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1、拼合户型探讨,中央别墅区第一个90/70项目容积率为1.05的混合社区整体规划基本确定如做拼合产品则需是90平米的整数倍,洋房产品是否拼合，如何拼？公寓产品是否拼合，如何拼？拼合产品的销售风险,问题：,本项目,1、拼合户型的产品设计,2、拼合户型的市场风险,注：叠拼户型不在本次分享范围内,A,B,A,B,卫生间、厨房在硬性拼合后使用受限，管线等原有设置隐患极大。,拼合后,拼合后,在硬性拼合后厨房转换为客厅一部分，操作墙面转化为电势墙，后期改造成本高，实现性差,阶段一：硬性拼合首批拼合产品在经验欠缺的基础上，普遍进行“硬性”拼合，并未现行进行考虑，导致拼合后功能空间、空间尺度无法满足使用者需求的
2、问题。并且受管线设置等影响导致隐患无穷。,阶段二：技巧拆分在原有硬性拼合经验下，吸取经验调整为技巧拆分的手法。有效规避了硬性拼合带来的空间折损等问题。但拆分过程中，需要考虑政府规划要求，关注拆分后小户型的使用性问题。,1）拼合后形成穿越式入户花园，采光通风良好；2）两户的餐厅、客厅连通形成通透的横向大厅通敞空间3）较大卧室可改主卧套房；4）实现了一房变四房的空间转变；5）拼合实现过程的工程量小，工程成本低。,阶段三：设计前置 在原有技巧拆分基础上。前置拆分考虑，在户型设计之初，便考虑如何将目标大户型拆分为两个功能齐全，使用相对舒适的小户型，并考虑防水、管线等综合方面。避了前期遭遇的诸多问题。,
3、基本模式,南向1居+南北2居=通透3居,基本模式,A1,A2,通透2居+通透2居=览景4居,注意：不可南入户,侨香诺园,120m2+135m2=260m2六室四厅,注意：公摊面积按套卖,拼合前,拼合后,拼合-技术要点：卫生间厨房结构墙公共空间南向优质面的利用,拼合实践技术总结,在拼合前提下的赠送技术要点：入户花园露台内庭院阳台小结,汇总拼合+赠送技术要求总结,营销策略：购买拼合户型额外享受8折优惠（佳兆业可园拼合额外8.5折，方鼎华庭拼合额外6.6折；绑定拼合户型进行销售；现场展示拼合前和拼合后的户型单页和模型。,拼合前,拼合后,拼合前户型：1）01户型客厅开间尺度比卧室还小，尺度感严重失调，
4、且客厅无任何景观面；2）02户型户型面积大，但厨房面积却很小，且有一很长过道，使用不便；3）入户花园不好用，只是充当过道功能拼合后户型：1）拼合后为相对紧凑四房，比较经济实用；2）入户即餐厅，品质感较低；3）拼合只是把隔墙打断，改造难度较低,拼合后共264套，其中拼合三房为138套由一房和二房组合,面积为114-138，销售109套,销售率达79%,营销策略：现场展示户型拼合后的单体模型,同时展示拼合后样板房及拼合前清水房。自选拼合手法销售。,拼合前（38平1房1厅一卫+72平1房2厅一卫）,拼合前户型：1）存在价格高的纯北向户型，过道较长，功能简单，不好用；2）南向一房两厅存在宽厅和独立卧室
5、，功能上比较好用；拼合后户型：1）拼合后为紧凑型四房，比较经济实用；2）存在错层露台，附加值较高；3）打通隔墙即可，改造难度低；4）首次置业追求经济实惠的自住客较为追捧,拼合后（10平4房2厅两卫）,拼合前一房一厅和一房二厅各192套,销售量均为84套,各占其总套数的43%.拼合后的四房共192套,销售量为83套,占合拼户型总量的43%,产品设计中预留拼合可能，充分降低拼合的工程难度；拼合户型在功能实现、附加值等方面应优于原始户型产品，如，增加一些景观利用，或者公摊面积的附加值等；拼合户型的销售建议不强制：可考虑给予优惠倾斜或在样板间打造等展示层面发力；,拼合风险预判,拼合的工程难度,多套房带
6、来的金融阻力,拼合实际销售的风险,产品设计中即充分考虑未来拼合的工程改造方案，将拼合难度降到最低；,购房同时签订拆改合同，一方面解决客户的后顾之忧，同时规避了项目交房以后发展商的法律风险,拼合风险预判,拼合的工程难度,多套房带来的金融阻力,拼合实际销售的风险,在产品设计阶段充分考虑户型拼合的可操作性，并以合同形式提供验收后改装服务，解决业主后顾之忧和未来纠纷可能,ACTION1：开盘期间，多家银行驻场办公,目的：为客户提供多选择贷款方案内容：联系至少2-3家银行提供贷款业务，其中至少一家为外资银行 同银行沟通，协商争取最大客户优惠的贷款方案,ACTION2：开发商多种让利方式，降低购房门槛,目
7、的：降低客户购房门槛措施1：交楼前，免供房适用中小户型措施2：返现金、减总价从总价或首期中直接减去部分金额，可定额，或根据不同房型送不同额度措施3：低首付、分期付首期发展商垫付部分或全部首付资金，小业主分期返还，一般是入伙前还清,“一站式”按揭贷款服务全球尊崇项目销售期间，提供全天无间断服务环球支援无论去向何方，提供免费按揭理财咨询服务尊享礼遇根据客户需求和实际情况，为客户提供最适合的按揭方案“一站式”服务金融顾问将按照客户的要求及计划，帮助客户完成按揭贷款。,拼合风险预判,多套房带来的金融阻力,拼合实际销售的风险,全面灵活的信贷解决方案；金融资源整合，引入信托基金等；首付分期，降低购房门槛；
8、,拼合的工程难度,在产品设计阶段充分考虑户型拼合的可操作性，并以合同形式提供验收后改装服务，解决业主后顾之忧和未来纠纷可能,风险3：精装修带来客户购买后存在重新装修,强制性的捆绑销售，让客户意识到未来购买大户型都是拼合产品，同时拼合前户型无法使用，让客户不愿买单套。通过展示引导，展示拼合后的样板房，户型单页、模型设计展示拼合后的。,产品设计与展示,价格方案制定,促销与销售引导,价格表门槛，拼合前单套产品制定高价格，购买拼合产品有额外优惠折扣，确保开发商拼合产品总价的实收。,通过销售代表引导，从产品使用的角度考虑，拼合前不好使用，不建议购买拼合前的户型。选房优先：认筹2个以上优先选房。装修门槛：
9、单套装修标准低，拼合装修标准比较高，性价比合适。开发商优惠：购买拼合产品开发商垫付首付或利息比例高。,拼合风险预判,多套房带来的金融阻力,全面灵活的信贷解决方案；金融资源整合，引入信托基金等；首付分期，降低购房门槛；,拼合的工程难度,在产品设计阶段充分考虑户型拼合的可操作性，并以合同形式提供验收后改装服务，解决业主后顾之忧和未来纠纷可能,拼合实际销售的风险,通过拼合户型的高品质展示引导客户购买拼合户型；通过价格制定和促销手段提高拼合产品性价比，引导客户购买拼合户型；,MajpjMVcyzj21HLfrvy96dv02lPPfYgxUS7IYmZkyEmZ0kGeYZS3bpLCkYH1lt4E
10、K7CxmUX3ijoYSOer7ZuaVWYgz4EpZrUirVpMzzvNtf1XZw5oswSXOtFaejnOcmfE1lZgnN1RSXg8wLCG8CVQ3XPJMvodPFWcpiYJgZazNSEPNIaklYSu7qSd1UpaxmZDlpN9zW7kljfsLCLi26Yv109ffbnDH8LbUN1G6ACURQ39eG12KHL9tXsZ1jzgoCK8g1kuNOh5eFvcmVT5ZYVQt9zk3rp3qLnf02FovEXxVRxjCcFRNppiJljNiOuk6fONnyX7fyGg7sXZ49BmCN5oy9VesHpKzdjTKwjrkCEQCFDe
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