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1、保利拓疆，大城崛起,保利国际新城项目定位及发展研究报告,地块分析中观层面,中观层面：八角片区控制性详细规划规划关键词：契合与轴线：八角片区控规与德阳中心城区规划契合，商业办公等城市综合性质的地块集中于纵向的中部绵远河生活服务带与横向的金沙江路发展轴的轴线上。,德阳高新区八角片区控制性详细规划用地规划图（2009年12月）,地块分析中观层面,中观层面：八角片区控制性详细规划解读：辐射与融合项目所在地块的用地性质的划分，与相邻地块联系紧密，人流动线易于组织，可营造出良好的商业、商务氛围。项目包含的大体量的商业、公建配套仅凭自身难以支撑，只有充分融入八角城市副中心的发展，依托周边产业园区的发展和相关
2、人群才能完全消化。,地块分析微观层面,微观层面：地块内部及周边影响因素,有利因素绵远河：水景资源，景观视野高尔夫球场：高端形象东山：山景资源庐山南路：直通德阳老城区金沙江路：连接东汽等产业园区成绵高速出口：交通便捷，拉近与成都的心理距离不利因素高压走廊：严重的负面心理影响成绵高速：一定噪音干扰,成绵高速出口,绵远河,东山,高尔夫球场,庐山南路,成绵高速,高压走廊,规划一级市政路,金沙江路,地块分析结论,地块分析,地块价值判断方向一,项目总体规划建议一,区域融合宏观层面：城市运营中观层面：区域发展微观层面：地块自身,地块价值判断方向二,项目总体规划建议二,自我发展微观层面：地块自身,关键点：商业
3、公建类业态如何定位？,商业公建业态位置？西南 居中,规划原则,水岸资源、山景资源，分布高端低密物业水岸资源商业价值高地块与高尔夫之间的过度尽量将酒店做成地标性建筑，放在岛上，享受河景资源,从与城市规划融合的角度，西南角的商业价值高地块中部与城市通达性强，适合分布社区商业城市级商业、社区级商业、其他公建配套零星分布整个新城,资源利用,商业分布,地块价值判断：方向一,西北侧沿绵远河，具有较好的河景资源，居住价值高,西南侧沿绵远河一线及南侧沿金沙江路的部分，位于八角片区中心及城市发展轴线上，邻近成绵高速出口，具有较高商务、商业价值,北侧地块夹在两道高压走廊之间，且临近成绵高速，居住价值低；位于八角片
4、区边缘，商业价值较低,东侧紧邻东山，景观资源好，居住价值较高；位于八角片区边缘，商业价值不高,中部地块与老城区通达性好，无明显干扰源，居住价值较高，宜于发展社区配套型商业、文化设施,北侧高层居住,东侧山景居住,中间商住混合,公建商业区,项目总体规划建议：方案一,西侧滨河居住,项目总体规划建议：方案一,五星级酒店,保利剧院Shopping Mall,会议会展中心甲级写字楼,社区配套,社区配套,河景高层,电梯高层,电梯高层,电梯高层,电梯高层,别墅洋房,别墅洋房,高层,高层,河景高层,河景高层,电梯高层,滨河别墅,项目总体规划建议：方案一,规划设计原则：从城市运营和区域发展的角度出发，符合最新的德
5、阳城市规划及八角片区控制性规划；西南角沿金沙江路及西侧绵远河适当延伸，布置大体量商业公建，利于获得城市及区域发展的支撑；项目内部沿市政路两侧，适量安排社区商业配套；西北侧沿绵远河布置价值最高的低密度滨河别墅，第二梯队布置价值较高的河景电梯高层；东侧临近东山生态休闲带，开发价值较高的中低密度产品，以花园洋房为主，局部布置少量别墅；南北两侧临近市政主干道的地块为高容积率的高层产品，在内部围合空间内排布小高层及高层产品。,项目总体规划建议：方案一,东南向视角鸟瞰图,西南向视角鸟瞰图,项目总体规划建议：方案一,一期开发建议占地约28万，容积率2.0，建面约55万产品类型：别墅、电梯高层及社区配套商业,
6、启动区选址建议占地约12万，容积率约1.8-2.0，建面22-24万；建筑形式：滨河别墅与河景高层,启动区选址依据一期主力客群为德阳人，该区由庐山南路与德阳中心城区的通达性佳；选择西侧部分作为启动区，先期启动滨河别墅，可提升项目整体形象与品质；,地块价值判断：方向二,北侧高层居住,东侧山景居住,中间商住混合,公建商业区,项目总体规划建议：方案二,相关指标同方案一,西侧滨河居住,中间商住混合,项目总体规划建议：方案二,社区配套商业,五星级酒店,高端滨河商务公寓,会议会展中心甲级写字楼购物中心Shopping Mall保利剧院,河景高层,高层,高层,高层,高层,洋房别墅,洋房别墅,高层,河景别墅高
7、层,高层,2.开发策略,总占地面积：88万平米总建筑面积：108万平米总容积率：1.23开发商：华侨城集团当前销售情况：除了天鹅堡二期III区未开工外，已推出的5个组团已全部售磬。,波托菲诺占地88万平米的公认深圳顶级豪宅区,地理位置：深圳西部，距中心区约4公里定位：深圳市的顶级，国际豪宅区特征：公认的深圳顶级豪宅区物业持续增值住宅价格维持高端水平商业、酒店、写字楼租金远高于普通住宅区水平，接近城市一级商圈水平,燕含山,欢乐谷主题公园,商业街,中央试验学校,水岸会所,二期会所,高尔夫,社区配套与区域配套整合，形成配套体系社区内配套体现社区特色，与片区配套形成差异，体现社区主题景观主轴贯穿区社区
8、内与社区外，在景观上与片区融合,商业,广场,广场,广场,开放空间,私密空间,开放区私密区的规划，开放自己的生活配套，部分开放景观配套，将自身纳入城市机理，克服边缘化的劣势,1,2,3,4,5,6,7,8,9,10,其他周边配套沙河小学、白石洲中英文小学 幼儿园：奥林匹克幼儿园、世纪村幼儿园 商场：肉菜市场 邮局：沙河邮局 银行：农业、发展、建设、中国银行 医院：华侨城医院 其他：沙河高尔夫球会,波托菲诺围绕华侨城旅游商业核心，通过业主侨城卡系统，吸纳整个华侨城的资源体系,纯水岸一期2002.7,天一期2001.7,天二期I2003.12,天二期II2004.6,待定2005.6,纯水岸二期20
9、04.10,天二期III2005.1,启动区的设置：最先启动的地块较大，并非资源最好，但依托最好的核心资源（燕栖湖），通过湖畔会所、商业街的展示，为客户建立区域顶级豪宅区的印象与信心，从而确保了高形象进入，提升价格。启动区的物业类型：以稳妥的原则选取高层，首先保证现金流，并逐步刺激市场。,会所,商业街,波托菲诺启动模式：最先启动的地块并非资源最好，但依托最好的核心资源,多元产品线的盈利模式，联动开发，保证高端产品充分溢价，并保证现金流产品回现速度和价值最大化。,高低搭配，联动开发通过稀缺产品冲击市场价格，带动高层价格爬升,价值标竿的启动策略，启动期以回现为目标，高端物业主要是展示和拉动作用,吸
10、纳华侨城片区资源侨城生活手册+侨城卡，彻底提升产品价值，脱离产品竞争,开放化的社区理念，与城市共享资源体系，将自身纳入城市体系，借助城市机理，吸纳人气，克服新区不足。,产品的价值是由市场决定的，不能在缺乏资源支撑的情况下，产品自身的品质是无法突破市场价格体系的。,本案总结,本案总结,典型案例分析之麓山国际社区,麓山国际社区,麓镇,各期物业均热销,名称逸翠谷橡树坡水晶岗麓镇塞尔维蒙圆石滩碧影溪叠溪谷,物业类型纯美组院式独立别墅美式独栋大宅纯美坡地独立别墅花园洋房地中海独立庭院别墅阔院连廊独立别墅地中海独立庭院别墅,面积（）191-272300-500270-310134-148210-28064
11、0-820200以上,备注各期物业均热销,各期物业均热销,典型案例分析之3麓山国际社区,06.5.20赛尔维蒙开盘,04.12橡树坡开盘,07.10.28拉佩维尔三批次开盘,07.10.13叠溪谷二批次开盘,全球范围考察,2007,2006,2004,2001-2003,8000,9000,10000,11000,12000,13000,20000,均价（元/平方米）,时间（年）,04.10.30一期逸翠谷开盘,项目整体价格变化,片区价格趋势变化,2005,05.7.9水晶岗开盘,06.3.19赛尔维蒙开盘,07.3.31拉佩维尔6+1洋房二批次开盘,06.9.9圆石滩开盘,06.11.19碧
12、影溪开盘,06.12.16拉佩维尔6+1洋房一批次开盘,07.7.1拉佩维尔叠拼一批次开盘,07.8.18叠溪谷别墅开盘,07.9.8拉佩维尔叠拼二批次开盘,套数,400,600,200,项目年推量变化,187,100,529,470,各组团同期推量,主要放量集中在06、07年,1、同时启动配套，在每一个推盘节点均有市场兴奋点；2、根据地快资源分麓山国际社区与麓镇两个板块，各自定位和功能支撑互相区别、各有特色，在推售期间交叉推盘（并非先完成一个组团的推售再推另一个组团）；3、从高端产品开始亮相，首期即确定产品的高形象；4、为每一期产品都贴上别墅“标签”，即便是洋房，也以“别墅洋房”命名，树立整
13、个项目的别墅盘形象；4、推售初期则通过针对性渠道投放锁定目标客群，树立品牌形象；5、强势产品力，弱化项目初期的区域弱势；6、前期以高频次、高投入的大型高尚主题活动传达产品理念，增加项目精神内涵。楼盘放量集中在06、07年基本配套和区域环境成熟后；,启动方式:高端产品亮相,奠定社区高端形象;同时启动配套,化解区域陌生感,案例总结新区大盘开发节奏,原则：高端产品主要作用是树立价值标竿，必须分期投入。中端产品主要作用是回现金流，是利润主体，为开发核心高低搭配，联动开发，各期通过高端产品和资源的投入，拉升主流回现产品的价格和销售速度。前期配套主要以满足社区生活为主，后期投入区域级,一期,二期,后期,开
14、发节奏,物业价格,高端产品,主流中端,生活配套，资源展示,区域级配套，与城市功能融合,案例总结新区大盘启动模式,短期目标：建立轰动效应,建立充分的竞争优势,项目启动模式,“一期=整体”,主流大盘的可持续发展举措,大盘规则,案例借鉴启示大盘可持续发展前提,本项目启动模式验证,根据大盘PUD开发模式，本项目住宅物业和商业配套同时启动进行；根据投入资金状况和人气积累状况，优先投入的配套尽量小规模、资金占用量小；首期启动时，配套和交通成熟度不足，尽量选取对配套依赖不强的高端产品或入住时间可推后的改善性住宅产品。,本项目分期启动策略,期期有标杆、期期有亮点启动期-临河高端发展期-高尔夫顶端成熟期-主要产
15、业集群部分呈现，大量社区商业投入使用2、公建与住宅交错，社区不断成熟，住宅保证现金流3、住宅依相邻配套同期启动，实现价值最大化,物业推售,配套呈现,启动期,发展期,成熟期,保利国际新城开发节奏,高尔夫别墅,破题策略,区域运营保利造城价值及形象,形象定位,价值挖掘,健康环保时代已经来临，正在快速改变着人们的生产生活方式和思维方式,汽车时代,高铁时代,信息时代,低碳时代,建造中国首座生态友好国际文化休闲城,关键词：【文化休闲】【田园生态】【友好居住】,产业集群带来的魅力增长极“对手”可能有自然资源，但他们享受不到顶端的先驱文化、生活配套“对手”可能更中心，但他们享受不到东山西湖的自然资源和容积率低
16、于2的宽舒环境多元优势代言国际化新市镇生活范本保利国际新城的亮点单一出现在某个新城的可能性很高但是群体出现在一个新城的概率很低,【概念解读】,理想的生态友好国际文化休闲城,山河辅佐的国际新城,大成都的国际新市镇,德阳的新中心,四大价值体系,高尚物业标签山河自然资源&高尔夫国际文化生活，文化颠峰圈层集聚体验地缘性文化肌理精密工业的深沉、三国文化的神秘低碳友好的生活元素,价值体系1:高尚物业标签山河自然资源&高尔夫西南顶级高尔夫,生态友好，国际文化生活理念,国际标准27洞高尔夫球场，成都首个背山面水高尔夫景观，结合保利品牌组建高尔夫国际俱乐部，呈现与众不同的圈层生活,东山西河的自然资源占有,自然资
17、源的不可复制，提升了产品的价值属性,价值体系2:国际文化生活，文化颠峰圈层集聚及体验,生态友好，国际文化生活理念,保利文化中心所涵盖的博物馆，院线，剧院等，充分再现国际高尚文化居住体验高尚生活体验伴随文学、戏剧、国宝、演出而来。,生态友好，国际文化生活理念,【超五星级酒店】【国际会议中心】【逾20万平米超大型Shopping Mall】,大型超市大型百货保利文化中心 保利院线保利剧院保利博物馆保利娱乐中心风情商业街美食广场,价值体系2:国际文化生活，文化颠峰圈层集聚及体验,价值体系3:地缘性文化肌理精密工业的深沉、三国文化的神秘,生态友好，国际文化生活理念,历史的回归、人文的延续、创造力的蔓延
18、，无处不在的创意休闲体验,与德阳城市文化共融，将德阳自建国以来形成的独特工业城市文明进行发扬光大，创造项目独特人文特色。部分地标性公建的工业化特色提供精密仪器加工展示、模型销售、精工科学馆（少量体量）保利博物馆内搜集民间三国文物予以展示,工业遗迹或抽象或具象的体现，成为项目的标志性存在，处处体现空间的历史感,价值体系4:低碳友好的生活元素绿色健康餐饮,生态友好，国际文化生活理念,服务载体绿色高端超市服务载体绿色私房餐厅,结合德阳五大能源发电的世界领先技术，在项目部分建筑予以引入，展示或运用利用相关低碳技术，减少建筑能耗通过高科技的运用带来全新居住体验,价值体系4:低碳友好的生活元素低碳技术在建
19、筑上的首次运用,综合体检赴服务中医推拿等特色服务养生顾问服务健身教练服务专业护理员服务。,全套专业级的体检设备，提供最专业的养身计划,价值体系4:低碳友好的生活元素绿色健康服务,健康管理中心,为社区所有业主建立永久电子健康管理档案,健康管理指的是对个人或人群的健康危险因素进 行全面检测、分析、评估、预测以及预 防的全过程。包括三部分：健康体检。患病危险性评价。开具个性化的健康管理处方,健康管理中心,体验：健康管理,主题会所复合功能：健康管理中心,聘请专业的健康管理专家（有很深资历的中西医、擅长健康调理和养生）气质良好的健康管理师（包括照料客户日常健康管理课程和起居饮食）,项目的整体开发周期？只
20、能是8-10年？,天下武功，无坚不破，唯快不破,2009年，贵阳世纪城单个项目销售面积262万平方米、销售额达100亿元，创下了销售面积居全国第一、销售金额居全国第二的骄人业绩。,贵州贵阳世纪城,数据,统计数据显示，新建商品房登记销售面积791.12万平方米，同比增长106.6%，商品房销售金额298.44亿元，同比增长128%。,背景,贵阳世纪城项目为2009贵阳市项目销售面积十强之首,参考案例贵阳世纪城位于城市新区、中等密度的、建筑面积逾600万方的超大型城市综合体项目,贵阳世纪城位于贵阳市规划的城市新区（金阳区），距离省政府5.5公里，占地5045亩，总建筑面积600万平米，居住人口达1
21、2万人，包括中高档高尚住宅、低密度住宅、大型购物中心、五星级酒店、学校、医院、商业街、写字楼等多种物业类型。,贵阳世纪城配套的呈现和成熟是支撑项目09年热销的重要因素之一，配套先行策略是开发商“世纪城系”产品的重要开发策略,09年9月,酒店正式开业,09年3月,2期住宅开盘,09年8月,规划的2所重点学校开学,09年9月,2#、3#写字楼建成,08年12月,写字楼销售,08年1月,1期住宅开盘,10年3月,08年10月,09年12月,3期住宅开盘,1、配套先行策略：北京世纪城、湘江世纪城、贵阳世纪城，以配套的呈现加速区域成熟、快速聚集人气世纪金源国际商务中心、世纪金源大饭店、多条商业街、贵阳市
22、第一实验中学&贵阳市第一实验小学、现代幼教、生态公园、明珠观光塔；2、物业启动策略：住宅和部分能够聚集人气、加速区域成熟的配套（酒店、写字楼、学校）同时启动；3、物业开发次序：酒店学校写字楼市政公园商务会议中心商业街，大型购物中心最后开发。,社区商业全面开街,社区商业销售,【案例借鉴点前期大投入的大盘启动操作模式】,住宅与配套的开发节奏非常重要，前期选择性的启动、呈现部分配套（如：酒店、学校）对住宅销售有极大提升作用随着大盘的日益成熟，项目中后期销售可能呈现几何级梯度增长,贵阳世纪城依托大盘定位、配套优势和合理的价格定位，项目08、09年累计狂销约400万方；保守估计，项目整体600万方在4年内即可实现完全去化,1、大盘定位：以“龙之城”为整体规划理念，在环境、配套、社区各方面达到高度和谐,2、配套在销售前全面呈现：涵盖商业、商务、教育、医疗、文化等全线城市级配套的超大社区,3、低于市场普遍值的价格定位：以区域平均价格指导项目价格定位，以大社区和高品质达到高性价比,【项目热销3大因素：】,通过市场类比案例我们发现大盘销售的奇迹其实是存在的贵阳世纪城成功要点：大量资金投入，先期呈现大部分商业配套低价入市，快速走量市场向好对于本案而言前期不会大量投入资金呈现配套，增大风险平价入市，品质保证因此思源认为,6年完成大盘开发,谢谢！,
