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1、产品经理的视角,战略发展部商业分析组Chrissyuan,目录,2,产品,3,运营,1,产品/运营体系综述,4,总结,目录,2,产品,3,运营,1,产品/运营体系综述,产品是什么 产品经理是什么产品团队内部的运作体系,4,总结,目录,2,产品,3,运营,1,产品/运营体系综述,产品Sense/创新思维产品规划流程体验产品,4,总结,目录,2,产品,3,运营,1,产品/运营体系综述,什么是运营 运营实例体验运营,4,总结,目录,2,产品,3,运营,1,产品/运营体系综述,4,总结,目录,2,产品,3,运营,1,产品/运营体系综述,产品是什么 产品经理是什么产品团队内部的运作体系,4,总结,产品的
2、基本理念，是很哲学的,任何事物的存在，都是因为它们被需要。与其说“存在就是合理”，不如说“存在就是被需要”。从一栋楼、到一个人、到一支笔、一个苹果，莫不满足这个道理。,“产品”的外延,任何东西都可以看作“产品”。它的好坏取决于它被需要的程度，以及它满足外界需要的程度。宝马汽车、卫生纸、男人对于女人都是产品。,成功的人必是很好的满足大众需要的人。这和“好坏”无关。,不被需要的东西，渐渐淡出历史而消亡，或者转化为新的被需要的方式。,产品的内涵,产品，就是一系列符合用户需求的功能的组合。,会议室用的荧光笔：,男朋友：,写字笔盖（保护笔芯）颜色墨水荧光,带给你快乐（会玩、幽默）让你崇拜（才艺、能力）让
3、你朋友羡慕（帅、高）让你有安全感（有钱、稳重）,目录,2,产品,3,运营,1,产品/运营体系综述,产品是什么 产品经理是什么产品团队内部的运作体系,4,总结,产品经理的定义,产品经理是产品的设计者、建造者、运营者，更是产品的第一个用户。,产品经理进行市场调研，收集用户需求。产品经理确定产品功能，制定产品规划。产品经理负责或指导产品运营，并主持版本更新。,产品经理是怎么想的？,产品经理要了解人，从而了解用户，更要习惯站在用户的角度看问题。他们要“随时随地变成用户”。,产品经理的世界观：任何东西，都是产品，它的价值，取决于它满足了多少外部的需求。,需求集合,功能集合,出水写字,保护笔芯的笔盖,颜色
4、墨水,易擦墨水,写字,长久的写字,标识不同内容,写新的内容,保护我？,变形金刚？,产品经理最需要了解人的需求,吸引力,归属感,自由自在,和谐,乐趣与兴奋,成为领导者,掌握和驾驭感,拥有智慧和知识,表现自我,爱和被爱,自我感觉良好,传统,自我放纵,安全,尊重,目录,2,产品,3,运营,1,产品/运营体系综述,产品是什么 产品经理是什么产品团队内部的运作体系,4,总结,产品和运营是各自独立的（例：、QQ）,产品团队内部，会将“产品/功能”和“运营/营收”清晰的分开来做。,产品和运营是各自独立的（例：、QQ）,产品团队内部，会将“产品/功能”和“运营/营收”清晰的分开来做。,产品和运营有不同的目标和
5、定义,“产品/功能”，是满足目标用户根本需求的功能集合。,QQ秀：虚拟形象、换装、保存形象、展示形象Qzone：写日志、相册、放音乐、看别人Qzone搜索：输入关键词、得出好的答案、看答案,“运营/营收”，是指为了扩大用户群、提高用户活跃度、寻找合适商业模式并增加收入所采取的经营手段。,QQ秀：红钻（收入、活跃度）、等级（活跃度）、Tips（用户群、收入、活跃度）宠物：食物商城（非用户想要的功能，只是为了收钱）、活动（收入、活跃度）,不同业务有不同的产品/运营模式（例：QQ秀）,服务一般有三种形式：产品贯穿（QQ）、运营贯穿（51）和相互贯穿。,产品/运营体系也有一定的变通（例：QQ秀）,目录
6、,2,产品,3,运营,1,产品/运营体系综述,产品Sense/创新思维产品规划流程体验产品,4,总结,小游戏：用户需求优先级排序,QQ发布第一个版本时，有以下用户需求：,卡通头像QQ表情聊天记录管理器看谁在线上安全性传文件,很小的.exe文件视频聊天室语音反应速度快,请从中选出最重要的三项，发布QQ1.0。,小游戏：美容馆的Feature List,QQ秀即将发布美容馆，它能让用户制作一张专属于自己的脸：大致功能=美发+变脸+化妆+表情；大致内容=普通脸+明星脸+卡通脸。,请为此业务制作简单的Feature List。,怎样培养“产品Sense”？,“产品Sense”，是产品经理的能力/经验的
7、体现。,提升产品Sense的唯一途径，是从用户的角度，而不是从产品内部体系的角度，去确定用户需求。有时候，你甚至需要“变成用户”。用户需求何其多，所以一定要对优先级进行排序。产品Sense的目标，是让“用户用得（更）爽”。,创新思维,“创新思维”，是产品经理开发新产品时必需的技能。,虽然大多数情况下QQ的产品经理喜欢“参考”别人的产品为己用，但是创新思维仍是产品经理必不可少的技能。互联网行业应用在基础业务上可以雷同，不过在产品体验上，几乎每个细节都需要创新，这些细节创新往往对产品的成败，甚至公司的成败起决定性的作用。例子：Google的超简洁首页。,创新思维,“创新”绝不是空想，而是有方法论可
8、循的。,最常用的方法，就是“先头脑风暴，后过滤细化”。更专业的创新方法：“代合调改用消排”。,“代合调改用消排”,“替代”,“代合调改用消排”,“合并”,“代合调改用消排”,“调整”+“改变”,“代合调改用消排”,“其他用途”,“代合调改用消排”,“消除”,“代合调改用消排”,“重排”,创新方法作业,运用“代合调改用消排”，为扳手创新。,目录,2,产品,3,运营,1,产品/运营体系综述,产品Sense/创新思维产品规划流程体验产品,4,总结,产品规划的流程定义,产品规划流程对市场走势及客户需求进行分析，创建合理的市场细分规则，对要投资和取得领先地位的细分市场进行选择和优先级排序，从而制定可执行
9、的业务计划，并驱动新产品包的开发。,用户需求$APPEALS分析法（例：QQ秀）,如何排定产品功能的优先级,各个功能本身并无“优先级”可言，对一支笔来说，“写字”和“成为变形金刚”这两个需求是平等的。但是产品在不同的阶段有不同的目标和不同的现实情况，这就成为判定产品功能优先级的唯一标准。,实例QQ秀2.0产品策划的“三部曲”,QQ秀2.0/Qzone中功能的划分和优先级的排序。,QQ秀2.0鲜花工坊的Feature List。,QQ秀2.0鲜花工坊的产品需求说明书。,目录,2,产品,3,运营,1,产品/运营体系综述,产品Sense/创新思维产品规划流程体验产品,4,总结,体验产品的原则,总的原
10、则就是：扮演目标用户的角色，问自己这个服务是不是能让我“爽”。,Principle 1：心态代换我是目标用户。Principle 2：UI简洁明了=降低用户体验成本。Principle 3：注意细节的亮点，它们往往会成为用户愿意花钱的地方。,体验产品的技巧,总的技巧就是：互联网的产品往往“大同小异”，因此要侧重细节。,Skill 1：爽的点一定要记下来，仔细体味原因。Skill 2：不要过分系统化的思考问题，做产品的人的思维都是很发散的。Skill 3：把自己当成“傻瓜”，去完成一个“任务”，看看能不能比较简单的搞定。,目录,2,产品,3,运营,1,产品/运营体系综述,什么是运营 运营实例体验
11、运营,4,总结,运营是有成本的，因此它有极为明确的目标,运营的目标：,扩大用户群。寻找合适的盈利模式/增加收入。提高用户活跃度。,运营者必须是一个冷静务实、重实验的科学家,这句话是值得批判的：“我们的具体情况不一样，因此我认为这个办法在这儿是行不通的。”真正的运营者从不妄下定论，而是让事实说话。,先想想，某个假设如何进行小范围测试。进行小范围的测试。无论假设正确与否，对测试结果进行总结。错误的假设有时也能帮我们找到正确的方法。,实例：QQ秀商城的定价策略。包括规划思路、具体策划和小范围测试的数据分析结果。,如何定价？,无论何时何地，对运营者而言必须明确一点：总利润比市场份额、效率更重要。,案例
12、讨论：甲公司生产一件服装的成本为￥75，价格为￥100。经过小范围测试，提价10%将失去18%的销量（件数），降价10%将增加50%的销量（件数）。请问甲公司应该提价、降价还是维持原价？,维持低成本是产品的事情，维持高售价是运营的事情。,降价是最昂贵的运营策略，而提价的效果未必会有想像中的糟糕。,如何忽悠用户付费？,人性的弱点：“怕失去”的倾向强于“怕风险”。,请做一个选择：A、无论如何，都得到3万元。B、80%的概率得到4万元，20%的概率得到0元。,策略：不要告诉用户买了产品会得到什么，告诉他们不买产品他们会失去什么。,请做一个选择：A、无论如何，都失去3万元。B、80%的概率失去4万元，
13、20%的概率失去0元。,结论：面对“失去”和“风险”，人会选择后者。,互联网产品常用的运营手段（例：QQ秀）,目录,2,产品,3,运营,1,产品/运营体系综述,什么是运营 运营实例体验运营,4,总结,以下是有实际文档的运营实例,QQ秀的运营数据QQ秀商城的用户群细分及相应策略QQ秀商城的用户成长体系数据分析需求QQ秀运营活动总结QQ秀等级策划思路网易游戏职员对征途运营数值体系的体验报告,目录,2,产品,3,运营,1,产品/运营体系综述,什么是运营 运营实例体验运营,4,总结,体验运营的原则,总的原则就是：从纷繁复杂的表面，看运营体系如何实现三大目标（用户群、盈利模式/收入、活跃度）。,Prin
14、ciple 1：一定要花自己的钱体验运营！Principle 2：要花时间去冲等级，但不需要冲到最高。,体验运营的技巧,总的技巧就是：互联网产品的运营是非常严谨的体系，因此不要太注重细节，要看整体。,Skill 1：不用把整个冲等级的过程走完，可以去相关的论坛和官方信息中了解活跃用户的经验。Skill 2：运营体系比较严谨，通常有一套约定俗成的方法论和数值体系，细节差异化不多，因此预先掌握一些相关知识是比较必要的。Skill 3：把自己相像成该业务的“老板”，想想怎样去把利润最大化。,目录,2,产品,3,运营,1,产品/运营体系综述,4,总结,产品+运营=良好的业务/服务/公司,做“产品”，不
15、外乎“要想自己爽，先让别人爽”。,永远站在用户的角度考虑问题。细节、细节、还是细节。根据实际情况排定优先级比确定功能更重要。,做“运营”，就是“精打细算过日子”。,任何时候，牢记运营的三大目标。运营体系是枯燥复杂的，但原理是一致、通用的。,如何进行房地产市场分析,学习内容,理论部分,案例学习,为什么要进行房地产市场分析？,房地产市场分析的思路、步骤和方法,什么是房地产市场分析？,慈溪银泰地产项目市场研究及定位报告,市场,为什么要进行房地产市场分析？,开发商,建筑师,消费者,1。评估项目所处的市场环境2。寻找项目潜在的市场机会，挖掘需求尚未被满足的市场3。制定项目的发展方向和市场定位4。推荐最具
16、竞争力的产品建议5。评估项目目标实现的可能性。,市场分析是对市场调研搜集到的信息进行整合与提炼的过程，市场分析的结论是进行决策的基础。,开发商是追逐利润的，建筑师是唯美主义的，市场分析是连接开发商、建筑师和消费者的桥梁，房地产市场分析是基于对市场的理性判断,具体起到哪些作用呢？,什么是房地产市场分析？,概念，即指：针对某种特定物业研究市场的供需关系。,需求方：物业的购买者或租赁者供应方：市场中的各竞争物业（包括住宅、公寓、写字楼、商业、酒店等）,市场分析不是简单的罗列市场数据，而是必须基于数据进行分析！,房地产市场分析的思路、步骤和方法1。思路,三个层次区域市场、专业物业市场、项目市场两个方面
17、供给、需求三个时段过去、现在、未来,区域市场分析,专业市场分析,项目市场分析,广州经济环境和房地产市场,广州住宅市场,项目所在地市场,例如：,区域房地产发展处于何种阶段？,项目市场处于何种竞争格局？,竞争供给分析,客户需求分析,竞争供给分析,客户需求分析,竞争楼盘分析,客户需求分析,房地产市场分析的思路、步骤和方法2。步骤,第一步：市场区域界定这里所指的区域是中观房地产市场分析的基本单位，具有完整的房地产市场特征的范围，一般以行政区划来划分。第二步：区域经济环境和市场分析考察整个区域经济环境，判断区域房地产市场处于何种发展阶段，找到影响房地产市场变化的主要因素，对区域房地产发展前景进行预测。第
18、三步：专业市场分析按物业类型进行市场细分，对各专业市场的供给和需求进行对比预测，从而揭示各专业市场的需求潜力及分布状况。第四步：项目市场分析根据对竞争对手及消费者的分析找到项目的机会点、预估项目的市场占有率。,房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法,第二步区域经济环境和市场分析,区域经济环境分析,区域房地产市场分析,（一）基本内容,+,对当地经济环境中决定所有类型房地产供给和需求的基本因素进行分析，对过去变化趋势进行判断，预测未来的发展前景。,房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法,第二步区域经济环境和市场分析,（二）基本资料的获得,区域经济环境分析1、总量指标 GDP、人口、人均GDP、
19、固定资产投资、新批三资企业人数、接待入境旅游人数2、结构指标：产业结构及布局、就业人口结构3、水平指标：人均收入水平、消费水平、人均居住面积、住宅消费支出水平4、城市经济发展计划、产业规划、城市总体规划区域房地产市场分析1、投资：开发投资额2、土地开发：土地开发投资、开发面积、土地出让金3、商品房开发：施工面积、竣工面积、年开发量4、销售：销售额、销售面积、价格、空置量、吸纳量5、房地产景气指数、价格指数,数据来源各地方统计年鉴、统计公报、经济发展月报、地方经济信息网、地方政府网站、中房指数、国房指数、地方房地产年鉴土地、规划部门的政府官员访谈规划、房地产等专业人士访谈,房地产市场分析的思路、
20、步骤和方法3。方法,第二步区域经济环境和市场分析,（三）能够反映区域房地产市场发展状况的指标,人均GDP与房地产发展关系,GDP增速与房地产发展关系,房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法,房地产市场预警预报指标体系,第二步区域经济环境和市场分析,（三）能够反映区域房地产市场发展状况的指标,房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法,第二步区域经济环境和市场分析,（三）能够反映区域房地产市场发展状况的指标,恩格尔系数与住房支出比重的国际衡量标准,恩格尔系数食物支出金额/总支出金额,与国际上其他国家相比，在相同的收入水平下，我国城市居民的住房支出占总消费支出的比重仍然偏低,2008年我国各主要城
21、市的恩格尔系数,房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法,第三步专业市场分析（住宅）,1、住宅类土地供应情况、成交情况、成交价格2、住宅商品房供给总量、供给结构分析（按面积进行划分）3、住宅商品房成交结构、产品特点分析4、住宅商品房成交价格分析5、专业房地产市场总结,房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法,第四步项目市场分析（微观层面）,对每一个可能影响项目竞争性能的特征一一进行分析和评价。地块特征：土地使用权年限、规划条件、建筑标准、地块面积、形状、高度周围环境：自然景观、人文环境关联性：通达性、可视性,项目自身资源条件分析(swot分析),竞争对手分析,目标客户分析,现有、潜在竞争项目的
22、竞争特点、功能和优劣势、市场反应,目标客户的数量、客户类型、收入水平、家庭结构、消费偏好、生活方式、心理特征、行为模式,找出项目的目标客户目标客户的置业需求和偏好找出项目面对竞争市场的机会点,最终目标,S,T,O,W,内部因素,外部因素,SWOT分析,SWOT工具（项目+环境+竞争）,SWOT分析的价值要素,S/W（优势/劣势）的价值要素 地段要素 环境要素 地块要素 项目要素,具体地说，针对一个地块的价值要素包括：地段要素地段/片区认知度/周边配套（商业/教育）/交通等（可总结为便利性/成熟度/知名度）环境要素自然环境/四至景观/社会人文环境（噪音）等（可判定资源的程度：稀缺、良好还是匮乏）
23、地块要素地形地貌/规模/技术经济指标等（可判断产品的可发挥空间）项目要素目标/开发商品牌/可利用资源等,O/T（机会/威胁）的价值要素 宏观要素经济形势（宏观政策）/重大城市变革 中观要素行业形势（一、二、三级市场）/城市规划（交通、市政配套、开发重点、热点等）微观要素市场竞争（片区、楼盘、户型）/客户流向,观点的判定很重要，它是我们作出策略方向的基础。在分析的过程中，我们强调尽可能多地去考虑优势和机会，尤其是必须抓住核心优势和大机会这是我们“挖掘物业价值”的要旨所在。,SWOT分析,我们的战略,发挥优势，抢占机会,利用机会，克服劣势,减少劣势，避免威胁,发挥优势，转化威胁,优势 S,机会 O
24、,威胁 T,劣势 W,进行房地产市场分析时常犯的错误,1。大环境看好，项目的小环境就一定不错2。过分倚重宏观资料来论证项目，只关注外围共性，忽视项目差异性3。过于偏重对“二手资料”的应用4。以前什么卖得好，现在就做什么5。别人做什么卖得好，我们做也会卖得好,房地产市场是变化的，因此市场分析应贯穿于整个项目开发过程，根据市场的变化及时调整战略。,地产江湖数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！,补充几点市场分析方法的建议：,市场分析多用数据说话，用图表说话事实胜于雄辩！数据的整理可用excel表格统计（尤其是区域类繁杂项目），便于整理分析；基于事实的分析要提出结论性的建议和观点，或是提出问题、或是判断趋势、或是找到答案等。,EXCEL表格示例1,EXCEL表格示例2,学习内容,理论部分,案例学习,
