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1、目录一、总论4（一）项目背景41、项目概要42、开发商概况43、可行性研究报告编制依据4（二）项目概况51、项目用地52、建设规模53、主要建筑条件54、项目总投资及融资方案55、综合技术经济指标5(三)研究结论6（四）该项目住宅部分的团购合作关系8二、市场分析与需求预测9(一) 南昌县概况及经济发展基本情况：9（二）市场分析101、宏观经济分析102、区域房地产市场分析13（二）目标消费群体及价格定位171、本项目的目标消费群体：172、项目楼盘价格17（三）项目优劣势分析171、项目与周边楼盘对比的优势和机会182、项目的劣势和挑战19三、小区规划20（一）项目整体规划20（二）总体平面布
2、置20（三）用地平衡21（四）住宅设计21（五）交通及停车系统23（六）绿化景观设计23四、工程设计方案24（一）建设标准24（二）主要建设内容及规模24（三）工程方案251、主要建筑设计252、总图规划设计253、规划设计总体框架26五、环境保护与节能271、项目场址环境现状272、环境质量标准283、施工时的环境影响及解决措施284、营运期的环保措施：305、节能系统32六、项目公用配套工程与消防33（一）劳动安全卫生管理33（二）公用配套工程33（1） 给水33（2）排水及去向33（3）供电设计33（4）燃气34（5）垃圾收集34（6）智能化设计34（三）消防34七、组织管理35（一）组
3、织管理35招投标管理35（二）物业管理内容351、前期物业管理352、物业管理公约363、物业管理委托合同36八、项目实施进度37（一）建设工期37（二）项目实施进度安排37（三）项目实施进度表37九、投资估价及资金筹措38（）投资估算依据38（二）开发建设投资估38（三）项目投资与筹资计划381、项目投资计划382、资金筹措计划39十、财务分析41（一）财务评价基础数据与参数选取411、项目计算期及财务基准收益率41（二）开发成本费用41（三）盈利能力分析41（四）不确定性分析421、敏感性分析422、临界点分析42（五）财务评价结论42十一、社会评价44（一）社会效益分析44（二）项目风险
4、分析44（1）政策风险44（2）市场风险44（3）资金风险45（4）工程风险45（5）社会风险45十二、研究结论与建议46附表47一、总论（一）项目背景1、项目概要项目名称：馨园明珠居住小区项目开发商：南昌新鑫光明发展有限公司设计单位：江西省华杰建筑设计有限公司项目建设地点：南昌市迎宾北大道155号2、开发商概况南昌新鑫光明发展有限公司（原名南昌机械有限公司）于92年成立，企业总资产投资近六仟万元，其中有：土地15亩；厂房、办公楼、仓库、食堂等配套用房；水、电、路、绿化、下水道等配套设施投资；生产所需固定设备及技术投资；职工近100人，平均年生产5000万元，累计创税3000万元。为了配合南昌
5、县人民政府将“迎宾大道打造成商贸一条街的整体改造工程”拟将工厂迁入小兰工业园，计划征用土地50亩，投资8000万元，在原有产品基础上新增集群抄表系统产品，预计建成后投产可实现年产值1.1亿元人民币，并且每年将以30%以上速度递增，年创税800余万元以上，地方政府将此项目列入重点招商引资项目，为了企业搬迁落户小兰工业园给予了一系列优惠政策。如：将地块容积率提高，通过综合开发此项目补偿企业应搬迁新建厂房而造成的经济损失。3、可行性研究报告编制依据（1）投资项目可行性研究指南；（2）建设项目经济评价方法与参数（第三版）；（3）江西省南昌县城市总体规划（20062020）；（4）南昌县统计年鉴（200
6、62008）；（5）开发商提供的项目规划与建筑设计方案资料；（6）开发商提供的其它相关资料；（二）项目概况1、项目用地本项目用地位于江西省南昌市南昌县迎宾北大道旁。该用地南北约320米，东西约86米，面积19739.9平方米，地势西高东低,基地东南北三面现存有居民楼，西临迎宾北大道。2、建设规模本项目总用地面积19739.9平方米，总建筑面积84633.6平方米。其中计算容积率面积76195.6平方米、不计容积率总建筑面积8438平方米、建筑占地面积7351.6平方米。该项目为集住宅、商业、停车等功能为一体的大型民用建筑,本工程包括4栋 18层住宅楼（1#、2#、3#、4#楼）、2栋23层住宅
7、楼（5#、6#楼），临街2层商业用房及一个 1 层的地下车库。小区规划居住总户数474户，按户均3.5人计，约2800人，机动车停车位为289个。3、主要建筑条件（1）场地位于江西省南昌市南昌县，西邻迎宾大道，交通极其方便。（2）南昌县城市规划办公室已将该地块规划为商住和车库用地，南昌县人民政府出具了国有土地出让证。4、项目总投资及融资方案估算项目开发建设投资为8855.07万元，其中土地费用802万元，前期工程费用20万元，基础设施建设费80万元，建筑安装工程费6691.77万元，开发间接费20万元，管理费用228万元，利息177.3万元，销售费用210万元，开发期税费78万元，其他费用15
8、6万元，不可预见费392万元。估算项目总投资为8855.07万元。本项目的投资来源包括自有资金3630万元、销售收入再投入1225万元、向银行贷款4000万元。5、综合技术经济指标综合技术经济指标项目数量总用地面积：19739.9 总建筑面积：84633.6 其中计容积率总建筑面积：76195.6 其中住宅建筑面积：67096.5 其中90平米以下户型47025.6 70.1%90平米以上户型20070.9 29.9%商业建筑面积：9099.1 不计容积率总建筑面积：8438 其中地下车库建筑面积：7437 架空层建筑面积：1001 容积率：3.86建筑占地面积：7351.6 建筑密度：37.
9、2%绿地率：25.1%住宅总户数：474户 其中90平米以下户型636户 90平米以上户型162 户机动车停车位：289个其中地下停车位：191个地面停车位：98个(三)研究结论（1）近年来，南昌县在社会经济持续快速发展的同时，其城市化建设也取得了显著成绩。南昌县作为省会南昌的南大门，省城近郊，全县已形成一个公路四通八达、航空、水路、黄金十字铁路枢纽等齐全的交通运输网络。2005年，第三产业实现增加值38.17亿元，比上年增长15.3%，“十五”期间年均递增15.3%。房地产业快速成长， 2005年新开工商品房建筑面积134.56万平方米，占全市1/3强，涌现了梦里水乡、大湖之都、绿地山庄、九
10、里象湖城等一大批精品楼盘。新洪客隆、南昌百货大楼等大型商贸企业进驻莲塘，洁惠花园宾馆、桂花村大酒店等餐饮服务企业品位提升。社会消费品零售总额24.5亿元，比上年增长15.5%，“十五”期间年均递增19.49%。中介、保险、物管、信息等服务业成为新亮点。2005年，地区生产总值比上年增长19.93%，“十五”期间年均递增15.39%，全县财政总收入比上年增长33.6 %，年均递增21.6%，全社会固定资产投资比上年增长61.2%。县域经济综合实力排名全省第一，基本竞争力迈入全国A级行列。经中国社科院等三家权威机构联合评审，该县位居全国最具投资潜力中小城市15位。2005年，全县总人口91.73万
11、人，其中男性48.25万人，女性43.48万人；非农业人口16.12万人。2005年，出生率13.7；死亡率3.74；自然增长率9.96；人口呈上升趋势。在南昌县经济建设突飞猛进的状态下，本项目的完成能很好的解决南昌县及周边地区人口的居住问题，为南昌印钞厂工会提供良好的居住条件；项目中的商铺能带动该片区的商业经济，为本项目的住宅部分提供了方便的商业消费并提升了住宅房地产的自身价值；项目中的车库部分也能安全方便居民在日常生活中停车，并完善项目居住功能和提升项目的总体价值。（2）“馨园明珠居住小区”位置极为优越，交通极其方便，该地在连接南昌市区和南昌县的一条黄金大道迎宾北大道旁；周围三面临生活区住
12、宅及附属用房等，一面临街；周边各类市政配套设施完善，生活方便快捷，使住户能够感受到真正不一样的都市生活。该项目已与目标消费群体签订了团购协议，项目竣工验收后住宅房地产部分即可销售一空。项目的商铺部分全部临街，已与南昌县政府有关部门签订了相关协议，取得了南昌县政府的大力支持，在取得预售许可证后即可进行汽配行业的招商，再加上项目的住宅部分以及周边已有的居住小区的人气支撑，商铺的销售前景十分乐观。（3）南昌新鑫光明发展有限公司是南昌市当地的房地产开发公司，“馨园明珠居住小区”是公司很重视的一个开发项目。该项目由公司中、高层房地产开发经营经验丰富的管理人员操作，配以先进的经营管理理念和合理的营销手段，
13、实现项目的顺利开发。（4）有财务分析结果可见，项目投资税前财务内部收益率为117%，高于设定的基准收益率，项目有较大的投资吸引力。就本项目而言，市场的分析和项目的整体定位，以及项目投资经济分析是基于经验和经济学的角度来定的，具有客观性和一般性，符合市场规律及投资经济原理，配以合理的营销手段，实现项目的销售目标，并最终实现项目的赢利目标将是完全可能的。（四）该项目住宅部分的团购合作关系 该项目“馨园明珠居住小区”由住宅和商铺两部分组成，是项目的开发商南昌新鑫光明发展有限公司和南昌印钞厂工会共同洽谈多年，决定共同完成该项目；由南昌新鑫光明发展有限公司进行项目的开发与项目商铺部分的销售；待项目竣工完
14、成后，按照南昌新鑫光明发展有限公司和南昌印钞厂工会共同签订的团购协议，由南昌印钞厂工会团购除开发商南昌新鑫光明发展有限公司自留的十套外的住宅部分；最终完成该项目的开发、建设、销售。二、市场分析与需求预测(一) 南昌县概况及经济发展基本情况：南昌县历史悠久，素称江西“首府首县”，迄今置县2200多年。我县位于江西省中部偏北，赣江、抚河下游，鄱阳湖之滨。位处东经1154911619、北纬28162858之间,是省会南昌的南大门。境域总面积1683.62平方公里，全县辖16个乡镇和向塘省级开发区、南昌小蓝经济开发区，总人口91.73万人。南昌县是省会南昌的南大门，省城近郊，县城离市区中心仅18公里。
15、全县目前已形成一个公路、航空、水路、铁路等齐全的交通运输网络。公路四通八达，、国道、温厚高速公路穿境而过；京九铁路与浙赣铁路在向塘镇交汇，使南昌县成为真正的黄金十字铁路枢纽，向塘铁路编组站成为仅次于郑州的全国第二大货运编组站；赣江、抚河在境内交汇，航道可通长江各口岸；县城离昌北机场 25 公里。南昌县交通便利，京九、浙赣、皖赣等铁路穿越县境，以6小时行程对接长珠闽三角洲等发达地区。境内有全国第二、江南第一的向塘铁路货运编组站。县城距市中心仅15公里，距昌北机场仅30公里。近几年来，我县紧紧围绕拼争全国“百强县、文明城”两大目标，坚持以大开放为主战略，以工业化为核心战略，以开发区为主战场，坚持开
16、发区建设与县城建设双轮驱动，工业化、城镇化、农业产业化齐头并进，县域经济呈现出速度加快、质量提升、结构优化的良好发展态势。2005年，全县总人口91.73万人，其中男性48.25万人，女性43.48万人；非农业人口16.12万人。2005年，出生12568人，出生率13.7；死亡3432人，死亡率3.74；自然增长人口9136人，自然增长率9.96。2005年，全县GDP实现107.5亿元，增长19.93%;财政收入完成7.18亿元，增长33.6%，地方财政一般预算收入完成4.47亿元，增长34.6%；县域经济综合实力位居全国A级、全省第一。经中国社科院等三家权威机构联合评审,我县位居全国最具
17、投资潜力中小城市第15位。 2005年，第三产业实现增加值38.17亿元，比上年增长15.3%，“十五”期间年均递增15.3%。房地产业快速成长， 2005年新开工商品房建筑面积134.56万平方米，占全市1/3强，涌现了梦里水乡、大湖之都、绿地山庄、九里象湖城等一大批精品楼盘。新洪客隆、南昌百货大楼等大型商贸企业进驻莲塘，洁惠花园宾馆、桂花村大酒店等餐饮服务企业品位提升，洪城汽配、江南饲料原料等专业市场功能增强。社会消费品零售总额24.5亿元，比上年增长15.5%，“十五”期间年均递增19.49%。2005年末金融机构存款余额72.4亿元，贷款余额54.2亿元，中介、保险、物管、信息等服务业
18、成为新亮点。2005年，全县实际利用外资1.21亿美元，实际利用内资34亿元，分别比上年增长20%和36%。“十五”期间累计利用外资3.02亿美元，利用内资99.06亿元，引进内外资项目542个，其中世界500强、国内200强项目2个，知名品牌项目2个，投资超亿元项目45个。2005年完成出口创汇3200万美元，比上年增长204.8%，自营进出口企业发展到25家。外经工作取得新进展，被确定为全省外派劳务输出基地县。个私民营企业完成总产值216.6亿元，实现增加值72.3亿元，利税14.4亿元。承办了全国性县域经济发展论坛，先后与全国11个县（市、区）建立友好合作关系。（二）市场分析1、宏观经济
19、分析2008年房地产市场全年维持衰退态势，始于2007年第4季度，由珠三角区域逐步向全国范围蔓延，是各种调控政策作用、经济周期性下行、房地产市场自身调整和世界金融危机影响的结果。当前房地产市场已经出现供大于求的状况，大中城市房价自8月份开始出现环比下跌，其中超过一半的城市房价出现下降。2009年房地产市场发展的不利因素是宏观经济仍会继续下行和部分政策的不利影响，有利因素则是各种优惠措施的出台，在3季度宏观经济出现回暖的预期下，预计下半年房价将会止跌企稳。2008年房地产市场运行状况呈现以下四个特征：房屋交易量持续下降2008年，商品房销售面积持续下降，下降幅度逐月增加。1-11月，商品房销售面
20、积49148.38万平方米，同比减少18.3%，增幅减少48.8个百分点。其中，现房销售面积为13716.96万平方米，同比减少19.4%；期房销售面积为35431.42万平方米，同比减少17.9%。商品房销售面积降幅逐月增加，由1-2月份的4.2%降为1-11月份的18.3%。四十个重点城市中，有四分之一的城市商品房销售面积同比下降40%以上，下降程度较高的城市包括宁波、北京、福州、石家庄、郑州、深圳、上海等。同时，商品房空置面积较快增加。2008年5月，商品房空置面积结束自2007年下半年以来的负增长局面，11月底，商品房空置面积为13599.93万平方米，同比增加15.3%；其中，商品住
21、宅空置面积为同比增加22.9%，增幅比3月底增加33.5个百分点。房地产开发投资意愿下降受需求市场低迷的影响，房地产开发投资意愿的下降从2008年2季度就开始显现，4月份起商品房屋新开工面积和土地购置面积增幅均低于上年同期，6月份起这两项反映房地产开发投资意愿的指标各月均为同比负增长。2008年1-10月房地产开发企业购置土地面积为29596.42万平方米，同比减少5.6%，增幅比去年同期减少22.5个百分点；房地产开发企业完成开发土地面积19343.91万平方米，同比减少2.5%。2008年，商品房新开工面积增幅出现较大幅度下降，施工面积增幅和竣工面积增幅均低于去年同期。1-11月，商品房新
22、开工面积为84289.51万平方米，同比增长5.4%，增幅比去年同期减少17.5个百分点；商品房施工面积为254936.14万平方米，同比增长17.7%，增幅比去年同期减少5.3个百分点；商品房竣工面积为35084.23万平方米，同比增长6.1%，增幅比去年同期减少2.4个百分点。 房价出现近10年来首次下降各类型房屋销售价格涨幅逐步回落，8月份70大中城市房价出现近10年来首次下跌，跌幅逐月加大，房价下降城市的数量逐步增多。2008年，70大中城市房屋销售价格同比上涨6.47%，涨幅比2006年下降1.1个百分点。其中，新建商品住房和二手住房分别同比上涨7.07%和6.2%。从环比来看，20
23、08年70大中城市房屋销售价格下降0.3%，其中新建商品住房和二手住房分别下降0.7%和0.2%，90平方米以下商品住宅价格比年初下跌1.2%。12月份，70大中城市中有50个城市新建商品住宅价格出现环比下降，有52个城市二手住房价格出现环比下降。2008年房地产市场衰退程度逐季增加。其中，1季度供给增长增加，需求增长减缓，房价环比涨幅回落，但受翘尾因素影响，房价同比涨幅仍保持较高幅度；2季度开发景气开始下降，需求继续下降，房价涨幅继续下降，部分城市房价出现下跌；3季度购房意愿继续低迷，开发投资意愿持续降低，房价出现首次下跌；4季度房价下跌幅度继续加大。1-4各季度70大中城市房价变化分别为环
24、比上涨0.8%、环比上涨0.3%、环比下降0.1%和环比下降1.3%。加大住房保障建设2008年，商品住宅投资中，别墅高档公寓投资比重下降，经济适用房投资比重与去年同期基本持平。1-11月，别墅高档公寓投资额为1720.04亿元，在商品住宅投资中的比重为6.5%，下降0.9个百分点；经济适用房投资额为819.37亿元，同比增加18.2%。2008年，除去经济适用房投资增加外，廉租房建设也大大加快。年初，中央财政安排投入资金68亿元，比去年增加17亿元。下半年，加快保障性住房建设，成为国务院确定的扩大内需、促进经济平稳较快增长的重要措施之一。在新增1000亿元投资中，住房保障建设获得了一定份额，
25、12月份，国家发展改革委又下达了100亿元中央补助投资计划，用于加快廉租住房建设和国有林区、垦区、煤矿棚户区改造，以及扩大农村危房改造试点等。经济适用房的大规模建设将会影响房地产市场上商品房的销售，会降低房价，对非经济适用房的住房来说是威胁。2009年房地产市场运行趋势商品房屋空置面积会有较大幅度增加2006年和2007年商品房屋新开工面积都保持了将近20%的较大增幅，按照建设周期推算，2009年商品房屋竣工面积增幅将会有较大幅度增加。由于2008年房地产市场成交持续低迷，期房销售量下降近20%，决定了2009年进入竣工状态的商品房屋空置面积会有较大幅度增加。空置房屋直接形成房地产市场的当期供
26、给，在空置房屋没有被很好消化以前，商品房屋新开工意愿将会下降，以减少房地产市场的后期供给，促进市场供求平衡。房地产开发投资增幅会有较大幅度下降甚至可能出现负增长2008年2季度房地产开发投资意愿的下降开始显现，受此影响，2009年房地产开发企业上年结转的在建工程增幅和房屋建设投资增幅也会大大下降，如果考虑企业延缓开发建设进度的因素，这部分投资可能会出现负增长。同时，受存货增加的影响，2009年商品房屋新开工面积增幅会有较大幅度下降，这部分项目对应的新增投资增长也会下降。此外，受宏观经济下行和资金紧张状况影响，估计上半年企业拿地欲望和开发土地活动均不会增加。因此，2009年房地产开发投资增幅会有
27、较大幅度下降甚至可能出现负增长。房地产开发企业并购重组将会增加2008年，受开发信贷增长下降和需求市场衰退的影响，房地产开发企业60%的资金供给源(国内贷款、个人按揭贷款、定金及预收款)都为负增长，企业资金链条日益紧张，部分中小企业将会面临资金困境，未来企业并购重组将会增加。2009年房价将会止跌企稳短期来看，已经颁布的减息、税费优惠、对开发企业融资等方面的政策支持都有利于房价的稳定，2009年上半年在“保增长”的大调控目标下，仍可能还会有利于房价稳定的政策出台。从影响房地产市场的长期因素看，第三次“婴儿潮”出生的大量80后年轻人的结婚需求，将会有利于近几年住房刚性需求的增加，过去五年经济高速
28、增长形成的居民财富积累的基础，这些因素都会对促进房价的稳定起到积极作用。当前形势下，形成房价下滑压力的影响因素主要有宏观经济的下行、经济适用房建设力度加大带来的增加市场供给预期、农村建设用地流转制度改革带来的土地供给层面的长远影响等等。在一系列扩大内需保增长的政策作用下，预计2009年3季度宏观经济将出现回暖，同时经济适用房相关政策、农村建设用地流转制度相关政策，短期内对房地产市场的影响有限，上述促进房价稳定因素的影响将会大于房价下行因素的影响，预计2009年下半年房价将会止跌企稳。2、区域房地产市场分析南昌市的房地产市场分析：自07年底国际金融爆发后，国家进行了一系列的宏观调控打压房价，整个
29、房地产市场低迷，南昌市区的房价自08年7月后相继开始下降；但是，08年10月以来出台的两次房地产救市政策，减免契税、营业税、印花税、土地增值税、城市房地产税等税费，其中90平方米以下住宅的税费优惠力度就可以达到3%，其五年以内住房转让5.5%的营业税予以减免，均在一定程度上降低了南昌市居民购房负担，提高了南昌市居民住房支付能力。国务院131号文中指出，2009年到2011年，南昌市平均每年新增5万套经济适用住房。2007年经济适用房竣工套数约为4万套，如果新增5万套经济适用房，则经济适用房的建设总量将为往年的1倍多，今后三年各年经济适用房竣工套数占商品住宅竣工套数的比例达到30%左右，而近三年
30、来该比例一直在10%左右；经济适用房投资在商品住宅投资中的占比将由往年的5%提高到近20%。南昌市经济适用房建设总量的大量增加必然会对普通住房市场产生一定的“挤出”效应。当前，房地产市场已经出现供大于求的状况，落实90/70政策中新建的大量中小户型住宅将陆续进入竣工状态，这种时候南昌市大量供给经济适用房，显然不利于这些普通住房的消化吸收，从而加剧南昌市房地产市场的调整幅度。即使加大经济适用房建设计划没有落实，也会形成相应预期，这种预期显然不利于扭转当前南昌市房地产市场的衰退态势。受需求市场低迷的影响，南昌市房地产开发投资意愿的下降从2008年2季度就开始显现，4月份起商品房屋新开工面积和土地购
31、置面积增幅均低于上年同期，6月份起这两项反映房地产开发投资意愿的指标各月均为同比负增长，受此影响，2009年南昌市房地产企业上年结转的在建工程增幅和房屋建设投资增幅也会大大下降，如果考虑企业延缓开发建设进度的因素，这部分投资可能会出现负增长。同时，南昌市房地产市场受存货增加的影响，2009年商品房屋新开工面积增幅会有较大幅度下降，这部分项目对应的新增投资增长也会下降。此外，受宏观经济下行和资金紧张状况影响，估计上半年企业拿地欲望和开发土地活动均不会增加。因此，2009年南昌市房地产开发投资增幅会有较大幅度下降甚至可能出现负增长。2008年，受开发信贷增长下降和需求市场衰退的影响，南昌市房地产开
32、发企业60%的资金供给源(国内贷款、个人按揭贷款、定金及预收款)都紧缩，企业资金链条日益紧张，部分中小企业面临资金困境，未来企业并购重组将会增加。南昌县的房地产市场分析： 近年来南昌县内大量新建房地产项目，仅2005年，南昌县第三产业实现增加值38.17亿元，比上年增长15.3%，“十五”期间年均递增15.3%。房地产业快速成长，新开工商品房建筑面积134.56万平方米，占全市1/3强，涌现了梦里水乡、大湖之都、绿地山庄、九里象湖城等一大批精品楼盘。新洪客隆、南昌百货大楼等大型商贸企业进驻莲塘，洁惠花园宾馆、桂花村大酒店等餐饮服务企业品位提升，洪城汽配、江南饲料原料等专业市场功能增强。社会消费
33、品零售总额24.5亿元，比上年增长15.5%，“十五”期间年均递增19.49%。2005年末金融机构存款余额72.4亿元，贷款余额54.2亿元。从2005年到2008年商品房的建筑施工面积和销售面积逐年上涨，南昌市房地产市场的住宅和商铺供应量也在逐年上涨。 随着房地产的住房市场在南昌县打开后，百货商场等零售业和餐饮等服务业也相继进入南昌县，为南昌县的建设添砖加瓦，为南昌县的住房增加了配套设施。南昌县的住房消费者已不再拘泥于南昌县本县的居民，更辐射到南昌市区的居民去南昌县投资买房，南昌县住宅和南昌市住宅相比的优势有：面对南昌市区高价且随时可能下跌的房价，不如买南昌县只有南昌市区房屋单价一半的住房
34、；南昌县的房地产开发还只是起步阶段，投资购买南昌县的房产有很大的投资获利空间；南昌县环境优美、祥和、宁静，湖泊众多，空气清新，没有都市的喧嚣，好似世外桃源，是都市人休闲度假的好去处；由于较低的房屋单价，使得房地产开发商可以扩大套房的建筑面积，这样消费者既可以获得大面积的住房使用面积，又可以获得更大面积的小区活动空间；拥有在南昌市区不能获得的居住感受。这吸引了近年来很多南昌市居民和想要在南昌安居乐业的人到南昌县购置房产用于居住或投资，增加了南昌县的住房需求。商业建筑的供应分析：项目的商业部分在政府的大力支持下专门用于汽配的招商，形成商业汽配一条街。南昌县内虽然已有了一个较大规模的洪城汽配市场，但
35、也远不能满足全南昌县的汽配需求，该项目的商铺全部临街，是汽配的理想商业用地，并且与洪城汽配市场呈犄角之势，满足了南昌县剩余汽配市场的需求。可见，项目商业部分的建设和招商完全符合市场的需求，是可行的。需求群体分析： 南昌县和南昌市内对住宅的刚性需求消费者，这部分人群负担不起南昌市区高昂的房价，就选择南昌市周边地区的较低房价楼盘购买楼房。多为在南昌市内有较稳定工作，有一定的经济基础，想要在南昌市安家落户的人群。 需要购买第二套房居住和投资的消费者，这部分人群已有了一套住宅，拥有较高的社会地位和较好的经济基础，多数已拥有了自己的核心家庭，希望购买住宅提供休闲度假功能或进行投资。商铺的需求分析：项目的
36、商业部分做成汽配一条街，随着南昌县经济发展、房地产的开发和建设增加了南昌县内的交通流动量，也增加了对公共配套的需求，汽配市场的需求逐渐大于供给，可见汽配一条街的规划符合南昌县市场需求。结论：经过以上的市场分析可以看出，国家近期的宏观调控有利于房地产开发，促进了房地产市场的交易，虽然07年以来，我国大多数一、二线城市的房地产泡沫使房产价格下跌，但对房产开发处于起步阶段的南昌县而言房产价格影响不大。南昌县内没有经济适用房，有南昌市区和南昌县大量的房地产刚性需求作支撑，房地产前景十分可观；南昌县的房地产市场处于上升趋势，刚性需求偏向于南昌县这样的低价房，投资者偏向于低价有投资空间的房产；南昌县房地产
37、市场的供求双方都有需求，因此本项目的开发能增加南昌县房地产市场的供应量，促进南昌县的建设，为居民提供良好的居住空间，既符合市场需求又能加大南昌县的基础设施建设。馨园明珠住宅小区项目的开发商已与南昌县印钞厂工会签订了定购合同，项目的住宅部分开发商只留下十套，剩余部分待项目竣工后全部销售给南昌县印钞厂工会。因此，项目住宅的销售不成问题，商铺部分的招商也符合市场需求。因此该项目是一个在市场上可行，符合规划建设的优良项目。（二）目标消费群体及价格定位1、 本项目的目标消费群体：根据南昌新鑫光明发展有限公司与南昌印钞厂工会签订的馨园明珠商品房团购合作合同，本项目一经竣工验收，住宅部分除南昌新鑫光明发展有
38、限公司自留10套住宅外，其余住宅能全部销售给南昌印钞厂工会，工会会把项目住宅分配给已出资金参与团购的南昌印钞厂职员。项目的商业店面已与南昌县相关部门签订了协议，在本项目取得预售许可证后即对汽配行业进行招商，把本项目的商业部分做成具有特色的汽配一条街。 商铺的目标销售群体： 汽配连锁店 经营汽配的私营个体户 有意投资的投资商 汽配经销商本项目的地下车库部分出售给居住居民或本项目的商铺业主，地上车位为公共使用车位。2、 项目楼盘价格根据南昌新鑫光明发展有限公司与南昌印钞厂工会签订的馨园明珠商品房团购合作合同，住宅部分的出售均价为2580元/。据网络调查，普遍认为南昌县房价偏低，大多数人有意购买。南
39、昌县房地产的房价确实偏低。建筑材料每年都在涨价，有时高达20%；土地成本更是成倍涨价，这些成本上的涨价是最现实也不可避免的事情。还有劳动力成本的增加等等；这使房价只能上涨。南昌县的经济建设和房地产还处于起步阶段，因此购买南昌县的房地产具有很大的保值增值空间。本项目楼盘的商铺价格定为均价4000元/，价格在南昌县属于中等水平，与南昌县周边商铺比较，较具有竞争力。（三）项目优劣势分析1、项目与周边楼盘对比的优势和机会本项目在繁华都市南昌市的南昌县内，这里没有繁华都市的喧嚣与嘈杂、也不似宁静的郊野般沉寂与哀怨。项目的规划设计把都市生活的激情、浪漫和郊野的宁静、闲适精心聚拢在这一地块上，大手笔的空间处
40、理、细腻独到的细部、舒适的空间构架、文明的场所内涵、流畅清新的布局、合理的交通组织，使得中心绿化与各景点紧密的联合在一起，居住空间安静的坐落在园林绿化当中，使项目华章异彩。项目中有6栋18-23层高的高层住宅，彰显了时代气息，改善了人居环境，提升了人文价值，使项目在南昌县很具有竞争潜力。与南昌县政府相关部门签订协议并取得了政府大力支持将把项目的商铺部分全部用于汽配行业的招商，形成一条南昌县的特色汽配商业街；既全面了南昌县的公共配套，也形成了南昌县前所未有的特色汽配商业街，还提升了南昌县的自身形象和项目的特色、价值。住宅中90平方米以下的住宅占本项目住宅部分的80，大量的住宅套房以小户型为主，既
41、符合了政府提倡的小户型，又大大降低了整套住宅的房价；在现如今房价大跌、消费者持币观望的时期，买整套房总价较低的小户型在房地产市场中是一种时尚，而且无论在房地产市场的低迷期还是暴利时期，小户型都会是房地产市场的宠儿。项目的东、南、北三面与住宅区相邻，这使其与相邻住宅区形成了一个大型整体住宅区,小型住宅区之间互相弥补、互相影响、互相提升居住价值，从而提升了项目的居住氛围和居住质量，也提高了本项目的整体居住价值。该项目在连接南昌县和南昌市区的黄金大道迎宾大道旁，并对着迎宾大道设有三个出入口,使该项目的交通环境优越，从该项目到达南昌市繁华市中心车程不足一小时，到达南昌市区车程不足半小时。良好的交通环境
42、，时尚的建筑结构，物美价廉的小户型，人性化的布局规划，与周围居住环境的良好衔接，再配以特色的商业街，整个项目与周边的楼盘相对比，不仅适合舒适的居住，而且独具特色，很具有市场竞争力，前景十分可观。该项目周边的楼盘也有很多开发了商铺，商铺的价格与本项目商铺的价格一样，项目的价格具有竞争力。除以上优势外，本项目还具有以下优势：宏观形势好，08年10月以来出台的两次房地产救市政策，在一定程度上降低了南昌市居民购房负担，提高了南昌市居民住房支付能力。符合城区规划楼盘类型满足市场需求交通方便规划合理的小区布局，绿化优良发展前景和升值空间较大2、项目的劣势和挑战离市区中心不近，公共配套设施不够完善，不如市中
43、心居住方便；但是项目所在地安静、空气清新、交通方便。受金融风暴的影响，整个房地产市场低迷，市场上出现了供给大于需求的现象，价格下跌，未来价格也不太可能上涨；好在项目已经签了团购协议，并在协议中约定了房产均价。房地产市场竞争激烈，项目周边建设了大量的新楼盘，还有大量的在建楼盘与南昌市内的存量楼盘，将于本项目形成激烈的竞争。三、小区规划（一）项目整体规划项目整体规划：以生态性、休闲性、人文性为主题，营造主题社区以革新的、原创的、诗意的现代建筑来塑造城市体现生态、信息、人性空间的模糊功能区项目总体规划理念：强调全区建设的整体性，统一规划，形成统一整体；以“以人为本，健康生活”为宗旨；自然而安静的记住
44、生活使人们追求和向往的，把大自然的绿叶成荫、鸟语花香带入千家万户，融入人们的日常生活是本规划建筑设计最显著的特色；以建立独具特质和与自然亲和的人文环境，并注重居住文化氛围的设计，把绿色空间引入小区设计中；在整体布局的基础上开发，在兼顾整体性的同时强化组团规划的既可以分又可以和双向性；以环境建设为重点，充分利用规划区块范围内的自然环境，充分利用环境和较大的开发规模，全方位营造居住环境；住宅建筑、汽配一条街具有鲜明的时尚特设和时代气息，将居住空间安静的坐落在园林绿化当中，创造了良好的归宿感，明确的向心力和舒展明朗的场所精神；在整体风格协调的前提下，各组团具有清晰地可识别性，单体建筑具有一定的差异性
45、，尤其是资源分享尽量均好。（二） 总体平面布置 该工程基地南北约320米,东西约86米,面积19739.9平方米,地势西高东低,基地东南北三面现存有居民楼。本方案设计通过与地形有机的结合,采用流畅清晰的布局,合理的交通组织,采用最佳日照和朝向的原则来组织总体空间布局，建成后将与南昌印钞厂现职工住宅形成整体小区,西临迎宾大道,其它三面临生活区住宅及附属用房。整个住宅小区总共6栋1823 层高层住宅，西临迎宾北大道、沿街由南至北依次排列，分别为1#、2#、3#、4#楼拟建18层， 5#、6#楼拟建23层。沿街设计了二层的商铺,而将居住空间安静的坐落在园林绿化中,创造了良好的归属感,明确的向心力和舒
46、展明朗的场所精神。本小区沿迎宾大道设三个出入口，小区内停车采用宅前停放与集中地下停放相结合，地面机动车停车位98个,地下停车位191个。地下车库结合人防工程设计布置在地块北端。 综上所述，该项目的建设强调了人性化住宅小区的规划设计，流畅清晰的布局,合理的交通组织,使得中心绿化与各景观节点紧密的联合在一起。运用当地常用的表现形式，同时加入具有特色的东西，形成一个独一无二的馨园明珠居住小区。充分体现了以人为本的设计思想，小区内实现了人车分流，绿化覆盖系数为25.1%，项目建成后小区将处于绿化环抱中，与周围环境相协调。因此，项目总平面布置较为合理。（三） 用地平衡规划用地平衡表项目面积（）占规划用地比例（%）项目总用地19739.9100其中建筑基底面积7531.637.2总绿地面积4954.7225.1道路及地面停车用地面积5378.58
