等多种业态于一身,独创下沉式购物广场，铺铺临街，形成区域独有的风情购物休闲中心。,水晶布洛格,水晶布洛格,看现在马驹桥板块,看现在马驹桥板块,楼盘供应一览表,看现在马驹桥板块,物业类别分析,马驹桥板块内楼盘物业类别大多都包含了花园洋房；板块内纯别墅区天鹅堡、金地格林小镇6、珠江奥古斯塔城邦三大盘共同构筑了马驹桥欧式小镇风格；,看现在马驹桥板块,建筑类别/容积率分析,马驹桥板块内楼盘建筑类别大多为板楼，楼层不高，容积率大都在1.5-2.3；,看现在马驹桥板块,供应量分析,目前板块内有百万的大盘，板块总体供应量超过200万方，且均为08年6月以后上市的新盘，后续供应量超过200万
18、方；,看现在马驹桥板块,价格分析,目前板块内普通住宅均价在8500元/左右，联排别墅均价在13000元/左右，独栋别墅在16000元/左右；,看现在马驹桥板块,户型分析,目前板块内楼盘主力户型以两居为主，且面积适中；市场供应一居比例加大，一居主力面积在50-60，两居主力面积在80-100，三居主力面积120-140，四居不多；,马驹桥板块典型楼盘分析,金地格林小镇6,项目北区有独立1.4万平方米的绿野公园，南区设置了1700平方米的法式人工湖景，小区配套设有4300平方米双语幼儿园及8000平方米法国风情商业街；,开盘及去化分析,户型分析主力户型为90110平方米两居室和140平方米三居室，
19、户型设计非常紧凑实用的，没有过多的浪费有效面积，各功能用房面积分配也比较合理。明厨明卫设计使人印象深刻，并且所有的户型都是薄板式，南北通透，采光充足，在屋内感觉非常的敞亮和舒适。,金地格林小镇6,金地格林小镇6,金地格林小镇6,天鹅堡,一期一期共55套：41套独栋别墅、14套双拼别墅。均为地上三层；独栋面积350-520；二期建筑面积为14.89万平方米，由581套Townhouse和92套叠拼组成，本次开盘共196套，Townhouse户型面积230-340平方米左右，叠拼在180平方米至190平方米之间，开盘16000-18000元/平方米，总价在260600万，2009年10月入住。,天
20、鹅堡,天鹅堡，马驹桥板块内纯别墅社区，也是亦庄最后的别墅亦庄中央 河岸边的别墅私享中央生活区内森林、湖泊、河流独占凉水河天然景观，让别墅有氧呼吸20万森林公园，唤醒城市的自然优雅10000浩渺湖光，在窗前漫步卵石铺就环湖步道，围合都会中久违的友邻交往网球场、篮球场、旱冰滑道，让身心自然健康纯别墅在阳光中 展开生活的画卷纯正欧式现代建筑，建筑的任意角落均享阳光的沐浴地下车库直接入户，拒绝一切人工机械对自然庭院的侵扰下沉式庭院，私藏个人的花园喜好层层露台，让生活四面亲近自然的恩泽7000城堡式会所 绽放华贵礼遇集商业、保健、休闲娱乐等多种功能为一体的服务中心泳池、超市、咖啡厅、影院、健身中心、音乐
21、酒吧等高尚生活元素一应俱全,天鹅堡,融科 香雪兰溪,产品分析：建筑类型为花园洋房及情景公寓。花园洋房中，绝大部分楼栋为4.55.5层，个别楼栋7.5层，并均配置电梯，一梯两户，户型面积为150200平米三居、四居。洋房采用层层退台设计，二层以上户型每层均带有空中庭院，尽显悠然生活品质。花园洋房的首层和二层户型设计，不但拥有私属花园，更附赠地下室，为居住在花园洋房中的客户提供了独特的别墅居住感受。花园洋房二层户型带地下室和花园的设计更是首创了区域同类物业设计的先河，增加了客户的高居住价值感。情景公寓为南北通透纯薄板楼设计，主力户型为86-88平米纯南向两居和通透两居，此外还包含50平米一居，90
22、平米南北通透三居，以及125平米南北通透舒适型三居和125平米通透紧凑四居，无论是两居还是四居，设计师均在每一个户型的居住空间设计上异常考究，从细节入手，从居住感受入手，为客户打造了高居住舒适度和具有独特居住品位的产品。,融科 香雪兰溪,建筑/户型花园洋房采用层层退台设计，二层以上户型每层均带有空中庭院，尽显悠然生活品质。花园洋房的首层和二层户型设计，不但拥有私属花园，更附赠地下室，为居住在花园洋房中的客户提供了独特的别墅居住感受。花园洋房二层户型带地下室和花园的设计更是首创了区域同类物业设计的先河，增加了客户的高居住价值感。,园林景观园林规划上运用了多元化的营造手法，为不同年龄段业主营造了绝
23、佳的体验式风情园林。社区内部规划有万余平米的四大主题花园，分别以香、雪、兰、溪四种元素为意向，呈现出高雅恬静、温馨自然的住宅景观，主题园林景观依次为：浮香、踏雪、香溪、兰庭。,整体规划吸取了欧洲小镇自然和谐的规划理念，通过建筑与环境的有机结合，倾力创造出一个优美宜人的欧式风情小镇。优雅浪漫中不失贵族气质的现代欧式风格住宅建筑。热情活泼的地中海风情商业街和会所，赋予小镇休闲浪漫、亲切宜人的宜居氛围。,融科 香雪兰溪,融科 香雪兰溪,珠江奥古斯塔城邦,珠江奥古斯塔城邦08年5月25日开出精装修户型，楼座为219、226、225号楼，户型50平米1居，95.85平米2居B1户型，93.42平米2居B
24、2户型，120平米3居C1户型，均价8500元/平方米，09年6月入住。,珠江奥古斯塔城邦,珠江奥古斯塔城邦的“买一送一”活动是从4月30日开始的，即购买联排别墅即可获价值63万元公寓一套或直抵63万元房款。联排别墅平均为280平方米左右，每套400万元至500万元，均价在17000-18000元/平米之间，赠送的公寓户型面积为80平米左右，主要是东西朝向的房。“如果不要赠送的公寓，可以直接从房款里扣除63万元，相当于联排别墅每平米13000元。,开盘及去化情况,珠江奥古斯塔城邦,联排别墅,联排别墅,展未来河西/路东板块,展未来河西区/路东区板块,展未来河西区/路东区板块,在2005-2020
25、年亦庄新城总体规划中，河西区和路东区作为亦庄核心区的拓展区，直接受核心区产业辐射带动，未来将会被重点打造和建设。,规划发展范围河西区：该片区西侧为城市绿化隔离地区、三海子公园和亦庄水厂，东北侧为凉水河，东南侧为新凤河。用地功能上由四部分组成：沿凉水河以职教、科研、体育、文化娱乐为主导功能的科技文化中心；临近绿化隔离地区的居住区；围绕奔驰项目建设的汽车产业基地；沿新凤河的混合功能区。荣华路公共轴线南沿线自东北至西南斜穿片区中心，轨道L2支线跨过凉水河沿奔驰汽车产业基地和混合功能区之间通过。片区南侧紧邻六环路，西侧临近京济高速公路，对外交通便捷。片区用地规模约16.2平方公里。路东区：新城以产业为
26、主导功能的片区，由三部分组成：东部沿京津塘高速公路、自北向南布局、享受国家优惠政策的产业区（管辖权在开发区管委会），西北部沿通惠排干渠布局的光机电一体化产业基地（管辖权在通州区），北侧紧邻五环路的三羊居住区。轨道交通 L2 线、L5 线、M12 线在此交汇，针对产业用地高度集中的布局特点，为了提高该片区的活力以及应对产业升级的需要，规划沿轨道交通两侧布局公共设施和用作科技创新平台的多功能用地。该片区通过通黄路、垡渠公路分别同核心区和河西区、亦庄枢纽站前综合区和物流基地紧密联系。片区用地规模约20.3平方公里。,板块范围,展未来河西区/路东区板块,板块居住用地布局规划,河西区：河西区居住用地为新
27、建居住区，主要满足近期新城发展对居住配套用地的需求。此部分居住用地应保障规划区西部绿色空间中的部分旧村拆迁人口的安置，以及解决教育用地、产业工人对单身公寓的需求。沿凉水河一带以一类住宅为主，其它地区以二类住宅为主，局部可以考虑高密度建设。路东区：路东三羊地区居住用地先行开发，该地区北部已建成少量一类居住，近期应建设中、高密度居住区和单身公寓，满足高速路绿化实施、农民拆迁以及近期开发区向东发展对居住用地的需求。,目前两区内均已经出现了先行开发的楼盘，它们是河西区的瀛海名居和路东区三羊地区的金色漫香林。两个楼盘可谓两区住宅土地开发的桥头堡，代表了两区开发的现在和未来。,展未来河西区板块,瀛海名居,
28、楼层状况：平层别墅（1-10组团共77栋698套，一梯两户），一期（1-6组团）16栋独栋（地上两层），14栋双拼别墅；户型面积：独栋462-1200、双拼548、平层别墅200-360；,展未来河西区板块,瀛海名居,开发理念：在北京经济技术开发区这片高绿化率、低密度开发、高科技产业密集的环保产业基地上，为北京地区高文化、高收入、高品味的社会成功人士，量身打造一座国际级地中海式休闲住宅社区，为国际的北京引进一种崭新的世界建筑，一种展现自我实现的生活方式。设计理念：“建筑应该回到传统和自然，建筑应该维护传统和人性的价值”。设计灵感来自西班牙南部临地中海的“阳光海岸”(Costa del Sol)
29、，建筑美学承继希腊、罗马源远流长的古典传统，交揉南美人神合一的自然主义，许多建筑评论者称之为“虚体的筑”(Arquitectura del Vacio)，而这又和中国的阴阳互动、虚实相应的园林建筑，有着精神上的契合和互通；瀛海名居并非如其他楼盘，走机能路线、流行样式或概念口号，而是融合了北京的历史、文化、气候、方位、植栽等特点，希望能雕塑出一种永恒的建筑，这也就形成了一座白墙赭瓦、错落有致、天人合一的自然风格建筑。,展未来河西区板块,瀛海名居,园林景观景观特色：色彩鲜艳，对比强烈，常绿乔木与落叶乔木相结合，小品、铺装、细部配置性格鲜明。设计理念：1、以组团为单元，创造有自身特色的水景景观，并赋
30、予其特定涵义，形成其唯一的标识性，使住户具有归属感；2、引入中国园林的步移景异，与西班牙地中海风格的各种元素相结合，创造自然宜人的居住环境；3、强调住户的窗前景观，适当安排组团庭院内的游憩和休闲空间，使之与闲庭信步的人们共同构成舞动、流畅的风景线。,展未来河西区板块,瀛海名居,展未来河西区板块,瀛海名居,展未来河西区板块,瀛海名居,瀛海名居户型多种多样，独栋、双拼、平层、跃层四种类型的花园洋房做成别墅样，户型以保证住户窗前景观最大化为原则，规则与不规则相结合，给人一种空间变化新颖的感觉。,08年6月7日开盘，开出项目北侧的3号楼（9层）、4号楼（9层）、8号楼（4层）、9号楼（4层）、10号楼
31、（6层），3、4号楼开盘均价在10980元/平米，10号楼均价在11980元/平米，8、9号楼均价在12980元/平米。开出的主力户型为88平米2居，125平米3居，143平米4居；,展未来路东区板块,金色漫香林,一期沙盘,区位交通距CBD核心国贸桥车程12公里，全程无红绿灯；周边有规划中M12、L2双轻轨线；建筑规划以“慢乐”生活为导向，构建罕有漫步式花园社区，50万平米、1.2容积率罕见低密大盘，规划5万平米的大型商业中心、8千平米的欧式风情步行商业街；中小学、幼儿园、社区医疗、区域医院一应俱全；园林景观百公顷代征绿地环绕，且邻4000亩国际企业文化公园和18洞高尔夫球场；1.8公里社区私
32、属景观漫步带，8万平米三大休闲公园；产品户型88平米臻品小户型电梯洋房、140平米大户型花厅洋房和200平米的情景叠墅，倾力打造市场稀缺的花园洋房社区；三种主力产品，板式结构、短进深，大面宽，南北通透；,展未来路东区板块,金色漫香林,展未来路东区板块,金色漫香林,展未来路东区板块,金色漫香林,展未来路东区板块,金色漫香林,88两居,125三居,亦庄周边其他板块旧宫板块,旧宫板块,旧宫板块,旧宫板块,板块分析旧宫板块位于南四环五环之间，距离BDA核心区最近且交通便捷、区位优越；从北京BDA开发之初开始就一直伴随BDA成长；板块内楼盘开发较早，2004年之前已经开发成熟，可以说旧宫板块开发与核心区
33、板块开发是同时进行的；,旧宫板块,物业类别分析：板块内楼盘大都是普通住宅，别墅产品不多；供应量分析：目前板块内没有新盘供应，只有亦庄北岸部分尾盘在销售；板块内总体供应量不足10万方；容积率分析：板块内楼盘容积率在1.2-1.5，属于低密度楼盘；价格分析：目前板块内老盘二手房价格均价在0.8-1.2万元/；亦庄北岸目前均价10000元/；主力户型分析：板块内楼盘主力户型一般是两房和三房，有一小部分一房、四房和复式；主力面积分析：一房主力面积在50-60，两房主力面积在80-110，三房主力面积在120-135，复式主力面积在240左右，板块内户型面积适中；,旧宫板块,户型状况：户型种类丰富，涵盖
34、了2030平米精品型公寓、8690平米舒适型两居、105111平米紧凑型三居及145162平米的豪华型跃层，为城市白领提供了丰富的选择空间。楼层状况：12栋板楼共1364户,南北向的有:1-6#11#楼为15层,710#楼为12层.东西向的有:12#为12层，1#-11#楼各楼栋分两个单元，每个单元每层四户、1#5#楼四梯八户、6#11#楼四梯八户、7#10#楼两梯八户、12#楼每层18户。,旧宫板块亦庄北岸,区位交通距CBD仅14.8公里，驾车30分钟轻松到达；周边有地铁5号线和轻轨12号线路；建筑规划该项目社区建筑面积13万平方米，共12栋楼，均为现代薄板建筑，南北通透，布局交错搭配，通过
35、自然的线际组合，围合出“大家庭”的温暖。60米超大楼间距，让私人空间得以保障，简约丽朗的建筑风格，更增添了活泼的元素，赭石色外立面，现代金属灰等颜色，表现出传统与现代有机的融合。园林景观开创性地将院落景观空间引入普通住宅，7座主题风格院落与现代感极强的建筑自然衔接，小尺度的景观设计手法，深咖色、原石色的景墙，现代感的雕塑小品，丰富的绿植，精致的长椅、休闲设施形成了特有的私密性空间。户型设计采用大面宽，短进深的方式，符合北京的气候和采光特点，轻松纳入阳光，居室通风流畅。整体户型设计包括37平方米的精装小型公寓、60-70平方米一居、80-100平方米两居、110平方米实用三居及150-160平方
36、米豪华跃层，为注重生活品质的年轻人，提供多种适宜的选择；,旧宫板块亦庄北岸,去化分析：朝向好的户型（朝南）去化速度快面积适中的户型去化速度快，比如80多平米的两居比98平米的两居去化快复式大面积户型总价较高，去化速度慢,旧宫板块亦庄北岸,识客源,亦庄何以吸引置业者,四 高+一 低,一高：高新技术企业聚集。区内北京市唯一的国家级开发区北京经济技术开发区内共有3000国家企业，涵盖了电子信息、生物、医药、软件制造、物流等众多领域。二高：高绿化率环境宜人。区域内的住宅项目与开发区相匹配，为低密度、低容量、高绿化率。开发区内的生活区与公建区和工业区之间建有40米宽的带状绿色公园，绿化率为40%。三高：
37、高效率交通设施。除了该片区原有的交通路线以外，开发区内每日都有发车量90次的班车直达国贸，地铁5号线，正在建设的地铁4号线和规划中的地铁10号线。四高：高品位的居住氛围。区内楼盘户型结构多为花园式洋房设计，建筑及景观规划设计采用多样性的风格设计，营造融洽、时尚、休闲的低密度住宅生活氛围，周边提供完善、方便的生活配套设施，整个片区呈现雅致、高品味、格调、悠闲的欧美风情。一低：低价格。区内楼盘的价格是吸引消费者的最有力因素，由于目前是南城建设的初期阶段，新城区内楼市价格较市内其他区域具有较大的优势。区内二手商品房均价在10000元/平米-15000元/平米之间。,区域主导客源,拆迁,安居,换房,泛
38、CBD：受价格挤压,就近工作型,大亦庄：行商安家型,市区：市政动迁刚性购房型,亦庄：居住条件升级换房型,市区：分巢、建巢型,所在区域：北京市内城区域，尤其是旧城改造区域；主导特征：此群体均为北京本土居民，原居住在老城区内，其生活习惯均以城区化为主，对居住整体环境有一定要求，如小区配套、交通出行等；产品选择：其家庭结构较为复杂同时由于自身经济条件有限，因此大两房和小三房将是其主要的选择对象；,市政动迁刚性购房型,受价格挤压，就近工作型,所在区域：CBD及泛CBD区域及距离亦庄较近的南城区域（南四环以外）；客群描述：北京人及新北京人就业在CBD及泛CBD等离亦庄较近或交通较为便捷区域，客群以中青年
39、人为主；本身就在BDA工作的人，客群以中青年为主，主要是开发区内 高端管理人群、中层白领阶层和政府官员以及企事业管理人员；产品选择：为方便工作就近生活，受市区整体房价价格积压，虽具有一定月供支付能力但首付能力较弱，由于人口简单，小面积低总价的中小户型（一居或两居）将是本客群选择的主力；,居住条件升级换房型,所在区域：主要以亦庄本地为主，还包括部分北京市区内购房群体；主导特征：此群体多为亦庄本地老镇居民，因家庭结构发生变化、经济条件日渐宽裕，其改善居住条件的愿望强烈；此群体多为35-45岁中年购房群体，对产品综合性价比关注度高；产品选择：此部分客群有一定积蓄，收入稳定，具有一定的购房能力；在产品
40、选择方面呈现多元化趋势，面积较大且舒适的两房、三房、四房、复式都将是其主要选择；,分巢、建巢型,所在区域：北京南城丰台区、大兴区、通州区；主导特征：此群体均为北京本土居民，一直居住在老城区或大兴、通州区 内，其生活习惯均以城区化为主，考虑到老人养老、年青人婚房、中年人改善居住条件等，其对居住整体环境要求较高，如小区配套、交通出行以及绿化、景观等产品选择：此类客群对社区配套特别是交通出行较为敏感，有一定的精神追求。建议户型配套可在实用的基础上做一定的品质提升。其需求面较广，老人及年青人主要以中小面积为主，中年人则以相对宽敞的三房为主。,行商安家型,所在区域：南城区域，南四环以南，尤其是大亦庄区域；主导特征：此群体均为异地来京经商群体，其经营的范围主要集中 在北京南部区域和泛亦庄板块，由于多年经营对本区域已 基本认可，手头有一定积蓄，首付支付能力较强，年龄 多在28-35岁上下；产品选择：考虑到自身家庭状况、亦庄整体房价的适宜度和就近照 顾生意等因素，鉴于其首付支付能力较强，但出于生意 考虑对流动性资金要求较高，因此紧凑型两房和三房将 是其购房需求的重点；,THE END,
