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1、多造“生态型”住宅小区“生态”是个庞大的系统，一般来说要在一个相当大的地域范围内才能实现生态平衡。因此，完整意义上的“生态住宅”是不存在的。我们的目标是按照城市生态学的原理来建造具有一定生态效应、人与自然和谐共生的聚居群落，即生态型住宅小区。它包括小区的布局、绿化、环保、资源综合利用，以及住宅建筑的节能、隔声、日照、通风等各项要求，我们不妨称之为“生态型建设”。在新世纪，新建住宅和住宅小区都应该逐步纳入生态型建设的轨道。这不仅是当代消费者的需要，而且是可持续战略的需要。目前我国建筑能耗约占全国总能耗的14，是能耗大户。建筑能耗主要指建筑材料能耗和使用能耗，其中建材能耗一直高居不下。国家从今年起
2、对粘土砖的使用实行严格限制，但实际上粘土砖仍占墙体材料的一多半。要真正取代粘土砖，必须要有大量质优、价廉的新型节能墙体材料上市，否则仍是一句空话。我国的建筑使用能耗约是发达国家的3倍左右，浪费同样十分惊人，目前亟待对住宅的围护结构、门窗保温密封、照明、供热、制冷系统进行节能设计。在原有能耗的基础上达到节能50以上的目标，要靠一系列强有力的技术手段和管理措施来保证。即使达到这一步，我国与发达国家仍有成倍的差距，切不可等闲视之。应鼓励采用新能源和绿色能源，如太阳能、风能等。随着市场经济体制的逐步建立，我国现行的住房供热体制改革势在必行。不远的将来，住宅节能指标会成为购房者关注的重点之一。有远见的开
3、发商已经和科研设计工作者携手合作了，希望有更多的开发商加入到这支队伍中来。在发达国家早就将生活垃圾进行分类回收，就近处理，最大限度地化废为宝，综合利用，尽可能消除垃圾对环境的污染。比如大家知道的，澳大利亚为迎接2000年悉尼奥运会而设计的体育馆内，其座椅90是由废木料、废金属、废塑料等加工而成。最近，上海某个小区花10多万美元从美国引进一台垃圾处理装置，小区内经分类后的垃圾，70以上是有机化合物，经该装置的处理，变成了肥料和水，在小区内就地消化掉了。这一举措先期投资占住宅销售总额的比例并不高，可综合效益极佳。如果这类装置能在国内批量生产，城市的生活垃圾大部分可以在小区范围内就地消化，目前“垃圾
4、围城”的困扰有望彻底解决。我国很多地方，一方面缺水，一方面又无限度地浪费水。我国单位工业产值的水耗是发达国家的3至5倍。工业用水的重复使用率低，而生活用水的重复使用率几乎为零。“生态型小区”很重要的一个衡量标准，就是能否解决好水的循环利用。北京房山的北潞春小区在这方面进行了初步的尝试，他们在小区内设置了将杂排水、雨水处理后重复使用的中水系统，满足小区内景观用水、绿地浇灌及洗车等需求，既节约了水源，又减少了小区景观用水的投资，还美化了环境，一举多得。污水回用装置的国产化是个大趋势，也是个大市场，可作的文章很多。已往我国强调城市污水集中处理，对改善水环境起了重要作用。但从发展趋势看，从污水处理走向
5、中水回用，乃至实现一定地域内水资源的良性循环，污水的就近处理、就地消化将是必然的趋势。在这方面，政府和科研、设计、生产单位有大量的工作可以做。目前，北京、上海都搞了一些生态住宅小区，体现了环保的理念。小区绿化要综合考虑绿化复盖率、人均公共绿地指标和生物多样性、植被的生态效应等诸多因素。要乔灌草相结合，以乔木为主；要搞立体绿化，见缝插绿；步行道、停车坪、水体护岸和水底地面不宜一概“硬化”，要给大地以透水透气的余地。目前，与建筑外形兴“欧陆风”的同时，也有在园林绿化中过多强调视觉效果，过度修剪雕琢的“欧陆化”倾向，把中国园林“虽为人造，宛如天成”的特色抛到了脑后。艺术上要百花齐放，但不能只考虑艺术
6、。 建国以来，建筑业虽采用了大量的施工机械，但工厂化生产的比重很低，仍未改变大量湿作业的状况，劳动生产率提高缓慢，平均每人每年竣工量超不过30平方米。与发达国家相比，不及人家的几分之一。他们施工以拼装为主，大部分是干作业，一幢十几层的住宅楼，也就十几个工人，两三个月就盖完了。我们上百号工人少说也要干一年半载。由于是湿作业会产生大量建筑垃圾，加之队伍庞大，整体素质不高，人工操作随意性又强，质量隐患防不胜防。而上面所述有关建筑节能、资源综合利用等等的要求，都必须以质量保障为前提。因此，住宅产业化是我们必走的一条路。相对于其他类型的建筑来说，住宅建筑的共性比较强，比较容易实行部件的标准化、规格化和规
7、模化生产，这样既能最大程度地提高劳动生产率和工业化水准及生态效应的发挥，又能保证工程的质量。生态小区建设涉及规划、设计、施工、园林、环保、市政、物业管理等诸多方面，是个综合的系统工程，缺一不可，当然更少不了政府主管部门的引导和扶持。今后的住宅，消费者认的是节能、环保，是人与环境的协调，是人工环境与自然环境融合。只有朝这方面努力，住宅市场才会有持续的生机和活力。从市场化城市化看郊区住宅近来房地产界的一个热点是关于TownHouse的。单就把某种产品形式当作热门话题来讨论，已证明中国房地产市场化进程的推进。怪不得有不少媒体朋友感叹没有新闻可炒。本来嘛，房地产实质上也只不过是一门生意，做好一门生意说
8、难也难，说容易也容易，没什么了不起的，不会超出做生意的一般规律。既然从生意的角度来看某种商品的市场行情，并不需要沉湎于这种产品的某种属性而一叶障目，超脱地看才能看得更清楚，才能避免有“瞎子摸象”的片面错误，也能逃脱因为并不真的把握事物而落人“叶公好龙”的尴尬。郊区住宅的形式取决于市场的需求我是推崇TownHouse的，而且较大规模地尝试过TownHouse的实践并且效果相当理想。然而，我不迷信TownHouse，它在我的眼里只是符号而已。有的所谓专家法问：TownHouse（直译为城市住宅）怎么盖到郊区去了？！他们忽略了TownHouse只是这一类产品在英美的俗称，而反映这类产品特点的还有Li
9、nehouse（排屋），ROllhouse（排屋的另一类型）等其他名字，由于这种排屋相对于乡村的独立住宅而出现在城里，因而得了TownHouse之名。我认为在不同国家、不同城市以及在这些国家、城市的不同时期，这种排屋适宜的区位是不同的，无所谓城里城外之分。然而，毋庸讳言，中国大都市地区当前面临的的确是郊区住宅（sub-House）大行其道的时代。那么，当前的Sub-House为什么正好适应所谓TownHouse的形式呢？有一个蛮有趣的小品讲了这样一句话：“猫是否走直线取决于耗子！”这里可以改为“SubHouse是否是TownHouse取决于市场！”（或郊区住宅是否是排屋取决于市场）。也就是说，
10、首先因为我们对郊区住宅有充分的判断，其次才是选择市场所需求的产品型式，是否是TownHouse并不重要。郊区住宅的市场取决于城市化进程问题又回到当前郊区住宅的市场判断上来。我认为，郊区住宅是否有市场，应从整个市场或大都市地区的发展来看，也就是要从城市化的进程来看。城市化是个动态的过程，没有绝对的郊区，昨天和今天的郊区城市化之后就不再是郊区了。就像一个居住区一样，一个都市地区也应该有容积率的问题，从城市中心到边缘，容积率总体上是由高到低的。我愿意以大于1.0、1.00.5之间及小于0.5为三个区间来做城市的分区界限，大致上分出高密度区、中密度区及低密度区三个部分。以北京的情况来看，高密度区非常集
11、中，而中低密度区却处于欠发展状态，这和世界城市化的规律和趋势是不相符合的。我们所面临的环境和交通压力，很大程度上来源于此。在今天发展的郊区住宅的区域，本来就应该而且必然是城市的一部分。我们的讨论终于可以找到主题上了：我们讨论的不过是城市的中低密度地区住宅的发展问题。当然，TownHouse（按大家习惯继续称之）在许多特性上是适应中低密度区住宅的形式要求的。但是正如大厅小卧、欧陆风格也都适应住宅的某个角度上的形式要求一样，TownHouse这种产品形式并不能保证中低密度区住宅项目的成功。由于这些区域的住宅项目处于城市化的新区当中，整个社区的魅力才是第一关键的因素，也是决定客户购买的第一要素。不妨
12、做这样一个思辨，TownHouse（排屋）与独立住宅（别墅）相比对于城市居民的吸引力而言稍逊一筹，大量别墅项目并不成功的事实告诉我们，TownHouse对于一叶障目、不求甚解的人来说绝非一剂灵丹妙药。没有足够的社区设施来支撑，看谁要买你的TownHouse？！千万不能忘记，我们所发展的正是城市化体系中人类的住区，只有把握了实质，形式才会起到相应的作用。对接国际住宅规划设计理念高楼林立，交通拥堵，环境污染，邻里淡漠这些曾经困扰国外大城市的突出问题，目前也正在困扰着我们。可贵的是，经过不懈地探索，国外已提出了解决这些问题的新理念，并成功予于实施。这对我们而言，或许能启示我们走出困惑。英国的新城建设
13、英国是一个老牌工业国家，随着新的产业革命，传统产业结构升级，不少工业城市原有的经济支柱采掘业、钢铁工业迅速衰退，用地、工人减少，人口外迁，由于工厂倒闭造成的土地废置，盲目拆除贫民窟又无力建设，环境恶化，内城出现明显的衰退现象。1971年至1981年伯明翰的人口下降了17.6%，曼彻斯特的人口下降了23.9%。但是此时正是战后世界经济大复苏的黄金时间，住宅需求旺盛，因此英国政府将目光转向了地价低廉、尚未开发的郊区。英国的新城建设思想是针对工业化初期造成的内城环境恶化而产生的。英国新城建设经历了三个阶段。第一个阶段是战后初期，即19461950年兴建的小镇，以哈罗新城为代表。第二个阶段是战后发展阶
14、段，即19501964年，英国大城市均出现经济复苏，人口迅速增长，内城压力继续增大，但是内城已经衰退，这一时期英国新城建设进入高潮，建设量剧增，在伦敦、格拉斯哥、伯明翰等大城市周围都建设了新城，新城建设的理论研究也开始发展起来。第三个阶段是1965年以后，新城建设进入成熟阶段，主要是增加就业机会，使新城成为独立完整的小城市而不是大城市的卧城，代表城市是伦敦与伯明翰之间的米尔顿凯恩斯。新城的规划设想来自于霍华德的田园城市，具体设计特点有：1住宅以独立花园式住宅为主，搭配少量的公寓。因为英国人也热衷于独户住宅，所以住宅区十分强调绿化和景观，要求大量种植乔木和灌木。2新城开发中自建房屋比例较低，大部
15、分是开发公司统一开发，工业化施工，成本较低，租金比较低廉。3开发新城的另一个重要原则就是就业。工业部将优先考虑把新增工业、企业项目布置在新城，新城开发公司也推出对这些企业职工住宅的优惠政策，以吸引新的工业企业。4新城的交通体系采用完全人车分行的雷德朋原则，新城主干路有快速路与大城市中心联系，市区内部有完整的步行系统，可以步行穿越各社区的中心、商店、学校和公共汽车站。5新城建设了充足的服务设施，如大规模的医院、学校、购物中心、娱乐中心、社交活动场所（如俱乐部、酒吧、影剧院、歌舞厅），有的新城保证每个居民步行6分钟就能到达活动中心。6新城还预留大片未开发土地以便进一步开发娱乐、休闲等公共活动场所。
16、780年代以后世界范围的“可持续发展”的观点进一步扩展了新城建设的内涵，进而提出了“新社区”（NewSettlement）的规划概念。新社区不再是单纯的居住区而是一种具有多重含义、内容范围广泛、集生活休闲娱乐工作为一体的综合区域。新城注意考虑工业，新社区则将农业也纳入到规划考虑的范围，形成对全新城市聚居模式的探讨。美国新城市主义美国新城市主义（NewUrbansism）首先是由于城市中心区过于密集和环境恶化产生的。美国城市不仅是工业化初期遗留的问题，更多的是两次世界大战期间急剧膨胀的现代主义城市。美国没有中世纪老城的束缚，所有大城市便迅速建成一批“国际式”的高层建筑。60年代以后，文丘里的建筑
17、的复杂性与矛盾性和简雅各布的美国大城市的生与死，掀起了对现代主义城市的批判，认为现代城市规划理论在推崇功能分区的同时，消灭了高密度、小尺度街坊和开放空间的混合使用，从而破坏了城市的多样性。而功能纯化的地区如中心商业区、市郊住宅区和文化密集区，实际都是机能不良的地区。挽救现代城市的首要措施是必须认识到城市的多样性与传统空间的混合利用之间的相互支持。新城市主义的另一个对立面是美国在大都会衰落过程中产生的郊区化住宅，这些住宅都是一些低密度的独户住宅，他们沿着树枝状道路蔓延开去，极其浪费土地，并且没有公共交往空间，缺乏人情味。新城市主义是人类对于城市的一种新梦想，其理论来源仍旧是霍华德的花园城市，新城
18、市主义的奠基人是安德雷斯杜安伊（AndresDuany）与伊莉莎白普拉特（ElizabethPlater-Zyberk）夫妇。两人常一起发表作品简称DPZ。新城市主义最引人注目的理论就是传统邻里区开发（TraditionalNeighborhoodDevelopment简称TND）和注重使用公交的邻里区开发（Transit-OrientedDevelonment简称TOD）。虽然设计中侧重有所不同，但出发点是一致的，即建立公共中心形成以步行距离为尺度的居住社区。TND模式的重点在城市设计：社区规模是半径约400米（即5分钟的步行距离），街道间距是70100米，邻里内有多类型的住宅和居民土地使用
19、多样化；公建布置在人流集散地；住房的后巷作为邻里间社交活动的场所，是设计的重点之一。TOD模式由“步行街区”发展而来，同样强调混合土地用途，并以公共交通为规划原则。从交通站和商业组成的核心地区到社区边界不超过600米的步行距离。TOD社区将居住零售业、办公和公共空间组织在一个步行的环境中，并使居民方便使用有轨变通从而减少小汽车使用带来的环境污染能源浪费、交通拥挤和土地利用等不合理因素。同时通过公共快速交通组织起来的网络将多个TOD社区组织在一个合理的区域发展框架系统内，各个TOD社区之间保留大量的绿化开敞空间。鼓励步行和公共交通，是新城市主义解决小汽车交通带来的土地浪费的重要举措。新城市主义带
20、来的新的生活是具有传统特色、高密度、小尺度和亲近行人的建筑空间。住宅的风格则采用了更多体现当地文化、风俗、习惯的建筑形式，甚至采用深受人们喜爱但是比较老的十六、十七世纪的传统住宅风格。住宅城围合出一些公共空间，这些公共空间也布置上一些唤起传统记忆的教堂、图书馆、零售商店，营造亲切的社区氛围。新城市主义强调公众参与。DPZ在其设计过程中安排一周的公众展示征求意见，参与者包括从市政官员到社区百姓的各方人士，内容包括现场设计交流、改进以及宣传教育。新城市主义吸纳了很多传统的城市设计概念，但并不背离现代生活的新趋势。由于高技术的广泛应用而得以实现远程通讯节省出来的时间和金钱，可以使人们将更多时间用于家
21、庭生活和邻里之间的公共交流上。新城市主义的传统小城镇预示着一种未来城市发展的模式：即多中心的居住社区“网络”。各个社区具有各自多元的人文和自然特征，人们的家园坐落于自然景区内，既能享受清新的自然景观，又能在步行范围享受到社区生活的温馨，同时在电子通讯网络上保持与世界的联络。这种形式不仅仅是新城市主义的理想，也是人类在新世纪的人居梦想。新城市主义最有影响的经典之作是DPZ设计的滨海城（Seaside）。滨海城坐落于佛罗里达州的墨西哥海湾附近，海景非常优美。滨海城为了尽量使所有的住户都能够欣赏到海景，设计了两条放射性的主干路，通过社区中心广场将海景引向社区深处。滨海城还特别注意公共空间的设计，通过
22、典型TND模式形成完整的步行空间系统，中心是步行的城镇广场，广场周围有各种服务设施和商店，成为人群集中的空间。滨海城的住宅形式是丰富多彩的，尽量避免千篇一律造成的枯燥单调，而且尽量通过高密度来增加空间的围合感和活力，特别注意创造各种室内外交流的灰空间，将家居生活和公共活动紧密联系在一起。优美的海景是新居住模式的魅力所在，即使不住在海边，也可以通过亲切的步行空间，方便得到大海边的公共活动空间。对比与反思比较中西方的新住宅建设，可以发现一些相似性和不同点，可以对我们今后的住宅建设有所借鉴和启迪。1中西方居民追求舒适、高质量的生活的目标一致无论是美国人还是英国人，人们都明显倾向于住独户的花园式住宅。
23、中国人也不例外，传统中国人的住宅梦肯定也是别墅，这可以从历史上盛行一时的私家园林看出来。但是中国的人口和土地现状让这个梦的实现显得很遥远。事实上，过低的密度也存在问题，美国郊区化就是典型例证。针对我们的情况，完全可以借鉴美国新城市主义的做法，探索出一条中高密度而又贴近自然的住宅新路。在这样的住宅里，丝毫不会有筒子楼或者高层塔楼的死气沉沉，而是生机勃勃的生态住宅。2综合性社区成为新的聚居模式英国早期新城建设走过的弯路告诉我们，在城市郊区单纯建设住宅区并不能解决大城市中心密度过大的问题，因为这些人还要到市中心去上班，交通压力无法缓解。解决的办法是在郊区提供适当的就业机会，并将城市中心部分行政办公的
24、职能也疏散到郊区，使新城成为独立的城市组团。我国大城市的居住区也有向郊区蔓延的趋势，但是工作没有随之外迁，造成内城压力无法缓解。其实现在通过网络连接，许多行业已不需要集中，例如证券投资、金融、管理、设计等等，并且这些行业职员素质较高，经济实力强，多数向往郊区生活，完全可以外迁这些企业。美国的新城市主义告诉我们，传统死板的功能分区并不符合生态学原则，现代的社区除了应该考虑工业外，小区功能应该考虑适当交叉、重叠，创造多义性、随意性空间。这些措施可以从规划的角度实现，不要再重蹈英美的覆辙。3邻里关系的复苏中国绵延几千年的文化底蕴，是建立在深厚的邻里和血缘关系基础上的，这几十年来受到改革开放经济发展和
25、通讯手段的冲击，特别是高层住宅的出现，将传统生机盎然的胡同变成了僵硬的电梯井，传统邻里关系呈土崩瓦解的趋势。但是，无论经济如何发展，交往毕竟是人的根本需要，邻里交往是最基本、最直接、最容易实现的交往方式。美国新城市主义对邻里的回归充分说明了并不是经济发达了，人就可以互相疏远了。因此如今我国有些小区虽然环境做的很精致，但是人气不旺，只见保安来回踱步，这种邻里交往的缺失实在是可惜的，这应该从环境行为学的方面加以研究改善，不让环境徒为摆设。4网络化生存模式的探讨我们目前的“新住宅运动”，有很多方面还停留于简单的口号上，例如新生活方式，无论是现代城的“SOHO”，还是宏源公寓的CosmoHome，圣馨
26、大地家园的H社区，天创世缘的国，都只是企图引入一个新概念来盘活楼市，不见得对生活模式有过足够深入的研究。事实上随着信息时代的到来，人们已经能在家里完成越来越多的事情，诸如家庭办公、远程控制、网上购物、远程教学、虚拟社区等等。一旦我们进入数字化生存，我们的房子就可以坐落在环境优美的乡村，连接建筑的不再是实体的高速公路，而是信息高速公路，人们一边享受田园生活，一边与世界各个角落的人进行毫无障碍的交流。这才是真正新的生活模式。房地产开发新态势 上海“人居环境”成热点哈佛大学经济学高级访问学者顾孟迪先生一封来函，他说：在上海掀起新一轮河岸开发热潮的今天，河岸开发应当结合环保、观光和交通等综合功能，给城
27、市河道留下一个“宽阔的公共空间”，让大家共同享受。住宅小区的开发也应当注重环境的公共性和系统性，在观念上变“人向自然索取”为“人与自然共生”。显然顾先生的思想有一定的代表性。 房产开发面临“生态转型” 现在上海房地产开发正面临一个“生态转型期”，一些以往并未引起人们注意的现象，现在被视为“过时”和“落后”。譬如“满目水泥大楼、压抑的视觉景观、建筑能源消耗、室内建材污染”等等，这些现象越来越被人们所反感，因为它与“生态转型期”提倡的标准是格格不入的。 顾先生举例说，城市河流不仅仅是一条水道，也是一条“气”道，对改善城市空气质量至关重要。上海岸线匮乏，海水浑浊，又有海塘阻隔，上海的海岸并不具备很高
28、的居住价值。这就使得苏州河和黄浦江岸线更弥足珍贵。眼下不少苏州河段“一线天”的态势显然影响了城市综合环境功能的发挥。 国家级建筑大师蔡镇钰说，孤零零地拿出一块土地设计住宅小区，哪怕设计得再好，也不符合城市规划原则。小区开发需要与城区整体规划“有机结合起来”。人居环境不单是多造些绿地，更应当考虑诸如避免小区内孩子穿越机动车道、不宜采用大尺度造大门头、大广场和大型喷水池等豪华装饰物，为老人晨练、儿童嬉耍、邻里交往提供适宜的室内外环境等等。 上师大城市环境艺术质量课题组教授范能船说，目前小区绿化的“生态艺术环境不佳”，如绿色植物选择雷同、树种群落配置不当，造成绿色景观单一和混杂，使小区环境缺乏“文化
29、内涵的孕育”。 建设部产业处聂梅生教授在最近一次“住宅产业热点”论坛会上说，国外年住宅设计几个发展趋势对我们来说有很大启发：注重节约水资源；重视住宅底楼空间功能的设计，如出现“岛式”厨房间、前后活动空间向户外延伸；每户面积控制在平方米；提倡混合型社区，让社会各阶层人士同处一个小区；室内外建材家居设备全部采用环保产品；房型设计和布局回归传统；考虑家庭办公和娱乐空间等。 专家们的见解清楚地表明，在“生态转型期”，我们应当提倡什么，摈弃什么，关键是观念和思想需要与时俱进。 封闭小区走向开放式 有人认为，从前几年住宅小区实施“破墙透绿”发展到今天小区开放式和社区化，表明上海人居环境正在发生重大变化。
30、规模超过万平方米的大华锦绣华城、万平方米的古北新区二期以及其他一批新建楼盘都在“拆除围墙”，人们将看不到一堵堵高墙把小区封闭得严严实实。即使在小区内部，开发商们也最大限度地放大居住者对绿色环境的参与和共享。 最近中房协和苏州太湖之星在沪举办“中国房地产生态假日水岸住宅研讨”，原建设部长、中房集团总裁等人士就“太湖资源保护和利用”以及“建筑与山水构架和谐共生”等课题发表看法，认为太湖自然山水景观本身是“无可比拟和超越的”，因此建造的别墅应当同整体环境“更趋和谐”，让小区本身成为太湖山水的一个“景观”。此次研讨推出一个新观点：小区开发不仅要强调“绿化覆盖率”，更要强调“绿化体积率”，用高大乔木提高
31、绿化体量比例。 上海市普陀区的曹杨也提出“城区绿洲”的人居概念：在高架桥林立的内环线一侧开辟一片竹林和绿色坡地，结合散落在绿色中的一幢幢建筑半开放地融入喧闹的城区之中，用“绿”来淡化都市概念和改善人居环境。如今越来越多的开发商考虑让小区“湿地化”、“原生态化”，真正做到“绿中有建筑”，而非“建筑加绿化”，这些都是今天上海房地产环境开发中涌现的最新思路。房地产开发需要创新模式 日前，住宅产业圆桌论坛在北京召开，来自北京及全国各地的专家、房地产开发商、代理商汇聚一堂，以全面建设小康社会与住宅产业发展为主题，围绕当前住宅开发与的关系、住宅产业发展与土地供应政策、住宅产业与新型工业化道路等方面的热点问
32、题进行探讨。建设小康社会给房地产带来机遇国务院发展研究中心教授李泊溪：十六大提出全面建设小康社会，我觉得给房地产商带来很多机遇，其中重要的就是住宅质量和数量的标准要求。我们现在提到后小康，要求住宅的成套率是百分之百，这不是机遇吗？全面建设小康社会要求提高城市化水平，对我们住宅产业就是很好的机遇。各国的城市化和工业化几乎是同义语，但是各个城市都是工业化大于城市化，所以现在要提高生活质量是机遇，绿色潮流是机遇，资本化的发展是机遇，综合服务是机遇，创造需求也是机遇。环境和宏观形势所形成的机遇，对每个企业都是可以把握的，但在市场竞争中结果大不一样，这就取决于企业自身。在此，我建议房地产商要把握住这些机
33、遇，提升自己的战略管理水平，提高自己的竞争能力。中国房地产市场的潜力是巨大的，而改革前景又是广阔的，只要我们房地产商大胆的往前走不回头，竞争的胜利也许就在各位。内地开发模式应该创新 万通集团董事局主席冯仑：我认为，国内房地产公司的开发模式要尽快从香港模式转到美国模式上。目前大陆房地产开发是典型的香港模式。这是因为我们的房地产开发是从深圳引进来的，然后经过海南炒作，再进入内陆，香港模式主导了国内所有的房地产市场。香港模式产生于香港特殊的背景，就是香港政府高度垄断土地，大开发商高度垄断市场。政府不断以土地收购来维持它的财政；开发商垄断市场，于是就把房价提高，转嫁给消费者。大陆为什么不能再这样发展下
34、去呢？因为香港、日本、新加坡和中国台湾，这些地方土地都特别有限，所以政府对土地的敏感成为财政第一重要的事情。而我们与美国、澳大利亚等大国一样，相对而言土地供应是比较宽松的。从总体来说，美国的房地产行业是长期投资型的，整个行业非常专业，追求股东权益的最大化，我们应该重视并研究美国的房地产模式。中国除了少数城区地价高外，还有广大的土地资源。在郊区，土地价格从万元到万元都有。交通发展会带动房地产开发，修一条马路基本上要在周围盖年房，再修一条外环路最起码要盖年房。在这个过程中，土地的价格在抬高，房地产商如果按香港模式，用所有的经费买地，这样简单的开发模式会导致企业财务危机。在资金来源方面，美国的房地产
35、资金只有左右是银行资金，是社会大众的资金，其中是退休基金，是不动产基金，房地产基本上是私人投资。而我们的房地产投资都与银行有关系，如消费者的按揭贷款、施工单位的贷款、还有开发贷款。中国的房地产对银行的依赖度太大。房地产企业负债过高是房地产面临的危机之一。另外，目前的房地产开发周期太长。以北京来看，万平方米的社区，做得慢一点就需要年，也就是说你任何时候进入市场，都要经过两个经济周期。在一个经济周期高价买的地，只能在另一个经济周期高价卖出去。跨两个经济周期又要把宝押在预售上，这样企业财务是特别差的。如果哪天预售不动了，所有的链条就断了消费者不买了，银行就不敢按揭了，也不敢贷款了，就开始找你要钱了，
36、广告就不敢打了，反过来广告不打消费者就不买了，形成一个恶性循环，所以过分依赖银行的后果是非常严重的。因此，现在应该重点研究怎么样使公司为股东创造更大的价值，怎么改善房地产的商业模式，进一步研究美国模式，找到一条使房地产业健康发展的新路来。跨地区开发的关键因素深圳瑞尔特房地产经纪有限公司董事长朱曙东：万科有四个方面的核心竞争力值得我们认真思考。第一是强有力的投资节奏和控制；第二是研发产品的能力非常强，包括规划设计和前期的策划工作；第三是包装能力，这个包装不是简单的平面包装能力，而是整个企业运行的能力，管理的能力；第四是物业管理公司做出的细致努力。这四个方面的核心竞争力，构成万科在市场上的整体冲击
37、力，这实际是支撑房地产公司跨地区操作的关键因素。商务用房开发需要政策支持威格斯公司总裁李忠：政府现在卡死土地不正常的渠道，只放一个出口的话，绝对可以调控土地的增量，调控城市经营、供应，对住宅价格能起到调控作用。但是短期来说，由于机构本身的运作效率有一定限制，所以不太可能像多渠道供应那样大量放出土地，因此不论哪个城市，我们看到当实行土地批租的时候，土地供应是下降，而不是上升，因此导致土地的价格是上升而不是下降。现在好多人都说由于土地批租，原来打算卖亿，现在卖个亿，这是经营的业绩，但我们应该问这三个亿的成本由谁来负担，它导致的结果是什么。还有一个趋势值得大家关注，现在房地产开发是放宽了一个口子给住
38、宅开发，而收了一个口子给商务开发。比如拒绝商住两用确实保护了购房人的利益，但是由此产生一个问题，由于土地政策的限定，使得原来谁都不感兴趣的危改被看好，居住的人口越来越回城，而商务的客户由于贪恋城市近郊区的税收政策，纷纷把公司的注册地往边缘注册，这叫办公边缘化。因为住宅提供不了注册地，就留不住公司，留不住税源。没有就业的地方，就不可能搞商务产业，这是中国郊区大盘面临的巨大隐患，没有就业动力的郊区大盘，在世界上任何地方都没有成功的。根据我们做房地产顾问的体会来看，现在开发商很成熟，他们对于住宅的细分化和产业的研究，比以前专业很多。今后几年，中国房地产行业的问题将主要集中于管理上。如果想向国外融资，
39、国外的投资基金、投资机构、银行，除了了解你的项目，还要了解你操作项目的治理结构和管理团队。当行业成本问题尚未成为竞争力主导因素的时候，管理是提不到日常议程的。以前的管理观察告诉我们，前一阶段我们房地产管理行业多数是双学，一边学着做房地产，一边学管理。目前公司治理问题越来越突出，许多公司在思考我们管理人员合理不合理，我的人员往哪去。商业项目开发还缺乏专业公司欧倍德公司北方区总经理王文强：我们公司从月份成立北方区总部以来，一直在北京沿着环线找地，从切身的感受讲，北京土地的价格真的超出我们的想象，这里面主要就是在政府土地政策和土地规划方面，使土地价格没办法降下来，大家都在卖项目，炒地皮。如果供给政策
40、是正确的，大家都有钱买房子，就不存在泡沫，如果泡沫存在，就说明我们货物供应量多，从一定程度上讲现在的泡沫主要是政策泡沫。我们公司做的事情叫市场，就是自己动手的市场。这个市场的存在应该具备几个基本的条件，其中最重要的，一个是住宅的私有化，另一个就是住宅的产业化，如果没有住宅的产业化，我们公司在九十年代初就不会决定进入中国市场。我想，房地产业在市场细分的情况下，是不是一定要局限于住宅，能不能把外延扩大一下。比如说我到这里工作以后，很大的困惑就是在北京找地、找房子，我感觉到这几乎是不可能实现的。为什么？因为有很多人告诉我，从我们签了合作合同以后，到这个项目报批结束，再到项目开工，至少需要半年的时间，
41、而且这里面还要通过正常和非正常的渠道。但是在这半年的时间里面，我们公司的代价肯定是事倍功半的一个模式。因此在大家追求长远发展的过程当中，怎样解决这个问题。比如说作为房地产开发商，就专注于盖房子，我们来租这个房子，形成一个互动、合作和结合。那么对我们来讲，前期所有的我们都不要做了，我们要做的就是怎样来研究市场，怎么做产品定位来卖给老百姓。所以我希望能找到一定的合作点，一起来开发这方面的市场。 （中国楼市）02-12-13人性化住宅旺销的密码 提起住宅理念，近些年涌现了不少新鲜词，从“新城市主义”到“第二居所”，从“生态住宅”到“水景住宅”，从“健康社区”到“复合地产”等等，名词繁多，不一而足。的
42、确，近年来的房地产热，大大刺激了楼市理念的更新速度；而理念的大力推广又带动了房地产市场的不断向前发展。对大多数人来说，当从过去的那种生活状态走出来时，眼前的迷茫使他们需要他人提供更多的指导和引领，而各种概念和理念的出现，恰逢其时地迎合了当时市场条件下的人们的这些心理需求，因此，这些理念在当时自然会收到奇效。然而在今天，楼市上过去的一些理念，有的已是明日黄花，有的成了令人难舍难弃的“鸡肋”。但不管怎样，在各种理念中，有一条最根本、最到位而且永远也不会过时的理念一直保留下来，并为人们所推崇，那就是“人性化”。住宅建筑作为一种特殊的商品，最根本的目的就是满足人们居住生活的需要。当然，在生产力发展的不
43、同阶段，人们对人性化的诠释自然也会不同，但本质却只有一个：那就是尽最大可能满足消费者的需求。目前，许多房地产开发商在产品的设计规划上很下功夫。他们在围绕环境大做文章的同时，还从项目本身的规划设计等方面突出以人为本的特性，如提倡“同质阶层”的生活，在户型设计上就区分了不同群体客户的需求；如景观规划在设计上注重活水景观与四季植被的交相辉映；再有就是在各个细节上，包括安保、卫星电视系统以及物业管理等方面下足功夫。在价格方面，充分考虑了整体经济水平和不同消费群体的承受能力，制定出大众所能接受的价格，在推出常规贷款方式的付款方式外，还推出了一些投资性的建议，使购房者购房对不动产的处置方式有了更多的选择，
44、全新的户型、优美的环境、完备的功能，大大增强了购房者的购买欲望和热情。美震公司有关负责人认为，住宅的“人性化”决不是一个简单的概念，也不是一个简单的命名，更不是项目的包装和炒作，它是人居生活的最基本立足点。要充分满足人居要求，应从开始设计立项的那一刻起，方方面面都要做到精到细致，不能仅停留在广告、楼书等表面文字上。像裕阳花园、华苑新城、太阳城等楼盘项目，在立项之初就提出了“均好”的概念和主题，其实也就是结合自身的一些特点和优势，将项目最好的一面以人们最容易接受的方式介绍给广大客户。实际上，“均好性”住宅和“综合素质”优良住宅，都是基于“人性化”这个出发点。可以相信，一个楼盘项目真正做到了“以人
45、为本”，将“人性化”贯穿整个产品生产过程中，它必将成为被市场所接受的好产品。美国当前住宅设计的10大趋势美国职业建筑师与豪华住宅建筑师杂志在对500多件住宅设计作品进行研究后，指出了目前美国住宅设计的10大趋势，（1）注重邻里关系：消费者希望拥有的不仅是一栋孤单的好房子，而是要有一些邻居，使自己有身处社区的感觉；（2）住宅设计重回“城镇”模式，人们在注重自己的独立之外也开始重视周围的环境；（3）能容纳多个家庭的住宅重新走俏，这样可以大大降低住宅的维护费用；（4）住宅的室外空间成为整个住宅的有机组成部分；（5）在房屋外观设计和内部设计中都更加注重连贯性；（6）四边形的房屋造型仍然是住宅设计的主流
46、，房屋后部设计将变得和房屋前部设计同等重要；（7）强调住宅外观与住宅周围自然环境的协调性（8）强调住宅外观设计具有鲜明的“主题”；（9）即使低价位住宅，室内装饰和建筑材料也要讲究；（10）室内居住空间设计更加注重舒适而不仅是好看，这往往意味着低屋顶、更加有特色的室内装饰和更多的生活空间。绿色住宅 新世纪住宅的方向年联合国召开的人居二次大会提出了城市住区的可持续发展问题；今年月，中消协宣布，年的主题是包括绿色住区的“绿色消费”。在房地产市场上，灵敏的开发商早已开始注意到消费者对绿色生态居住环境的追求，在营销中纷纷打出环境、园林绿化、山水景观、清新空气等卖点，并吸引了一批批顾客。但人们对什么是绿色
47、消费、什么是绿色生态住区？为什么在这个时候提出绿色消费理念？其深远的意义何在？理解得还很表面、片面，甚至是望文生义，以为搞多些草地、种多点花草树木就是绿色住区了。有的企业看到“绿色” 牌的市场号召力，便只是把它当炒作概念，而不求实效。绿色消费需求的产生，导致绿色营销观念的出现，是有其一定的经济社会背景的。上个世纪，发达国家进入了现代化发展阶段，新的科学技术的应用，使劳动生产率大大提高，出现了相对的过剩经济，市场的需求约束不断强化，生产者为争夺市场、为占有更多的市场份额展开激烈的竞争，因而形成以市场需求为中心的现代市场营销观念。在市场经济条件下，企业的根本目的是追求利益的最大化，为了追求企业的短
48、期效益不惜牺牲社会长远的、整体的和消费者的利益，大量的消耗资源、能源，污染环境，甚至损害人们的健康。 社会矛盾的日益尖锐，使消费者觉醒起来，为维护自己的健康，维护自己的消费者权益而斗争。因而，在世纪年代兴起国际性的绿色消费新潮流，绿色消费的观念不断深入人心。我国是发展中国家，为推进现代化建设进程，既要完成工业化的历史任务，又要跟上信息化新潮流的步伐。但同时，我国是人口众多的大国，从人均资源占有量来衡量，又是一个资源贫乏的大国，很多指标都在世界平均数以下。就四大资源来说，同世界平均水平比较，分别为：耕地、淡水气、森林、草地。加上我国在发展经济、实现工业化过程中，虽取得令世界瞩目的成就，但也付出了沉重的代价，资源浪费、环境破坏，大中城市的空气、水、光、噪声污染严重。因此，倡导绿色消费，建绿色生态住宅区，走可持续发展的道路，在我国显得特别迫切、重要，这是利国利民，事关子孙后代的大事。近
