2008年无锡盛大之家项目报告.ppt

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1、版权声明:,谨呈：盛大网络有限公司,无锡盛大之家项目报告,日期：2009.03.02,地产江湖 http:/数十万份资料免费下载，资深操盘手在线交流！,本文仅供客户内部使用，版权归江苏新景祥股份有限公司所有，未经江苏新景祥股份有限公司书面,本报告是严格保密的。,报告结论1：盛大之家项目选址无锡滨湖新区原欧洲城CD 地块，总用地面积25万方，建筑面积需求在4.3万-6万平方米，容积率0.21盛大之家项目用地结论项目用地：在滨湖区的四个可选地块中，选C、D两地块作为盛大之家项目的建设用地。AB地块后期通过与政府签订框架协议后获得项目经济指标：总用地面积25万方，建筑面积需求在4.3-6万平方米项目

2、性质：盛大之家娱乐体验城，包含KTV、旅馆、休闲吧、电影院、运动馆、游戏馆、餐厅、迪厅这8大业态盛大之家A,D,C,B,地产江湖 http:/数十万份资料免费下载，资深操盘手在线交流！,1,3,6,8,9,本报告是严格保密的。,报告结论2：盛大之家项目预计总投资13.05亿元，其中土地作价9.12亿，不含地价投资3.97亿元，地价占项目总投资的70%盛大之家项目投资结论项目取地成本：预计本项目地价在242万/亩,项目总投资：,总投资13.05亿元,不含地价投资：3.9亿元,序号2,项目名称土地费用前期工程费建筑安装工程费,面积()250,65051,86051,860,单价(元/),3,639

3、1806,279,金额(万元）91,21293332,564,备注,盛大之家,457,3.13.23.3,精品酒店商业地下车库及人防绿化景观工程其他费用管理费用财务费用不可预见费,10,00041,8605,44551,86051,86051,86051,86051,860,10,0005,0003,000300123204351211,10,00020,9301,6341,2006371,06018201,092,国际四星标准按多层商业建筑标准计算=(2+3+4+5)3%=(26)3%,合计(不含地价),51,860,7,647,39306,10,开发成本合计,51,860,25,235,1

4、30517,地产江湖 http:/数十万份资料免费下载，资深操盘手在线交流！,本报告是严格保密的。,报告结论3：盛大之家项目合作方式建议盛大与政府合资成立项目公司，政府以土地作价入股盛大之家项目用地合作路径考虑到土地成本较高，盛大公司可与政府以合资方式成立项目公司，政府以C、D地块作价入股，由于CD地块为旅游用地性质，建议CD地块分为建设用地和市政配套性质的绿化用地分别作价盛大之家项目公司,盛大之家,无锡市政府以CD地块作价入股，考虑到CD地块为旅游用地性质，建议将CD地块分为建设用地和绿化用地分别作价，建设用地以市场价计算，绿化用地以市政配套性质计算,盛大集团以资金入股，负责出资建设及运营考

5、虑到盛大之家的未来发展，可将AB地块作为项目储备用地,地产江湖 http:/数十万份资料免费下载，资深操盘手在线交流！,项目背景,市场背景,项目潜力,无锡认知盛大认知项目认知地产江湖 http:/数十万份资料免费下载，资深操盘手在线交流！,10000,5000,本报告是严格保密的。,无锡认知,无锡位于长三角几何中心，是苏锡常都市圈的核心城市之一，同时是江苏省经济发展的先导地区，区位优越，经济发达2007年江苏省GDP排名前五的城市对比GDP：亿元,无锡,5700,1700,常州南京都市圈,苏州,3858,徐州3275,苏锡常都市圈,上海,2111,1880,苏州,无锡,南京,南通,常州,杭州都

6、市圈,人均可支配收入（元/人）,宁波都市圈无锡市地理位置优越，作为沪宁线的门户连接上海与江苏内陆。无锡作为长三角的中轴，距上海128km，距南京,250002000015000,21260,20898,20317,19089,16775,16451,15057,14940,183km，在经济上起到长三角地区互通的重要作用。2008年无锡全市实现地区生产总值4419亿元，按可比价格计算，比上年增长12.4%。,无锡市人均可支配收入仅次于苏州，位居江苏省各城市排名第二。,0,苏州,无锡,南京,常州,镇江,南通,扬州,泰州,地产江湖 http:/数十万份资料免费下载，资深操盘手在线交流！,2008年

7、，无锡人均GDP已超1万美元，达到,国内一线城市的水平。,按照世界银行的衡量标准，人均GDP超过1,万美元，是公认的从发展中状态进入发达状,态的标线。,25000,20000,15000,10000,无锡国内生产总值经历了一轮快速增长,期，连续9年均增幅保持12%以上的增速,自2004年起，无锡GDP呈增速放缓的趋势，,金融危机下，无锡GDP增速达7年来最低。,本报告是严格保密的。,地产江湖1、“2008年无锡市经济运行情况综述”，新华网，http:/,目前无锡经济已达中等国家发达水平，但增速放缓趋势已显，如无锡认知 何在金融危机影响下实现新一轮的经济飞跃成为无锡面临的一道难题,3500030

8、00050000,美元,各地区人均GDP比较图人均GDP10000美元中等发达国家水平,2008年，无锡人均GDP已超1万美元，达到国内一线城市的水平。按照世界银行的衡量标准，人均GDP超过1万美元，是公认的从发展中状态进入发达状态的标线。,北京,上海,无锡,深圳,台湾,韩国,香港,人均GDP,5000,亿元,20002008年度无锡GDP总值走势23.60%,增幅放缓 25.00%,40003000,13.98%12.99%,17.72%18.70%,19.35%,20.00%17.68%16.89%12.40%15.00%,无锡国内生产总值经历了一轮快速增长期，连续9年均增幅保持12%以上

9、的增速,200010000,2000年 2001年 2002年 2003年 2004年 2005年 2006年 2007年 2008年,10.00%5.00%0.00%,自2004年起，无锡GDP呈增速放缓的趋势，金融危机下，无锡GDP增速达7年来最低。,GDP,1203.6,1360,1601.7 1901.2,2325,2804,3300.6 3858,4419,增长率 13.98%12.99%17.72%18.70%23.60%19.35%17.68%16.89%12.40%,数据来源：http:/数十万份资料免费下载，资深操盘手在线交流！2、无锡统计年鉴,无锡三次产业结构呈优化趋势，但

10、第二产业所占比重仍然,偏高，第三产业优化幅度和精度有待提高,从调整趋势看，2002-2008年无锡第一、第二产业比重持,续下降，三产比重得以提高，产业结构呈优化趋势；,80%,70%,60%,无锡产业结构仍以工业为主导，第二产业产值占GDP比重,偏高，产业结构与国内一线经济发达城市相比有一定差,距；,从第三产业内部结构看，无锡新兴服务业增加值比重提,升，但传统零售业仍占很大比重，仍需在调整内部结构方,面下文章,数据来源,本报告是严格保密的。,从产业结构看，无锡第二产业所占比重偏高，尽管产业结构不断无锡认知 优化，但与一线发达城市相比仍有一定差距，第三产业优化幅度以及精度有待提高,100%90%

11、,无锡产业结构发展趋势图,2010年目标,无锡三次产业结构呈优化趋势，但第二产业所占比重仍然偏高，第三产业优化幅度和精度有待提高,从调整趋势看，2002-2008年无锡第一、第二产业比重持续下降，三产比重得以提高，产业结构呈优化趋势；,50%40%30%20%,年均比重增速1.06%,年均比重目标增速2.5%,无锡产业结构仍以工业为主导，第二产业产值占GDP比重偏高，产业结构与国内一线经济发达城市相比有一定差距；,10%0%第三产业第二产业第一产业,2002年39.457.13.5,2005年37.860.51.7,2008年4157.61.4,2010年4652.81.2,从第三产业内部结构

12、看，无锡新兴服务业增加值比重提升，但传统零售业仍占很大比重，仍需在调整内部结构方面下文章,第一产业,第二产业,第三产业,100%,无锡第三产业结构比较图,水利公共设施管理卫生、社保福,经济发达城市产业结构比较图,90%80%,新兴服务业比重提升,利业公共管理,100%80%60%,71%,52%,46%,49%,41%,第二产业比重偏高,70%60%50%40%,金融保险房地产信息技术科研教育文化娱乐,30%,40%20%0%,28%北京,47%上海,50%杭州,51%深圳,58%无锡,20%10%0%公共服务业,2000年29.10%,2007年24.42%,餐饮住宿批发零售交通运输邮电,新

13、兴服务业,14.20%,25.46%,第一产业,第二产业,第三产业,传统服务业,56.70%,50.12%,地产江湖 http:/数十万份资料免费下载，资深操盘手在线交流！1、虞贞、武戈，无锡市服务业与地方经济发展的关系分析，商业时代,2、无锡统计年鉴,市区旅游1个5A级景区，5个4A级景,区，9个3A级景区：,无锡中视影视基地景区(5A),无锡市太湖鼋头渚风景区(4A),无锡市灵山景区(4A),无锡市锡惠园林文物名胜区(4A),无锡市蠡园公园(4A),无锡市薛福成故居(4A),在无锡市产业结构调整目录,中，休闲娱乐类旅游项目是无锡,市鼓励发展的现代服务业的重要方,向之一。,参考资料：,本报告

14、是严格保密的。,无锡自身拥有丰富的山水、文化景观资源，发展休闲娱乐类旅游无锡认知 项目是无锡政府调整产业结构，优化第三产业发展精度，实现经济新一轮增长的重要方向,市区旅游1个5A级景区，5个4A级景区，9个3A级景区：无锡中视影视基地景区(5A)无锡市太湖鼋头渚风景区(4A)无锡市灵山景区(4A)无锡市锡惠园林文物名胜区(4A)无锡市蠡园公园(4A)无锡市薛福成故居(4A),太湖观光休闲度假旅游区,5,6,在无锡市产业结构调整目录中，休闲娱乐类旅游项目是无锡市鼓励发展的现代服务业的重要方向之一。灵山景区,4,13,2,锡城都市旅游区,吴源文化旅游区,无锡中视影视基地景区,太湖鼋头渚风景区,锡惠

15、园林文物名胜区,蠡园公园,薛福成故居,地产江湖 http:/数十万份资料免费下载，资深操盘手在线交流！1、无锡市产业结构调整指导目录（试行）2008年1月,2000-2007年无锡旅游的游客数量呈稳步增长,的态势，2008基本达到2010年旅游规划水平；,按旅游目的统计，逛光旅游是无锡旅游的最,主要的目的，占到旅游总人数的39%；休闲度,假旅游仅占旅游总人口的16%；,2007年无锡旅游人均花费1405元，但其中住,宿、餐饮、购物占了旅游支出的60%以上，娱,乐费用仅占支出3%。,地产江湖 1、无锡统计年鉴,本报告是严格保密的。,目前无锡旅游产业稳定增长，但以传统观光性质过客游为主，娱无锡认知

16、 乐休闲方式单一，导致旅客停留时间短、旅游休闲娱乐花费低，因此无锡旅游产业亟需新的娱乐体验方式激活,4000.00,2000-2007年无锡游客数量变化图万人次,2010年规划7.00%,2000-2007年无锡旅游的游客数量呈稳步增长的态势，2008基本达到2010年旅游规划水平；,3500.003000.00,5.98%,6.00%5.00%,按旅游目的统计，逛光旅游是无锡旅游的最主要的目的，占到旅游总人数的39%；休闲度假旅游仅占旅游总人口的16%；,2500.002000.001500.001000.00,2.45%,2.29%,2.30%,2.03%,4.00%3.00%2.00%,

17、2007年无锡旅游人均花费1405元，但其中住宿、餐饮、购物占了旅游支出的60%以上，娱乐费用仅占支出3%。,500.000.00国内游客数量海外游客比利,2000 年1127.772.45%,2005 年2637.502.29%,2006 年3032.892.30%,2007 年3350.762.03%,2010 年33005.98%,1.00%0.00%,无锡国内游客按旅游目的统计,无锡国内游客花费构成统计,购物费,市内交通,1%1%6%,3%,6%,3%,16%,休闲度假观光旅游探亲访友商务活动,娱乐费3%景区游览,23%,2%,邮电通讯0%其它费用4%,会议,11%,长途交通,16%,

18、39%,健康疗养宗教朝拜文体科技,15%,9%,公务购物,餐饮费21%,住宿费21%,参考资料：http:/数十万份资料免费下载，资深操盘手在线交流！,2、2007年无锡市旅游业国内旅游年度旅游报告,项目背景,市场背景,项目潜力,无锡认知盛大认知项目认知地产江湖 http:/数十万份资料免费下载，资深操盘手在线交流！,本报告是严格保密的。,盛大企业开创了中国网络游戏产业，通过近10年的发展，无论是企盛大认知 业的经营、利益的获取还是社会的认知，已经成长为中国最大的互动娱乐媒体企业之一盛大企业发展基石丰富的线上娱乐内容：盛大游戏开创了中国网络游戏产业，占据中国第一的市场份额；盛大文学开创了中国最

19、大的原创文学平台庞大的用户基础：全球注册用户数超过8亿人，季度活跃用户接近1亿人次，高峰同时在线人数超过300万人进取的创新精神：自主研发中国民族特色游戏，首创CSP的网游盈利模式，为企业可持续发展注入新的活力倍速聚集的资金实力：收入基本保持每年50%的增长，总市值达200亿元盛大网络,地产江湖 http:/数十万份资料免费下载，资深操盘手在线交流！,新闻,新闻,本报告是严格保密的。,为实现企业跨越式发展，盛大拟开辟实体化之路，多元化开发盛盛大认知 大娱乐产业链条，虚实结合，打造具有盛大模式的线下互动娱乐体验方式,人类一般生活规律,8小时休息,8小时工作,8小时娱乐,阅读,游戏,吃,喝,盛大娱

20、乐模式,音乐,线上娱乐,线下娱乐,玩,动漫,电子,游,竞技,封闭式的虚拟娱乐方式,交互式的现实娱乐方式,盛大已经为用户打造了一个线上的网络娱乐王国，积累了庞大的娱乐用户群体；未来，盛大要用创新的娱乐方式介入人的现实娱乐，以满足人的全方位娱乐需求,地产江湖 http:/数十万份资料免费下载，资深操盘手在线交流！,项目背景,市场背景,项目潜力,无锡认知盛大认知项目认知地产江湖 http:/数十万份资料免费下载，资深操盘手在线交流！,KTV,本报告是严格保密的。,盛大打造线下娱乐方式的战略方案盛大之家：在传统业态项目认知 上，用互动的技术理念，以生活角色扮演为手段，建立线上和线下互动娱乐的创新玩法,

21、根据盛大用户的线下娱乐需求，盛大之家包含以下8种业态,盛大之家每个业态都加入了角色成长和任务系统等，以让消费者获得全新的娱乐体验,迪厅,旅馆,成长体系：在每一次的消费体验中可以参与社交、交友、团队活动、团队竞赛等，获得经验增长,餐厅,盛大之家,休闲吧,互动体系:表演、竞赛、助威、评分、交换等,游戏馆,运动馆,电影院,科技亮点：全息灯光、全息人像技术，通过全程直播、录像记录等增强体验感,盛大之家是在不改变传统业态内容的基础上，对运营模式的创新，开创具有盛大模式的线上线下全新娱乐体验方式,任务体系：个人秀、冲级、团体PK、个人竞技等，有参与也有结果,地产江湖 http:/数十万份资料免费下载，资深

22、操盘手在线交流！,人,口,密,度,递,减,本报告是严格保密的。,盛大之家项目初步选址无锡滨湖区的蠡湖新城：滨湖区最靠近市项目认知 中心的区域，规划建设成为无锡市的RBD，规划前景良好，但区域发展有待产业和人口导入,滨湖区面积，目前总人口47万人，总面积600多平方公里，人口密度776人/平方公里，低于无锡市平均水平的964人。在无锡市规划的六城两区中，共有两城两区位于滨湖区：太湖新城、蠡湖新,蠡湖新城虽然规划前景良好，但建设刚刚起步，目前面临着产业空,城，马山太湖国家旅游度假区、太湖山水城旅游度假区；,滨湖区,蠡湖新城,心化和人气不足的问题,同时规划五大中心：无锡的行政文化,中心，商务服务中心

23、，科教研发中心，,太湖新城,旅游度假中心，先进的创意中心，区域规划前景良好。但滨湖区的发展同样面临着发展主题,马山太湖国家旅游度假区,太湖山水城旅游度假区,过多造成的资源分散的问题。蠡湖新城，位于滨湖区东北角，最靠近市中心的地区，在无锡市发展规划中为无锡市未来的RBD区域；人口主要集中分布于河埒口商圈一带，从东北向西南，人口密度递减。,蠡湖新城,河埒商业区人口密度,该区域刚启动开发，土地已经纳入国土资源局土地储备，区域远景规划建成区建设34万方，引入人口35万。但区域刚启动开发，人气不足，有待产业和人口的导入。,递,减,地产江湖 http:/数十万份资料免费下载，资深操盘手在线交流！,本报告是

24、严格保密的。,项目可选地块南临蠡湖，自然资源优越，四周已完成道路等市政设项目认知 施建设，道路通达性较好，但项目周边开发项目较少，区域整体都处于待开发状态项目四至：隐秀路西，环湖路东，望桥路北，望湖路南隐,秀,路,隐秀路,路,湖,望,双,隐秀路,望湖路,环,湖,鸿桥路,虹,双虹路,路,路,蠡湖蠡湖新城其他区域土地基本已经纳入国土资源局土地储备中，基本已经完成道路交通体系建设，基本处于熟地状态；,环湖路,区域内道路尺度宽阔，多为双向四车道，道路及周围绿化率高，环境优美；地块南临蠡湖，资源条件良好。,双虹路,地产江湖 http:/数十万份资料免费下载，资深操盘手在线交流！,D,本报告是严格保密的。

25、,地产江湖,可选土地共A、B、C、D四副地块，D地块内现为蠡湖中央公园，B、项目认知 C、D地块已纳入土地储备，内部为农田、村社和工厂，政府承诺至少70%的土地净地出让,C：已经平整的土地,B：村社和菜地C,B,A,A：菜地,C：正在平整的土地BC:村社和破旧厂房A块：地块整体平整，以农田为主，上面有少量待农民房；,D：蠡湖中央公园,B块：地块整体平整，以农田为主（葡萄架、菜地等），上有少量农民房及小型厂房；C块：地块整体平整，地块内部原有建筑较多，目前地块整体处于拆迁状态，地块大部分已拆除完毕。D块：1.原欧洲城项目，目前为蠡湖中央公园，内部有大量已有建筑，其中大多已经弃用，目前公园内部有海

26、底世界、优阁精品酒店、布拉格酒店等几家旅馆尚在运营；2.地块内道路体系完整，绿化环境优美，地块北部有一小型河流。,D：蠡湖中央公园http:/数十万份资料免费下载，资深操盘手在线交流！,本报告是严格保密的。,本项目可选的四幅地块可建设用地面积约41万方，用地性质为商项目认知 业用地和旅游设施用地，政府已初步设定规划设计要求A,D,C,B,地块规划经济指标用地性质可建设用地容积率建筑密度绿化率建筑限高,A商业用地121370平米1.8-2.040%35%18层，68米,B商业用地36270平米1.8-2.040%35%6层，24米,C旅游建设用地36220平米0.15-0.2510%70%3层，

27、14米,D旅游建设用地214430平米0.15-0.2510%70%3层，14米,地产江湖 http:/数十万份资料免费下载，资深操盘手在线交流！,本报告是严格保密的。,项目背景总结：我们说，无锡的城市需求本质和盛大之家项目精神内核是契合的，那么盛大之家项目落户无锡是否是值得期待的双赢？长三角核心城市之一，区位独特，经济发达，潜力无限；树立了开放和创新的发展心态，从城市产业以及居民生活,无锡,来看，正需要全新的充满活力的娱乐方式来激活,盛大开创中国网游产业，中国最大的互动娱乐媒体企业；转入实体化之路，运用互动技术，对传统娱乐业态进行创新玩法，打造盛大模式的盛大之家线下互动娱乐体验城,地产江湖

28、http:/数十万份资料免费下载，资深操盘手在线交流！,项目背景,市场背景,项目潜力,无锡总体商业市场娱乐型商业市场餐饮酒店市场地产江湖 http:/数十万份资料免费下载，资深操盘手在线交流！,近年无锡商业市场新增供应持续放量，2008年新增供,应量达到127万平米，较2005年增加了46%，但商业需求,在2006年后则出现下降趋势，近两年商业销售面积仅50,111,万平米左右，商业市场总体表现为供过于求；,从成交结构来看，无锡新建商业主要集中在惠山区、,新区、滨湖区等外围区域，以区域型的商业配套为主；,从成交价格来看，区域型商业以中低档商业为主，价,格偏低，由此也拉低了全市的商业成交均价。,

29、本报告是严格保密的。,无锡商业市场供应持续放量，但商业需求有限，商业市场总体表商业供求 现为供过与求，新建商业物业主要以惠山、新区、滨湖等区域型商业为主,近年无锡商业市场新增供应持续放量，2008年新增供应量达到127万平米，较2005年增加了46%，但商业需求在2006年后则出现下降趋势，近两年商业销售面积仅50,万平米15012090,701086,无锡市历年商业供求面积统计109 69145424,1278315,元/平米1000080006000,万平米左右，商业市场总体表现为供过于求；从成交结构来看，无锡新建商业主要集中在惠山区、,6030,20,63,49,51,40002000,

30、新区、滨湖区等外围区域，以区域型的商业配套为主；,0,0,从成交价格来看，区域型商业以中低档商业为主，价格偏低，由此也拉低了全市的商业成交均价。,2005商业供应量,2006,2007商业成交量,2008成交均价,2008年无锡各区域商业成交统计,2008年无锡各区域商业成交面积占全市比例,区域崇安区南长区北塘区,成交面积(万平方米)3.662.285.6,成交套数(套)443198852,平均售价(元/平方米)133511665014391,锡山区15%,惠山区29%,崇安区,新区滨湖区锡山区惠山区,10.17.027.4715.01,12724577172349,6747874167375

31、197,滨湖区14%,新区20%,7%南长区4%北塘区11%,地产江湖 http:/数十万份资料免费下载，资深操盘手在线交流！,1,2,3,4,5,6,7,8,9,本报告是严格保密的。,无锡商业市场呈单一中心化分布格局，城市商业功能集中于市级商商业分布 圈，各区域商圈尚处于培育商业成熟度阶段，本项目未来将主要受河埒口和太湖广场两个商业中心的辐射,序号,名称,等级,功能及业态,商圈成熟度,驱动条件,7,5 23 1 4,6,崇安寺商圈站前商贸街商圈,市级副中心级,功能以商业零售、休闲娱乐为主；业态含大型购物中心，中高档百货店，专业店，商业街功能以购物娱乐为主；业态含大型商场、休闲娱乐,商圈成熟，

32、人流量大，商铺经营状况好商圈较为成熟，人流量较大、商铺经营情况较好,城市核心区位以及传统商业中心传统商业中心，铁路及客运交通驱动,5KM,6.5KM,8,9,五爱广场商圈,副中心级,功能数码产品销售、服务性商业为主，业态含大型数码中心、商业街,商圈现处于改造建设中，数码产品销售良好，沿街商业经营一般,受中心商圈辐射，补足市级商圈功能,南禅寺商圈北大街商圈,副中心级副中心级,功能以餐饮购物娱乐为主；业态含步行商业街、沿街零售型商业为主功能以餐饮、休闲娱乐为主，业态含大型商业综合体、特色商业街,商圈成熟、人流量大，商铺经营状况好商圈成熟、人流量较大，商铺晶莹状况好,南禅寺、与市级商圈形成互补功能与

33、市级商圈形成功能互补,商圈分布特征：目前无锡商业分布形成了以崇安寺商圈为核心的单一中心化格局，其周边形成了四个与核心区功能互补的城市副中心级商圈，其他各区域商圈尚处在培育商业氛围、项目开发阶段，商,上马墩商圈河埒口商圈太湖广场商圈,区级区级区级,功能以装饰装潢、汽配汽车等专业型销售为主、业态以专业市场为主功能定位为集娱乐、购物、餐饮于一体的综合型区域商业中心功能以住宿、购物、休闲为主，业态含五星级酒店、大型购物中心,专业市场已初具规模，人流量较大，经营情况良好商圈仍在建设中，项目有待开发，商业氛围不成熟商圈仍在建设中，商业成熟度有待提升,专业市场聚集效应政府规划传统商业资源政府规划行政资源人口

34、导入,业成熟度有待提升。,新区商圈,区级,功能以金融服务和餐饮休闲 商圈发展初具规模，为主，业态含大型商业中心、人流量较少，商业成商业街铺 熟度有待提升,政府规划产业资源,地产江湖 http:/数十万份资料免费下载，资深操盘手在线交流！,路 蠡,溪,路 青 梁清,区位：位于市中心区的东西南部，属于滨,湖区最靠近市中心的区域，由梁溪路、梁,清路、清祁路、蠡溪路等商业街组成。,驱动因素：临近市中心商圈、商业历史长、,政府规划、大型商业综合体进驻,定位：河埒口商圈为老的滨湖区商业中,心，但目前已整体拆除，引进万达商业广,场拉动区域商业功能升级，目前该区域商,业功能几乎完全丧失，区域商业人气不足。,本

35、报告是严格保密的。,河埒口商业中心为滨湖区老商业聚集区，目前区域商业正处于整体重点商业 改造升级阶段，引进的万达商业广场正在建设，随着万达的建成，未来河埒口将成为滨湖区新的区域商业中心,项目,功能及业态,售价及租金,档次,规模,客户,梁溪路河埒口商业中心祁 路,市中心,万达商业广场（2010年7月建成）苏宁电器,功能：百货、餐饮、娱乐、酒店、办公、业态：商业综合体功能：家用电器零售业态：大型电器商场,售价：住宅7200元/售价：内街商铺23000元/预计内街商铺租金：4-5元/天地下空置商铺租金：0.6元/天沿街商铺：2-3元/天,中低档中低档,总建面70万平米商业12万平米1万平米,辐射整个

36、蠡湖新城区域，以西北部区域居民为主以河埒口周边居民为主，人气不足,区位：位于市中心区的东西南部，属于滨湖区最靠近市中心的区域，由梁溪路、梁清路、清祁路、蠡溪路等商业街组成。,驱动因素：临近市中心商圈、商业历史长、政府规划、大型商业综合体进驻,苏宁电器,苏宁电器,万达广场（在建）,定位：河埒口商圈为老的滨湖区商业中心，但目前已整体拆除，引进万达商业广场拉动区域商业功能升级，目前该区域商业功能几乎完全丧失，区域商业人气不足。,梁清路商铺,蠡溪路商铺,万达广场（沙盘）,地产江湖 http:/数十万份资料免费下载，资深操盘手在线交流！,3,筑,2,9,大,红,星,路,区位：位于市中心区的南部，无锡市核

37、心位,置，由太湖大道、清扬路、红星路、建筑路,等商业街组成。,驱动因素：行政资源、政府规划、人口导入,定位：太湖广场属于行政资源拉动起来的新,型商圈，目前整个商圈尚在建设中，商业成,熟度成熟度有待提升。,规划建设中项目：4.南长新天地；5.世茂中,心；6.茂业百货；7.首席；8.三馆；9香港九,龙仓商城；10.南京朗诗.11北京燕莎购物中心,1,3,本报告是严格保密的。,太湖广场商业中心是政府规划拉动建设的CBD，涵盖酒店、办公、购物、重点商业 休闲等多种功能，目前商圈仍在建设中，未来该区域总建面将超过100万平米，商业面积超过30万平米，建成后成为无锡新的商业核心,项目,功能及业态,售价及租

38、金,档次,规模,客户,市中心区政府4湖1 5 道建 11 6 清路 太 8 7扬10,路,1.凯宾斯基酒店2.阳光时代广场,功能：酒店、公寓、娱乐（缤纷年代）业态：商业综合体功能：餐饮、娱乐、购物、超市（沃尔玛）业态：商业综合体,公寓售价：19100元/公寓租金：2.7元/天沿街底层12元/天，内部商场底层为6元/天，2层5元/天，3层4.5元/天。,高档中高档,总建筑面12.8万平米。共50层，1-21层为酒店商业6.2万平米（沃尔玛1.5万平米）,酒店辐射全市，公寓购买以90%本地居民以太湖广场周边居民为主，商业氛围欠佳,以周边片,区位：位于市中心区的南部，无锡市核心位置，由太湖大道、清扬

39、路、红星路、建筑路等商业街组成。驱动因素：行政资源、政府规划、人口导入定位：太湖广场属于行政资源拉动起来的新型商圈，目前整个商圈尚在建设中，商业成熟度成熟度有待提升。,3.台湾欢乐城规划建设项目无锡新天地世贸中心茂业百货,功能：餐饮、KTV、美容、足浴、办公 一楼租金：7元/天业态：商业综合体占地面积 建筑面积 商业面积（万平米）（万平米）（万平米）2.3 7 1.55.6 30 1.55.0 45 20,中高档,区居民为1万平米 主，目前人气不佳凯宾斯基酒店,规划建设中项目：4.南长新天地；5.世茂中心；6.茂业百货；7.首席；8.三馆；9香港九龙仓商城；10.南京朗诗.11北京燕莎购物中心

40、,首席九龙仓商城,1.12.9,3.28,燕莎购物中心,2.6,14,6（约）,台湾欢乐城,地产江湖 http:/数十万份资料免费下载，资深操盘手在线交流！,根据规划，本项目所在区位未来将建设成为蠡湖休闲商,务中心(RBD)，但目前该区域整体处于待开发状态，在河,埒口和太湖广场两大商业中心的辐射下，短期内靠自身发,展很难快速形成独立的商业商务氛围；,从滨湖区发展来看，马山国家旅游度假区依托佛文化资,源主打休闲度假功能，已成为滨湖区旅游发展的重点，太,湖新城则是无锡大力发展的新城市中心，既有行政搬迁的,利好，还有太湖新城科教产业园和太湖新城国际科技园的,产业支撑，而蠡湖RBD的发展则缺乏足够的产

41、业支撑，本,项目的开发将成为带动区域发展的活力引擎。,本报告是严格保密的。,本项目所处区域规划为蠡湖RBD，但两大商业中心的辐射使该区项目机会 域很难靠自身发展快速聚集人气，且从滨湖区发展来看，该区域发展也缺乏产业资源支撑，本项目的开发将成为区域活力引擎旅游资源倾斜，,蠡湖新城,马山太湖国,政府加大投入,家旅游度假区太湖新城,太湖山水城,滨湖区,马山太湖,旅游度假区,政府搬迁,发展,缺乏产业,国家旅游度假区,产业拉动,太湖新城,蠡湖RBD,资源支撑,根据规划，本项目所在区位未来将建设成为蠡湖休闲商务中心(RBD)，但目前该区域整体处于待开发状态，在河埒口和太湖广场两大商业中心的辐射下，短期内靠

42、自身发展很难快速形成独立的商业商务氛围；,河埒商贸中心,蠡湖休闲商务中心,从滨湖区发展来看，马山国家旅游度假区依托佛文化资源主打休闲度假功能，已成为滨湖区旅游发展的重点，太湖新城则是无锡大力发展的新城市中心，既有行政搬迁的利好，还有太湖新城科教产业园和太湖新城国际科技园的产业支撑，而蠡湖RBD的发展则缺乏足够的产业支撑，本项目的开发将成为带动区域发展的活力引擎。,地产江湖 http:/数十万份资料免费下载，资深操盘手在线交流！,本报告是严格保密的。,无锡商业市场分析总结无锡商业市场供应持续放量，但商业需求有限，商业市,商业市场总体供求商圈之间关系商圈与项目之间关系,场总体表现为供过与求，新建商

43、业物业主要以惠山、新区、滨湖等区域型商业为主无锡商圈形成了“一主多辅”的商圈分布格局，城市商业功能主要集中在市中心CBD区域，各区级商业尚处于培育商业成熟度及商圈开发阶段，区域型商业目前尚缺乏活力，本项目未来将主要受河埒口和太湖广场两个商业中心的辐射从滨湖区发展来看，本项目所处的蠡湖RBD目前整体尚处于待开发状态，未来该区域发展也缺乏足够产业资源支撑，本项目的开发将成为该区域新的活力引擎,地产江湖 http:/数十万份资料免费下载，资深操盘手在线交流！,项目背景,市场背景,项目潜力,无锡总体商业市场娱乐型商业市场餐饮酒店市场地产江湖 http:/数十万份资料免费下载，资深操盘手在线交流！,酒吧

44、,在1912，如乱世、阿玛尼这些有好一点的酒吧，,名气也在外，平时周一-周四的客座率在70-80%，,周末基本是100%；,总体感觉无锡的娱乐休闲基本上饱和了，要想在,滨湖区开，那一定要有特色，够高端可能才能做,成功。,皇家浴场市场部经,理,本报告是严格保密的。,娱乐型商业 无锡酒吧业发展成熟，目前全市有大中型酒吧50家左右，分布聚集,效应明显，酒吧业整体发展已接近饱和，市场竞争激烈无锡酒吧业发展主要特征：,酒吧业发展成熟，聚集效应明显，目前全市共有大中型酒吧50家左右，已形成了多个酒吧聚集区，以站前商贸区1912酒吧街为代表，自2007年4月营业以来，该酒吧街已经成为无锡人气最旺的酒吧聚集区

45、；整体酒吧业发展已近饱和，市场竞争激烈，无锡人气最旺的1912酒吧街,在1912，如乱世、阿玛尼这些有好一点的酒吧，名气也在外，平时周一-周四的客座率在70-80%，周末基本是100%；总体感觉无锡的娱乐休闲基本上饱和了，要想在滨湖区开，那一定要有特色，够高端可能才能做成功。皇家浴场市场部经理,也仅有2、3家酒吧经营状况较好，平时上座率能达到70%以上，其他不到50%，其他酒吧街则上座率更低。,项目1912酒吧街湖滨路酒吧街,酒吧聚集度高高,档次中高档中档,人均消费标准150-300元/人100-300元/人,规模营业面积9000平米，12家酒吧占地2万平米，10家酒吧左右,客户特征全市居民、

46、来无锡的游客日韩客人为主,经营情况周一周四好的酒吧客座率70-80%，差的40%，周末上座率70-80%周一周四上座率2030%周末上座率40%-60%,地产江湖 http:/数十万份资料免费下载，资深操盘手在线交流！,迪厅,位置,本报告是严格保密的。,娱乐型商业,无锡全市目前有迪厅30家左右，主要集中人民路、北大街等市中,心区域，经营内容与酒吧类似，客户年龄集中在20-35岁,项目名称档次营业面积项目优势容纳人数客座率价格水平客户特征,BABY FACE CLUB解放东路1000号保利广场3楼中高档2000平米地段优势、连锁经营、开业时间早1000人平时：40%-50%周末，80%-95%人

47、均150元无锡开业较早的迪厅，客户以白领、时尚人士等年轻人为主,乐巢会五爱北路557号2-4F高档12000平米超大规模、高端硬件设施4000人平时：70-80%周末：95%以上人均250元消费档次较高，年龄层级集中在25岁-40岁之间，以高级白领、,企业主为主，开私家车较多无锡全市目前有迪厅30家左右，主要集中在人民路、北大街等市中心区域；由于酒吧业发展成熟度和聚集度更高，多数迪厅与酒吧经营内容类似；客群以年轻白领，时尚人士为主，年龄集中在20-35岁。,地产江湖 http:/数十万份资料免费下载，资深操盘手在线交流！,本报告是严格保密的。,娱乐型商业Ktv,无锡全市目前有KTV40家左右，

48、主要集中市中心区域，以人民路沿线最为集中，总体经营状况较好，客户以年轻人为主,项目名称位置,钱箱KTV中山路、人民中路交叉口，商场6楼,银乐迪KTV中山路、人民中路交叉口，商场8楼,钱贵人民中路86号,人 民路,档次营业面积,中档1500平米,低档5000平米,高档3000平米,解 放西,绝佳的地段优势，,路,解 放南路,项目优势包厢数量,绝佳的地段优势约100,较钱箱更大的大堂和装修、设备等，如免费上网约80多,地段、高端设施100多,无锡全市目前有KTV40家左右，主要集中在市中心区域，以人民路沿线最为集中；KTV总体经营情况良好，其中以中低端KTV经营情况最好，平时上座率在30-40%，

49、晚上及周末上座率均在80%以上；KTV平均消费水平在60元/小时（迷你包厢），客户以年轻人为主。,客座率价格水平括号内为白天价格客户特征,周一-周五，白天，30-40%周一-周三，晚上，50-60%周四-周五，晚上，80%；周末，80%-95%迷你（60）80小包（80）100中包（100）120大包（120）140以年轻人为主，也有较多中年人,周一-周五，白天，40-50%周一-周三，晚上，70-80%周四-周五，晚上，90%；周末，90%-100价格偏低，迷你（18）60小包（30-40）100中包（36）120主要以25岁以下的年轻人为主，尤其以学生居多，多进行朋友聚会、生日PARTY，

50、中年人,周一-周五，白天，20-30%周一-周三，晚上，50-60%周四-周五，晚上，80%；周末，90%-95%小包（105）115中包（150）155大包（185）185主要以25-35岁左右年轻人为主，同时有部分中年人，有专门的停车场，基本开私家车前来消,较少，多晚上消费,费,地产江湖 http:/数十万份资料免费下载，资深操盘手在线交流！,本报告是严格保密的。,娱乐型商业运动健身,无锡有健身运动馆约70家，主要集中山路及清扬路沿线的市中心区域，会员规模从200-1000人不等，年费在1200-3000元/年，总体经营状况较好,项目名称位置档次,星之健身北大街18号6楼中高档,御景兰锦解