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1、乐 松 风 情 街 定 位 方 案,乐松巴黎购物广场管理有限公司企划部2006年11月,前 言,“我们的伟大之处不是站在哪里，而是朝哪个方向去。”谭昊成,一个项目的成功与否，并不是在于其品质的高低，而在其品质、档次能否适应市场需求，惟有通过对客户群的精密分析，对项目的主题概念、建筑、功能设计、形象、规模、档次、经营方式和业态进行准确的定位，方能使项目产生强大的市场生命力。,目 录,一 乐松风情街概述二 泛动力商圈简介及分析三 商业定位四 主要区域划分及分析招商策略六 物业管理条例七 结语,一、乐松风情街概述,乐松风情街位于哈尔滨市动力黄金地带，南起幸福路，北至三大动力路，紧邻乐松购物广场，是一
2、个狭长的商业地段，总建筑面积约为4470平方米，使用面积约2800平方米。乐松风情街是由哈电置业投资兴建的大型地下商业街，其着力打造成为与乐松购物广场、巴黎购物广场经营业态相互补充的商业项目哈市首个一站式购物风情街，商业项目整体由乐松巴黎购物广场管理有限公司负责运营管理。由于乐松风情街规划设计呈封闭性特点，除乐松购物广场之外与其他商业项目并不连通，基本上是个独立的商业区，较适合经营特色项目，与乐松购物广场、巴黎购物广场相辅相承。乐松风情街的建成，将成为动力商圈商业项目的一个重要补充。,二、泛动力商圈简介及分析,1.泛动力商圈简介,乐松风情街所在的动力商圈，是与南岗商圈、道里商圈相比肩的哈尔滨市
3、第三大商圈。现在的泛动力商圈由乐松购物广场、巴黎购物广场、松雷和平商厦、宏兴地下商城、以及即将兴建的乐松风情街、乐兴文化城、未来世界、市民广场、哈电置业大厦等构成。动力商圈以动力区的政治、文化圈相依相存，这里毗邻动力区政府、省市著名科研机关、各大学府高校和国家重点扶持的老工业基地三大动力的厂区，人口密集，半径5公里的辐射范围内覆盖了动力、道里、南岗、香坊四大行政区域，有效消费者约160万人次；交通便利，以高架桥为中心，辐射东西南北，京哈、哈阿、哈五公路通过界内，三大动力路、和平路、和兴路、哈平路等交通干道纵贯全区，现已开通9线、10线、28路、52路、62路、75路、101路、209路、338
4、路等近20条公交线路，连通哈市各区各县；商网强劲，家乐福、肯德基、麦当劳、国美电器等商业巨头均聚集于此，乐兴文化广场，未来世界市民广场，哈电置业大厦等项目开工建设也登上日程，动力商圈的未来将形成多元互补，业态错位的大规模时尚化现代商业群，商圈发展潜力深不可测。,10月23日，哈尔滨召开新的香坊区成立大会，将香坊区和动力区合并工作启动。新的香坊区土地面积339.5平方公里，人口72.41万人，下辖20个街道办事处、两乡两镇。新的香坊区成立对哈尔滨的未来发展意义重大。哈尔滨市新一轮行政区划调整不仅扩展了哈尔滨的发展空间，延续了历史文脉，而且对推进哈尔滨老工业基地改造、调整城市功能布局、理顺城市管理
5、体制都有积极作用。合并前的香坊区和动力区，人口、土地面积、地区生产总值、财政收入等主要指标仅是道里、南岗等区的一半左右。合并后，新的香坊区人口、土地面积、地区生产总值、财政收入等主要指标将与其他区大体相当，使城市管理布局更加合理，财政力量更加均衡，有助于形成公平有效的竞争格局。同时，此次合并有利于降低行政成本，提高行政效能，在更大范围内集中合理地配置生产要素和人力资本，在更大范围内有效地推进经济结构的调整和块状经济的发展，在更大范围内统一规划城镇建设，实现哈尔滨市在经济、社会、空间和生态等方面的整体协调发展。虽然动力区已规划为新的香坊区，但人们还是习惯性的称呼动力区，可想而知，动力区已在人们心
6、目中留下了不可磨灭的印象。这项改革会更加促进了泛动力商圈的发展。,2.新香坊区的规划,3.泛动力的消费群体构成,原动力区常住人口42万，人口密度以每平方公里3000人居哈尔滨市第二位，仅低于南岗区。乐松风情街与乐松购物广场相邻，是一条具有独具特色的，集观光、饮食、购物等于一体的地下商业街。位于原动力区的中心地带，其半径五公里的商业辐射范围内覆盖了动力、道里、南岗、香坊四大区。五公里商圈内有效消费者约160余万。辖区内共设有12个街道办事处，43 个社区居委会；1个镇，17个行政村；23家国有大中型企业；19所大中专院校；27家科研单位。是原动力区经济政治科研的核心枢纽，聚集着原动力区内大量的高
7、素质、高消费人群，其中原动力区内居民知识分子和产业工人占较大的比重，具有大专以上学历的人口69705人，占区人口总数的17%，是原动力区最年青态的消费集散地。俗语说：“民以食为天”，大型商场经营业态上的重复，凸现出食品类商业街的匮乏，一个拥有近160万人口的巨大辖区，急需一个能满足人们采购食品的大型场所，乐松风情街在市场需求的召唤下孕育而生。,在最近的一次社区调研过程中，参与调研的有55%的人来自动力，其它受调人群分别来自南岗、道里、道外和平房区。60%是常逛商场人群，这里有50%是陪朋友无意闲逛，有37.5%为陪家人而逛街；40%为不常逛街人群，但其中会有75%的人属于针对性消费。附近的永久
8、社区共65栋楼，4028户人家，约12486人；哈安社区约1000户；南岗的电影机家属区1000户，科研小区1000户。乐松风情街周边的商业覆盖社区有着相当大的消费潜力。,4.关于社区群体的调查,5.消费群体的定位分析,一方面，随着国家对老工业基地的关注，乐松购物广场附近的社区居民层次将逐渐提升，由原来的工业生产者转为更多的科研人员、高知分子和商业领起人。另一方面，平均收入水平的提高，将带动消费水平的上涨，社区居民对商业的满意度将成为一个商场的最终成败的关键。从其它调查显示，社区居民常常对周边的商业中心表示不满意。根据分析，不满意的顾客将给企业的运营带来高额的成本花销，企业失去的客户有68是因
9、为对服务质量的不满意，每1位投诉的用户背后都有26位同样不满但却保持沉默的用户，而他们会把自己的感受告诉8至16个人，所以走掉一位老顾客的损失是要争取10多位新客户才能弥补的。实际随着消费者收入的增加，生活水平的改善，人们的消费水平也不断提高。有时，营销服务的绝对品质并未下降，顾客却日渐感到不满，究其原因是顾客的期望在日渐提高。人们的消费不再是传统型的消费模式，而是逐步向重视物质和精神二者共同享受的消费方式转变，对企业销售的产品和提供的服务要求越来越高，要求产品和服务具有形象感和实体感、美感、亲切感和方便感。社区居民急切地呼吁着一个真正便利人们日常生活用品的专业商业场所的出现。,三、商业定位,
10、1.项目总体定位,前期沟通总结,动力商圈周边的商业均以百货形式为主。人们每天都需要衣食住行，温饱问题除了购买服装外，就是购买蔬菜、水果等。正因为泛动力商圈现缺少这样一个符合人们生活需要的专业化购物场所，乐松风情街的重新定位，就是建立一个具有独特化、便利化、现代化、休闲化集于一体的一站式消费场所。为社区居民提供便利、舒适的消费场所，是乐松风情街最终的目标。,2.乐松风情街的主题定位,主题定位一：哈市首个一站式购物风情街 一站式购物在商业发展迅速的南方城市比较常见，但在发展速度还比较缓慢的哈尔滨来说，一站式购物的概念，还没有被哈市的广大消费者所认知。乐松风情街着力打造哈市首个一站式购物风情街，为哈
11、埠的消费者提供了一个集采购食品、休闲、观光、餐饮等多为一体的综合型特色食品类购物场所。在一定程度上满足了动力居民的日常生活所需，其经营食品种类十分丰富：包括极具异域风情的特色东南亚食品、休闲食品、糕点、面食、烟酒、熟食品、半加工食品、副食品、水果、禽蛋、粮油、蔬菜、生肉品、水产品、餐厅或蛋糕房（现场制作）等。让动力地区乃至哈市居民真正意义上体验到一站式购物的便捷和乐趣。主题定位二：异域风情特色美食街 台湾水果、韩国料理、泰国大米等特色东南亚食品均汇聚于乐松风情街。乐松风情街本着着力打造具有浓郁异域风情特色的食品类商业街的理念，使动力居民足不出区，便能品尝和感受到千里之外异域他乡的风味美食和异国
12、风情的特色美景。,主题定位三：特色化、综合性服务商业街 服务创新是现代商业企业发展的动力和源泉，消费者满意是我们永恒不变的追求和信念。乐松风情街从服务创新入手，以独具匠心、无微不至的特色化、综合性服务展现在广大消费者面前，让每一位顾客体验和感受到乐松风情街对消费者的人性化服务和关怀。乐松风情街带给人们最大的感受是和其他食品类商业街巨大的差异性。乐松风情街从食品原料销售到食品加工、深加工再到食品制成，采用一条龙式的经营服务方式，将服务内容细化，使全方位、综合性服务变成现实。乐松风情街以其独具特色的业态定位和特色化、综合性的服务以及丰富的食品种类，是动力地区乃至哈尔滨市最具有特色和最为全面的食品类
13、商业街。,3.乐松风情街经营特色,乐松风情街极具异域风情特色，不仅有热带雨林风光的特色东南亚小吃、马来西亚海岸风情的水产品区，也有音乐、鲜花相伴的风情餐厅 乐松风情街带给人们的不仅仅是丰富的东南亚特产、迷人的浪漫主义色彩，更是感受东南亚文化氛围的熏陶,4.乐松风情街功能布局,乐松风情街主要功能为销售食品类为主：特色东南亚食品、休闲食品、糕点、面食、烟酒、熟食品、半加工食品、副食品、水果、禽蛋、粮油、蔬菜、生肉品、水产品、餐厅或蛋糕房（现场制作）等。,5.乐松风情街经营项目,特色东南亚小吃,乐松风情街特色东南亚小吃，汇聚了东南亚各国多种风味美食，如泰式烤鸡、韩国白煮肉、泰国蟹盒、泰国炸海鲜饼、泰
14、国辣味烤魚、石锅拌饭、印尼炒饭、泰式蛋包什锦等。乐松风情街特色东南亚小吃是动力地区唯一一家经营特色东南亚小吃的商业街，其小吃种类之丰富，口感之特别在哈尔滨市也首屈一指。,休闲食品,动力地区拥有大中专院校19所，年轻消费群体达数十万人之多，乐松风情街迎合了广大年轻消费者喜爱休闲食品的心理，经营休闲小食品系列，品类多达几十余种，其中包括旺旺食品系列、亲亲食品、上好佳食品、满地可、可比克、妙脆角、乐事食品等。休闲食品，是旅游度假、休闲娱乐的首选食品，其不仅形色俱佳、风味各异，而且食用方便、经济实惠，可谓老少皆宜。,糕 点 区,乐松风情街糕点区，是专营各种糕点类食品的商区。从中式面点到西点蛋糕、从广式
15、月饼到意式比萨，乐松风情街糕点种类齐全，香甜可口。是动力地区居民选购糕点食品的首选之地。,面 食 区,乐松风情街面食区主要经营面食制品，其水饺、包子、馄饨、面条等面食制品一应俱全，种类丰富，价格实惠。面食制品，其营养价值较高，微量元素丰富，含有铁、锌、维生素A、维生素B1、维生素B2、叶酸、尼克酸等多种人体所必须的矿物质和维他命。,香烟、名酒区,烟酒是喜庆节日、假日亲朋好友团聚、约会烘托气氛的主要用品，也是走亲探友、拜访办事馈赠礼物的首选礼品。乐松风情街烟酒区，主要以国内外名品香烟、白酒、葡萄酒、洋酒等为经营项目。乐松风情街烟酒区的建成，将在一定程度上改变动力地区没有正规场所经营烟酒的历史。,
16、熟食品区,乐松风情街熟食品区，主要经营以熏酱、烧烤、油炸、腌制等熟食制品为主。根据乐松风情街档次较高的特点，计划引进哈尔滨市较知名的熟副食品连锁店，如裕昌食品、一手店、秋林食品、大众肉联、凤凰园、正阳楼、对青烤鹅等。,禽 蛋 区,乐松风情街禽蛋区，主要经营鸡、鸭、鹅蛋等各种禽类鲜蛋，是动力地区规模最大、禽蛋种类最齐全的专业经营禽蛋的场所之一。禽蛋营养成分极高，含有胆固醇、卵磷脂、矿物质铁、钾、钠、钙、硒元素和维生素A、E、B2等十几种微量元素。,粮 油 区,米、面、油、盐是百姓居家生活日常必备的用品，其重要性不言而喻。一座大型专营粮油制品的场所，在拥有近160万人口的动力地区起着举足轻重的作用
17、。乐松风情街粮油区，主要经营粮油制品。具体经营项目包括大米、小米、玉米、面粉、玉米面粉、黄豆、绿豆、豆油、色拉油、香油、白糖、精盐、味精、酱油、米醋、陈醋等几十余种。,蔬 菜 区,乐松风情街蔬菜区，主要经营各种新鲜蔬菜作物。其经营蔬菜种类十分丰富，如白菜、菠菜、香菜、卷心菜、黄瓜、茄子、辣椒、豆角、萝卜、西红柿、马铃薯、葱、姜、蒜等哈埠市场上所有的蔬菜作物和南方鲜蔬，是动力地区规模最大、种类最丰富的菜市场之一。据统计，在人类日常摄取的食物当中，蔬菜的营养成分最高，不同种类的蔬菜包含了不同的营养价值成分。所以，蔬菜是对人类健康最重要的食物。,鲜 肉 区,新鲜、无公害、保量是乐松风情街鲜肉区的经营
18、准则。乐松风情街鲜肉区以经营牛、羊、猪、鸡肉及肉馅制品为主，将最安全、最可靠、最放心的检疫合格鲜肉奉献给广大市民朋友，是百姓选购生鲜肉品最可信赖的场所。,水产品区,乐松风情街水产品区，特色经营活鱼、鲜虾、活蟹、鱿鱼、甲鱼、海龙、海参、海蛎、海带等水产品。乐松风情街水产品区以其新鲜、丰富、物美价廉为特点，着力打造动力地区规模最大、品种最齐全的水产品批发零售市场。,风情餐厅,精美的菜式、迎面而来的异国风情，让人留恋在喧嚣都市中的世外桃源乐松风情街风情餐厅以主题性、人文性为餐厅文化特色，打造动力地区最有韵味、最富浪漫情调的主题性餐厅。马来西亚海滨风光，融入鲜花、椰树等元素加之轻柔、迷人的音乐乐松风情
19、街风情餐厅带给人们的不仅仅是美食的享受，更是放松心情、享受生活的温馨驿站。在这里，您可以和心上人约会、可以和朋友们小聚、也可以和家人团聚感受亲情和温馨总之，乐松风情街风情餐厅可以带给你一切美的享受，让你感怀人生的美丽。,四、主要区域划分及分析,1.乐松风情街拟定休闲区效果图截图,2.乐松风情街拟定休闲区效果图截图,效果图为乐松风情街水果区与熟食区之间的休闲区域，其整体表现为原始与现代的完美结合，金色流线式的座椅和飞碟造型的艺术灯饰围绕着百年古木，体现出超越远古自然与现代科学的隔阂与界限 乐松风情街本着优质服务的理念，充分考虑到顾客购物劳顿，需要休息的特点，在区与区之间打造数个不同风情景观的休息
20、区域，以供购物劳累的顾客放松和休息。,3.乐松风情街拟定水果区店铺效果图截图,乐松风情街水果区是乐松风情街中最具有异域风情特色的区域之一。其整体表现为原始、自然的东南亚热带雨林景观，体现出自然、清新的感觉。椰子、榴莲、芒果、火龙果众多东南亚的特产水果均汇聚于此，使得乐松风情街水果区成为动力地区最大的南方水果零售市场。,4.乐松风情街熟食区店铺效果图截图,乐松风情街熟食区，整体上以棕黄色为主色调，所有柱体均用棕黄色瓷砖贴制而成，彰显出古朴、典雅的风格特色，加之丰富、齐全的熟食品，使得乐松风情街熟食区显得别具一格，从整体上提高了格调和档次。,5.乐松风情街拟定水产品区店铺效果图截图,乐松风情街水产
21、区，主要以蓝色和白色作为主色调，配以假山、喷泉造景，营造出清爽、新鲜的概念风格，让来此购物的顾客体验到仿佛亲临海边的轻松、愉悦感觉。加之新鲜、丰富的水产制品，使得水产区成为乐松风情街最有特色的景观之一。,五、招商策略(招商部填写),1.招商总策略,2.招商阶段设置,3.招商工作计划表,六、物业管理条例,物业管理,乐松风情街的物业管理部主要负责商场内的工程运行维护、保全、保洁和对外部沟通等工作，并对天虹物业服务公司乐松管理中心进行管理和监督，具体管理方式条例如下：第一条：设计合适的监督及评估方案，要求物业服务公司之工作品质与效率。第二条：物管人员教育训练之筹划，确保落实现场物业管理服务至业户及顾
22、客终端。第三条：细分现场管理工作（维护、清洁、安全、公关等），并计划和安排合适人选与人数跟进负责各项工作。第四条：商场物业方面之对外沟通工作。第五条：按照国家相关政策，依据专业规范、规程对乐松购物广场采暖、空调、给排水、消防、照明、电梯、智能化等系统的配套设备、设施，与物业服务公司共同进行日常检查、管理、规划、运行、监督等工作。第六条：监督、指导、检查、管理和规划商场内、外部的各项日常安全工作。第七条：监督、指导、检查、管理和规划商场内、外部的各项日常保洁工作。第八条：紧急事故应对作业和流程之落实。第九条：年度物管费用收入和支出的预算及监控。第十条：各项中、长期及短期物管工作计划，包括但不限于工作质量检讨、设备维修或更换、物料采购、物管费率之调整等。第十一条：周、月、年等工作检讨会议，并每周和月提交工作计划至运营总监，说明包括但不限于工作实况、异常报告、进度追踪、服务品质提升建议方案、支援需求等。,七、结 语,乐松风情街在泛动力商圈中以独特的功能优势占据着重要地位，其发 展是不可限量的；乐松风情街保证投资商、经营商、消费者的合理性；乐松风情街以其特色定位和新异的业态优势，相信，乐松风情街的宣 传推广和招商工作一定会取得非常好的成效。,
