上海×××城市副中心项目企划全案[高端精品策划].ppt

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1、上海城市副中心项目企划全案,报告思路,巴黎都市圈,伦敦都市圈,纽约都市圈,五大湖都市圈,长三角都市圈,东京都市圈,世界五大都市圈：世界创造财富最多的地方 大都市圈融合：21世纪经济发展的主旋律,战略定位是：以上海为龙头的亚太地区重要的国际门户、全球重要的现代服务业和先进制造业中心、具有较强国际竞争力的世界级城市群,上海作为长三角城市群的龙头城市，为亚太地区贸易、经济、航运、金融等中心城市,长三角 世界第六大都市圈,宏观环境,中国良好的经济环境刺激境内以及外资企业需求逐步放大,宏观环境,GDP增长幅度：10年中国经济增长保“”成功预计今后几年均将保持较高速增长，成为世界经济增长的引擎,中国整体G

2、DP走势保持高速增长,办公市场需求更加多元化：世界经济复苏，带动外资企业的办公需求增大经济环境的复苏，也带动了企业扩张等加速,世界经济复苏带动企业扩张,住宅市场受到全面限制，写字楼、商业地产迎来新的机会,宏观环境,市场背景：高通胀下,2011年1月，全国CPI指数4.9，在10年10月以后，连续处于较高通胀水平；在09年信贷发放量9.6万亿元、10年7.5万亿元的巨量货币供应下，市场拥有巨量流动货币，虽然11年信贷规模将得到一定收紧，但是通胀普遍将滞后于信贷政策，11-12年，市场将处于高通货膨胀下；高通胀下，市场巨额流动资金、外来热钱流往何处？,市场背景：住宅全面受限,高通胀下，政策对于住宅

3、的限制，2011年商业地产、办公将迎来新的机遇,项目地块稀缺性价值,地块价值,赣商地块（商办）建面2.6万方楼板价7893,本案地块位置,五角场核心价值圈内地块，充分挖掘项目地块稀缺性价值,项目规模中等偏小，风险因素易被忽略,地块指标,项目规模中等偏小，但风险控制同样至关重要,宏观经济环境优越，政策导向利好、五角场核心价值圈内稀缺地段，项目中小体量规模，所以控制项目风险，实现项目价值最优化是我们必须实现的目标！,项目市场定位项目产品定位,城市副中心定位，拥有大量城市新兴高端客源持续支撑,城市副中心定位高度，上海商办市场发展最快速的区域之一,区域形象,3座五星级酒店：复旦皇冠假日、麦科特金亿广场

4、酒店、合生国际广场凯悦酒店3座SHOPPINGMALL：万达商业广场、百联又一城、合生国际广场4大百货中心：华联商厦、大西洋百货、大洋百货、巴黎春天5大甲级写字楼：五角丰达、凯迪金融、合生国际、万达广场、麦科特金亿,五角场130万平米高端商业、办公规模，北区唯一大型综合性城市核心,北区唯一的大型综合性城市核心地位,区域形象,依托“创智”多年运作，区域已经形成高端办公形象,区域形象,复旦大学EMBA学院学科优势：2010年公布的EMBA项目排名，复旦大学连续5年排名全国同类项目第一，全球第七收入水平：以学生年均24万美金，排名全国第一、全球第七代表人物：杨军（浙江华联商厦有限公司董事长兼总裁）、

5、曹国宝（光大期货有限公司总经理）等全国商界精英,世界级总部办公甲骨文、EMC、百度、易保软件、宏五网游等500强企业、国际知名企业已经入驻将给项目带来大量顶级商务客群、全球级精英人士,顶级的商务会所酒店配套针对商务会谈、会议以及高端私人会所的顶级商务配套设施形成与EMBA学院、世界500强企业的完美互动,大型综合体为依托，吸引大量精英企业客源入驻,城市副中心定位北区唯一大型综合性城市核心地位区域高端办公形象,竞品产品表现,竞品市场,竞品主力面积段基本在50-200，产品平台较高，难以完全实现跳脱,整体格局：规划支撑区域未来的前景，内部竞争同样激烈,竞品市场,土地价格的上涨以及整体规划支撑，项目

6、办公价值有一定提升但是后续大体量、高品质、高规格的办公将给项目带来很大竞争压力,未来供应体量较大,竞品市场,后续供应达31万方，未来竞争压力较大,去化市场具备强力支撑，需求市场旺盛,竞品市场,区域竞品正常月均去化40-50套，需求市场旺盛,竞品市场梳理,市场威胁点：后续竞品将大量入市，未来竞争环境将更加激烈；产品平台较高，跳脱难；市场机会点：在目前政策利好形势下，区域去化市场良好，需求市场支撑力度大；我们具备市场机会打造北区最顶级的项目！,聚仁观点：区域市场,项目市场定位,代表北区核心价值办公物业的标杆项目！,一、适用范围：适用于带有独立卫生设备的较小空间的办公建筑。二、区域控制要求：各区（县

7、）规上管理部门根据区域发展要求，确定本区域的公寓式办公的布局及具体建设地块内公寓式办公的可建比例，并在地块出让合同中予以明确。三、建筑控制要求：办公建筑每一单元的建筑面积应不小于150平方米，层高应按小于4.4米控制。四、时效：本文施行前已取得方案批复的建设项目，在申请建设工程规划许可证时，建设单位应书面承诺按图施工，并在售楼时告知业主不得改变建筑使用性质、不得利用层高设置插层。尚未取得方案批复的建设项目，规划管理部门在审定方案时应严格按照本文要求执行。五、土地出让合同中明确。六、相关部门严格执行此规定。,办公产权,运作手段,纯酒店形式,公寓式办公,传统酒店式公寓,豪宅酒店公寓,纯商业形式,传

8、统办公形式,总部基地式办公,政策限制下，办公产权物业如何运作？,产品定位思考,方向1传统酒店公寓形式,酒店公寓形式产权150平方米，单产权,方向：结合新政，可考虑单间150平方米，分割小户型带独立卫生间，设计时考虑3间左右分割设计，后期业主自行分割；问题：一张产证，同样无法规避总价过高导致单价溢价空间有限的问题，同时，业主自行分割在后期操作以及二手转让上过于复杂，同样影响销售预期,这一方法无法规避实际销售150平方米带来的总价问题，并且后续运作过于繁杂，该方案值得商榷！（不建议）,酒店公寓形式小面积分割，公共卫生间,方向：以小面积分割报建，设计公共卫生间，但分割户型预留卫生管道，待验收后，完善

9、卫生间，公共卫生间可改造成会客空间或者公共休息间提升酒店公寓附加值；问题：报批、验收要需求政府支持！,小面积酒店公寓溢价低,这一方法可以保证去化速度，但相比区域豪宅产品溢价空间同样有限，同时需得到政府审批方可，区域此类报批运作可行性尚待验证；不确定性大、溢价率小！（不建议）,无论是第一种方案还是第二种方案都很难大幅提升项目溢价空间，同时存在因政策影响报批通不过的不确定性！（不建议）,如果我们运作传统酒店公寓,方向2豪宅酒店公寓形式(大面积酒店公寓),豪宅酒店公寓后续供应庞大,2011.08,华润新江湾九里250-300大平层,三湘七星府邸独栋、联排,银亿领墅230-300叠加联排,九龙仓大平层

10、（227-330）中建大公馆叠加（220-260）,项目区域内豪宅集中，后续供应体量庞大，仅下半年即将上市近20万方！,豪宅酒店公寓项目竞争力弱,项目区域豪宅产品平台很高，本案在产品、产权等方面竞争力弱,建筑立面、精装包装都以成本堆砌的奢华路线；大平层、叠加产品面积段同质竞争化明显,豪宅酒店公寓区域内豪宅项目客源（仁恒、九龙仓、华润橡树湾）,豪宅客源区域：杨浦50%、虹口10%周边区域客为绝对主力；,豪宅客源描述,区域内分布：大柏树、黄兴职业描述：钢材老板、企事业主管、跨国公司高级白领购买用途：两次及以上改善自住家庭结构：三口之家为主客群特征：生活或者工作于周边，对于区域配套、距离有一定的依赖

11、感；财富累积到一定程度，对于居住环境、品质以及家人生活品质有进一步的要求和注重；想拥有景观价值的物业，特别是江景资源，但资产能力又尚未达到购置滨江一线豪宅的能力（属于城市顶级富豪中的二线富豪）；,区域内客源主要以大柏树、黄兴的钢材老板、大型企业主管等为主,方向：以服务式酒店形象呈现，未来自己持有出租（邀请专业酒店公司运行）、或整体出售给专业酒店公司,或者销售小业主，后期提供出租经营；问题：酒店公司对于地段有一定要求，项目所在位置商务、商业氛围并不成熟，对于酒店运行支撑性弱，引入、出售难度大；酒店公司对于项目建筑结构有一定要求，将放大项目的建筑成本、对于项目整体规划调整大；即使成功引入，在初期运

12、行酒店公司会有一定商务条件（免租金等），项目资金回笼周期将拉长；如若采用包租出售的形式，虽然有第三方介入，但甲方同样面临法律风险以及纠纷,引入酒店、出售难度大、资金回笼周期长，同时可能面临因酒店要求建筑成本放大的问题，后续面临投入大、回报慢的运作风险，建议不采用此方案！（不建议）,方向3纯酒店形式,方向4纯商业形式（集中式、小商铺）,方向：按新政要求报批，用途以全商业形式；问题：区域大体量集中商业形态多（五角场万达、铁狮门、汉斯国际三期商业体），项目规模形象弱于竞品，面临竞争同时市场价值难以跳脱；集中商业招商周期长，租金价格低，小商铺商业高区（三层以上）商业价值低，两类方向对于项目溢价影响大；

13、作为小商铺出售，对于项目住宅价值影响大,商业运作，无论集中以及小商铺形式都面临溢价受损的局面，并且投资回报周期性长，本司建议不可取！,方向5总部基地式办公,慧创国际,大业领地,张江润和,目前定位企业总部的大面积办公产品，去化慢、总价高，高额利润实现空间小，同时项目没有相应的税收政策支撑，本司建议方向不可取！,方向6传统办公形式,5A甲级办公的方向是否可行？,办公销售去化去化快，市场有支撑,(数据截止2011.03.23),面积段在50-145的产品正常月均去化达到40-50套,写字楼销售价格价格上涨空间较大,区域内5A级办公楼，销售价格在2.3-2.5万元/平米上海核心办公区顶级办公楼，销售价

14、格在5-6.5万元/,五角场办公价格目前低位运作，上升空间大,写字楼体量规模大,结合五角场、新江湾，未来办公体量庞大，多为甲级，定位办公竞争激烈,主力面积段基本在50-200，主力层高3-4.0M，产品同质化严重,写字楼产品平台较高，同质化严重,如果我们运作传统办公面积控制、差异竞争,优势、机会,劣势、威胁,1、去化市场强力支撑；2、价格具备上涨空间；3、区域办公楼需求市场大；4、项目层高4.4M，具备优势；,1、后续供应大，且同质化严重；2、区域办公产品平台较高，难以跳脱；,项目运作高端甲级写字楼面临市场供应量庞大竞争、且目前此类甲级物业以及未来项目在产品形象以及大堂等产品里表现上同质且具备

15、一定品质，项目硬性超越存在成本风险；其次，区域50-150平方米产品去化具备支撑，项目必须发挥此面积段去化市场优势，寻找产品突破点，并非产品硬性超越，才能规避风险，实现价格去化保证！,对项目的思考：,借鉴案例：融科A座（北京）融科C座（北京）智慧广场（深圳）,融科A座,主要建筑指标：占地面积：11713平方米总建筑面积：49186平方米建筑高度：48.5米层数：地上10层 地下2层层高：3-7层，9层为4.1米，净高为2.85米，8层和10层为4.4米，净高为3米；绿化率：37%容积率：2.6车位数量：地上52辆，地下212辆，自行车210辆配套设施：商务餐厅，银行，多功能会议厅，咖啡厅，小邮

16、局，员工餐厅，高尔夫产品专卖等；,借鉴案例一,建筑外立面,首层、二层和顶层后退，低层形成一排柱廊；,走廊式屋顶花园和机房设备,造型新颖独特，两翼成“V”字型平面布局，将两翼办公区域伸展进入绿地，为办公人员提供良好的办公环境；大楼立面简洁典雅，顶层有走廊式屋顶花园，与中间玻璃幕墙，构成“三段式”的全新诠释；顶层机房、设备都做了建筑上的处理，不影响大厦外观；,细部设计,在外墙材料的使用上，以花岗岩、铝板、玻璃为主；深灰色坚实厚重的花岗岩和银灰色的铝板和全透明的玻璃完美结合。室内材料，增加了樱桃木，以调节空间氛围；所有的前面石材、木材，皆采用敞缝干挂的构造形式，板材质检具有严格的对缝关系；外观简洁大

17、气；,遮阳系统,大楼外形设计最大限度地减少直接朝东或西得立面面积；西立面设置遮阳板，横向为铝格栅，纵向丝网印刷玻璃，从水平、垂直两个方向过滤过多阳光，同时保证室内最佳采光效果；,铝格栅,丝网印刷玻璃,开放空间,中庭流动交错的平台，每两层形成开敞通透的空间，面积100-200平方米，高达8米；两侧办公空间享受优雅绿化庭院景观，在大楼内尽享阳光与自然空间；对于整层租户可以提供多种用途，会议、展示、前台等；,大堂大堂高达10米，气势宏伟，典雅大方，视野开阔，东苑风景触目可及；,中庭剖面图,大楼大堂,大楼大堂,办公区走廊,室外空间,楼层剖面图,超大空间,大楼中庭区，错层设计,办公区域,大空间办公区域，

18、视野开阔，a与室外风景浑然一体；划分灵活，利用率高，可以采用半层、多个重叠半层、整层、多个整层组合等多种方式；开场办公区内3-7层、9层得层高4.1米、净高可达2.85米，8层、10层的层高可达3米，空间大，舒适度高；,会议室,办公区域,半层空间的利用,装修标准,外墙：6+8+6中空LOW-E玻璃幕墙，绿麻石干挂及进口铝板，西立面丝网印刷钢化玻璃竖向遮阳系统；入口：3600直径水晶玻璃旋转门；大堂：内墙-全装配式干挂实木装饰板、石材，进行明缝对线处理，地面-全防水湿铺密缝花岗岩石材地面，吊顶-装饰纸面石膏板进口内墙涂料饰面，灯具-定型设计加工灯具；公共走道：内墙-全装配式干挂实木装饰板、石材，

19、进行明缝对线处理地面-全防水湿铺密缝花岗岩石材地面，吊顶-装饰纸面石膏板进口内墙涂料饰面，灯具-进口“菲力浦”灯饰；租区：内墙-轻钢龙骨石膏板、外饰高级内墙涂料，地面-水泥磨光，预留强弱电地面线槽，吊顶-吸音矿棉板，灯具-进口格删灯；卫生间：洁具-德国卡西奥（CASERO）系列产品，地面-全防水湿铺密缝花岗岩石材地面，墙面-采用300*450的诺贝尔亚白瓷砖；,智能化设计,管道直饮水纯净水可以直接引导办公区，充分体现人性化关怀。常态5A级智能化标准一、楼宇设备自动化系统（BA）楼宇设备自动化系统，可对全楼的供排水设备、制冷设备、供电系统和电梯、自动扶 梯进行监视及控制。以状态监视为主，控制启停

20、为辅。1、空调自控系统 2、供排水自控系统 3、变配电监视系统 4、电梯监视系统二、安全防范系统（SA）1、闭路监视系统：地下车库出入口、首层大厅设彩色变焦带云台摄像机。楼内各层 出入口、电梯轿箱等处设置固定黑白定焦摄像机。写字楼内走廊设置固定黑白定焦摄像机；地下停车库内设黑白带云台变焦摄像机。2、防盗报警系统：写字楼主要出入口设门磁开关、电子门锁、读卡器。3、停车场管理系统：内部车辆采用专用停车卡，外部车辆采用临时出票机方式。三、通信自动化系统（CA）1、综合布线系统：综合布线支持电话系统和计算机网络系统，是一个开放性网络平台。室内铺设架空地板、地面线槽、网络地板。设计院完成干路敷设。提供以

21、5类线为基础的综合布线信息通道。2、无线通信转发系统：移动信号增强系统，办公楼各层设有移动信号增强系统。四、办公自动化系统（OA）以物业管理、公用信息服务、智能卡管理、商场管理为主的应用软件系统。五、火灾自动报警和消防联动控制系统（FA）1、设有智能类比功能的火灾自动报警及自动灭火和消防联动控制。2、广播音响系统：火灾紧急广播系统与公共广播合用一套广播系统。,物业,第一太平戴维斯特色服务：前台服务租摆服务办公休闲三餐员工餐服务网络办公24小时紧急抢修环保办公,融科C座,主要建筑指标：占地面积：14000平方米总建筑面积：95000平方米建筑高度：68.5米层数：地上17层 地下2层层高：标准层

22、高4.4米，标准层净高：2.70米标准层面积：2160平方米绿化率：37%容积率：2.6车位数量：423个配套设施：商务餐厅，银行，多功能会议厅，咖啡厅，小邮局，员工餐厅，高尔夫产品专卖等；,融科C座,借鉴案例二,通透的玻璃幕墙,建筑外立面,独具匠心的双塔联体板式建筑外形，建筑立面以轻盈通透的玻璃为主，配以高品质的石材、金属，铸就了独特的现代风格；,细部设计,悬索大堂世界罕见的全玻璃大堂长63m，采用悬索式结构，南北两侧双层挑空，与园林景观嵌合于一体，令阳光、美景、建筑完美结合；幕墙呼吸式幕墙，两层玻璃幕墙，间隔600mm，幕墙上端设活动百叶，利用“烟囱效应”调节其间的空气流速，达到保温隔热，

23、使空调系统的运行更加有效，室温调节更灵敏，节约能源；遮阳系统水平遮阳系统，每隔45公分即设一块水平丝网印刷玻璃遮阳板，挡住直射阳光与玄光，创造舒适的办公空间；光线自由穿梭双面采光的平面办公空间，大型落地透明玻璃窗，阳光自然洒落，阳光电梯大厅、阳光泳池，建筑与室外园林完全交融；,悬索大堂,悬索大堂,悬索大堂,遮阳系统,玻璃幕墙,光线自由穿梭,平面布局,板式建筑的平面设计，核心筒置于一侧，完全替代传统的中央核心筒，办公空间双面采光，配以大型玻璃落地窗，空间明亮、视野开阔；平面布局最具效率，采用9m*12m与9m*13.5m超大柱网，格局方正，高使用率，办公区域可自由规划、灵活布局，充分提高有效控件

24、的使用面积；局部独特悬挑玻璃空间，形成三面采光，领办公区域更加开敞、通透；,办公区域,核心筒+配套设施,行政区,办公区,商业区,地下停车场,长63m的全玻璃大堂,楼层剖面图,办公区域,2200平米/层，纯无柱设计，方正实用；大空间办公区域，视野开阔，a与室外风景浑然一体；划分灵活，利用率高，可以采用半层、多个重叠半层、整层、多个整层组合等多种方式；开场办公区内3-19层层高4.4米、净高可达2.7米，空间大，舒适度高；,阳光办公区,办公区域,半层空间的利用,智能化设计,常态5A级智能化标准一、楼宇设备自动化系统（BA）楼宇设备自动化系统，可对全楼的供排水设备、制冷设备、供电系统和电梯、自动扶

25、梯进行监视及控制。以状态监视为主，控制启停为辅。1、空调自控系统 2、供排水自控系统 3、变配电监视系统 4、电梯监视系统二、安全防范系统（SA）1、闭路监视系统：地下车库出入口、首层大厅设彩色变焦带云台摄像机。楼内各层 出入口、电梯轿箱等处设置固定黑白定焦摄像机。写字楼内走廊设置固定黑白定焦摄像机；地下停车库内设黑白带云台变焦摄像机。2、防盗报警系统：写字楼主要出入口设门磁开关、电子门锁、读卡器。3、停车场管理系统：内部车辆采用专用停车卡，外部车辆采用临时出票机方式。三、通信自动化系统（CA）1、综合布线系统：综合布线支持电话系统和计算机网络系统，是一个开放性网络平台。室内铺设架空地板、地面

26、线槽、网络地板。设计院完成干路敷设。提供以5类线为基础的综合布线信息通道。2、无线通信转发系统：移动信号增强系统，办公楼各层设有移动信号增强系统。四、办公自动化系统（OA）以物业管理、公用信息服务、智能卡管理、商场管理为主的应用软件系统。五、火灾自动报警和消防联动控制系统（FA）1、设有智能类比功能的火灾自动报警及自动灭火和消防联动控制。2、广播音响系统：火灾紧急广播系统与公共广播合用一套广播系统。,物业,第一太平戴维斯特色服务：前台服务租摆服务办公休闲三餐员工餐服务网络办公24小时紧急抢修环保办公,智慧广场,物业类别写字楼物业级别甲级占地面积：26811平方米 建筑面积：164875平方米容

27、积率：3.70开间面积700-1250平方米 物业费20.00元/平方米月价格：最低价42000元/平方米结构：钢筋混凝土外墙：无阻隔南北通透，无柱大面积，多面采光内墙：外墙漆，露台墙面大面积“克莱码金麻”石材拼贴大堂及公共部分：独特电梯轿箱走珠设计，纯手工制作客梯个数：34个客梯品牌：OTIS电梯补充说明：客梯24台，VIP电梯10台,借鉴案例三,建筑外立面,全球幕墙实力 最强 的公司之一：与央视新楼、首都机场T3同标准；最具科幻未来感的写字楼：纳米屋顶、中水回收、低碳商务；写字楼唯一：户户一个以上的挑高10米、局部大降板、百平米露台；最大面积的中空曲面玻璃幕墙；,百平米大露台,中庭广场,细

28、部设计,花园里的CBD 私家空中花园、阔绰中庭广场、生态地下空间、三层立体园林层层叠加，构筑花园里的CBD，低密度豪宅式商务典范;,深圳车位比最高的新写字：91：1，领先48%具绝对优势拥有1100余个地下车位，三层地下空间（最下面两层是车库）。车位比为91：1。车位配置平均水平领先48%，深圳车位比最高的写字楼新盘。最大平均层高的写字楼车库：平均4米、部分8米地下一层净层高4.4米作为配套商业，设计为带绿化中庭的全采光设计，地下实现了阳光化，顶部倒梁施工，整个顶部平整、无须吊顶。5.3米最宽的地下车库单向出入坡道、2.7米最宽的地下车位地下光井技术、多重车位标注：连地下三层也能自然风光深圳写

29、字楼30年来的最佳地下空间,巧用立柱与墙面装饰,地下阳光车库,设VIP专属车库,阳光商街,地下空间设计,绿化景观,外景：北山、南湖、西高、东园、南林、周城、远海；内景：超豪宅式立体绿化、唯一花园商务；国内首创贯通式半敞开首层大堂、人车分流的办公小区化；唯一四重立体绿化写字楼项目：生态商务、花园办公；景观最大化：建筑错排、正南朝向、双面通透、三面对外；,景观资源最优、要素最复合的写字楼,屋顶空中花园,立体园林层层叠加,首层大堂,办公区域,户户一个以上的挑高10米、局部大降板、百平米露台智慧广场四栋建筑，其标准层都配备了挑高10米、局部大降板的独立花园露台，属全赠送面积。其中A、B栋每层4个，C、

30、D栋每层3个，也即是说户户拥有一个以上的露台。有遮光效果的延伸式挑高露台面积都在百平米左右。,半层空间的利用,办公区域,多功能会议厅,智慧广场四个唯一,产品唯一性容积率与密度最低的写字楼：全城唯一低密度豪宅式商务空间深圳史上绿化率最高、自身绿地最大的写字楼项目最高实用率写字楼：超住宅，8588%深圳最好的地下空间层高最高的写字楼（4.55.2米）、预应力无梁柱技术景观唯一性景观资源最优、要素最复合的写字楼建筑唯一性全球幕墙实力最强的公司之一：与央视新楼、首都机场T3同标准最具科幻未来感的写字楼：纳米屋顶、中水回收、低碳商务写字楼唯一：户户一个以上的挑高10米、局部大降板、百平米露台最大面积的中

31、空曲面玻璃幕墙深圳建筑工程公司值得表扬 服务唯一性单位办公面积的配套比之冠：71%垂直交通效率极优化片区唯一世邦魏理仕物管：5重智能、大会议室租用、VIP私属服务结论：商务帝标，最矮的商务至高点、最礼让的商务新文明态,豪华办公区,电梯厅,电梯厅,建筑立面,智能化设计,常态5A级智能化标准一、楼宇设备自动化系统（BA）楼宇设备自动化系统，可对全楼的供排水设备、制冷设备、供电系统和电梯、自动扶 梯进行监视及控制。以状态监视为主，控制启停为辅。1、空调自控系统 2、供排水自控系统 3、变配电监视系统 4、电梯监视系统二、安全防范系统（SA）1、闭路监视系统：地下车库出入口、首层大厅设彩色变焦带云台摄

32、像机。楼内各层 出入口、电梯轿箱等处设置固定黑白定焦摄像机。写字楼内走廊设置固定黑白定焦摄像机；地下停车库内设黑白带云台变焦摄像机。2、防盗报警系统：写字楼主要出入口设门磁开关、电子门锁、读卡器。3、停车场管理系统：内部车辆采用专用停车卡，外部车辆采用临时出票机方式。三、通信自动化系统（CA）1、综合布线系统：综合布线支持电话系统和计算机网络系统，是一个开放性网络平台。室内铺设架空地板、地面线槽、网络地板。设计院完成干路敷设。提供以5类线为基础的综合布线信息通道。2、无线通信转发系统：移动信号增强系统，办公楼各层设有移动信号增强系统。四、办公自动化系统（OA）以物业管理、公用信息服务、智能卡管

33、理、商场管理为主的应用软件系统。五、火灾自动报警和消防联动控制系统（FA）1、设有智能类比功能的火灾自动报警及自动灭火和消防联动控制。2、广播音响系统：火灾紧急广播系统与公共广播合用一套广播系统。,物 业,世邦魏理仕物管特色服务：前台服务租摆服务办公休闲网络办公24小时紧急抢修环保办公,项目借鉴点总结：项目突破点,生态办公倡导舒适的、健康的、高效并环保的工作环境；空中花园的设计（包括顶楼的空中花园，层层露台的设计等）；办公区域的绿化空间的布置（包括布置餐饮、半开放式茶座、观景台等非正式交流场所以及写字楼内部建有绿地或花园等）；智能环保采用节能降耗、能够再生的天然材料；采用呼吸式幕墙，以及丝网印

34、刷玻璃遮阳板以达到节能环保效果；环保智能系统：雨水收集渗漏系统、太阳能利用系统、可循环利用再生材料、绿化防晒墙、自然通风系统等一应俱全；特殊层高办公楼为4.4层高的优点；划分灵活，利用率高，可以采用半层、多个重叠半层、整层、多个整层组合等多种方式；,产品定位:,打造高科技特色生态办公标杆,项目产品建议,产品定位支撑：,室内空间建议生态办公环境建议建筑立面建议公共空间及软装建议智能化建议,高附加值的办公空间针对4.4米层高的办公空间进行建议,4.4米挑高空间，可自由分隔，买一层得两层,挑高4.4米办公空间，可自由分割；可做夹层使用，集约式办公配套；全玻璃立面，全明设计，采光充足；,一.室内空间建

35、议,挑空设计，不会造成空间上的压抑，空间上既得到了利用，又不失豪华感,有较高的层高，空间可随意自由分割；此户型把四分之三的空间划分成了上下两个部分，空间利用率大，留下的四分之一部分，做了挑空的设计，使整体感觉不会过压抑；增加了空间的层次感；,LOFT复式办公楼的特点：,室内空间分隔建议一：,借鉴案例：无锡哥伦布广场,LOFT复式办公：层高4.4米，空间自由分割；此户型把整个空间分成两部分，一部分做了4.4米的挑空，豪华大气；另一部分做了分层，增加了 空间的利用率；,把4.4米的层高分割成两部分，空间上得到充分的利用,设计了4.4米的挑空，豪华大气,室内空间分隔建议二：,借鉴案例：蔚蓝商务港,L

36、OFT复式办公：层高4.4米，可按住户的喜好及用途随意分隔；图一采用了整层分割的方法，这种方式使空间得到了充分的利用，但也使得一层的采光没有半层分隔来的好；图二采用了半层的分隔，这种方式避免了一层采光受到影响，但是在空间的利用率上没有图一来的大；,1,2,一层价格，两层收益,室内空间分隔建议三：,室内装修,风格的多样化色彩搭配较为简约，通过局部金属色的运用，强化视觉效果；中性的装饰风格，覆盖全面的客源群，,生态办公环境,有较大的挑空空间，可以给办公人员提供一个舒适的办公环境；办公大楼带有空中花园或者，每隔几层就有个较大的露台；办公大楼带有下沉式花园或者是全明的中庭，给人提供休憩的场所；,二.生

37、态办公环境建议,借鉴案例：深圳智慧广场,超豪宅式立体绿化；中庭广场，集观景、休闲、交通、配套等为一体，在地面设多处公共休息区，入口处种植绿化与水壁，是建筑生态化与交通流线的天作之合；顶层设计空中花园；每层每户的敞开式空中花园，都享受得到阳光的沐浴；,顶层空中花园,半层空中花园,办公楼中庭,空中花园中庭,中庭设计建议,“垂直花园式”办公楼，设计“空中共享”的小中庭，内置大量绿色植物与大自然融为一体，成为生态的办公环境。整个中庭可全明设计，自然采光，有效组织的自然气流；所有建材都采用生态环保材料；,垂直花园式中庭,借鉴案例：苏州信投大厦,打造光和办公新感念；采用全景式无遮挡景观设计，全面打开观景视

38、野，两层即可独享空中花园办公；充分考虑生态空间布局，构建了“金鸡湖西，开创空中花园办公环境”；在金融磁核的平台上，打造比肩全球的生态办公典范。,两层独享空中花园办公,空中花园,空中花园,借鉴案例：北京凯成世贸中心,最大的“环楼水景”，体现人与自然的和谐融合。世界最大的智能生态、双层呼吸式玻璃幕墙，总面积达5万平方米，现代建筑科技与顶级材质结合的完美之作。国内第一双挑空中庭大堂，挑高57米，面积达3,000多平方米，通透感与空间感浑然天成。北京高端写字楼中最大的空中花园;,空中花园设计建议,花园的位置可选择在办公楼的屋顶，或者是露台，更可放置在下沉式广场；可作挑空设计，大面积空中绿化，每隔几层即

39、有丰富景观绿化带；超大尺度空中玻璃阳光花房，大尺度的挑高阳台；空中花园提供办公人员休憩，聊天，在此设置咖啡厅，茶室，提供简餐等；采用环保建材，全明设计；,顶层空中花园,露台空中花园,下沉式广场花园,整个办公楼的外立面高约60m，层高4.4m左右，建筑形态以12-13层形式呈现；以现代风格为主，建筑形态比较有特色，具地标性；采用钢架结构的外框，突显其现代简约分风格；材质上以玻璃幕墙为主，配以高品质的石材、金属，铸就了独特的现代风格；建筑材料使用绿色生态环保的建材；打造生态环保的办公环境，建筑顶部为空中花园设计，为办公提供了一个良好的生态环境；,三.建筑立面建议,建筑造型独特，具时尚感和地标性；材

40、质上以玻璃幕墙和高品质的金属为主，铸就了独特的现代风格；建筑材料使用绿色生态环保的建材；打造生态环保的办公环境，建筑整体全明设计，室内采光极佳，采用Low-E 玻璃等绿色节能环保产品，具有更好的降低噪音干扰、隔热保温的优点；,时尚地标,建议项目包括：大堂接待处大堂梯厅大堂休息区大堂咖啡吧大堂商务中心,四.公共空间及软装建议,挑高大堂主入口处设置接待吧台，提供问询、物业、安保等服务；设计需结合项目高端大气的形象定位，以石材贴面，简约的造型，背景装饰墙面，体现尊贵感。,大堂 接待处,墙面和地面利用厚重的大理石，给人庄重之感，搭配电梯的金属质感，多了几分高端的品味。,大堂 电梯间,充分利用大堂玻璃幕

41、墙的资源，在临窗观景和采光好的空间设这小型的咖啡吧；几张座椅，一个小吧台就能提升整体空间的品质感。也给外来访客以等候休息的空间，给繁忙的工作人员以片刻的放松的空间。,大堂 商务中心,5A级智能化标准,一、楼宇设备自动化系统（BA）楼宇设备自动化系统，可对全楼的供排水设备、制冷设备、供电系统和电梯、自动扶 梯进行监视及控制。以状态监视为主，控制启停为辅。1、空调自控系统 2、供排水自控系统 3、变配电监视系统 4、电梯监视系统二、安全防范系统（SA）1、闭路监视系统：地下车库出入口、首层大厅设彩色变焦带云台摄像机。楼内各层 出入口、电梯轿箱等处设置固定黑白定焦摄像机。写字楼内走廊设置固定黑白定焦

42、摄像机；地下停车库内设黑白带云台变焦摄像机。2、防盗报警系统：写字楼主要出入口设门磁开关、电子门锁、读卡器。3、停车场管理系统：内部车辆采用专用停车卡，外部车辆采用临时出票机方式。三、通信自动化系统（CA）1、综合布线系统：综合布线支持电话系统和计算机网络系统，是一个开放性网络平台。室内铺设架空地板、地面线槽、网络地板。设计院完成干路敷设。提供以5类线为基础的综合布线信息通道。2、无线通信转发系统：移动信号增强系统，办公楼各层设有移动信号增强系统。四、办公自动化系统（OA）以物业管理、公用信息服务、智能卡管理、商场管理为主的应用软件系统。五、火灾自动报警和消防联动控制系统（FA）1、设有智能类

43、比功能的火灾自动报警及自动灭火和消防联动控制。2、广播音响系统：火灾紧急广播系统与公共广播合用一套广播系统。,五.办公智能化配套,跳脱市场的智能化配置建议电梯,非接触式电梯按钮(Touchless Elevator Button)看上去像一个一个的圆形洞洞，里面却大有乾坤:有一个无线探头，将手指伸进去无须 接触就能触发相应的信号，感应一下就完成“摁”下电梯按钮的操作；还内置一紫外线杀菌灯，完成对这一洞洞的杀菌消毒！因紫外线对人体皮肤有很大伤害，紫外线灯应该在没有人操纵电梯的情况下启用杀菌功能，还不能漏射出来伤害人体皮肤。,电梯门禁一卡通,“一卡通”系统包含智慧门禁、智慧停车、智慧物业三个模块。

44、智慧门禁系统可完成业主身份识别、信息存储、出入管理、出入记录等任务。因此可以有效防止非法人员进入，确保小区安全。,不用触摸的电梯按钮,指纹电梯智能控制系统,智能型电梯楼层人员管制系统，专供电梯管制人员出入特定楼层。管制特定人员出入特定允许出入之楼层，以防止随意出入各楼层而确保安全;持有效指纹的人能方便、安全的使用电梯 持有效指纹只能进出授权指定的楼层外来人员无有效指纹不能使用电梯,业界率先推出最小巧型指纹电梯,智能化建议,CPU卡电子门禁系统功能介绍：超薄设计、银色外壳，是科技与时尚的完美结合具备读卡开门、读卡加密码开门、纯密码开门三种开门方式具备门状态监视、报警输出、安全模式等完善的保安措施

45、具备常开、常闭以及提醒关门等强大功能存储容量达1000张用户卡以及1000组密码,跳脱市场的智能化配置建议门禁,高端指纹门禁系统,指纹门禁一体机指纹读卡器是现代先进的门禁系统之一。它选用最新中央处理器（CPU）及大容量非易失性存储芯片，所有资料不会因断电而丢失；指纹控制部分由高性能DSP 处理器和FLASH 存储器等构成，采用最新光学指纹传感技术，功能强大，具备指纹开门、ID加指纹开门和密码加ID号开门三种开门方式。,在办公楼的大门处也可设有刷卡电子门禁。只有大楼内的人员来能凭卡进入大楼，进入大楼内，还拥有各自的门禁系统，类似住宅入户的方式，双重保险,项目价格建议,目前在售项目价格平台,价格建

46、议,项目板块项目报价在2.7-3.5万/，周边板块报价2.6-3.6万/,本案价格小结（售价推导法）,价格建议,从目前市场售价平台推导，本案静态报价建议为3.1-3.2万/,目前市场租金情况,价格建议,目前市场租金在3.5-5.0元/天，本案租金建议在4-4.5元/天,租金反推法,价格建议,从目前市场租金倒推，本案静态报价建议为2.9-3.3万/,(注:租金回报率按5%计算),（4-4.5）元平方米天 365天,5,（29000-33000）元平方米,办公平均销售单价:,本案办公租金水平在（4-4.5）元/天,本案办公的平均售价：,项目客源定位,区域内在售项目购买客源简析,目标客源,面积段为4

47、0-60多为普通投资客，总价承受范围在50-130万面积段在140-240多为中等实力型投资客，总价在350-450万整层出售客源为超级实力投资客或自用客源，这种客源较少,区域内高知识老师或创业人群置业特点,目标客源,职业描述：高知识老师（教授等），中青年创业者等购买用途：工作室、家庭式办公客群特征：1、老师类：以中年教授为主，有一定的人脉关系、资源平台和高知识水平；创业类：中青年为主，精力充沛，工作达人；2、老师类：平常在附近大学（复旦等）教书，但业余时间充裕，经常利用自身知识和资源平台接私活干；创业类：一般处于创业初期，资金和面积需求都比较低位，处于创业期工作狂状态，办公场所即是家；需求产

48、品：1、距离学校较近，或者具备较好的办公氛围区域，但最好不要在市中心，因为价格无法承受；2、小面积段、低总价的工作室、家庭式办公产品，对大面积、高总价办公产品抗性很大；3、舒适、人性的办公环境，生态、绿色办公产品；,通过在售个案分析，得出区域客源特征：1、本区域主力客源以中等实力型投资客源为主，最为看重产品的投资价值和回报率，总价承受范围为350-450万；2、本区域次主力客源以普通投资客为主，看重产品的升值空间，对面积和总价抗性大，总价承受范围为50-130万以内；3、自用和超实力投资客占少量客源部分，自用型客源关注产业园区的优惠政策和区域未来的发展，超实力客源一般为投资机构，如基金公司等，

49、关注是未来套现升值空间；,板块客源特征,目标客源,项目主力客源：杨浦、虹口、宝山等北区实力投资性客源,目标客源,主力客源为项目周边区域的高级投资性客源，对产品投资价值最为看重，对总价、大面积段等抗性小；,本案主力客源锁定为上海北区具备一定实力的高级投资性客源,虹口,杨浦,宝山,项目次主力客源：虹口、杨浦南部中小企业办公形象升级自住性客源,目标客源,森林湾大厦 虹口区 海宁路269号 金岛大厦 虹口区 四平路 国顺路 精武大厦 虹口区 四川北路 东宝兴路 中房长治大楼 虹口区 东长治路 高阳路 岳洋大厦 虹口区 岳州路 周家嘴路 虹口区 新抚钢大楼 虹口区 东汉阳路 周家嘴路 渡边国际商务楼 虹

50、口区 临平北路 四平路 上海时装大厦 虹口区 四川北路 多伦路海港商业中心 虹口区 东大名路628号 荣欣大厦 虹口区 四川北路 多伦路 隆江大厦 虹口区 南浔路260号 中原证券大厦 虹口区 大连西路261号 港运大厦 虹口区 杨树浦路18号 福龙大厦 虹口区 四平路273号/溧阳路 福德大厦 虹口区 四川北路1688号/海宁路 方舟大厦 虹口区 四川北路 虹口公园 虹口区 方舟大厦 虹口区 四川北路 近多伦路 虹口区 大庆石油大厦 虹口区 中山北二路 埃力生轻工国际大厦 虹口区 四平路 近临平北路 鼎立大厦 虹口区 长阳路 保定路,天科国际大厦 杨浦区 平凉路1090号 富同商务大厦 杨浦