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1、项目启动会编制模板,内容页码,一、产品研发P3二、工程管控P21三、景观规划P38四、体验区规划P54五、成本管控P66六、营销策略P74七、成功标尺及总经理承诺P86,一、产品研发,1.1 总图及基本指标,一、产品研发1.1总图及基本指标,请插入项目总图,1.2 业态分布,一、产品研发1.2业态分布,请插入项目总图用不同色块标注不同业态,1.3 项目运营分期规划,一、产品研发1.3项目分期规划,请插入项目总图用不同色块标注不同分期,1.4 总图标高变化情况,一、产品研发,请对以下信息进行说明：1.周边道路标高2.小区道路标高3.项目00标高4.地库边界及出入口位置,请插入项目总图标识标高变化
2、情况,1.4 竖向标高场地剖面,一、产品研发1.4标高变化情况,插入项目总图标识剖面线位置,请插入场地剖面图（复杂场地需全剖面图，简单场地需典型剖面图）,1.4 竖向标高 周边道路与场地剖面,一、产品研发1.4标高变化情况,插入项目总图标识剖面位置,请插入周边道路与室外00标高剖面图,1.4 竖向标高 单体与场内道路剖面,一、产品研发1.4标高变化情况,插入项目总图标识剖面位置,请插入单体（分业态，含地下室）与室外00标高剖面图,1.4 竖向标高河道剖面（如有）,一、产品研发1.4标高变化情况,插入项目总图标识剖面位置,请插入河道、水系与室外00标高剖面图,1.5 配套方案供电,一、产品研发1
3、.5配套方案,一、分期合计总容量：其中一期（）KVA、二期（）KVA.二、外线供电2.1 是否建开闭所（建/不建）2.2 拟建开闭所的上级站有几处？能满足需求并且最近站的名称是（）外线长度（）KM；（附件：外线多方案与成本分析比较表）2.3 红线外的通道是已含在规划配套费中还是需开发商出资自建？三、内线供电3.1 分期分别对应的住宅容量、保障负何或消防负荷（最大值）KVA四、其他4.1（如有）集中商业的容量及备用负荷（其中空调负荷）五、设置5.1 配电房布置点位、建在地上或地下式5.2 如为地上式：是选择箱变还是建地上配电房插入对象：外线多方案与成本分析比较表 代表配电房 代表开闭所,请插入项
4、目总图用指定色块色块标注配电分布,1.5 配套方案雨污管网,一、产品研发1.5配套方案,关键点说明：排放走向市政接驳点的关系必要时可用剖面图分析单体庭院、地下车库的出户附排放多方案比较及相应的成本分析（含土方平衡及沟槽土方）化粪池/生化池布置点位图其中100m3容量()座其中75m3容量()座是否建雨污水的提排站请插入对象：附排放多方案比较及相应的成本分析,请插入项目总图标识雨污排放走向,1.5 配套方案其他,一、产品研发,关键点说明：消防控制室应兼弱电控制室，其布置位置。（如有）热力站及布置位置（如有）消防室内水系统，其消防水泵房应建在一期；消防水泵房首选分期合用；消防水泵房及生活水泵房的布
5、置位置 消防水泵房（）处 生活水泵房（）处物管用房（含客户中心）、垃圾站、门卫等的布置位置及面积 代表物管用房共计（）M2；代表垃圾站共计（）M2，共（）座 代表门卫共计（）M2，共（）处,请插入项目总图用指定色块标识配套设施位置,1.6 地库专项,一、产品研发,关键点说明：防火分区送排风方式净高及结构形式人防位置、面积防结露、防潮、防渗漏重力排放/提排车库顶板上的车行、人行道路标高地库顶板覆土厚度及排水方案地库带柱网车位的平面布置图地库和入户通道、大堂、景观关系,请插入项目总图标识地库范围及出入口位置,1.6 车库专项,一、产品研发,关键点说明：车行流线单位车位面积（集团指导标准32平米/个
6、）地下车位成本请特别关注边户车位布置（受设备管线箱体影响）车位数量比例与成本的关系地下车库的出入口标高与停车位标高直接关系剖面图,请插入车库带柱网的车位平面布置图,1.7 XX业态户型地下一层,一、产品研发,关键点说明：空调室外主机、锅炉位置防结露做法是否设置厕所、洗衣房（建议不设）下沉庭院雨水排放方案给水接入负一层方式（重点关注管井、暗敷方式）插入剖面图，解释地下一层标高和庭院的关系、地上一层及花园的关系、与车库的关系车库计容情况不计容车库的验收及交房策略,请插入地下一层组合平面图标识车位、入户、设备、下沉庭院位置,1.7 XX业态户型首层,一、产品研发,关键点说明：空调室外主机、锅炉位置庭
7、院、出入口、车位关系插入剖面图，解释首层标高和庭院的关系、与车位的关系、多个出入户的关系,请插入首层组合平面图标识车位、入户、设备、花园位置,1.7 XX业态户型标准层平面图,一、产品研发,关键点说明：阳露台、卫生间降板赠送面积公共部分的相关配套（水井、电井、通风井、管道井、高区的分区楼层等）空调机位及冷凝水排放方式消火栓及立管位置（关注对入户的影响）给排水排布方案（排水就近排放，不宜穿越；给水管穿越客厅、卧室走天棚）地采暖范围、给水点、锅炉位置、分集水器位置标准层标高、厅、卫生间、卧室、阳露台、厨房标高及入户过道标高卫生间开窗与吊顶底标高的关系户内不设给水总阀,请插入标准层组合平面图,1.8
8、 产品建造标准,一、产品研发1.8产品建造标准,二、工程管控,2.1 工程管理重难点2.2 交房管控点2.3 质量管控点,2.1.1 工程管理重难点施工组织,二、工程管控2.1工程管理重难点,请插入项目总图,标识并说明施工组织：1、对工程分期、标段、流水段划分等内容进行标示2、主要工序之间的施工组织安排，如小市政与单体之间的施工顺序规划。,2.1.1 工程管理重难点工程排期,二、工程管控2.1工程管理重难点,请插入项目总图,标识并说明1、工程排期及与营销计划的匹配2、工程关键节点计划3、工程总体控制计划（可做为附件）,2.1.1 工程管理重难点施工总平面布置（1）,二、工程管控2.1工程管理重
9、难点,请插入项目总图,标识并说明临时道路临水及临电、场内雨水污水排放方式,2.1.1 工程管理重难点施工总平面布置（2）,二、工程管控2.1工程管理重难点,请插入项目总图,标识并说明材料堆放场地及加工场地塔吊及垂直运输布置生活临设布置,2.1.1 工程管理重难点,二、工程管控2.1工程管理重难点,请插入项目总图,标识并说明请结合项目具体情况总结出工程管理重难点，如项目周边配套条件、周边自然条件、场地地质条件及特殊气候条件的影响等因素及应对预案进行说明。,2.1.1 工程管理重难点技术管理及样板带路,二、工程管控2.1工程管理重难点,请插入项目总图,标识并说明技术及质量管控重难点（如转换层、关键
10、工序、质量控制点等）样板带路规划,2.2.1 交房管控点,二、工程管控2.2交房管控点,1.交房效果标准 户内的标准 公共部位标准 外装成型效果标准 设备安装效果标准2.交房风险点管控,2.2.2 交房效果标准户内标准,二、工程管控2.2交房管控点,请插入户内交房标准图片,请提供照片描述下列交房标准：入户门铝合金（塑钢）门窗户内阴阳角地面、踢脚,2.2.2 交房效果标准公共部位标准,二、工程管控2.2交房管控点,请插入公共部位交房标准图片,请提供照片描述下列交房标准：入户通道疏散楼梯观感,二、工程管控2.2交房管控点,2.2.2 交房效果标准外装成型效果标准,请插入外装成型效果标准图片,请提供
11、照片描述下列交房标准：屋面不同材质交界部位的细部典型材料的细部工艺典型部品的安装工艺（如铁艺、天沟）,二、工程管控2.2交房管控点,2.2.2 交房效果标准设备安装效果标准,请插入设备安装效果标准图片,请提供照片描述下列交房标准：线盒安装卫生间内管线布置生活阳台管线布置强、弱电箱及其它设备安装车库内设备管道布置,二、工程管控,2.2.3 交房风险点管控,二、工程管控2.2交房管控点,描述交房风险点及解决措施（最好含解决措施的成本测算），可采取配图+文字说明的方式,二、工程管控2.3质量管控点,2.3.1 质量管控点,1.复制产品的质量通病2.当地的常见质量通病3.本项目的质量管控重点,二、工程
12、管控2.3质量管控点,2.3.2 复制产品质量通病,问题描述,请插入质量通病典型照片,解决措施及工法描述,请插入解决措施细部节点大样图,二、工程管控2.3质量管控点,2.3.2 当地常见质量通病,问题描述,请插入质量通病典型照片,解决措施及工法描述,请插入解决措施细部节点大样图,二、工程管控2.3质量管控点,2.3.3 本项目质量管控重点,问题描述,请插入质量通病典型照片,解决措施及工法描述,请插入解决措施细部节点大样图,三、景观规划,3.1 景观设计原则3.2 景观分布3.3 景观交通路线3.4 景观建造标准3.5 景观成本分配,3.1 景观设计原则,三、景观管控3.1景观设计原则,3.2
13、景观分布,三、景观管控3.2景观分布,景观亮点及记忆点列示及原因说明,请插入总图标识景观亮点及记忆点区域,请插入总图标识景观标准配置区域,景观标准配置区域列示及原因说明,3.3 主要乔灌木品种、规格、来源、成本,三、景观管控3.3主要乔灌木品种、规格、来源、成本,3.4 景观建造标准园区入口,三、景观管控3.4景观建造标准,请插入总图标识园区入口位置,请插入参考项目效果图片/剖面图,请插入参考项目效果图片/剖面图,请插入参考项目效果图片/剖面图,3.4 景观建造标准水景,三、景观管控3.4景观建造标准,请插入总图标识水景位置,请插入参考项目效果图片/剖面图,请插入参考项目效果图片/剖面图,请插
14、入参考项目效果图片/剖面图,3.4 景观建造标准园区车行道,三、景观管控3.4景观建造标准,请插入总图标识园区车行道位置,请插入参考项目效果图片/剖面图,请插入参考项目效果图片/剖面图,请插入参考项目效果图片/剖面图,3.4 景观建造标准步行系统,三、景观管控3.4景观建造标准,请插入总图标识园区步行系统位置,请插入参考项目效果图片/剖面图,请插入参考项目效果图片/剖面图,请插入参考项目效果图片/剖面图,3.4 景观建造标准公共节点景观,三、景观管控3.4景观建造标准,请插入总图标识园区公共节点景观位置,请插入参考项目效果图片/剖面图,请插入参考项目效果图片/剖面图,请插入参考项目效果图片/剖
15、面图,3.4 景观建造标准私家花园,三、景观管控3.4景观建造标准,请插入总图标识私家花园位置,请插入参考项目效果图片/剖面图,请插入参考项目效果图片/剖面图,请插入参考项目效果图片/剖面图,3.4 景观建造标准围墙,三、景观管控3.4景观建造标准,请插入总图标识围墙位置,请插入参考项目效果图片/剖面图,请插入参考项目效果图片/剖面图,请插入参考项目效果图片/剖面图,3.4 景观建造标准代征绿地,三、景观管控3.4景观建造标准,请插入总图标识代征绿地位置,请插入参考项目效果图片/剖面图,请插入参考项目效果图片/剖面图,请插入参考项目效果图片/剖面图,3.4 景观建造标准导视系统,三、景观管控3
16、.4景观建造标准,请插入总图标识导视系统位置,请插入参考项目效果图片/剖面图,请插入参考项目效果图片/剖面图,请插入参考项目效果图片/剖面图,3.4 景观建造标准小品,三、景观管控3.4景观建造标准,请插入总图标识小品位置,请插入参考项目效果图片/剖面图,请插入参考项目效果图片/剖面图,请插入参考项目效果图片/剖面图,3.4 景观建造标准河道与人行桥（如有）,三、景观管控3.4景观建造标准,请插入总图标识河道与人行桥位置,请插入参考项目效果图片/剖面图,请插入参考项目效果图片/剖面图,请插入参考项目效果图片/剖面图,3.5 景观成本分配,三、景观管控3.5景观成本分配,四、体验区规划,4.1
17、样板区选址,四、体验区4.1样板区选址,请插入样板区选址图,请用文字说明样板区选址的思路,4.2 样板区规划,四、体验区4.2样板区规划,请插入样板区规划图标识样板区各分块区域的面积及维护方,4.3 体验动线,四、体验区4.3体验动线,请插入样板区规划图标识样板区体验动线,4.4 样板区体验点布置方案,四、体验区4.4样板区体验点布置方案,请插入总图标识样板区体验点位置,请插入参考项目效果图片/剖面图,请插入参考项目效果图片/剖面图,请插入参考项目效果图片/剖面图,4.5.1 售楼处方案,四、体验区4.5售楼处方案,请插入售楼处平面布局图用不同色块标识不同功能区及面积,4.5.2 售楼处功能区
18、效果设计意向,四、体验区4.5售楼处方案,请插入售楼处平面布局图标识功能区及面积,请插入功能区设计意向照片,请插入功能区设计意向照片,4.6.1 样板房选址,四、体验区4.6样板房选址,请插入体验区平面图标识样板房选址位置,4.6.2 各户型样板房功能区效果设计意向,四、体验区4.6样板房选址,请插入样板房户型图标识功能区及面积,请插入功能区设计意向照片,请插入功能区设计意向照片,4.7 样板区筹建成本,四、体验区4.7样板区筹建成本,总筹建投资:_万元。（样板房为实体样板房，可按折扣充抵营销。）,4.8 售楼处及样板房运营成本测算,四、体验区4.8售楼处及样板房运营成本测算,4.9 体验区进
19、度计划表,四、体验区4.9体验区进度计划表,五、成本管控,5.1 项目启动版目标成本5.2 项目启动版合约规划5.3 项目成本管控风险及措施,5.1.1 分业态项目单方开发成本,五、成本管控5.1项目启动版目标成本,注：开发成本包括：土地费、前期工程费、配套设施费、基础设施费、建安装修工程费、环境景观工程费、工程相关费、销售设施建造费、销售设施运行费用、调研、推广、代理、广告费、营销人员人工成本、营销人员行政办公费、交易相关手续费、其他销售费用。,请插入对象：项目启动版目标成本,单位：元/,5.1.2 分业态单体建安工程费单方成本,五、成本管控5.1项目启动版目标成本,单位：元/,5.1.3
20、分业态单体建安工程费单方成本明细,五、成本管控5.1项目启动版目标成本,注：按实际建设面积口径,单位：元/,5.1.4 与类似项目最优单项比较XX业态,五、成本管控5.1项目启动版目标成本,注：按实际建设面积口径,单位：元/,五、成本管控5.2项目启动版合约规划,如有特别合约规划，请在此描述，例如：落水管安装以往均纳入总承包合同范围，但根据最近XX项目总包执行情况及成本水平，均没有纳入落水管供应工程的配合好，且成本比总包有大幅度降低，故将落水管安装与供应工程合并。,5.2.2 特别合约规划（如有）,五、成本管控5.2项目启动版合约规划,5.3.1 项目成本管控风险及措施,五、成本管控5.3项目
21、成本管控风险及措施,风险,措施,1,2,3,六、营销策略,6.1 竞争格局 6.2 价格规划 6.3 营销效率,6.1.1 竞争格局-市场简析,六、营销策略6.1竞争格局,请用折线图和柱状图的形式显示本项目所属各业态在所属城市近期分别的总体成交情况(单价、面积)-若存在多业态，请用不同颜色图形显示。样图见下方。,6.1.2 竞争格局-竞争标杆,六、营销策略6.1竞争格局,请插入项目周边区划图，用不同色块标明主要竞品的位置、名称、业态。色块的颜色用来区分不同业态。,请用简短文字说明市场上各竞争项目的核心情况,6.1.3 竞争格局-竞争战略,六、营销策略6.1竞争格局,简述市场/项目竞争的分析结论
22、123,简述项目核心优势及难点123,简述基于市场情况和项目特点，本项目采用的战略性突破策略有：123,6.2.1 价格规划-目标分解,六、营销策略6.2价格规划,*亿,总目标,2010年销售目标：*亿,目标分解，即将项目总货值按年度进行拆分，划分年度销售任务。示例如下：,2011年销售目标：*亿,2012年销售目标：*亿,2009年销售目标：*亿,6.2.2 价格规划-基价结构图,六、营销策略6.2价格规划,请插入项目总图用不同色块标识不同的基价分级用阿拉伯数字表示不同的分级，并在对应色块上分别用简短文字描述不同分级的特征：如“临湖独栋”,对各级别的房源进行特点分析和销售定位,1级（业态.*
23、套）房源特征、销售难度、是否开盘重点和价格标杆等,2级（业态.*套）房源特征、销售难度、是否开盘重点和价格标杆等,3级（业态.*套）房源特征、销售难度、是否开盘重点和价格标杆等,4级（业态.*套）房源特征、销售难度、是否开盘重点和价格标杆等,6.2.3 价格规划-内部基价关系,1级 基价：*元,2级 基价：*元,3级 基价：*元,4级 基价：*元,价格差,+*%,+*%,+*%,请用轴线表示基价间的价差。价差用比例关系表示。,六、营销策略6.2价格规划,六、营销策略6.2价格规划,A.请插入项目总图，背景以不同灰度的色块表示基价等级。B.用不同颜色色块标识不同的销售批次，并以动画显示。（各批次
24、依次显示，下批次信息显示时，上批次的信息消失。）C.在每个批次色块上方用文本框说明：1.销售批次、销售周期；2.各批次总货值，各业态单价、套数和货值；3.各业态相对上次推盘批次的时间溢价幅度。示例如下：,6.2.4 价格规划-价格动态规划,1.批次。*年*月*年*月。2.货值:*亿。各业态单价、套数及货值。3.业态1：*%涨幅。业态2：*%涨幅。,6.2.5 价格规划-价格动态规划,备注：1.涨幅请用百分比来表示，百分比取整数；2.此处的分期与运营分期保持一致。,六、营销策略6.2价格规划,6.2.6 价格规划-外部竞争战术,单价的竞争情况比较(单位:元),总价的竞争情况比较(单位:万元),简
25、述各基价分级房源的竞争战术1级(底价均价.套数)：竞争战术2级(底价均价.套数)：竞争战术3级(底价均价.套数)：竞争战术4级(底价均价.套数)：竞争战术,备注：1.用图表形式展现市场竞争环境及说明竞争战术及优势；2.图中每一个矩形框表示每一级房源或某个项目单价或总价的区间；3.数据源请涵盖本项目每一级的房源、市场上的主要竞品；4.对别墅产品，需要同时比较单价和总价。其他产品，可选择性比较总价。5.仅填写每个级别或项目的起价和高价即可生成图表。6.请在竞品名称前标明对本项目哪些级别形成竞争。如”2竞品B”。,六、营销策略6.2价格规划,六、营销策略6.3营销效率,6.3.1 营销效率-量价资源匹配图,备注：1.图中至少应包括样板区开放、封顶、外立面展示、交房四个工程节点此图包含四个指标，请用一张图显示。实现方法不限。（此样图是采用两张图标拼合而成，柱状图为单独的一张图表）2.如遇多年销售，请按年度分页分别做图。,样板区开放封顶外立面展示交房,六、营销策略6.3营销效率,6.3.2 附件,请插入定价模型的要素调整表,请插入价格统计表,请插入模型底价统计表,七、成功标尺及总经理承诺,7.1 总经理承诺,七、总经理承诺,请说明一期及全案的成功标尺,感谢聆听！,Thanks！,
