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1、物业验收管理,目录,物业竣工验收物业接管验收竣工验收与接管验收的区别,物业竣工验收,一个建筑工程项目经过建筑施工和设备（设施）安装以后，达到了该项工程设计文件所规定的要求，具备了使用或投产的条件。,竣工,竣工验收,承建单位在向建设单位办理工程竣工交付手续时，需由建设单位专门组织验收委员会对项目（工程）进行查验，在认为工程合格后接受手续。,2、验收的种类,隐蔽工程的验收分期验收单项工程验收 全部工程的预验收 全部工程的验收,隐蔽工程的验收,隐蔽工程：,工程整体完工后不能够用肉眼所看见的那部分工程或项目。,包括水路、电路、防水、吊顶、包管等，由客户、工程监理、施工负责人参与，验收合格签字后方可继续
2、施工。,分期验收,指分期进行的工程项目或个别单位工程(整体)在达到使用条件，并且需要提前使用时所进行的验收。,比如:例如住宅区，每当一批房屋建成并经过竣工验收后，开发商为了加快资金的周转，急于交付业主使用，即可提前进行接管验收，以使完成的建筑产品及时投入使用，发挥其投资效益。,单项工程验收,指工程项目中的某个单项工程已按照设计要求完成施工并具备使用条件。,如：小区的给排水系统;供配电系统;,全部工程预验收,在进行全部工程验收之前，通常必须先进行预验收，预验收应由建设单位和施工单位、设计单位、监理单位参加。,预验收的主要作用,检查、核实所有技术资料的完整性、准确性检查每一单位工程的建设施工质量，
3、对工程隐患和遗留问题提出整改意见集中解决施工中有争议的问题（遗留下来的）督促修缮、收尾工程的迅速完工 向验收委员会提交验收报告,全部工程的验收,整个工程项目按照设计要求全部完工达到竣工验收标准，正式验收根据项目的大小由项目的主管部门或国家有关管理部门的有关人员（专家）参加（主管部门：建设单位即开发商、设计单位、施工单位即承建商),3、竣工验收所需要移交的资料,A 项目有关批准文件B、竣工项目一览表，包括：工程名称、位置、结构、层数、面积、开工时间等C、设备清单：名称、数量、产地、随机资料、专用工具、备品备件等 D工程竣工图：是真实地记录各种地上地下建筑构筑物等情况的一项技术档案资料，也是工程交
4、付验收以后的改建、扩建、维护的资料依据。有竣工章。E材料、建筑构件、外协件、预制件的试验记录,F隐蔽工程验收记录、土建及工程记录（地基处理记录、结构安装校正记录）G设备调试记录（电气、给排水、消防、空调等设备H建筑物、构筑物的沉降、变形、防震等指标的测试记录，还有重要钢骨结构焊缝探伤检查记录I工程质量处理记录J图纸会审、设计变更通知记录K其他重要资料,4、竣工验收的有关标准,施工图纸及变更文件国家有关验收标准（建筑、电气、给排水等）国家有关管理部门的文件（消防、环保）,物业的接管验收,物业接管验收,房屋管理部门对接管和收管建设单位移交的新建房和实行产权转移的原有房屋所进行的验收。,1明确交接双
5、方的责、权、利关系 2确保物业具备正常的使用功能 3为日后管理创造条件,接管验收的作用,1建筑物主体结构 2屋面与楼地面和墙面 3装修 4电气 5水、卫、消防、采暖 6附属工程及其他 7管理用房 8各类标识资料验收,接管验收工作内容,1成立物业验收专家组 2制定物业接管验收方案和标准 3与开发商明确验收日期、事项和标准 4、准备接管验收记录表格和钥匙存放空间 5、进行资料移交 6、现场验房，登记遗留问题 7、签署验收文件,接管验收工作流程,接管验收时的注意事项,1选派适当的人员：素质、业务、责任心 2严格验收的标准：站在业主立场，维护业主利益，同时也要 从今后物业维护的角度加以考虑。3全面记录
6、 4妥善解决遗留问题，落实物业保修事宜；5资料完整移交；6公共设施钥匙清晰移交；7接受合法权利；8签署验收文件；,1主体结构(1)外墙不得渗水；(2)屋面排水畅通、无积水、不渗漏；(3)出口水、檐沟、落水管安装牢固、接口 严密、不渗漏。,接管验收工作标准,2地面(1)面层与基层粘结牢固，不空鼓；(2)整体面层平整，无裂缝，无脱皮，无起砂；(3)块料面层表面平正，接缝均匀顺直，无缺棱 掉角，粘帖牢固，色泽均匀一致，无明显色差,接管验收工作标准,3内墙面(1)抹灰面平整，面层涂料均匀，无漏刷；(2)无面层剥落，无明显裂缝，无污渍；(3)块料(如瓷砖)面层粘贴牢固，无缺棱掉角；(4)面层无裂纹损伤，
7、色泽一致；(5)对缝砂浆饱满，线条顺直。,接管验收工作标准,4顶棚(1)抹灰面平整，面层涂料均匀；(2)无脱皮，无裂缝，无泽水痕迹，无污渍；,接管验收工作标准,5卫生间、阳台(1)地面应低于相邻地面2厘米左右；(2)不应有积水、倒泛水和渗漏现象；,接管验收工作标准,6木地板(1)平整牢固，接缝连接牢固；(2)色泽均匀、油漆完好光亮；,接管验收工作标准,7门窗(1)门开启自如，无晃动和裂缝，零配件齐全，无翘曲变形(2)玻璃安装牢固，胶封密实，无明显刮花痕迹，无损伤；(3)油漆均匀，色泽光亮新鲜、完整：(4)电子防盗门通话清晰、完好、无锈迹：(5)不锈钢防盗门光洁，线条顺直，对缝严密、牢固。,接管
8、验收工作标准,8楼梯、扶手(1)钢木楼梯安装牢固，无锈蚀、弯曲；(2)扶手油漆完好，色泽均匀，表面平滑；(3)楼梯无裂缝，无表皮剥落。,接管验收工作标准,9其他(1)插座安装牢固，符合“左零右火”规定，电源已接通；(2)有线电视已开通，收视良好；(3)灯具安装牢固，完好无损，反应灵敏，发光正常；(4)水表、电表、气表安装牢固，读数正常；(5)卫生洁具配件齐全，无污渍和刮花，无渗漏、堵塞(6)其他配备设施齐全，型号与设计相符，工作正常。,接管验收工作标准,1登记确认(1)资料验收中发现遗留问题；(2)物业设施接管验收中发现的遗留问题；,遗留问题的处理,2跟踪解决(1)资料需补齐完善；(2)物业设
9、施要求发展商在一定时间内解决；,遗留问题的处理,3再次验收(1)遗留问题处理完毕需再次验收；(2)发展商在规定时间内未解决，可根据前期物业管理合同，从施工保修款中扣除相应款项，由物业公司组织施工,遗留问题的处理,接管验收与竣工验收的主要区别,验收对象不同 验收目的不同 验收条件不同 转交对象不同,验收对象不同,接管验收在竣工验收之后，但产权未经确认的新房或产权转移的原有房；竣工验收是房屋建设完工后在移交过程中有组织的质量检验，无产权明确问题。,验收目的不同,接管验收是为了主体结构安全与满足使用功能的再检验。竣工验收是检查工程是否达到设计文件规定要求和工程施工质量满足规范要求。,验收条件不同,接管验收的首要条件是竣工验收的合格，并且所有附属设备都能正常使用。竣工验收的首要条件是工程全部完毕,转交对象不同（验收性质不同）,接管验收由建设单位转交给房管单位或物业管理单位（企业行为）。竣工验收是由施工单位（承建商）移交给建设单位（开发商）（政府行为）,相关法规,中华人民共和国行业标准房屋接管验收标准 1991年2月4日国家建设部制定城市住宅小区竣工综合验收管理办法 1993年建设部814号文,Thanks for your attention.,
