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1、谨呈：长沙经济技术开发区经沣投资有限公司,广州滔略策划 2010年9月,2,3,2010年中国区域工业地产发展现状,4,15%,52%,33%,中国三大产业发展比例,01.Title（包括种植业、林业、牧业和渔业）,02.Title（包括采矿业、制造业、电力、煤气及水的生产和供应业、建筑业）,03.Title第三产业包括的行业多、范围广，具体可分为两大部门：（1）流通部门：包括交通运输业、邮电通讯业、商业、饮食业、物资供销业和仓储业。（2）服务部门：包括金融业、保险业、综合技术服务业、和水利服务业、咨询服务业、公路内河（湖）航道护业、居民服务业、公用事业、房地产业、教育文化广播电视和科学研究事
2、业、卫生体育和社会福利事业、国家与党政机关、社会团体、军队和警察等。,第一产业：农业,第三产业：除上述第一、第二产业以外的其他各业。,第二产业：工业,5,珠三角地区,6,劳动力密集的第二产业发达区域。走外向型经济路线，和香港形成“前店后厂”的经济模式.发展以“优化第一产业，稳定第二产业，积极发展第三产业”的思路逐步实施。“十一五”时期，珠三角生产总值年均增长率在15%以上，长期保持高于全国总增长率。原材料和劳动力上涨、加工贸易及出口政策调整、人民币升值等因素，使制造业基地面临巨大压力。大量的加工贸易企业研发、销售在外，国内只是一个生产车间，因而缺乏自主创新的能力。为突破“内外忧患”的局面，推动
3、传统产业转型升级，壮大发展新兴产业，政府宏观调控逐步进行。制定了推进产业集群发展的战略和规划，扶持和引导企业技术改造和创新。产业结构调整已渐入转折期，呈现工业化、城市化、信息化和国际化互动共进的良好格局仍然保持是国内最具生机活力、经济增长最快的地区之一。产业升级，市场淘汰转移了一些传统劳动密集型和污染厂房，重点发展新型工业。目前，花巨资打造的优质生态环境，已成为珠三角工业项目招商引资的亮丽招牌。外来资本多数瞄准的是物流产业园的开发与经营，真正介入到生产领域的工业园开发的并不多。本土有实力的企业，已经逐步将目光锁定在以生态工业园为代表的工业地产领域。注重生产环节，有统一规划的工厂设备的开发企业也
4、不多见。,7,长三角地区,8,长三角地区以上海为龙头的苏中南、浙东北工业经济带，是外资密集的第三产业较发达的国际化区域。区域第三方物流收益的约占全国的50%。近十年来，长三角经济首次出现整体增速“滑落”迹象（生产总值、规模以上工业增加值、固定资产投资、外商直接投资、信贷等5大核心经济指标）。做为传统的中国经济增长区域之一，长三角和珠三角一样，也正面临着产业升级和转型的关键期。2010年长三角地区第三产业增长继续提速，第二产业则保持平稳增长，形成二、三产业均衡发展的格局。其中，长三角地区16个城市第二产业平均增幅为17%；第三产业平均增幅为15.9%。新能源及连带的一些产业开发，使外资对长三角的
5、物流仓储投资热情在持续增长。长三角的工业房地产发展特点是，大多集中在物流仓储投资上，有国际物流巨头进入，这使得长三角工业地产在近几年以惊人的速度，完成了物流厂房的国际进化。工业园土地价格也节节攀升。未来两年内，长三角区域依然是国内物流仓储设施投资最活跃的区域，其中有23%的新增供应分布在上海。由于仓储规模和设施上的问题，35%的外资企业倾向于自行设计和投资这类工业地产项目。,9,环渤海地区,10,环渤海地区是我国北方经济最活跃的地区，包括京津冀、山东半岛、辽东半岛为主的滨海经济带。依托原有工业基础，环渤海地区不仅保持了诸如钢铁、原油、原盐等资源依托型产品优势，同时新兴的电子信息、生物制药、新材
6、料等高新技术产业也发展迅猛。环渤海地区已成为继珠江三角洲、长江三角洲之后的我国第三个大规模区域制造中心。经济总量相当于长江三角洲经济圈的45.3，比珠三角经济圈低10。环渤海区域经济总体发展布局是以京津冀联合为核心，以山东产业带和辽宁产业带为两翼，加上山西、内蒙古资源产业带，形成一个有龙头带动的区域发展的功能型组织结构，强化中心城市对区域腹地辐射功能，带动现代化第三产业服务网络发展，对区域内广大腹地发挥其辐射功能。相对珠三角地区，环渤海工业房地产起步较晚，但其发展优势及后劲明显，大区域工业地产发展仍然以仓储物流为主。北京是环渤海区域内最重要的城市之一，也是全国政治、外资企业聚集与资源集中的宝地
7、，具有大力发展总部经济区等优势。十一五规划北京的大小物流基集中地共有6个区域，虽然近年来招牌挂工业用地价格比上年上升不少，但北京市场对于工业用地的需求依然旺盛，尤其是对优质工业物业需求激增。随着北京总部经济的城市名片效应持续放大，市场对优质工业物业的需求将逐步激增，例如：亦庄的联东U谷项目，除规模大外，项目在园区功能布局与服务上均上升到新台阶，销售、招租引进的大多为500强和其他知名企业，项目进展十分顺利。天津也是环渤海区域经济发展最重要的城市之一，2006年空客落户天津，对天津最直接的影响就是对工业用地、仓储、物流地产需求的增大。天津武清区内的“华北国际工业原料城”项目也是工业项目产品升级的
8、一个案例。欧美航空配件生产企业及其他各发达国家知名企业，将组团来环渤海区域城市考察和投资，从而带动企业办公、研发厂房及其他相关配套房地产产品的需求和发展。环渤海地区各市均有优势，工业地产未来的市场空间有待于进一步挖掘。,11,中部地区,12,中部区域主要是指包括湖北、湖南、河南、安徽、江西等中国中部边界相连的五个重要省份，各省的经济状况、政策效用等呈现明显聚类特征，它们在东西南北的区域发展中形成了举足轻重的中部区域经济体系，是中国的粮仓和现代工业的摇篮。中部城市化水平逐年稳步提高，已进入城市化中级阶段，但发展速度不快，整体规模偏小，整体上相对东部繁荣、西部开发和东北振兴来说，中部经济整体发展速
9、度稍显缓慢。中部地区的优势集中在农业、能源和交通三个方面，第一产业较发达，其农业在全国占重要地位。发展机遇主要源自两个方面：1、政府提出“中部崛起”战略方针给区域绝佳的政策机遇。2、东部发展较快，产业升级日趋明显，原有的劳动力密集型产业受制于劳动力价格上升、地价上升及环境承载能力限制，开始向外转移，而临近东部省市的中部各省恰巧得地利之便，同时又有产业基础好、劳动力和资源价格便宜的优势产业转移为中部发展带来市场机遇。“十一五”期间，武汉市被纳入国家级物流中心枢纽城市的规划之中，预计武汉交通建设投资将达500亿元以上，物流基地建设投资将达100亿元以上，物流设备及技术的需求将达50亿元以上。在此影
10、响下，武汉的物流企业迅速增加，美国普洛斯公司、日本通运公司、麦当劳、肯德基、沃尔玛、卡夫等在内的国际著名食品、地产、第三方物流等机构纷纷看好中部，相继在汉投资建设基地。虽然中部工业地产起步较沿海经济区更晚，但“武汉中国光谷”、“国际企业中心”工业园项目的成功运作，足以说明项目在学习先进城市的经验后，进行了精准定位与规划，最后运作成功。因此项目现已成为我国在光电子信息领域参与国际竞争的标志性品牌。中部武汉工业地产有后来居上趋势，相信未来各城市的工业产品需求会越来越大。,13,西部地区,14,西部地区是指西北和西南地区，西北地区包括陕西省、甘肃省、青海省、宁夏回族自治区及新疆维吾尔自治区共三省两区
11、；西南地区包括四川省、云南省、贵州省、重庆市及西藏藏族自治区共三省一市一区。西部地区与周边十几个国家和地区接壤，是东亚地区通往中亚、西亚、南亚和东南亚以及蒙古、俄罗斯的陆上必经之地，已经形成了“亚欧大陆桥”的铁路通道，发展同这些地区之间的经济技术交流与合作具有一定区位优势。西部地区地域辽阔，历史悠久，资源丰富，市场宽广；地区水能资源占全国的以上，天然气储量占以上，煤炭储量占左右；但改革开放以来，经济发展相对缓慢，与东部地区经济差距较大。地区的工业中主要采掘业、原材料工业为主，长期以来扮演着东部能源，原材料供应基地的角色，而加工工业基础薄弱，产品附加值低，增值能力弱，致使资源优势难以转化和经济优
12、势。第三产业发展相对滞后，致使中西部的主导产业、支柱产业和高科技产业发展缓慢，区域内的工业化程度偏低。东、西部经济的差距和矛盾，日益成为我国宏观经济运行中的一个突出问题。成都市是西部地区的代表城市，目前共有各类工业园区不到150个，特点是园区多、规模小、综合素质不高，整体开发进展缓慢。但新兴的工业园区正逐步发展，如:青羊总部基地、西部智谷等工业园正以新模式引领西部工业地产发展。成都的中小型企业较多但资金不足，价格相对低廉的工业园区，将会随着它们对其的了解而慢慢接受，工业项目要想引起开发商和目标客户的兴趣，恐怕还需要一个更加漫长的过程。512大地震对房地产供求市场的影响波及整个西部开发区，致使片
13、区内工业地产项目开发受到极大的制约。西部地区工业地产受限的另个原因是：由于地域交通远远不敌沿海城市，这相对阻碍了一部分民营企业和外资企业进入发展，从而削弱了工业地产的需求。,16,四代工业园的演变,第四代：社区化生态型企业花园,第二代：在厂房的结构和户型上进行了一些人性化改进,第一代：制造业高大美观标准厂房,17,第一篇：项目营销背景,18,湖南省工业园区名单,19,2009年湖南省各开发区规模以上工业企业数量一览表,20,一、2010年长沙市工业园区发展现状,21,22,“两区九园”企业在六大产业集群中的分布情况 单位：个,25,26,六大产业集群企业区域分布情况 单位：个,27,2,3,2
14、009年共实现规模以上工业增加值560.54亿元，完成主营业务收入1891.62亿元，主营业务成本1467.74亿元，完成利税总额247.64亿元。,目前，全部从业人员年平均人数为19.57万人，其中研究与开发人员1.95万人。,1,2010年初，长沙“两区九园”共有规模以上工业企业701家，主营业务收入超过10亿元的企业20家，超过300亿元的企业2家。,一）长沙园区工业发展基本状况,28,1,园区工业经济实现快速增长。2009年，“两区九园”规模工业完成主营业务收入1891.62亿元，比上年增长24.1%；实现工业增加值560.54亿元，增长24.7%，高于全市平均水平4.9个百分点。,二
15、）长沙园区工业经济主要特点,29,30,三）长沙园区工业发展存在问题,园区之间发展不够平衡，园区规模偏小。由于历史地理环境等多方面原因，长沙“两区九园”之间发展还不够平衡。长沙经开区规模工业增加值总量最多，为长沙暮云工业园的36倍。“两区九园”规模工业主营业务收入的平均值为171.97亿元，但只有高新区和经开区高于平均水平，其余9个园区均低于平均水平（见收入图）。“两区九园”规模工业主营业务收入与平均值的标准差达到198.11亿元，园区发展不平衡。,园区产业特色不明显。“两区九园”建设特色重叠，如高新区、经开区在工程机械、电子信息、新材料等产业集群企业分布都比较多，在招商引资过程中容易产生相互
16、竞争、互相压价的现象，同时也可能出现降低入园企业基本条件，浪费有限基地资源，影响园区持续发展的现象。,31,2009年“两区九园”规模工业主营业务收入情况单位：亿元,32,四）长沙园区工业发展启示,33,34,二、2010年长沙市写字楼发展现状,一、写字楼处于集中发力后的盘整期继2007年中天广场、定王大厦、湘域中央、华美欧国际等高端项目推出后，长沙高端写字楼第一轮的群发之势已经形成，主要集中在芙蓉中路、五一大道、韶山北路等繁华地带。高端写字楼的集中发力，完成了从商住楼上升到专业写字楼的大跨越，同时，也将长沙商务楼的市场份额明确划分为专业写字楼、酒店式写字楼、单位办公楼、商住楼四种形态，具有一
17、定的革新意义。市场透支后的盘整期，但写字楼区域发展的趋势越来越明显。作为一个与其他行业发展高度依存的市场，写字楼市场的发展受到整个宏观经济发展状况的决定性影响。今年下半年，随着房地产大势的利好，写字楼的境况得到改善，长沙写字楼的净吸纳量略有上升，空置率也有所减小。长沙写字楼市场总体上仍处在平稳上升的态势，专业写字楼投资市场活跃，租金回报较高，具有较大的投资价值。从长沙市经济发展前景、长株潭融城、地铁二号线的动工、交通日趋便利的利好因素来判断，长沙的专业写字楼具有强劲的发展后劲。,36,二、专业写字楼潜力大,三、坚持中蕴含商机,37,四、写字楼租售的新挑战,38,39,长沙写字楼总体数量和分布情
18、况分析,42,三、2010年长沙县经济发展现状,44,45,四、2010年长沙经济开发区发展现状,46,47,拥有天独厚的区位优势，完善配套的基础设施，优质的服务及让利于投资者的各项优惠政策，赢得了国内外投资者的青睐。,1997年4月被国家科技部批准为长沙国家高新技术开发区星沙高科技工业园,2000年2月被国务院批准为国家级经济技术开发区，属国家商务部直接指导的国家级经济技术开发区之一，也是国家级高新技术产业工业园区。,先后引进了韩国LG、荷兰飞利浦、法国达能、日本三菱、日本岩井、美国可口可乐、百事可乐、德国博世、瑞典伊莱克斯、NEC等世界500强企业纷纷来到这里投资创业。,三一重工、北汽福田
19、、长丰猎豹、远大空调、金沙利彩印、山河智能、力元新材等一批科技含量高的国内知名企业先后落户园区，并迅速发展壮大。,国家级长沙经济技术开发区创办于1992年，地处湖南省会长沙东郊星沙，规划控制面积38.6平方公里。,48,目前，开发区已形成了以先进制造产业、电子信息产业为主导，以新材料、生物工程、食品饮料、轻印包装等其他高新技术产业为补充，以现代物流为配套的“两业为主、多元推进、成龙配套”的多元产业发展新格局，并初步形成了横向成群、纵向成链的产业集群。晋升国家级开发区以来，区内各项指标以年平均增长40左右的速度，保持着超常规快速发展的良好态势，其规模工业年产值占长沙市规模工业总产值的1/3，实现
20、进出口总额占长沙市进出口总额1/2，平均每平方公里实现工业总产值35亿元，实现税收1.8亿元，单位面积土地产出率领先中西部。其综合投资环境在中西部地区国家级开发区中名列第二。国家级长沙经济技术开发区已成为湖南省对外开放、推进工业化进程的主力军，赢得了“湖南工业看长沙，长沙工业看星沙”的美誉。至“十一五”期末，长沙经开区将全面完成38平方公里范围内的开发建设，努力实现年工业产值1000亿元，税收50亿元的宏伟目标。,湖南工业看长沙长沙工业看星沙,49,但到目前为止，长沙经济技术开发区城区没有专业的写楼，唯一能提供一些公司办公用房的只有开元鑫城，开元鑫城总建筑面积约35000平方米，用来作为企业办
21、公用房面积不到10000平方米，随着入园的企业增多，办公用房越来越紧缺。,50,五、项目SWOT分析及概况,51,本 案,52,（一）政策优势,星沙处于“长株潭都市经济圈”的核心腹地，其周边资源在经过充分发掘和整合后，将对提高整个长沙城市化进程起到意义深远的作用。同时，对于规划建设、经济实力都在湖南省各县区中遥遥领先的长沙县来说，星沙被确定为长沙县实现“十五”经济目标的重点中的重点。2000年长沙政府工作报告中郑重提出“市中心东拓”的战略部署，并在经国务院批准核定的长沙市总体规划(2001-2020)中，将星沙正式纳入长沙市中心组团，进而起到辐射整个“长株潭都市经济圈”。,长沙县也出台了关于促
22、进现代服务业发展的若干规定中对综合写字楼项目给予了政策上的大力支持，鼓励投资商开发商务写字楼宇。投资总额1亿元以上、投资密度不低于1000万元/亩的新建商务写字楼，自开业之日起计算，其引进的县外企业生产经营性税收中的县实得部分，第一年按30%比例、第二、三年各按20%比例奖励给开发商；其引进的县内企业新增生产经营性税收（以上年度企业纳税数额为基数）中的县实得部分，第一年按30%比例、第二、三年各20%的比例奖励给开发商。,54,（二）区域优势,55,1、地段优势：区位条件好，交通便利，发展潜力大。近年来星沙地区投入20多亿元，修建十多条道路，与长沙市开福区、芙蓉区、天心区连接。使长沙中心城区到
23、星沙的车程由过去半小时缩短为10分钟。规划中的地铁2号线，站点离项目仅1-2公里。2、资源稀缺优势：项目所在地段属长沙经济技术开发区成熟区域，项目周边土地基本已开发完毕，闲置土地很少。3、地缘优势：项目所在区域紧邻三一重工、长丰猎豹、中粮可口可乐、百事可乐、德国博士等众多中国名企和世界五百强企业，地缘优势凸显。,56,W（劣势）：,1、项目处于工业区与居民区交接地带，附近居民主要为拆迁安置和国 企家属院，缺少商业氛围；2、生活、购物、酒店休闲等配套设施距离稍远；3、项目面积较小，影响对氛围营造和周边的带动作用。,57,O（机会）：,长沙县政府2010年启动6大龙头项目，直接投资32亿元，改善区
24、域投资环境。对提升区域投资价值，刺激外部投资需求拉动作用很大；长沙地区新型工业园模式尚处于萌芽之中，竞争对手少，潜在市场需求大；武广高铁的开通，有利于长沙整体投资环境的促进。地铁二号线从附近经过，地铁物业概念吸引力大。,58,59,二）项目周边现状分析,1实力雄厚、发展历史悠久的大公司：这一类公司资金充裕，注意对其形象的维护，因而对写字楼的要求较高，高档独栋写字楼通常是他们的购买目标。2发展中的中小型公司：这一类公司正处于事业发展阶段，需要档次较高的写字楼来为其发展提供较好的平台。在可以承受的范围之内，形象好、品质高的写字楼仍然是他们的首选。3投资地产者：这类人主要关注项目的投资价值、升值空间
25、、项目炒作销售热度和投资收益性价比。,周边配套,周边规划,周边设施,客户群体,根据长沙市政府城市规划，地铁2号线站点离项目地1-2公里。马王堆批发市场未来几年内也将迁至星沙地区。长永高速城市商业区改造项目2010年将启动，未来打造星沙现代绿色CBD。,经开区范围内有10座110KV以上的变电站，供电区域最大负荷为336兆瓦，可提供双回路供电选择。水资源丰富，具有充足的供气、供水、排污设施。固话、移动通讯、宽带设施齐全。,星沙政府近年来推出多项优惠政策，吸引商家投资，目前已建成中高档楼盘80多个，包括多个购物中心，品牌餐饮，星级酒店，休闲娱乐、物流等产业。,60,三）项目基本概况“中部金谷”项目
26、位于长沙市经济开发区（星沙）东四路西侧，湖南水利电力学校对面，占地216亩。项目南临盼盼路与星沙大道、京珠高速、319国道相连，周边还有长永高速、机场高速、107国道。东至黄花机场，南接长株潭城市群，西临长沙火车站和湘凝新港。地理位置优越，出入交通十分方便。,61,第二篇：项目总体定位,62,一、国内新型标志园区市场定位,63,64,65,中国区域新型工业园分析对照表,66,67,68,武汉国际服务外包企业公园,69,国际企业中心3期国际企业中心三期是由武汉东湖高新集团股份有限公司投资开发的。本公司是拥有十五年开发科技工业园区建设经验的国内知名上市公司。国际企业中心，占据光谷未来发展的技术核心
27、带，总占地面积300亩，经过近3年的开发，目前已完成一期、二期共计14万平方米的建设。引进了以华新水泥、凯迪水务、祥云化工、新华扬生物等海内外上市公司和行业领军企业为代表的高科技企业百余家，形成超强阵容的产业集群，成为了光谷产业带中的闪耀明珠。,70,西部智谷项目介绍西部智谷的产业定位为：知名企业区域总部聚集区、技术研发及服务外包中心、IT动漫创意产业园、中小企业创业基地等四大类产业。项目位于武侯工业园北端，地处成都市三环路外侧，与连接成都双流国际机场的货运大道相连，距成都双流国际机场约5公里，火车西站约5公里，火车南站约10公里，物流便宜，交通便捷，是成都市已有工业总部园区中距离市区最近的园
28、区。项目占地面积750亩，总建筑面积104万平方米，其中地面建筑约68万平方米，总投资约36亿元。西部智谷超前规划，设计有约1万个地下停车位，车位配置比例领先于其他工业地产项目。此外，该项目所规划的11.6万平方米综合配套服务设施，将为入驻企业提供人才公寓、星级酒店、会展、银行、律师事务所、会计师事务所、电信、餐饮、超市、健身、休闲娱乐等相关配套服务，完全满足入驻企业的办公及生活需求。,71,青羊总部基地占地面积:65000平方米，总建筑面积:130000平方米。以打造“融景式独栋总部”为主，将办公、研发、商务、合作、交流作为具体的功能形态，以搭建企业合作圈层，创建企业最佳合作平台为目标，以发
29、展新型总部经济，打造彰显企业形象的商务总部为产业定位，通过对商务会所、运动基地、白领公寓、休闲餐饮娱乐配套等的综合配置，一座西南一流、中国标杆的总部之城赫然呈现。经过六年的来发与沉淀，青羊总部基地已完成项目1、2、3、4期近60万的建设，入驻企业达150余家，其中不乏世界500强企业置信凯德，国家水电部直属重点企业葛洲坝机电公司，国内百强企业工商银行、建设银行、招商银行、中铁二十三局集团第八工程有限公司等，也不乏深圳海洋王这样的不远万里择址青羊总部基地的外地强企。青羊总部基地共分五期开发，目前一期、二期、三期、四期全部建成，并成功实现100%招商，收官之作五期湖景商务纯独栋以低至1.5的容积率
30、，极富人文气息的生态园林，宽景商务办公区，巅峰登场！,青羊总部基地,72,科汇金谷写字楼由47栋9-11层高写字楼组成，单栋面积3200-7000m2。科汇金谷具有的独门独院，确保企业办公环境得到应有的保护，私密程度高。同时，每栋写字楼都可享有专属的冠名权，满足各企业总部的个性化的形象展示和可识别需求，体验根本归属。科汇金谷集独栋写字楼、酒店式公寓、商务会所、大型风情商业街于一体，其由国际大师打造，集时尚艺术概念、人性化创新式设计、顶级配套，以及专业服务于一体，堪称华南目前规模巨大的生态化、智能化、低密度的花园式商务基地。科汇金谷，广州罕有的总部经济基地。占地约15万M，集独栋写字楼、酒店式公
31、寓、商务会所、大型风情商业街；地下车库于一体，以磅礴体量体验总部基地国际化的一面。47栋高科型生态独栋写字楼，其由国际大师打造，集时尚艺术概念、人性化创新式设计、5A级配套，以及专业服务于一体。科汇金谷每栋写字楼都可享有专属的冠名权，满足各企业总部的形象展示和可识别需求，体验根本归属。这里是真正属于企业的总部基地。,73,MOCA创意城占地面积逾17万，总建筑面积近50万，总投资30多亿人民币，将针对全球的高新科技、信息技术、创意设计、文化娱乐等研发类、设计类和服务咨询类的创意企业，引入全新的“创意总部生态产业园产业服务平台”复合产业园理念，以恢弘的气度打造“南中国创意产业联合舰队，大广州新城
32、中心创智引擎”。,74,北京联东投资集团建设，位处北京亦庄新城。项目投资25亿元，占地1300亩，规划建筑面积100万平米，产品包括独栋+厂房，提供从研发到成品的一站式平台。依次划分为五个部分，分别是研创企业园、中试生产区、综合服务区、生产制造区和企业定制区。可容纳500家企业入住，年产值可达300亿元人民币，税收30亿元以上，解决就业员工近5万人。目前已建成面积43万平米，其中研创企业园规划建设20万平米，目前已经建成8万平米。,75,BDA芯中心总占地17万平米，规划总建筑面积约30万平米，包括独栋办公、商业配套、星级酒店、高端公寓工作、生活、休闲、娱乐，24小时全面服务，在这里，一切应企
33、业所需。BDA芯中心作为北京市三大软件园区之一，是北京软件产业基地的重要组成部分列入北京软件产业发展规划和重点工程，园区拥有高品质企业专属空间、高生态办公氛围，以及完整高端的企业服务内容，包括研发、孵化、教育培训、配套综合服务等功能分区,从高新技术产业的专业配套，到业态齐全的商务配套，以及社区内企业交流共享的平台，全面支持，为入驻企业搭建起一个实现价值提升的宽阔舞台。BDA芯中心一期近4万平米研发办公楼现已全面入驻，汇聚中国数码、TOM互联网集团、美国应用材料等40多家精英企业，1600余名高新技术骨干力量。软件园高水平的运营管理能力,成熟的高端产业氛围,吸引了众多高科技企业关注。,76,二、
34、长沙代表性工业园市场定位,77,湖南金丹科技创业大厦,“橡树园”(科技企业孵化基地),龙盛高科技电子产业基地,国际企业中心,长沙主要新型工业园区,78,79,长沙国际企业中心,建筑面积：240000平米占地面积：300余亩绿化率：30%容积率：1.86均价：2680元/,80,东湖高新-长沙国际企业中心 长沙国际企业中心总建筑面积24万平方米，总投资逾3亿元；建设周期约5年，建成后将容纳500多家企业入驻，创造10000多个就业机会，将成为南省首个集办公、生产、研发、商务、服务等功能为一体的综合型、集约型科技产业园区，为长沙创造良好的经济效益和会效益。长沙国际企业中心是长沙市2009年度重点建
35、设项目之一，秉承南省“两型会”发展方向，以集约化用地、精细化开发、综合型发展为建设宗旨，以德式严谨大气的建设风格，必将彻底颠覆南省对于工业厂房的认识，引导长沙市乃至南省的工业厂房的革命。为发展型企业提供外观严禁大气，产品丰富适用、物业管理安全有力、服务配套完备的新型产业特区。长沙国际企业中心紧邻南省，位于长株潭城市圈产业融合的核心区位，是未来“长沙南”新型工业中心、商务中心、经济中心。是长沙首座综合型、集约型科技园区，以成熟的园区规划、创新的德式建筑风格以及所给予的强力策支持为入驻企业提供“拎包办厂”的便利服务：将依托南省环保科技园为企业提供入驻前的策咨询、注册、税务等服务；入驻后的产业扶持、
36、园区管理、员工饮食娱乐等全方位的跟踪服务；更率先引入按揭的购厂付款方式，明晰厂房产权的同时更为入驻企业大幅减轻了付款的压力，并省去了传统办厂所需要的繁复流程，为?笠堤泶蛟?“花园式的企业特区”。长沙国际企业中心是积极响应南“两帮两促”战略方针、促进“长株潭城市圈”产业融合的重要桥头堡，对于加快中小企业产业结构升级、促进就业、增强城市聚集能力、推动城市跨越式发展、提升城市形象、改善区域投资环境、增强城市功能具有积极而重大的意义。武汉东高新集团股份有限公司作为华中地区最大的工业地产建设者，1998年在上海证券交易所成功上市，是“武汉中国光谷”的建设者和开发者，已成功运作科技园项目近十个，代表性的武
37、汉国际企业中心、东高新数码港、光谷软件园等都已经投入使用，为武汉中国光谷的建设发挥了重要作用，形成了巨大的经济效益和会效益。长沙国际企业中心作为首个异地项目，必将吸取武汉东高新集团股份有限公司16年丰富的开发建设科技园的专业经验，为南省“两型会”的建设作出自己应有的贡献。,湖南省首个国际型企业公园社区,81,风车布局，可分可合，40万平方米集生产、研发、办公于一体的公园式企业总部。,82,三、本案项目市场定位,项目定位与市场潜力1、长沙经开区建区以来，便利的交通条件和各类税收优惠政策，区域内聚集了大量的中外资企业；2、先期进驻企业大都拥有自己的生产厂房和办公用房，所以在很较长一段时间内该区域的
38、写字楼市场都没有形成，直到近年来随着入驻企业的增多，商用写字楼需求才真正出现；3、到目前为止，入住长沙经济技术开发区的企业已达到550家，中小企业占了70%以上；4、经开区目前专业写字楼面积不到10000平方米，考虑到区域差异，预计2010年长沙经开区写字楼需求将达30万平方米；5、开发区内写字楼定位不同长沙市内的CBD区写字楼，本项目的目标市场定位应有以下思考：为园区的中小企业提供一个研发、营销、办公、生产、展示、会议的一个综合性场园区；产业及生活配套齐全，如银行、保险、担保、咨询公司、餐饮、酒店和物流等企业，形成一个为产业链；作为全省或全国范围内的企业在长沙的总部基地等标志性功能地位；建筑
39、规划设计上采用写字楼、厂房组合通用分割模式，兼取两者优点的结合体，适合本地企业实际行情需求；采用工业地产商业化运营模式，达到：办公、生产、生活、生态一体化的人性化和谐型园区。,84,总体定位：以研发及现代服务业为主、高端制造业为辅的花园式全生态工业园区，构建自主创新、集成创新的新平台.,85,大小面积、组合分割型，工业写字楼、厂房，兼取两者优点的结合体。,1、功能定位,86,87,88,2、产业定位,89,目标客户定位以中小企业抱团发展与产业链聚合形成经济核心为宗旨,3、客户定位,90,4、价格定位,长沙本地园区租售价格：,根据市场供需结构、物业自身因素、区位条件、交通条件、片区产业发展水平、
40、外部配套等因素，本案平均售租金建议如下：,91,5、产品定位,92,6、形象定位,VI视觉形象广告创意以地段的特征定位形象通过产品特征或顾客利益点定位形象 以规划或产品的首创和创新点定位形象以项目的目标客户定位形象以文化象征定位形象 以一种生活方式定位形象以行业或片区的引领者定位形象优势组合定位形象,93,项目名称定位,94,第三篇：项目招商推广,95,一、市场推广概念,96,自然生态：形成了一个独特的人与自然和谐相处的自然生态创业环境，营造出一个花园式的绿色产业园区。,建筑生态：以独特建筑空间布局等设计规划，旨意使建筑物能提供一个宜人、实用、和谐、科学的室内外发展空间环境。,产业生态：以产业集群为基础，区内企业能够低成本、高效地整合所需的各种产业资源和社会资源，实现“互补、互动、共生”。,推广主题概念,经沣中部金谷,97,Text,Text,Text,招商中心形象包装,物业管理公司理念；,项目名称、品牌概念整合；,项目视觉系统要点设计；,项目形象整合包装,98,二、招商操作流程,99,100,三、招商组织与实施,101,102,四、招商媒介投放计划,103,Thank You!,2010-7-6,
