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1、传说如果你的家周围开满了紫薇花，紫薇仙子将会眷顾你，给你一生一世的幸福。,结 语,市场分析,目 录,区域分析,项目发展核心策略,项目总体定位及规划建议,产品设计建议,市场分析,Chapter 1,宏观部分经济与产业房地产市场综述板块市场研究分析,了解盐城 才能找到优势,1、历史：自汉武帝元狩4年（公元前119年）建县以来，共有2100多年历史，是施 耐庵、陈琳的家乡2、人口：全市总人口806万，其中市区人 口68.6万，全市人口年均增长速度为 0.6%，城市人口年均增加6,84万人，户 均人口数量为3.12人3、地理：滨海襟湖，具有典型的湿地景 观，是丹顶鹤的故乡，气候年年均温度 在13度左右
2、4、居住：盐城市政府出台市区2008-2012年住房建设规划,确定规划期内 市中心城区人均住房面积不低于33平方 米。,城市背景:,宏观部分,1、08年全年实现地区生产总值1537亿元，按可比价计算比上年增长12%，近三年GDP一直保持较高的增长。2.从03年开始地区生产总值开始进入一个相对高速增长的时期,近几年来基本增长速度基本维持在15%左右,增长速度惊人。,盐城GDP年增长情况,1.随着工业生产的加速发展和第三产业的兴起，盐城落后的产业结构格局逐步改变，标志着该市经济进入工业化初级 阶段，2.私营企业开始崛起，成为就业的主力和推动社会经济发展的新动力3.同时，房地产业发展步伐也不断的加快
3、。,1、08年全年增长11%，人均GDP较上年有明显增加，达到了20050元；2、总体走势，稳中有涨，03年以后增长速度加快。,人均GDP分析,1、08年全年增长14.5%，人均可支配收入为15826元，2002年以来，人均可支配是收入一直保持稳定 的增长，该城市经济发展较为稳定；,人均可支配收入分析,1、19831988年，经济振兴阶段。农业和乡镇工业获得发展，GDP年均增长9%，二产劳动力 比重上升8.4%，三产上升4.2%，固定资产投资增加70%；2、19891991年,经济调整阶段。GDP年均增长6.9，二产劳动力比重下降1.1个百分点，三产劳动力比重仅上升0.5个百分点，固定资产投资
4、增长6%；3、19921996年,继续发展阶段。建设市场、招商引资、兴办开发区、工业园区、开发房地 产，GDP年均增长13.1，二产劳动力比重上升3.2个百分点三产劳动力比重上升2.7个百分 点，固定资产投资增长35%；4、19972000年,平稳发展阶段。亚洲金融危机的冲击，通货紧缩的压力，内需不足。GDP年 均增长10.9，二产劳动力比重下降4.9个百分点，三产劳动力比重上升4个百分点，固定 资产投资增长8%；5、2001-2008年，快速发展阶段。GDP年均增长13.2，二产劳动力比重上升9.2个百分点，三产劳动力比重上升10.7个百分点，固定资产投资增长29%,经济与产业,盐城经济发展
5、阶段,1、纺织服装：共有各类棉花加工企业100多家，是盐城市未来较长时期的主要产业；2、汽车制造：主要是悦达汽车、中威客车等汽车产业园；3、农副业：年产粮食500万吨、油料30万吨、肉类60万吨、禽蛋70万吨、水产品60万吨左 右；4、旅游及物流：目前所占比重不大，属于未来大力发展的产业；5、房地产业：到2010年，规划中增加值年均增长达到20%，开竣工总量达到480万平方米；盐城房地产市场的刚性需求主要来自于城市拆迁、农民进城以及部分新增人口，项目应密 切关注政府在推进城市化工作的速度。,盐城目前主要产业情况,小结：盐城是一个拥有悠久历史的地方，在千年时间的长河里孕育了丰富的文化，所以我们应
6、该在设计本项目时，体现出这样的特点。从近10年来看，盐城经济保持着双位数的迅速发展。普通居民的生活水平提升很快。随着今年世界经济的复苏，中国对外出口的恢复，盐城的经济发展必定将再次保持高增长率，这将会极大地刺激楼市的发展。,盐城地产起步自2003年起，在近6年中，盐城市区商品房年均供应量约在180万平方米左右。2006年，盐城市区住宅的去化量在120-130万，之前每年去化量也都在约100万左右。2007年上市量230万,去化量180万左右,整体供应量较大。08年经济危机，市区的供应量有所减少，供应体量在150万左右，目前土地的存量较大。进入2009年，截止10月份市区商品房供应量为168万，
7、去化量达到193万，呈现略供小于求局面。政府目前重点大力推进南城新区的建设，潜在土地供应量充沛，从09年初开始城市土地市场供应量已经于城南片区及周边开始爆发。,城市土地市场供应量已经于城南片区及周边开始爆发。,供应分析：,房地产市场综述,整体来说，盐城地产热潮起步于2003年，地产整体市场的发育是比较健康、平稳。在政府（物价局）的限价措 施下，整体房价从2003年的均价约1200元涨到了2006年底的2600-2700元，2007年底3300-3800元，2008年二季 度3800-4300元，进入2009年部分房价已突破5000元/（主体城区，非老城核心区域老城核心区目前价格 已经在4500
8、左右，部分优质楼盘价格已经在5500元以上）。盐城的房价增长有两个跳跃点：一是：2003年在地产开发之初，房价有一个大幅提升的过程；二是：2006年由于城市改造、住宅供应量不足，且政府对于城市进行整体规划，很多项目被叫停，加剧了 市场上供不应求的局面，所以造成了价格的再次提升；2006年的涨幅约在600-700元，2007年整个一年 市场量，但是市场还是处于供不应求的局面，造成07年整个市场价格飙升涨幅约800元。2008年由于国内房地产市场的整体形势,导致盐城市场也停滞不前,全市范围内价格有所回落,但是幅 度不是很大,部分盐城房展会多数项目降价促销,但效果一般,成交率低下。.进入2009年，
9、在政策支持情况下，全市地产成交价格一直向好，整体楼市价格水平上涨幅度明显。,价格分析,物业类型：盐城普通住宅多以多层为主，从近年开始市场上陆续有小高层、高层产品亮相，但由于市民普遍对于小高层物业不认可，所以从07年盐城市场还处于从多层往小高层过渡的阶段（但目前多数盐城市民还对多层产品比较渴望）。规划：产品由兵营式布局向半围合、围合空间、错落式布局发展。户型面积：消费者热衷约85两房户型，100的两房半户型以及120-125的三室两厅一卫的户型。户型特点：两房半偏好两房向南，三房偏好两个卧室及客厅向南。车库、地下室：每户均需要有一个一楼车库或是半地下室的储藏室。集中车库：通常采用半地下室结构，车
10、库的顶部做成绿化的园林增加了项目绿化以及休闲活动的空间。园林绿化：各项目园林规划水平不一、但是总体均会营造水系，园林内部采用高低错落的常青植物来进行点缀。,盐城地产随着近年来的发展，其产品已经由单一化、低开发水准发展为多元化产品，且更加注重品牌效应以及产品的档次。,产品分析,盐城房地产市场依照区域的市场特性和发展规律大致可以分为5大板块：,以新洋港、通榆河、西环路、盐马路、大庆路、世纪大道等主要河流、干道为界；划分为城中，城东，城西，城北以及城南板块。,城市的方展轴向是由北向南转移,板块市场研究,盐城市区房地产板块格局,城北,城中,城南,城东,城西,本案,大庆路以北，新洋港河以南，通榆河以西，
11、盐马路以东；,板块分析：,配套完善，需求量大 房源紧缺，价格飙升板块特征：该板块处在盐城市最繁华商圈建军路 和解放路沿线，商业氛围浓厚，在该区域 置业的也多为盐城市的高层收入的人群。市行政中心的南移使城市发展的重心偏 南，但是由于企事业单位、学校及商贸中 心多在老城区，周边配套最完善，购房需 求居高不下。市场放量较小，老城区总的开发量在盐城 五大板块中总量最低。,城北板块区域划分,项目位置：新洋港南潮声路北小洋河东盐城大桥西 开 发 商：上海荣庆房产、上海衡泰房产 总建面积：10万容 积 率：1.5开盘时间：2007-11物业形态：多层，小高层户 型：100-130价 格：3500-4000元
12、/简 介：锦江冠城一期业主已经入住，二 期也将建成,最后一批精品小高层 住宅已建到八九层。,锦江冠城,悦达花园,项目位置：盐城市人民路80号开 发 商：悦达地产物业形态：小高层住宅，价 格：4200-4500,项目位置：城北顺阳巷 开 发 商：盐城市金天地房地产物业形态：多层公寓价 格：3700-4000,柳岸花城,通榆河以东地块,板块特征：板块内土地资源丰富、开发较晚。受政府规划和板块自身特点等因素 的影响，该区域相对于其他板块，开发得较晚，但是其地理位置、经 济和人文在整个盐城市都占有很关 键的地位，大洋湾天然湿地风光带、串场河风光带、工业集团产业支 撑、教育产业搬迁至此，还有政府 的大力
13、扶持。城东板块发展潜力强 劲，发展空间巨大。,板块分析：配套日趋完善，物业类型齐全 区域环境特色，楼市发展潜力股,城东板块区域划分,项目位置：盐城市迎宾大道10号 开 发 商：盐城中意房地产开发有限公司 总建面积：18万容 积 率：1.5价 格：3000-3200简 介：迎宾花苑是由盐城中意房地产开发有 限公司鼎力打造的盐城首席健康节能 型社区，规划中的经二路贯穿其中，将地块分为东西两侧，共分两期建 成，其中一期55亩将分三批推出以多 层为主、含少量小高层的综合性住宅 产品。,迎宾花苑,奥林匹克花园,项目位置：盐城机场西面（盐城大洋湾风景区）开 发 商：奥林地产总建面积：8万容 积 率：0.6
14、开盘时间：2008年年中物业形态：联体，双拼；独立价 格：联体5500元/；双拼7000元/简 介：纯别墅社区，总占地面积200亩，规划有联体别墅（4-6联），双拼，以及 独立别墅社区。联体别墅。户型160-220，双拼为260左右，独立别墅还未向 外推出，预计将会明年开始进行销售。,东方绿苑,项目位置：亭湖区盐城迎宾大道（工学院东校区南面）总建面积：12万容 积 率：1.1开盘时间：2007年中旬物业形态：多层，小高层，别墅价 格：3400-3600简 介：东方绿苑地处盐城城东，紧 邻城市景观大道迎宾大道，北靠1000亩的盐城工学院东 校区，南邻800亩的师范学 院新校区，距市中心4公里，项
15、目以欧洲风情为主,包括 欧洲风情商业街，多层公寓 区，中心景观小高层，欧式别 墅区等4种高尚建筑形态。,北至青年路，南至世纪大道，东至串场河，西至解放南路,板块特征：扼守新城、老城连通的核心位置，临近盐中、一小，区域位置优越。物业类型以小高层、高层为主。地 段一定程度上决定了价格，城中板 块的房价将成为盐城楼市的高地。,本案,钱江方洲,国飞尚城,板块分析：大盘云集，名校环绕 公园景观，闪耀全城,城中板块区域划分,项目位置：迎宾南路（大庆路与青年路之间）开发商：盐城国飞绿色置业 总建面积：30万容 积 率：1.8开盘时间：2007物业形态：住宅，商业，办公价 格：4500元/简 介：位于盐城市迎
16、宾南路两侧，全长 960米，征地面积257亩；北连大 庆路金融一条街,南接青年路,直 通市政府行政中心，东临黄海公 园、串场河景观带，西接T地带主 干道解放南路，是盐城未来城市 的中心。建设项目包括特色餐饮 美食街、购物中心、花园住宅、写字楼、产权式酒店，是集商业、住宅、休闲、娱乐于一体的时尚 商业街区。,国飞尚都,钱江方洲,项目位置：盐城市解放南路 开发商：盐城市苏嘉房地产 总建面积：60万容 积 率：2左右开盘时间：2007-9物业形态：多层，小高层，高层住宅以及 写字楼酒店式公寓组成价 格：5400-5500元/简 介：钱江方洲中部以贯穿东西的商 业街为界，将楼盘分为南北两 区。全盘以多
17、层、小高层、高 层住宅开发为主，同时有商业 街、写字楼、酒店式公寓、宾 馆等产品形式。,北至世纪大道，南至盐渎路，东至串场河，西至西至解放南路西侧,板块特征：临近城中的新行政中心，靠近盐渎公园，依据城市发展“重点向南，推进河东，完善城中，改造城北，逐步向西”的发展方向，南城区发展潜力不可限量。07年南城区建设处于起步阶段，房价有一定的优势，升值潜力巨大。08年市场放量较大，接近80万平方的市场放量，市场压力较大，走势缓慢。,板块分析：城南新行政中心，品牌开发公司打造楼盘品质极高，升值潜力巨大,城南板块区域划分,公园道1号,公园道一号,项目位置：公园道1号位于盐渎公园南侧开发商：盐城市联鑫置业
18、总建面积：60万容 积 率：2.5开盘时间：2007物业形态：高层住宅价 格：4800-5000元/简 介：位于解放南路与青年路交界处的时 代超级购物中心是盐城仅有的几个 大型综合超市之一；集娱乐、餐饮、购物于一体的大型综合性商业项目。,瑞尔国际公馆,项目位置：跃马路与聚亨路交汇处开发商：盐城瑞尔房地产开发有限公司 总建面积：30万容 积 率：1.8开盘时间：2007物业形态：精品公寓、服务式酒店公寓、精品购物广场 价 格：3800-4000元/简 介：瑞尔国际公馆是一个由盐城瑞尔房 地产开发有限公司投资打造的高品 质楼盘，项目位于盐城南城新区核 心地段，紧邻城市新行政中心，面 向盐城南城40
19、0000中央湿地公园 和中心湖景，区域位置极佳，盐城 首善之区，具有巨大升值潜力。,华厦绿城,项目位置：新市政府南600米（跃马路东、聚亨路南，东临戴庄路）开发商：盐城华厦融创置地 总建面积：30万容 积 率：1.44开盘时间：2006-物业形态：小高层公寓价 格：4200-4500元/简 介：项目前期占地200多亩，建筑面积 近30万，内有多层、小高层和高 层共计1600多户，居住人数将达到 5000人左右，户型有从60到230 多种不同理想户型，小区建筑密 度低于20，绿地率为45。,盐马路以西，以西环路为轴线,板块特征：03年八大房产商鹿战西环路时代的开 始就宣告了城西板块市场活跃性，随
20、 着开发的深化，区域房地产发展被拉 动，片区的发展也得到带动。楼盘主要集中于青年路与西环路交汇 处，整体体量不少，由于区域位置的 特殊性（紧邻老城，青年路为城市的 轴心位置），再加上价格有一定的优 势，城西板块认同率较高。,金大洋花园,西城逸品,金大洋花园,板块分析：市场活跃，新盘集中,体量不少，性价比高,城西板块区域划分,金大洋花园,项目位置：盐城市区西环路1号 开发商：江苏金大洋投资置业 总建面积：24万容 积 率：1.8开盘时间：2007-6物业形态：小高层公寓及商业价 格：4500-4800元/简 介：该项目占地面积190亩，总投 资近4.5亿元，目前已投入1 亿元，工程总建筑面积24
21、万 平方米，分金大洋花园（商 住）和金大洋装饰生活广 场（集中商业区）两块，总 体建筑绿化率为30%，其中金 大洋花园住宅面积12万平方 米，于2007年6月18日开盘销 售。,西城逸品,项目位置：西环路与青年路交界处 开发商：丰盛房地产开发 总建面积：40万容 积 率：2开盘时间：2007物业形态：小高层公寓价 格：4300-4500元/简 介：位于西环路与青年路交界处，是新老城交界处核心地段。东面为前进河，南面为北港河，周围配套及发展前景良好，交通便利，区域位置极佳，是盐城首善之区，有着巨大的升值 潜力。项目总建筑面积约40万平方米，占地面积约20万平方米，绿化率高达46%，由33幢 风格
22、简约的景观建筑组成，约 2000户，可入住数千人，是一座大型水岸园林生活社区。一 期建筑面积5万多平方米，为6栋纯小高层临水住宅。,各板块近年的发展以及结合媒体的炒作，其板块特征已较为明显；新建楼盘虽不多，但在售个案体量较大，多集中在30万平方米以上，例如公园道1号已达到60万平方米体量。整个市场的商品房供需关系处于一个较为供小于求的阶段。楼市销售情况属于比较乐观的状态。不同层次的客户的购买行为，对于不同板块的需求特征已逐渐形成。随着整个盐城市区发展变化，城市中心由北向南转移，城中、城南区域的配套以及景观资源逐渐丰富，板块内，楼盘内部优势以及产品品质得到充分体现，同时各家开发商，共同打造产生的
23、优势效果也不断加强。目前整个盐城市场，处于一个发展阶段，城中以及城南是未来盐城楼市的发展重点。盐城现阶段还是处于卖房型、卖价格、卖地段的阶段。虽然有高档楼盘的概念提出，但什么样是真正高端、有品质的楼盘没有具体的认识。随着盐城今年土地量供应加大，未来的供应量势必增加。虽然现阶段市场供小于求，但是可预见的将来竞争势必非常激烈。市场产品组合较为单一，即使大体量项目的产品线也不丰富。,对于本项目而言，处于城中、城南交汇地带，邻近的盐渎公园，政府重金打造古典水街，新市政府落户于此，已给本案奠定良好的发展空间。,小结：,区域分析,Chapter 2,区内文脉 城市规划 规划指标分析 SWOT分析,千年的盐
24、城 复兴的盐城,在盐阜大地上，哺育过文雄海内的“建安七子”之一陈琳，水浒作者施耐庵；南北朝产生过名医徐道度，清代有治水专家冯道立；明清出现过诗人吴嘉纪 陈玉澍、书法家宋曹、画家万岚以及评书的开创者柳敬亭等。建湖的“百戏”在唐代即享有盛誉，庆丰十八团是我国杂技三个半发源地之一。明代中叶还出现过东台安丰人王艮为代表的具有全国影响的泰州学派。近、现代盐城出现的学者名流甚多。,区域文脉,盐城历史的见证“盐渎公园”,盐渎公园位于盐城市区中心地段，东依古老的运盐河串场河，西临跃马路，南接东进路，北靠青年路，占地728亩，总投资1.9亿元，是市区最大的综合性水绿生态公园,建有石门踩浪、喷泉剧场等30多个景点
25、。盐渎公园的工程建设，开创了盐城公园建设史上许多新的篇章：一是创造了盐城公园建设多项历史之最。面积最大，投资最多。音乐喷泉最高可喷80多米；园内最大的一棵树，高16米，胸径约82厘米；最大的石头重50多吨。二是营造了一个丰富多彩的水世界。盐渎公园东依古老的运盐河道串场河，水面占公园面积百分之三十以上，水面之间由四十四座不同材质、形态各异的桥梁联通。公园以大面积的湖泊、草坪、树林为主体，水面占整个公园面积的30%以上。三是形成了风格独具的桥博览。园内有桥43座，这些桥造型别致、各具情趣，组成了公园内一道独特的风景线。四是构建了绿色和谐的生态园。公园内绿化面积占总面积的51%以上，栽植各类常绿乔木
26、、充分体现了“绿底水魂”和人与自然的有机融合。,盐渎公园,文化风貌区中的重要景点“水街”,盐城产海盐，自汉代以来就有着极为重要的作用，辉煌时期曾经占到全国财政总收入的三分之一。旧时的盐城，可以说是百河交错，水系密集，百米之内，三步两桥。古时盐城就有水街，水街上富商云集，店铺林立。为了顺应民意，盐城市政府在广纳贤言的基础上，筹资亿元，重建水街，光复旧景。水街，与其说是街更不如说是一个小镇。全部是青砖灰瓦的仿古建筑。,水街,海盐历史文化风貌区工程总投资13亿元，占地面积500亩，建筑面积18万平方米。水街是海盐历史文化风貌区的重要组成部分，位于串场河东侧，由世纪大道向北至东进路，沿开放大道西侧规划
27、建设，建筑面积2.96万平方米，总投资3.1亿元。水街的定位为国家AAAA级旅游景区，整个建筑风格为仿古建筑，包含大宅门、天水广场和驿水酒家三大片区，建有水云阁、漂舟戏苑、瀚墨阁等特色景点和部分商业店铺，安排了水上游船和陆上游览线路，集中展示地方戏曲、杂技、老行当和民间艺术等民俗文化，同时经营地方特色小吃、旅游工艺品、土特产和文房四宝等，配套餐饮、茶肆等商业服务，充分展现盐城水乡风情和海盐历史文化风貌。,城市规划,加快发展现代服务业、努力形成以服务业为主的产业结构列为首要目标。大市区的率先突破来带动全市服务业加快发展。将盐城塑造为一个畅达之城、绿色之城、人本之城。,以大市区的率先突破来带动全市
28、服务业加快发展。重点要抓集聚区建设，突出打造先锋岛中心商业区、城南科教集聚区、内港湖中心商务商贸区、盐渎公园文化旅游休闲区、城北物流园区、汽车城生产服务业集中区、凤凰信息软件园、亭湖新区服务集中区、盐都新区服务集中区、城南新区创意产业园等十大服务业集聚区。其中，盐渎公园文化旅游休闲区以区内串场河景观带、盐渎公园和海盐博物馆等文化生态景观，以及水街、水城、娱乐街、美食街等为载体，把这里建成综合反映盐城历史文化、生态景观和城市品位的特色区域。,一、项目所在地块分析,1、区位分析,项目位于盐城市开发大道、东进路与悦达企业总部为邻。项目处于盐城十大服务业集聚区，盐渎公园文化旅游休闲区范围内。与盐城历史
29、文化风貌主景区水街隔路相望。项目属于盐城中心城区范围内。,本项目,项目经济指标,地块位置：开放大道悦达总部办公区北侧 容积率：1.9 用地面积：360亩 约240000平方米 建筑密度：25%,从城市发展的规律和盐城的历史和未来来看，本项目的地段都是较为优越的，能够成为仅次于核心区的最具潜力的区域。,SWOT分析,Strengths优势,1：盐城楼市整体形势良好 盐城在售楼盘销售状况非常火爆，本区域众多楼盘当期销售都已销售完成。2：盐城楼市价格体现价值 盐城处于苏北，炒楼风气还未蔓延至此。当地公寓价格在3000-6000之间，这样 的价格，符合产品价值比。3：居住区概念已经形成 因为周边有大量
30、新楼盘出现，整体上住宅区的概念已经深入当地人心里。在购 房时，本区域应该是购房者首选之一。4：地理位置较为理想 本项目位于开放大道、悦达总部旁，距离市区的路程在可控范围内。,5：现阶段市场供小于求 在2007年底到2009年初长达一年多的时间里，市场上的新楼盘屈指可数，楼市现 在呈现出供不应求的局面。6：当地楼市刚性需求量大 从当地楼市销售情况看，当地购房者刚性需求大。大量楼盘都出现脱销的态势。7：交通便利，多条公交 本项目位于开放大道，开放大道是盐城主要道路之一，且多条公交就 在门前，极大方便以后的购房者，为本项目提供了交通支持。8：体量大，适宜容积率，利于整体打造 46万方的体量在本区域属
31、于大盘级的楼盘，容积率在同区域楼盘里不高，所以在产品规划 方面，比其他楼盘有更多可以选择的方案，从楼盘品质上，也更容易打造高端产品。9：政府重点项目水街，为本项目带来价值提升 就在本项目开放大道对面，就是盐城市长亲力督导的，重点复古休闲街区“水街”。这对于本项目是绝对地带来整体价值上的提升，可以预计，盐 城市政府还将在本区域上投入大量资金，把环境打造得更好。,Weaknesses劣势,1：周边住宅供应量大 区域处于大开发阶段，大量楼盘不断上市，必定会稀释本项目的客 户群，特别是可以预期的1年后，势必竞争更加激烈。2：地块不规则，不利于整体布局 本项目地块形状不规则，在产品布局方面势必会有一些限
32、制，且临 开放大道处边长最窄。对于以后入口的设置，以及车行、人行动线安排 产生一定难度。3：区域入住率不高，人气不足 从整个区域上看，虽然购买量大，由于是新开发区域。入住率还是低，整个区域 的人气现阶段不足。,4：开发周期长，后期风险不利掌控 因为体量大，开发周期可能维持5-7年。未来周边竞争楼盘的 增加，以及政策的变化等都会对于本项目产生影响。5：周边未来住宅、商业供应量大 项目周边现已有众多大型住宅及商业出现，随着开发的深 入，竞争将会更加激烈。在产品设计阶段时，我们就应该考 虑风险问题。,1：目前是盐城楼市处于供小于求的状态 盐城2008年供应量不大，造成很大一部分刚性需求无房可买。从现
33、阶段的态势 上分析，在短期内这样的局面还将持续。2：区域环境日渐成熟 随着时间的推移，包括本区域的人气、绿化、商业氛围等硬件条件越来越好。本区域的居住环境越来越成熟，未来必将成为盐城居住区的典范。,Opportunities机会,Threats威胁,1：未来楼市政策不明朗 中国经济状况好转，楼市也出现上升态势，政策调控楼市的论调 创新被提出来，近期首套房优惠的缩减，银行放款的收紧，都对 于楼市产生压力，未来还会否出台更多针对楼市的政策还不明朗。也是本项目最大的威胁。,项目发展核心策略,Chapter 3,市场策略 竞争策略 产品策略,拿什么献给你 我的盐城,市场策略打造以“文化”为主题特色的高
34、档社区,紫薇花作为盐城城市的文化象征，具有深厚的历史人文底蕴和唯一性，因此以“紫薇花”为主题进行切入，充分挖掘内涵，将“文化”进行符号化，打造项目的独特个性和气质是项目开发的市场策略。立足于自身特色的景观、环境的优势的打造是项目市场竞争的核心策略。,以盐城市花“紫薇花”为文化代表符号,文化，是虚化的产物，必须用一种具象的物件来形象化,关于“紫薇”,紫薇又名满堂红，是一种被广泛种植的观花树种，千屈菜科植物,落叶灌木或小乔木。耐寒耐修剪，抗旱力强，寿命长；花瓣皱曲，艳丽多彩，花期长。高达7米，树冠不整齐，树皮光滑，淡褐色，嫩枝四棱；叶对生，椭圆形至柜圆形，长37厘米；圆锥花序顶生，花有红色、紫色，
35、也名紫薇，茎35厘米。花期长，从6月到9月；蒴果近球型，茎约1.2厘米，果熟期1011月。,蓝紫薇 紫薇,在中国古代天文学里，把天上的星辰与人间的人事相对应。人间最尊贵的就是帝王，而天上的帝王就是紫薇星，也就是北极星，它在紫薇垣统领天上的星辰。所以紫薇他代表着一种尊贵和王者之气！,“紫薇”是尊贵的象征,关于紫薇花来历的传说。说在远古时代，有一种凶恶的野兽名叫年，它伤害人畜无数，于是紫微星下凡，将它锁进深山，一年只准它出山一次。为了监管年，紫微星便化作紫薇花留在人间，给人间带来平安和幸福！传说如果你的家周围开满了紫薇花，紫薇仙子将会眷顾你，给你一生一世的幸福。,“紫薇”是吉祥幸福的象征,紫薇花
36、杜牧晓迎秋露一枝新，不占园中最上春。桃李无言又何在，向风偏笑艳阳人。见紫薇花忆微之 白居易一丛暗淡将何比？浅碧笼裙衬紫巾。除却微之见应爱，人间少有别花人。紫薇 陆游钟鼓楼前官样花，谁令流落到天涯？少年妄想今除尽，但爱清樽浸晚霞。紫薇 杨万里似痴如醉丽还佳，露压风欺分外斜。谁道花无红百日，紫薇长放半年花,关于“紫薇”的诗词,关于“紫薇”的画,明 陈栝 芭蕉紫薇图,钓鱼台国宾馆收藏王个簃 葡萄紫薇,“紫薇之城”的绚烂,有“紫薇之城”美誉的比勒陀利亚位于南非东北部高原马加利山麓，气候宜人居住，冬天不冷夏天不热。全市共有8万株紫薇树，每到初夏来临时，紫花盛开。人行道栽种的高大紫薇树冠上无数的圆锥花絮布
37、满枝头，向进入比勒陀利亚城的远方游客涌来，并恣意地铺洒在城市的每一条街道，天地间笼罩在紫色氤氲中，让人心头产生了强烈震撼。,竞争策略抢占市场制高点，打造盐城“城市名片”,提前进入概念和品牌营销,通过市场调研，我们认为目前盐城市场尚没有真正的高档次的明星项目，而本案项目所具备地段优势、资源优势、完全具备打造引领市场的“灯塔项目”、塑造市场“领跑者”形象的实力和条件。因此我们建议：跳出常规，以领导市场的思路和胆魄，树立项目的绝对高度，将本项目打造成为盐城的“名片”。随着一批国内知名开发商未来将进入盐城市场，未来市场必将面临领先的开发理念、产品、营销模式和品牌的冲击，盐城现阶段虽然供小于求，但是随着
38、未来地产市场新一轮的市场“洗牌”即将展开，竞争无可避免。建议本项目提前进入概念和品牌营销，在市场尚未全面展开前，抢占市场制高点，树立本案的市场地位。,产品差异化，打造出明星产品,本项目的体量巨大，注定我们不能走单一产品的路线，在人群覆盖上必须涵盖，中、中高、高端及投资性产品较为全面的产品线。,产品多元化，符合大盘需求大量购买人群,1：周边有大体量的竞争对手，以后的竞争会越来越激烈，所以，我们在 规划初期就应该贯穿和其他楼盘不一样的理念。2：除了我们在做整体规划时，在概念上打造出非同一般的核心内涵，更 需要在产品面上实际打造出具有代表楼盘档次的产品。3：盐城大量开发的产品多只是普通公寓或者别墅，
39、产品线单一。复合型 的高端产品现在还未出现，所以留给我们一个巨大的机会。,产品面积控制，与盐城整体消费水平相符合,盐城位处苏北，在经济上和苏南地区有一定差距，在购买力上也就存在差距。所以在产品设计上，在考虑整体舒适度，提高实际使用比例外，总价上应该有一定的控制，在单价不变的情况下，面积控制是最合适的方式。,充分利用周边资源，满足投资需求,无论是立足今天还是从长远角度看，市级商业中心的概念是经年逐步发展形成的，大市口的核心商业地位是不可被取代的。作为本项目而言，周边已经规划了众多商业设施，而本区域的人气又不足，有限的消费力也不足以支撑众多大型商业。因此在体量上尽可能做到适宜的尺度，以精致取胜。,
40、商业定位思考适度体量,本项目旁就是悦达企业总部，作为一家世界级的企业总部，未来往来人员必定众多。同时盐城有众多在外打工，又在盐城当地买房却不住的人群。这部分人很多是投资性购房，他们有资本，又能无障碍地理解什么是投资性产品。所以，综合起来，在一定价格下，如酒店公寓这样的投资产品会受到追捧。,项目总体定位及规划建议,Chapter 4,定位价值要点 项目总体定位 总体规划建议,多元的城市，多元的生活,定位价值要点,价值体现之二:主题性引领盐城,盐城是一个拥有悠久历史的古城，本项目的区域又是规划中的文化旅游休闲区。所以在整个项目的定位规划里，应该与之相呼应。且一个高尚楼盘的成功与否，就要看它赋予给整
41、个楼盘什么样的文化内涵。,价值体现之一:符合整个区域的规划,价值体现之三:体现多元性、扩大受众面,本地楼盘产品比较多的是强调房型、功能、地段等方面的优势，但是从上海、或者北京等地楼盘分析来看，一个好的中高端楼盘，是不是有一个好的主题吸引到购房者，是产品在项目前期树立形象时最大的卖点，也是未来决定产品价值的重要依据之一。,作为这样一个大体量的楼盘，注定我们不能走单一产品的路线，在人群覆盖上必须涵盖，中、中高、高端及投资性产品较为全面的产品线。只有受众面提高，在优越的产品吸引下，必定会给销售带来极大利好。,项目总体定位,总体定位,以“紫薇”为主题特色，汲取盐城历史文化及山水之精华的、具有盐城唯一性
42、的主题性社区融合高档酒店公寓、公寓、花园洋房、别墅、文化为主题特色社区商业与典雅艺术建筑住宅为城市高收入人群及高尚白领打造的，小高层、花园洋房、别墅现代高尚人文景观复合社区,定位诠释：形象定位：对盐城市花紫薇花的深度挖掘，用以对盐城的历史、文化、形象感进行固化、符号化，塑造鲜明市场形象和文化感产品定位：为盐城高端市场打造的，酒店公寓、公寓、花园洋房、别墅、文化为主题特色社区商业与典雅艺术建筑住宅客户定位：盐城“富人”和中高收入白领及投资者产品形态：小高层、花园洋房、别墅、酒店公寓及特色社区商业,特色社区商业+酒店公寓+别墅+花园洋房+小高层,产品规划方案,地块初步规划分为4个区域，酒店公寓及商
43、业区块、公寓区块、别墅区块、花园洋房区块。,初步规划布局方案,开放大道,中心广场,小高层公寓,花园洋房,别墅,酒店公寓及商业,酒店及商业投影占地面积约：10000小高层公寓投影占地面积约：25000别墅投影占地面积约：8000花园洋房投影占地面积约：17000,东 进 路,水 街,文 港 南 路,紫薇花大道,样板段,产品设计建议,Chapter 5,产品定位 产品亮点设计建议,我的家，就在紫薇花开的地方,产品定位,掩映在紫薇花里的复合型高尚主题社区,所有的记忆都是紫薇花开时，灿烂的阳光；这是我一直在找寻的地方，我要把梦种在这里，等待明年紫薇再绽放的时候，我就娶回我的新娘。,产品面积段划分方案,
44、产品面积的设计，充分考虑到不同产品特点及未来存在的需求情况，以及产品线的完整。具体划分原则如下：,1：酒店公寓：小户型 总价低,3：花园洋房：舒适性 改善型,产品面积划分原则：,2：别墅:享受性 尊贵性 高端性 当地消费能力 当地人喜好,4：小高层:实用性 功能性 经济型 当地人喜好,特色亮点：,万棵紫薇“撼”盐城,本项目整个社区，引种一万棵紫薇花树，形成对市场的绝对震撼！以促进整个购买人群对于本项目的追捧！,紫薇花大道,紫薇花在你头上密密地压盖着，阳光从缝隙里钻出来，心跟着飞扬起来，回家的路上也充满芳香。,贯穿整个小区，形成本项目最直观的符号代表！,小高层、花园洋房产品对于低层区，尤其对于1
45、-4层由于即无法享受到高层的优越性，又必需承担比多层更高的物业管理费，因此销售也是最难的，最终往往以低价处理。我们建议通过产品的创新解决1-4层可能面临的滞销的问题，同时产品的创新也是形式上、符号化的对项目市场形象、企业品牌的提升。具体手法，在小高层、花园洋房设计中1-4层采用层层退的方式，将1-4层户型都设计为电梯情景花园洋房产品，增加低层的卖点和附加值，也使空间和建筑形式上更为灵活。同时在顶层也可采用同样的处理手法，即可控制总面积，同时也可提升产品价值。,有退台的小高层和花园洋房,建设样板段,盐城当地有样板间的不多，有样板段的更少。本项目是一个大盘，销售周期较长。样板段除了能树立首次良好的
46、印象外，更能直接触发购买欲望，引发话题。同时让项目可以长时间保持关注度。样板段注意一下几点:1:在开盘前全面完成样板段2：样板段要覆盖公寓、别墅 及花园洋房。3：样板段必须有一个连续的 空间4：紫薇的主题特点应该全面 贯穿整个设计主题。最好 有部分紫薇花大道出现。,别墅,别墅产品是体现一个楼盘品质的最佳明证，所以是否有别墅产品，是给人高端产品第一印象的最直观证明。,以叠加别墅为主，视情况结合少量联排别墅,花园洋房,产品多元化，抓住各种需求的客户，满足中高端家庭的需求。特别是希望二次换房，但又经济上不能支持别墅产品负担的家庭，提供了选择。,小高层公寓,小高层公寓是本项目里体量最大的部分，也是最贴
47、近普通购房者需求的，同时也是本项目资金的最大回笼部分，所以可以这样说，别墅是整个项目的形象，而公寓这直接关系开发商的盈利。,1：3房的比例65%，大面积的比例占15%,主力户型以小3房为主。2：拉低总价，是项目在市场中的竞争力更具有优势，客户面更宽。,酒店公寓,本项目旁就是悦达企业总部，作为一家世界级的企业总部，未来往来人员必定众多。同时盐城有众多在外打工，又在盐城当地买房却不住的人群。这部分人很多是投资性购房，他们有资本，又能无障碍地理解什么是投资性产品。所以，综合起来，在一定价格下，如酒店公寓这样的投资产品会受到追捧。,结语,以上部分为我司对该项目的初步定位设想，我们希望打造出盐城真正主题性的高尚楼盘。方案在项目的内涵和营造方面，在概念的提出和包装方面，做到了独特性，达到主题新颖，领先盐城的目的。同时将此报告作为与贵司讨论的平台，以期更进一步的使本项目更加成熟与完善，一同打造盐城地产行业的明星产品。,
