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1、土地价格和土地供应情况的分析和判断,中国土地勘测规划院 周建春二0一二年七月,说明：本汇报所引用的成果主要来自中国土地勘测规划院的全国主要城市地价监测报告和中国土地矿产法律事务中心的土地市场动态监测分析报告。城市地价数据主要通过在全国105个主要城市设立的17500余宗标准宗地来实现监测，土地供应数据主要通过全国各省市实际供应的土地数量上报汇总得来。,一、土地价格走势（一）地价总体平稳，环比增速微幅上扬，同比增速持续回调地价环比增速结束了连续5个季度持续下降的态势，增速微幅上扬。2012年第二季度，全国主要监测城市（105个）地价总体水平为3069元平方米，商服、住宅、工业地价分别为5728元
2、平方米、4522元平方米和659元平方米；环比增长率分别为0.39%、0.40%、0.13%（一季度为0.04%）和0.69%，综合地价环比增速结束了连续5个季度持续下降的态势,增幅较上一季度微升0.13个百分点（一季度为0.26%）。,全国主要城市分用途地价环比增长率曲线图（%）,地价同比增速连续四个季度回调 第二季度末，全国主要监测城市综合、商服、住宅、工业地价同比增长率分为2.33%、3.93%、1.77%和2.27%，地价同比增速继续放缓，较上一季度分别下降了1.20、1.81、1.93和0.12个百分点，增速连续四个季度回调。,全国主要城市分用途地价同比增长率曲线图（%）,重点城市（
3、直辖市、省会城市和计划单列市36个）地价指数总体企稳，缓慢增长 2012年第二季度，以2000年为基期的重点城市综合、商服、住宅、工业地价指数（定基）分别为195、206、225、159，较上一季度分别增加1、1、1和2个点，定基指数连续两个季度增速趋缓企稳。上半年，各类地价在较低水平上缓慢增长。,2000-2012年第二季度重点城市分用途定基地价指数,（二）三大重点监测区域住宅地价环比增长率仍保持负增长，商服、工业地价环比正向上升三大重点区域综合地价水平均高于全国总体情况,呈小幅上升态势。2012年第二季度，长江三角洲、珠江三角洲、环渤海地区综合地价水平分别为4598元/平方米、4185元/
4、平方米、3342元/平方米。,2012年第二季度三大重点区域地价水平（元/平方米）,三大重点监测区域住宅地价环比负增长，同比持续回调。从地价变化情况来看，长三角（13个城市）、珠三角（6个城市）、环渤海地区（12个城市）住宅地价环比增长率分别为：-0.33%、-0.64%、-0.06%；同比增速持续回调，分别为-2.22%、1.58%、1.11%，较今年一季度分别下降了2.01、3.28和1.61个百分点；而且长三角地区的住宅地价同比整体下降，降幅达2.22%。,三大重点监测区域工业地价环比同比增长率开始回升。长三角、珠三角、环渤海地区工业地价环比增长率分别为1.06%、0.71%和0.47%
5、，分别较上一季度上升了0.27、0.32和0.22个百分点；同比增长率分别为2.68%、2.79%和1.82%，分别较上一季度上升了0.39、0.41和0.24个百分点。,（三）主要城市住宅地价环比增速放缓态势有所缓和，环比持平和负增长的城市个数开始减少。在5月份第二次降息后，房地产市场开始回暖。5月份，70个大中城市住宅销售价格下降的城市由上月的43个减少到40个，持平的城市保持不变，上涨的城市个数由3个增加到6个。地价也在5、6月份发生了一些变化。2012年第二季度，105个监测城市中住宅用地价格环比持平和负增长的城市个数由上一季度的58个减少到53个，其中，温州、南通、阜新、昆明等市降幅
6、较大，北京、杭州、深圳、广州等热点城市也在其中。同比负增长的城市由上季度的19个激增至32个，温州降幅居首位，北京、深圳、广州在其中。,（四）异常交易地块数量与一季度基本持平，较上年大幅下降。截至2012年6月30日，全国上报并成交异常交易地块（总价或单价创新高、或溢价率超过50%）24宗，远少于去年同期的433宗。异常交易地块面积为39.45公顷，占同期房地产用地供应的0.07%，对土地市场的影响很小。,2011年各地全年共上报房地产异常交易地块596宗，1-12月分别上报宗数为115、41、81、57、76、81、62、29、27、16、8、3宗，平均溢价率和竞价轮次基本平稳，4季度土地市
7、场热度逐步放缓趋势明显。,本月成交的北京万枊地块是住宅用地，溢价率为40%，楼面地价为4.42万元/平方米，单价创新高。从全国来看，单价创新高或溢价率高的，主要还是商业地块，住宅用地较少。从近几年看，在宏观调控的大背景下，“地王”的日子不太好过。有一部分因资金不足没有开发、低价销售、转入诉讼、政府收回。,地方政府楼市微调政策对地价的影响尚未显现，有待观察。在北京等近30个出台楼市宽松微调政策的监测城市中，其二季度住宅用地价格仍为负增长的城市个数约占60%，整体未出现较大变化。,二、土地供应情况 房地产用地供应量同比有所回落，但保证了房地产市场化的供需平衡。（一）房地产用地和住房用地供应除去20
8、08年金融危机而略有减少外，从2005年起基本保持连续7年快速增长。,单位：公顷,（二）2012年上半年土地供应总量同比保持增长，基础设施用地增长较快。2012年一季度建设用地供应总量同比增长超三成，供地结构调整明显，基础设施用地大幅增长。一季度，全国建设用地供应11.44万公顷，同比增长33.6%。从供应结构看，基础设施、工矿仓储和房地产用地，分别占供应总量的45.2%、31.2%和23.6%。其中，房地产用地同比减少18.0%，占比有所下降。,2012年上半年，全国建设用地供应26.81万公顷，同比增长27.5%，增长较去年同期扩大9.9个百分点。其中，在工矿仓储用地、房地产用地和基础设施
9、等用地分别供应8.15万公顷、5.97万公顷和12.69万公顷；商服用地供应1.89万公顷，同比增加4.4%，住宅用地供应4.08万公顷，同比 减少21.7%。因前5年房地产用地和住房用地供应基本呈逐年增长态势，实际上今年上半年房地产用地和住房用地供应总量仍很高，分别相当于过去5年同期平均的126%和116%，是2004年以来同比第3高的年份，实际供应量仅低于去年和前年。,从36个重点城市情况看，土地供应总量同比增加3.2%，增幅小于全国平均水平，工矿、房地产和基础设施三类用地同比减少21.3%、减少35.3%、增加77.0%。从占比上看，基础设施用地占比明显上升。工矿、房地产和基础设施三类土
10、地占土地供应总量的比重分别为30.4%、22.3%和47.3%。房地产用地供应占比同比下降11.1%。,（三）土地流拍总量较大 各地推出的土地因市场不景气而一部分未能成交。上半年全国房地产用地流标流拍1882宗，而去年同期为1018宗。分类型看，商服用地流标流拍625宗，同比增加96.5%，流标流拍率为6.3%，同比提高2.9个百分点；住房用地流标流拍1257宗，同比增加79.6%，流标流拍率为7.7%，同比提高3.5个百分点。但在7月份，目前还没有地方关于房地产用地流拍的上报。,（四）土地出让面积和成交价款同比持续负增长，出让均价持续下行。上半年土地出让总面积和价款分别为12.81万公顷和9
11、551.64亿元，同比分别减少11.4%和32.7%，延续了第一季度的下降趋势，而去年同期增幅均超过20%。,（五）2012年房地产用地计划 据各地上报汇总，2012年全国住房用地计划供应17.26万公顷，与2011年全国住房用地计划实际落实量（13.59万公顷）相比，增加21.3%，是前5年年均实际供应量（8.73万公顷）的近两倍。2012年上半年住房用地只供应4.08万公顷占计划的24%，下半年有足够的用地计划调控房地产市场。,2011年，全国落实住房用地计划13.59万公顷，同比增加7.6%，其中，商品住房用地计划落实10.5万公顷，超过前2年年均实际供应量（8.17万公顷）28.5%，
12、全国保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品房“三类”住房用地实际落实10.88万公顷，占全年住房用地实际落实总量的80.04%，完成了“三类住房用地不低于70%”的要求。2012年，全国计划供应保障性安居工程用地5.01万公顷，是2011年1000万套实际用地量的104.2%，远超过今年新开工700万套以上的预测用地需求，安排留有余地。同时，加快用地审批，指标先用后销，目前供应力度较去年同期要快11.9个百分点。,三、当前市场形势与走势（一）未来走势 1、土地供应方面：今年下半年，各地国土部门将会加大土地供应力度。由于实体经济的发展将会有一更好的政策环境，工业用地的供应还将会进一步增长。
13、从房地产用地方面来看：首先，将全力保障保障性住房、公租房、廉租房等民生用地的供应；其次，将加大对中小户型的普通商品住宅用地的供应，确保社会的需求得到满足；第三，其余房地产用地将会依市场需求有效保障，并严格禁止容积率1.0以下的低密度住宅开发，严格禁止别墅用地供应。,2、土地价格方面：下半年前段时间，会延续第二季度的态势，表现出稳中微升的走势，但总体仍将平稳。在今年的“稳增长”目标中，实体经济的发展将成为主要的实现途径，工业用地的的需求虽然会增加，但因供应较充足，且从支持经济发展看，价格都将会保持一个平稳态势。从房地产用地价格看：7月份的土地出让情况较好，市场需求有一定程度的恢复，因此，住宅地价
14、将会在7、8月份出现短时间微幅上扬；到第四季及以后，市场仍会趋于稳定，价格仍有可能微幅下跌。总体仍将表现平稳。土地价格在既定不变的宏观调控政策下，不会出现大幅上涨。,（二）基于以下理由1、中央对房地产市场的调控政策不变（1）国务院：2012年5月，国务院常务会议指出，要稳定和严格实施房地产市场调控政策。温家宝总理月日在江苏省常州市调研时强调，目前房地产市场调控仍然处在关键时期，调控任务还很艰巨。必须坚定不移做好调控工作，把抑制房地产投机投资性需求作为一项长期政策。国务院决定从7月下旬开始，派出8个督察组，对16个省（市）贯彻落实国务院房地产市场调控政策措施情况开展专项督察。中央调控政策不变，稳
15、定了市场预期。,（2）住建部反复强调坚持房地产调控政策不动摇。6 月18 日，住建部强调，当前各地要坚决按照中央要求，继续坚定不移地抓好房地产市场调控各项政策措施的贯彻落实工作，特别是严格执行差别化住房信贷、税收政策和住房限购等措施，巩固调控成果。下半年，房地产调控决心不动摇、方向不改变、力度不放松。那些调控政策松动、房价大幅反弹、保障房建设迟缓的地方将被问责。7月19日，住建部、国土资源部明电：坚持房地产市场调控不放松，不断巩固调控成果，坚决防止房价反弹。,（3）国土资源部：坚持房地产调控政策不动摇，把保障民生用地放在优先位置。2012年7月10日和16日，徐绍史部长多次强调，继续坚持房地产
16、调控政策不动摇，同时，积极应对经济下行压力，全力服务“稳增长”，应保尽保保障房用地，增加普通商品住房用地供应，坚持和完善招拍挂制度，关注异常交易，打击囤地行为。7月19日，住建部、国土资源部明电。,2、宏观经济下行压力增大，稳增长是今年的主要任务。实施积极的财政政策，特别从完善结构性减税政策入手；发展实体经济。继续实施稳健的货币政策，有效解决信贷资金供求结构性矛盾，一月内两次降息。对房地产市场存在实质性的影响。处理好“稳增长”与调控房地产的关系。经济的稳定增长不能完全依赖房地产的发展，调整产业结构、促进产业转型升级是经济可持续发展的必然选择。,3、地方政府的财政压力 中国国土资源公报显示，20
17、10年，全年出让国有建设用地面积29.15公顷，出让合同价款2.71万亿元，同比分别增长32.0%和57.8%。2011年全国出让国有建设用地面积33.39万公顷，出让合同价款3.15万亿元，再创新高。财政部7月13日公布数据显示，2012年上半年全国国有土地使用权出让收入11430亿元，同比减少4342亿元，下降27.5%。而在营业税收入中，房地产营业税则减少183亿元，下降8.5%。,据中国指数研究院的最新数据，2012年上半年，全国300个城市的土地出让金总额为6525.98亿元，较去年同期10598.24亿元减少38%。北京、上海、广州和深圳4个一线城市的土地出让金总计仅为440亿元，
18、同比下降55.3%。楼市低迷使一些严重依赖土地出让收入的地方政府面临巨大的财政压力。,地方政府对现有房地产调控措施进行微调的政策不断出台。自2011年下半年以来，北京、上海等33个城市分别从不同角度出台了楼市微调政策，涉及公积金贷款额度、土地出让、普通住宅标准、税费优惠以及购房补贴等。凡突破限购政策“红线”的微调政策均已叫停。7月13日珠海的突破“双限”的政策也已停止。调控房地产的政策面临地方政府微调的压力很大，因此，下半年房地产调控的风险仍然很大。7月19日通知要求各地要严格执行房地产市场调控政策，不得擅自调整放松要求，已放松的，要立即纠正。中央希望地方政府要彻底改变依靠土地收入弥补财政收入
19、不足的状况；地方政府希望通过较高的地价水平来获取土地收益的做法不可取。调整房地产方面相关税种，开征房产保有环节的物业税，既可抑制房地产投机需求，又能在一定程度解决地方财政问题。,4、国土资源部将会采取一些调控措施以确保土地市场的平稳（1）加大住房用地供应力度，提高计划完成率。2012年全国住房用地计划供应总量（17.26万公顷）不低于过去5年年均实际供应量（8.73万公顷）；其中保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于总量的70%。2012年上半年房地产用地供应只有5.97万公顷，住房用地只供应4.08万公顷，离计划完成还有较大的距离。下半年满足刚性需求，合理增加普通商品住房
20、用地供应，严格控制商档住房用地，不以任何形式安排别墅类用地。国土资源部将从7月开始，对保障性安居工程用地和普通商品住房用地供应实行月度指导，督导计划执行情况，年底进行考核。,（2）全面保障保障性住房用地需求。2011年，全国保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品房“三类”住房用地实际落实10.88万公顷，占全年住房用地实际落实总量的80.04%；落实保障性住房用地4.81万公顷，同比增加46.2%，全面保障了1000万套保障性安居工程用地需求。2012年，全国计划供应保障性安居工程用地和中小套型商品房用地13.68万公顷，占全国住房用地供应计划的79.3%，比2011年提高0.7个百分点
21、。2012年计划供应保障性安居工程用地5.01万公顷，占住房用地供应计划的29.1%，超过2011年1000万套保障性安居工程用地实际落实量（4.81万公顷）。,（3）完善土地交易方式 下半年，地方将根据土地市场形势，从土地出让的节奏、时序和价格等方面入手，完善土地交易方式，防止出现商服和住宅高价地。土地出让前全面分析形势，对可能出现的高价地要调整竞价方式；对预判可能成为异常交易地块要及时调整出让方案，采用“限房价、竞地价”或配建保障房、公共设施等办法出让土地。房地产用地出让不能超过面积上限，不得捆绑出让、“毛地”出让。土地出让成交后10个工作日内签订合同，合同签订后1个月内付款50%，1年内
22、付清。,（4）加大闲置土地的处置力度。新修订的闲置土地处置办法今年7月1日实施。闲置土地：是指国有建设用地使用权人超过国有建设用地使用权有偿使用合同或者划拨决定书约定、规定的动工开发日期满一年未动工开发的国有建设用地；已动工开发但开发建设用地面积占应动工开发建设用地总面积不足三分之一或者已投资额占总投资额不足百分之二十五，中止开发建设满一年的国有建设用地，也可以认定为闲置土地。7月19日通知下发后，各地将逐宗清理超期1年未开工构成闲置的土地，依上述办法确认并处理。这与修订前的规定是相同的。,因政府或政府各部门导致闲置的，可如下处理：延长动工开发期限。从补充协议约定的动工开发日期起，延长动工开发
23、期限最长不得超过一年；调整土地用途、规划条件。按照新用途或者新规划条件核算、收缴或者退还土地价款；由政府安排临时使用。待具备开发条件，国有建设用地使用权人重新开发建设；协议有偿收回国有建设用地使用权；置换土地；市、县国土资源主管部门还可以根据实际情况规定其他处置方式。,非政府因素的处置办法：未动工开发满一年的，按照土地出让或者划拨价款的百分之二十征缴土地闲置费。土地闲置费不得列入生产成本；未动工开发满两年的，无偿收回国有建设用地使用权。闲置土地设有抵押权的，同时抄送相关土地抵押权人。,截至2011年5月底，全国共上报闲置土地宗数2815宗，面积1.13万公顷。截止2011年12月底，全国未竣工
24、房地产项目用地约15万宗，面积约为48万公顷，为前三年房地产用地平均供应量的3.4倍。目前供应土地可开发建设量高于同期住房的开竣工面积，有充足的已供应土地保障房地产开发。据国家统计局数据，2011年住宅本年新开工面积为14.6万公顷，本年销售面积为9.7万公顷，连续几年都有较大的余额。据土地市场监测数据，近几年累计住房用地供应量与新开工量尚有14万多公顷的余额。,（5）鼓励民间资本投资主体盘活利用国有建设用地。民间资本投资主体以出让方式取得的土地，可依法通过转让、租赁、作价出资入股等方式盘活利用。经批准可调整建设用地用途（重签合同并调整出让价款）；支持企业对工业用地在符合规划的前提下增加土地容
25、积率，不再增收土地出让价款；原有以划拨方式取得的土地，经批准可以用于经营性开发建设或转让。,案例：经调查，广东全省有370多万亩“三旧”用地。通过政策引导，以民间资本为主体，通过近3年的市场化运作，已完成的14万亩改造项目，平均容积率由改造前的0.66提高到1.5，节约用地约6.1万亩。按此比例估算，改造后可节约土地超过100万亩，相当于全省10年规划新增建设用地规模的近40%。政策核心是政府放弃大部分土地收益，市场运作。,谢谢！,2010嘉秀洲005号地块土地获得评估报告,浙江中原物业顾问有限公司郑重声明,本项目相关报告仅提供给贵公司参阅，未经贵公司书面同意，浙江中原物业顾问有限公司承诺不将
26、本项目提报的内容透露给任何第三方。浙江中原物业顾问有限公司拥有本项目相关报告之一切权利，未经浙江中原物业顾问有限公司书面许可，贵公司不得将其中内容透露给任何第三方。,本报告结构,项目地块解读,嘉兴房地产市场解析,项目区位&四至,项目经济指标,产品打造趋势,09年发展小结,区域重要规划,重点个案分析,土地市场分析,本项目土地获取价格建议,Part 1,项目地块解读,项目地块解读项目区位与四至,项目位于浙江嘉兴秀洲区，嘉兴自古为富庶繁华之地，素有“鱼米之乡，丝绸之府”之美誉，随着整个长三角地区经济的发展，嘉兴已经成为了衔接浙江与上海的桥头堡，是浙江的北大门。项目本身处于嘉兴老城区“秀洲新区”，周边
27、已成为嘉兴比较集中的住宅及商品房板块。,本案,至“上海”,至“杭州”,本案,项目地块解读项目区位与四至,项目目前周边状况相对凌乱；项目周边道路及通行情况，目前发展相对滞后；项目周边存在的一些老式公房影响项目视觉效果。,项目处于嘉兴老城区商品房开发相对集中的区域，目前虽然周边开发现状不甚完善。但是我们有理由相信，与本项目沿路相望的目前正开发地块的启动，将有利的带动项目本身及周边区域的发展。未来发展空间将有较大的提升空间。,项目地块解读项目区位与四至,嘉兴处于长三角地区衔接浙江、上海的门户位置，本身的区域位置奠定了较好的发展空间。项目处于这样的宏观区位，奠定了未来较好的发展基础。,项目处于嘉兴老城
28、区内，周边已存在部分已开发的商品房小区。对于本项目未来的开发带来一定积累。,项目周边目前开发情况相对堪忧，但是我们有理由相信，随着区域的整体发展，项目未来的发展空间较大。,项目地块解读项目经济指标,总用地面积：约33909规划用地性质：商住用地（商业不大于10%；住宅不小于90%）建筑密度：30%容积率1.8,基本规划要求,建筑体量引申,建筑面积构成预估,总用地面积：约33909总建筑面积：59562商业面积（15%）：8934住宅/酒店式公寓面积（85%）：50628车位约：560个（商业+住宅）,项目地块解读项目经济指标,项目经济指标，决定了项目本身的产品打造方向往小高层（无论是住宅还是酒
29、店式公寓）与商业的综合体方向发展。,由于项目本身小高层占据了相对较高（90%）的比重，因此，小高层未来售价的形成，直接关系到项目利润的实现，对于该部分的售价预期也直接关系到本项目获得土地价格的上限控制。,项目地块解读项目产品发展趋势,产品组合建议,根据开发商提供的产品设计初步方案，我们建议采用“方案二”的产品组合模式，一方面有利于项目整体品质的树立，另一方面有利于平衡销售回笼速度与销售利润的均衡实现。,项目地块解读小结,项目本身所处区位虽然目前存有一定瑕疵，但是从区域发展的眼光来看，其拥有一定的发展空间，但这对未来总体的开发、运营水平有一定的要求。,项目主力产品小高层/高层部分未来的售价预期以
30、及相应的综合定位，将直接关系到目前本项目获取土地的价格控制。,我们建议以“高层住宅+酒店式公寓+商业”的产品组合模式来定位本项目的宏观产品形态，一方面有利于提升项目的品质，一方面有利于平衡去化速度和销售回笼效果。,Part 2,嘉兴房地产市场解析,市场解析09年房市回顾,2009年阶段性市场特点,第一阶段：2009年23月楼市回暖,2008年国际金融危机及国内经济回调的影响，住房销售低迷，房价涨势逐步回落，房地产市场进入调整阶段，调整程度逐步加深。2008下半年至2009年一季度，作为扩大内需、促进经济增长的重点，中央及地方政府连续出台了多项鼓励住房消费、活跃房地产市场的调控政策。压抑了一年多
31、的刚性需求、诸多楼市优惠政策，以及中国经济的逐步抬头，使得2009年春节前后，楼市出现明显“回暖”迹象。,市场解析09年房市回顾,第二阶段：2009年48月全面井喷,嘉兴房地产市场的反弹是由住宅市场率先起航的。相关统计数据也表明，从4月份开始，住宅市场的活跃与第一季度相比已表现出明显的不同，产生了质的变化：在08年市场低迷环境下压抑已久的刚性需求得到迅速释放，成交量和成交价格均呈加速上升之势。在上半年成交量的大幅提高之后，作为传统淡季的7、8两月略有回调，但由于去年8月成交量较低，年度同比仍有191%的涨幅。,这表明着：观望期正式结束，刚性需求已经井喷。,市场解析09年房市回顾,第三阶段：20
32、09年911月历史之巅,在南湖新区地王频出之后，嘉兴楼市“金九银十”态势重现，特别是到了十一月，成交量和成交价格达到历史的最高点。根据宜居城市网最新备案数据显示，今年11月嘉兴市商品房面积、金额、均价、套数全线增长，2009年11月嘉兴市商品房销售备案总套数4627套，日平均成交154套，备案面积49.13万平方米，备案金额28.42亿元,成交均价达到5784.52元/平方米。同时，需求结构也从上半年的“刚性需求”为主逐步向改善型和投资性需求转变，需求结构的转变直接导致了高端项目的热销。,市场解析09年房市回顾,第四阶段：2009年12月至今微妙过渡,从11月份开始，由于嘉兴及全国房市均出现高
33、涨态势，信贷开始紧缩，国家明确开始打击囤地现象，社会开始流传政府将有政策性收紧传闻出现；由于前一阶段的火爆热销，可售房源大幅减少，供应量不足导致嘉兴市场一手房成交量开始出现回落，但价格仍然高居不下；二手房市场，营业税政策调整，房东想持币过年，价格开始小幅跳水。,目前房价已在历史最高点，赚钱速度已经赶不上房价上升的速度，价格泡沫集聚。,市场解析09年房市回顾,2009年嘉兴市房产市场主要经济数据,投资增长：逐季加快，回升势头好于预期,在市场回暖、销售增加等因素的带动下，今年以来嘉兴房地产开发投资增长逐季加快。前三季度，房地产开发投资59.64亿元，同比增长1.9%，增幅分别比上半年、一季度提高了
34、23.3、5.3个百分点；其中，商品住宅投资42.07亿元，同比增长4.1%，比上半年、一季度分别提高了6.3、10.2个百分点。测算表明，10月份当月，房地产开发投资增速达5%，高出9月份3.1个百分点，连续第二个月高于同期城镇固定资产投资增速。全年增速预计在16%左右，远远好于预期。,市场解析09年房市回顾,销售量增加：三大需求集中释放，市场销售猛增,进入2009年，随着市场的迅速升温，房地产销售大幅增加，出现了近年来所没有过的“井喷式”行情。前三季度，嘉兴商品房销售面积199.64万平方米，同比增幅达96.3%，创自1998年房改以来历史同期最高水平。其中商品住宅销售面积增长93%；办公
35、楼销售面积增长62.6%；商业营业用房销售面积增长126.2%。商品房销售总额达93.75亿元，同比增长100.4%，而去年同期是下降了15%,市场解析09年房市回顾,价格上涨：同比涨幅由负转正，环比持续上行,在成交量不断放大的同时，房价也持续上涨，同比涨幅由负转正，环比持续正增长。12月份，嘉兴市区商品房销售价格同比上涨3.5%，涨幅比11月份下降1.3个百分点，这是自年初以来，房屋销售价格连续第6个月同比上涨；环比上涨3.5%，环比持续正增长。,市场解析09年房市回顾,2009年的嘉兴楼市，为我们展示了一片价格飞速飙升、有房子不愁卖的火爆异常房地产盛世景象,上半年：多项利好政策出台+刚性需
36、求井喷+经济好转,下半年：投资热钱涌入+防通胀预期+地王+涨价,市场解析区域重要规划,沪杭高铁,沪杭铁路客运专线由铁道部、上海市、浙江省及宝钢集团共同出资建设，是全国铁路快速客运网和长三角城际轨道交通网的重要组成部分，投资估算总额292.9亿元。工程连接上海、杭州，由上海虹桥站引出，经松江南、金山北、嘉善南、嘉兴南、桐乡、海宁西、余杭南引入杭州东站，并通过联络线与上海站、杭州站相接，正线全长160公里，其中87为桥梁工程，全线设车站9座。专线设计速度目标值为350公里/小时，规划年输送旅客为单向8000万人。,市场解析区域重要规划,沪杭高铁的规划与建设，大大缩短了“嘉兴上海”，“嘉兴杭州”的时
37、间距离。而这种时间距离的缩短，从很大意义上加强了“嘉兴”对于上海和杭州这两大经济、旅游、文化城市的吸引力与向心力。,从本项目建设的周期与时间来看，项目建成后，高铁已经投入使用。一方面为项目吸引来自沪、杭两地的投资客奠定了有效的基础，形成了事实上的卖点，另一方面，也为项目未来吸引长期、相对稳定的使用群体（指酒店式公寓及商业部分）奠定了有效的交通基础。,市场解析个案分析,嘉富好第坊,嘉富好第坊项目总占地面积89亩，由7.5万平米高层住宅，2.1万平米购物中心，1.7万平米高星级酒店和3.7万平米智能化办公组合而成，容积率3.0，总建筑面积建立南湖新区一站式生活蓝本。嘉富好第坊一期“怡景嘉苑”为约5
38、万平米高层住宅，由一幢精品小户型公寓和4幢高层典雅景观住宅组成。.,市场解析个案分析,中港城紫澜别墅,项目规划充分利用公园湖岸资源，营造别墅园区水系，最大化实现自然景观的价值。在规划设计上，除了充分利用外部景观资源外，在园区内部的景观营造中，更以西形东韵的手法打造公园级别墅景观。通过自然水系的引入，使“小桥流水人家”的独特韵味贯穿各组团之间。让别墅真正的生长于自然生态中，更让别墅主人的移驾一步，自有天地。,市场解析个案分析,新亚香榭水岸,新亚香榭水岸位于秀洲新区中央核心区域，中山路北侧，东临北郊河，西靠聚贤路，周边有江南摩尔，秀洲区政府、新安国际医院、秀洲学校、运河文化长廊等基础配套。项目占地
39、约100亩，总建筑面积约15万平方米，是嘉兴首个亚热带奢华园林景观社区，由加拿大丽景畅意（中国机构）担任景观规划。,市场解析个案分析,紫园,2008年1月29日嘉兴紫元房地产开发有限公司注册成立，开发建设“紫园”住宅小区，小区位于嘉兴市开发区常秀街与洪殷路东南侧，性质为商住用地,占地面积为69604平方米，容积率2.0,建筑密度不大于30%，绿地比例30%。,市场解析个案分析,耀城广场,耀城广场总建筑面积16万平方米，集合了办公和住宅两用，两栋写字楼。主力户型为：平层90-140平方米户型，跃层180-220平方米户型。,市场解析个案分析,富安臻园,富安臻园是以海派经典风格Art-deco建筑
40、群落，总占地面积约4.1万平米，总建筑面积约9.4万平米，容积率1.8，建筑密度仅约17.5%，绿化率高达约35。项目精心布局电梯花园洋房、小高层、高层和部分商业等多重业态，大手笔铺成五大主题庭院，而且毗临近万方城市水景公园，成为市中心罕见的低密度海派公园住区。,市场解析个案分析,龙盛右岸名邸,龙盛右岸名邸位于嘉兴秀洲新区秀园路东侧，东面毗邻龙盛华城右岸与龙盛右岸美墅。占地面积10万余平方米，总建筑面积约17万平方米。整个社区由景观主轴自然划分为多层都市洋房和高层景观公寓南北两大主题板块。南区“玫瑰园”与“缇香阁”多层都市洋房，精心设计丰富创享空间，令居住感受别具一格。北区“爱琴海”水韵悠然，
41、环绕分布高层景观公寓。,市场解析个案分析,综合比较&分析,目前嘉兴区域内的在售楼盘以住宅为主力产品，且其所拥有体量都相对较大。对本项目后市的供应，存在一定的竞争压力。,从在售楼盘的户型分布及去化情况来看，小户型产品的去化相对拥有一定优势。这为本项目日后的小户型产品（无论是住宅还是酒店式公寓）的去化奠定了较为有利的市场基础。,目前嘉兴市场在售楼盘的价格同质化现象相对集中，住宅类产品的价格区间主要集中在65008000元/的水平中。而随着后市以及相应规划的落实，我们认为对于本项目的售价仍存在保守乐观的空间。,市场解析土地市场分析,近期土地挂牌信息,框中标注为本地块,市场解析土地市场分析,近期成交土
42、地信息,由于2009年整个中国“疯狂”的房地产市场，嘉兴近期成交土地的溢价率也明显上升，“地王”频现，这一点是我们在2010年新的市场环境下拿地需要注意的，应撇除其中的“市场追涨”因素。,市场解析土地市场分析,嘉兴地区近期挂牌的土地（包含本项目）的初始价格已明显提升，一方面是市场正常的成长因素，另一方面与2009年整个房地产市场的“飙涨”有直接关系。,从近期已成交土地的情况来看，溢价率明显高出正常水平，这需要我们引起重视，不盲目追涨，撇除其中的特殊市场因素。,对于本项目土地获得的价格测算来看，我们还应回到本原，通过“产品稳定的预期综合成本控制”这条综合执行线来可观的评价。,本项目土地获取价格建
43、议,开发成本预估1,本项目土地获取价格建议,开发成本预估2,本项目土地获取价格建议,开发成本预估3,此处的“总成本”指项目开发建设的静态成本（暂不包含土地成本）,本项目土地获取价格建议,项目方案损益分析,注：工程造价前期开发费用配套费用工程建安费用 后期测试管理费其他费用,上述分析是土地拍卖价随销售价格的变化而变化。为方便决定拍卖价时进行对比分析，再进行下列动态分析，即控制毛利（税前利润）来决定土地拍卖价。政府明确需分摊的款项已列入工程成本，表中的土地拍卖价不再包含上述款项，但包括契税。,本项目土地获取价格建议,售价、土地价格和投资回报率对比,备注：投资回报率为税后利润与土地成本之比,本项目土
44、地获取价格建议,结论,经过市场调查、分析和测算，对项目得出以下结论：,目前政策导向以房地产市场走势对于本项目的开发都提供了强有力的地撑。从地块规模不大，6万多平方的开发量既能够将项目做出一定的品质，也可以规避市场风险。本案的开发周期不长，能避免因开发周期过长而可能产生的市场波动给项目带来的不利影响。经测算，项目有较好的投资回报，并有较大的发展潜力，经过分析，项目具备一定的抗风险能力。,综合以上各方面的分析可知，如能以1760019900万元的拍卖价拍得该地块是可行的。约合200220万/亩,Thanks for your attention,Wish you a good day!,全文完祝项目2010年完美顺利祝商祺！,
