北京市高层住宅沿街底商市场调研分析报告.doc

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1、北京市高层住宅沿街底商市场调研分析报告目录第一部分引言3第二部分项目产品分析3一、合立方3(一)项目概况3(二)合立方街产品分析4(三)项目产品分析小结8二、沿海赛洛城9(一)项目概况9(二)赛洛有条斜街产品分析10(三)项目产品分析小结12三、中海紫御公馆13(一)项目概况13(二)项目底商产品分析14(三)项目产品分析小结16四、新景家园17(一)项目概况17(二)项目底商产品分析18(三)项目产品分析小结20五、铂晶豪庭21(一)项目概况21(二)项目底商产品分析22(三)项目产品分析小结24六、京投快线阳光花园24(一)项目概况24(二)项目底商产品分析25(三)项目产品分析小结28七

2、、华纺易城29(一)项目概况29(二)华纺易街产品分析29(三)项目产品分析小结31第三部分项目总结分析32一、项目分析总结32二、底商产品开发、营销建议32(一)产品开发32(二)产品营销33第一部分引言所谓底商，是指住宅的第一层、第二层。一般住宅特别是高层住宅的一层、二层销售都较为困难，其价位相对其他层位也较低，开发商通过转向做底商，价格可以卖得更好，同时小区的商业配套也得以解决。近两年，随着国家及地方房地产调控政策的频频出台，各城市（北京等一线城市为主）住宅类产品市场进入寒冬期，投资者纷纷将目光转向日趋火爆的商业投资上来。尤其是底商类产品投资风险小，面积只占据社区很小部分比例，拥有稳定的

3、客源，竞争也不十分激烈；且投资回报率相对住宅类产品也具有一定优势。然而并不是任何项目都适合开发底商或者说并不是每个项目的底商都具备很高的投资价值，关于底商产品的开发、营销也是一门很深的学问。第二部分项目产品分析一、 合立方(一) 项目概况1. 项目综述 合立方位于昌平区东小口镇，中滩村大街与立水桥西路交叉口处，地铁5号线与13号线换乘站立水桥站向北300米。5号线贯通南北，13号线连接东西，更有40条公交线路形成网状交通，实为奥北交通中枢。项目对外共推出3栋楼盘，其中两栋50年产权loft公寓产品、一栋70年产权住宅类平层产品另有部分40年产权临街底商。2. 项目规划设计（1） 建筑风格合立方

4、采用现代主义建筑风格，立面凝练、简约，室内布局在有限的面积内设计出多功能复合空间,满足生活多方位需求。（2） 建筑结构形式项目上层住宅采用框架-剪力墙结构，一层底商及地下车库为框架结构。（3） 停车解决方案、车位配比项目车位共计200余个（地上80个，地下约140个），统一由物业对业主出租，项目前期住宅公寓产品已于3月底完成入住，车位预计6月份开始出租，车位配比约为1:0.4.3. 营销状况合立方自2009年初入市以来，因其优越的地理位置以及巧妙的产品设计备受广大客户的青睐，两期产品均在短期内全部售罄，并树立了良好的市场信誉与群众口碑。2011年初项目乘胜追击，推出临街底商类产品合立方街，吸引

5、众多客户慕名而来，销售依然火爆。 (二) 合立方街产品分析1. 产品概况（1） 区域商业环境合立方街为合立方项目底商，紧邻立水桥地铁5号线/城铁13号线双轨交汇处，便捷的交通、庞大的流动人群使得财富价值极速提升。紧邻奥北最大的shoppingmall龙德广场，北方明珠、万意商品市场、地下商街等，一起构筑了奥北区域最为成熟的商业圈。此外，项目周边环伺着大量成熟稳定的居住社区，汇聚了大批具有高消费能力的白领、都会人士及城市新贵，形成稳定长久的消费人群。为商业经营、投资带来了极大的保障。 （2） 基本经济技术指标 社区名称 合立方街 开发商北京新城时代房地产开发有限公司位置 地铁13号线与5号线换乘

6、站立水桥站西北300米处 建筑面积（平米） 4、5#楼一层部分共计2700平米目前售价（元/平米） 均价55000 单套面积范围（平米） 120-300 零售（14套）层高（米） 6进深（米） 10-20 装修标准毛坯有无退、错、漏设计无上市时间 2011年初销售情况已售出80%合立方街主要为合立方4、5#楼一层底商产品，总建筑面积2700平米。共14套产品，户型面积为120-300平米，层高6米，使用率高达90%，按loft产品出售，均价55000元/平米，目前已完成80%的产品去化。（3） 产品条件临街外向型商业，位于龙德广场商业圈，在龙德广场和家乐福等商业配套的带动下，形成超过100万的

7、固定时尚消费人群，对其商业有一定的带动作用，发展潜力巨大。 产品总建筑面积2700平米，体量小，去化压力较小。层高统一6米，实际使用层高5.5米以上，成功具备自建LOFT商业空间的先决条件，120-300的方正户型平层达到90%以上的较高得房率，赋予了更多的空间资源。框架结构，进深10-20米（15米-20米居多），柱距控制在6-8米，大大提高可利用空间，充分满足客户各种需求。 产品内部商业供水、供电，多数商铺通燃气并配有排污管道等设计，具备餐饮条件，独特的业态优势，也会带来丰厚的经济效应。展示面设计：产品按loft产品出售，展示面双层设计，并设有店招位置、雨搭、塑钢门窗以及壁挂式店招位置，充

8、分满足客户对于展示面的多种需求。产品按loft出售，均价55000元/平米，单套面积120-300平米，总价偏高。部分产品面临较大销售、回款压力。（4） 项目定位产品目标客群为立水桥商圈居住、工作人群，多为具有较高消费能力的白领、都会人士及城市新贵，因此项目定位为中低端时尚消费稀缺商铺。2. 开发模式（1） 开发模式由北京思源房地产经纪有限公司独家代理，统一向市场出售。（2） 业态定位可从事包括中式餐饮在内的各种时尚消费业态。（3） 经营现状自2011年初入市以来，受到中小型投资者的普遍关注，目前出售率已达80%。3. 合立方街实景 (三) 项目产品分析小结合立方作为区域代表性楼盘，在前期住宅

9、公寓类产品销售火爆的情况下，底商产品同样大受欢迎。 1. 产品优势（1） 前期产品的销售火爆为底商产品的销售积累了充足的人气与市场口碑；（2） 根据区域商业环境以及主要消费人群合理定位；（3） 体量小，减小去化压力；（4） 产品按loft产品出售，实际使用层高可达5.5米，展示面双层临街设计，区域商业氛围浓厚，拥有固定消费人群；（5） 部分产品满足中式餐饮条件，弥补区域餐饮底商稀缺现状；（6） 上层住宅、下层底商、地下车库建筑结构灵活转换，框架结构满足产品空间需求，使得底商产品具备创造灵动空间条件；（7） 注重店招、雨搭等细节设计。2. 产品存在问题户型面积120-300平米，均价55000元

10、/平米，总价偏高，部分较大户型总价可达1500万元，去化、回款面临明显压力，但是项目胜在体量小，所以此类问题并未造成太大困难。二、 沿海赛洛城(一) 项目概况1. 项目综述 沿海赛洛城(丽江新城)位于朝阳区CBD区域东四环外，距CBD核心区域约1300米，位于广渠路与石门东路交汇十字路口东北角。沿海赛洛城(丽江新城)具有相对良好的交通体系。四环路、百子湾路与改造后的广渠路构成了快捷的交通系统，可以方便地进出市中心或远郊区县；改造后的石门东路与规划中的建筑木材厂西路、东郊仓库一路、金海湾花苑中街共同形成社区周边的交通系统，可以从社区快速的进入城市主干路，很好地与城市融为一体。项目规划体现了大体量

11、、配套完善、特色明晰的产品特质。其产品形态丰富，有住宅、酒店式公寓及商铺。2. 项目规划设计（1） 建筑风格欧式地中海风情结合现代表现手法，立面简约、凝练。（2） 建筑结构形式上层住宅框架-剪力墙结构，底商及车库为框架结构。（3） 停车解决方案、车位配比停车位3517个，车位配比1.5:1，地上车位统一由物业出租，租金150元/位*月；地下车位可租可售，租金400元/位*月，售价16万元/位。3. 营销状况项目自2005年入市，共推出住宅公寓类产品约5000户，基本售罄并于2008年顺利入住。剩余产品及底商赛洛有条斜街目前正处于现房销售中。(二) 赛洛有条斜街产品分析1. 产品概况（1） 区域

12、商业环境 赛洛有条斜街位于东四环黄金位置，总建筑面积11万平方米，南倚“第二长安街”广渠路，踞首皇家粮仓旧址，是京城的风水宝地。周边汇集了十多个品质楼盘，同时距离CBD商圈、华贸商圈都在10分钟的交通半径内。商业氛围浓厚，消费人群众多。周边拥有立体便捷的交通网线，广渠路、东四环、东三环近在咫尺，地铁1号线、2号线、7号线、10号线环伺周围，十余条公交线路可通达京城各大核心区域。交通便利，发展潜力较大。（2） 产品基本经济技术指标社区名称 赛洛有条斜街 开发商北京高盛房地产开发有限公司位置 朝阳广渠东路33号 建筑面积（平米） 11万平米目前售价（元/平米） 30000-40000 单套面积范围

13、（平米） 60-2000层高（米） 4-6进深（米） 10-20 装修标准毛坯有无退、错、漏设计无上市时间 2007年销售情况少量剩余现房销售中赛洛有条斜街即沿海赛洛城底商部分，总建筑面积11万平米，单套面积60-2000平米，2007年正式推出，2008年转为现房销售，目前售价30000-40000元/平米。（3） 产品条件分析成熟的社区和便捷的交通为赛洛有条斜街提供了足够的人流量和需求量，投资回报率较为客观。周边汇集了十多个品质楼盘，同时距离CBD商圈都在10分钟的交通半径内，可以尽享周围商圈所带来的繁华氛围和顶级设施。地铁1号线、地铁7号线，十余条公交线路可通达京城各大核心区域，可辐射区

14、域130万城市精英和消费人群，特别是建设中的地铁7号线，百子湾站出站即达项目，商业财富价值直线攀升。斜街设计充分体现欧式地中海风情，风格独特，吸引大批消费群体。60-2000平米灵动面积，业态选择多元化。体量大，大户型较多，销售、回款压力较大，拖延销售周期。（4） 项目定位地中海风情品质商业街。2. 开发模式（1） 开发模式由北京伟业行房地产经纪有限公司全盘代理对外销售。（2） 业态定位集餐饮、娱乐、金融、教育等各种商业配套为一体。（3） 经营状况中小型户型已达到70%去化率，由于体量较大，仍有部分产品尚未售出，尤其是500-2000平米大户型，总价千万甚至上亿，延长销售周期。3. 赛洛有条斜

15、街实景 (三) 项目产品分析小结赛洛有条斜街拥有黄金地理位置，交通便利，产品空间灵动开阔加之风格独特的欧式地中海风情斜街设计，受到大批投资客户的青睐。60-2000平米面积范围，业态多元化，成功完成70%产品去化；由于体量较大，且部分500平米以上户型总价过高，影响销售进度。三、 中海紫御公馆(一) 项目概况1. 项目综述 中海紫御公馆，中海地产2008年度力作，坐落陶然桥东南侧，紧邻南二环，总占地面积11万平米，项目包括住宅、底商及高档写字楼，总建筑面积近40万平米。2010年年底，项目完成入住办理，剩余少量房源及底商均转为现房销售。2. 项目规划设计（1） 建筑风格欧式建筑风格结合现代表现

16、手法，细节匀称丰富。（2） 建筑结构形式上层住宅框架-剪力墙结构，底商及地下车库为框架结构。（3） 停车解决方案、车位配比车位配比1:1，地上地下车位统一由物业向业主出租，地上车位租金150元/个*月（含管理费），地下车位400元/个*月（含管理费）。3. 营销情况中海紫御公馆期房住宅类产品销售率达90%，剩余产品及底商目前已转为现房销售。(二) 项目底商产品分析1. 产品概况（1） 区域商业环境中海紫御公馆紧邻南二环，周边商场、餐饮娱乐场所众多，商业氛围浓厚。社区本身为汇聚较高消费人士的豪华居住区，如今项目已完成入住，加之周边多为成熟居住社区，固定消费人群保质保量。周边公交线路十分发达，地铁

17、4号线、5号线、8号线、14号线与公交线路交相辉映，构成完备的立体交通网络，为出行提供了优秀的便利条件，附近云集了天坛、先农坛等著名文物古迹，同时附近还拥有大观园公园、陶然亭公园等拥有皇城特点的著名人文景区和自然景区，保证一定流动消费人群。（2） 产品基本经济技术指标 社区名称 中海紫御公馆 开发商北京中海豪峰房地产开发有限公司位置 崇文陶然桥东南角 建筑面积（平米） 5000目前售价（元/平米） 均价60000 单套面积范围（平米） 单层110-280 零售层高（米） 7（双层设计）柱距（米） 6装修标准精装修有无退、错、漏设计无上市时间 预计2011年下半年销售情况尚未开售中海紫御公馆底商

18、产品约5000平米，预计于今年下半年入市，loft双层设计，单层110-280平米，目前报价均价60000元/平米。（3） 产品条件分析临街外向型商业，拥有本社区及周边固定时尚消费人群，景观保证部分流动人群，对其商业有一定的带动作用。 产品双层设计，整体层高高达7米（一层4.2米，二层2.8米），框架结构设计，110-280的方正户型达到90%以上的较高得房率，赋予了更多的空间资源。展示面设计：展示面双层设计，并设有店招位置、雨搭、塑钢门窗。但产品距主干道部分有绿化隔开，且部分户型由于欧式建筑风格有一拱形门设计，对展示面形成一定遮挡。 产品尚未开始销售，但总价偏高，去化、回款压力较大。（4）

19、项目定位中高端时尚消费商街。2. 开发模式（1） 开发模式由开发商北京中海豪峰房地产开发有限公司自行销售。（2） 业态定位包括中式餐饮在内的中端时尚消费业态。（3） 经营状况尚未开售，但由于其优越的地理位置及产品设计已吸引大批客户关注。3. 底商产品实景 产品外部实景 内部一、二层设计(三) 项目产品分析小结中海紫御公馆底商产品地理位置优越，交通便利，固定消费及流动人群众多，且其产品本身内部高达7米的二层灵动空间设计使得项目产品具备了很高的市场价值。 但其展示面由于绿化设计及欧式建筑风格影响受遮挡较为明显，再加上大户型高总价，可能会对其销售造成些许困扰。四、 新景家园(一) 项目概况1. 项目

20、综述新景家园位于崇文磁器口路口东北角，北京崇文新世界房地产发展有限公司开发建设，规划建筑面积76万平方米，作为总建筑规模250万平方米的新世界规划区的一部分，新景家园被建成新型、现代、高品质的大众的居家之所。项目商品房2005年开始入市，2009年全部完成入住(包括底商产品)，底商产品发展较为成熟，已形成底商一条街。2. 项目规划设计（1） 建筑风格新景家园采用现代主义建筑风格，立面凝练、简约，（2） 建筑结构形式上层住宅框架-剪力墙结构，底商及车库框架结构。（3） 停车解决方案、车位配比车位配比1:1，统一由物业对业主出租，地上车位150元/个*月，地下车位450元/个*月。3. 营销情况产

21、品出售，出租率均达100%，并顺利完成入住工作办理。(二) 项目底商产品分析1. 产品概况（1） 区域商业环境新景家园位于崇文门磁器口东北角，二环以内，紧邻北京站、崇文门、磁器口地铁站，另有多条公交干线，交通便利，地理位置极为优越。北京新世界商场、国瑞城、金伦大厦、崇文门菜市场举目可及；东单银街、王府井、西单、建国们商业区驱车几分钟即到；新侨饭店、金朗大酒店、新世界万怡酒店、崇文门饭店、北京饭店、国际饭店皆在新景家园2公里辐射圈内；商业氛围浓厚。作为区域内集中性稀缺底商产品，与崇文门各大商城相辅相成，发展潜力巨大。（2） 产品基本经济技术指标 社区名称 新景家园 开发商北京崇文新世界房地产发展

22、有限公司位置 崇文磁器口路口东北角 建筑面积（平米） 5000目前售价（元/平米） 均价80000-100000 单套面积范围（平米） 20-100为主层高（米） 3.1柱距（米） 4-6装修标准毛坯有无退、错、漏设计无上市时间 2008年销售情况已售罄新景家园底商产品约5000平米，主要以20-100平米小户型为主，2008年入市，目前已售罄，二手房报价80000-100000元/平米。（3） 产品条件分析 地理位置极为优越，周边大型商业咫尺可见，作为底商类产品与之相辅相成，使得本项目产品投资价值大为提升； 准确定位为稀缺性配套商业； 户型面积20-100平米为主，另外搭配部分较大户型，既能

23、满足大范围小型配套烟酒行、精品服饰店、花店、小吃店等低总价需求，又能解决小范围较大型配套银行、邮局、美容美发、宾馆等业态补充，竞争优势明显。 新景家园底商产品采用框架结构，内部空间开阔，得房率高达90%。 总价偏高。（4） 项目定位精品生活配套商业街。2. 开发模式（1） 开发模式统一对市场销售。（2） 业态定位衣食住行生活配套。（3） 经营状况目前产品已全部售罄，除几套二手房销售外，其余全部商铺正常营业。4. 底商产品实景 (三) 项目产品分析小结新景家园就产品本身而言能够卖到80000-100000元/平米确实有些夸张，但优越的地理位置，周边商业的带动决定了它的价格水平，项目初期对产品的准

24、确定位也决定了此时商业街的繁荣。五、 铂晶豪庭(一) 项目概况1. 项目综述铂晶豪庭是由上海安盛集团公司投资，北京安盛华泰房地产开发有限公司开发的，位于北京最大的交通枢纽东直门外新中街，项目总共一栋楼，兼顾住宅、办公、商业及地下车库。地上11层，地下1层，占地2288.61平方米，规划建筑面积15507.8平方米，容积率6.6，住宅有8种户型，建筑面积从85平米到180平米不等，精装修交房。2010年9月集中入市，目前住宅公寓类产品成交60%，底商18套，已成交15套，销售率83%。2. 项目规划设计（1） 建筑风格楼盘外立面以玻璃幕墙为主，采用现代简约建筑风格的，银灰色的设计更显大气且不失时

25、尚。（2） 建筑结构形式上层住宅框架-剪力墙结构，底商及地下车库框架结构。（3） 停车解决方案、车位配比地下车位17个，统一对市场销售，成交均价7000元/平米，大约27万/位。车位配比1:0.2。3. 营销情况2010年9月底所有产品集中开盘销售，底商产品销售情况最好，其余产品成交率均超过50%。(二) 项目底商产品分析1. 产品概况（1） 区域商业环境铂晶豪庭位于北京最大的交通枢纽东直门外新中街，本项目既共享东直门商圈成熟配套，又尽享东直门优越环境，距东直门地铁口和机场快轨步行只要5分钟。这里有成熟的涉外商圈和国际化商业氛围，还有齐备的生活配套设施。（2） 产品基本经济技术指标社区名称 铂

26、晶豪庭 开发商北京安盛华泰房地产开发有限公司位置 东城东直门外新中街1号住宅楼 建筑面积（平米） 700目前售价（元/平米） 成交均价70000 单套面积范围（平米） 15-60为主层高（米） 3柱距（米） 4-5装修标准精装修有无退、错、漏设计错层，门头突出上市时间 2010年销售情况基本售罄（3） 产品条件分析 地段优势明显，交通便利； 框架结构，空间开阔得房率高； 区域水平带动高单价，15-60平米精品户型，控制总价； 区域消费人群保质保量。（4） 项目定位区域稀缺精品旺铺。2. 开发模式（1） 开发模式开发商北京安盛华泰房地产开发有限公司自行销售。（2） 业态定位生活用品等小型精品商铺

27、。（3） 经营状况备受对地段要求严格的中小型投资者欢迎，已成交83%。3. 底商产品实景 (三) 项目产品分析小结项目拥有优越的地段优势及便利的交通条件，进而保证了消费人群的质与量，考虑到区域同种产品的价格水平对投资者的购买压力，项目主推精品小户型以此控制总价，收到很好效果。六、 京投快线阳光花园(一) 项目概况1. 项目综述京投快线阳光花园位于丰台区大红门西路26号，介于南三环至南四环之间核心地段，是京投银泰股份有限公司悉心打造的优质轨道物业产品系列，总规划有7栋住宅楼，临街部分设有底商产品，另外有8万平米大型商业购物中心。京投快线阳光花园的业主率先享有地铁大堂与生活社区零距离直接连通的过人

28、优势。业主从地铁闸机出口，可直接进入商业地下二层，穿过100余米的商业通道之后，即可到达住宅部分的地下2层。无需经过任何地面通道，瞬间返抵家门。换言之，居住者随时都可乘坐地铁到达北京市的四面八方，无惧风吹雨打，瞬间通达全城。2. 项目规划设计（1） 建筑风格现代主义风格，立面简约、凝练。（2） 建筑结构形式上层住宅框架-剪力墙结构，底商及地下车库为框架结构。（3） 停车解决方案、车位配比车位共627个，地上车位250个，由物业向业主出租，其中底商前面车位预留出租给底商业主，租金150元/位*月；地下车位477个，可售可租，租金450元/位*月，售价16-22万元/位。3. 营销情况项目自200

29、9年入市，凭借良好的地段位置、产品质量及地铁无缝连接的独特便捷设计得到客户的普遍青睐，1176套住宅产品短短半年全部售罄并于2011年3月31日顺利入住。8万平米独栋商业也成功出租给银泰百货。底商产品近期推出，目前正处于客户积累时期。(二) 项目底商产品分析1. 产品概况（1） 区域商业环境 京投快线阳光花园位于丰台区大红门西路26号，介于南三环至南四环之间核心地段。坐拥北京地铁10号线角门东站交通枢纽，与地铁十号线无缝连接（角门东站），与四号线角门西站的距离约1000米。2012年地铁十号线二期全线贯通，届时从京投快线阳光花园经地铁前往CBD、金融街、西单、王府井等城内主要商圈只需20分钟。

30、区域周边多为居住社区且商业产品较少，项目底商产品与独栋银泰购物中心共同营造区域小型商圈，消费人群充足，发展潜力较大。（2） 产品基本经济技术指标社区名称 京投快线阳光花园 开发商北京京投置地房地产有限公司位置 丰台大红门西路26号 建筑面积（平米） 6000目前售价（元/平米） 均价40000 单套面积范围（平米） 100-400（双层面积）层高（米） 8柱距（米） 6-8装修标准毛坯，公共部分精装修有无退、错、漏设计无上市时间 2011年销售情况客户积累京投快线阳光花园底商产品预计2011年下半年推出，由于层高高达8米，因此按双层面积出售，单套100-400平米，均价40000元/平米。（3

31、） 产品条件分析 项目住宅类产品的成功营销，为后期产品储备累大量潜在客户； 地段位置具有明显优势，交通便利，尤其是独特地铁无缝连接设计受到众多客户欢迎； 社区内部业主已顺利入住且周边居住社区众多，固定消费人群及交通带动流动人群较多； 底商产品稀缺，投资价值明显，本社区8万平米集中商业营造区域商业氛围，并带动底商产品发展； 户型规整开阔，层高8米，高利用率； 底商前面车位预留出租给底商业主； 按双层面积出售，总价偏高。（4） 项目定位配套型品质商业街。2. 开发模式（1） 开发模式开发商北京京投置地房地产有限公司。（2） 业态定位中低端配套型业态为主。（3） 经营状况目前处于客户积累时期，购买意

32、向客户众多，其中内部客户占有较高比例。预计将会重塑前期产品销售辉煌。3. 底商产品实景 (三) 项目产品分析小结京投快线阳光花园根据目前客户对位置交通的高度要求成功完成地铁无缝连接的设计，并因此顺利与银泰百货合作，8万平米集中商业充分营造区域商业氛围。在此基础上，项目推出高使用率区域稀缺底商产品，就目前客户积累情况而言，势必又将引发一场销售热潮。 七、 华纺易城(一) 项目概况1. 项目综述 华纺易城地处泛CBD地区，朝阳北路与青年路的交汇处，占地25万平方米，总建筑面积约50万平方米。是特别针对东部白领阶层推出的舒适型住宅项目。项目自2003-2008年共推出住宅类产品约3900户，除少量产

33、品转为现房销售外其余部分已基本售罄。2010年下半年，华纺易城分南铺、北铺两批推出底商类产品。2. 项目规划设计（1） 建筑风格建筑风格适应了全新一代的价值取向，设计为现代、简约的实用主义风格。（2） 建筑结构形式上层住宅为框架-剪力墙结构，底商及车库为框架结构。（3） 停车解决方案、车位配比车位配比1:0.3，统一向业主出租，地上车位租金150元/个*月，地下车位租金420元/个*月。(二) 华纺易街产品分析1. 产品概况（1） 区域商业环境华纺易街地处朝阳板块核心位置，是华纺易城的配套商业。华纺易街紧邻朝阳北路、姚家园路、青年路三大城市主干道路，六里屯北路、青年路西路和6号地铁线即将开通，

34、六条城市路，6号地铁线以及周边30多条公交线路，彻底打通华纺易街每一间商铺的七经八脉。华纺易街所在的区域是朝青板块住宅密度最大的核心区，周边的四大社区规模达到200万平米以上，居住近10万人口。近年来华纺易城、罗马嘉园、星河湾、国美第一城、青年汇、润丰水尚、天鹅湾等为代表的高品质的楼盘在朝青纷纷崛起，1000多万平米的开发规模，聚集了近百万高素质人口，为商业繁荣奠定了基础。该区域二手房基本在3万/平方米以上，星河湾甚至达到每平米5万以上，已经形成了一个高档消费人群居住的大社区。据统计，这个区域的置业者80%以上都在CBD工作，年龄段在30-45岁之间，正值事业和收入的高峰期，具有强大的消费能力

35、和强烈的消费需求。（2） 产品基本技术指标社区名称 华纺易街 位置 朝阳青年路29号院23号楼 建筑面积（平米） 15000平米目前售价（元/平米） 均价32000 单套面积范围（平米） 20-100为主层高（米） 4.2柱距（米） 3-5米 装修标准毛坯有无退、错、漏设计无上市时间 2010年9月销售情况南侧商铺已售完，北侧商铺近期开盘华纺易街总建筑面积为15000平米，133套商铺，其中户型面积20-50，50-100平米产品约占70%，另有少量200-700大户型产品。（3） 产品条件分析 交通便利，地理位置优越； 区域汇聚中高端消费社区，保证消费人群数量质量； 产品本身采用框架结构，产

36、品内部空间灵动，得房率高达90%； 周边区域多为新社区，配套商业尚不完善，项目从实际情况出发，准确定位以底层高小户型为主，价格适中，充分满足中小型配套商业投资客户的需求。（4） 项目定位中低端精品配套商铺。2. 开发模式（1） 开发模式20%产品开发商暂不对外开放，其余产品统一由北京汇博行房地产经纪有限公司代理对市场推出。（2） 业态定位户型面积范围广泛，可从事各种配套商业。（3） 经营状况项目商业分南铺、北铺两批推出，首批南侧产品销售火爆已全部售罄，剩余产品预计近期推出。3. 华纺易街实景 (三) 项目产品分析小结项目位于朝阳板块核心位置，交通便利，地理位置优越。周边以近年来新发展的中高端社

37、区为主，居住人口众多，消费水平也较高。作为新社区汇集区域稀缺性底商产品，项目对产品准确定位，以满足区域配套商业产品为核心，另搭配少量大户型以备不时之需。且户型内部灵动开阔，得房率高。反响热烈，销售火爆。八、 中信城项目概况第三部分项目总结分析一、 项目分析总结作为北京市典型性底商产品，以上项目都取得了较好的销售业绩与市场口碑。对于它们的成功，我们通过分析可知这主要归结于开发商对购买者需求细致明确的解读，并在开发、营销时采取对应措施得以体现，主要可归纳为以下几点：(一) 底商类产品所在项目前期产品质量较好，拥有一定市场口碑，能够给予消费者足够的信心购买该项目产品；(二) 地段位置优越，商业氛围浓

38、厚，交通便利；(三) 固定消费人数满足商业需求，消费水平保证投资价值；(四) 以区域稀缺并在未来有明显发展潜力产品为主要着力点；(五) 保证以上条件满足的情况下，注重产品展示面展示效果，内部空间是否开阔便于灵活运用；(六) 针对购买客户对总价敏感度较高这一特点，通过户型面积设计，控制总价；(七) 商业包装给消费者以舒适、实用、极富调性的感觉，起到锦上添花的作用。二、 底商产品开发、营销建议(一) 产品开发1. 保证项目所在位置交通便利，区域商业氛围较为浓厚或是未来有一定的发展空间；2. 社区内部及周边区域居住环境成熟，固定消费人群较多；同时便利的交通引来部分流动客户；3. 根据区域环境特点，分

39、析何种产品稀缺并有较明显的发展潜力，对项目产品进行定位；（1） 项目处于繁华地带，中高端商场林立，且区域带动使得价格水平偏高，则项目底商可考虑定位为中低端配套商业，与之形成优势互补，相辅相成。此类商业所需户型面积较小，因此项目在开发时以20-100平米户型为主，同时使得产品在总价上得以控制，保证大部分客户的接受程度。根据实际情况可设有少量较大户型，已备银行、邮局等配套之需；（2） 项目处于居民区，大型商业较少，以配套性商业为主且区域价格水平适中。此时项目底商可定位为中低端精品商铺，在保证区域消费水平的基础上品质有所提升。在项目开发时以50-120平米户型为主，同时可搭配些许20-50平米及15

40、0平米以上产品。4. 产品本身设计（1） 项目尽量采用现代主义风格加之一些新颖的创意手法，符合现代消费者对商业产品的感官需求；（2） 条件允许的情况下展示面尽量醒目，不要有任何遮挡，这样临街可拦截更多流动人群；（3） 产品内部采取框架结构，空间开阔，便于商户根据个人需要灵活改动，层高一般控制在单层4米，双层6米左右。(二) 产品营销1. 由代理公司代为销售，因为代理公司相对来说更有经验，能够为项目销售提供一些实践性的宝贵建议；2. 根据项目本身特点，制定行而有效的营销、价格、推广策略；3. 注重商业氛围的营造，商业包装给人以舒适、实用、色彩缤纷而又不失调性，最好是流连忘返依依不舍的感觉，延长消费者的停留时间；4. 产品营销过程中可根据自身情况给予商户些许特殊政策，如京投快线阳光花园，在保证项目整体车位需求的基础上，底商门前车位产品主要对地上商户出租，受到客户的普遍欢迎。