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1、“中 华 同 心”,2005首届中国双胞胎节 活动方案及实施细则,策划单位：上海*商务咨询有限公司,目 录,一、活动方案及实施细则二、双胞胎征选方案三、媒体宣传计划四、赞助与回报方案五、团队人员构成与分工六、活动经费预算七、拟邀领导及专家名单八、目标赞助商名单九、活动标识、网页候选设计方案（部分）,一、活 动 方 案 及 实 施 细 则（一）创意核心：56周年10月1日：中华人民共和国建国56周年！56个民族来自56个民族的儿女共同庆贺祖国母亲的生日！56对双胞胎承载着56个民族的共同心愿：团结、融合、统一！（二）活动主题：中 华 同 心（三）时间及地点：10月1日、2日、3日：中 国 北 京
2、,（四）组织机构（拟）：主办单位：中 国 社 会 科 学 院 中 国 福 利 会 协办单位：国家社科院国际投资研究中心 国家社科院食品药品产业发展与监管研究中心 承办单位：上海*有限公司 上海*商务咨询有限公司,支持单位：国家民族事务委员会 国家食品药品监督管理局 国家卫生局 国家工商行政管理总局 国家质量监督检验检疫总局 国家税务总局 全国妇联 共青团中央 中华预防医学会 中国消费者协会 上海市旅游事业管理委员会 共青团上海市委 上海市妇联 上海市卢湾区政府,（五）主要活动概览：,（六）活动细则：1、活动前期工作：（1）成立活动组委会；（2）召开新闻发布会；启动活动官方网站；（3）寻访56个
3、民族的双胞胎（每个民族仅一对）；（4）赞助单位、合作单位征集；（5）征集上海旅游节双胞胎方阵名单，并进行培训演练；（6）候选或选定的双胞胎在各民族征集“中华同心”签名；（7）开幕式筹备；（8）论坛筹备；（9）会务接待筹备；（10）文艺晚会筹备。,2、主要活动细则：（1）“中华同心”大签名活动：a.选定“中华同心”爱心使者：56对双胞胎（每民族一对）；b.每对爱心使者向自己的向亲友、民族同胞征集签名；c.爱心使者将各民族的签名条幅带至北京；d.国庆参加天安门广场升国旗仪式时爱心使者即为民族代表；e.在天安门广场继续签名活动。（2)10月1日天安门广场升旗仪式：a.56对双胞胎共同参与国庆清晨的升
4、国旗仪式；b.双胞胎们将展示56个民族人民的“中华同心”签名；c.安排部分双胞胎接受媒体访问。（3）编织“同心圆”：（升旗仪式结束后进行）a.56对双胞胎将把本民族的签名条幅串联成圆圈形状；b.连结而成的圆圈即为“中华同心圆”；c.媒体拍摄、群众拍照、活动合影留念。,（4）“2005首届中国双胞胎节”开幕式：a.时 间：2005年10月1日上午09:00；b.地 点：北京人民大会堂 c.司 仪：央视著名节目主持人王小丫（拟）；d.由国家领导致词，宣布活动开幕；e.主办单位、协办单位代表致词；f.活动发起单位：东方国贸董事长致词；g.赞助企业代表致词；h.双胞胎代表发言；i.来自56个民族的双胞
5、胎共同朗诵“中华同心”宣言；j.开幕式结束，合影留念。,（5）双胞胎论坛：a.主 题：成长与健康 b.宗 旨：关注食品、药物安全及身心健康，构建和谐社会。c.主持人：敬一丹（拟）d.议 题（拟）：*揭开双胞胎生成之谜；*如何引导社会及家庭正确看待双胞胎的生育；*食品安全与双胞胎的成长；,*药品安全与双胞胎的成长；*身心健康与双胞胎的教育；*上海双胞胎协会（筹）的工作情况；*台湾双胞胎协会活动情况及生存环境介绍；e.呼 吁：双胞胎代表呼吁全社会：关注食品及药物安全，关注每个家庭及每个家庭成员的身心健康，才是构建和谐社会的基础与关键。,（六）：北京游园活动：“双胞胎登长城”比赛：（1）参赛者以男女
6、性别各分为青少年（1420周岁）与成年（2140周岁）组（2）由组委会工作人员和“八达岭长城”风景区工作人员共同组成裁判组（3）所有参加本次双胞胎活动的人员全部坐缆车到达八达岭半山（4）取缆车顶端第一个烽火台至长城顶的一段没有台阶的部分为赛道（5）所有参赛者各被捆扎一条腿，两人共同登顶,（6）每一组双胞胎选手只能选择靠一边攀登长城，只能有一只手可以抓住铁栏，另一个人只能依靠他/她的兄弟/姐妹手臂和腿部力量的支撑向上攀越（7）每一组别里用最短时间登顶的选手即为优胜者，优胜者将获赠精美礼品一份，没有获胜的选手也将获得纪念品（8）在比赛过程众发现有某对选手有借助第二只手抓住铁栏辅助攀越的即告负（9）
7、其他活动参与者在比赛结束后再一起登顶（10）登顶以后集体向媒体亮出“全国各族双胞胎胜利登顶八达岭长城”和“期盼两岸早日统一”、“祝祖国繁荣富强”的巨型横幅并合影留念,二、双胞胎征选方案（一）通过电话、信件甄选 1、以现有资料与当地警署联络确定双胞胎确切地 址和联系电话；2、通过电话联系或把资料直接邮寄给甄选对象。（二）通过与其他活动主办单位或双胞胎协会合作 1、由外方合作单位协助寻找双胞胎；2、向提供帮助的组织和单位支付一定的信息费。,（三）与各地政府机构合作 1、由当地政府作为支持单位，帮助寻找双胞胎；2、授权当地政府或企业围绕寻找双胞胎开展系列子活动。（四）通过媒体甄选（电视广播媒体、平面
8、媒体、网络媒体）1、与网站合作，开设一个“56民族双胞胎甄选活动”专栏；2、同时开通咨询、报名、甄选热线；3、由媒体通过不同途径发布报名参选的方式及要求；4、开通短信平台，通过幸运抽奖鼓励推荐双胞胎。（五）优先甄选地区 我国西南地区少数民族居多，尤以云、贵、川最为集 中，所以先与当地卫视合作甄选西南各地的少数民族双胞 胎。,三、媒体宣传计划（一）拟邀媒体阵容 新华社 人民日报 中央电视台 中央人民广播电台 中新社 解放日报 北京电视台 中国国际广播电台 光明日报 经济日报 上海电视台 北京人民广播电台 中国日报 北京日报 中国青年报 北京现代商报 东方卫视 新闻晨报 上海家庭报 申江服务导报
9、文汇报 东方早报 北京娱乐信报 中国食品质量报 健康时报 中国医药报 人民摄影报 青年报（上海）健康报 中国食品报 中国消费者报 新浪网 凤凰网 文汇报（香港）大公报（香港）等,（二）与媒体合作计划 1、与门户网站合作建立活动官方网站，及时更新活动筹备和 进展速度，以高点击率吸引更多赞助客户；2、在网站开通短信互动平台，以一定的奖励吸引更多人关注 双胞胎节的活动；3、以消息、通讯、深度报道、专题报道、专题采访、等多种 方式扩大活动在前、后期的影响力。,四、赞助与回报方案（一）主办单位 中国社会科学院 中国福利会（二）协办单位 国家社会科学院投资研究中心 国家社会科学院食品药品产业发展与监管研究
10、中心 上海双胞胎协会（筹）（三）承办单位 上海东方国贸有限公司 上海联略商务咨询有限公司,（四）支持单位（拟）国家民族事务委员会 国家食品药品监督管理局 国家卫生部 国家工商行政管理总局 国家质量监督检验检疫总局 国家税务局 共青团中央 全国妇联 中国预防医学会 中国消费者协会 上海市旅游事业管理委员会 共青团上海市委 上海市妇联 上海市卢湾区,（五）活动日期和地点 2005年10月1日、2日、3日 中国 北京（六）活动意义 2005年10月1日，是伟大祖国成立56周年的日子，届时来 自全国56个民族的双胞胎、三胞胎胎兄弟姐妹齐集北京，借 举行首届中国双胞胎节的契机共同庆祝国庆、呼唤统一、企
11、盼祖国的富强。,（七）活动传播效果分析 1、活动价值“中华 同心 2005年首届中国双胞胎节”具有极高的 媒体和公众关注度，有国家领导、权威专家、两岸三地56个民族的双胞胎代表参与以及百家以上强势媒体的高强度、全方位的立体参与，为赞助单位提供了一个公关活动的广阔舞台，对提升赞助企业品牌的知名度与美誉度具有无可替代的作用。2、媒体覆盖区域“中华 同心 2005年首届中国双胞胎节”，吸引了国内及港、澳、台三地的主流媒体积极参与，其覆盖面和影响力波及东南亚。,（八）宣传回报项目 1、名誉回报“活动总冠名”“颁奖仪式”“特别鸣谢”“唯一指定产品”2、宣传回报“相关媒体广告宣传”“媒体专访”“宣传册广告
12、”3、现场回报“活动区域广告”“门票广告”“气球广告”“海报广告”“颁奖仪式”“新闻发布会、研讨会、开幕式以及颁奖晚会”（九）宣传周期 2005年9月10月,（十）总冠名赞助 1、总冠名金额：人民币300万 2、冠名权益：（1）赞助企业将享有本次活动独家“中华 同心（企业品牌）2005首届中国双胞胎节”冠名，此项冠名将出现在所有与本次活动相关的媒体报道、广告宣传和活动推广宣传品上。（2）活动主办方将授权冠名企业的产品为本次活动同“唯一指定产品”称号。（3）活动主办方将授权冠名企业，可以在从签约起的一年内，以“中华 同心2005首届中国双胞胎节唯一指定产品”名义进行商业宣传。（4）冠名企业可以委
13、派两名工作人员全程跟进活动的开展（10月1日6日），对活动流程进行记录和监督。,3、公关回报：（1）冠名企业负责人将受邀参加本次活动的新闻发布会，于主席台就座，主办方将安排企业责任人在发布会间 发言并接受主要媒体采访。（2）新闻发布会现场背景板将在显著位置表明冠名企业 形象标识或产品品牌LOGO。（3）主办方为本次活动举办的宴会将邀请冠名企业负责 人于主桌就座，由主办方负责引见于冠名企业相关 政府部门官员（需事先提出要求便于主办方有的放 矢地邀请和安排）。（4）本次活动举办期间将举行一次“健康与成长”主题论 坛，主办方将邀请冠名企业要求邀请相关政府官员 和著名学者参加论坛。,（5）本次活动将开
14、展系列双胞胎才艺比赛，比赛获奖者将 被颁由冠名企业产品名称冠名的奖杯。颁奖活动将在“中华 同心晚会”上现场进行，主办方邀请冠名企 业负责人现场颁奖，并接受主持人现场采访。晚会将 由中央电视台进行全程录像播出。（6）主办方将邀请参加本次活动全程报道的三家主流媒体 对冠名企业进行主题采访（活动结束以后由主办方安 排）。,4、广告回报：（1）冠名企业的名称和品牌LOGO将在为本次活动印制的 海报（5,000）和单片（50,000份）显著位置表现。（2）活动正式开展的前一天，主办方将以冠名企业的名义 在北京和上海两地的4家主流报纸（北京、上海各2 家)刊登一则双通栏彩色祝贺广告。（3）在为本次活动以及
15、论坛印制的宣传册、活动流程表、活动说明等平面印刷品上列明冠名企业全称及品牌 LOGO,并在印刷品的封底整版印制冠名企业产品广 告。（4）由本次活动组委会举办的“中华 同心2005首届中国 双胞胎节”。,（5）主办方将在本次活动所有子活动的现场为冠名企业树立临时广告牌（易拉宝或类似展示产品，国家重点保护单位或政府明令禁止区域除外）。（6）在中央电视台或其他电视媒体对本次活动进行跟踪采访时，安排企业负责人接受采访。（7）在中央电视台对“中华同心晚会”播出时，将为冠名企业增设5秒标板特约播出广告。（8）在本次活动的官方网站（与主要门户网站链接）首页为冠名企业制作满屏插入式产品广告，并在首页制作悬挂浮
16、标LOGO广告。在该网站制作专门页面介绍冠名企业及其产品。（9）冠名企业可免费邀请参加本次活动的任意一对双胞胎为其拍摄一条电视产品广告和一套平面广告，并免费使用本次活动任一现场背景（国家重点保护单位、政府机关所在地除外；政府领导及官员在场的除外；该广告的制作权应归主办单位所有，制作费另计）,（十一）鸣谢单位（指定产品）赞助 1、鸣谢单位（指定产品）赞助金额：人民币50万 2、赞助权益：（1）赞助企业将享有本次“中华同心2005首届中国 双胞胎节特别鸣谢单位”的称号，并列名于本次活 动的所有宣传及广告中。（2）活动主办方将授权冠名企业的产品为本次活动同 类产品的企业为本次活动赞助商。（3）活动主
17、办方将授权赞助企业可以以“中华同心 2005首届中国双胞胎节唯一指定产品“名义 进行商业宣传，时限时：从签约起一年内。（4）赞助企业可以委派一名工作人员全程跟进活动的 开展（10月1日6日），对活动流程进行记录 和监督。,3、公关回报（1）赞助企业负责人将受邀参加本次活动的新闻发布会，主办方将安排企业负责人在发布会间接受部分媒体 采访。（2）新闻发布会现场显著位置将以展示用品的方式（易拉宝等）标明赞助企业形象标识或产品品牌LOGO。（3）主办方为本次活动举办的宴会将邀请赞助企业负责人参加，由主办方负责引见与赞助企业相关政府部门官员。（4）本次活动举办期间将举行一次“健康与成长”主题论 坛，主办
18、方将邀请赞助企业负责人在论坛期间作演讲，并将组织赞助企业负责人与相关政府官员和著名学者深入个别讨论。（5）本次活动将开展系列双胞胎才艺比赛，比赛获奖者将 在“中华同心晚会”上被颁以奖杯。主办方邀请赞助企业负责人现场颁奖，并接受主持人现场采访。晚会将由中央电视台进行全程录象播出。,4、广告回报：（1）赞助企业的名称和品牌LOGO将在为本次活动印制的海报（5,000份）和单片（50,000份）中列名为“鸣谢单位”和“唯一指定产品”。（2）活动正式开展的前一天，主办方将在北京和上海两地的4家主流报纸（北京、上海各2家）刊登一则双通栏彩色祝贺广告，赞助企业的名称和品牌LOGO将在广告中以“祝贺单位”的
19、形式列名。（3）在为本次活动以及论坛印制的宣传册、活动流程表、活动说明等平面印刷品上以“鸣谢单位”的形式列名赞助企业名称及LOGO。,（4）由本次活动组委会举办的“中华同心晚会”的说明书封底内页将以“鸣谢单位”的形式列名赞助企业名称和以“唯一指定产品”形式列名产品LOGO。主办方将向赞助企业赠送晚会入场券50张。（5）主办方将在本次活动所有子活动的现场为冠名企业树立临时广告牌（易拉宝或类似展示产品，国家重点保护单位或政府明令禁止区域除外）。（6）在本次活动的官方网站（与主要门户网站链接）中，为赞助企业单独制作一则产品广告，并在该页面制作悬挂浮标LOGO广告。,五、团队人员构成与分工“中华同心2
20、005首届中国双胞胎节”工作团队一览表中文名 英文名 职 务 集团手机/小灵通 手 机 略,中文名 英文名 职 务 集团手机/小灵通 手 机 略,六、费用预算（一）会务费用 1、新闻发布会 150,000元 2、双胞胎论坛 80,000元 3、活动开幕式 90,000元 4、文艺晚会 1,200,000元 小计：1,520,000元（二）交通费用（全程火车，不含前期工作差旅费）1、市内交通 18,000元 2、双胞胎往返交通 200,000元 3、全组人员赴上海 100,000元 小计：318,000元,（三）食宿费用 1、住宿费用 78,000元（新大都大酒店，100间房，3晚）2、早餐 9
21、,000元（15元/人天，200人，3天）3、正餐 30,000元（50元/人天，200人，3天）小计：117,000元（四）前期工作费用 1、上海办公、联络、通讯费 100,000元 2、北京办公、联络、通讯费 150,000元（含主管部门管理费）3、前期工作差旅费 80,000元 小计：330,000元（五）参观活动费 1、八达岭长城 22,000元（110元/人，200人计）2、故宫 12,000元（60元/人，200人计）,3、圆明园 16,000元（80元/人，200人计）4、天安门城楼 2,000元（10元/人，200人计）小计：52,000元（六）其他费用 1、工作人员劳务费 1
22、50,000元 2、大型活动意外险 6,000元（30元/人，200人计）3、治安报批备案 100,000元 4、广告宣传费 100,000元 5、对讲机购置 3,000元（150元/台，10台）6、不可预计费用 100,000元 小计：459,000元 预算支出费用总计：2,796,000元（贰佰柒拾玖万陆仟圆整）,七、拟邀请专家领导名单拟邀请参加首届“成长与健康”双胞胎论坛的专家韩春生 中科院北京动物研究所生殖生物学国家重点实验室“百人计划”海外杰出人才，研究员 地址：北京市海淀区北四环西路25号动物所生殖楼317室 电话：010 62559432 email：郑筱萸 1998年3月任国家
23、药品监督管理局局长、党组书记。2003年5月任国家 食品药品监督管理局局长。曾被评为全国劳动模范、首届全国医药行 业优秀企业家。地址:中国北京建国门内大街5号中国社科院 电话:010 85195999 email:宋鸿钊 中国工程院医药卫生学部院士，现任中国协和医科大学妇产科教授、博士生导师。50余年来一直从事妇产科工作。50年代中期就从事计划 生育宣传和研究，是国内最早倡导和从事避孕工作者之一。地址:中国北京建国门内大街5号中国社科院 电话:86-10-85195999 email:,孙秀发 博士导师，研究方向：1）营养与食品毒理 2）微量营养素与健康 3）保健食品评价 华中科技大学同济医学
24、院营养与食品卫生学系 电话：02783650523 02783693307毛丽眉 华中科技大学同济医学院营养与食品卫生系 副教授、硕士生导师、中国营养学会妇幼营养分会委员、湖北省营养学会秘书长 联系电话：027-83692711 电子信箱：黄国伟 天津医科大学公共卫生学院院长，营养研究室主任，院中心实验室 主任 地址：天津医科大学公共卫生学院营养研究室 办公室:(022)23542676 Email：huangguoweitijmu.edu.c朱清华 主要研究营养因素对胎儿、儿童生长发育的影响和锌、维生素A缺乏 对Hox基因表达的影响，中华预防医学会武汉分会常务理事，武汉市 食品卫生学会主任委
25、员，湖北省保健食品学会副主任委员。武汉市汉口航空路13号 联系电话：027-83692701 电子邮件：,吴阶平 曾任第九届全国人大常委会副委员长。第五、六届全国政协委员。医学博士。医学家、医学教育家，泌尿外科专家。中国科学院、中国 工程院院士。北京大学 地址：北京市海淀区学院路38号 电话：010-82801114 何计国 中国有名的食品营养与食品安全专家。中国农业大学 地址：北京市海淀区清华东路 电话：010-62891441 010-62336248 叶永茂 国务院法制办公室顾问、中国检验检疫国际食品法典专家委员会顾问、政府特殊津贴专家、国务院顾问。地址：浙江杭州市莫干山路76号北楼3楼
26、 电话:0571-88050911;88057261 于若木 我国著名营养学家，中国学生营养促进会会长；中国保健食品协会名誉 会长。（陈云夫人）地址：北京市西城区东京畿道10号409室 电话：66081755 66015550-8409,八、目标赞助商名单（部分暂列名单，详细名单附后）（一）、赞助商类别：,食品(29)饮料(16)药品保健品(68)医疗器械(10)化妆品(8)日用品(4)游戏运营商(4)酒类(10)乳制品(8),家用电器(15)珠宝(2)服装(18)IT(21)通讯设备(7)旅游类(2)机动车(9)金融保险(10),（二）、主要赞助商名单（1）,康师傅控股有限公司广东喜之郎集团
27、有限公司上海百事可乐有限公司本部农夫山泉股份有限公司吉林敖东药业集团上海黄金搭档生物科技有限公司上海第一药业股份有限公司 上海大众汽车有限公司上海通用汽车有限公司中国人寿保险公司,（三）、赞助商名单(2),上海实业联合集团股份有限公司欧莱雅中国安利（中国）浙江纳爱斯集团海尔集团 宁波杉杉股份有限公司 联想集团中国移动 中国长城葡萄酒有限公司上海光明乳业有限公司,（四）、主要赞助商名单（3）,如何进行房地产市场分析,学习内容,理论部分,案例学习,为什么要进行房地产市场分析？,房地产市场分析的思路、步骤和方法,什么是房地产市场分析？,慈溪银泰地产项目市场研究及定位报告,市场,为什么要进行房地产市场
28、分析？,开发商,建筑师,消费者,1。评估项目所处的市场环境2。寻找项目潜在的市场机会，挖掘需求尚未被满足的市场3。制定项目的发展方向和市场定位4。推荐最具竞争力的产品建议5。评估项目目标实现的可能性。,市场分析是对市场调研搜集到的信息进行整合与提炼的过程，市场分析的结论是进行决策的基础。,开发商是追逐利润的，建筑师是唯美主义的，市场分析是连接开发商、建筑师和消费者的桥梁，房地产市场分析是基于对市场的理性判断,具体起到哪些作用呢？,什么是房地产市场分析？,概念，即指：针对某种特定物业研究市场的供需关系。,需求方：物业的购买者或租赁者供应方：市场中的各竞争物业（包括住宅、公寓、写字楼、商业、酒店等
29、）,市场分析不是简单的罗列市场数据，而是必须基于数据进行分析！,房地产市场分析的思路、步骤和方法1。思路,三个层次区域市场、专业物业市场、项目市场两个方面供给、需求三个时段过去、现在、未来,区域市场分析,专业市场分析,项目市场分析,广州经济环境和房地产市场,广州住宅市场,项目所在地市场,例如：,区域房地产发展处于何种阶段？,项目市场处于何种竞争格局？,竞争供给分析,客户需求分析,竞争供给分析,客户需求分析,竞争楼盘分析,客户需求分析,房地产市场分析的思路、步骤和方法2。步骤,第一步：市场区域界定这里所指的区域是中观房地产市场分析的基本单位，具有完整的房地产市场特征的范围，一般以行政区划来划分。
30、第二步：区域经济环境和市场分析考察整个区域经济环境，判断区域房地产市场处于何种发展阶段，找到影响房地产市场变化的主要因素，对区域房地产发展前景进行预测。第三步：专业市场分析按物业类型进行市场细分，对各专业市场的供给和需求进行对比预测，从而揭示各专业市场的需求潜力及分布状况。第四步：项目市场分析根据对竞争对手及消费者的分析找到项目的机会点、预估项目的市场占有率。,房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法,第二步区域经济环境和市场分析,区域经济环境分析,区域房地产市场分析,（一）基本内容,+,对当地经济环境中决定所有类型房地产供给和需求的基本因素进行分析，对过去变化趋势进行判断，预测未来的发展前景
31、。,房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法,第二步区域经济环境和市场分析,（二）基本资料的获得,区域经济环境分析1、总量指标 GDP、人口、人均GDP、固定资产投资、新批三资企业人数、接待入境旅游人数2、结构指标：产业结构及布局、就业人口结构3、水平指标：人均收入水平、消费水平、人均居住面积、住宅消费支出水平4、城市经济发展计划、产业规划、城市总体规划区域房地产市场分析1、投资：开发投资额2、土地开发：土地开发投资、开发面积、土地出让金3、商品房开发：施工面积、竣工面积、年开发量4、销售：销售额、销售面积、价格、空置量、吸纳量5、房地产景气指数、价格指数,数据来源各地方统计年鉴、统计公报、经
32、济发展月报、地方经济信息网、地方政府网站、中房指数、国房指数、地方房地产年鉴土地、规划部门的政府官员访谈规划、房地产等专业人士访谈,房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法,第二步区域经济环境和市场分析,（三）能够反映区域房地产市场发展状况的指标,人均GDP与房地产发展关系,GDP增速与房地产发展关系,房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法,房地产市场预警预报指标体系,第二步区域经济环境和市场分析,（三）能够反映区域房地产市场发展状况的指标,房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法,第二步区域经济环境和市场分析,（三）能够反映区域房地产市场发展状况的指标,恩格尔系数与住房支出比重的国际衡量标
33、准,恩格尔系数食物支出金额/总支出金额,与国际上其他国家相比，在相同的收入水平下，我国城市居民的住房支出占总消费支出的比重仍然偏低,2008年我国各主要城市的恩格尔系数,房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法,第三步专业市场分析（住宅）,1、住宅类土地供应情况、成交情况、成交价格2、住宅商品房供给总量、供给结构分析（按面积进行划分）3、住宅商品房成交结构、产品特点分析4、住宅商品房成交价格分析5、专业房地产市场总结,房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法,第四步项目市场分析（微观层面）,对每一个可能影响项目竞争性能的特征一一进行分析和评价。地块特征：土地使用权年限、规划条件、建筑标准、地块
34、面积、形状、高度周围环境：自然景观、人文环境关联性：通达性、可视性,项目自身资源条件分析(swot分析),竞争对手分析,目标客户分析,现有、潜在竞争项目的竞争特点、功能和优劣势、市场反应,目标客户的数量、客户类型、收入水平、家庭结构、消费偏好、生活方式、心理特征、行为模式,找出项目的目标客户目标客户的置业需求和偏好找出项目面对竞争市场的机会点,最终目标,S,T,O,W,内部因素,外部因素,SWOT分析,SWOT工具（项目+环境+竞争）,SWOT分析的价值要素,S/W（优势/劣势）的价值要素 地段要素 环境要素 地块要素 项目要素,具体地说，针对一个地块的价值要素包括：地段要素地段/片区认知度/
35、周边配套（商业/教育）/交通等（可总结为便利性/成熟度/知名度）环境要素自然环境/四至景观/社会人文环境（噪音）等（可判定资源的程度：稀缺、良好还是匮乏）地块要素地形地貌/规模/技术经济指标等（可判断产品的可发挥空间）项目要素目标/开发商品牌/可利用资源等,O/T（机会/威胁）的价值要素 宏观要素经济形势（宏观政策）/重大城市变革 中观要素行业形势（一、二、三级市场）/城市规划（交通、市政配套、开发重点、热点等）微观要素市场竞争（片区、楼盘、户型）/客户流向,观点的判定很重要，它是我们作出策略方向的基础。在分析的过程中，我们强调尽可能多地去考虑优势和机会，尤其是必须抓住核心优势和大机会这是我们
36、“挖掘物业价值”的要旨所在。,SWOT分析,我们的战略,发挥优势，抢占机会,利用机会，克服劣势,减少劣势，避免威胁,发挥优势，转化威胁,优势 S,机会 O,威胁 T,劣势 W,进行房地产市场分析时常犯的错误,1。大环境看好，项目的小环境就一定不错2。过分倚重宏观资料来论证项目，只关注外围共性，忽视项目差异性3。过于偏重对“二手资料”的应用4。以前什么卖得好，现在就做什么5。别人做什么卖得好，我们做也会卖得好,房地产市场是变化的，因此市场分析应贯穿于整个项目开发过程，根据市场的变化及时调整战略。,地产江湖数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！,补充几点市场分析方法的建议：,市场分析多用数
37、据说话，用图表说话事实胜于雄辩！数据的整理可用excel表格统计（尤其是区域类繁杂项目），便于整理分析；基于事实的分析要提出结论性的建议和观点，或是提出问题、或是判断趋势、或是找到答案等。,EXCEL表格示例1,EXCEL表格示例2,学习内容,理论部分,案例学习,如何进行房地产市场分析,学习内容,理论部分,案例学习,为什么要进行房地产市场分析？,房地产市场分析的思路、步骤和方法,什么是房地产市场分析？,慈溪银泰地产项目市场研究及定位报告,市场,为什么要进行房地产市场分析？,开发商,建筑师,消费者,1。评估项目所处的市场环境2。寻找项目潜在的市场机会，挖掘需求尚未被满足的市场3。制定项目的发展方
38、向和市场定位4。推荐最具竞争力的产品建议5。评估项目目标实现的可能性。,市场分析是对市场调研搜集到的信息进行整合与提炼的过程，市场分析的结论是进行决策的基础。,开发商是追逐利润的，建筑师是唯美主义的，市场分析是连接开发商、建筑师和消费者的桥梁，房地产市场分析是基于对市场的理性判断,具体起到哪些作用呢？,什么是房地产市场分析？,概念，即指：针对某种特定物业研究市场的供需关系。,需求方：物业的购买者或租赁者供应方：市场中的各竞争物业（包括住宅、公寓、写字楼、商业、酒店等）,市场分析不是简单的罗列市场数据，而是必须基于数据进行分析！,房地产市场分析的思路、步骤和方法1。思路,三个层次区域市场、专业物
39、业市场、项目市场两个方面供给、需求三个时段过去、现在、未来,区域市场分析,专业市场分析,项目市场分析,广州经济环境和房地产市场,广州住宅市场,项目所在地市场,例如：,区域房地产发展处于何种阶段？,项目市场处于何种竞争格局？,竞争供给分析,客户需求分析,竞争供给分析,客户需求分析,竞争楼盘分析,客户需求分析,房地产市场分析的思路、步骤和方法2。步骤,第一步：市场区域界定这里所指的区域是中观房地产市场分析的基本单位，具有完整的房地产市场特征的范围，一般以行政区划来划分。第二步：区域经济环境和市场分析考察整个区域经济环境，判断区域房地产市场处于何种发展阶段，找到影响房地产市场变化的主要因素，对区域房
40、地产发展前景进行预测。第三步：专业市场分析按物业类型进行市场细分，对各专业市场的供给和需求进行对比预测，从而揭示各专业市场的需求潜力及分布状况。第四步：项目市场分析根据对竞争对手及消费者的分析找到项目的机会点、预估项目的市场占有率。,房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法,第二步区域经济环境和市场分析,区域经济环境分析,区域房地产市场分析,（一）基本内容,+,对当地经济环境中决定所有类型房地产供给和需求的基本因素进行分析，对过去变化趋势进行判断，预测未来的发展前景。,房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法,第二步区域经济环境和市场分析,（二）基本资料的获得,区域经济环境分析1、总量指标 G
41、DP、人口、人均GDP、固定资产投资、新批三资企业人数、接待入境旅游人数2、结构指标：产业结构及布局、就业人口结构3、水平指标：人均收入水平、消费水平、人均居住面积、住宅消费支出水平4、城市经济发展计划、产业规划、城市总体规划区域房地产市场分析1、投资：开发投资额2、土地开发：土地开发投资、开发面积、土地出让金3、商品房开发：施工面积、竣工面积、年开发量4、销售：销售额、销售面积、价格、空置量、吸纳量5、房地产景气指数、价格指数,数据来源各地方统计年鉴、统计公报、经济发展月报、地方经济信息网、地方政府网站、中房指数、国房指数、地方房地产年鉴土地、规划部门的政府官员访谈规划、房地产等专业人士访谈
42、,房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法,第二步区域经济环境和市场分析,（三）能够反映区域房地产市场发展状况的指标,人均GDP与房地产发展关系,GDP增速与房地产发展关系,房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法,房地产市场预警预报指标体系,第二步区域经济环境和市场分析,（三）能够反映区域房地产市场发展状况的指标,房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法,第二步区域经济环境和市场分析,（三）能够反映区域房地产市场发展状况的指标,恩格尔系数与住房支出比重的国际衡量标准,恩格尔系数食物支出金额/总支出金额,与国际上其他国家相比，在相同的收入水平下，我国城市居民的住房支出占总消费支出的比重仍然偏低
43、,2008年我国各主要城市的恩格尔系数,房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法,第三步专业市场分析（住宅）,1、住宅类土地供应情况、成交情况、成交价格2、住宅商品房供给总量、供给结构分析（按面积进行划分）3、住宅商品房成交结构、产品特点分析4、住宅商品房成交价格分析5、专业房地产市场总结,房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法,第四步项目市场分析（微观层面）,对每一个可能影响项目竞争性能的特征一一进行分析和评价。地块特征：土地使用权年限、规划条件、建筑标准、地块面积、形状、高度周围环境：自然景观、人文环境关联性：通达性、可视性,项目自身资源条件分析(swot分析),竞争对手分析,目标客户分
44、析,现有、潜在竞争项目的竞争特点、功能和优劣势、市场反应,目标客户的数量、客户类型、收入水平、家庭结构、消费偏好、生活方式、心理特征、行为模式,找出项目的目标客户目标客户的置业需求和偏好找出项目面对竞争市场的机会点,最终目标,S,T,O,W,内部因素,外部因素,SWOT分析,SWOT工具（项目+环境+竞争）,SWOT分析的价值要素,S/W（优势/劣势）的价值要素 地段要素 环境要素 地块要素 项目要素,具体地说，针对一个地块的价值要素包括：地段要素地段/片区认知度/周边配套（商业/教育）/交通等（可总结为便利性/成熟度/知名度）环境要素自然环境/四至景观/社会人文环境（噪音）等（可判定资源的程
45、度：稀缺、良好还是匮乏）地块要素地形地貌/规模/技术经济指标等（可判断产品的可发挥空间）项目要素目标/开发商品牌/可利用资源等,O/T（机会/威胁）的价值要素 宏观要素经济形势（宏观政策）/重大城市变革 中观要素行业形势（一、二、三级市场）/城市规划（交通、市政配套、开发重点、热点等）微观要素市场竞争（片区、楼盘、户型）/客户流向,观点的判定很重要，它是我们作出策略方向的基础。在分析的过程中，我们强调尽可能多地去考虑优势和机会，尤其是必须抓住核心优势和大机会这是我们“挖掘物业价值”的要旨所在。,SWOT分析,我们的战略,发挥优势，抢占机会,利用机会，克服劣势,减少劣势，避免威胁,发挥优势，转化
46、威胁,优势 S,机会 O,威胁 T,劣势 W,进行房地产市场分析时常犯的错误,1。大环境看好，项目的小环境就一定不错2。过分倚重宏观资料来论证项目，只关注外围共性，忽视项目差异性3。过于偏重对“二手资料”的应用4。以前什么卖得好，现在就做什么5。别人做什么卖得好，我们做也会卖得好,房地产市场是变化的，因此市场分析应贯穿于整个项目开发过程，根据市场的变化及时调整战略。,地产江湖数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！,补充几点市场分析方法的建议：,市场分析多用数据说话，用图表说话事实胜于雄辩！数据的整理可用excel表格统计（尤其是区域类繁杂项目），便于整理分析；基于事实的分析要提出结论性的建议和观点，或是提出问题、或是判断趋势、或是找到答案等。,EXCEL表格示例1,EXCEL表格示例2,学习内容,理论部分,案例学习,
