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1、大湖溪项目招商策划方案,商业蓝海永远存在，关键在于如何挖掘？,前言,我们的出发点,需要说明：我们给出的不是具体的策划方案我们给出的是能形成价值点和竞争力的因素（市场接受的业态和吸引客户的因素）,我们的原则：一切均基于市场！,、项目市场背景简析、项目周边市场环境分析、项目招商定位分析,目 录,Part one：项目市场背景简析,惠州市区位位置分析,惠州市位处珠江三角洲腹地，地理位置优越惠州市位于中国华南，广东省东南部，珠江口东岸，东江下游的珠江三角洲，毗邻广州深圳。陆地面积1.12万平方千米，占珠三角经济区面积的1/4。海域面积4520平方千米，海岸线长223.6千米，是广东省的海洋大市之一。2
2、010年第六次人口普查，全市常住人口为387.5万人。此外，是著名的侨乡。,水口，位于惠州“东大门”，处粤东重要交通之枢纽,水口镇辖区总面积120平方公里，下辖17个村委会和4个社区居委会，总人口约15.6万人；水口第三产业发展发达，已成为其主要经济杆杠。,总量（亿元）,经济发展整体水平,深莞惠一体化的实施，将使惠州的经济踏上发展的高速公路,消费人口与消费力惠州人口为广东省第五，有广泛的消费人口；城市经济和配套设施不断发展，惠州消费潜力强劲。,水口镇经济发展概况,发展迅速2011年，水口街道完成国内生产总值33.05亿元，比去年同期增长12.8%；工农业总产值116.27亿元亿元，比增11%；
3、实现固定资产投资22.42亿元，比增25%；全社会消费品零售总额17.6亿元，比增16%；农村人均收入9106元，比增9%。,大型企业争相进驻水口辖区内共有企业300多家，南旋、宏凯、统将、天祥、兆骐等一批外资企业的发展已形成规模，合生国际新城、皇冠假日五星级酒店、雷克萨斯4s店、东景农贸市场、天地源、宝安山水龙城、金光辉家居建材大市场等,项目所在位置：东江新城,江北新区商圈,新东平商圈,河南岸商圈,西湖商圈,东部商圈,惠州商圈规划,项目所在商圈：东部商圈,Part two：项目周边市场环境分析,项目所在片区分析,惠州水口文化体育中心,皇冠假日酒店蓝波湾大酒店,惠州市文华学校惠州市华罗庚中学惠
4、州卫生学校长湖苑校区,惠州市人民医院,新世界长湖苑东湖花园蓝波湾荷兰水乡.,本案,楼盘、学校众多，配套较为完善,项目交通分析,本案,对外：紧邻惠州大道和三环东路，交通便利，四通八达，连通广惠高速、惠盐高速，深汕高速，可直达广州、深圳等珠三角发达城市对内：条公交线路连接市区各大重要区域,区域发展，交通先行，项目所在片区已具备经济鹏飞的前提条件,、项目周边现有商业氛围较为薄弱、人流较少；、惠州大道以摩托车销售为主的商业形态不需要借助太多的人流，也不能提升片区人流；、项目地区未来将打造成一个新城市居住区（中信水岸城、方直君御、德威郎琴湾、山水龙城）；,本案,项目人流分析,现时人流较少，商业发展潜力巨
5、大,项目周边商业分析,项目与区域商场距离：华润万家（500米）吉之岛（2000米）龙湖综合市场（3000米）,分析：项目附近主要是摩托车销售或为零散的单店销售；项目附近缺少上档次的综合体商场（华润万家在小区内，吉之岛与项目距离较远）结论：项目附近几万居民有钱没好地方消费！,Part three：项目招商定位分析,项目概况,区位：惠州大道惠城区水口镇大湖溪路段，紧邻东湖小区与大湖溪交通：位于惠州大道繁华路段，靠近大湖溪公交车站，多路公交车经过配套：建筑上部分为酒店产品：四层，每层约4000平方米，合计约16000平方米,项目SWOT分析,优势（S）,劣势（W）,机会（O）,威胁（T）,地处水口成
6、熟社区周边，人口众多；位处惠州大道边，靠近公交站，与其他区域连接十分便捷；临街面宽，项目展示效果好；项目包含酒店部分，可进一步吸引消费者关注,项目地块不大，无法发挥规模优势；周边以企业职员为主力消费群体，相对消费水平低一些；,位处政府重点打造的东江新城区，规划人口众多项目2公里内缺乏商业综合体,周边商业氛围较弱；项目周边新建麦德龙商场，与吉之岛相连，形成大型商业聚集。,开发优质物业填补市场空白，发挥自身优势以特色开发，错位经营应对市场竞争的威胁。,项目SWOT,项目SWOT分析,项目市场定位,项目市场定位依据,1,项目所在区域将成为城市住宅、商业规划重点打造核心；居民消费潜力巨大，中端消费群的
7、消费需求大。,2,项目地块较小，应发挥酒店和商业两部分优势，相得益彰；扬长避短，在业态布局上注重与建筑自身条件的匹配，以更好地引入优质商家；注重项目整体形象塑造，致力打造为片区地标式建筑，给予市场信心。,商圈目前商业气氛欠缺，随着经济和商业的不断发展，市场氛围日渐成熟。应抓住商圈市场空白，发挥项目优势，突出中高档、便捷、舒适消费，注重合理的业态组合；注重品牌商家的引入及形象推广，努力争取区域内中端消费者的份额。,3,物业市场发展,区域发展,项目特征,项目定位,规避自身不足，捕捉市场发展趋势,都市中型商业标杆“一站式”综合购物中心便捷、舒适的新型购物场所,项目市场定位,与区域其他同类型项目走差异
8、法路线，挖掘自身特色，特出自我风格,餐饮,购物,休闲,档次定位,中档的购物中心,项目档次定位,考虑点：项目周边商业氛围欠缺，环境较为一般；周边人群主要为工厂职工、乡村原居民、学生，消费水平不高；周边商业档次较低，且缺乏综合体商场，人们对提高购物环境要求的呼声日渐增高。,本项目酒店客户、周边1000米内小区人群及众多中小学生群体,核心客户,重要客户,大湖溪区域“老”居民、工业区内的务工人员,边缘客户,水口高档住宅人群,偶得客户,水口其他中端消费群体及偶过消费群体等,消费群体构成,项目功能业态定位,集购物、休闲、美食等多功能于一体；打造一个便捷、舒适的购物新场所，面对中高收入人群及家庭消费的购物中
9、心。,功能业态比例,购物：餐饮：配套=50%：20%：30%,四层,三层,二层,一层,考虑到项目包含酒店部分，所以一楼应重点打造为酒店配套功能，会所、中高档餐饮等；应以国内外知名品牌店为特色，以提高项目竞争力和标识度；营造项目购物特色，满足消费者对品牌和品质的消费需求。,以百货类及家庭消费为主，结合项目硬件条件及定位方向，建议引入百货超市、药店、化妆品专柜、精品店，起到聚集人流的作用。,打造为主题服饰市场、皮具市场，韩国街、日本街、欧美街、香港街、皮具街；,项目附近包括华罗庚中学在内上万名学生，建议四层打造为文具、精品、礼品批发零售市场；项目配以无烟火的特点餐饮的总汇，在带动外围消费人流，扩大项目辐射力；,分层功能定位,项目招商方式,招商,保底+提成,纯提成,纯租金,X,开发商与租户共同经营，齐心协力，打造新的商业中心，商户有保障，开发商收益节节上升,项目初期商业氛围并为形成，客源尚未稳定，加重商家的负担及风险,开发商收入不稳定，加重宣传与经营困难,X,我们深信 只有商家赚钱，开放商才能财源滚滚！,If you build it,he will come.只要把它建好，顾客就会来。,结论,Thank You!,
