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1、2023/2/23,文化大厦项目发展战略及整体定位报告,谨呈：呼和浩特市文化局,2,本项目庆隆地产所做的工作,工作内容,客户沟通地块考察政府部门访谈收集基础资料典型项目调研专业人士访谈客户访谈,第一阶段 市场调研,第二阶段报告撰写公司评审,第三阶段中期沟通,确定研究思路撰写项目主体报告公司评审修改调整,工作内容,工作内容,汇报反馈调整,3,委托方目标,开发期控制在22.5年,项目利润达到市场平均水平,提升公司/公司品牌形象,4,我们的思维导图,开发背景,市场定位,项目核心问题确定,项目开发策略,地块解析及市场背景,客户目标,项目发展战略,5,本项目地理位置位于：呼和浩特玉泉区公园南路与石羊桥路
2、交汇处。,本项目地块,基本概况,开发条件,拆迁：约17600平方米商业：39间住宅：55户,6,地块分析,位于呼和浩特玉泉区玉泉区位置，能充分共享玉泉区的成熟配套；地块所在区域位置优越，临主干道（中山路和公园南路），与城市交通网络对接良好，交通及其便利；地块处于市级商圈直接辐射区，距市级商圈中山路商圈步行10分钟，商业配套齐全，地块商业价值较高；,本项目为改造项目，拆迁不确定性因素较多；地块面积较小，拆迁重建后，价值实现度不高；纵向间距较小，不容易做南北朝向楼房。周边旧楼房较多影响整个社区的配套环境。,地块优势：,地块劣势：,7,介入开发的首要问题在于拆迁能否顺利进行,8,原住居民大部分支持改
3、造，最关心补偿问题,居民对目前居住环境不满意；居民对改造持支持态度。,一般居民要求拆赔比1：1；补偿形式：首选物业补偿形式，其次选择物业与货币结合补偿；补偿后的物业既要包括自住房屋又要包括临街商业设施。,资料来源：访谈整理,改造主体：开发商主导兼执行；安置方式：居民选择就地安置。,拆迁难题,总体看法,对改造的看法,对补偿的看法,9,拆迁访谈结论原住居民多，拆迁难度大，需条件优惠。,本项目是玉泉区公园南路原住居民聚集地，居住人数约94户，安置房成本高；本项目拆迁要依靠政府，拆迁力度要大；,居民心里希望被拆迁，但是条件要优惠，并且前期支付保证金；早期拆迁一般按照成本造价拆迁面积=补偿费用赔偿，另外
4、还给被拆迁人地皮的形式。,拆迁难题,拆迁访谈1现经营商户人员,拆迁访谈2本地居住户,10,拆迁方式1全部货币补偿方式，费用太高，不建议采用,赔偿基准根据建筑面积和占地面积不同，用基准地价乘以系数，得出赔偿费用；房屋重置价砖混结构630元/平方米、成新率86年=0.86、住宅房屋基准价格1900元/平方米、楼层调节系数根据我们的测算，建筑物价值约2040万元，加上地价，总赔偿金额约2000万元.目前居民对补偿期望较高，如果单纯采用货币补偿，需要较高的赔偿金额，要基本达到目前商品房价格，约4200-4700元/，此方式不建议采用。,全部费用预计达5000万元，投入太高，特别是原居民很难答应离开居住
5、地，谈判成本增加，不建议采用。,拆迁难题,被拆迁房屋价值=（房屋重置价成新率）+（住宅房屋区位基准价区位系数）建筑面积时点系数+合法院落补偿价,11,拆迁方式2 1：1拆赔，补偿原居民搬迁和安置过度费用，共需支出约220万元,签署合同，按照建筑面积1：1拆赔，店面就地偿还，由于此方案没有风险金保证，难度较大.,搬迁费用,需要支付94户居民两次搬迁费用，按照呼和浩特相关规定，100以下8元/次，超过100部分为4元/次，共计21万元。,按相关规定，100以下6元/，超过100部分为3元/，共计15.7万元。,安置费用,拆迁费用,拆迁成本15元/，搬运费用15元/，共计304.03=52万元。,共
6、需要支出180万元。,其他费用,如遇到特别设施或者破坏路网管线，需要支付额外不可预见费用，此费用占总拆迁费用的10%。,拆迁难题,12,庆隆关于拆迁问题的若干观点,符合政策保证我们的拆赔方案没有诉讼失败的风险，这是指导我们拆赔工作的首要原则。拆迁范围内的房屋以合法性为原则，以法定用途为拆迁补偿的依据，以产权资料和报建手续登记的用途为准则。对于无任何产权资料和报建资料的房屋，法律规定不予赔偿，如果都无产权，建议按建筑成本价值为补偿价值。对于首层非法改变成商业用途的房屋建议按法定用途补偿，也可协商解决，有产权的商业按照1：0.5-0.8的比例赔偿。统一标准补偿价格要保持稳定，统一标准，过多的退让会
7、给业主更高的利益期望值，并且在同一时间谈判，防止加盖。妥善安置对于选择产权置换的业主要保证其安置房的优先建设，以免矛盾激化，导致大量诉讼和上访，一般给予安置过渡费用，或者拆赔比例高协商解决。,拆赔工作必须遵守的原则,由拆迁办协助，采用一次性整体拆迁或一次性签署合同的改造方式，拆迁时间尽可能控制在半年内。,拆迁难题,13,拆迁结论,拆迁难题,建 议 补 偿 方 式,借助政府的支持力度，考虑提供风险保证金（如1万元/户），在合法范围内，避免风险，采用一次性整体拆迁或一次性签署合同的改造方式，拆迁时间尽可能控制在半年内。,14,在拆迁得到顺利解决的前提下，我们进一步从客户目标出发，来确定项目的核心问
8、题,15,我们的思维导图,开发背景,市场定位,项目核心问题确定,项目开发策略,地块解析及市场背景,客户目标,项目发展战略,16,地块解析及市场背景,地块解析城市背景房地产市场,17,地块四至：周边路网发达，紧邻公园及主干道。,地块北边为城市主干道公园南路，大量临街单位用房（一层为底商）拆除有难度，有12m宽出口。地块西边紧靠石羊桥路，沿街为商铺。地块东面与内蒙古大学职业技术学院一墙之隔。地块背面边紧邻公园路。地块为东西方向城市次干道石羊桥路分成南北两部分,地块解析,18,中 山 路 商 圈,青城公园,本 项 目,五塔寺,锡林郭勒南路,少年宫,石 羊 桥 路,大 学 西 路,建 华 街,内蒙古大
9、学职业技术学院,内蒙古林业勘察设计院,19,地块周边现状：商业形象参次不齐,地块东边的海陵农贸市场占地面积6000，西边东海步行街较为整洁，但北段商业气氛逊于南段。目前项目周边商业以街铺形态零散分布于，经营便利店、小型超市、餐饮、旅馆、诊所、五金、杂货等，规模小、档次低，面向区域内住户及附近学校；,地块解析,20,地块沿街面西面仅150m北面仅100m，受规划指标限制，建筑面积最大9亩。,按照现有基本指标，总建筑面积最大约1.8万，根据回迁规定，住宅面积不能少于1.5万，商业面积不能少于0.5万。本项目沿街面西面仅150m北面仅100m，如果沿街全部为一层底商，按12m进深计算，最大体量约0.
10、5万。,地块临街面统计,总建筑面积最大9亩，住宅和商业分别不能低于1.5万和0.5万。,地块解析,21,地块解析及市场背景,地块解析城市背景房地产市场,22,呼和浩特“呼、包、鄂”金三角的火车头，地处环渤海经济圈主动拓展区域，“北京后花园”,交通呼和浩特市交通发展很快,已初步形成了市内市外、空中地面互相配套的立体交通网络,地域与人口呼市城区面积77.9平方公里，辖市内3区和6个旗县区。总人口213.9万人万，城区人口133.6万人呼市金5年的经济增长速度位于省会城市之首以毛纺、乳制品加工、医药业等轻工产业为主、辅以机床制造等重工业等,经济呼市的经济以平均每年10%的增长率蓬勃发展，将主要从宏观
11、经济、居民生活水平及房地产市场等方面提取和房地产发展紧密相关的宏观数据，讨论呼市目前的经济形势和未来的发展潜力、以及对房地产行业的影响。,23,宏观经济,呼市近年GDP及固定资产投资额加速增长，但与其他省会城市相比，经济水平处于中等,与其他7省省会城市相比，呼市经济水平处于中等态势，未来还有很大的发展空间；从2002年开始呼市GDP连年保持两位数的增长率，较周边7省会城市发展迅猛；呼市2006年GDP增长速度为21.03%；呼市固定资产投资增幅波动比较大。,呼市全市历年经济发展状况,24,小于4%,4%-5%,5%-8%,大于8%,萎缩,停滞,稳定发展,高速发展,呼和浩特市目前的房地产市场发展
12、程度与经济水平不相称，房地产市场尚处于较低的起步阶段，发展潜力巨大。,房地产预警系统判断GDP增速与房地产发展关系,呼市2006年GDP为900.1亿元，增长速度为21.03%；呼市近5年GDP增长率一直呈现两位数增长。近五年呼市GDP 持续保持两位数增长，其增长速度在全国位居前列。2004 年呼市GDP 达600 亿元，比2003 年增长47.71%，宏观经济形势良好。同年全国GDP 增长率为9.5%。预计2005 年GDP 仍保持快速增长走势，达到743亿元。,宏观经济,25,呼市社会消费品零售总额近年保持平均15%以上的增长率，商业地产发展潜力巨大，在西部地区处于较高水平。,2003 年
13、社会消费品零售总额123.0 亿元，比上年增长15.5%。其中餐饮业实现14.7 亿元，增长51.1%。2004年社会消费品零售总额156.46 亿元，同比增长27.2%。今年社会消费品零售总额为360亿同比增长15.5%,消费品零售总额,26,呼市产业结构：第二产业为主，工业比重较高，城市化水平明显高于其他省会城市,第二产业为主工业比重高；乳业、电业、建筑业等是呼市支柱产业；第三产业相对发达，但以传统行业为主，新兴行业发展较快；交通运输、仓储、邮电通讯业、批零贸易、餐饮业等行业，占第三产业的比重在28.6%；金融保险业、房地产业增长势头明显好于传统行业。,城市化水平,消费品零售总额,27,1
14、995年,2000年,2005年,18.4：42.3：39.3,14：43.8：42.2,7：37.5：55.5,呼和浩特近10年产业结构比例变化情况,呼和浩特已经进入了由服务业引领经济增长的相对较高层次的、工业化发达的发展阶段,在呼市第三产业高速发展的带动之下，必将促进商业地产和消费需求的增长。,呼和浩特19952005之间呼和浩特已经进入了由服务也引领经济增长的相对较高的层次。,28,呼市居民收入水平在珠三角城市第一，城市物价偏高，但有着较高的人均消费支出,2006年呼市市城镇居民人均可支配收入位居第1位；2003 年城市居民人均消费性支出8227元，比上年增长14.6%。2004 年城市
15、居民人均消费性支出达到10166 元，同比增长18.1%，占可支配收入的73.6%。由此看出，呼市居民相对的消费水平较高。达到14210元。,2001-2006年呼市城市居民人均可支配收入,资料来源：广东各市统计年鉴,29,呼市市居民消费结构“吃”“喝”“玩”是呼市人津津乐道的消费项目,私家车拥有率全国第一,2006年呼市居民消费结构,资料来源：呼市市统计年鉴,从居民消费结构中日常生活所需消费比重日见降低，服务类支出比重加大除日常必需支出外的其他支出比重岁有所上涨，但比重仍不大，显示呼和浩特市居民在这方面的消费意识刚刚起步。居民的服装消费比重05、06年基本相同。医疗保健用品的消费比重上升，说
16、明目前呼和浩特市居民的消费理念正在发生变化。,30,城市发展规划,西 联,北 控,东 抑,南 拓,中 优,二环,内环,中部两级政府搬出商务核心区，往东迁移，形成商业核心区和行政中心区两个核心。加快城区功能由二环向规划中的三环高速路延伸和扩展；东部定位于政务功能，着力打造政务集中区。城市发展将基于以机场路为中心，以市、自治区两级政府为基本点的一个中心两个基本点发展模式进行；南部依靠金桥开发区的带动，城市的经济功能逐渐南移，集中力量引导城市向南发展；北部由于地理限制发展受到制约。西部与土左旗的金山开发区联合发展。,呼市现有规划主要向南面发展，适当向西南、东发展，本项目未在城市主要发展方向上,东抑（
17、梳理）南拓（开拓）西联（联合-与土左旗的金山开发区联手发展）北控（控制）中优（疏解）,31,城市概况结论：宏观环境支持房地产市场快速发展,2007年第一季度呼和浩特市生产总值达到213.7亿元，财政收入达到27.6亿元，规模以上工业增加值达到57.6亿元；社会消费品零售总额达到96.1亿元；城镇居民人均可支配收入达到4400元，增长25%；农民现金收入达到1850元，增长22%。截至5月底，规模以上工业增加值实现103.3亿元，固定资产投资完成91亿元，财政收入完成51.5亿元，社会消费品零总额达到165亿元。预计全年经济总量可达1100亿元，财政收入可达140亿元，规模以上工业增加值可达30
18、0亿元，固定资产可完成620亿元，城镇居民人均可支配收入和农民人均纯收入可分别达到15900元和5950元。呼和浩特以第二、三产为主，尤其2006年后，第三产业增速明显，超过了其他产业跃居第一位，而且带动了第一产业的稳定增长，整个产业结构日趋合理呼市的年平均工资在1万元以上，乳品业、电力、冶金、制药、电子信息是城市的支柱产业，平均工资高，是房产主要的购买客群之一,32,地块解析及市场背景,地块解析城市背景房地产市场,33,开发类型以住宅为主，房地产市场消化能力持续增强，市场健康发展,2007年1-12月，呼和浩特市房地产开发投资完成96.71亿元，与上年同期相比增长92.82%，环比增长了6.
19、07%。本期完成投资占本年度计划投资的91。其中，商品房建设投资额72.8亿元，同比增长84.79%；土地开发投资额2.93亿元，同比下降了18.2%。按用途分：商品住宅开发投资72.14亿元，同比增长120%。其中别墅、高档公寓投资4.92亿，同比下降28.71%；办公楼投资3.61亿元，同比增加了10.6%；商业营业用房投资15.93亿元，同比增长了63.08%。,数据来源：呼和浩特市2007年统计年鉴,34,受居民消费需求转变影响，消费品市场供应日渐充足、商品丰富、购销两旺、运行有序,保持了持续、快速增长的态势,消费品市场继续保持持续快速增长的态势 餐饮业受民族风俗、消费习惯影响增长平稳
20、批发零售行业增长速度同比前两年较快，可见居民消费能力越来越强2001年社会消费品零售总额10.16亿元;2002年社会消费品零售总额11.42亿元;2003年社会消费品零售总额14.9亿元;2004年社会消费品零售总额20.5亿元;2005年社会消费品零售总额26.7亿元;2006年社会消费品零售总额182.7亿元2007年社会消费品零售总额218.14亿元。,35,房地产市场,房地产宏观市场住宅市场商业市场,36,现有产品缺乏创新元素，价格受区位因素影响差异较大,住宅供给特征,产品特征,价格特征,37,需求特征以自主为主，区域位置成为置业者考虑的首要因素,购房需求,结婚、拆迁、改善居住环境、
21、投资等。,公务员供电、金融、电信、邮政、保险等行业职员 老师私营业主开发区的有能力购房者,在购房关注因素中，出现频率比较高的有地段、户型、环境、价格、物业管理等。房型、面积：100平方米以下的两房单价：20003000元/平方米为消费的主力单价,客户组成,购房关注点,住宅需求特征,38,住宅市场竞争对手情报搜集,青城华府,39,绝对城市,住宅市场竞争对手情报搜集,40,水岸世纪,住宅市场竞争对手情报搜集,41,观府,住宅市场竞争对手情报搜集,42,海亮广场,住宅市场竞争对手情报搜集,43,住宅市场现状小结,呼和浩特市住宅市场集中在玉泉区、新城区、赛罕区、和回民区，未来会向东南面发展；,玉泉区后
22、续土地供给匮乏，供应有限，板块逐渐向东扩进，开发区后续供给以在售楼盘的后期开发为主，不大会有新的楼盘出现；,玉泉区销售均价集中2环以外在2300-3000元/平方米，由于楼盘区位、规模、品质等不同，项目售价差异较大；项目周边销售均价集中在3900-6000元/平方米；,区域位置成为影响消费者置业的首要因素，住宅市场畅销户型为100平方以上的三房，也是供应的主力户型，消费者越来越关注户型、环境、物业管理等因素；,住宅市场,住宅市场营销卖点逐渐由单纯的自然资源、地理优势开始向打造生活方式的方向转变，营销手段在价值实现中的作用逐步增强。,44,房地产市场,房地产宏观市场住宅市场商业市场,45,呼市目
23、前商业布局总体呈全面铺设布局，各干线均有大型商业设施，全市85%以上道路两旁与住宅混建或专建简易商业店铺，形成相对集中商业区,商圈市场,46,商圈半径,商圈半径,要素1：以“距离”为要素，指辐射最远路程为距离届定,要素2：以“时间”为要素，指目标消费群体通过常用交通工具到达的时间为届定,商圈,找到影响商圈的划分的因素和商圈的特点利于挖掘区域商业价值,影响商圈大小的因素：现有店铺经营特色现有店铺的经营规模：影响有限经营商品的种类：经营日用生活品其商圈范围较小；而经营选购品、耐用品和特殊品的店铺其商圈范围较大经济环境因素及当地政策措施、人口规模及客流量、消费结构和消费期望 竞争店铺的位置、店铺的促
24、销手段、交通地理条件和配套需求,商圈特点：核心商圈：该商业圈的顾客占顾客总数的比率可高达75%以上，每个顾客的平均消费额也最高，顾客的集中度也较高；次级商圈：在该商业圈的顾客占顾客总数的比率至少达50%，顾客也较为分散；边缘商圈：在该商业圈的顾客占顾客总数的比率可达25%，且非常分散。,核心商圈,次级商圈,边缘商圈,根据来店顾客的比率或距离范围，商圈又可分为四个层次,县镇局域商圈,商圈是指来商家的顾客的居住范围，或商家能够有效吸引顾客的地理区域,商圈市场,47,商业随城市化进程分布城市各区域服务市民，人口基数及经济收入、人口素质的差异，导致各地段商业地产的不同价值与发展定位,商圈特征：独具稀缺
25、区位优势、占有完善市政条件、主题性显著、目标消费强、运营管理到位、具有一定规模、城市功能主要承担者,辐射范围：整个城市或周边附属城镇具有消费潜力的群体,品牌进驻：高端百货、国际顶级品牌、特色运营商、主体娱乐休闲、规模商场等,建筑形态：城市形象代表、建筑硬件领先科学、创意建筑风格,城市级商圈,商圈特征：位于集中居住区附近、交通便利、依据片区定经营档次、以消费群体基数为准定规模、区域功能主要承担者,辐射范围：区域居住片区或周边部分具有消费潜力的群体,品牌进驻：连锁大型卖场、公司超市、综合百货、大众消费品牌、国际二、三线品牌,建筑形态：区域标志、建筑硬件配套较全面、建筑风格区别住宅,片区级商圈,商圈
26、特征：经营、小业主灵活经营、业种以便民多种复合、业态以能够承担短期资金投入和低廉租金,辐射范围：满足所在社区居民生活所需,品牌进驻：家政服务类、中小型理容美发休闲服务类、小型便利超市等,建筑形态：住宅底商、裙楼、临街低层，基础配套设施,社区级商圈,城市级商圈核心商圈 片区级商圈次级商圈 社区级商圈边缘商圈,商圈市场,48,13家综合性大型商场，商场营业面积约80万平方米。再加上品牌专卖店等，中山西路各类商店约100余家，形成了高中低档不同消费水平的商业街，是呼和浩特市的商业中心。2006年，市政府对中山西路进行了大规模扩建改造，并整顿了交通秩序和市容环境，中山西路面貌有所提升该区域交通流线顺畅
27、，城市各方向客户从几大主干线流向商圈,“金三角”商业区域是沿中山西路向两侧分支路线排布,中山西路全线长1.8公里,综合大型商场为主体,营业面积庞大,维多利商场,民族商场,天元商场,商圈细化,49,随着商业的发展，原有的商业数量、质量和模式已跟不上形势的需要 整体商业规划尚未完善，布局零乱，商业区域市政设施落后，缺乏现代商业环境配套。高密度商业格局导致购物拥挤、消费疲劳商业竞争还处于较低的层次，特别是营销手段单一，商业整体经营管理水平角低,“中山路”商业区域已渐成为首府商业中心,商业价值毋庸置疑,但随之出现的潜在问题也随商业经济发展暴露,！这些问题严重影响城市形象、阻碍商户品质提升、破坏购物环境
28、、浪费有效商业资源、造成购物不便,交通拥挤,商铺凌乱,经营趋同,高密度格局,产品档次偏低,中山西路商业带全线长1800m商业面积80.3万平方米平均每米沿线445平方米商业面积哈尔滨中央大街平均每米沿线280平方米商业面积沈阳中古大街平均每米沿线218平方米商业面积,商圈解析,50,“金三角”区从基本功能上已经具备形成城市中心CBD的条件,商圈解析,51,CBD综合体内各组成部分功能的相互关系,商业,办公,酒店,公寓,相互支持关系,相互要求,标志性定义档次,为商业和酒店带来潜在客户商业延伸至酒店内部,承担某种社会职能形成完善配套、信息平台个体差异所在、活力的核心,利用其它功能 价值最大化补充其
29、它功能现金流来源,商业的档次要求极高要求辐射圈较大,公寓可轻松享有酒店服务和配套设施，共享办公带来的客户。公寓在面积、服务功能上要和酒店形成分工和差异（重视中长期居住者需求）。,商圈解析,52,13家综合性大型商场，商场营业面积约80万平方米,辐射范围：整个城市或周边附属城镇具有消费潜力的群体,呼和浩特市2005年末统计全市共213.5万人口，其中城市人口109.6万人,品牌专卖店等，中山西路各类商店约100余家，每家预计30平方米,据2005年统计数据表明：呼和浩特市人均商业营业面积0.86，城市居住区规划设计规范合理商业面积 人：商业=0.7-0.9：1，本项目属城市级商业比值设计取0.9
30、。,100.3万平方米辐射人口111.4万人111.4万人109.6万人基本持平（相差-1.8万人口10万）,其他商圈商业面积均没有此处大，可合计为20万平方米,估算“金三角”城市商圈商业面积达80.3万平方米，,具有消费能力的人口数量取城市常驻人口数，即109.6万人,呼市中山西路“金三角”商业处于基本饱和状态，未来开发空间可能会随城市化进程扩大,商业属基本饱和状态，可开发空间较小,商圈解析,53,呼市市2003-2010年城市商业网点规划商业远期规划：呼市将形成“一主四次”的商业中心格局,市级商业中心规划1处，即中山路及其周边区域，目前已经形成较大规模，但从经营业态的丰富与多样化、区域配套
31、和支撑设施的改善，以及交通、公共设施运做的完善等城市管理方面，需进一步改进与提升。区域级商业中心规划4处：以长乐宫为轴心及周边区域、鄂尔多斯大街华联金宇店为轴心及周边区域、新城南街及周边区域、火车站站前区域。,火车站商圈,54,中山路商圈,55,呼和浩特市商业市场小结,商业用房开发投资较为活跃，城市商业氛围比较成熟；,最繁华的商业主要集中在中山路商业圈，包括综合百货、大型超市等集中商业和主题商业街，经营状况良好，集中商业市场需求基本饱和；,玉泉区沿街商铺以住宅一层底商为主，由于业态分布不均导致租售情况不好；,商业市场,56,住宅、商业市场回顾,57,我们的思维导图,开发背景,市场定位,项目核心
32、问题确定,项目开发策略,地块解析及市场背景,客户目标,项目发展战略,58,本项目物业类型判定的价值构面,59,根据本项目居住物业匹配分析，建议建造高档住宅用于提升项目价值,60,根据本项目商业物业匹配分析，建议建造沿街商铺用于回笼资金，建造集中商业聚集人气，提升物业整体形象,61,酒店物业市场趋于饱和，且酒店的前期投入太大，积压资金较多，后期需要投入大量资金定期维护，不利于实现现金流的正常运转，因此不建议建造酒店。,62,各物业功能比较分析：住宅集中商业+沿街商铺更符合客户的目标,拟合度最高,拟合度最低,63,64,项目战略发展方向,借助高档住宅和集中商业提升项目的整体形象，打造一个以住宅为主
33、导，配有较大规模商业的高效紧凑型都市生活圈，跳出区域竞争。,通过项目商住功能体系的建立，规避市场风险。项目物业类型组合：高档住宅+集中商业+沿街商铺,以高档住宅和沿街商铺的售卖来实现项目资金的回笼；通过集中商业的长期持有提升项目的整体形象，并为企业长期融资进而实现公司战略提供契机。,通过全面领先市场的住宅产品，打造呼和浩特市前所未有的新型都市生活，形成项目的核心竞争力。,65,我们的思维导图,开发背景,市场定位,项目核心问题确定,项目开发策略,地块解析及市场背景,客户目标,项目发展战略,66,我们的定位必须体现以下七点,是城市级的是城市核心的是具有标志性的是区域峰值地价的是有强烈城市意向的是可
34、回避竞争的是可实现跨越式发展的,辐射全呼和浩特市的是呼和浩特市的中心地带能代表新时代的呼和浩特，是城市的“一级”项目平均地价高于城市中的任何区域可辨识，明晰区别于其他区域走差异化竞争，建立项目核心竞争力尽可能的采取超越市场现状的手段,67,制定以项目为中心的区域动态实施计划,立足整个呼和浩特市，重新定义区域价值代言呼和浩特，代言时代颠覆传统、产品全面升级,都市重建计划打造呼和浩特最具活力的“新型都市生活圈”,战略视野,68,价格定位：沿街商铺售价为20000-25000元/平方米集中商业租金为1.51.6元/平方米,商业物业排布,商业,住宅,69,本项目产品应全面超越市场，树立区域价值标竿,产
35、品定位：城市中心高尚、尊贵生活区,70,建筑风格：以简捷、明快、挺拔高层建筑与外观形象造成视觉冲击，树立地标形象,71,景观设计全面超越市场，提升项目品质,由于目前呼和浩特市场中景观园林设计较为粗糙，且主题不明显，景观组团与层次不强，建议本项目景观设计中完面超越市场水平，提升项目品质从消费者分析可知，目前消费者越来越关注小区的内环境设计,高品质形象,风格各异的组团园林风格具有核心景观轴线的园林体系采用叠瀑、喷泉、硬质铺装结合水渠、泳池等人工水景来营造社区高档感通过一些标志性雕塑展示形象与营造气氛在社区的主入口处以及核心景观处采用名贵树种创造可逗留的休憩场所，打造生活氛围,72,具有核心景观的园
36、林体系，不同风格的组团设计，并在核心景观节点处设置浅水泳池和休憩广场，提升项目品质,73,大气的社区入口广场，商务和休闲运动双会所，打造项目的尊贵生活圈,74,客户定位辐射全呼和浩特，带动周边区县,城市内企事业单位的管理层，如供电、金融、电信、邮政、保险等；呼和浩特师范学院、呼和浩特大学等高校老师，教授等；呼和浩特注重品质生活的私营业主；,城市内具有稳定的高收入群体，如企事业单位中层管理人员、公务员、教师、医生、律师等；,呼和浩特城区周边的客户，如周边祁县客户等；区域的原住民；投资客；,核心驱动力：1、注重生活品质，有投资观念的私营业主2、注重生活品质的高校老师3、留恋区域的政府公务员、泛公务
37、员4、追求市中心的生活质量，改善居住环境的企事业单位工作人员客户特征：年龄3545岁之间，追求新生活品质的一群居住为主，投资为辅,75,我们的思维导图,开发背景,市场定位,项目核心问题确定,项目开发策略,地块解析及市场背景,客户目标,项目发展战略,76,根据旧改项目的运作流程和关键节点将实施方案划分为四个阶段,前期准备,拆迁实施,改造实施,开发实施,拆赔方案,拆赔谈判,开发方案,风险控制,划分阶段,关键节点,具体操作,拆迁策略,77,拆迁谈判建议,拆迁谈判是一个复杂的利益搏弈过程，如果简单地看来，通常会有“奖励”和“惩罚”两方面的措施：奖励是通过拆赔标准弹性控制来实现先拆即获得更大的补偿；惩罚
38、是通过强制拆迁或低于补偿标准进行补偿（惩罚的实施要特别注意应当在法律和政策许可的范围内）。,各谈判小组在谈判中保持统一口径和策略，以免业主的反对和异议，防碍谈判进程，尽量使谈判公开、公平、透明。谈好一户即签订协议，如可能最好进行公告，可对其他业主起示范作用。让政府作为协议鉴证方，并进行协议公正，得到法律保护。谈判策略宜采用先易后难的次序进行谈判，争取业主要价较理性及观望中的业主先达成协议。面对业主不断的反复要因势利导，顺势而为，在赔偿底线的基础上，保持灵活弹性的工作方法，不断调整，不断适应。通过各种途径加大舆论宣传工作和思想教育工作力度，促使业主思想观念的转变，化解潜在社会风险。对业主要反复沟
39、通、感情到位、契而不舍。,户外宣传：户外大型广告媒介宣传：通过报纸、电视、编写宣传读本等方式室内宣传：区内宣传专栏、现场办公场所展示,宣传工作,拆迁策略,78,激励业主的主要措施：先拆迁可以先入住，或奖励现金,对于选择货币补偿的业主：通过时间控制对不同时间段内签订拆迁补偿协议的实行区别的补偿标准，并强化争取优惠条件的紧迫感。不同时间段内签订拆迁补偿协议协议给予不同额度的现金奖励。对于选择产权置换的业主：优先选房。按业主与公司签订拆迁协议书顺序，先签订协议的可优先选择楼层、楼向。另加实用面积5的房产等值补偿。,在期限内达成协议的给予奖励,拆迁策略,79,招商策略,为保证快速销售，需要提前开展招商
40、工作，尤其是主力店，最好能与品牌主力店商家确定合作关系，以制造传播焦点，给客户树立更强的投资信心。创造产品价值提升的条件，打造商业品牌及形象，为产品增加升值空间。吸引1-2家能够在城市树立旗舰形象的品牌入驻，拉开与竞争对手的差距，此类商家可以考虑低成本甚至零成本招商。,招商策略,80,开发建议：一期开发，分期推售，2年内完成,2008,2009,2010,3月,6月,9月,12月/1月,拆迁,施工期,3月,6月,9月,12月/1月,9月,住宅销售期，1年,商业销售期，1年,开发建议,目前，呼和浩特房地产市场自地块平整完毕即可进行销售，以诚意金方式获得少量购房保证金（一般不超过2万元），在获得预
41、售许可证后方能够正式开盘销售。销售一般要滞后于施工3个月左右。,81,我们的思维导图,开发背景,市场定位,项目核心问题确定,项目开发策略,地块解析及市场背景,客户目标,项目发展战略,82,项目综合评价结论,项目建设资金来源项目建设资金来源于自筹资金、投资方投入、银行贷款和项目销售回款。项目有助于提升企业品牌本项目规模较大，规划、小区园林设计、建筑类型、产品、物业管理等方面都可以做出特色，在玉泉区属于市场领导者地位，能够极大地提高全力公司的社会认知度，提升全力公司的品牌形象。项目具有良好的社会效益项目的建设有利于改善区域环境，完善城市功能，加快区域房地产市场发展进程，增加财政税收，创造就业机会。
42、项目经济效益属于行业正常水平,83,项目主要问题的解决办法和建议,地块内企业自行拆迁部分拆迁进展顺利与否，取决于委托方与居民的谈判能力及政府的支持力度，不确定因素较多；本项目在基于市场判断前提下的经济效益处于行业正常水平，要实现较高的利润水平，委托方需采取尽可能多的超越市场现状的手段来提升项目价值，这对项目整体运营和营销能力提出很高的要求；目前周边环境较差，居住人口复杂。,做足拆迁谈判准备工作，争取政府支持；本项目还建面积较大，直接影响了项目的经济效益，在经济可行的情况下，应尽量使用货币补偿方式；控制开发节奏，保障项目建设期内的资金流充裕；施工阶段，严格控制建设成本；项目的价格突破对于提高项目
43、经集效益、提升企业品牌及其重要，应注重项目的整体营销策划和营销推广；集中商业应尽可能引进规模较大、具有一定影响力的商家，为项目聚集人气，提升项目价值。,项目主要问题,问题解决办法和建议,84,项目风险及防范建议,市场风险市区内大盘推出数量逐渐增多，开发商市场意识逐渐增强，在关注产品自身的同时，更注重通过规划、园林、物管、营销等方式吸引消费者，因此，本项目未来将面临除区域因素之外的全面竞争，如何对项目进行定位，如何更好的实现项目定位将是本项目最大的市场风险。建筑工期和本体风险项目规模较大，总投资额高，合理的运作资金是项目顺利开展的重要保障。政策风险政府未来规划及政府对规划新区的市政投入力度将逐步
44、引导置业者在玉泉区外置业，因此，政策规划将对本项目消费者产生分流风险。由于呼和浩特市房地产市场投资行为不多，且置业者按揭成数普遍较低，因此，国家制定的打压房价政策对呼和浩特市房地产市场影响不大。,尽可能采取货币补偿方式拆迁；合理安排资金筹措计划，保证资金充足；作好项目前期的市场调研和客户需求调查，在规划、建筑立面、产品、园林、物管等方面尽可能采取超越市场的手段，跳出区域竞争；控制开发节奏；销售初期即引入品牌物业管理，增加准业主信心；集中商业应争取尽早进入品牌商家，提升项目价值，使准业主们对未来的便捷、高效生活充满信心；注重项目整体营销策划，选取高素质代理商对项目进行全程策划、销售，以保证利润的实现。密切关注政府政策动向，及时调整开发、经营策略。,项目风险,风险防范建议,85,报告回顾：我们的思维导图,开发背景及目标,核心问题,确定项目发展方向及战略,项目市场定位,项目开发策略,86,THE END！,THANKS!,策划部：鲁静内蒙古庆隆房地产咨询策划有限责任公司2008年4月26日,
