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1、物业管理,第八章 物业基础管理,第一部分,第二部分,房屋维修管理,设备维修管理,物业公司是否可以拒绝为业主提供自用部分的维修服务？【专案简介】某商品房业主因夜间使用家用电器不当，而使自家的保险丝烧断。该业主向物业公司报修，物业公司的维修人员感到维修地点较远，且收费不高，故答复业主：“你反正一样要交钱，就近找个人修修算了。再说自用部位的维修应由业主自己负责。”【分析解答】沪房地物（1997）954号文关于上海市居住物业管理条例有关条文的应用解释中规定：“业主自用部位和原有自用设备的损坏，业主可以向该物业管理区域的物业管理企业报修，也可以向其他维修单位报修。向物业管理企业报修的，物业管理企业不得拒
2、绝修理。”“物业管理企业接到急修项目报修的，应在24小时内修理。”本案中，保险丝烧断虽是家用电器使用不当引起，但属因室内线路故障引起的停电事故，属于规定的物业急修项目。物业公司在接到居民报修后，应该在2小时内到达现场进行处理，24小时内修复。自用部位和自用设备的维修、更新费用，应由业主承担。,精诚所至业主不愿配合公共部位维修怎么办某大厦16条雨水干管垂直贯穿325层主人房阳台板后，从4层阳台顶部弯出墙外连通污水干线，唯一的检修疏通孔就在弯部。要实施检修疏通，必须穿行于4层的居室，这就不可避免地会给主人带来或多或少的不便。因而，许多人不愿给予配合。一次，管理处准备对其中一条雨水干管进行清淤。维修
3、人员两次上门联系，都被住户拒之门外。维修主管又第三次登门做工作，还是没有做通。住户认为管道清淤总是折腾她家，强调管理处应当拿出一劳永逸的方案，并要求同主任会面。主任闻讯立即来到该住户家（主任亦招之即来，起码让其心动，若摆架子拖上几天，很可能就会使其更为不满），在诚恳地听完住户的意见，表示完全理解她的想法，并对她以往的配合致以谢意之后，首先和颜悦色地讲明管理处同样也希望对管道进行一劳永逸的改造，但囿于经济原因短期难以实施（住户的要求并不为过，管理处的安排也情有可原，双方相互理解，事情就好办了）；然后详细交待了这次清淤的具体安排和防污染措施，承诺一定做到既快又净。精诚所至，金石为开。在管理处不厌其
4、烦的努力下，该住户转变了态度，欣然同意马上予以积极配合，当日下午，清淤工作顺利展开。点评：说服业主用户有时是相当艰难的，既需要诚心，又需要足够的耐心。三次五次谈不出子午卯酉的事常有，那就苦口婆心、不厌其烦地谈下去，相信绝大多数还是通情达理的。精诚所至，金石为开。,2023/2/23,5,1、了解物业管理所涉及的房屋建筑附属设备设施的种类 2、掌握屋建筑附属设备设施正常运行和日常养护应注意的基本要求 3、重点掌握房屋建筑附属设备设施日常运行和养护的技术要点,学习目的与要求,第二节 物业设备管理,一、物业设备的概念及分类概念是指附属于建筑物的各类设备的总称。它是发挥物业功能、实现物业价值的物质基础
5、和必要条件。分类卫生设备供水设备，如供水箱、供水泵、水表、供水管网、水池等；排水设备，如排水管道系统、通风管、清通设备、抽升设备、室外排水管、污水处理设施等；沙井和化粪池热水供应设备，如热水表、加热器、供应热水管道、冷水箱等；消防设备，如供水箱、灭火机、消防泵等；燃气设备，如厨房设备、燃气设备等；供暖、制冷和通风设备系统。,消防：报警系统、消防控制中心、消防水泵、消火栓、喷淋系统、自动灭火系统、防排烟系统空调：中央空调、局部空调、混和空调采暖：热水供暖、蒸汽供暖、热风供暖,第二节 物业设备管理,一、物业设备的概念及分类分类2.电气工程设备具体包括：供配电设备，如变压器、配电房内设备、楼层配电箱
6、、电表、总开关、线路、发电机、公共照明弱电设备，如公用天线电视设备、通讯设备、有线电视设备、广播设备等；运输设备，如电梯、自动扶梯等；防雷设备，如避雷针、避雷网等。,电梯：载人电梯、载货电梯、手扶电梯、杂物电梯电迅和智能化系统：电话、有线卫星电视、闭路电视监控、对讲报警、公共信息服务、网络专线接入、周界防越系统、电子巡更系统、室内报警系统、车场管理系统,一、房屋附属设备设施的构成,供电设备：变压器室内设备、配电房室内设备、发电机组、供电线路、楼层配电箱,弱电设备：广播设备、通讯设备、公用天线设备、自动监控设备、报警系统及电脑设备,避雷设备：接闪器、引下线、接地线。分类：针式、带式,室内运输设备
7、：电梯、自动扶梯。构成：电梯房、轿厢、井道,上一张,供水设备：供水箱、供水泵、小水表、供水管网按照用途可分为生产用水、生活用水和消防用水,排水设备：包括排水管道、通风管道、清通设备、抽升设备、室外排水管道等。房屋的排水管道可分为生活污水管道、工业废水管道、室内雨水管道，,供暖设备：热水供暖和蒸汽供暖设备,通风机、排气管以及一些净化除尘设备等。,返回,使用时间的不同分类日常使用设备：给排水、供电、燃气、电梯紧急使用设备：消防、自动报警设备季节使用设备：供暖、供冷设备,一、物业设备管理的方式及组成 有分散管理和集中的专业化管理方式；由维修管理部分和运行管理部分组成二、物业设备管理的内容1、基础资料
8、管理（1）物业设备原始资料档案管理。（2）重要设备维修资料档案。2、运行管理3、维修管理4、设备备件管理,二 物业管理设备管理的内容,设备原始档案的管理建立原始资料档案验收文件（验收记录、测试记录、产品与配套件的合格证）、订货合同、安装合同、设备安装图与建筑结构图、使用维护说明、遗留问题处理协议与会议纪要建立设备卡片，记录有关设备的各项明细资料设备维修资料档案的管理报修单运行记录技术革新资料,1、基础资料管理,设备运行管理的目的在于：(1)确保设备安全、正常运行；(2)及早发现设备隐患并有效排除；(3)节约能源。是设备运行管理的重点 空调、制冷系统中，应根据实际冷负荷的变化，确定冷水机组及相应
9、循环水泵、冷却塔风机的投入台数，提高制冷系统运行效率。并且针对不同的季节，修改温度、湿度设定值，以减少能量消耗。公共照明系统中，高效节能灯具的使用，灯具开启的声控、光控等，都是节能的有效措施。对于变配电、给排水、电梯、锅炉、冷水机组、热泵机组等进行日常监测，而且监测参数要有利于运行管理和机电设备维修。,2、楼宇设备的运行管理,（三）物业设备管理的意义（1）物业设备管理是人们生产、生活、学习正常进行的有力保障（2）物业设备管理是延长设备使用寿命、保障设备安全运行的技术保证（3）物业设备管理是城市文明建设和发展的需要（4）物业设备管理能强化物业服务企业的基础建设,三、物业设备的保养与维修物业设备的
10、保养1.日常维护保养指设备操作人员所进行的经常性的保养工作。它主要包括：定期检查、清洁润滑，发现小故障及时排除，认真做好维护以及必要的记录等工作。2.一级保养是指由设备的操作人员、维修人员按计划进行的保养维修工作。它主要包括对设备的某些局部进行的解体、清洗、调整，以及按照设备磨损规律进行的定期保养等。3.二级保养是指设备维修人员对设备进行的全面清洗、部分解体检查和局部修理、更换或修复磨损零件，使设备能够达到完好状态的保养。4.设备查检 是指根据要求利用检测仪器、设备或人的感觉器官，对某些关键部位进行的检查。,三、物业设备的保养与维修物业设备的维修工程1.零修维修工程是指对设备进行日常的保养、检
11、修，以及为排除运行故障而进行的局部修理2.中修工程指对设备进行正常、定期的全面检修，部分解体修理和更换少量的零部件，保证设备能够恢复、达到应有的标准与技术要求，使设备正常运转。更换率一般为1020。3.大修工程是指对设备定期进行全面检修、全部解体，更换主要部件或修理不合格的零部件，使设备基本恢复原有性能。更换率一般不超过30。4.设备更新与技术改造是指在设备使用达到一定年限以后，针对其技术性能落后、效率低、能耗大或污染日趋严重等情况，通过更新设备，提高和改善设备的技术性能。5.设备日常零星维修保养工程是指对设备进行日常的保养、检修及排除运行故障进行的修理。,三、物业设备的保养与维修,三、物业设
12、备的保养与维修,定期维修、保养工作对于保持设备良好的运转状态、延长设备寿命极为重要，但必须制定一套定期维修、保养计划并且严格遵照执行。紧急维修 突发情况下的快速应急抢修，时间紧、要求高，如电梯、供水设备、供电设备、供暖设备、空调设备抢修,修理周期和修理周期结构,修理周期 对已在使用的设备设施，指两次相邻大修理之间的间隔时间；对新设备，指开始使用到第一次大修理之间的间隔时间。修理间隔期：指两次相邻计划修理之间的工作时间。修理周期结构：指在一个修理周期内应采取的各种修理方式的次数和排列顺序。,维修养护计划的种类,（1）按时间进度编制的计划,年度维修保养计划季度维修保养计划月维修保养计划,（2）按修
13、理类别编制的计划,如房屋维修养护计划、空调系统维修保养计划、消防系统维修保养计划等。,3、物业设备的保养与维修要求,要求设备操作人员严格遵守设备操作制度和安全操作规程以设备操作人员为主，对设备采取清洁、坚固、调整、润滑、防腐为主的检查和预防性保养措施，停机时应切断电源要求操作人员实行定期保养责任制，做好交接班前准备、检查设备工作，在保证设备系统安全、正常、各部位清洁润滑和运行正常的情况下，方可接受投入使用操作,设备备件管理保证规格、品种、质量，并且及时、经济、合理的备件供应，是设备维修工作顺利进行的物质基础和后勤保障。设备备件的种类根据设备备件用途的不同，分为以下四类：1.常用备件。即设备维修
14、工作中经常使用、需要数量大的零配件。2.易损备件。即在设备运行中工作频繁、容易磨损或损耗的零部件。3.事故备件。即为防止设备的关键部位发生故障造成停机而准备的替换零配件。4.修理备件。即在设备修理中按规定需要定期更换的零配件或成套配件。,四、设备备件管理,设备备件管理的内容1.编制备件计划、组织备件的采购和订制；2.掌握设备修理对备件需求的规律和备件的品种、质量要求，搜集市场信息，选购或打制适用的备件；3.保存、积累设备备件消耗的统计资料，研究备件消耗规律，提高备件供应的科学性；4.控制备件储备定额，保持合理的储备数量；5.核定备件资金，保证供应；6.加速资金周转7.搞好备件的仓库管理，提高工
15、作效率。,设备备件管理,第三节 物业设备管理部门设置和管理制度,一、物业服务企业各部门与设备管理的关系1、设备管理主管部门：工程管理部门2、其他部门协助。二、设备管理部门的任务及机构设置（一）设备管理部门的任务1、安全运行设备设施2、维护保养设备设施3、有计划更新改造设备设施,（二）设备管理部门的机构设置 部门经理（1人）部门副经理（1-2人，专业工程师、技术主管）班组长（领班，若干人）班组成员（技术工人，若干人）可另设资料统计员1人。,三、物业设备管理的制度（一）岗位职责1、工程部经理的岗位职责2、技术主管职责3、领班职责4、技术工人职责5、资料员职责,物业设备管理的基本制度,1.岗位责任（
16、1）部门经理部门经理的主要职责是：在公司经理的领导下，贯彻执行有关本部门负责的设备和能源管理方面的工作方针、政策、规章和制度等；负责组织设备的使用、维护、革新改造直至报废的整个使用过程的管理规章，确保设备始终处于良好的技术状态；在“安全、可靠、经济、合理”的前提下，及时供给各设备所需的能源，并做好节约能源的工作；组织人力、物力，及时完成业主提出的报修要求，为业主提供良好的工作、生活条件；组织编制各种设备的保养、检修计划，并组织实施；组织收集、编制各种设备的技术资料、图纸，做好设备技术管理工作；组织拟定设备管理、操作、维护等各种规章制度和技术标准，并监督执行；组织员工开展技术业务学习，不断提高员
17、工的业务和技术水平等。,（2）各专业技术主管负责编制所管设备的年、季、月检修计划及相应的材料、工具准备计划，经工程部经理审批后负责组织计划的实施，并检查计划的完成情况；负责检查所管设备的使用、维护和保养情况，并解决有关技术问题，以保证设备经常处于良好的技术状态；负责制定所管系统的运行方案并审阅运行记录，督导下属员工严格遵守岗位责任，严格执行操作规程，保证设备的正常运行；组织调查、分析设备事故，提出处理意见及措施，并组织实施，以防同类事故的再次发生；负责制定所管设施的更新改造计划，以完善原设计和施工以来的缺陷，并负责工程监督，以实现“安全、可靠、经济、合理”的目标；负责组织培训，不断提高下属员工
18、的技术、思想素质以及服务水平。完成上级交代的其他工作等。（3）领班负责本班所管设备的运行、维修、保养工作，严格做到（设机房、工作场地）三干净、（电、油、水、气）四不漏、（使用性能、密封、润滑、紧固、调整）五良好；以身作则，带领并监督全班员工严格遵守岗位责任制、操作规程、员工守则及公司各项规章制度，及时完成上级下达的各项工作任务；负责本班的日常工作安排和调整，做好各项记录并汇总，定期上交上级主管审阅；负责制定本班设备的检修计划和备件计划，报主管审核后组织实施。,（4）技术工人服从上级的调度和安排，及时、保质、保量地完成工作任务；自觉遵守公司的各项规章制度和操作规程，认真操作，保证安全，文明生产；
19、努力工作、学习，不断提高思想素质和技术水平，保证优质服务等。（5）资料员负责收集、整理、保管相关技术资料，并建立设备资料档案；负责本部门各下属单位的各项工作报表的汇总、存档，并定期送经理审阅；负责能源、材料、人力等各项资源的统计；完成上级交办的其他工作等。,物业设备管理的制度（二）管理制度1、接管验收制度2、预防性计划维修保养制度3、值班制度4、交接班制度5、报告纪录制度,工程验收制度,1所有工程系统验收均须由发展商筹建处或发展商工程部负责及牵头。2所有系统必须在系统正常、调试完毕的情况下，连续试运行一段时间（需根据设备情况详定），尽量检查出存在之隐患后，方可进行验收。3在验收过程中，须以将来
20、运行及维修为重点，进行逐项检查，如发现问题，须尽快以书面形式通报给发展商，并做出详细记录及拍照。,工程验收制度,4所有系统之验收，必须以获得政府有关部门签发之合格证书、使用许可证书等相关文件为标准，并须以此做为验收合格之必要条件。5必须要求发展商提供所有合同副本、技术资料、使用说明书、维修保养手册、调试检测报告及竣工图纸、竣工资料等全部有关工程资料，并建立档案，以备查用。6必须清楚了解所有工程系统及设备之保修期起止日期、保修内容以及保修责任人及其联系方式，并制定承建商、供货商保修联系表备查。7必须收齐所有由发展商、承建商、供货商等提供之备品、备件及专用工具等，清点入库，妥为保管并做出详细清单。
21、,（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；（二）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；,设备维修保养制度,1预防性维护保养1.1所有设备必须根据维修保养手册及相关规程，进行定期检修及保养，并制订相应年度、季度、月度保养计划及保养项目。1.2相关工程人员必须认真执行保养计划及保养检修项目，以便尽可能延长系统设备正常使用之寿命，并减少紧急维修之机会。1.3保养检修记录及更换零配件记录必须完整、真实，并须由工程部建立设备维修档案，以便分析故障原因，确定责任。1.4各系统之维护保养计划及保养检修项目之制订
22、由主管负责，并提交工程部经理审阅；保养检修及更换零配件之记录由领班负责，并提交主管审阅。1.5进行正常系统维修保养及检修时，如对客户使用产生影响，必须提前三天通知管理处客户服务部，由客户服务部发出通告，确定检修起止日期及时间（须尽可能减少对客户之影响范围），以便使受影响之客户做好充分准备。,设备维修保养制度,2紧急维修2.1必须进行紧急维修时，须立即通知经理，安排有关人员立即赴现场检查情况，并按实际情况进行处理。2.2如因紧急维修，必须对客户使用产生影响时，须立即通知管理处客户服务部，并由客户服务部向受影响之客户发出紧急通告，同时，需考虑尽量减少影响范围。2.3如发生故障之设备在保修期内，应做
23、出适当之应急处理，以尽量减少对客户之影响，并立即通知有关供应商之保修负责人。2.4紧急维修结束后，须由领班填写维修记录及更换零配件记录，并以书面形式将事故障原因、处理方法、更换零配件之名称、规格及数量、品牌等、处理结果、事故发生时间、恢复正常时间等向主管报告，并提交经理审阅。此报告由工程助理存入设备维修档案，备查。,设备维修保养制度,3设备的更新及系统改造3.1出于技术更新、提高效率、安全运行、减少污染及降低能耗等方面考虑，工程部有责任提高对现有设备做出更新或改造之建议。3.2 设备更新及改造建议，必须向物业总经理提交可行性及经济性分析报告，并须考虑总体系统运行之安全性及可靠性。3.3 由于此
24、类工作通常没有迫切性，故须尽量安排在最有利及对客户影响最小之时间进行。,维修保养总体要求,1工程部各专业主管分别制定设备维修保养计划，维修保养计划经经理审批后，统一安排，形成整个物业的设备维修保养计划。2各专业主管根据设备维修保养计划的要求，将任务分别落实到各专业班组或人员，安排好时间、器材、工具。3维修保养人员根据各专业领班的安排，准备好工具、材料、按照维修保养的要求，维修保养相关设备。4维修保养完成后认真填写维修保养记录，上报存档。5专业主管要进行维修保养检查、结果，经理亦应抽查。6在正常进行维修保养时遇到有紧急情况发生，应先安排排除故障，后将维修保养内容补上。7一般情况下不得拖延维修保养
25、的时间。,维修养护计划的内容,例、供电系统维修保养制度,1变压器在察看运行中观察其声音、温度是否正常，观察电压电流的测量读数。2察看所有计量仪表的测量读数及指示灯、信号装置等是否正常工作。3运行中的开关、母线、接头等一切载流导体有无跳火、冒烟、烧焦、发热、变色等现象。4各开关回路标明需供电范围以便工作，每星期检查开关一次，每天检查电表一次，发现问题及时处理。5变压器外壳及电缆系统有良好的接地，接地电阻每年测一次。6配电室做好通风和降温工作，一般室内温度以不超过40度为宜。7检查电缆坑有无积水，如发现积水应及时清除。8配电室每月吸尘一次，保持室内清洁、干净。9有检修记录和测试记录，试验有效期为二
26、年。,报告制度,1各系统操作运行人员在下列情况下须在运行记录或交接班记录中书面报告专业领班：1.1所辖设备非正常操作的开停及开停时间。1.2所辖设备除正常操作外的调整。1.3所辖设备发生故障或停台检修。1.4零部件更新、代换、或加工修理。1.5运行人员短时间离岗，须报告离岗时间及去向。1.6运行人员请假、换班、加班、倒休等。,2各系统维修人员在下列情况下须以书面形式报告维修领班：2.1执行维修保养计划时，发现设备存在重大故障隐患。2.2重要零部件的更换、代替或加工修理。2.3系统巡检时发现的隐患或故障，必须在巡检记录之备注栏中加以说明。2.4维修人员请假、加班、倒休等。,报告制度,3各专业领班
27、在下列情况下必须书面报告本主管：3.1重点设备除正常操作外的调整。3.2变更运行方式。3.3主要设备发生故障或停台检修。3.4系统故障或正常检修。3.5零部件更新、改造、或加工修理。3.6领用工具、备件、材料、文具及劳保用品。3.7加班、换班、倒休、病假、事假等。,报告制度,4主管在下列情况下必须以书面形式报告经理：4.1重点设备发生故障或停台检修。4.2因正常检修必须停止系统正常运行而影响客户使用。4.3应急抢修及正常检修后的维修总结。4.4系统运行方式有较大改变。4.5影响本物业运行（如停电、停水、停空调、停电话等）之任何施工及检修。4.6重要设备主要零部件的更新、代换或加工维修。4.7系
28、统及设备的技术改造、移位安装、增改工程及外部施工。4.8人员调度及班组重大组织结构调整。4.9所属人员请假、换班、倒休、加班等。4.10对外部门、外单位联系、协调。4.11领用工具、备件、材料、文具及劳保用品等。4.12维修保养计划及工作计划的变更或调整。4.13月度工作总结报告。5除以上各项外，所有有关工作事项必须口头汇报上级人员。遇有紧急事件发生或发现重大故障,报告制度,值班制度,1值班人员必须坚守岗位，不得擅自离岗、串岗。如有特殊情况，必须向主管或部门经理请假，经准许后方可离开。2值班电话为工作电话，不得长时间占用电话聊天，不得打私人电话。3每班必须按规定时间及范围巡检所辖设备，做到腿勤
29、、眼尖、耳灵、手快、脑活，并认真填写设备运行及巡检记录，及时发现并处理设备隐患。4须按计划及主管之安排做好设备日常保养和维修。如有较大故障，值班人员无力处理时，应立即报告上级领班或主管。,值班制度,5值班人员用餐时，必须轮换进行，必须保持值班室内24小时有人值班，当班人员严禁饮酒。6值班人员必须每班打扫值班范围内之卫生，每班两次，清洁地面、窗台、门窗、设备表面等所有产生积尘之处，随时保持值班范围内之清洁卫生。7非值班人员未经许可不准进入配电室，如有违者，值班人员必须立即制止，否则追究其责任。如有来访者，必须进行登记。8任何易燃、易爆物品，不准暂放、存放于值班室，违者一切责任由值班人员负责。,交
30、接班制度,1接班人员须提前10分钟到达岗位，更换工服，做好接班准备工作。2接班人员接班时必须检查以下工作：2.1查看上一班运行记录是否真实可靠，听取上一班值班人员运行情况介绍，交接设备运行记录表。2.2查看上一班巡检记录表，听取上一班值班人员巡检情况介绍，交接系统设备巡检记录表。2.3检查所辖设备之运行情况是否良好，是否与运行记录、巡检记录相符，如有不符，应记入备注栏，并应要求上一班值班人员签字。2.4检查仪表及公用工具是否有缺、损，是否清洁，并按原位整齐摆放，如有问题。应要求上一班值班人员进行整理，如有丢失，应记入交接班记录备注栏，并由上一班人员签字。2.5查看交接班记录中是否有上级领班及主
31、管发布之特别任务或安排，并在交接班记录上签字。,交接班制度,3交班人员在下列情况时不得交班离岗：3.1接班人员未到岗时，应通知上级领班或主管，须在上级安排之接班人员到岗后方可进行交接班。3.2接班人员有醉酒现象或其他原因造成精神状态不良时，应通知上级领班或主管，须在上级安排之接班人员到岗后方可进行交接班。3.3所辖设备有故障，影响系统正常运行时，交班人员须加班与接班人员共同排除故障后，方可进行交接班，此时，接班人员必须协助交班人员排除故障。3.4交接班人员对所辖值班范围之清洁卫生未做清理时，接班人员应要求交班人员做好清洁工作后，方可进行交接班。,巡检制度,1巡检工作是及时发现设备缺陷，掌握设备
32、状况，确保安全运行的重要手段，各巡检人员必须按规定的时间、巡视路线、检查项目等认真执行，并认真记录。2在巡检过程中，如发现设备存在问题，应立即用对讲机通知领班，并在可能的情况下自行消除故障。如条件所限一时不能处理，则必须做好临时补救措施后，报告领班，并将详细情况记入巡检记录备注栏。3巡检人员在巡视完毕机房、泵房、配电室、竖井等所有无人值守之设备间后，必须做到随手锁门。4巡检人员在巡检完毕设备及其控制箱、动力柜、照明柜、高压柜、低压柜等所有供配电设施后，必须将门锁好。5各运行、维修领班，必须每天对所辖系统设备进行检查；各主管必须每周一次巡检本系统所有设备，发现问题，书面报告经理，并应立即组织处理。,奖罚制度,1奖罚分明，细则明确 2 3 4 5,
