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1、香悦四季,市调时间：2010年4月,第一部分 项目背景,1.基础信息2.区位交通3.周边资源,1.基础信息,地理区位：位于顺义新城白马路与顺安北路交界处，是北京市规划的重要发展区域，距离首都国际机场8公里、距离市区32公里.。交通条件：地处城铁M15号线旁，与S6号线临近，西侧为京沈铁路，东侧为顺安北路。南侧为白马路四至情况：西侧为京沈铁路，东侧为顺安北路，北侧目前为荒地，南侧为白马路,项目所属的顺义新区，是北京市规划的重要发展区域，北京市区至顺义新城仅需30分钟车程，S6号线即将建成，M15号线即将全面通车，未来的交通更加便利。,2.区位交通地处“重要发展区域”拥有“两条地铁”,15号线项目
2、旁地铁站,3.周边资源基本资源,综合商场:顺义西单商场、国泰购物广场、隆华购物中心、鼎吉购物中心银行:工商银行、中国银行、建设银行医院:京顺医院、顺义区医院（二级甲等综合医院）、顺义法医院、顺义中医院、顺义防疫站、妇幼保健医院等餐厅:金百万、麦当劳、肯德基、权金城等,3.周边资源森林、水上景观资源,国家森林公园 奥运水上公园,项目位于潮白河景观区，拥有3660公顷森林公园和奥运水上公园，富氧宜居,高端休闲、商务会所,3.周边资源,项目周边拥有：北京国际高尔夫俱乐部、北京乡村高尔夫俱乐部、奥林匹克赛马场、乔波滑雪馆、怡生园国际会议中心、莲花山滑雪场、衡乐声皇KTV、金百万J9KTV、顺义影剧院、
3、绿港时代健身中心等众多高端休闲、商务会所。,项目周边拥有2个高尔夫俱乐部、2个滑雪场、1个国际会议中心和其他高端休闲、商务会所等，周边配套相对高端。,第二部分 规划建筑,1.项目规划2.建筑风格3.园林设计4.户型设计5.配套服务,1.项目规划,总体规模：总占地面积约45万平方米；总建筑面积逾50万平方米；容积率为1.1设计理念：绿色生态、特色水景、国际品质、主题商街、示范新城、和谐生活 产品特点：南北通透全明薄板、超高使用率产品线：80-110两居、130-155三居、235、240别墅,项目规模较大，容积率为1.1，拥有60%的绿化覆盖率；拥有20万平米碧湖林溪，中心水系景观轴贯穿社区，,
4、2.建筑风格ART-deco风格,建筑风格：ART-deco风格建筑材质：采用色彩沉稳、质感厚重的石材，结合精工铁艺，风格特点鲜明，凸显豪宅身份感。建筑特点：专注于细节，运用ART-deco风格中的塔楼式退台，对称构图，刚柔并济的横竖线条、浮雕装饰等手法修饰建筑细节,聘请新加坡知名的DP设计事务所，由创始人亲自主笔。缔造了ART-DECO新古典主义建筑风格，色彩沉稳、质感厚重的石材，结合精工铁艺，风格特点鲜明，凸显豪宅身份感。,2.建筑风格ART-deco风格,ART-Deco风格起源于法国博览会，盛行于美国。造型语言采用塔楼式退台，对称构图，刚柔并济的横竖线条、丰富的浮雕装饰等手法，在原则上
5、灵活运用重复、对称、渐变等美学法则使几何造型充满诗意和装饰性。,3.园林设计坡地园林、生态自然,1.5亿开景造园，900棵百年名贵成树，7万株花卉，100座名家雕塑，70处互动空间,3.园林设计坡地园林，建筑融入自然,让建筑从公园里自然生长项目摒弃“先有建筑在做园林”的规划传统，合景香悦四季依地势以及原有树种分布,精细规划出公园式景观情景，继而将50万平米建筑体量，精细的排布在景观之上，营造“让建筑在公园里自然生长”的自然布局。,坡地园林，建筑融入自然,设计师在设计中，将建筑均正南正北的分布在园林景观当中，使建筑与公园景观线形成纯南北向的倾角。同时配以40-80米的楼间距，延伸出宽阔舒适的视野
6、，使每户都能均好的分享到来自公园与园内中庭的精致景观。,3.园林设计,3.园林设计水系风景,公园景观的高潮，天然清澈的湖水飞溅，两旁花溪曲折蜿蜒。,公园台地西高东低，形成连绵起伏山坡，坡上谷间林木葱荣，极富自然墅趣,林荫漫坡,飞瀑叠水,花岛望亭,湖泊中央有一桃花岛，岛上有一静雅的亭榭，观水望山，俯仰皆是陶然,设计师通过结合地势走向，用一条中心水系景观轴，将建筑设计划分在水系景观的两侧。水系最宽处可达70米，且沿中心水系景观轴发散出九大组团，营造并升级生态环境,3.园林设计水系风景,沿水景主轴，引向住区各处，由自然卵石铺成的曲径，掩映在花丛浓郁中,组团内密植果树，四时赏不完的花浓果香,桃李芬芳,
7、花间石径,香溪流水,因地势从西向东萦回四流，或小桥、或清涧，流动的活水相伴四季,花池的小广场，由花式地砖铺成,童真乐园,绿野仙踪,一处森林般的中心绿地，是一个富于自然，层次丰富的植物园,运动天地,多功能的小广场，内置多项运动设备,4.户型分析目前在售和已售产品以80-155平米两居、三居为主,类型：平层、别墅主力：以平层的两居、三居为主，占总体供应的95%；别墅供应较少，占5%。别墅户型均为独栋区间：平层两居的面积区间为80-106，占总体户型数量的50%；三居的面积区间为128155，占总体户型数量的43%；别墅235 或240 独栋,项目走大户型、舒适性策略，力争在产品户型上体现出较高的居
8、住舒适性,4.户型分析A1户型，136平米,A1户型3室2厅2卫1厨136平米 目前持续在售户型,缺点：客厅距卫生间较远，同时经过卧室走廊，不方便且影响卧室私密性。,优点：1.大尺度面宽，客厅与餐厅南北贯穿，并配以大面积阳台2.客厅至卧室拥有3米长走廊，保证客厅与卧室的活动不受相互影响，同时确保卧室的私密性；3.主卧具有独立卫生间，彰显品质；4.各功能区划分明确，居住舒适。,特色：产品赠送花园阳台，在精装时可进行封顶，使花园阳台成为额外的一间卧室，从而在不增加总价的前提下增大户型面积，增加产品价值。,4.户型分析A1户型样板间展示,4.户型分析B户型 156平米,B户型 3室2厅3卫1厨 15
9、6平米 目前持续在售户型,优点：1.逾14.7米超大尺度面宽，薄至11米进深2.客厅至卧室拥有5米长走廊，保证客厅与卧室的活动不受相互影响，同时确保卧室的私密性；3.双主卧均具有独立卫生间，彰显品质；4.各功能区划分明确，居住舒适。,特色：产品赠送花园阳台，在精装时可进行封顶，使花园阳台成为额外的一间卧室，从而在不增加总价的前提下增大户型面积，增加产品价值。,缺点：客厅距卫生间较远，同时经过卧室走廊，不方便且影响卧室私密性。,C1户型 2室2厅1卫1厨89平米,4.户型分析C1户型，89平米,缺点：主卧没有独立卫生间，降低产品品质,优点：1.大尺度面宽，客厅与餐厅南北贯穿，并配以大面积阳台2.
10、客厅至卧室拥有走廊，保证客厅与卧室的活动不受相互影响，同时确保卧室的私密性；3.厨房拥有较大阳台，增大厨房使用空间。4.各功能区划分明确，居住舒适。,特色：产品赠送花园阳台，在精装时可进行封顶，使花园阳台成为额外的一间卧室，从而在不增加总价的前提下增大户型面积，增加产品价值。,4.户型分析C1户型样板间展示,C5户型 2室2厅2卫1厨95平米,4.户型分析C5户型，95平米,缺点：功能分区混乱，主卧室入口直冲餐厅，客厅区与卧室区活动相互影响,优点：1.大尺度面宽，客厅与餐厅南北贯穿，并配以步入式阳台；2.主卧室拥有独立卫生间，彰显品质；3.厨房配以阳台，增大厨房使用空间。,特色：产品赠送花园阳
11、台，在精装时可进行封顶，使花园阳台成为额外的一间卧室，从而在不增加总价的前提下增大户型面积，增加产品价值。,4.户型分析C5户型样板间展示,E户型 独栋别墅 240平米 在售项目,4.户型分析E户型，独栋别墅 240平米,优点：1.客厅与餐厅均为步出式庭院设计，玄关空间独立完整2.豪华主卧室，独立更衣间，彰显品质；,3.卧室均设独立卫生间，独立采光；4.下沉式庭院设计，奢享田园风光，地下一层功能区，空间方正，使用率高,F户型 独栋别墅 235平米 在售项目,4.户型分析F户型，独栋别墅 235平米,优点：1.客厅与餐厅南向双厅，玄关挑空设计2.主卧室，豪华衣帽间，彰显品质；,3.南向卧室，充分
12、采光4.下沉式庭院设计，奢享田园风光，地下一层功能区，空间方正，使用率高,合景国际会所：将商务酒店的特点与国际化服务融入会所功能涵盖咖啡吧、室内篮球场、室内恒温水池、健身房。瑜伽室、台球室、兵乓球室、羽毛球室、儿童游乐室、棋牌室、商务中心、会议室等,5.配套服务专属会所,第三部分 推广展示,1.推广渠道2.活动推广3.场景营销4.样板展示,1.推广渠道网络推广,项目当前网络推广渠道主要有搜房、焦点等行业网站以及项目官网,项目官网,1.推广渠道媒报推广,项目当前媒报推广渠道主要有新京报、北青，北京晚报等,北青,北京晚报,新京报,户外广告,2.活动推广周末主题派对,香悦四季于3月20日、21日举办
13、为期两天的周末主题派对。目的在于在活动过程中，使参加者切身感受到香悦四季的空前人气和其令人折服的高品质产品。,3.场景营销,华丽大气的售楼处与精致美观的户型模型提升了项目自身的品质与形象 使每一位来访者都感受到项目高端、奢华的气质,3.场景营销,样板小楼分散的布置在设计精美、充满自然气息的坡地园林示范区内，二者结合形成了与项目本身一致的风格气息，使每一位来访者能切身感受到项目设计的特色之处。把项目的特点全面完整的展示给来访者，使来访者被现场环境所感染，体会并认可项目的高端品质。,4.样板展示,装修风格：采用了新古典风格，与项目的建筑风格相匹配，展示项目内外统一的形象。装修标准：样板间装修标准为
14、交房标准。,客厅,餐厅,卧室,书房,客厅与餐厅南北贯穿,第四部分 销售情况,1.供销分析2.价格分析3.客户分析,1.供销分析整体,2009.10-2010.04项目共推出16栋楼，分五次推出，共推出房源803套，截止到4月14号共成交756套，销售率为94%,1.供销分析每期情况,项目采用分期推盘，集中销售的策略，目前销售周期7个月，共推出五期，平均约1个半月推出一期。从目前的数据来看，销售情况理想乐观，平均每期销售率在80%左右，销售速度非常快，成功营造出开盘即售罄的热销局面。,本期推出170套，上期剩余62套，销售期共半个月由于供给较大，销售期间短，且有上期剩余，故销售率较低,本期推出1
15、62套，上期剩余4套，销售期共8日本期由于销售期过短，故导致销售率较低,2.价格分析,纵向：2009.10入市成交均价为13050元/平米，2010.04升至16638元/平米，7个月上涨约27.5%；月均涨幅约4%。横向：与周边项目同期相比，香悦四季成交价格属于中上水平。,项目从开盘至今，价格对比周边项目均处在中上水平，同时自身价格的涨幅情况较好。,3.客户分析,职业：公司管理人员、企业白领、私营业主及自由职业者。区域：北京市区、顺义老城区。年龄及家庭特征：30-45岁中年人，以三口之家或两代同住为主。置业目的：以改善自住为主的二次置业。,项目客户以北京市区内外迁二次置业的改善性居住人群为主
16、，同时吸引一部分顺义老城区人群在此二次置业。与项目以高端、大户型、舒适性产品的定位相符。,主力客群,先天：区位优势：北京市重点发展新城区域丰富资源：丰富的森林景观及水上景观后天：舒适性产品：纯板社区，低容积率，户型设计舒适，建筑、园林、景观打造精细。突出特色：坡地园林，建筑融入自然高端配套服务：合景国际会所,区位：紧邻京沈铁路，上空有飞机航线，噪音污染较大，属于正在开发的新城区域，目前开发度较低。其它：交通有待完善，轻轨尚在规划当中，2015方能开通,优势,劣势,项目点评,本项目所处区域处于潮白河景观区，自然资源充沛，拥有大量森林、水系资源景观，并配有大量高端商务、休闲会所，可保证高档生活质量
17、。项目本身规模较大，并配以1.1的较低容积率，故有条件规划较高的绿化率，精心打造园林绿化。项目在产品设计方面走高端、大户型、舒适性产品路线，并以别墅项目树立整体项目高端形象；建筑设计方面，在底层配以石材，并结合精工铁艺，营造高端豪宅形象 项目在销售阶段采用分期推盘，集中销售的策略并配以精心打造的园林景观体验区，成功营造出开盘即售罄的热销局面。,本项目从前期设计到后期销售均有可圈可点之处，前期设计全面迎合市场需求，充分利用区域资源，创新设计，关注细节；销售阶段的销售策略合理有效，并打造精致的销售现场，巧妙运用情景营销，最终营造出良好形象与热销局面,项目点评,本项目最大特色为建筑与园林的完美结合 项目运用坡地园林，建筑融入自然的设计手法，依地势及原有树种分布,先规划出公园式景观情景，继而将全部建筑完美的排布在景观之上，营造出“让建筑在公园里自然生长”的自然布局。同时项目在销售阶段，精心营造园林景观体验区，让来访者亲身体验这种有别于传统的设计理念所带来的感官上的冲击，并感受到这种设计所带来的极度舒适感。,项目特色,项目点评,
