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1、成都市成华区八里庄路54号地块市调汇报,Engeyuan,本次汇报的内容结构,地理环境发展规划区域经济产业结构,开发背景综述,ONE,表示地块,本项目位于成都市成华区八里庄路54号，周边楼盘密集，商业气氛浓厚，与火车物流站一街之隔周围生活配套设施成熟，地铁7号线上盖物业（地铁入口旁）。,项目区位,成都市介绍,成都，1921年设市，简称蓉，是四川省省会、副省级市、中国国家区域中心城市（西南）、是国务院确定的西南地区的科技中心、商贸中心、金融中心和交通、通讯枢纽、也是四川省的政治、经济和文教中心，成都军区的所在地，中国内陆最大的城市之一。拥有西南地区最大的航空港。2015年，第14届IVV奥林匹克
2、运动会将在成都举行。,红色位置为成都区域,行政划分,成都市下辖9个区，6各县，代管4个市级县。全市面积 12121 平方公里，东西长192 公里，南北宽166 公里;到2013年底，全市常住总人口1635万，居全国第四位。人口自然增长率为0.12，2013年全市生产总值9108.89亿元。成华区，成立于1990年9月，地处成都东北部，幅员面积110平方公里，是成都市土地面积最大的行政区，辖14个街道，常住人口94.08万，是连接成渝经济区、成德绵经济带的头堡桥，成都向东、向南发展战略的主要空间载体。,4号区域为成华区,区域特点,成华区对外交通发达。一环、二环、三环、绕城高速贯穿全区，成渝、成绵
3、、沪蓉三条高速公路和川陕公路以此为起点，区内拥有西部地区最大的铁路客运站、西部最大的综合交通枢纽之一成都新客站综合体，将拉近您与成渝经济区、成德绵经济带其他城市的距离，形成“1小时城际铁路枢纽经济圈”。,区域生活环境,城区绿化覆盖率35.12%、森林覆盖率36.8%,城区环境噪声常年保持在54.2分贝以下，道路交通噪声平均等效声级70分贝。,城区空气质量良好，空气污染指数常年保持在100以下；空气质量优良率达到87.4,饮用水水源岷江水质达标率99.66%,城市生活污水集中处理率90%,城市生活垃圾无害化处理率97.5%,开发背景综述,ONE,地理环境发展规划区域经济产业结构,区域规划目标,交
4、通兴城 构建“12横+8纵”交通体系,产业立城 495个项目全年投资将达360亿,北改优城 今年启动234个北改项目,开放活城 5亿元项目年内将引进24个,环境宜城 共建共享凝聚发展力,区域交通规划,打造一小时生活圈,地铁规划区域图,区域功能定位,一轴引领、四城驱动一区辉映、三带贯穿,区域功能定位,一区辉映、三带贯穿,区域功能定位,第一层次：一轴三区,第二层次：六板块,区域未来发展产业,根据政府工作指导方向，该区域产业未来商业支持庞大，未来该区域的支撑行业为商业服务业，会形成CBD核心商务区趋势。,地理环境发展规划区域经济产业结构,区域经济整体运行平稳,2006-2013年成都GDP,2013
5、年CPI同比涨幅,宏观经济,固投、房地产投资稳步增长，社会消费品零售总额一直以两位数快速增长,2005-2013年1-11月年成都全社会固定资产投资及房地产投资情况,2005-2013年1-11月年成都社会消费品零售总额情况（亿元）,居民整体收入稳步增长,2013年1-3季度成都居民可支配收入,05-13年1-11月成都城乡居民储蓄存款余额及增幅走势图,2013年成都市经济呈现平稳增长态势，地区生产总值、固定资产投资、社会消费品零售总额、社会消费品投资等各项数值同比涨幅虽然放缓，但增幅均高于全国平均水平。而财富论坛的召开，为成都实现领先发展提供了强效“催化剂”和强劲“助推器”。也将带来新一轮人
6、口转移，为成都房地产发展带来新的契机。,房地产业空间布局,地理环境发展规划区域经济产业结构,商业服务业空间布局,都市旅游业业空间布局,房地产市场分析,TWO,宏观分析土地情况商业市场需求分析价格分析未来发展,区域房地产政策,政策环境宽松，楼市发展态势良好,区域房地产投资情况,在市场表现较好情况下，房企加大了投资额及施工量，竣工面积有所下降；2013年成都的商品房施工面积为14523万，同比2012年同期增长5%，竣工面积为1214万，同比2012年同期下降5%；住宅供销同比涨幅大，商品住宅销售量同比增加23.03%，住宅销售总额增加34.24%；2013年，成都商品住宅销售均价分别为7024元
7、/，与去年同期相比上涨9.11%。,房地产市场分析,TWO,宏观分析土地市场商业市场需求分析价格分析未来发展,地价走势和供应量,2013年成都土地供应量为16650.21亩，供应量大幅下滑，同比减少27.8%。成交总量与去年相比呈下降趋势，成交宗数266宗，成交宗数减少46宗，成交面积15439.13亩，减少7079.96亩，同比减少31.4%。共计流拍土地2230.73亩。,土地类型供销分析,土地供应类型：以住宅兼容商业占比最高，占比为54%，其次为商业地块，占比26%；土地成交类型：以住宅兼容商业占比最高，占比为54%，其次为商业地块，占比26%。,供应和成交类型,成交价格分析,2013年
8、1-12月，成都土地楼面地价整体差异较大，主要体现在后半年，9月达到最高点912.54万元/亩；2013年1-12月，成都土地成交均价同楼面地价相应发化，9月达到最高位，折合楼面地价为4790.06元/。,成交区域分析,区域供应：双流供应量最大，为37宗，新津、成华区25宗、新都、郫县为热点供应区域，其供应宗数均在20宗以上；,成交溢价分析,根据2013年成都主城区土地挂牌竞拍情况，武侯区委六区土地溢价率最高，成华区排列第三为58.40%。,未开发土地情况,成都近3年未呈现项目土地近800宗，住宅兼商业及商业类型土地占比之和达75%，成都土地存量总体较大。,存量土地情况,主城区住宅存量土地最多
9、的区域集中在成华区和高新区，商业存量土地最多的区域为成华区和金牛区。成华区受益“北改”规划，旧城改造整理土地最多，成为主城区土地供应主力。,区域市场总结,土地市场供销双降，但其供销比高于去年同期；郊区土地成交火热，将成未来房产市场主战场；复合型地块供销占比高，此类型地产项目将更多呈现；高溢价率、高楼面价频现，推高土地成本。,房地产市场分析,TWO,宏观分析土地市场商业市场需求分析价格分析未来发展,新增供应情况,2013年，成都市商业物业新增供应面积381.61万，同比去年下降9.17%,开工面积,商业项目新开工面积六年来首次出现下降高新区仍居商业物业供应首位，“北改”带动成华、新都商业供应量增
10、加。,产品结构,商业市场产品供应以商铺为主，销售去化以商铺和写字楼为主。商业物业格局呈现外向扩张的趋势，新兴商圈不断增加。,供应区域,供应集中在西南三环和绕城高速之间的区域，其中南延线高新段供应最大。,市场成交,2013年热点成交板块依然集中在南延线高新段。,2013年市场存量最大的板块依旧是城南。,存量区域,在建项目,在建写字楼项目共51个，体量超450万方，大多沿地铁1,2号线分布（1/2）。,在建项目,在建写字楼项目共51个，体量超450万方，大多沿地铁1,2号线分布（2/2）。,房地产市场分析,TWO,宏观分析土地市场商业市场需求分析价格分析未来发展,从商业物业排行榜来看，专业市场及大
11、型商场成全年商业销售主力，目前成都开发销售中的大规模商场较多，集中商业消费模式正在不断发展。,销售排行,销售型商铺中底商产品最受市场欢迎，集中商业去化压力最大，专业市场最小。,商铺市场各产品表现,底商月度去化,主城区商铺销售套数以50以下小面积段占绝对主力，在去化面积部分，500以上的大型商铺市场表现最好。,主城区商铺情况,主城区写字楼销售套数以50-150为主，去化面积100-500产品市场认可度高,主城区写字楼情况,主城区soho情况,市场主力去化产品集中在40-50,主城区LOFT情况,市场主力去化产品集中在40-50，50-60产品需求也较为旺盛，2013年全年销售大于新增。,小结,房
12、地产市场分析,TWO,宏观分析土地市场商业市场需求分析价格分析未来发展,主城区商业成交均价,2013年商业成交均价持续攀升，至12月达到26030元/，其中第二、三季度价栺较稳定。,办公市场成交均价,2013年主城区办公市场成交均价相对平稳，主要在10000元/左右徘徊。主城区的存量攀升，而成交量处亍低位，后市去化压力大；开发商采取低价，以求跑量，导致办公市场成交均价呈下行趋势。,房地产市场分析,TWO,宏观分析土地市场商业市场需求分析价格分析未来发展,宏观经济,国际经济复苏缓慢，外部环境错综复杂，国内经济合理增长，货币政策保持稳健。,调控政策,房地产调控“一刀切”调控将消失，实行差别化调控，
13、长效机制逐步建立。,商办市场,成都商业市场供大于求显现，差异化竞争更加激烈。,土地市场,土地市场供销两旺，优质地块竞争激烈，高溢价率频出，市场热度不减。,项目分析,SHREE,地块概况规划指标项目个案合作要点STOW分析,地块概况,本地块位于成都市成华区八里庄路54号，周边楼盘密集，商业气氛浓厚，与火车物流站一街之隔，属地铁7号线“上盖物业”。本地块呈规则长方形，规划长约110M、宽235M；处八里庄路西南面，八里庄7号地铁线正上方。地块毗邻成都市中环线，中环线为市内主干道，经过多个商业区日均车流量超过15万辆。,项目来由,恩歌源地产,成都科腾棉业有限公司,新项目公司,台州万邦置业成都公司,项
14、目地块,万邦成都分公司总经理陶峰直接对接我市场拓展部深圳区，双方针对本项目多次沟通和了解，双方共赢方式合作，共同投入资金开发。,成都居信投资有限公司,合作投资取得,台州首富邵为军旗下万邦置业成都公司为该项目直接投资人，因该公司经营模式不同，总公司不参与直接投资，分公司无巨额资金无法开发。,三方共同成立新项目公司，土地方以楼面价3300元/（开发熟地）作价入股，其余合作商投资建设和营销，项目销售后，根据之前投资比例（股权多少）分得收益，并各个负责各股税费。,拟合作公司概况,成都科腾棉业有限公司（土地权属方）,企业住所：成都市青羊区文庙前街67号 注册资金(本)/币种：1000.0 万 企业类型：
15、企业 法定代表人(负责人)：罗孝敏营业执照注册号：510100000095788 组织机构代码：201917114 经营范围(经营方式)：销售棉花、棉絮及棉麻制品、针纺织品、日杂、五金交电、建筑材料、普通机械、电子元器械、日用化学品、家具、塑料制品、工艺美术品（不含金银制品）、汽车配件、医用脱脂棉、纺织原材料（不含国家限制产品）、玩具，棉絮加工，营业场地租赁，销售办公设备、计算机及耗材；仓储。货运代办、货运信息服务、仓储服务（不含危险品）、机械装卸。企业成立日期：1988-03-17 企业登记机关：成都市工商行政管理局 国税纳税人识别号：510105201917114 状态：开业,成都居信投资
16、有限公司（土地权属方）,拟合作公司概况,企业住所：成都市成华区二环路东一段29号 注册资金(本)/币种：6688.0 万 法定代表人(负责人)：林建 法营业执照注册号：510100000232771 组织机构代码：597275540 企业类型：企业 经营范围(经营方式)：项目投资；房地产开发；销售：建材、钢材、化工产品（不含危险品）、塑料制品、五金交电、电线电缆。（以上经营范围不含国家法律、行政法规、国务院决定禁止或限制的项目，涉及资质证的凭资质证经营）。企业成立日期：2012-06-11 企业登记机关：成都市工商行政管理局 国税纳税人识别号：510108597275540 状态：开业 年检年
17、度：2012 企业目前状况：存活 最近更新日期：2013-08-01,企业名称：浙江万邦置业有限公司成都分公司 法定代表人(负责人)：程曦 营业执照注册号：510107000308612 组织机构代码：564493496 企业住所：成都市武侯区科华北路62号1栋2单元19楼7号 注册资金(本)/币种：0.0 万 企业类型：企业 经营范围(经营方式)：受主体委托承接房地产开发经营；物业管理。（以上经营范围国家法律法规规定限制的除外，需资质证的凭资质证在有效期内经营）。企业成立日期：2010-12-07 企业登记机关：成都市工商行政管理局 国税纳税人识别号：状态：地税登记证号：年检年度：2012
18、企业目前状况：存活 最近更新日期：2012-07-07,浙江万邦置业有限公司成都分公司（合作方）,拟合作公司概况,拟合作公司概况,浙江万邦置业有限公司（合作方母公司）,项目四至,八里庄路,二仙桥西北路,二仙桥西一街,本案（原棉麻仓库）,金珠苑小区,宝泰家园（1期）,宝泰家园（2期）,棉麻职工宿舍,甘孜州物流仓库,东站物流中心（拟建中心公园）,东星名居,仓储物流基地,成都实业106仓库,上行东方,地质花园,街区道路,街区道路,街区道路,街区道路,注：板块颜色代表使用性质,川铁商务楼,银河超市,项目现状,项目地块原为成都二手市场目前正在建设7号地铁，地铁建好后开始建设本项目，属地铁上的建筑；项目目
19、前手续已全部完善。,交通规划情况,8+8网交通,7号地铁线路,周边配套,教育：周边学校约有20多个，包括成都大学附属中、成都理工大学、成都电子科技大学、北京师范实验学校、教师进修学院、成都外国语学校、贝格国际幼儿园等多个知名大中小院校；医院：八里医院、时友东区医院、成华区第五人名医院、同仁医院等;餐饮：zizi烤鱼、沱江渔府、蜀杏八里别院、桃源酒楼、欧洲房子西餐厅；大型商业：好又多、世纪联华 其他商业：红旗连锁、互惠超市、餐饮、休闲会所等该区域均有但多为社区底商等。,项目分析,SHREE,地块概况规划指标项目个案合作要点STOW分析,指标要求,按成都市规划管理技术规定2008执行,指标要求,所
20、有指标已经完成,项目分析,SHREE,地块概况规划指标项目个案STOW分析,写字楼,楼盘类型：普通住宅 写字楼 商铺 楼盘位置：成华成华区府青路2段站点后平均单价：9500元/开盘时间：2011年12月18日入住时间：2013年12月底开发商：成都协信置业有限公司占地面积：约56亩建筑面积：约2200000物业公司：天骄物业物业费：2.98元/平/月绿化率：30%容积率：4.5（住宅2.12）车位：1050土地年限：40年,协信中心,开发商：四川省川塔恒远实业有限公司总占地面：43333.55总建筑面积：245000建筑密度：41.58%建筑设计单位：中国建筑西南设计研究院有限公司销售均价：1
21、6000 元/竣工年月：2013年6月标准层高：3.5米大堂层高：6.8米地下车位：1400个物业管理公司：戴德梁行物业管理有限公司物业管理费：14元/平米月,成都339,写字楼,写字楼,占地面积：1500建筑面积：20000销售均价：14500 元/物业类别：写字楼标准楼层面积：694开 盘：2013年9月28日产权年限：40年总层数：3 5层总 户 数：387车位总数：95个装修状况：外立面、公共部位装修标准：4200元/电梯数：5 开 发 商：成都城投地产有限公司物业公司：合智合力物业,鼎泰国际,占地面积：22323.37平米建筑面积：93856.88平米总 户 数：988户（当期528户）容 积 率：3.56绿 化 率：30%开 发 商：四川华西集团有限公司投 资 商：四川华西集团有限公司物业类型：高层住宅物 业 费：1.2/平方/月商铺销售均价：35000元/,华西雅苑,商铺,项目分析,SHREE,地块概况规划指标项目个案STOW分析,SWOT,谢谢鉴赏,恩歌源集团市场拓展部深圳区 二零一四年三月二十四日,
