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1、通过内外部环境变化分析，重新审视并明确中远房地产未来战略规划，保证公司快速、跨越式发展，实现股东回报和价值最大化 中远房地产开发公司战略审视及未来规划框架性方案,项目背景说明,2002年2月，远卓管理顾问公司接受中远房地产委托，就中远房地产战略规划及内部管理提升提供全面的管理咨询服务，双方进行了愉快的合作并取得了阶段性的成功，建立了长期信任关系;在02年咨询项目结束后，中远房地产在明确的企业发展战略的指导下，深化内部管理，抓住市场机会并获得快速的发展，取得了令人瞩目的成绩。公司资产总额从02年初的40余亿迅速增长到现在的约60亿元，并行开展了多个重大项目，业务能力和内部管理能力均得到了不同程度
2、的提高，已经成为北京房地产行业重要的新兴力量;在两年以来中远房地产内部资源、管理能力取得了长足的进步，而房地产行业大环境和竞争对手也都在发生重大变化的情况下，中远房地产迫切感觉到需要对原有的发展战略及内部资源能力变化进行审视，以进一步明确公司未来目标及内部管理提升的关键议题，统一员工思想,迎接市场竞争所带来的更大挑战;因此，公司再次委托远卓以2个月左右的时间对原有公司发展战略及内部经营管理体系进行回顾及重新审视，并对公司发展的若干热点问题进行分析，建立框架指导公司长期跟踪研究。,联合项目小组共同明确了本项目的工作重点及工作思路,近两年房地产行业外部环境变化分析,近两年内部资源能力变化分析,中远
3、房地产未来快速、跨越式发展关键议题及框架建议,我国房地产产业发展特点,北京市房地产市场发展特点,历史经营数据回顾,资源变化及经营管理能力分析,战略思考原则根据市场、竞争分析判断未来行业发展趋势，明确中远面对的机遇与挑战；明确公司现有资源状况、竞争力水平的提升程度和与未来发展要求之间的差距；以公司重要问题与需急迫解决的问题为思考重点和研究方向；,未来行业竞争趋势分析,咨询项目6月14日正式启动，在实施过程中项目组进行了大量的工作,资料搜集、整理、分析,行业数据信息收集,第一轮内部访谈,阶段报告意见反馈,远卓与中远房地产相关部门及人员的多次研讨,第二轮内部访谈,补充资料分析,中期报告,与中远房地产
4、共同讨论未来发展面临的关键议题及解决初步建议,2004/6/14项目启动,2004/7/12,2004/8/6项目结束,最终报告,-项目过程说明-,工作及研讨会议,专题研讨会,*本报告为研究工作成果的总结，未来需要进一步深入研讨确认,外部访谈调研,本报告按照以下结构展开，共包含三大部分内容,近两年房地产行业外部环境变化分析,近两年内部资源能力变化分析,中远房地产未来快速、跨越式发展关键议题及框架建议,第一、二部分为联合项目小组对中远房地产的外部环境变化（重点关注行业整体运行状况，北京市场的运行状况、未来行业竞争趋势）、内部资源能力的分析（重点关注近年来公司的变化、取得的成绩及影响未来发展的关键
5、瓶颈）；,第三部分为联合项目组在内部资源能力、外部环境变化分析的基础之上，确定中远房地产未来发展需要关注的重要议题，包括对治理结构规范、战略路径选择及内部资源管理能力发展的初步建议。,第一部分：外部环境变化分析,我国房地产产业发展特点北京房地产市场发展特点未来行业竞争趋势分析,从产业周期角度分析，我国的房地产行业总体处于从开发/产品型向投资/资本运作型转变阶段，但由于我国区域经济的不均衡性，大城市与其他地区相比，竞争业态发展会大大缩短,-行业成熟度与房地产商商业模式演变示意图-,高利润阶段高风险/高回报产品创新,中等利润阶段适中风险/适中回报资本优势/规模优势,微利阶段低风险/低回报规模优势,
6、经济特征,需求特征,房地产开发/产品型,房地产投资/资本运作型,房地产服务/服务型,时间,行业规模,中国大陆房地产商,香港房地产商,发达国家房地产商,卖方市场对新增住房需求快速膨胀,均衡市场对新增住房需求稳定增长,买方市场以提升住房质量的需求为主,业务特征,房产增量开发地产开发,房地产开发物业经营房产中介房地产金融服务,房地产金融服务物业经营房产中介,各种因素均表明，我国房地产产业仍处于发展的初期，需求增长长期看好,联合国根据对70多个国家住宅发展过程的统计分析，总结出人均GDP水平和住宅产业发展情况之间的密切联系，我国正进入稳定高速发展期,我国城镇居民人均居住面积约23平米，与发达国家地区相
7、比还有较大差距,我国城市化进程加快,我国房地产市场需求长期看好,积极稳妥推进城镇化是“十五”期间我国的战略重点之一未来每年城市化比例将增加一个百分点，带来城市土地供应的增加和大规模的城镇住宅建设,15,房地产业与国家经济发展有紧密的相互依存与影响关系，近年来市场需求的高速增长速度一直大于投资增长速度，行业表现出健康发展的格局,1985-1991 1992-1993 1993-1997 1998-现在,资料来源：/远卓分析,过热调控,二次调控,近年来全国市场房屋价格在需求的强力支撑下呈持续上涨的态势,19972003年全国商品房销售价格变化,资料来源：国家统计局,二次调控出台的相关政策的总体导向
8、表现为提倡公平规范的市场化行为，促进企业能力提升，促进行业整合和产业升级，对于真正具有规模和竞争力优势的中大型房地产商利大于弊,因此我国房地产行业中长期持续向好，短期内受政府宏观调控的影响会有所波动,房地产作为基础产业和资金驱动型行业，受宏观经济周期的影响很大，带来房地产行业的短期波动。政府的政策影响，如拉动内需等政策，在短期内会影响周期的长度和幅度，但对整体趋势影响不大。结论：短期呈波动状态部分市场供应的增加速度超过有效需求的增加速度，某些细分市场供过于求资金在全球范围内加速流转国家出台相关政策对行业进行调整和管控三外的加入使得国内市场竞争进一步加剧中长期呈增长趋势中国长期潜在需求巨大，拉动
9、市场上升城市化进程进一步加快人均面积远小于欧美国家，改善住宅环境需求巨大大量存量房的改造,总的来看，我国房地产开发呈现明显的由东向西梯级发展格局，经济发达城市为核心的四大板块仍是近期中国房地产发展的热点,深粤板块,京津板块,西部板块,人均GDP高，投资增长速度高出全国31.9%，供需比例基本协调，政策引导较好，正进入一轮大的发展期,外商港商购买力旺盛，土地便宜，具有得天独厚的优势。2003年空置率下降很快，销售旺盛,特殊政治地段，大北京概念提出后引发大规模的投资，加上奥运影响，京津板块将是奥运第一受益者,2003年经济增长高于全国平均，固定资产投资增长高出全国一倍以上，十五期间国家计划向该区域
10、投入数千亿资金，必将带来诺大的开发效应西部板块以重庆、成都及西安为核心,从国家行政省市划分来看，我国房地产市场也呈现明显的三个梯度市场，东部市场总量占到全国总量约2/3,七省及二直辖市：江苏、浙江、广东、山东、四川、北京、上海、辽宁、河北。九省市建筑市场占全国建筑市场的60以上，多为沿海发达省及最领先的两个直辖市，特别是江苏、浙江、广东三省建筑总产值已占全国的30以上。单个省市近六年平均建筑市场规模在400亿以上，并保持1016的年平均增长速度；,1,2,3,发达市场,不发达市场,次发达市场,十一省：吉林、新疆、广西、内蒙、甘肃、江西、贵州、宁夏、青海、海南、西藏十一省市建筑市场占全国建筑市场
11、的10左右，多为我国经济不发达的西北、西南、东北等落后省区。单个省市近六年平均建筑市场规模在200亿以下，但保持1524的年平均增长速度；,十省及二直辖市：湖北、湖南、河南、黑龙江、安徽、重庆、云南、福建、山西、天津、陕西。十省市建筑市场占全国建筑市场的28左右，多为我国中部及东北省份及重庆、天津两直辖市。单个省市近六年平均建筑市场规模在200亿以上，400亿以下，并保持1016的年平均增长速度；,资料来源：*2003年中国建筑业统计年鉴，远卓分析,从企业业务形态来看，我国总体仍以房地产（增量）开发业务为主，但在经济发达的中心城市，其他各业务形态已经将得到快速的发展,房地产（存量）经营,房地产
12、（增量）开发,房地产中介服务,地产开发土地使用权的获得拆迁安置总体规划房产开发房屋设计建设施工相关配套融资管理/销售管理,物业经营/出租酒店经营管理商场租售经营写字楼租售经营公寓经营物业“低吸高抛”住宅市场的积压房、二手房物业管理,房地产中介房地产评估房地产咨询服务,房地产金融,融资自有资金银行贷款信托基金企业债券投资直接投入项目入股项目公司股权合作(土地、资金等)基金管理,创新潜力,创新潜力,创新潜力,创新潜力,资料来源：远卓知识库，远卓分析,第一部分：外部环境变化分析,我国房地产行业特点分析北京房地产市场特点分析未来行业竞争趋势总结,北京作为全国的政治、文化、经济中心，其房地产市场受各种特
13、殊因素的影响，表现出与其他城市的特殊性,政治中心,特殊因素,主要表现,北京房地产市场的特殊性,长期影响因素,文化中心,经济中心,政府机构所在地外国使领馆集中各地各级政府多有驻京机构,国际交流中心,历史名城，旧城区面积大且有大量文物古迹,国际化程度高,中国三大经济圈之一渤海经济圈的核心城市，经济发展水平全国领先，城市经济已转型为第二产业、第三产业为主,人口众多,常住人口1300万，流动人口数量大，并且有大量外籍人士，消费能力高，需求国际化,突发影响因素,2008年奥运会举办城市,城市化水平居全国领先地位，市政基础建设发展领先房地产市场需求总量大并保持稳定高速增长，各类市场需求旺盛，高端需求超过一
14、般城市房地产价格长期在高位运行，利润空间大众多的政府部门、驻京办事处、涉外机构，构成了特殊的消费群，集团购买能力强；首都经济的高速增长，形成了庞大的城市白领群体和外省、外籍人士的“外来购房人群”土地关系隶属复杂、市场透明度低，房地产市场化程度相对落后，运作不透明奥运效应直接、间接促进城市化建设提前，对市场刺激作用明显,北京房地产市场发展水平居于国内领先地位，但受国家调控影响也远大于全国水平，02、03年销售与投资增长速度都呈下降趋势，04年上半年开始迅速上升,资料来源：国家统计局,北京市统计局,二次调控,1997年到2002年北京的三个增长率均高于全国平均水平2001年北京市投资的迅速增长与国
15、家出台土地招拍挂政策有关，大批开发商突击获取土地，造成投资猛增2001年投资的非正常增长和近两年销售的减缓导致02、03年投资增长速度迅速下滑2004年上半年市场又趋于高涨,一次调控,从商品房价格来看，自1997年大幅下滑后，近几年北京商品房价格稳定在45005200的价格区间，这也反映出北京房地产市场进入稳定高速增长阶段,北京市商品房平均价格走势（19962004）元,北京商品房房价的下滑和相对稳定主要是受以下因素的影响市政府大力推进经济适用房建设重点发展市场需求量大的普通居民住宅，地理位置逐步向四环外转移，住房供应结构的调整,数据来源：北京市统计局,北京由于其独有的优势，房地产开发市场规模
16、巨大，持续保持高速增长，历史平均利润水平也居于国内最领先的城市之首,北京商品房销售面积和国内水平比较，仅次于上海，远高于深圳,北京平均商品房价格远高于全国平均水平，长期处于国内的最高水平2001年合生创展进入北京时，广州地产的利润空间目前最多维持在1520左右。而北京则可高达30以上珠江在南三环推出的珠江骏景（精装修）每平米卖6000元，比北三环不带装修的要便宜2000元，由此可见北京商品房的利润空间,北京商品房销售面积增长速度与国内水平比较，2003年以前一直是国内增长速度最快的区域，03年低于上海和深圳,北京商品房平均价格与国内水平比较,市场规模,价格水平,增长率,北京房地产市场历史市场化
17、程度不高，特别是土地获取环节运作不透明，外地企业难以进入，导致市场相对封闭竞争不激烈，本地企业整体运作水平不高，且缺乏跨地域发展的动力,房地产公司所需的重要资源,土地,社会关系,资金,北京各种政府机构众多，土地隶属关系复杂许多中央机构、国有大型企业都有自己的房地产公司，掌握了本系统的土地资源,北京本地企业与本地各种社会资源有千丝万缕的联系，良好的社会关系使本地企业能以较低的代价获取土地北京市和各区政府都有自己的房地产开发企业北京数千家房地产公司，真正开发项目的只有数百家，其他多数都只是倒卖土地的中间商,北京各中央机构、国有大型企业和各级政府下属的房地产开发企业都能够比较方便的从银行获取贷款，从
18、而拥有较好的资金获取能力,本地企业社会资源优势明显，获利空间巨大，导致不思进取，从企业资本运作的意识、手段（上市、信托、基金）、内部精细化管理等方面严重落后于深圳、上海同业竞争对手。市场化竞争力水平较低。北京市场的高增长高利润回报也导致本地企业跨地域发展的动力不足。,外地企业没有关系难以进入虽然北京房地产开发市场利润空间较大，但由于地方政府保护以及存在大量不规范运作环节，导致外地企业在2002年之前进入壁垒极高。以万科为例，虽然其很早就进入北京市场，但由于缺乏相应资源，在北京仅获取城市周边的土地，所以北京市场只占到总其收入的7.8%，利润的1.6%,随着2002年以来北京房地产市场进程的突然加
19、快，北京市土地出让逐步规范透明、国家金融政策日益严格，“三外”企业纷纷涌入北京，未来市场竞争将越来越激烈,北京本地企业,大型国有专业房地产公司,各国家机关下属房地产企业,小型项目公司,大型民营企业,外地企业,外资企业,外行企业,外地企业进入的壁垒逐步减小，在自身精细化运作管理能力具有明显优势的情况下，有准备地出击北京房地产开发市场，导致竞争日益激烈,国有土地转让招拍挂制度全面实施带来的土地转让透明化、市场化挑战（国土资源部71、11号文、北京市33号文）195、121号文件对房地产企业贷款的严格限制,2002年北京市场“狼来了”的喊声响成一片,综合区域市场发展态势、企业本身能力和竞争对手的能力
20、状况几个因素，北京房地产企业，特别是大型国有企业必须有新的举措来应对未来的挑战,06年前将有大量商品房住宅集中上市，造成供应激增，同时07年奥运停建将使北京房地产厂商一年半以内不能开展本地项目，未来北京市场有一定的不确定性北京市场市场化程度提高，运作日益规范，土地价格快速上升，利润空间减小,区域市场发展态势,企业本身能力,竞争对手能力,国家土地出让政策和银行信贷方面的政策进一步规范落实，将使北京大型国有房地产企业丧失了获取土地和资金方面的优势,与业内领先企业运作能力上的差异将会日益凸现出来，如：房地产开发管理能力；跨地域准备及运作等,北京市场竞争的日趋激烈和未来几年市场发展趋势波动的不确定性将
21、使北京房产开发风险增大，利润趋降将快速向行业平均水平靠拢，北京本地企业必须有新的举措来应对挑战,从长期来看，北京房地产市场仍将呈稳定发展态势，发展前景仍然可观,世界房地产业的发展规律,经济快速发展,较低的人均居住面积,奥运的长期影响,城市基础设施建设的带动,巨大的人口数量,2003年末，北京常住人口数目达到1456万除此外还有为数不少的有较强购买能力的流动人口,2003年末，北京人均GDP达到3819美元,1998年到2003年人均GDP平均增长率达11.94%，房地产开发处于稳定高速增长阶段预计2008年人均GDP将达到6000美元，2020年达到10000美元,住宅市场开发将进入稳定发展阶
22、段,2003年末，北京人均居住面积23平米，低于日本的30平米、台湾的28平米预计2020年人均居住面积达到30平米,奥运大大将促进北京的城市建设，改善居住环境奥运的主办将进一步确立北京国际大都市的地位,北京房地产市场长期向好,2008年之前，新建和改建城市道路318公里。2008年之前，市区新建地铁线路共计154.5公里，还将建设三条城郊铁路，轨道交通运营总里程超过300公里。到2020年，全市轨道交通的总里程将超过1000公里,联合国根据对70多个国家住宅发展过程的统计分析，总结出：人均GDP在1300美元以上时住宅产业将稳定高速发展，达到8000-10000美元时将平稳发展,总体而言，北
23、京房地产市场在未来10年左右时间仍将保持高速稳定增长，奥运影响、迁都不确定性影响值得市场竞争参与者关注,2000年,受奥运会影响，市场总量会出现膨胀期、萎缩期和恢复期等阶段性波动，但总体发展将保持平稳增长的态势；到08年预计人均GDP将达到6000美元，人均居住面积28平方米，市场总量增长将逐步趋缓,北京城市发展面临着人口急剧膨胀、交通拥堵、大气污染、水资源紧张和沙尘暴威胁等巨大的挑战，北京市可持续性发展性受到一定的影响，“迁都、京津合并、城市发展战略调整等”不确定因素会对房地产市场带来一定的冲击；举例：汉城拥有人口1200万，超大城市发展带来的问题越来越突出，经过多年讨论研究，目前韩国政府已
24、决定迁都以缓解汉城发展面对的严峻问题；日本东京有人口1200多万，占全国总人口的1/10，从1995年也开始讨论迁都的问题,2020年前后人均GDP将达到10000美元，人均居住面积30平米以上，市场总量将处于平稳发展状态,市场总量,时间,-北京房地产发展示意图-,20062008年,2020年,2002年北京市房地产场化进程加快，土地出让政策逐步规范透明，金融信贷管制更加严格，“三外”企业纷纷涌入，竞争激烈，利润率水平趋降,第一部分：外部环境变化分析,我国房地产行业特点分析北京房地产市场特点分析未来行业竞争趋势总结,近年来受房地产良好发展态势吸引，增量资金不断涌入，行业竞争日趋激烈，同时中国
25、政府逐步加强了对土地供给、金融信贷等政策的调控力度，国内的房地产业将面临着重新“洗牌”,资料来源：中国统计信息网 远卓分析,受我国经济发展梯级落差影响，全国房地产行业发展并不均衡市场上在售的项目，仅掌握在少量的开发商手中；土地作为核心竞争要素，越来越成为业内厂商竞争要点,土地供给透明,企业运营模式改善,大量资本进入行业,“121号”文件“195号”文件“18号”文件,规模化、专业化将是我国房地产企业发展的必由之路产品/服务细分，产品品种增加，专业化程度增加市场规模扩大，市场价格更趋于理性化、透明化,现在,2005-2008,出台、规范土地招标制度,不断通过金融信贷政策提高行业进入壁垒,出台物业
26、管理条例；规定商品房按使用面积出售,行业呈现由数个规模大、资金雄厚、管理模式先进的巨头垄断现象,房地产企业数量多、规模小、集中度低,新的形势下，突破资金、地域和业务限制将是中大型房地产开发商未来发展壮大的关键,地域限制,资金限制,业务限制,目前的中国房地产企业融资途径仍较为单一，过分依靠银行贷款，自有资金薄弱。银行信贷风险过大 央行对房地产贷款的限制进一步压缩了房地产企业融资来源融资渠道创新成为中大型房地产关注热点并成为未来发展越来越重要的致胜因素,绝大部分房地产商以地产、房产开发业务为主体，盈利结构单一，受行业周期波动影响较大 其他业务受市场成熟程度以及政策影响因素还未成气候，但在“高点”城
27、市对房地产经营、中介服务的需求快速增长。部分企业纷纷切入新环节构建新的竞争能力，创新发展获利模式,房地产开发项目的特点决定其地域属性。但对于开发企业而言，单地域市场的总量规模总体空间仍然有限我国经济梯级发展的特点使得跨地域发展能有效拓展企业成长空间，但对企业的内部管理能力要求很高,注：新形势下中大型房地产企业竞争趋势与手段的详细分析见本报告附件一、二、三,拓展融资渠道，突破资金限制是实现规模化发展需要首先解决的问题,房地产企业融资手段,企业上市,信托,基金,银行贷款,资产证券化及其它,最主要的融资渠道，房地产开发企业70以上的资金都来源于银行；但随着国家对银行房地产贷款的紧缩控制，借款融资门槛
28、提高，融资难度增加,历史金融环境下上市直接融资成为房地产企业低风险获取资金，扩张规模的最优途径，但相关政府部门对上市公司的管理曾一度限制了上市途径的发展；除获取直接融资外，公司上市还具有其他一系列好处，如拓展再融资渠道、扩大品牌知名度、提高整体竞争力、促进公司快速发展等；上市的方式有IPO（如万科、天鸿宝业），买壳上市（如金融街、中远发展），海外上市（如北京北辰、首创置业）。,面对房地产业资金供需不平衡和政策限制等现状带来的盈利机会，许多信托资金大举进入地产业，2002至2003年上半年期间，57只信托产品中募资投向房地产业的达19只，募资总额27亿典型的信托案例有：北国投“北京CBD信托计划
29、”，上海爱建信托“外环隧道项目资金信托计划”，深国投“稳健水榭花都项目”,通过组建投资型房地产企业，以房地产投资基金为手段，以专业的投资银行技能进行房地产及相关产业运作能将能够有效突破行业融资瓶颈，形成真正超大规模的房地产企业目前国内房地产投资基金大都还处于筹备阶段，并且主要集中于房地产开发上,虽然近年来各方面的努力为推动我国资产证券化/抵押的发展创造了有利条件,但是实践中仍然面临着许多无法回避的困难和问题，基本上还是处于摸索阶段,-房地产企业的典型融资手段-,注：房地产企业融资手段分析详见附件一,现阶段中大型房地产企业融资创新热点手段,面对日趋激烈的市场竞争，不少有超前意识的房地产企业已经在
30、采取行动拓展融资渠道,房地产开发特点决定了房地产开发项目地域性很强，面对区域发展总量的限制企业要想扩大规模，必须突破地域的限制，国内许多大中型房地产公司竞相展开了跨地域的拓展,中部地区,西部地区,广东、深圳、香港资金,北京资金,北京资金主要流向上海、中西部,广东、深圳、香港资金流向北京、上海以及全国,上海资金主要流向北京、以及中西部全国,东部地区,二三级城市资金,上海资金,二三级城市资金纷纷流向上海、北京,-以资金流向作为跨地域发展的分析-,跨地域一般是在本地业务充分发展的基础上开始的因为有较高的利润率，北京和上海往往是外地企业跨地域的首选,注：房地产企业跨地域发展分析详见附件二,随着竞争的加
31、剧，在规模化发展的同时，房地产企业改变单一开发的业务模式，进行业务模式创新变的越来越重要,经营方向的单一，减弱了企业抗行业周期风险的能力房地产行业是一个周期明显的行业，企业单一的项目开发，使对抗行业周期风险的能力大大降低投资周期的限制形成赢利回报的不稳定项目开发建设周期一般是年年，由于投资周期的限制会形成赢利回报的不稳定。赢利的不稳定对于房地产上市公司的影响尤其明显。而物业租金回报是一种相对稳定的高回报，能增强企业的持续赢利能力开发企业净资产收益率与规模成反比保持合理的优质物业持有比例，对企业增强实力和扩张发展尤为重要。持有优质物业有利于房地产企业提高融资能力，是增强抗经营风险能力的重要指标。
32、而单一开发型企业净资产收益率与规模成反比，企业规模总是做不大,单一开发型企业存在众多局限性,竞争格局的变化要求进行转变,行业竞争加剧，集中度提高 行业平均利润率下降 客户需求的变化使投资风险增大,原以开发为主的房地产企业进入房地产其他经营领域业务模式创新成为保持长期 竞争优势的重点,由于我国区域经济的不均衡性，北京上海等中心城市房地产业务模式创新将远远领先与其他中小城市，已经出现了多种房地产业务模式并存发展的格局,行业主业务价值链,辅助业务价值链,土地出让为主，结合金融、贸易、商业地产开发：以陆家嘴、金融街为代表开发工业区土地：以天津工业区为代表,地产开发模式,房产开发模式,产品单一化，在不同
33、城市迅速复制：以万科为代表在单一城市的多个区域做多种产品，多是大型国有企业：以华润置地代表在少数高端城市开发高端产品，以较少的项目赢得较高利润：以万通为代表小城镇开发模式，以浙江广厦、新奥置业为代表,物业经营模式,专业的物业经营，成为一种专业物业，配合战略合作者来收取租金回报：以第一太平洋戴维斯为代表混合的物业出租经营，以收取租金为主：以中国国贸为代表开发和物业出租经营混合：以香港新世界为代表,价值链整合模式,房地产服务模式,不动产金融模式,整合从地产开发到销售到物业管理的所有环节，形成纵向一体的全能公司：以富力公司为代表重点整合价值链的关键环节，在集团内实现地产开发和房产开发的分工合作：以珠
34、江系地产为代表,中介经纪和评估：以伟业顾问、上海同策为代表定制服务，以房屋的定制和项目管理收取服务费：以日本大和房屋为代表，万通开始尝试,房地产信托：以金信信托为代表房地产基金：以精瑞基金为代表,资料来源：新浪网，远卓知识库，远卓分析,项目组通过对35家房地产上市公司的分析发现：剔除个体经营能力因素，业务模式选择对公司业绩也有着非常重要影响,各业务模式公司的平均净资产收益率,注1：中介模式业绩表现也很突出，但只有广汇股份一家公司，不具备普遍性注2：房地产上市公司业务模式对业绩表现影响的分析详见附件三,业务模式划分,各模式中，地产+房产和房产开发两类模式收益较好，房产+物业模式收益最为稳定,本报
35、告按照以下结构展开，共包含三大部分内容,近两年房地产行业外部环境变化分析,近两年内部资源能力变化分析,中远房地产未来快速、跨越式发展关键议题及框架建议,第一、二部分为联合项目小组对中远房地产的外部环境变化（重点关注行业整体运行状况，北京市场的运行状况、未来行业竞争趋势）、内部资源能力的分析（重点关注近年来公司的变化、取得的成绩及影响未来发展的关键瓶颈）；,第三部分为联合项目组在内部资源能力、外部环境变化分析的基础之上，确定中远房地产未来发展需要关注的重要议题，包括对治理结构规范、战略路径选择及内部资源管理能力发展的初步建议。,2005,2002,2003,2004,业务收入仍以北京市开发为主，
36、提升项目开发各环节的均衡能力，开发业务销售收入12.5亿，公司总收入14亿；对信通等资产进行盘整，改善资产质量；公司重组，股份制改造、内部管理提升,公司总收入17亿元左右，其中开发规模及收益增长迅速，销售收入达15亿元左右；经营收入2亿元左右；加强土地、项目储备资产状况优化基本结束（提供流动资金支持；平滑收益）上市工作,公司总收益达2022亿元，二大板块初步形成。其中：北京房地产开发收益放大到17亿元左右，经营板块贡献至公司 3-4亿元，良好平滑收益根据市场状况调控土地储备；准备开发跨地域发展，规避风险，储备新增长动力,公司整体收益2528亿元（北京市房地产开发35名）；其中：开发收益合计22
37、亿，其中异地开发启动（3至4亿）；资产管理业务作为独立板块运营，与开发业务相互补充促进5至6亿左右）；,管理重点,开发板块为主,开发与经营板并重,2006-,资料来源：2002年咨询项目报告,2002年，远卓作为咨询顾问协助公司明确了战略发展方向，初期坚决抓住市场机会以开发板块为主，逐步培育发展房地产经营能力，未来成为以投融资管理为核心开发经营并重发展的房地产企业,公司近两年保持了快速发展，开发、经营板块的发展均超过了项目组当时的预期，战略发展得到了良好的执行,资料来源：中远房地产财务报表，远卓分析,03年中远房地产主营业务收入分布,03年中远房地产利润总额分布,开发、经营业务均取得了高速的发
38、展,18%，经营板块（0.25亿元）,82%，开发板块（1.117亿元）,分板块业绩比较收入,12.2%，经营板块（2.1亿元）,87.8%，开发板块（15.1亿元）,在2001年底股东重组的基础上，中远房地产于03年4月引进非中远中化系统的新股东，组建成为中外合资企业，股权结构进一步多元化，公司的资金实力明显增强,中远房地产99-03年净资产统计（单位：亿元）,2003年4月公司股权结构（10.6亿）,99年,2000年,01年,02年,03年,4.46,4.89,6.39,8.02,10.6,0,2,4,6,8,10,12,CAGR 24%,资料来源：中远房地产财务报表，远卓分析,中化集团
39、 50,中远集团 50,2002年底公司股权结构（7.5亿）,非中远中化系统的股东,伴随增资扩股及自身快速发展，中远房地产的总资产规模迅速增加，资产负债率总体趋降,27.5,27.2,39.3,50.4,48.7,0,10,20,30,40,50,60,99年-04年6月中远房地产总资产（单位：亿元）,1999年,2000年,2001年,2002年,2003年,CAGR 15.4%,99-04年6月中远房地产资产负债率,01年,02年,03年,中远房地产03年的投资计划因非典等因素影响而推延，完成的投资额仅占投资预算的63.97%，加上新股东的加入使得净资产增长较快，资产负债率有较大幅度的降低
40、。公司04年投资额较03年有较大增长，负债快速增加，资产负债率有所回升。考虑到公司未来投资发展及增长速度，公司资产负债率总体仍然偏高，控制并调整资产结构仍是公司面临的一个管理问题。,资料来源：中远房地产财务报表，远卓分析,80.44%,78.23%,77.76%,76.80%,71.44%,66.00%,68.00%,70.00%,72.00%,74.00%,76.00%,78.00%,80.00%,82.00%,00年,99年,75.02%,04年6月,58.3,04年6月,公司收入初期受开发项目周期波动影响较大，自02年起公司开发业务进入多项目并行管理阶段，营业收入呈现稳定持续增长,远洋德
41、邑,远洋风景,基业物业,远嘉,远洋大厦,酒店物业,远建,都市网景,广田,远洋天地,0,20000,40000,60000,80000,100000,120000,140000,160000,180000,99年,2000年,01年,02年,03年,CAGR 53.45%,资料来源：中远房地产财务报表，远卓分析,99-03年中远房地产营业收入（单位：万元）,公司主要收入表现受房地产开发项目影响较大；01年受项目断档影响，主营业务收入较前一年有较大幅度降低02、03年公司多项目并行特点比较突出远洋大厦租金收入是经营业务的主要来源，远洋基业、广田、酒店物业等经营性收入贡献较小，对公司业绩影响不大,3
42、0938,96927,42554,128698,171694,伴随公司收入增长，公司利润总额也稳步攀升,99-03年中远房地产利润总额（单位：万元）,资料来源：中远房地产财务报表，远卓分析,远洋德邑,远洋风景,远洋基业,远嘉,远洋大厦,酒店物业,公司总部,都市网景,广田,远洋天地,0,2000,4000,6000,8000,10000,12000,14000,16000,18000,99年,2000年,01年,02年,03年,1477,5902,7914,12373,13670,公司利润总额增长比较稳定，但受项目影响较大远洋大厦从99年起连续5年贡献较大利润,CAGR 74.4%,CBD,包含
43、总部投资收益1048万,中远房地产总资产收益率一直处于行业较高水平，03年的总资产报酬率超过行业优秀值，规模化发展的优势进一步显现出来,99年-03年中远房地产总资产报酬率,1999年,2000年,01年,02年,03年,4.48%,5.17%,3.44%,5.96%,5.73%,0.00%,1.00%,2.00%,3.00%,4.00%,5.00%,6.00%,03年行业优秀值3.9%,03年行业良好值2.4%,资料来源：中远房地产财务报表财政部统计评价司，2003年企业效绩评价标准,在净资产规模不断增加的情况下，中远房地产很好地保持了稳定的净资产收益率增长,1999年,2000年,2001
44、年,2002年,2003年,03年行业良好值4.8%,03年行业优秀值9.6%,02年股东重组使得净资产增加1.63亿元,03年组建中外合资企业，净资产增加2.58亿元,99年-03年中远房地产净资产收益率,资料来源：中远房地产财务报表财政部统计评价司，2003年企业效绩评价标准,整体来看，公司已经形成了以房地产开发业务为主，存量资产经营为辅，物业管理、装饰橱柜销售为补充的多业务组合格局,公司目前已形成多盈利结构的业务组合房地产开发业务项目部/项目公司相关存量资产经营、物业服务等业务近10家控股子公司,02年7月14日，中远房地产与朝阳区城建开发公司、北京商务中心投资和服务中心共同投资注册了北
45、京商务中心区开发建设有限公司（CBD公司），标志着公司已经进入了北京最高端的地产开发市场,特别在开发业务上，公司累计开发面积、项目并行数量等方面有较大幅度的增长，历史开发楼盘也不断获得了市场好评，公司品牌影响力大大提升,远洋风景,远洋德邑,天地一区,天地二区,都市网景,远洋大厦,1997年,1998年,1999年,2000年,2001年,2002年,2003年,建筑面积12万平米,25.7万平米,建筑面积9万平米,13万平米,建筑面积10万平米,15.5万平米,截至03年底，中远房地产累计完成房地产开发建筑面积85.2万平米,获1999年北京十大畅销写字楼称号,获1999年北京十大畅销住宅称号
46、,2001年获北京二十大特色楼盘称号,获中国30大名盘、北京市十大名星楼盘称号,公司02、03年的开发面积较以往有较大幅度的增长,中远房地产近几年在北京地区获得高速跨越式发展，已成为北京房地产市场的一只新兴力量,中远房地产在北京市2003年房地产企业四项经济指标综合排名中名列第9，标志着中远房地产经过高速、跨越式发展已发展成为北京地区较为领先的房地产开发商,从99年至今，公司利润总额CAGR为74.4%,03年总资产报酬率为5.73%，超过行业优秀值,03年净资产收益率为7.96%，超过行业良好值，接近优秀值,从99年至今，公司主营业务收入CAGR为53.45%,从99年至今，公司的总资产CA
47、GR为15.4%,内部高速增长,外部竞争地位提升,中远房地产在北京市房地产企业总资产排名中名列11位,中远房地产在北京市房地产企业房屋竣工面积排名中名列22位,中远房地产在北京市房地产企业商品房销售面积排名中名列15位,中远房地产在北京市房地产企业商品房销售额排名中名列11位,中远房地产已经驶入“快车道”，面对未来高速发展，公司内部的资源、经营管理能力的成长能否有效跟上是项目组关注的重点,中远房地产近几年成长非常迅速，资源能力进一步增强，市场竞争地位也显著提高，公司已经进入了发展的“快车道”！近年来公司坚持专业化发展的道路，通过规范法人治理结构、注重内部管理提升持续性工作，公司资源实力、内部经
48、营管理能力显著提升，取得了令人瞩目的成绩然而，面对股东未来持续性快速、跨越式发展，实现股东回报和价值最大化的期望，保持甚至获得更大得成就，公司将面对更加严峻挑战。项目组根据未来发展的要求审视中远房地产内部资源能力发展变化，将更多的关注资源、能力不足的环节，尽量预见公司未来发展过程中可能出现的陷阱、问题，以协助公司获得长久、稳健的发展；,高速发展企业通常需要警惕的问题1、战略方向是否明晰并且有前瞻性；公司业务范围是否适当？发展态度是否明确？避免过于集中带来的风险，也要避免业务范围拓张过快带来的问题；2、公司资源能否有效跟上，资源控制驾驭能力（是否足够？特别要警惕资金枯竭或资金风险过大、人力资源能
49、否符合公司高速发展的要求；3、公司内部经营管理能力的发展是缓慢的过程，经营管理能力能否有效跟上会影响高速发展企业的稳健性；,以下将从四个方面对中远房地产现有的战略及公司内部资源能力进行分析战略,组织/企业文化,战略,人力资源,运营体系,中远房地产2002年明确了公司发展战略，坚持初期以房地产开发为主，积极培育孵化经营板块的能力，中长期发展成为以投融资管理为核心、规模化发展的全国性领先房产公司；从2年公司发展看，公司战略执行力非常强，实现了高速增长。但面对近期市场环境剧烈变化，特别是竞争格局的激烈变化，公司有必要建立三年滚动战略规划体系，及时审视、检讨公司战略方向；,整体而言，历史上中远房地产的
50、战略方向是成功的，战略执行力非常强，使得公司获得了高速成长,形成开发和经营两大联动业务板块两大业务协同发展，将公司推向全国,1997,2002,2008,类投资管理阶段,开发经营阶段,过渡阶段,投资管理阶段,2002年远卓顾问公司与中远房地产内部紧密结合，经过深入的分析就战略发展达成共识，确定了中远房地产短期内“开发为主经营为辅”、长期发展成为“房地产投资管理公司”的战略方针。中远房地产两年来战略执行力非常强，两年公司高速发展，取得了优异的业绩表现，某些指标远超预期，公司市场竞争能力及抗风险能力得到有效提升。总体而言，公司02年确定的整体战略是成功的，充分适应内外部环境及资源条件的变化。,02
