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1、昆明项目产品开发报告策 划 思 路我们不仅仅是在卖房子，而是在推销一种时代现象，传播一种时代趋向。这是一种衔接时代与未来，处在经济与文化边界的时代现象，一种综合的经济文化和时尚生活的趋向和概念。本策划案旨从一个高度整合人、自然、建筑三位一体的概念。使项目经由单纯的自然环境上升到人文环境的塑造和建立，实现住宅开发的又一次理念的飞跃。同时，本案在深刻挖掘项目生态环境带来的人文价值的同时，为项目塑造鲜明、独特的个性，全力提供最具有竞争力的核心优势。目 录第一部分 项目概念设计 一、项目开发理念 二、项目的市场定位 三、项目的核心竞争优势 四、目标消费群生活形态分析 五、项目命名第二部分 总体规划第三
2、部分 环境规划及艺术风格提示第四部分 建筑风格定位、色彩计划第五部分 主力户型选择第六部分 项目销售必惫条件第一部分 项目概念设计在策略性的推广指导下，明确项目所需针对的目标群体和部分优势，确定项目的市场定位和形象所在。一、 项目的开发理念结合本项目的综合因素，充分利用项目的优势资源将项目做成一个符合市场发展趋势以及消费者需要的产品。1、房地产市场发展趋势影响A、昆明房地产现状昆明市房地产市场目前还处于一种刚刚起步后的高速膨胀阶段，大多数楼盘整体风格都是采用一种“大开大合”式的风格，它追求一种大气的感觉，这就要求它有比较大的占地面积，才能对它所追求的风格有一个充分的展示。而在昆明是以一些占地面
3、积在几十亩的小型楼盘为主，而它们没有认识到这一点，导致项目综合素质相对较低。B、昆明房产需要升级换代的产品项目处于昆明市高新技术开发区，紧邻西山区政府，与西山区政府新建的广场相邻，与昆明市城区声气相接，生活交通便利。区域地状非常适合开发素质高，是具有相当发展潜力的新型物业产品。从房地产的发展趋势来看，住宅业已经悄然掀起革命性的飞跃，由一个单纯居住的概念到社区的概念，由社区的概念过渡到符合可持续发展发展战略的生态型绿色住宅。而昆明的房地产市场正处在房地产的转型中，市场需求的不再是具有单一功能的产品，而是符合人居环境的理想、可持续性的居所。本项目正处于昆明地产的转型中，它的出现，必将是昆明房地产一
4、个升级换代的产品，是区别于现有市场而开创的一种新型房地产发展模式。、产品整体素质决胜一切昆明房地产市场正处于一个快速发展期。市场上不断涌现具有鲜明卖点和亮点的产品，占据目前市场相当的地位。随着房地产进一步趋向成熟，市场的产品更新换代也愈来愈快，每一个项目的卖点也层出不穷。事实证明：单靠一个概念或者一个卖点一招致胜的时代已经过去。能够真正地受到市场欢迎，买家追捧的物业应该是项目整体素质的超越。因此，本项目必须是整体素质的超越，同时又具有鲜明的卖点，二者合一形成强有力的产品力来支持产品的形象力，成为昆明地产界发展质的飞跃，一个标志性的物业。、项目本身因素的影响A、地段自身面积、形状的影响项目占地3
5、0亩，地形呈L形，由于地块自身面积及形状的因素，决定了项目不可能采用的“大开大合”式的一种风格。转而可根据地块本身的特征，把它的园林作的精致、作细、注意每一个细节，使“每一个角落、每时每刻都令人陶醉的不同寻常的园林”而这正是跃动的蒙梭（法国）园林的精髓所在。蒙梭园林强调妙地设计地形，引来大量的水源造成小溪、沼泽、瀑布等不同水景，还有许多主题性建筑物交相响应，倡导一处花园就是一处令人“幻想的地方”。B、项目的全面领先型策略项目能够成为昆明市西山区同地段的标志性、升级换代的产品，其主要的一点是产品的整体素质必须全面领先。与周边其他楼盘相比较，制造差异化是为了提升产品的整体素质，同时保持产品的适度超
6、前，又能够迎合市场，走在市场的前面。项目不仅仅是为了寻找产品差异化，而是全面领先的策略，保证产品创新而又能得到市场的认同。、引领昆明住宅的新趋势昆明房地产市场处于一个快速的成长阶段，除了单一产品概念领先外，还必须是整体素质的提升，因此，项目从细节到局部，从环境到人居环境都精心地追求到达一点，能够在昆明市场引领市场的新的趋势，以创新的工艺、建材和推广手法在市场引起舆论的焦点。可以骄傲的认为：项目的开发模式就是昆明地产的发展方向。、符合目标消费群需求在快速成长的地产市场中，消费群的需求也趋向一种新的方向，他们不再是满足简单的居住功能，而是期望有一个能够与自然和谐共生，感受一种特别文化氛围，在享受生
7、活情趣的同时获取一种精神的享受。因此，功能单一的楼盘必将遭遇他们的舍弃，他们需要的是一个具有良好的心态小区周边环境相辉映的高素质的人居环境。E、目标消费群文化底蕴分析：项目的目标消费群大都出生在六十年代中期及七十年代初，他们大都接受过中高等教育（大专以上），由于他们在上学时所处的社会大环境，他们接受的西方外来文化的醺陶不是很明显，对他们而言，还是受传统思想教育的影响比较深，渴望能够在一个相对封闭空时一家相聚，共享天伦。但随着社会大环境的转变，他们受西方文化的影响越来越严重，西式文化成为一种潮流之选，一种时尚。他们渴望能与外界有一个更广阔的沟通空间，把自己的工作之余的生活半径扩展出家门之外。而是
8、否符合这种文化底蕴，也是他们的选房的一个重要标准。综上所述，项目的开发理念为：庭院水景住宅3、开发理念的阐释（1）、开发理念的核心A、庭院式住宅项目在多层部分采用连起的U字形的建筑布局，这样一来，每一个U字形的格局都构成了一个半围合式的庭院，使每一个小的组团都有一个小型的中心庭院景观。而且从小区的中央花园引一条水流贯穿整个小区，并在水流流过每个小的中心庭院处建一个小桥，使每一个小庭院处都充满了小桥流水式的美感。中庭式的园林它最大的好处是可以给人一种与外界的大环境有一个隔离的感觉，可以给客户一种家的亲切的感觉，并且可以单独把它作为一个独立的园林来进行处理，竹影兰香，小阁临流，曲廊分院，咫尺之地，
9、容我周旋，所谓“小中见大”，淡雅宜人，正是庭院式园林的特点。庭院也是娱乐与休闲和家庭生活的重要场所，是儿童游戏玩耍的天堂，对成年人而言，庭院是会客室的延伸。也是一个非正式的工作间。朋友之间可以在此更开放、自由地交流。B、水景住宅项目的鲜明个性以水景来体现，丰富多样的水的形态，体现水文化与项目本身的文化价值完美地结合，构筑了项目开发理念的另一主体。“问渠那得清如许，为有源头活水来。”水景文化其最关键的部分在于水、景和人的互动性，所谓景是指开发商在小区内建成的客户能看见的实体，除去通常认为的建筑小品、绿化等物体还应包括建筑本身，主要是建筑本身是否与水相得益彰，形成互动关系。小区形成了水脉，水脉又连
10、接成了水系。这样，就使得这里的居民，既不用对着水景“望梅止渴”，也不必“望河兴叹”。你可以运用自己视觉、听觉、嗅觉、触觉的种种感官，与水发生密切的接触，去倾听水的声音，辨别水的气息，感受水的魄力： 随着季节的变幻，正是水的灵性的所在，你可以在不同的时间，用不同的方式，与不同形态的水发生不同的情趣的接触这，就是项目所追求特有的非常亲水！ 孔子日：“仁者向山，智者乐水”。水的魄力单凭远观是决不可能真正体验的。只有与水达到零距离的接触，去近水、亲水乃至完全亲水，才能真正体会到水的性格、水的魄力，以及水的智慧。在这种体验水的过程中，你的心性和你的智慧，都将得到重新的陶冶和培养。 二、 项目的市场定位在
11、迅速崛起的昆明房地产市场中明确项目在市场中的一个位置，更好地开展项目的整体营销推广工作。结合项目的开发理念，项目具有天时、地利、人和之势，而是引领昆明房地产发展的方向，是一个典型的全面升级换代的产品。因此，项目的市场定位为：西山区高性价比的完美社区定位阐述：产品以开发理念已经跃上了一个高度，是现代与自然完美结合的“庭院水景”社区。从这一点上，已经是超越了其它楼盘，而成为昆明的一个标志性的新起点，在未来的项目内的小区是完美的，而且是最佳期居住环境，与国际标准接轨。从大环境来看，即地块环境，项目与昆明整体自然环境巧妙的融合在一起。从中环境来看，即社区环境，以追求庭院和水景园林为重者，在强调利用自然
12、，实行可持续性发展的基础上，营造富有特色的水景，推出园中园，“小桥、流水、家”的概念，显露出一种生活的情调与环境。从小环境来看（即居室环境）扇形的建筑与水景结合产生意想不到的美学效果，给人以流动、愉快的遐想空间，集中的水景与绿地让生活在这里的每一位视野更开阔，每户人家都能从阳台上欣赏到共同的蓝天，清水和绿地，同时，大量新型材料，新工艺，新技术的运用，真正符合可持续发展的原则，体现了节能、节水、治污、降噪、环保的原则，真正建议一个绿色、环保、健康的家园。三、 项目的核心竞争优势项目在市场是否具有竞争力，主要取决于项目的核心竞争优势的支持力度。在对项目整体优势的提纯后形成项目对市场具有冲击力的特征
13、，引起市场的高度关注的认同。项目的核心优势源于整体素质和鲜明个性。因此，项目的核心优势为：1、领先市场的综合素质2、鲜明个性的庭院水景核心优势阐述项目的核心优势源于对生活环境的深刻理解和认识，项目所创造的不仅仅是一种表面化、平面绿化概念，而是引入生态标准，以国际标态来打造社区。1、 项目通过全面导入，达到“人、自然、建筑”三者有机结合，和谐共生，追求的不仅仅是片面的差异化策略，而是整体素质的全面领先。2、 “水景”赋予小区一种文化价值的体现，小区内一注活水成为园林设计中的灵魂，清波飞溅贯穿了“人、景、人”三者互动理念，使水能够真正融入到人们的生活中成为一大特色景观。四、 目标消费群生活形态分析
14、针对项目的开发理念，对目标的消费群生活形态进行分析，从而为项目的环境设计、园林规划提供参考依据。在对本项目的目标消费群的分析中，通过以下的目标消费群模型可以更清楚了解项目的目标消费群的明确位置。如上图所示，设收入水平和文化层次两个指标，按低、中、高三个水平层次，阴影部分为本项目的目标客户群。由图可见，项目的消费群由以下四个组群构成：A型：高文化中收入的“知识英才型”；B型：中文化高收入的“社会精英型”；C型：中文化中收入的“高级白领型”；D型：低文化中收入的“普通市民型”。其中，A型与B型两种消费组群是中坚力量。目标消费群的生活形态描叙：项目的目标消费群具有较高的文化学历，注重生活素质的提高和
15、享受生活的乐趣，他们正是社会的中坚力量，对生活有很多的希望与梦想，并且坚信自己能够做到。从生活形态方面来看：他们是一个中西的“两面体”内心深处受到中国传统文化的影响，重群居，喜欢与家人生活沟通、与邻居之间交往的乐趣，渴望自己的居住环境有更多的交流的空间，享受居住空间注入更多的人情味。而他们外向的一面是追求时尚、现代的新鲜事物。他们更是渴求一种具有西方生活方式的开放与包容，真正能够享受到居住、生活的乐趣。对于西方的外来文化更能够丰富他们对生活的理解，他们更多注重的是西方文化能够给予生活带来的浪漫情调。他们所希望自己的居住空间的环境是热情的、奔放的、自己能够享受更多的居住乐趣。五、 项目命名在项目
16、的命名计划中，考虑更多的是与项目本身特征与水景的结合，通过这两方面的提升、概括突现出项目高尚社区的概念，能够为项目建立强势的品牌形象。因此，项目的命名建议为：1、纯美园地2、优诗雅筑3、水榭庭院4、掬水美居5、朗睛居6、夏威夷假日1、纯美园地“纯美”是人们所追求美的最高境界，所描述的不仅是建筑之峻美、景观之优美，而且体现建筑、环境、人三者和谐之美，更是彰显美一方水土，美一方人的人文环境与氛围。对此，无论是从字面理解，还是对项目特质的传播，皆是清晰明了。“园地”的运用，摆脱了房地产命名固有的模式，带来一股清新的气息。可以想象，在此居住，花香、绿树、青草、流水、建筑以及人文景观，一情一景，仿佛置身
17、于花园中。这不正是许多人梦寐以求的理想家园吗？我司认为，本命名具有强烈的形象力，实现传神地表达出项目个性、定位、功能，具有强有力的传播性。2、优诗雅筑建筑像一首凝固的音乐。生活则像一首流动的诗。优诗，优美的诗歌，将人们带到如诗、如歌、如画、如梦的生活空间与意境。就建筑本身，运用大面积的玻璃，流敞的曲线及天际线，“优美的诗篇”是对此最贴近的描述。雅，清新，优雅，即是对建筑风格的高度概括，也是对住在这里的人们的生活方式及生活形态的准确地诠释。雅筑，是建筑的新的词语组合，同样带来新的概念，有助于树立本项目鲜明、独特的气质与形象。3、水榭庭院小桥流水，歌台亭榭，一幅美丽的风情画卷展示在人们眼前，与项目
18、水景园林的定位与之相吻合。4、掬水美居轻轻地捧起一缕清水，形象地描述出项目就此挽留一股清水，掬水美居，象征动态的水与静态的屋完美的融合在一起，生动的展示项目动静结合的理念。5、朗睛居形容明亮的、透明的、充满阳光的居所，朗睛居形象地说明项目充满了阳光与朝气。第二部分 整体规划项目脱颖而出的关键在于，除掌握项目的各种有利的资源外，更重要的是借助有效的方法对其进行充分的重塑和提升，全面提升产品力，从而使项目更具有竞争力。针对昆明市房地产的现状和项目所处区域环境情况的分析，我们的目标是：提升楼盘整体质素，创昆明楼盘的最佳品牌，推出昆明升级换代的产品，成为昆明新住宅运动的倡导者和实践者。一、总体规划原则
19、在项目总体规划应充分利用昆明自然环境资源（自然的、地理的、文化的、交通的、社会的等），并使小区与城市空间、用地环境良好的协调以及有分层次的系列性的绿色体系。项目的总体规划按照“三进式”规划格局来进行规划。应该从三个方面来进行整合：A、大环境的营造昆明是全世界最适合人居住的城市之一。项目应充分利用地块得天独厚的自然地理环境，借助昆明四季长青的的良好的生态环境，考虑项目与周边自然环境的协调、统一，从而形成一个良好的大环境氛围。B、中环境的营造结合自然环境，尽可能利用外围绿色景观，悉心营造小区内的绿色庭院，将水景与绿色生态的特色发挥得淋漓尽致。考虑生态环境，充分体现柔性之自然表现。设计亲水性高之空间
20、并兼顾安全与舒适，以建立人与水之关系，以项目所倡导的“水文化”体现其文化价值，做到中央花园与每个独立的小庭院之间的完美和谐统一。C、小环境的营造通过建筑本身以及建筑空间、建筑设计如观景大飘窗、生态阳台与户内花园户内庭院等将绿色引入户，营造一方具有生态、自然的气息。二、项目总体规划布局在项目的总体规划在满足容积率的前提下，应注重利用大环境资源（自然的、地理的、文化和、交通的、社会的等），并使小区与城市空间、用地环境良好的协调。同时，小区布局方式与整体合成注重造就阳光普照、清新空气、绿地静美的生态环境。有赏心悦目的楼房空间，户户能均享的精致庭院，富有文化内涵的供人们居留交往、休闲、健身的活动环境。
21、1、 多层与小高层的布局考虑到整个建筑群的总体视觉效果，要通过建筑朝向的变化组合，建筑轮廓线的高低起伏，点式单元与条式单元的有机组合，小区室外空间的收放流动，形成丰富多彩的小区生活模式。同时考虑到昆明日照时间长的原因，尽可能多的摆放一些南北朝向的住宅，并出于视野开阔的角度，我公司建议把多层放在小区的入口狭长地带，呈南北向U字形摆放。2、 多层与小高层的比例鉴于目前昆明市场还处于一个起步的阶段，且目前消费者对小高层的认知度还不高，但考虑到昆明市场上综合质素高的小层并不多，由于项目周边不具备有竞争力的精品小高层存在，所以我公司认为还是可以建一部分小高层，综合整个小区的规划及市场因素，我公司建议多层
22、与小高层的建筑面积比为3：2。3、开放式社区大社区，小组团在项目的组团里面，采取半围合式布局。这种楼宇既不是严格的围合式，也不是完全的组团式。而是“散落”分布在小区周边，但空间仍然是有序而不是零乱的。在保证住户拥有共享空间的同时，有保证相对的独立性。项目采用大社区、小组团的方式，主要解决了以下方面的问题：保证房子的均好性，采用了“半围合式社区”的布局，每一个小组团中拥有一个相对独立的空间，同时，有保证了共享空间享用，同时可尽量增加楼宇的南北朝向，尽量减少项目中的不好的单位，便要尽量均衡每一户的素质，做到“均质化”，保证每一个单位的景观、日照、采光、通风的均好。三、道路系统的规划道路系统彩外动内
23、静，半人车分流的道路系统。即：小区的主干道人车不分流，而每一个小的庭院内可实行人车分流。小区内主要干道位于小区中央，呈南北贯通，以方便各组团方便地到达中央干道。小区停车应以地上停车为主，充分利用地形特点，减少开挖量，并且可把停车位做绿化，以增大小区的绿化率。四、园林水景中小溪的规划开挖浅水渠，用溪流自中央花园而出，一直贯穿正个小区。在河道上架设数座小桥，机动车入口设在河道外缘，做到真正的人车分流，制造水城的独特形象。以差异化的优势创市场先河五、开发步骤1、以多层洋房入市多层的建筑速度相对小高层快，且多层的入市价格相对低，利用项目形象与价格形成的落差，能够保证项目在开盘的旺销的局面，迅速成为昆明
24、地区的明星楼盘。2、特色配套、部分园林景观先行A、通过前期市场调查，鉴于目前在项目的周边生活配套上，缺乏一个大中型超市，我公司建议在小区内建一座超市。如超市能在项目发售时开业，不仅可以提长项目的整体形象，而且可以把周边的人流聚集过来，为项目的销售聚集人气。B、作为一个高标准的项目，必须是环境、景观、特色的配套能够给予买家一个清新的印象，能够彻底地将买家征服。因此，能够提前建好体现项目本质的营销展示中心，与此同时，部分特色的园林景观能够展现给予买家面前，保证市场对项目的信心。3、多层与小高层结合的方式针对项目的自身特征和昆明本地的消费需求决定，项目的物业类型应该以多层与小高层结合的方式，前期以多
25、层入市，利用多层的价格优势制造项目的旺销的局面。在项目整体素质提升的过程中，使小高层成为项目的精品物业，营造项目居住氛围的同时为项目树立强势的品牌形象。第三部分 环境规划及艺术风格提示一、项目总体环境规划及艺术风格构思建筑和园林是一种文化，是一种有个性的情感诉求方式。自20世纪90年代以来，各种建筑风格包括中式园林和各种西式园林扑面而来，雨后春笋般亮相于大江南北。但真正能把其精髓演绎得淋漓尽致的却少之又少。而把园林建设成一个用美梦纺织成的地方，风景隽永发画，处处充满艺术的惊艳，舒服得边骨头都想放假，空气里飘浮的都理悠闲、恬静、优雅的因子，到过这后，连心都找到了停泊靠边岸的地方。这正是我们要为昆
26、明人带来的 “庭院水景”园林。此外，采用“庭院式水景”园林，也有着深刻的市场背景。一方面，由于城市中心化的突飞猛进，由于人口聚集和商品化突然加速，城市中央区域都不可避免地染上了现代综合症，环境恶化、交通拥挤等都让城市人心浮气躁；另一方面，现代化是一把“双刃剑”，它让城市人享受便利、舒适，也令城市人产生隔阂、压力，令传统、朴素、本真似水逝去，城市人在思索：我们究竟在追求一种什么样的居住方式？我们真的能像海德格尔说的那样“诗意地居住”吗？城市人渴求回归对自然自由生存状态的回归。本项目正是针对现代城市人对这种生活和生存状态的渴望，将对人性的尊重予以极致倾情的演绎。在丰富多彩的世界居住文化长廊里，庭院
27、水景园林居住文化堪称其中的经典篇章。1、对地块内现有的楼房的环境规划由于项目所处地段内已有三栋建好的楼房，并且都有住户，其生活通道和未来小区的主道是同一条路，由于这几栋楼没办法和本项目隔离，这就对项目的自身形象有一个很大的影响。为了把这种影响降至最低点，我公司建议在这几栋楼的外面，临近主道部分建一排绿色的有通透感的篱笆，在篱笆上种上类似爬山虎类的绿色植物，这样即可以把旧楼和本项目有机的分离开，又增大了绿化，并使主道两边充满绿色，使之成为了一条生态的通道。2、主题园林针对本项目的特点和目标消费群的生活形态，项目的中心花园在有限的空间必须创造出更具有层次感、植被丰富、园林景点具有鲜明的个性。结合昆
28、明气候以及特征，项目的园林设定为：夏威夷风情互动园林夏威夷，一个梦想者的胜地。她不仅仅是旅游的胜地，而且是地球上地理环境种类最丰富，最具有特色景色。在夏威夷，高山、河流、山谷、瀑布、溪流、海滩、丛林、热带植被等等构成了一道景色奇特的环境链接。正是由于夏威夷先天的优越条件和迷人的景色，全世界各地来到这里的在充分享受一种美丽景色的同时，更多的是感受优越环境带来的浪漫的氛围，享受内心的一种超然的心境。项目的园林以“夏威夷风情”为主题，更多考虑园林整体的植被的丰富、层次感，集多样的的植被、溪流、瀑布、人造沙滩于一体。同时，巧妙融入“泛会所”的各种休闲设施，让生活在这里的人们足不出户就能够享受“夏威夷”
29、的美丽风光，感受一种具有情调的社区氛围，真正享受居住的乐趣。3、开放式的中庭造景小区采用“大社区、小组团”式布局，将主要的景观如花架、小品等置于一个共享的社区空间内，营造主题水景如：“水的故事”等。同时，每一个独立的组团又有相对独立的庭院景观。让尽可能多的住户能欣赏到园景。4、全方位造景将景观渗透到小区各个角落，如架空层，拐角处，围墙外侧，窗台等处，以环境突破原有的空间限制。各景区之间亦有联结，以便增强整体感。5、园林、景观的过渡与渗透项目的园林、景观是昆明自然景观的延伸，在小区内经过丰富的内涵赋予后形成一个个独立而又有联系的景观统一体，在保持环境规划和景观设计有较强的独立性。三、项目各组团环
30、境概念设计 总体思路及规则、功能分区在项目的各个组团中，在强调景观的同时，必须引入“泛会所”的概念社区就是会所充分挖掘会所功能，将会所设施散步于庭院、架空层、空中花园等处。小区景观与健康休闲设施相融合，“会所”无处不在。更强调开放、参与、增强邻里之间的沟通。1、平缓温柔的地形本项目为温柔平缓的地形。项目中心花园和中央部分的形成项目的象征识别物，使来访者在入口处时，心中产生好奇或征服的心理，并在走至象征识别物赏景的过程中，已经不知不觉的由融入到这片生态、自然的环境中。2、表现水力蚀雕形成的风景水景是项目重要的主题。山中秘密涌出的泉水，在流程中水量逐渐增加，最后流入象征大海的湖面，诉说水一生的故事
31、，并引入与水有关的风景名胜都在水的故事中展开。通过有关与水故事的巧妙衔接，赋予水景的生命与活力，体现项目的水文化和审美价值。3、绿化的巧妙过渡亚热带花木导入植栽计划成为项目立体绿化的指针，在住户有花园走过铺设的弯曲休闲小路，路边种植四季花卉，并伴随变曲的水体到达住宅大堂。 在花园到居住空间，设置通透的门厅，成为住户与花园的衔接点，让自然的绿色渗透到居住空间。4、共享空间设计在项目营造全方位立体化绿化的同时，透过景观元素的提供与空间使用单元的结合，创造出一个有艺术文化、个性化、共同活动性的符合居民需求的机能性空间。空间意境一个收四时之烂缦的人文庭园“春日绰约、夏日清朗、秋日凄楚、冬日又蓄势待发”
32、，配合四时节令、气候与季节植物，项目需要构筑一个与大自然运行相映照的人文庭园。注重细部调整园景衬托四时变化、规划赏心悦目的季节性游园活动，在与气候的真实存在感，感受四时之烂缦。大地由土石草木解读，文化则以人的存在形态来解读，在这期待21世纪里，项目提出另一方向的生命思考。在您想走出汲汲营营环境的同时，邀请您走入一个可“闲闲即景，寂寂探春”的空间。例：森林童话迷宫“森林童话迷宫”之构想系利用人工林矩阵排列植树的特性，规划建设而成的一矩阵式的森林迷宫，并赋予迷宫具有一吸引游烙，尤其是小朋友游客的主题，于是便将“白雪公主与七个小矮人”的童话故事编入迷宫的游戏规划中。3、 水景及景观布局主题水景水作为
33、一种元素可以融入到任何风格的园林和环境设计之中。水元素的运用有多种形式，巧妙地运用中央流水、中央水景广场、叠泉瀑布、雾喷泉广场以及儿童涉水园等景观就颇具代表性。公共广场式无论是健康主题还是异国风情，更不要说各式各样的亲水园林，一个不变的真理是：社区需要一个居民共享的空间，而水往往可以成为这个空间的点睛之笔。大型喷泉与广场恰到好处地结合，可以为居民提供一个休憩与交流的轻松环境。4、社区水系的构成专门为小区设计的园林水景更容易与社区协调、与人亲近。毕竟环境不单是用来看的，更是用来享受的，而融于小区环境设计中水景既是景观，又是园区休憩空间的必要补充。在注重单个水景的设计的同时，需要的不仅仅是单个景观
34、的存在，而是将社区的水景有机的建立一种关联，不单有一条弯弯的小河，而是社区的一种整体水系，使水景能够融入到每一位居民的生活中，。5、公用设施的设计提示公用设施设计原则：1、造出一流的活动性空间：利用广场、步道串连各个空间。2、活的空间区隔：以简单的几何造型、花台、铺面变化和植栽绿化的方式，塑造出不同机能的活动空间。考虑到人的使用行为：提供多样的社区性休闲场所。整体设计上均考虑其安全性，如游泳池岸的警示地砖，并注意人的尽度应用于设施设计之中，如花台高度、休憩座椅等。6、首层架空项目U形首层第一个单元（靠近车道）作架空，用来做住户的休闲地方，使小溪流水贯穿其间，栽植花木，设置桌椅，以小景为点缀，与
35、中庭园林景观相呼应，其主要的优点体现在：增加生活配套扩大住户的休闲空间增强了住宅的采光、通风效果架空层休闲设施考虑：在架空层设置乒乓球台，供业主空余时间锻炼身体。布置石桌、石凳，为业主提供下棋，聊天的出处。四、项目公共建筑设定及环境设计项目需要有较完善的生活配套设施体系。小区应拥有超市、菜场、美容等生活配套设施，有会所、托幼、体育、书店、网吧等文化性配套设施，有医疗、生活健康保养设施所组成的生命保养设施体系。1、 主入口环境设计项目的主入口处利用退缩空间处理手法，留设广场空间，同时利用广场铺面、雕塑及大门警卫室整体设计塑造入口空间意象。2、 灯光、背景概念设计作为生态、水景园林社区，因而在灯光
36、选用上必须考究，除了小区公共建筑的灯光外，小区的水景的灯光显得更加重要。让小区白天与夜晚的水文化氛围更有另一种情调和品位。小区的内部背景音乐系统，乐曲选用著名的中外名曲为主，让人不知不觉沉醉其中。3、项目环境概念总体设想可以想象，你将在项目常可以看到的景象是：来这里的朋友忙着找景拍照，大人们高声谈论着未竟的都市点滴，小朋友肆无忌惮地扰动自然的安息；但总也会发现有小朋友指指点点诉说着眼前他们所了解的自然奥秘，或者有个朋友已经找好位置同拥大自然的气息酣然入睡，使我们对未来既是担心又是满怀希望。面对外界景观，有多少土地开发业者蒙着眼睛大兴土木，移植那与本土体系不符的舶来品、而不尊重与破坏自然景观的结
37、果，隔断的不只是这一代与自然为友的基本权利，更是断绝下一代与这块土地的文化脐带。因此生活在这里，我们要的是一个摹拟的假象还是一个可以深耕内心的真实生活世界。五、物业管理物业管理是提升整个小区的重要指标。现在，大众化、普遍的服务已远不能满足现代家庭的需求，必须将传统的“物业管理”向深层次的“服务”过渡，以私人化、个性化、完善的服务，彻底让业主从生活的桎梏中解放出来，从容享受悠闲的生活。项目的物业服务包括两个部分：1、规划化、标准的物业服务体系，保证业主日常生活的高度舒适。2、私人化、个性化的物业服务体系。需要设立业主服务中心，开通24小时设立“一线通”呼叫服务措施业主与住客服务中心设置热线电话，
38、24小时全天候提供服务。全面提升物业服务的质量，形成良好口碑的传播。 第四部分 风格定位、色彩计划 1、项目总体的建筑风格构思建筑是凝固的音乐。项目的建筑风格应该与昆明整体自然环境相和谐。体现的是人、自然、建筑三者的共生与共创，共存与融合。集现代建筑艺术与科学技术于一体，展现艺术与技术相融合的文化魅力。因此，本项目所体现的应是一种强烈的现代风格，以流畅的线条勾勒出自然与文化相融合的气息。2、建筑风格细部处理提示l 窗和玻璃窗是表达住宅楼宇立面效果的重要部件，可以说是窗是住宅的“眼睛”，是极具灵性的一个组成部分。我公司建议多采用整面的大飘窗，和转角飘窗。1）扩大了窗户的采光面和观景视野，扩展了室
39、内空间，因此多应用于卧室及客厅里。2）有利于居住者或者坐或卧，也可以巧妙加装点，布置成书台等使用空间，增加生活情趣。3）飘窗还能够增加室内空间。3、建筑色彩计划生活是多彩的，生活是精彩的，因而住宅也应是多彩的。在本项目中我们强调色彩的明快、强调现代的风格。 通过色彩弥补建筑材料原始质感和自然肌肤在调动人的感官方面的不足；另一个方面，通过象征的手法，直接表达一种风格。建筑色彩的运用从屋顶到地面一个住宅建筑体的各个部分,在施用色彩时是有区别的,以下五个方面是着色时较为重要的部分:A、屋顶上与“天”相接，是最具有表现力的部位之一。考虑因素： 由气候不同引起的天体的主要特征 周边的环境 墙面，最好是屋
40、顶与墙面两者相互衬托，相映成趣。着色方法： 采用冷色调，与天空背景相融合，如蓝灰色。B、墙面 与周边环境融汇不宜与环境相冲突，采用多色混合型，几种颜色在墙面上混合使用，更富变化性。着色方法： 采用暖色调；如淡黄色。C、门窗（包括门窗框色彩和玻璃色彩）窗户玻璃反光，透明、富有变化，亦有着较强的点缀装饰功能与墙面色彩形成融合或对比色彩种类。 门窗框：建议用：白色 玻璃：建议用：淡湖绿色、白色D、局部构件 阳台：一般用白色E、地面地面的色彩主要包括三个方面：公共绿地、道路以及公共活动休憩的用地，主要集中在人们公共活动的空间用地上。由于是人们的公共活动用地，所以地面的色彩常常多种颜色搭配，作成图形，增
41、强趣味性，使人赏心悦目，有的的色彩具有方位指示功能。4、项目立面设计提示项目需要有与消费者生活方式相匹配的清新、明快、富有时代感的居住建筑风貌。A、屋顶形式做坡屋顶，在坡屋顶外包特制铁皮，涂蓝灰颜色，并且开气窗。B、玻璃栏板阳台从封闭走向通透，与景观的结合更紧密立面感觉更高档，观景效果更佳。C、管道管道主要包括；水管、煤气管、电线管。最大程度地减少立面效果，又能保证安全。 管道的特殊处理，将水管“隐”起来，让人看不到水管外露，使外墙看起来十分简洁。 管道置放在特殊部位，如管道井。 涂以特殊颜色，比如将管道紧贴墙面，并涂上与墙面相同的颜色，使人感觉不到凸出的管道。第五部分 户型选择一、西山区现有
42、楼盘存货情况与消费群发展趋1、区主要楼盘各类户型所占比例户型/面积所占比例（%）二室二厅（90 m2以下）7三室二厅一卫（95110 m2）18三室二厅二卫（110150 m2）3四室以上（140 m2以上）24其他8跃式和错层占所有户型中的比例52、西山区主要楼盘户型配比图阐述：由上面两图表可以看出，在西山地区，110平方以上的三房和140平方以上的四房占总数的67%，复式占总量的35%；而90平方以下的二房只占7%，110平方以下的三房只占18%。3、 西山区畅销户型房间面积配比表A、85 m2两房两厅一卫, 实用率:89%（光华花园）类型开间(米)面积(平方米)客厅4.221主卧室3.9
43、14.04次卧室310.5厨房36.3餐厅2.859.83卫生间1.83.96阳台(双)4.2(休闲) 2.85(工作)5.46(休闲),3.42(工作)B、120 m2三房两厅两卫, 实用率;88%（国际花园）类型开间(米)面积(平方米)客厅4.531.05主卧室(含卫生间)4.220.6次卧室3.611.88次卧室39厨房3.37.92餐厅310.8卫生间2.15.04阳台(双)4.5(休闲) 3(工作)6.75(休闲),3.6(工作)二、 户型划分原则根据我公司在昆明市进行的调查可知，在昆明市，特别是项目周边地区，面积在80平方米左右的二房及120平方米以下三房在此地区属于热销户型，并且
44、存量很少。而项目又处在昆明市高新技术开发区内，随着高新技术的迅猛发展，大量年青高新技术从业者都将有购房的需求，而年青、工作时间短、都将限制他们的购房面积不会太大，所以今后一段时间内，中等面积的二房及三房将是本地区最畅销也是最缺乏的户型。根据市场上的存量及根据市场以后的发展趋势分析，我公司建议户型在开发上应遵照以下原则：1、控制在18万23万之间。2、户型的功能要完备。3、户型都尽量作到南北朝向，使之南北对流。4、层来一梯两户来讲，南北朝向的户型做成三室的或二室半的大户型，顶层作复式；就小主层一梯四户来讲，南北朝向的，朝向中央花园的，做成三室的大单位，顶层做复式，两边小面积的，做成一室一厅的和二
45、室的。5、型的一室一厅的户型，要做成能够把两户打通，变成三室的户型。三、户型比例建议户 型面积（平方米）比例（百分比）二室二厅（包括二室半）70-9040三室二厅二卫100-12040四室二厅及复式单位140左右10一室一厅455010各户型的各房间面积配比：二房二厅：客厅面积：22平方米以上；开间：3.84米以上；主卧面积：15平方米左右；开间：3.6米以上三房二厅：客厅面积：30平方米以上；开间：4.2米以上；主卧面积：20平方米左右；开间：3.8以上；四房三厅：客厅面积：35平方米以上；开间：4.5米以上；主卧面积：25平方米左右；开间：4米以上；四、主力户型的分布1、多层u 南北朝向的
46、做成三室二厅（100120平方米）；二室半（80-90平方米）；u 东西朝向的做成二室二厅（70-90平方米）u 顶层做复式。2、 小高层：南北朝向中间部分面向中央花园：做成三室二厅（100120平方米）不朝向中央花园的：做成一室一厅（4550平方米）项层：做复式五、主力户型设计提示1、户型处理原则A、住宅单元构成能随整体合成，因地制宜的构筑户型，力求户户有良好的朝向、景观及通风的环境，降低楼电梯服务数，尽量减少户间干扰。B、户型大小合国家制定的居住标准发展要求，并能以多元化的户型适应消费者日益增长的个性化住房选择条件，能以灵活性的户型适应消费者家庭阶段性改变所引致的布局调整，保持住房较长的可
47、持续使用期。C、能深入安排户内生活环境，厨房、洗手间、洗衣间、贮藏室、设备间、服务性阳台等均能有效地组织，电气供应、油烟排放、空气调节、垃圾收集或处理、均能妥善安排。3、 户型的具体建议多层一户两户；小高层一梯四户A、7090平方米的二房二厅：厅的面积在2024平方米左右，开间应不低于3.8米，主卧在1214平方左右，要有两个阳台。B、8090平方米的二房半（小三房）：厅的面积在2024平方米左右，开间应不低于4米，主卧在1416平方左右，要有三个阳台，半房在建设上可以和厅合并在一起，也可以作为一个单独的储物间或书房来使用。C、100120平方米的三房：厅的面积在2733平方米左右，开间应不低于4.5米，主卧在1619平方左右，一户要有三个阳台。 D、4045平方米的一房一厅：厅的面积在1518平方米，开间应不低于3.3米，卧室面积在912平方米，厨房可采用开放式的两个一房一厅的户型，可以合并成一个三室的户型。六、 本项目的“看景户型”设计构想景观指的是自然景观和小区内部营造的人工景观，为了看景，项目户型方面这种两方面的处理。1、面形式采用“工”型或“T”
