《南通地产纺都城房地产营销推广提案报告.ppt》由会员分享，可在线阅读，更多相关《南通地产纺都城房地产营销推广提案报告.ppt（54页珍藏版）》请在三一办公上搜索。
1、1,南通地产纺都城房地产营销推广提案报告,2,报告目录,一、梳理项目诊断,二、战略研判透析,三、破局营销策划,四、列阵团队配备,3,项目价值体系再梳理，发现问题,4,1.项目概况,5,2.交通状况,本案,叠石桥高速出口首站毗邻规划中的火车站毗邻政府大楼、人民法院，叠石桥CBD核心,6,3.周边配套,本案,叠石桥家纺城商圈距离本案约3公里,本案周边尚处于开发状态，除纺都大道有少量企业外，周边多为农田。,7,S 1.位踞高速出口第一站 2.叠石桥未来CBD核心，具备潜力诉求,W 1.偏离家纺商圈中心 2.与家纺城组团相比规模不足 3.周边配套严重匮乏，人气不够,O 1.住宅市场不振凸显商业发展良机
2、 2.区域无同类在售项目竞争,T 1.家纺城组团规模效应对比本案市场信心 2.市场急剧下滑使后市看空 3.外埠商业项目对投资客资源的掠夺,4.SWOT分析,8,5.营销表现,营销政策3年返租、8年托管模式前3年抵总价20%（相当于年返约7%）后5年一九分成一次性付款95折，按揭减8800,目前，市场大部分商业返租点数均较本案高，甚至有投资类项目施行年返10%，连返10年的政策。对于客户而言，后5年分成太过空洞、不可靠。对于本案而言，仅凭营销政策将缺乏市场吸引力、号召力。,9,5.营销表现,销售模式以分销模式为主体，这种模式的弊端在于1.缺乏系统组织和培训2.销售执行力难以得到保证3.案场与分销
3、机构之间难以有效衔接4.营销穿透力无法有机渗透,10,5.营销表现,推广表现1.推广战略不明晰、推广手段组合欠佳2.视觉表现欠缺张力3.广告语言平淡无奇，不能抢占市场高点,11,6.总结,1,2,3,12,通过问题分析，提出解决之道,13,赢在执行,14,客户在哪里？,介于本案规模与性质，长三角（江浙沪）区域投资客是本案客户主力所在,海门、通州本地投资客受现状因素干扰，难以调动未来预期,15,我们如何突破市场？,回顾我们的优势叠石桥高速出口第一站？叠石桥未来CBD核心区段？,这些不足以攻破市场壁垒,攻破市场靠的是人无我有，人有我精,16,论地段我们不占优势,论前景我们不是唯一,论规模我们相对中
4、量,论现状我们暂处蛮荒,论硬件我们不是第一,争霸市场，我们需要找寻唯一,唯一的价值优势,唯一的利益基点,唯一的诉求突破,17,投资市场的购买动机在价值升值商业市场的价值升值在运营利好,18,对接客户市场，构建商家平台，平台即意味着投资机会,软体运营服务，与平台相契合，昭显商业投资价值,无论对于住宅还是商业，地段都是永恒第一属性（除旅游地产与稀缺豪宅）,广场、中庭、层高、面宽、进深、能见度均为商业后续运营提供保障，投资者亦为关注,商业价值四大维度,19,突破市场的关键在,软实力,2.产业资源支持 370亩广亿工业园，一站式 仓储、物流服务 全国相关产业、商业资源对接,1.电子商务平台网销平台、网
5、络推广，全球网路资源对接,3.商务服务组织5000万专项资金培育市场商务活动、商家推广活动策划、组织,20,形象定位,搭建中国第一家纺商务智能化平台,网供、网销智能化全球服务基地叠石桥高速出口，黄金地段接连五湖四海强强整合，全国资源对接产业集群，配套支持硬软件一体攻略国际级硬件配备，领先科技屋顶停车场,21,营销模式,强力案场执行,通过媒体、活动、渠道推广组织，导入来人,通过各地市电商、分销商导入来人,22,营销模式（关键环扣）,分销商组织与管理1.在战略区域寻找、组织分销商合作2.对分销商组织培训、提高分销商对项目认知程度3.对分销商工作进行监控、抽查、考评，调动分销商工作积极性4.制定完善
6、分销运营流程、接待流程、业务认定流程,案场执行力突破1.案场环节的接待、洽谈客户细节把控2.接待、洽谈客户的销售技巧培训3.严格案场绩效考评4.结合渠道运作，案场主动行销手段并用,23,推广战略,以渠道、活动两柄利刃切入媒体辅助支撑项目价值体系,24,结合实际，环环相扣的破局手段,25,破局第一手,拔高形象、深挖价值,1.对目前现有高炮、围板、灯箱等户外形象重新设计发布2.重新整合内容，设计DM单、海报以网供网销平台为核心突破口，切入市场,主题表现例,26,破局第二手,江、浙、沪媒体重新布控,1.以主体覆盖江浙沪区域媒体为原则2.合理选择区域性网络、户外等长线资源媒体，保持长期覆盖有效性3.针
7、对性嫁接外埠高端机构、商业网点等4.适度减少本埠媒体投放量（前述客群分布已说明）,江苏,浙江,上海,27,破局第三手,江、浙、沪、晥电商合作,全国性电商平台合作江、浙、沪、晥各地市主力电商合作介于电商合作无前期资金投入，可扩大规模寻求更广泛合作,江苏,浙江,上海,安徽,28,破局第四手,江、浙、沪、晥分销商合作,江、浙、沪、晥各地市分销商合作介于分销商合作无前期资金投入，可扩大规模寻求更广泛合作建立分销商管理、考评、培训机制，使分销商充分认知项目价值从而更有效传递给消费者,江苏,浙江,上海,安徽,29,破局第五手,渠道深入、活动助推,加强与江浙沪皖地区高端机构、商会、媒体、奢侈品等跨界资源合作
8、通过嫁接性活动、看房活动、炒作活动进一步深化项目市场认知度,30,活动例,31,破局第六手,案场突破三步走,32,上海先河简介及案例、团队配备,33,上海先河 以商业体系运作立足华东服务发展商60多个；代理楼盘100多个；代销面积300多万平方米；现有员工170人；南通68人；南通在线服务项目4个,上海先河房地产经纪有限公司是一家集投资、策划、销售代理等多种经营业务于一体的房地产综合服务机构，服务类别涉及土地、住宅、写字楼、商业、厂房等各类物业。先河地产同时致力于协助房地产企业的品牌创立、资源整合（包括政府、社会、国际性商家、金融等）以及专业团队的建立。先河扎根上海，辐射长三角，现今业务主要集
9、中在长三角、珠三角。在中国10多个城市成功服务了60余个项目，并在大盘、写字楼、酒店住宅、高端住宅、城市综合体、商业等体系不断创新与升华，形成先河地产核心竞争优势。先河地产拥有专业、高效执行、富有激情和朝气的精英团队，经理级以上操盘手均出自上海、深圳一线代理公司核心成员，均拥有多年的房地产操盘经验，并依托成熟的服务链，客观专业的视角观点，高度的敬业精神与责任感，追求策略领先与细节完美，为客户提供地块决策分析、可行性研究、经济测算、项目发展定位、物业建筑规划建议、形象定位与营销推广、销售代理、营销团队培训与提升等策划、营销领域的专业服务。,先河简介及优势,34,立足上海，辐射长三角长三角核心业务
10、区：上海为中心，辐射江苏、浙江；华南业务区：以深圳为中心，辐射广东；,先河简介及优势,先河地产以上海为总部，逐步建立起珠三角和长三角两大业务中心，形成“咨询+实施”独特的业务模式，提供从区域开发、旧城改造、土地出让到项目开发、销售以及二手房租售的综合服务，并凭借本地智慧和全国共享的知识平台，为客户跨地域和细分市场下的多样化、精细化发展提供强有力的支持。,35,先河定位于地产综合服务商，通过“市场、策划、企划、销售、招商运营”五维一体，对代理产品进行专业细分，已形成了全程顾问服务、营销代理服务、商业地产服务、渠道营销服务四大核心业务模块。,先河地产综合服务商,先河简介及优势,36,产品中心,市场
11、中心,策划中心,企划中心,先河专业服务体系,36,先河简介及优势,37,南通国际贸易中心,代表案例（写字楼）,南通国际贸易中心地处南通市新城区园林路和崇川路的交界处，政府行政办公大楼对面。总建筑面积约79822平方米，容积率4.53，绿化率36%，总高度150米，停车位345个。项目有着80平方米的展厅，大堂中庭挑高20.8米。12部电梯，1000兆宽带入户，另有闭路监控系统、红外报警系统、烟雾感应系统、背景音乐系统、双空调温控节能系统、多媒体会议系统，是南通市首个5A级高档办公楼。南通国贸中心地上总共37层，其中13和26层为避难层，5-12楼为五星级豪装酒店式公寓，其余均为5A级高档办公楼
12、。,38,南通其它案例,南通代表案例,39,杭州家得美建材家居博览中心,家得美建材家居博览中心由香港嘉德威投资集团投资建设的建材家居主题一站式博览中心，项目荣踞杭州市区东北旺角丁桥CLD中心位置，北依临丁路，西靠华中路，南接大龙港路，交通发达，地势显赫。项目用地面积60000平方米，建筑面积100000平方米，建筑密度40%，绿化率20%，总投资近3.5亿元人民币，实力雄厚，资源丰富，是一座顺应杭州市住宅区域大发展潮流的唯一配套的现代家居会展中心，同时兼具商业配套、休闲娱乐等综合功能，是杭州新城市中心的地标性景观建筑。,代表案例（商业）,40,浙江濮院服装机械辅料城,浙江濮院服装机械辅料城，作
13、为唯一配套市场，坐踞濮院羊毛衫市场十大交易区之核心；项目总占地面积25亩，总建筑面积6.3万平方米，共有商铺700间，是华东地区最大的针织、机械、服饰、辅料专业市场。依托近三万家羊毛衫和针织服装厂家，是全国最大、占全国销量67%。市场辐射全球的濮院羊毛衫市场。有强大产业支撑和市场推动，发展空间巨大，是唯一的机械面辅料专业市场，供求比例1:10，市场需求供不应求，经营前景必旺无疑。,代表案例（商业）,41,惠州杏林苑购物广场,杏林苑购物街区位于惠州惠阳区长安路，建筑面积近10万平方米，规划2万平方米国际商业街区，长达200米外向商业街区长廊及逾13000平方米的居住社区。我司将现代城商铺划分为单
14、位面积在58.2283.42平方米的独立街铺组成共计26件，构成了一个150米长的惠州第一街区，针对该区铺面均价在23万/平米的现实情况，采用拍卖的形式，在开盘当日又将A008号铺位再次以200万的高价拍出。,41,代表案例（商业）,42,上海-中环国际,中环国际位于漕河泾开发区古美路和田林路，毗邻中环，建筑面积94351平方米，由3栋主楼构成三足鼎立之势。以极富前瞻性的BOHO（Business Office Home Office）理念为规划蓝本，将商务生活功能进行有机的细分、重组，拥有酒店、SOHO公寓及甲级写字楼三大物业形态，融合商务居住（长、短期）、商务休闲、商务接待、商务办公等功能
15、为一体的现代商务生活服务区。,代表案例（写字楼）,43,上海-科技绿洲,“科技绿洲”位于漕河泾开发区松江生产性服务业功能区，园区规划面积60万平方米，引进国外先进的投资、经营、管理模式，建成一个高绿化覆盖率、低容积率的花园式科技园区。科技绿洲重点发展信息产业、新能源产业等高新技术产业，主要引进知名科技企业设立总部及研发中心，并提供舒适的办公环境。目前，飞利浦创新园、国家核电、民航凯亚、中电投的总部及研发中心已经入住一期、二期园区。科技绿洲三期规划用地面积约为11万平方米，建筑面积约为24万平方米，北邻宜山路，南侧为田林路，东靠已经建成的一期、二期园区，西侧为合川路。三期园区主体为5000800
16、0平方米独幢办公楼，地下室配备停车位。,代表案例（写字楼）,44,深圳深南国际商务大厦,深南国际商务大厦位于深南大道车公庙片区。是深南大道商务区之中央，东临现代国际商务心脏“CBD”，西接旅游高档生活区华侨城与现代高科技智囊区科技园，北望城市绿肺香蜜湖、农科院，南揽深圳湾。是深圳最具活力和升值潜力的经济中心地带。距地铁车公庙、竹子林仅百米之遥，地处城市的“黄金脉路”。深南国际商务大厦商业楼位于该大厦的群楼1-4层商业经营面积：7724平方米，其中一层1627平方米、二层2098平方米、三层2150平方米、四层1848平方米。,代表案例（写字楼）,45,深圳诺德中心,诺德中心地处深圳市中心区北区
17、，金田路与福中三路交汇处，市民中心东翼。楼高193米，双层中空LOW-E玻璃，工程层高4.2米，吊顶后净高可不低于 2.8米，配合单层约2000 m2 开阔面积，与世界商务同步。,代表案例（写字楼）,46,惠州世贸广场,惠阳世贸广场位于惠阳区政府中心广场商务圈，南临白云路，与五星级世纪花园酒店相对，北面为18平米政府中心广场和广场步行街，其中有25层中高档写字楼3幢，综合性多功能休闲购物商场4层，被誉为惠州的“万象城”，世贸广场以人为核心的商业定位，大胆创新的建筑设计、本土文化与城市文明传播的融合，打造了惠州最高档、最具代表性的首席商务综合体。,代表案例（写字楼）,47,深圳万科东海岸,万科东
18、海岸位于盐田大梅沙片区，盐坝高速西北侧。总占地面积34.3万平方米，总建筑面积28万平方米，容积率为0.8.项目分四期开发，荣获詹天佑大奖、最健康的和谐社区、中国社区规划示范住宅称号等20余个奖项。,47,代表案例（住宅）,48,上海金地格林春晓,金地格林春晓是位于真南路、众仁路口的低密度TOWNHOUSE社区，占地面积14万平方米，是2100亩世界风情小镇的首期启动项目。该项目处于南翔新镇中心，沪嘉高速公路在此设有上行、下行匝道。紧邻外环线及规划中的R3轻轨线，距人民广场18公里，私家车出行和轨道交通都非常便利。周边交通便利，公交562、517、822、旅游6A等直达市区，规划中的R3线在此
19、设有站点。金地格林春晓的住宅有150-190平方米的叠加别墅，180-250平方米的联排别墅，260平方米的双拼别墅，共436套.其创新的L型的户型设计、30-80平方米大花园、6.6-7.5的开间、4.2-5.0米高客厅、6米开间的双车位、充足的栋距、超大的露台、私密宽敞的主人空间等诸多特点，引领现代TOWNHOUSE潮流。,代表案例（住宅）,49,服务团队配备,销售线,策划线,50,蓝文,公司职务：上海先河总经理个人履历：进入先河6年时间，入行从业10年有余，曾就职于深圳世联地产，任策划总监、分公司总经理等职务。主要操作项目有深圳万科-东海岸、深南国际商务大厦、深圳诺德中心、惠州世贸广场、
20、杏林苑商业广场，上海金地格林春晓、上海万邦都市花园等。,服务团队配备,51,方挺,公司职务：销售总监个人履历：入行9年余，曾就职于深圳中原地产，现年31岁，具备八年房地产营销经验，曾在深圳、惠州、上海先后操盘过海湾国际街区、世贸广场、本因坊宝家园、百仕达花园、海湾首府、万邦都市花园、等数十个大型房地产项目。,服务团队配备,52,秦永刚,公司职务：策划总监个人履历：从事房地产行业八年，现年30岁，曾就职于苏州博思堂，担任策划总监。先后服务过咸阳奥林匹克花园、西安世贸大厦、成都龙湾生活广场、万科金域西岭、绵阳安江名苑、中房一里香堤、长虹世纪城、南通国贸中心、万华紫金花苑、景瑞18号、吴中豪景华庭等
21、中高端项目，对于市场发展趋势有着深刻的理解，具有丰富的住宅、商业项目全程策划经验。,服务团队配备,53,公司职务：市场经理个人履历：从银行业进入房地产业，从南京市场进入南通市场。2年多的房地产市场从业经验，之前服务南京尧化门华泰地块项目、禄口地块项目、镇江大港益华广场、新沂国信金邸世家，加入上海先河后先后服务南通国际贸易中心、林克斯温泉小镇、万华资金花苑、盛泰公寓和三美美苑等项目。,杨晓娟服务客户、服务团队,服务团队配备,54,焦磊创意衍生价值,公司职务：设计经理个人履历：5年多的房地产设计从业经验，曾就职于深圳黑弧奥美广告公司，之前服务深圳万象城、深圳中海半山溪谷、波托菲诺香山里等项目，加入上海先河后先后服务浙江杭州家得美家居建材博览中心、南通国际贸易中心、林克斯温泉小镇和万华紫金花苑、三美美苑等项目设计工作。,服务团队配备,
