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1、河南西平项目营销整合报告好邦中国 2012.03,项目提报总纲,西平县位于河南省中南部，面积1092平方公里，总人口70万；西平是中国嫘祖文化之乡，是中国冶铁铸剑之乡。,城市印象,嫘祖陵,西平县辖2个街道、4个镇、13个乡（其中1个民族乡），全县有19个乡(镇)、295个行政村和一个国营农场。,城市行政划分,西平县北距省会郑州160公里，南距武汉300公里。京九铁路、G4京港澳高速公路、107国道纵贯全境，交通运输十分便利。,城市交通,西平县区域地图,2011年西平生产总值达到126.9亿元，较2010增长12.6%，从2006年以来，年增长率均保持在11%以上；2011年西平社会固定资产投资
2、77.9亿元，较2010增长27.6%；县域经济成稳步增长趋势，经济发展前景良好。,城市经济,西平县产业结构调整实现了较大突破，工业经济的主导地位进一步确立，初步形成了以机械装备制造业、农副产品深加工为主的两大支柱产业，是河南省优秀产业集聚区。,城市产业结构,西平县多次荣获“全国粮食生产先进县”称号，连续4年被定为“全国生猪生产调出大县”，并且被定为全省“十大食用菌生产基地”；西平县以高标准规划产业集聚区，被评为“全省优秀产业集聚区”。,产业介绍,西平县根据城市现状地理条件，制定“一线三区”战略：“一线”即指：107沿线；“三区”是指：旧城区、新区和产业集聚区。,城市规划,城市发展目标,西平县
3、力争到2016 年，城区建成面积达40平方公里以上，城镇总人口达40万人以上，城镇化率达到40%以上，逐步将西平建设成为产业结构合理、城乡融合发展、生态良好宜居、具有区域竞争力的现代化中等城市。,西平县位于河南省中南部，是河南省的农业和畜牧业生产强县；同时工业也在迅猛发展，社会经济处于快速稳定发展阶段，城市综合实力逐年增强；目前西平房地产市场虽处于初级阶段，但是未来具备不可低估的发展潜力，城市房地产市场前景良好。,西平城市背景总结,房地产发展的进程 西平县房地产市场还处于初级发展阶段，开发规模偏向于小盘化以及个人开发运作，品质楼盘及大盘较少；营销推广 在西平县目前市场上，各楼盘的开发销售手段较
4、为单一，营销道具主要依靠大型户外广告、项目楼书、宣传单页等等；购房能力 西平县人均收入相对一般，县城居民对房地产的消费受价格因素影响较大；物业类型 旧城区主要以小高层、高层为主，新城区主要以多层、小高层为主。,西平县房地产市场特征,2011年以来，央行连续6个月上调存款准备金率0.5个百分点，国家银根紧缩，致使房地产开发和购房贷款都受到影响；2011年12月和2012年2月，央行先后两次下调存款准备金率，意味着银行自有资金将因此而增多，对于楼市来说无疑是个利好消息，这将会促进刚性需求的释放。,房地产政策存款准备金率,在此次调研过程中了解到，在目前西平市场上，很多项目在没有拿到预售证之前，都可以
5、直接进行销售；在个人住房方面，普通住宅只需交纳2%契税，豪宅需交纳4%契税；随着准备金率的下调，意味着银行自有资金将因此而增多，个人住房贷款额度也将因此放大，将有助于在当前复杂形势下稳定国内经济增长；由于国家政策调控，西平县也受到了一定的影响，但是对于刚性需求占主体的西平县来说，整体影响相对较小。,西平政策小结,2011年，西平县土地成交总面积1295亩，为近年来的最高值；旧城区仍是成交量最大的片区；湖滨区成交量虽然最少，但是成交价格却是最高的一个片区；由于旧城区土地资源有限，新城区和湖滨区将是未来西平重点建设区域。,西平县土地市场,2010-2011年西平县住房供应面积为217万，其中商品房
6、供应面积为208万，政策性住房供应面积为9万。目前市场商品房供应量大，未来市场竞争激烈。,西平县住房供应量,近几年来，西平县商品房价格成稳步增长趋势。到了2011年，由于翡翠城、御景铭城、华港水城等较好项目的开发销售，拉高了市场价格，突破2500元，达到2575元/；西平县由于受整体大市场影响，价格也下降了一些，但是整体影响不大。,西平县商品房价格走势,紫荆南城,在售项目,尾盘项目,未售项目,和谐家园,翡翠城,金地御园,金水湾,帝王广场,龙泉佳苑,凯旋城,祥和华苑,棠 溪 路,西 平 大 道,未 来 大 道,护城河路,本案,西平县楼盘分布图,新城区,湖滨片区,京都公寓,凤鸣花园,皇家壹号,旧城
7、区,本案,洪河,唐人公馆,美景国家现代城,御景铭苑,宏泰花园,华港水城,中央公园,力源.东方明珠,阳光城,凤鸣大道,东 大 道,未 来 大 道,项目开发节奏汇总,从目前西平市场上看，旧城区开发时间较早，项目相对较多，是竞争最为激烈的片区；湖滨片区项目最少，但是由于区域资源优势，项目去化较快；新城区为新开发区域，以新盘为主，区域市场认知度有待提高。,重点项目开发节奏,鼎力和谐家园 项目规划分两期开发，目前在售一期于2011年11月开盘，推出2#、3#这两栋高层，目前在售均价3000元/，去化约40%。,御景铭苑 项目规划分六期开发，一、二期于2009年开盘，已售罄，三、四期剩余少量房源；目前在售
8、五期2011年10月开盘，均价2500元/，去化约60%。,华港水城 项目分三期开发，一期2010年8月开盘，已售罄，二期2011年初开盘，也已售罄；目前在售三期小高层、高层，于2011年7月开盘，均价3000元/，去化率约60%。,翡翠城 项目规划分三期开发，一期2009年2月开盘，已基本售罄；目前在售二期，于2011年10月开盘，均价2500元/，去化约50%。,项目定位语,项目定位小结,从西平市场上各项目的市场定位来看，旧城区以城中央教育、生活等配套而进行项目的市场定位；湖滨片区则以洪河这一自然环境资源为依托点，进行项目的定位；新城区以全新的居住理念打动消费者；市场项目一般都依靠自身打造
9、项目市场价值。,项目建筑风格汇总,鼎力和谐家园现代主义建筑风格，西平首个现代风格高层社区、宽大楼间距设计。,重点项目建筑风格鉴赏,御景铭苑现代简约风格，环保节能建筑，让您充分体验享受国际化的完美居住体验。,华龙.金水湾现代简约建筑风格。,华港水城新中式建筑，景观小高层、瞰景高层，缔造传世经典人居。,京都公寓新古典主义建筑风格，格调清新自然，与自然唯美和谐。,翡翠城现代主义建筑风格。,在目前西平市场上，各楼盘建筑风格主要还是以现代简约风格为主，配以少部分的欧式新古典主义建筑风格。各项目建筑立面较为简单，美观度、层次感较为一般。通过各项目建筑形态以及建筑立面来看，可以反应出，目前西平县房地产市场目
10、前还处于初级发展阶段。,项目建筑风格小结,项目园林景观风格汇总,鼎立和谐家园中央景观广场、景观环岛等三大景观节点分布其中，坡地景观、景观凉亭、休闲广场.在此有机汇合。,重点项目园林景观鉴赏,御景铭苑西平首家异域风情景观社区，6.7万新加坡风情景观园林，足不出户享受异域风情。,华龙.金水湾 半堤半湾，宜景怡人，依堤而建微地形景观带作为金水湾景观大道。,华港水城社区多维景观组团，7000公园广场，休闲景观大道直通洪河公园。,京都公寓50米宽景长廊、中心喷泉广场、儿童乐园、艺术小品等众多优质配套遍布社区。,翡翠城现代园林景观风格。,从目前西平市场项目来看，各项目园林风格大部分多为现代园林风格，一些小
11、项目甚至毫无园林景观可言，只是单纯的社区绿化；个别项目在园林景观上，规划为海派风情和新加坡风情园林景观，但总体来说，西平市场项目的园林景观较为一般。,项目园林景观小结,项目产品概况,重点项目户型鉴赏,鼎力.和谐家园2#标准平面图,3#标准平面图,华龙.金水湾2#标准平面图,8#标准平面图,京都公寓2#标准平面图,6#标准平面图,8#标准平面图,11、12#标准平面图,华港水城12#标准平面图,西平项目户型小结,1.西平整体市场主要是以多层和小高层为主；2.西平三个片区的户型产品差别不大，主要是以 115-135的三房户型产品为主，85-100的两 房为辅；四房户型一般为140-155之间，大面
12、积 复式产品相对较少；3.在户型设计方面，大部分户型产品的主卧和客厅均 为朝南设计，部分产品的卧室带有飘窗设计。,市场销售价格,目前西平市场销售价格为2500元/左右，但是每个片区的价格还是有一定差异的。新城区是开发新区，地理位置较偏，区域环境以及配套较为一般，销售价格也就相对较低，区域价格在2200-2300元/；湖滨片区占据绝佳地理位置，享受湖景资源以及洪河公园等配套，价格最高，在2750-2850元/之间；旧城区区是西平县城市中心，配套完善，区域价格为2300-2400元/。,市场销售价格小结,西平市场存量汇总,目前西平市场存量面积约为64.25万，其中旧城区的市场存量最大，高达30万；
13、新城区市场存量面积也有27.25万，是西平未来发展的重点区域；湖滨片区市场存量约有7万；市场存量的巨大，将会影响到我们项目的开发销售，未来西平市场竞争将会异常激烈！,西平市场存量小结,一.购房客群来源主要是以本地居民为主，基本没有投资客户；二.购房客群主要由政府机关人员、企事业单位中高层管理人员、个体老板和周边乡镇富裕人群构成；三.西平刚需客户占绝大多数，投资客户所占比例极少；经济能力一般，因为婚房而购房的客户，选择2房户型偏多；为改善生活条件的家庭，多数是选择3房户型；四.购房消费特征：客户购房不再是只关注普通的居住，慢慢开始关注项目的配套以及升值潜力；周边乡镇客群购房大多数是为了改善居住环
14、境以及下一代教育为主。,西平购房客群分析,市场特征：西平房地产市场处于初级竞争阶段，项目偏向中低端，市场上存在着很多小项目或者尾盘项目，在项目规划上较为落后，真正意义上的高品质楼盘不多；购买特征：西平当地消费者对房地产消费已经进入理性选择阶段，社区规划、建筑外观、宣传力度等表面形象对于消费者有较大影响力；产品设计：目前西平市场在售项目主要以三房户型为主，两房和四房户型为辅；两房面积集中在85-100，三房面积集中在115-135。,西平房地产市场总结,销售价格：从西平房地产市场在售项目的销售价格来说，楼盘均价多数在2200-2400元/之间，属于较为合理的价格区间；但是个别项目如华港水城均价为2800-3000元/；购房客群：随着城市化进程加快和人们对教育的重视，在西平未来购房群体中，客群将会开始关注项目的配套以及升值潜力；卖场包装：目前市场项目的销售现场包装均较为一般，对室内外环境营造、卖场氛围营造等包装层面的整合工作待需加强，但是个别项目的销售现场包装的较为不错。（如华港水城）,
