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1、工程精细化管理龙湖地产工程管理剖析,2010年4月,工程精细化管理,第一部分、工程精细化管理提出的背景,第二部分、房地产企业工程管理容易出现的问题,第三部分、龙湖地产工程质量管理要点剖析,第四部分、龙湖地产工程质量精细化管理应用讲解,第五部分、不同施工阶段的质量管控重点,第一部分：精细化管理提出的背景,一、房地产行业发展背景对工程管理的要求,二、房地产行业内、外部资源对工程管理的影响,外部资源背景对工程管理的要求,外部资源、现行规范对工程管理的影响,1、设计单位对工程管理的影响,2、监理单位对工程管理的影响,3、施工单位的工程管理的影响,外部资源背景对工程管理的要求,外部资源、现行规范对工程管
2、理的影响,4、国家现行规范对工程管理的影响,5、企业内部架构、业务流程对工程管理的影响,6、客户验房需求工程管理的影响,外部资源背景对工程管理的要求,该项目施工图屋面防水设计除构造做法要求外，其余均为细部节点图集引注,思考60秒：防水设计在构造做法上存在哪些问题？,外部资源背景对工程管理的要求,思考60秒：倒置式屋面最大的设计隐患是什么？设计上如何解决倒置式屋面存在的隐患？,外部资源背景对工程管理的要求,思考60秒该设计图纸什么部位存在严重的设计隐患？为什么？,外部资源背景对工程管理的要求,思考60秒该设计图纸存在什么设计质量问题？对工程质量有何影响？,外部资源背景对工程管理的要求,一些其他地
3、产公司曾经出现的设计错误：,设计施工图往往仅提供构造做法，不提供节点详图及构造节点要求,外部资源背景对工程管理的要求,思考60秒该设计图纸什么部位存在严重的设计隐患？为什么？,外部资源背景对工程管理的要求,监理单位对工程管理的影响,尽管监理提供的时间长，人员多，但监理费用远低于设计费、销售代理费，显示出行业内普遍不看中监理的地位与作用,监理工程师的总体专业能力和专业素质有待提升，监理行业人员流失比例过高，制约监理行业的发展,外部资源背景对工程管理的要求,监理单位对工程管理的影响,如何划定监理旁站监督控制的区域？,哪些部位、哪些工序需要监理旁站？,如何判定监理工程师的配备满足监理要求？,监理检验
4、批验收和隐蔽工程验收的管理区别？,外部资源背景对工程管理的要求,施工单位对工程管理的影响,建筑施工企业总体素质不是太好，注册资本低资信差，质量保证体系形同虚设。需要进行严格的管理。需要甲方重点考察，输出技术、管理标准，协助其建立质量保证体系,劳务队伍非职业化，不稳定，技术能力有限，责任心不强。甲方到位的技术指导及严格的过程控制，是施工质量保证的重要前提,外部资源背景对工程管理的要求,国家现行规范对工程管理的影响,1、为什么外墙渗漏、开裂会成为愈演愈烈、屡 禁不止的工程质量问题？,2、为什么工程验收合格，项目交付时还会存在 大量的工程质量问题？,外部资源背景对工程管理的要求,国家相关验收规范无法
5、满足企业需要：,铝合金门窗分项工程验评表中，对房地产企业重点关注的门窗防渗漏没有任何针对性的检验项目和检验要求,对检验项目没有约定明确的检验方法,外部资源背景对工程管理的要求,房地产业务开发流程与工程管理：,外部资源背景对工程管理的要求,房地产业务开发流程与工程管理：,施工准备阶段和施工阶段（含保修）是建筑产品的实现阶段，是工程管理的主要内容，是房地产开发的不可或缺的环节,房地产企业的工程管理还涉及投资决策、规划设计、销售、物业管理和后评估等阶段。,外部资源背景对工程管理的要求,房地产业务开发流程与工程管理：,房地产企业管理分工的细化，导致设计、材料、成本、合约等部门与工程管理联系的紧密度下降
6、。大量由于设计、招标采购、成本合约等部门一流的工程质量隐患，都会集中在工程施工中暴露，工程质量已经无法由工程部门完全掌控,外部资源背景对工程管理的要求,房地产业务开发流程与工程质量管理：,设计对工程质量保障：,材料对工程质量保障：,招标采购对工程质量保障：,合约条款对工程质量保障：,成本、付款对工程质量保障：,施工阶段现场管理质量保障：,外部资源背景对工程管理的要求,房地产业务开发流程与工程进度管理：,设计对工程进度保障：,招标采购对工程进度保障,合约条款对工程进度保障,报批报建对工程进度保障,市政工程对工程进度保障,成本、付款对工程进度保障,外部资源背景对工程管理的要求,现场工程部管理职责不
7、清：,相当一部分房地产企业的甲方工程部，在权责设计上既负责施工现场的工程管理，还承担了大量的招标采购配合（招标文件及招标计划编制、招标考察及评审）、报批报建配合及大量的内部协调、跟踪等一系列额外工作。致使现场工程师很难把全部精力投入到施工现场的一线管理,外部资源背景对工程管理的要求,客户验房需求对工程管理的影响,从业主投诉的角度看待工程质量管理重点的问题,1、安全性质量问题,4、适用性质量问题,2、功能性质量问题,3、观感性质量问题,外部资源背景对工程管理的要求,安全性质量问题的主要体现：,1、桩基工程质量问题,2、钢筋、混凝土工程质量问题,3、外墙砖空鼓、开裂、脱落等工程质量问题,4、基坑、
8、边坡支护工程质量问题,6、,5、栏杆、护栏、人车行通道质量问题,外部资源背景对工程管理的要求,功能性质量问题的主要体现：,1、铝合金门窗渗漏工程问题,2、外墙渗漏工程质量问题,3、屋面渗漏工程质量问题,4、卫生间渗漏工程质量问题,5、,外部资源背景对工程管理的要求,观感性质量问题的主要体现：,1、内墙空鼓、开裂工程质量问题,2、内部空间尺寸方正、净高、垂直度、平整度等,3、门窗、设备、管线污染、划痕等质量问题,4、外墙平整、褪色、泛碱等观感类质量问题,5、,外部资源背景对工程管理的要求,适用性质量问题的主要体现：,1、客户居住使用功能的合理性问题,2、客户居住使用功能的舒适性问题,3、客户居住
9、使用功能的协调性问题,4、客户居住使用功能的经济性问题,5、,第二部分：工程管理容易出现的问题,一、工程质量管理容易出现的问题,二、工程进度管理容易出现的问题,三、工程成本管理容易出现的问题,四、工程供方管理容易出现的问题,工程质量管理容易出现的问题,工程质量管理容易出现的主要问题：,1、工程质量管理理念需要完善,2、施工阶段工程质量控制深度需要加强,3、工程合约条款设计质量防控部分内容需要明确,4、对工程质量控制细节的重视度不足,5、工程质量管理执行力考核需要量化,工程质量管理理念需要完善,工程质量管理理念需要完善,国内大多数房地产企业的工程质量管理，主要集中在施工阶段的工程质量检验，没有形
10、成项目开发全过程的工程质量控制保障体系,忽视针对企业工程质量控制的设计预防、招标采购预防、合约预防、材料预防、施工质量控制检验要求等全过程的工程质保体系管理,工程质量管理理念需要完善,一级“检验”,二级“质量保证”,三级“预防”,四级“完美”,特点：通过工程检验保证质量缺乏质量意识和专业知识方法：低效率错误的使用质量保证方法,特点:改进工程质量管理过程一线人员积极介入方法：SPC、评估、质量圈等工具,特点:开发设计、工艺能力和生产管理能力与供应一体化方法：设计评估、质量问题模式分析评估,特点:以最终客户为服务目标和超一流产品质量文化方法：质量功能调配、与客户供方一起进行设计评估,质量管理的提高
11、,工程质量管理理念需要完善,工程质量管理理念需要完善,工程质量施工质量,工程质量不只是工程管理部门的责任,工程质量预防管理的起点首先是设计部门对施工质量缺陷、施工质量通病等采取有效的设计防控措施,工程质量管理理念需要完善,一个属于“工程质量”问题的案例：,某别墅项目将每层退台式露台设置为种植庭院的方式，以增加销售卖点。图纸设计审查未发现问题，施工单位按规范要求施工监理单位按规范要求验收，甲方闭水试验复检合格，项目交付后不足一个月，就出现大量的漏水投诉。,工程质量管理理念需要完善,一个属于“工程质量”问题的案例：,一个不属于龙湖地产的项目案例,某项目外墙设计有外墙空调板用于放置空调室外机：图纸设
12、计审查没有问题，施工单位按规范要求施工监理单位按图纸及规范验收合格，甲方工程部复检合格。项目交付后只要一下暴雨，80以上空调板的根部就会出现外墙渗漏。开发商为此付出巨额索赔,工程质量管理理念需要完善,一个属于“工程质量”问题的案例：,某项目采用下沉式卫生间设计为保证卫生间防水质量，设计采用两道柔性防水层。图纸设计审查没有问题，施工单位按规范要求施工，监理单位按图纸及规范验收合格，甲方闭水试验验收合格。项目交付三个月后，30%以上的卫生间开始出现渗漏,工程质量管理理念需要完善,一个属于“工程质量”问题的案例：,某项目屋面采用倒置式屋面设计防水层选用甲指SBS改性沥青防水卷材，在挤塑聚苯板保温层上
13、直接铺贴。施工单位严格控制材料、工艺和节点。监理按规范验收合格，甲方工程部屋面闭水试验复检，工程交付半年后屋面出现大量渗漏，顶层住户顶板出现大量结露,工程质量管理理念需要完善,一个属于“工程质量”问题的案例：,某项目为外墙外保温，采购部采购了某品牌的外墙弹性涂料施工单位使用水泥腻子严格按工艺要求施工，监理单位按图纸及工艺要求验收合格，甲方工程部复检合格。项目交付不足三月，外墙涂料大量出现龟裂、开裂、剥离、泛碱等质量问题，部分出现外墙渗漏,工程质量管理理念需要完善,对上述案例的共性（简单小结）：,采购环节未考虑工程构造做法对材料的特殊要求，不考虑工程施工现场管理的可行性和有效性，不清楚一些材料不
14、仅要本身合格，还要有与其相关材料的兼容性匹配要求,属于以采购质量责任为主的工程质量事故,工程质量管理理念需要完善,对上述案例的共性（简单小结）：,招标文件、合约文件对施工质量管控的质量标准、技术要求、重点及特殊工艺要求工程检验管理要求等没有明确约定,属于以招标、合约文件条款设计与现场施工管理双重责任的工程质量事故,施工过程中施工方案审批环节存在缺陷,工程质量管理理念需要完善,通过设计预防解决飘窗渗漏的示例：,飘窗什么部位最容易发生渗漏？,针对飘窗渗漏，工程施工中有什么好的质量预防措施和质量控制方法？,飘窗为什么容易发生渗漏？,思考60秒，请三位同行谈一下自己的理解,工程质量管理理念需要完善,对
15、飘窗防渗漏案例的简单小结：,实际工程施工过程中，过于强调甲方工程师和监理工程师的不间断检查和不疏漏部检查，在当前环境背景下，几乎不现实,实际施工过程中，要求劳务工人百分之百严格按规范、图集和施工工艺要求进行施工，在当前劳务素质背景下，几乎不现实,施工质量控制深度需要加强,施工现场质量管理方法有待提高：,国内大多数房地产企业的施工现场质量管理，主要依靠隐蔽验收、分部分项工程验收等事后检验的管理方法。即使工程管理人员在施工阶段采取过程巡视，在其检验范围、检验时间、检验要求均无法保证的前提下，其检验效果根本无法保障，工程质量也无法得到有效控制,施工质量控制深度需要加强,施工阶段应加强工序检验的过程质
16、量控制：,工程项目的施工过程，是由一系列相互关联、相互制约的工序所构成。工序质量是基础，直接影响到工程项目的整体质量。施工中甲方对很多工程质量控制不深入到工序、检验批的控制深度，根本无法保障工程质量,施工质量控制深度需要加强,工序质量控制的四个主要内容：,严格遵守工艺规程：,施工技术、施工工艺交底、施工质量防治措施、施工样板检验,主动控制工序活动条件的质量：,明确工序质量控制保障体系具体要求、实行工序责任管理,施工质量控制深度需要加强,及时检验工序活动效果的质量,施工单位三检制、监理旁站、平行巡视、甲方巡视抽检,设置必要的工序质量控制点（工序停止点）,进行必要的工序检验批验收，防止不合格隐患带
17、入下道工序并影响关键的质量控制目标,施工质量控制深度需要加强,工序质量控制点设置的基本要求,工序控制点是指为了保证工序质量而需要进行过程质量控制的重点。一般设置原则或为关键部位、或为薄弱环节、或施工单位容易出现的问题。以便在一定时期内、一定条件下进行强化管理，使工序处于良好的受控状态,施工质量控制深度需要加强,工序质量控制点设置的基本要求,工序质量控制点的检验管理要求等同于隐蔽工程验收，验收合格前严禁进行下一道工序,工序质量控制点应按检验批划分要求，进行责任管理,施工质量控制深度需要加强,工序质量控制点的设置原则：,1、控制施工、监理单位人员的关键行为：,2、控制材料的质量和性能：,3、控制关
18、键工序的操作行为：,4、控制关键的施工顺序：,5、控制合理的技术间歇：,施工质量控制深度需要加强,6、控制常见的施工质量通病：,7、控制新材料、新工艺、新技术的应用：,8、控制质量不稳定、质量问题较多的工序：,9、控制关键的施工工法：,10、控制总、分包交叉作业的工序和成品保护：,施工质量控制深度需要加强,外墙穿墙螺杆孔洞封堵工序质量控制点示例：,穿墙螺杆孔洞应填塞密实：,施工单位为穿墙螺杆的回收利用，结构往往套上塑料管,施工单位堵洞时，往往不进行扩孔或带着塑料管进行堵洞，无法保证填塞密实。极易产生外墙渗漏,关键部位控制薄弱环节控制,施工质量控制深度需要加强,厕浴间穿楼板UPVC管道工序质量控
19、制点示例：,厕浴间大量采用的UPVC等塑料管道，因管道外壁极其光滑。按传统施工工艺规程采用掺微膨胀剂的水泥砂浆灌缝，极易产生开裂，撕开涂膜防水层造成管根处的渗漏,关键部位控制薄弱环节控制,施工质量控制深度需要加强,铝合金门窗外侧打胶工序质量控制点示例：,常见的门窗采取后塞口安装时密封胶打胶形式,发泡胶并不能直接防水，仅起填充和软连接的作用,施工质量控制深度需要加强,应加强对施工单位工艺、工法、工序的指导：,国内大多数施工企业，目前普遍存在着技术管理缺失的问题。几乎没有人愿意去当施工单位的总工,房地产企业经过多年项目开发，往往积累了大量的工程经验教训。在某些工艺、工法、工序要求及质量通病防治措施
20、上，往往领先于施工企业,施工质量控制深度需要加强,地下室防水关键节点施工工法控制的示例：,地下室外墙的后浇带、施工缝处，按防水要求需要设置止水钢板，防止地下室外墙渗漏。如果此时出现墙中设置有框架柱的情况，就会出现规范执行的冲突，往往造成地下室外墙渗漏,施工质量控制深度需要加强,首层小院围墙施工顺序控制的示例：,某小高层项目首层设有私家小院，传统做法小院通常在外架及塔吊井架拆除后再开始挖土、做围墙基础，砌小院围墙。施工中普遍出现工期长、影响到市政环境工程进场施工。同时小院围墙在不同程度上均出现下沉，导致墙面开裂，引起业主投诉,施工质量控制深度需要加强,施工图中设计小院围墙的常见形式,施工质量控制
21、深度需要加强,龙湖施工管理输出常用的一些小工具：,施工质量控制深度需要加强,龙湖施工管理输出常用的一些小工具：,施工质量控制深度需要加强,龙湖施工管理输出常用的一些小工具：,施工质量控制深度需要加强,龙湖施工管理输出常用的一些小工具：,现已要求改为专门定制的异形角砖,施工质量控制深度需要加强,龙湖施工管理输出常用的一些小工具：,工程招标及合约条款设计不明确,房地产企业工程管理的依据：,国家相关法律、法规等,国家、地方及行业相关规范、图集等,建设方和工程供方的合约,国内大多数房地产企业比较注重合约中的经济条款部分，对有关工程质量、进度等管理方面的约定往往比较欠缺,工程招标及合约条款设计不明确,房
22、地产企业工程合约的一些普遍现象：,合约由法务专业人员编写，其条款设计根本无法指导实际的工程管理,以罚代管体现突出，单纯依靠处罚，并不能真正解决工程管理遇到的问题,合约中存在大量不合理的、甚至无法操作的霸王条款,工程招标及合约条款设计不明确,房地产企业工程合约的一些普遍现象：,国内大多数房地产企业在工程合约条款设计中，依然采用传统目标管理的方式。工程管理要求不清晰，对实际工程管理过程中缺乏指导性、可考核性和可操作性，无法形成有效的合约监管机制。不利于甲方工程部依据合约对施工方进行有效的管理,工程招标及合约条款设计不明确,房地产企业工程管理的主要工作：,提要求,审核实际结果与最终需求的符合性,付款
23、,房地产企业的工程管理，如果连要求都提不清楚，就不可能取得好的结果,工程招标及合约条款设计不明确,国家标准合同范本与补充协议,国家建设施工合同（范本）中的合约条款大多是保护施工企业。根本无法满足房地产企业工程过程管理和精细化管理的需要。有效的利用合同范本允许的补充协议，对协议条款精心设计，是关系到工程管理最终效果好坏的重要因素,工程招标及合约条款设计不明确,房地产企业工程合约条款设计涉及的一些合同：,建设工程施工合同,建设工程委托监理合同,设备安装合同,物资采购合同,工程招标及合约条款设计不明确,国家标准施工合同范本存在的缺陷：,问题一：工程质量目标不清晰,国内大多数房地产企业合约中约定的工程
24、质量要求大多填写为：合格、优良或达到杯要求,工程招标及合约条款设计不明确,补充协议应明确施工检验的质量目标标准：,实行以客户验房标准为导向的工程质量目标明确并细化质量目标的重点要求，避免施工单位在施工及交验过程中与甲方产生歧义,工程招标及合约条款设计不明确,国家标准施工合同范本存在的缺陷：,对施工方无工程质保体系的管理要求,问题二：关于工程质量管理的约定条款过于笼统，不能满足甲方施工现场实际工程管控的具体需求，不能帮助甲方一线管理人员指导监管施工单位的质量生产活动,对施工方无工程质量过程管控的管理要求,工程招标及合约条款设计不明确,国家标准施工合同范本存在的缺陷：,无关键工序质量控制、检验批验
25、收、质量停止点设置等管理要求,无工程质量标准、规范、企业工程标准等明确执行优先顺序的管理约定,对施工单位不遵守合约质量控制管理要求缺乏除经济处罚外的有效制约手段,工程招标及合约条款设计不明确,如补充协议不对合同范本的缺陷进行修正：,施工单位工程无质保体系或不健全，工程质量管理责任划分不明确,施工单位管理人员不到位或不合格，管理人员配备不能满足甲方的工程质量管控需要,施工单位不重视施工过程的工程质量控制，以包代管，导致甲方及监理的人员成为施工单位的质检员,工程招标及合约条款设计不明确,如补充协议不对合同范本的缺陷进行修正：,施工单位不重视关键工序质量控制、检验批验收质量控制，不重视技术方案先行、
26、样板引路等质量手段的应用,施工单位以工程常规或国家没有明确约定等理由拒绝甲方工程精细化管理要求,施工单位不重视总分包工序交接质量控制和分包工程成品质量保护措施的管理,工程招标及合约条款设计不明确,国家标准施工合同范本存在的缺陷：,问题三：房屋交付质量与施工单位的考核管理脱钩，只罚不奖的合约条款对施工方促进作用不明显,工程招标及合约条款设计不明确,国家标准建设工程委托监理合同存在的缺陷：,工程监理质量目标不清晰，监理责任与,监理合约对于质量管理的责任和要求主要是满足甲方对承包方的质量目标管理要求。监理合约中应将甲方对施工单位的质量目标及检验要求作为监理合约附件予以明确,工程质量管理容易出现的问题
27、,对关键质量控制的细节重视度不足：,工程质量管理过程中如不了解设计单位、施工单位、监理单位常见的管理错误，对一些关键的质量细节进行重点管控，往往一个小的隐患，就能产生重大的工程质量隐患,部分甲方工程管理人员忽视关键质量细节的控制，对工程质量细节需要关注的重点不清,工程质量管理容易出现的问题,一个关于门窗渗漏的细节处理：,此部位在国家标准图集中没有具体表述，近年来在对一些房地产企业的工程管理交流中，见到了各种“五花八门”的处理方式。,其中真正做对，并掌握关键防渗漏、防开裂节点质量控制要点的，不足5,工程质量管理容易出现的问题,错误：钢附框高度超过60，对其刚度、壁厚等要求大幅上升，造价急剧升高,
28、解决措施一：增加钢附框填空间隙,解决措施二：用聚合物抗裂砂浆加钢丝网填堵缝隙,错误：聚合物抗裂砂浆抹灰厚度过厚，即使采取增加抗裂措施，也极易出现开裂。且聚合物抗裂砂浆与外保温层容易产生渗水通道,工程质量管理容易出现的问题,错误：窗框在保温上固定不稳定，保温层渗水通道和固定点渗水通道直接与室内相连,解决措施三：将保温深至框下，框固定在保温上,解决措施四：结构设计时外墙增加出挑的窗垛,错误：按新节能规范要求窗垛也需要进行保温否则极易产生冷桥导致结露,工程质量管理容易出现的问题,工程质量管理执行力考核指标需要具体量化：,从企业管理角度分析，如果对一个员工的工作不能实行量化，不能明确工作成果标准。就很
29、难对其进行有实质意义上的考核,反过来，如果一个员工的工作没有标准清晰的实质性考核。其工作不可能得到有效的保障,工程质量管理容易出现的问题,工程质量管理执行力考核需要适量：,从企业管理角度分析，如果对一个员工的工作不能实行量化，不能明确工作成果标准。就很难对其进行有实质意义上的考核,反过来，如果一个员工的工作没有标准清晰的实质性考核。其工作不可能得到有效的保障,工程进度管理容易出现的问题,工程进度管理容易出现的主要问题：,1、工程计划管理体系不健全,2、施工进度计划管理过程中存在的问题,3、工程合约条款工程进度管理部分内容需要明确,工程进度管理容易出现的问题,坏了坏了，期限到了，忙不完了！,不行
30、啊，情况变化，我们的项目进程恐怕也要变动了！,下一步该干什么?还没想好，正在作新计划呢。,边计划 边实施 边修改,造成“三边行动”的根本原因是在目标未清、职责未明的情况下就仓促开始往下做细节，结果常会因为在一些小事上扯皮导致项目被不断地延期。即使最后勉强完成了，也与最初的目标相去甚远,工程进度管理容易出现的问题,房地产企业工程进度计划管理的基本流程：,计划、执行、评估、改进,工程进度管理容易出现的问题,房地产企业工程进度管理的基本原则：,运用目标管理、责任管理与过程管理的方法对公司各部门、各专业计划等与工程进度计划管理相关的活动进行全面的规划、跟踪和调整,工程进度管理容易出现的问题,房地产企业
31、工程进度管理的基本原则：,目标管理,根据企业总体经营目标，以项目按质按期交付为各相关业务部门的最终工作目标,以交付为各部门的最终目标，是为了避免各业务部门之间过于强调部门职责和部门利益，不能从整体思考项目利益,工程进度管理容易出现的问题,一个维护公司利益、控制施工成本的案例：,某项目工程部计划采取一项新的桩基施工技术，经过专业技术论证，可以加快工程建设进度。其中出0.00可提前40d，项目交付可提前60d。因其施工成本需要增加20万元，报公司成本部审批时，被成本管理人员超出“目标”成本控制为由否决。,工程进度管理容易出现的问题,根据业务衔接逻辑关系，以最终交付为起点，采用关门倒推、层层分解的管
32、理方法确定各部门业务工作在整体项目开发环节中所处的位置，确定各部门业务工作与上下衔接业务部门之间的工作成果要求，明确所需工作条件、自身业务成果标准、明确时限要求和工作配合要求,编制各部门业务工作计划（业务流的过程分解计划）,工程进度管理容易出现的问题,房地产企业工程进度管理的基本原则：,责任管理,汇总各部门的部门业务工作计划,评价不同部门业务工作计划的协同性、保障性和准确性,优化不同部门业务工作计划的关键线路，最终确定各部门业务工作计划，形成总体协同的项目开发计划,工程进度管理容易出现的问题,根据已确定的部门业务工作计划，明确各部门主管责任人，直接责任人，并分解为部门月度或周工作计划,根据项目
33、开发计划，确定项目开发计划的过程监管部门、明确监管主管责任人和监管直接责任人,工程进度管理容易出现的问题,房地产企业工程进度管理的基本原则：,过程管理,跟踪项目开发计划总体执行情况，及时进行计划风险预警,评估各部门业务工作计划的执行情况和余期完成的可行性,调整目标计划，根据调整原因及影响程度进行业务考核,工程进度管理容易出现的问题,根据调整的目标计划，对各部门业务工作计划做出协同调整和评估,业务顺序衔接的下道部门对上道部门负有业务成果跟踪权,工程进度管理容易出现的问题,房地产企业工程进度管理的基本原则：,系统管理,根据项目开发计划流转情况，召开相关业务部门参与的项目例会,实行项目开发计划电子平
34、台共享式管理,实行项目开发周报、月报、工程周报、月报管理制度,工程进度管理容易出现的问题,工程进度管理与施工进度管理的区别：,工程进度管理,按项目管理的原则，对所有可能影响到项目开发进度控制的条件、资源、任务、时间等均进行有效的规划和管理。能够保障对项目开发总体进度目标的有效控制,工程进度管理容易出现的问题,工程进度管理与施工进度管理的区别：,施工进度管理,对进入施工阶段后的施工组织设计、施工工序、人机料保障等进行有效的规划和管理。仅能对进入施工阶段后的进度进行管理，无法保障项目开发总体进度目标,工程进度管理容易出现的问题,房地产企业计划管理体系应解决的问题：,公司的生存与发展的战略性规划问题
35、,当年度公司层面的经营与管理安排问题,项目的开发经营工作计划问题,围绕项目开发经营的专业作业计划问题,公司、项目和专业计划的协同，以及各时间段工作任务的沟通落实问题,工程进度管理容易出现的问题,项目工程进度计划的三级管理体系要求：,一级计划：项目工程目标计划,二级计划：项目工程总控计划,三级计划：项目施工进度控制计划,按房地产企业项目开发不同阶段管理要求划分,工程质量管理容易出现的问题,项目工程进度计划的三级管理体系要求：,按房地产企业各业务部门专业计划协同要求划分,工程部门权责范围内的工程控制类计划或工程实施类计划,相关业务部门权责范围内的工程保障类计划或业务专业实施类计划,工程质量管理容易
36、出现的问题,一级计划：项目工程目标计划,编制目的：,根据企业项目收益目标，确定项目开发周期，核定项目资金需求和开发周期成本、控制项目经营风险,编制时间：,对企业意向土地或意向项目进行投资分析或项目可研分析阶段,也可在企业取得土地或项目后用于确定项目开发目标,工程质量管理容易出现的问题,一级计划：项目工程目标计划,编制依据：,编制部门：,企业项目开发收益目标、设计部门提供的规划设计草案（明确产品类型、层数、结构形式、市政配套要求）和设计目标计划,工程管理部门及相关业务保障部门,工程质量管理容易出现的问题,工程保障类计划编制深度：概念设计方案完成、规划设计方案完成、规划设计方案报批完成、扩初设计方
37、案完成、施工图设计完成、施工图设计强审完成,工程控制计划编制深度：项目开工、结构0.00、达到预售许可条件、结构封顶、外檐落架、道路市政景观工程、分户验收、取得项目竣工备案、项目交付,编制深度：,工程质量管理容易出现的问题,项目保障类计划编制深度：获取土地或项目、取得土地证、项目市场定位完成、项目产品定位完成、取得规划证可证、确定总承包单位、开工手续和质量监督登记等,评审方法：,汇总各专业计划，模拟项目开发全过程，确定各专业计划的合理性及协同性,工程质量管理容易出现的问题,项目工程目标计划编制容易忽视的环节：,项目工程目标计划应考虑春节、雨季、冬施、两收及群体工程带来的影响，规避项目开发风险,
38、项目工程目标计划应考虑政府审批环节的不确定性,项目工程目标计划应考虑企业内部评审环节要求及所需周期,工程质量管理容易出现的问题,二级计划：项目工程总控计划,编制目的：,编制时间：,确定项目工程的实施方案和实施计划，组织协同各业务部门保障工程总控计划的顺利实现,扩初设计方案评审完成或单体方案报建完成,工程质量管理容易出现的问题,二级计划：项目工程总控计划,编制依据：,编制部门：,设计部门提供的扩初设计方案或单体报建方案、销售部门提供的销售分期方案和销售开盘计划、成本采购部门提供的成本控制及招标采购要求,工程管理部门及相关业务保障部门,工程质量管理容易出现的问题,编制深度：,工程实施类计划编制深度
39、：在项目工程目标计划的基础上,1、划分施工流向、划分施工段和施工层,2、分解施工过程、确定施工工序顺序,3、估算工程量、确定各项工序所需时间,4、确定各项工序的关键关系，进行工序优化,5、分析关键线路、关键节点,6、分析甲分包、甲供货进场作业要求及工期,工程质量管理容易出现的问题,工程保障类计划编制深度：依据项目工程总控计划的输出条件,1、图纸进场计划（强审后、二次设计等）,2、项目报批报建计划,3、总分包、监理进场计划,4、甲供物资进场计划,5、设计封样确认计划,6、成本限价计划,7、招标采购计划,工程质量管理容易出现的问题,8、售楼处建设计划,9、精装样板间、销售展示区建设计划,10、市政
40、景观进场建设计划,11、市政能源开通计划,12、竣工验收计划,工程质量管理容易出现的问题,项目工程总控计划的评审：,项目工程总控计划（初稿）：,工程管理部经理审核、主管工程副总审批同意初稿,项目工程保障计划：,相关业务部门经理审核,项目工程总控计划综合评审：,主管工程副总组织召开总控计划和保障计划的综合评审，相关业务部门经理参与。确认后报公司总经理审批,工程进度管理容易出现的问题,项目工程保障计划编制容易忽视的环节：,项目工程保障计划需要的是各相关业务部门业务过程关键环节控制的作业计划，而不是业务部门的目标成果计划,项目工程保障计划应考虑内部评审周期、合约签订及审批周期、施工准备周期、总分包现
41、场工序交接周期等,工程进度管理容易出现的问题,项目工程保障计划编制容易忽视的环节：,项目工程保障计划应考虑政府、行业管理部门审批存在着一定的不确定性,工程进度管理容易出现的问题,三级计划：项目施工进度控制计划,编制目的：,编制时间：,指导施工单位施工，约定关键工序、关键线路、关键节点控制、总分包交叉作业、甲供物资、分包进场等作为招标文件及合约文件的附件要求投标方相应,施工图出图后（可不必完成施工图强审）,工程进度管理容易出现的问题,三级计划：项目施工进度控制计划,编制依据：,编制部门：,施工图及项目工程总控计划,项目工程管理部门,工程进度管理容易出现的问题,编制深度：,在项目工程总控计划的基础
42、上核定修正并应增加的内容,1、按层、按工序、按工种确定施工顺序,2、分析总包单位不同阶段基础人（工种）、机、料需求,3、明确技术方案先行、工程样板、总分包工序交接、工序检验批、隐蔽工序验收等企业工程管理要求,工程进度管理容易出现的问题,项目施工进度控制计划容易忽视的环节：,合理的施工技术间歇必须予以考虑：,桩基：成桩后28天达到龄期，开始试桩,砼：混凝土浇捣后强度达到1.2N/2后才能上人,加气块砌筑：砌筑前1天应浇水湿润，1天内砌筑 高度不得超过1.5米，2天砌完，7天后顶砖，15天 后（含顶砖的时间）才能开始粉刷,工程进度管理容易出现的问题,防水：表干时间（聚氨酯8h、JS防水涂料4h）和
43、 实干时间（聚氨酯24h、JS防水涂料8h）,地坪：养护7天后方可上人,分层粉刷：分层粉刷，每层间隔5天,内墙剔槽填塞：内墙剔槽填塞加钉抗裂钢丝网后，5天后方可分层粉刷,工程进度管理容易出现的问题,项目施工进度控制计划容易忽视的环节：,对有龄期、陈化期要求的乙供材料应约定进场：,轻质砌块：轻质砌块多为水泥胶凝增强的块材，以 28天强度为标准设计强度。龄期达到28天之前，含 水量过高，自身收缩较快，28天后收缩趋缓,EPS保温板：EPS保温板在自然环境中的自身收缩 变形时间长达60天。在自然环境条件下42天或60 蒸汽养护条件下5d的自身收缩变形可以完成99%以 上。因此要求达到养护条件下5天后
44、上墙,工程进度管理容易出现的问题,项目工程进度控制管控要点：,编制工程总控计划,工程进度管理容易出现的问题,施工阶段工程进度计划管控要点：,工程进度管理容易出现的问题,施工进度计划管理过程中存在的问题：,施工过程中，制约施工进度的除了外部资源管理因素，还包括甲方内部的管理因素,设计修改、设计变更答复时间过长,设计变更洽商不及时签发或洽商成本迟迟不予确认,设计封样确认不及时,成本限价确认不及时,甲供物料、甲分包进场不及时,工程进度管理容易出现的问题,合理利用项目例会制度解决内部协调问题：,实行以项目为主（项目工程部主导），各相关业务部门经理参加的企业内部项目综合例会制度（施工现场召开）,实行本周
45、或下周需甲方协调问题的汇总、分析和信息及时传递制度,实行部门间无法协调解决问题的信息上报制度,工程进度管理容易出现的问题,工程合约条款中进度管理部分内容需要明确,国家标准建设工程施工合同存在的一些缺陷,施工合同范本中对工期要求仅列出：开工时间和完工时间。大多数房地产企业在补充协议中，大多也只列明：出0.00、达到预售条件、结构封顶等简单的时间节点要求,工程进度管理容易出现的问题,国家标准施工合同范本存在的缺陷：,工程进度管理容易出现的问题,国家标准施工合同范本存在的缺陷：,关于工程进度管理的约定条款过于笼统，不能满足甲方施工现场实际工程管控的具体需求，不能帮助甲方一线管理人员指导监管施工单位的
46、施工进度组织,无工程进度过程管控的管理要求,对施工单位不遵守合约进度控制管理要求缺乏除经济处罚外的有效制约手段,工程成本管理容易出现的问题,工程成本管理容易出现的主要问题：,1、工程合约条款成本管理部分内容需要明确,2、设计变更责任管理部分需要完善,工程成本管理容易出现的问题,国家标准施工合同范本存在的缺陷：,问题一：合同价款调整内容及调整方式不明确,问题二：工程款支付条件不清晰,工程成本管理容易出现的问题,国家标准施工合同范本存在的缺陷：,问题三：对合约承包范围约定不清晰,问题四：对甲供、甲分包计价方式约定不清晰,思考30秒甲供、甲分包等从管理形式上有多少种？,工程成本管理容易出现的问题,设
47、计变更责任管理部分需要完善：,从一个成本与代价的小故事看设计变更管理,某公司的员工餐厅本来是用餐票，后改为用IC卡。在之前用卡以前，员工们一般到月底都有余额，尤其是女员工，可节省20元左右呢。后来考虑到餐票不卫生，不便于保管，改用刷卡，又有效率、又有时代感。员工们也认为刷卡方便。表面上似乎皆大欢喜，可使用者总有说不出的烦恼。因为往往还在月中，他们在买饭时就被很尴尬地告知“没钱了”。“这不可能，”他们总是搔着头说，“我以前从来用不完。,工程供方管理容易出现的问题,总分包合约中对总分包管理缺乏明确约定：,部分房地产企业在分包合约中对总分包配合管理要求、工序交接要求、成品保护要求等缺乏明确明确约定。
48、往往造成施工阶段的扯皮，影响施工质量和进度管理,第三部分：龙湖精细化管理要点,一、明确设计审查要点,二、工程规划及施工组织设计审查要点,三、明确分部分项工程质量控制管理要求,四、向工程供方输出企业工程管理标准,五、设置必要的质量见证点和工序检验批,六、加强工程分户验收管理,七、通过管理工具解决执行力瓶颈,第三部分：龙湖精细化管理要点,本部分的重点：,介绍龙湖地产的工程管理理念,介绍龙湖地产常用的工程管理工具,介绍龙湖地产的分户验收管理程序,明确设计审查要点,加强对设计质量的有效控制：,从源头抓起，优秀的设计是工程质量的保证,过程控制，通过实施方案审查控制设计质量,制定企业版工程节点详图,明确设
49、计审查要点，控制关键易错环节,工程规划及施工组织设计审查要点,工程规划及施工组织设计：,项目招标前，甲方先行制定项目工程管理指导书。提前确定项目工程管理全过程的纲领性指导文件。指导施工单位编制项目施工组织设计和确定甲方项目施工管理全过程、全方位的技术措施要求和管理措施要求。实质上相当于甲方版本的施工组织设计，并作为招标文件技术标评审要求的重要组成部分输出至投标方要求其响应,工程规划及施工组织设计审查要点,工程管理指导书编制的目的及用途：,工程管理指导书是项目施工前对项目工程 管理进行的全方位、全过程、整体的管理策划,工程管理指导书能够提前确定甲方项目工 程部工程管理的质量、进度、成本等管理体系
50、 要求,工程规划及施工组织设计审查要点,工程管理指导书编制的目的及用途：,工程管理指导书能够提前确定甲方、施工 方项目工程管理的重点、难点。提前制定确保 工程质量、进度、成本控制的预防保障措施。统一项目工程技术及管理标准，明确保障体系 管控要求、职责划分及奖惩细则,工程规划及施工组织设计审查要点,工程管理指导书编制的目的及用途：,工程管理指导书能够针对企业技术、质量、管理标准、检验要求、实施体系控制要求等提 前做出明确约定。针对国家规范不明确和施工 单位、监理单位常见、易错等环节，提前提出 具体的防控措施和施工动态管理要求。其作为 招标文件的附件，要求投标方予以响应。避免 后续工程施工中因前期
