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1、长沙商业写字楼分析报告目标项目商业写字楼市场定位分析,长沙市整体商业发展分析长沙市写字楼市场发展分析目标项目商业写字楼市场定位分析,目录,整体商业发展综述,从小范围集中商业到服务网点四处开花、辐射全省，近20年来长沙的商业发生巨变。,商业物业市场发展历程,外来巨头不断进入，本土零售集团渐落下风,90年代初，“五虎闹长沙”,阿波罗,友谊,中山,晓园,东塘,1998年，日本平和堂进驻五一路,2002年，深圳新一佳入主侯家塘,友阿集团转战超市（家润多）,家乐福,麦德龙,沃尔玛,易初莲花,沃尔玛,华纳,平和堂,王府井,新一佳,商业物业市场发展历程,传统百货被购物中心替代、超市成巨霸、专卖市场密集,商业
2、物业市场发展现状,1、商业体系发展完善中 已具备购物中心、百货、大型综合性超市、专业市场及各类专卖店等各种业态，社区型便利店、大型SHOPPING MALL等正在酝酿中。,2、传统百货让位，购物中心成为主角 友阿属下老百货竞争力下降，购物中心成为竞争热点。,3、国内外零售巨头大举进入，竞争激烈沃尔玛、麦德龙、新一佳、家乐福、易初莲花、铜锣湾等国内外零售巨头争相布点，仅04-05年间进入超过10家。,商业业态发展特点,长沙市城市商业市场总述,1.商业过于集中：在五一商圈，本土的春天百货、日资背景的平和堂、北京王府井、新大新、深圳铜锣湾、马来西亚的百盛等大卖场，彼此相隔不过数百米同质经营、利润锐减
3、。,商业发展存在问题,2.传统百货业经营结构及定位较雷同，缺乏个性化和特色，难以与国内外零售巨头匹敌,3.各业态发展不平衡：大型超市、家电卖场密集分布（04-05年家电专卖新开了10余家），社区型商业的发展则未尽人意。,总体来看，商业结构布局欠合理，经营缺乏差异,长沙市城市商业市场总述,商业商圈发展格局,市级五一商圈区域级袁家岭、火车站、东塘、侯家塘、荣湾镇、伍家岭六个商圈,溁湾镇商圈,伍家岭商圈,五一商圈,火车站商圈,袁家岭商圈,东塘商圈,侯家塘商圈,长沙现有主要零售商圈,商业商圈现有格局,除了六大零售商圈外，长沙还凭借其优越的地理位置、交通枢纽地位以及长期的历史沉积，形成在二环线周边尤其是
4、东二环沿线各类专业市场林立的局面。红星市场，也以批发为龙头，并开始涉足零售型商业。,三湘南湖大市场,金苹果服装大市场,高桥建材市场,长沙建材批发大市场,高桥友谊汽配大市场,高桥大市场,马王堆陶瓷建材城,马王堆汽车汽配大市场,红星建材大市场,红星农副产品批发大市场,安居乐园建材市场,广大环球家具超市,万家丽建材广场,红星商业广场,长沙现有主要专业市场：,商业商圈现有格局专业市场,根据长沙城市商业网点布局规划2005-2020,基本保持商圈现有格局现状不变城市的东部的星沙将形成新的城市的副中心随城市快速扩张城市外围出现七个区域级商业中心,商业规划对商圈格局的影响,新大新,平和堂,金满地地下商城,万
5、代酒店,新友谊锦绣店,春天百货,王府井百货,万达购物广场,黄兴南步行街,解放西路,五一大道,中山路,黄兴路,东方百联,区域范围：以五一大道与黄兴路交汇立交为圆心，步行在30分钟的范围,商圈格局分析五一商圈,新世界,起源于旧居民区：居民的聚居形成了原始的商业，有2000多年的发展历史交通便利：南北、东西两大主干道汇集城市CBD的定位：高集中的商务与金融配套奠定了其于市内的商业主导地位，属市级商圈最齐全的业态：百货、大型连锁超市、步行街、专卖店商业营业面积：约50万每日人流量：超过30万客户辐射：全市消费者及全国观光客,商圈概况：,商圈格局分析五一商圈,发展：,现状：五一大道为界，北部冷清，南部繁
6、荣，人气聚集。,过去：中山路附近为最繁荣的商业地带。,发展：新的购物中心将重振黄兴北的繁荣，使五一市级商圈地位更加巩固。,商圈格局分析五一商圈,小结：,是城市中唯一的市级商圈，历史悠久、业态齐全、辐射全市及外来游客；以中高档次业态为主，品种齐全，适应人群广，经营状况尚好；传统百货业已趋向饱和；平和堂的进驻带起了购物中心发展的新时代；黄兴南步行街人流较旺，但新步行街的建设破坏了原有自然形成的传统商业街巷，要完全“恢复元气”仍需要一段时间；随着东方百联的成熟，黄兴北路、中山亭一带的复兴令人期待。,商圈格局分析五一商圈,区域范围：以东塘立交为圆心，步行在15-20分钟的范围。,金色家族,百信鞋城,大
7、都市地下商城,通程电器,友谊商城,劳动路,韶山路,步步高,家润多,迪信通,平和堂,商圈格局分析东塘商圈,南拓门户：城市南拓的门户，南部居民传统的商业聚集地，著名的传统小吃店“火宫殿”也在此。业态：百货、专业市场、步行街商业营业面积：约15万每日人流量：10万客户辐射：以东塘立交桥为圆心，南部的家庭为主,概况：,商圈格局分析东塘商圈,小结：,商业整体档次不高，经营名品的“金色家族”经营状况不佳，大众化路线的超市受欢迎。沿线有不少临街的小商铺，但商品低档，形象差。逐渐向南城蔓延在雨花亭附近形成的中高档商业，与北部东塘立交共同形成大东塘商圈，将辐射更多的南部消费者，甚至可能吸引其他区的消费，发展潜力
8、大。,发展：,现状：东塘立交附近中低档商业为主。,发展：东塘商圈南移，大东塘商圈逐渐形成,商圈格局分析东塘商圈,区域范围：以候家塘立交为圆心，步行在15-20分钟的范围。,新一佳,劳动路,芙蓉路,红星美凯龙,商圈格局分析候家塘,小结：,属于新兴商圈，商业规模不大；中档物业为主，新一佳影响力大，但其他商业经营状况不佳；（曾有过城市商业广场，已倒闭）依靠体育文化平台，位于南城咽喉，未来发展前景好。,商圈格局分析候家塘,区域范围：以五一大道与韶山路交接处以北，步行在10分钟的范围。,阿波罗商业城,友谊商店,五一大道,韶山路,新华书店,商圈格局分析袁家岭,概况：,辐射周边：虽然同在五一大道上，但由于没
9、有新兴的商业形态出现，而旧有商业因为硬件上的局限（如无地下停车）而竞争力大降，加上立交桥的阻隔，使商圈呈没落之势，客户也只能辐射周边居民。商业营业面积：约5万每日人流量：2万,商圈格局分析袁家岭,小结：,传统商厦虽然经过改建，但硬伤较多，竞争力低由于立交的修建，限制了周边的商业发展空间虽然是本土的有名商业集团（友阿），但百货内人气不足，超市经营状况也不及其他商圈。后续发展乏力，逐渐衰退,商圈格局分析袁家岭,区域范围：以长沙火车站为辐射中心，沿车站路与五一大道（东段）向四周延伸，北到八一路、南至人民中路。,家润多朝阳店,通程电器,天心电子世界,金苹果服装大市场,颐高电脑城,阿波罗商业广场,家润多
10、广场店,家润多千禧店,百脑汇,五一大道,火车站,八一路,人民中路,车站路,晓园数码,国储电脑城,商圈格局分析火车站,特殊商圈：由于毗邻火车站，是运输与餐饮业的代表区域，该商圈以拥有独有的交通优势和源源不断的客流量而著称 商业营业面积：约10万日人流量：20万客户辐射：以南来北往的旅客为主；国储电脑城、金苹果服装大市场等则吸引全市范围以及长沙周边地区的特定消费群体,概况：,独特的地理位置造就了专业卖场（主要是电脑）特别发达的独特现象。,商圈格局分析火车站,发展：,过去：不法商贩横行，整体形象不佳，多个商厦倒闭。,现在：政府打造“诚信火车站商圈”，整改经营环境，吸引品牌专业店、超市进驻,发展：发挥
11、“口岸经济圈”效应，打造“宜商宜居宜投资”的高端商务物业。,商圈格局分析火车站,小结：,由于交通地理位置重要，人流量大，长沙火车站一直是湖南省第一商圈，但档次偏低，形象不如人意;传统百货商厦或倒闭（晓园），或转营（国储），或仍在苦苦支撑（阿波罗），但已不成主流；各类专业市场则经营状况良好，已形成了固定的消费群体;在政府的扶持下，刻意引进的品牌商家正努力改变火车站形象，其口岸经济的优势正有待发挥。,商圈格局分析火车站,泰阳商城,新一佳,岁宝百货,麦德龙超市,华银旺和,三一大道,芙蓉路,区域大小：以伍家岭立交为核心、步行在15分钟的范围。,商圈格局分析伍家岭商圈,小结：,五家岭现在仍是一个正在成长
12、的商圈，人气不足；传统百货转营，如泰阳，现百货的功能已不存在，重新装修后以批发和家电卖场出现；购物中心很缺乏，岁宝百货刚刚起步，麦德龙以会员制批发为主，泰阳商城则以低价电器而著称，之前进驻的普尔斯玛特则因自身资金原因而关闭；虽然交通上很便利，但由于不处于城市主要发展方向，要成长为一个有规模的商圈还需假以时日。,商圈格局分析伍家岭,国美电器,通程商业广场,新外滩商业中心广场,岳麓时尚购物广场,五一大道,枫林路,商圈格局分析溁湾镇,河西唯一商圈：是岳麓区由来已久的商贸重镇。通过湘江一桥与河东相连，是该区最重要的交通枢纽，因此人流量也相当高。随着枫林路拓改、岳麓时尚购物中心、新外滩商业中心广场等后续
13、大型商业的落成，溁湾镇的商业价值急升商业营业面积：约5万日人流量：15万客户辐射：河西高教区的教职工及学生、长沙高新区、麓谷的白领人群,概况：,商圈格局分析溁湾镇,小结：,消费基本集中在通程商业广场，消费力与现有的商业面积极不相称，商业后续发展空间大；业态基本齐全，以中等档次为主；新商业以引进大品牌企业为目标进行招商，力图打造高档次的商业空间。,商圈格局分析溁湾镇,百货转向购物中心：目前的百货都是在旧商圈中人流密集的地方，但因为业态单一逐渐退出竞争，取而代之的是复合型的商业中心，出现在周边人群的消费能力较强的区域；步行商业街对人流要求高：步行商业街必须布置在较高等级的商圈中，需要有一定人流保证
14、；超市相对是最普遍适合的业态：基本上各个商圈每个超市的经营状况都很好；电器等专业卖场吸引力大：在对商圈的人气要求不敏感，只要有品质，可以吸引较远的人群；批发市场对形象有损减：对交通及基础配套的要求较高，且档次一般，容易使区域形象受损。,六大零售商圈业态经营情况分析,愿意投资的原因,愿意投资的人对项目位置的商业价值及升值潜力比较认可。,投资者问卷调查,愿意投资的人的特征,年龄：26-30岁是最活跃的投资者，其他年龄比较平均。,职业：个体经营者及公务员是投资者的主体，前者是因为有对商业的职业敏感性，后者则由于有固定的业余时间及精力可兼顾个人投资。,投资者问卷调查,愿意投资什么类型商铺,商业街店面是
15、投资者比较喜欢的形式，而产权式商铺是近年来比较受投资者欢迎的一种形式。明显的在商场内的铺位不太受欢迎，除非它以产权式出现。,投资商铺目的,自营的比例是38%，其他投资的是62%，而投资形式比较平均。,投资者问卷调查,希望购买的商铺面积,小商铺较受欢迎，40%的人愿意购买 20平方以下的商铺。,投资金额,愿意投资10-20万的人最多，占33%，在这个区间内，按1.2万/M2的价格计算的话，8-16 M2的面积的商铺最受欢迎.,投资者问卷调查,商业物业租售情况分析,购物中心/商场：,各类业态的售价/租金及营销方式,商业街：,各类业态的售价/租金及营销方式,二环内可参考性在售商铺情况,二环外可参考性
16、型商铺情况,各大商圈典型商铺在售情况,省府商圈,各大商圈典型商铺在售情况,芙蓉区政府商圈,各大商圈典型商铺在售情况,火车站商圈,各大商圈典型商铺在售情况,东塘商圈,大规模商业销售困难：购物中心/商场的规模要与其辐射范围内人群规模相适应，由于城市的各个方向均有相似功能的商业，若项目自身不具差异性，则大体量的商业的销售会有难度。商业街形式的小铺位销售较好：除了步行街外，间隔成一间间小店铺、中间以走廊分割形式的内街式商业也比较受欢迎，尤其是量不大时，销售容易保证。买家喜欢有保障的投资：比较常见的模式是开发商引进主力商家以此带动销售，并承诺以稳定的返租率（一般在10%左右）；店铺投资热度不大，整体销售
17、情况一般。有好的概念的商业易销售：南城商业中，新概念的引入（如韩国街、橙子时尚街区）成风气，定位差异使项目销售加速。客户：目前市面商业项目均设不同部门分别进行招商与销售，本项目买家首期应以投资型为主，待成熟后再过渡到投资与自营兼顾。,商铺租售小结,商业市场分析：基于规划人口来估算，武广新城建成后商业需求量约为129万平米，目前市场基本空白，宜提前布局抢占先机,片区商业需求量=（片区常住人口+片区流动人口）*一般城市居住区商业设施指标,40万政府规划常住人口,120万区域性交通枢纽流动人口约为常住人口的3倍左右,推算出武广新城商业需求量为：112146万平米，平均值为129万平米,长沙写字楼发展
18、分析,写字楼市场分析-1：GDP快速增长，三产发达，城市功能 升级在即，写字楼发展具有良好的宏观背景,1、经济总量支撑：长沙市近年来GDP总量和人均GDP持续稳健增长，为写字楼市场发展提供了有力经济后盾,2、产业结构向好：长沙第三产业发达、比重大，未来写字楼需求长线看好,3、城市功能升级：国家级两型社会建设实验区、长株潭一体化吸引力，增强长沙商务市场将加速发展,本地块发展写字楼的宏观利好背景：,写字楼市场分析-2：长沙写字楼主要分布于中心区，在政务及产业带动下，新城区写字楼市场发展迅速,写字楼市场分析-3：长沙写字专业化程度较低，专业写字楼份额有限，高端写字楼市场空间大,写字楼市场分析-4：长
19、沙高端写字楼一般附属或配套星级酒店，因其档次感强，能实现较高价值（3元左右），但是供应稀少,高端写字楼租金在主要在3元/平米*日左右，出租率在80%左右,重点写字楼租金价格区域分析,芙蓉区块写字楼租价和售价最高，以高端写字楼居多，而开福区与天心区的租价与售价相当，中高端写字楼均有，相比而言雨花区租价最低。但总的说来，由于长沙经济发展迅速，吸引了众多国内外大中型企业入驻长沙，将加大长沙对中高端写字楼的需求，而芙蓉区已形成成熟的商务圈，开福区、天心区与雨花区开发空间很大，写字楼在一定阶段内价格还有上升的空间。,重点楼盘写字楼租售情况,写字楼市场分析-5：案例运达国际广场、喜来登姊妹楼,建筑面积:3
20、1545平米酒店级别：五星写字楼情况:与酒店为姐妹楼面积区间：138.71353.59平米配置：原装三菱电梯、中央空调、中空LOW-E玻璃幕墙租金：3元/平米*天物管：4元/平米*月车库：地下400多个，地上100多个,大堂装修格调高雅,电梯厅雍容华贵,主要入驻企业：,长沙市未来1年内写字楼供应分析(非雨花区),（一）,（二）,依上表分析，长沙未来预建写字楼项目主要集中于开福区、芙蓉区、岳麓区，总计将供应写字楼面积约1173081平方米。,普瑞温泉酒店（五星）,喜来登酒店（五星）,潇湘华天（五星）,皇冠假日（五星）,神农大酒店（五星）,明诚国际（五星）,华天贵宾楼（五星）,通程国际（五星）,华
21、雅华天（五星）,豪布斯卡（五星）,酒店市场分析-1：长沙高端酒店主要集中在市区，但近年在新区/郊区亦逐步出现高端酒店，如普瑞温泉、华雅华天、豪布斯卡酒店；客房数主要在300-500之间,酒店市场分析-2：长沙高端酒店主要满足商务、会议、休闲旅游三大需求为主,需求特征分析：商务需求：多数商务旅客来自国内，对价格敏感，品牌忠诚度较低；行业制造业为主；主要需求来源区域为市中心和两大开发区；各级政府部门也是主要商务需求来源；旅游休闲需求：由于长沙航线很多，加上武广铁路开通，较多旅游团队选择在长沙过夜后，前往湖南其他景点；长沙本地居民前往酒店娱乐消费、住宿的也较多。会议需求：主要来自企业和政府相关活动,
22、此外长沙并不是国内或国际会议目的地，大会及展览需求相对次要，但整体呈逐年上升的趋势。其他需求：其他客源包括长住客人、婴儿领养、以及上述需求以外的其他少量需求。,2007-2008年长沙高端酒店收益情况,酒店市场分析-3：近几年高端酒店房价与收益稳中有升，每间房间平均收益达274元,2009年长沙高端酒店收益情况,酒店市场分析-4：长沙高端酒店未来在北城与南城新区将会出现相对集中供应，但东部（武广新城）暂无供应；新建高端酒店客房在300-600间,长沙目前在建高端酒店统计,运达喜来登酒店开业于2007年3月，是长沙市首家国际品牌酒店。开业时，作为市场中唯一的一家国际知名品牌酒店，运达喜来登酒店获
23、取了大量的高档商务旅客及旅游休闲游客。,值得注意的是，尽管2008年大量新增酒店进入长沙市酒店市场，如潇湘华天大酒店和皇冠假日酒店，但是该酒店的客房住宿率和平均房价业绩仍然有所提高。我们认为，运达喜来登酒店在未来几年仍将是长沙的“领头羊”国际酒店。,酒店市场分析-5：案例运达喜来登酒店,写字楼的销售率高达90%，高档写字楼入驻率达到了90%以上，高于中档写字楼的入驻率，这说明长沙市的高档写字楼很有市场前景。中天广场采用整层出租的形式，目前入驻率只有50%。从中天广场目前的租售状态来看，长沙市入驻写字楼的企业多数规模不大。从总体上分析，无论是中心芙蓉区板块块，还是周边区域与正在规划建设的新城所提
24、供的供应量，尤其是高端写字楼产品的稀缺，再根据目前高端写字楼入驻率与销售率的情况来看，现有供应量不能满足经济不断发展长沙市场的需求量。故2010年长沙写字楼市场将求大于供。由于写字楼供应片区主要集中于芙蓉区、开福区，故天心区、雨花区有一定将有可能出现供应短缺现象，中高档写字楼在该片区将有一定的需求空间。,2009年写字楼销售分析,武广片区商业及写字楼供应情况,（一）商业供应情况（均为规划待建）,（二）写字楼市场供应情况,武广片区商业及写字楼市场分析,武广片区属于雨花区乃至长沙市城市发展核心区域，目前在建或在售的集中式商业及写字楼稀缺，为未来武广区域写字楼及商业开发提供充足的市场空间和发展机会。
25、,目标项目商业及写字楼市场定位分析,项目整体定位：项目位于武广新城中心，从规划上需承担金融、商务、商贸、休闲、居住等功能，整体定位为依托副中心、辐射全市甚至长株潭的“城市综合体”,城市综 合体,住宅部分,商业部分,写字楼,酒店,购物中心,商业街区,分类,物业类型,功能,商务、金融,商务、商贸、休闲,商贸、休闲,商贸、休闲,居住、商务,普通住宅、公寓,项目定位-1：本项目写字楼定位为服务于中南区域性商务的甲级高端写字楼,规划基础：项目位于武广中心区，其中南面地块为商业地块，政府规划中项目即承担片区的商务功能市场基础：武广铁路的开通，片区成为长沙连接华南、武汉（甚至华北）的交通枢纽，且离市中心区近
26、，必将吸引更多本地及国内大企业落户办公,可行性分析,写字楼面积,5万个平米：长沙写字楼面积一般在5万平米左右，为控制风险，适当控制面积,建筑形式,高层，与酒店成为姊妹楼,租金水平,经营方式,出售价格,2元/平米*日：目前市中心写字楼租金在3元/平米*月，本项目写字楼在片区完全成熟后（2017年）建成，保守预计租金为2元/平米*日,出售：为减少资金占压，写字楼不持有经营，全部销售,第一年9000元/平米，第二年9500元/平米：按照2元/平米*日以及8%的回报率倒算出售价约为9000元/平米,项目定位-2：本项目酒店定位为服务于中南交通枢纽及商务区的五星级酒店,规划基础：项目位于武广中心区，其中
27、南面地块为商业地块，政府规划中项目即承担片区的商务、休闲功能市场基础：武广铁路的开通，片区成为长沙连接华南、武汉（甚至华北）的交通枢纽，并成为商务区，商务及旅游人员聚集，存在高端酒店市场基础,可行性分析,酒店面积,5万平米：长沙高端酒店房间在300-600之间，面积在5万平米左右,建筑形式,高层，与酒店成为姊妹楼,经营方式,出售价格,10000元/平米：同地段酒店物业价格（含装修）一般能与写字楼（毛坯）价格持平。本项目写字楼2017年的价格预估为9000元/平米。保守起见，本项目酒店在2012年出售的价格按10000元/平米,招商引进五星级酒店，持有至2022年以股权包方式转让给投行或信托基金
28、,项目定位-3：本项目定位为交通枢纽型区域性商业中心，集中式商业抵押持有待升值后转让，底商及街区销售回笼资金,规划基础：项目位于武广中心区，其中南面地块为商业地块，政府规划中项目即承担片区的商贸功能；市场基础：片区规划人口190万，对商业需求约129万，而目前片区商业几乎为空白,可行性分析,商业面积,集中式购物中心8万平米、底层商铺3万平米、商业街区3万平米：商业总量14万平米，约为片区商业需求量的11%，而商业占地18.6公顷，占片区商业总用地的10%，比例相当，风险可控。,建筑形式,集中式商业：地下1层、地上5层底层商铺：住宅沿路底层商铺（1层）商业街区：集中商业与住宅之间商业街区（1层）
29、,租金水平,经营方式,出售价格,100元/平米*日：参照城南片区集中商业目前租金水平，预计集中商业在2015年开业的平均租金为100元/平米*月,集中性商业售价2万元/平米：2015年开业的平均租金为100元/平米*月，每年递增5%，至2021年租金为134元，按8%回报率倒算约等于20000元底层商业首期按15000元/平米销售，年增长10%商业街区：参照南城目前租金，按照租金135元集合8%回报率倒算2015年价格,集中式商业：建成招商，持有6年，待2022年商业升值后连同酒店捆绑为股权包统一转让给投行或信托基金，持有期间可抵押给银行回笼资金底层商铺、商业街区：建成销售，回笼资金,附录：集
30、中式购物中心的业态构想,B1,1F,精品超市快餐/休闲餐饮/精美小食,国际知名时尚服饰/饰品/礼品个人护理/服务配套,国际一二线品牌服饰/皮具珠宝钟表/化妆品休闲餐饮,2F,3F,4F,5F,国际一二线、国内一线品牌服饰/皮具珠宝钟表/礼品休闲餐饮,运动休闲服饰精品家居/书店影音休闲餐饮,电影院美容美体大中型正餐、休闲餐饮,大型正餐休闲餐饮（中国特色、异国风味）,楼层,业态,面积（万平米）,主要商家,1.0,1.0,1.0,1.0,2.0,2.0,沃尔玛/家乐福等屈臣氏、快活林美食街等,LV、阿玛尼等劳力士、欧米茄、卡地亚等麦当劳、肯德基、必胜客等,巴宝利、JEPP、利郎、劲霸等卡西欧、飞亚达
31、等肯德基等的二楼,耐克、阿迪、彪马等星巴克等,横店影院/嘉禾影院百度SPA等毛家饭店、湘鄂情等,新长福、徐记海鲜等 美食街、牛扒、料理、烧烤等,28,成功案例：武汉万达广场（城市综合体）-1,公寓,写字楼,酒店,住宅,商业街区,计容建筑面积40万平米，其中：商业街4.5万平米、购物中心：10万平米写字楼：5.5万平米、住宅：20万平米,28,武汉万达广场-2：拿地后快速开发，先销售住宅、商业街，再建成集中式商业并招商开业,6个月：销售16亿元，已投入资金（地价13亿元）。税后净利8-9亿（商业街单方全成本按1万元）,12个月：已公布售价为8000-10000，周边可比项目为13000（圆方）。
32、住宅提供现金流为16亿元,26个月：清盘交付后，万达获得集中商业10万平米+7亿元现金+10亿元贷款资金=27亿元,18个月：10万平米集中商业进行经营抵押贷款，按租金150元/月/平米、以DCF模型评估后的公允 价值的5成计算，可获得10亿元经营性抵押贷款,武汉万达广场-3：一方面通过销售住宅和商业街快速回笼资金，同时通过集中商业的经营抵押贷款来减少资金占压，项目整体可实现27亿净现金流,目标项目规划指标 及规划布局,项目规划指标：住宅120万方，公寓10万方，写字楼、酒店各5万方、购 物中 心8万平米，底商、街区各3万方,城市综合体,住宅部分,商业部分,写字楼,酒店,购物中心,商业街区,分
33、类,物业类型,面积（万平米）,5,5,8,3,120.1/10,普通住宅/公寓,底层商业,3,公共配套,学院/幼儿园/会所/配套房,2.33/1.28/0.3/0.79,项目经济测算,土地成本：土地总成本为23.51亿元，其中6.21亿元可用于税前抵扣，17.3亿不可用于税前抵扣,1、收购成本195000万元，其中可用于税前抵扣的土地成本为22000万元,2、调整容积率补缴地价,3、拆迁安置补偿费用,拆迁补偿费用,23.600,补缴地价,16.500,收购成本,195.000,总成本,235.100,土地总成本及构成,0,土地成本分摊-1：可税前抵扣的土地成本根据各产品 类型可售面积和容积率计
34、算得出相应分摊基数来分摊，尽量让销售型物业多分摊地价,可税前抵扣土地成本分摊,0,土地成本分摊-2：计算出不可税前抵扣的土地成本，后续在税后利润中扣除,不税前抵扣土地成本分摊,7,建设成本：各类产品单方成本，乘以可售面积，保守预估本项目建设成本为52.07亿元,项目开发成本(亿元）,项目可售面积（万平方米）,项目可售单方成本（元/平方米）,地下室车库,商业街,3200,底层商业,3000,公寓,2000,2000,2156,五星级酒店,6000,写字楼,4200,购物中心,4500,高层住宅,3,8,5,5,26.97,购物中心,底层商业,120.1,10,3,公寓,商业街,写字楼,4.01,
35、2.3,3.2,5.82,写字楼,合计,52.07,商业街,五星级酒店,31.51,公寓,2.45,购物中心,1.51,底层商业,地下室车库,1.27,=,x,高层住宅,说明：1、开发成本含前期准备费、主体建筑工程费、主体安装工程费、社区管网工程费、园林环境费、配套设施费、开发间接费、酒店及装修费用2、可售面积单方成本已分摊了不可售面积的开发成本,积,开发计划：项目分9期开发，住宅、底层商业先行开发以争取快速回笼资金，公寓、商业街及购物中心、写字楼、酒店部分待武广片区道路配套完善后（预计2016年）再开发,项目开发计划（平方米）,积,工程款支付：根据开工面积，按项目建设成本“第一年30%；第二
36、年70%”的比例分两年支付工程款，项目工程款整体支出情况如下,项目工程款支出情况（万元）,销售计划：住宅2012销售，底层商业2013年销售，公寓、商业街2015年销售，写字楼2017年销售，购物中心及酒店持有并招商出租，2022年以股权包方式统一转让给投行或信托基金,项目销售面积（平方米）,销售单价：参照前面定位，高层住宅起价5500元，年增幅为5%；公寓参照同期住宅均价；底层商业起价15000元，增幅10%；商业街分两年分别按20000、25000元销售；写字楼起价9000，年增幅5%；购物中心到2022年打包转让，定价分别为20000、10000元,项目销售单价（元/平米）,销售收入及期
37、间费用：项目总销售收入为133.56亿元，管理费用及营销费用分别按销售收入的2%计算，共5.34亿元,项目销售收入（万元）,期间费用（万元）,项目现金流情况：未使用杠杆情况下，项目资金峰值约为26.85亿元；按照目前三年期银行贷款基准利率上浮20%计算，项目资金成本约为11.56亿元,项目整体现金流情况（万元）,说明:该现金流量表未扣除增值税补缴，未计算租赁收入,6,经营收益测算-1：项目正常销售物业净利润为8.53亿元,正常销售收入含：高层住宅、公寓、底层商业、商业街、写字楼、地下车库,土地增值税补缴,所得税,8.24,16.21,不可税前抵扣的土地成本,税后利润,13.56,112.56,
38、8.53,营业税及附加,8.72,开发资金成本,10.73,期间费用,4,96,开发成本,35.8,可税前抵扣土地成本,5.82,销售收入,项目正常销售物业收益分析（亿元）,经营收益测算-2：持有型物业实现经营利润11.12亿元，其中购物中心租赁净利润2.62亿，购物中心和酒店于2022年打包销售实现净利润8.5亿元,0,39,销售收入,21,00,土地增值税补缴,0,00,营业税及附加,1,09,所得税,3,20,税后利润,8,50,不可税前抵扣的土地成本,6,60,开发成本,0,38,期间费用,0,83,开发资金成本,0,00,可税前抵扣土地成本,0,87,营业税,0,21,租赁收入,3,71,2,62,净利润,所得税,购物中中心租赁收益分析（亿元）,持有型物业统一销售收益分析（亿元）,持有物业净利润合计:10.73亿元,经营收益测算-整体：项目净利润19.65亿元,附表1持有型物业租赁收益测算：购物中心出租7年，净利润2.62亿,五星级酒店,为保守起见，按五星级酒店中盈亏平衡计算，酒店经营期间不贡献利润,购物中心,购物中心2015年建成开业，并收取租金。首年月租金按50元/平米，年增幅按5%计算，扣除税费，纯利润为26226万元,购物中心出租收益,
