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1、泉州东海湾滩涂整理项目市场定位与投资测算,2008年初，泉州东海滩涂整理项目地块，652269平方米土地被以总价38.24亿元被拍下。同一时刻：这一地块也肩负起了塑造城市新中心，并带动整个区域发展，为城市升级带来新的增长点的历史责任。怎样开发这块土地，也成了我们房产界心中的使命！,项目开发,区域塑造,城市升级,前言,通过对项目属性和区域发展方向进行的深入透彻的分析，我们认为项目有条件也有能力打造城市新中心的核心项目,内容摘要,我们对泉州市区及周边部分县市房产市场的进行充分全面的了解，发现泉州目前的住宅市场较为完善，需求相对旺盛；而商业市场则比较杂乱，品质也较为有限；办公市场则极为落后。相对的未
2、来市场中，沿东海湾有多个相当规模体量的综合类项目。大量竞争项目不可避免的与项目产生竞争，尤其对办公产品在短期内甚至是造成致命的冲击。,基于市场基础和城市发展的需要一期定位：项目的一期应建设以住宅为主体，以商办为基础的宜居宜商大盘；以提升区域成熟度，使东海区域真正成为城市中心区域为使命。整体定位：待区域成熟度提升后，再逐渐增加商办功能，整个项目定位将成以商务办公为核心的城市中心综合体。,价值界定：,市场基础：,发展定位：,测算：,根据功能定位，对一期的开发运营进行测算总投资：41.5亿；销售总收入：61.8亿；投资回收期：4年,由于项目开发的资金压力巨大，一家或两家开发商来运作整个项目是十分困难
3、，风险也是巨大的。因此我们更倾向于建议开发商做土地运营商，同时引进多家开发商共同开发，加快区域的成熟度，使本板块快速升温。,建议：,内容摘要,报告正文,对泉州市区及周边主要县区的在售和经营项目进行实地考察和调研。对主要市政和土地规划单位进行走访和座谈。对项目自身情况进行实地考察。搜集城市和区域的发展现状及未来规划资料。集合相似项目，为本项目发展提供参考依据。,工作方法,青岛行政中心长沙河西行政中心深圳蔡屋围金融中心伦敦加纳利码头深圳华润中心宁波天一广场联洋国际社区南通CBD,借鉴案例,规范分析，寻找项目开发核心问题,现实条件,寻求目标,品牌目标：打造泉州市场标杆产品，形成影响力，树立企业品牌；
4、利润目标：保证资金运作顺利的前提下追求利润最大化；战略目标：通过项目一期拉动整个片区价值，为后期项目运作塑造增值空间。社会目标：通过打造城市中心，把握泉州城市升级的历史机遇。,品牌：项目有雄厚的企业实力和品牌知名度，且地产经验极其丰富。但是在泉州，此为第一个项目。资金：项目占用资金极多，对整个项目的资金筹集运作和回笼要求较高。营销：项目体量巨大，业态复杂和产品类型多。操作难度大大上升。区域：未来规划利好，有一定的政府政策支持。但目前市政生活配套不足，区域价值不明晰。市场：城市目前发展有限，办公市场匮乏，商业品质落后,矛盾的核心,找准项目在未来的位置成功促进东海湾区域的价值提升和形象塑造,Q1:
5、在规划背景下，区域未来价值如何？如何利用城市升级实现项目价值？Q2:在未来激烈竞争中如何定位本项目的产品类型？Q3:如何挖掘和整合项目自身资源、设置项目功能来实现区域土地价值增值？,界定核心问题点,为了解决这些问题我们从以下几个方面进行探讨：,项目价值项目发展战略及定位项目一期具体定位经济测算,一、项目价值,项目属性区域发展方向,二、项目发展战略及定位三、项目一期具体定位四、经济测算,目录,城市属性,项目属性,区域属性,城市属性,地块属性,城市属性,泉州市地处福建省东南部，是福建省三大中心城市之一。北承省会福州，南接厦门特区，从而形成海西城市群；东望台湾宝岛。现辖鲤城、丰泽、洛江、泉港4个区，
6、晋江、石狮、南安3个县级市，惠安、安溪、永春、德化、金门（待统一）5个县和泉州经济技术开发区。全市土地面积11015平方公里，2008年常住人口779万人（不含金门县），外来人口154万。,海西经济圈的重要城市，辐射东南区域,近年泉州市综合经济实力显著增强，GDP平均增长率达到15%左右，高于全国平均水平。泉州市经济总量连续10年排名福建省首位。,经济实力显著增强，成为福建省乃至全国发展最快、最具活力的地区之一。,城市属性,整体经济实力雄厚，发展迅速,目前泉州市已初步形成服装、纺织、鞋业、石材、机械电子等特色支柱产业，产业聚集程度高，对全市经济发展起主要支撑作用，同时逐步发展石化、物流、电子信
7、息等新兴重点产业。产业结构不断调整、优化，产业结构重心具有农业工业知识产业的演变顺序。从上表数据中可以看出，三次产业比重变化的趋势是第一产业比重逐年下降，第二、三产业比重稳步上升。,城市属性,产业结构已制造业为主,服装,机械电子,石材,鞋业,纺织,支柱产业,人口,05年至今泉州全市城镇居民人均可支配收入逐年攀升，增幅一直保持在12%左右，至2008年，达到20420元；与周边主要城市相比，2008年泉州市城镇居民人均可支配收入仅次于厦门（23948元），高于福州（19009元），居民生活水平在全省处于前列。,历年泉州市人口增长较为缓慢，目前是福建省人口排名第一的城市。,城市属性,户籍人口增长慢
8、，居民收入攀升迅速,收入,2005年2008年泉州全市城镇人均住房建筑面积逐年升高，至2008年，达到49.35，根据国家建设部公布的小康住房标准，人均住房面积应达到40。由此，泉州城镇人均住房面积已经超过这一标准。可见，泉州城镇居民人均居住水平较高，此与本地居民富裕的收入和生活习惯有直接关系。,城市属性,人均住房面积增长迅速，居住水平较高,区域属性,道路建设：目前区域内的两条主要干道都在建设中，区内多片空地和回填地块，属于开发中的区域。,区域项目：区域内项目只有东海湾，属于综合类项目，体量巨大，目前处于在售阶段，部分住宅已经交房，其中商业和办公部分仍未入市。此外，海景花园为紧邻区域的项目。前
9、期为别墅，目前在售高端公寓，后期有酒店配套，但目前仍未建设。区域配套：区域内有已经建好的市政府大楼和师范学院，但政府大楼仍未正式运营。区域内基本无成熟的配套设施。,待开发区域，道路建设中，配套既不成熟，行政中心建设中,土地现状：目前平整可开发。周边道路：在建中但已经基本铺设完成，且路面条件较好。四至及景观：地块南侧及东南侧面海面江，项目地块目前开发条件，东侧和北侧为市政建筑目前市政府已经建成。,规模大，属性复杂，区域的核心项目自身条件较好，基本处于可开发阶段,地块属性,地块参数：面积：一期占地17万方容积率：4.5土地属性：综合用地建筑密度：45%，高层15%建筑限高：160米绿化率：40%以
10、上,政府大楼,地块规划图,周边道路,周边地块,地块现状,项目属性界定,城市级别,海西经济圈,二线主力城市,新开发区域,未来行政中心,开发规模大，区域核心,产品多样且复杂,区域级别,地块级别,项目的发展要依托并跟随整个海西经济圈的发展而发展。,区域发展的方向是项目未来的机遇。,项目自身的开发策略是项目成败的关键,项目思考,一、项目价值,项目属性区域发展方向,二、项目发展战略及定位三、项目一期具体定位四、经济测算,城市属性,区域发展方向,城市发展规划,产业发展规划,基础建设规划,区域土地规划,现代化工贸港口城市 以产业为导向整合城市，以经济联系打破行政壁垒，以快速交通通道加强泉州湾城市群内各城市之
11、间的联系，最终形成一体化现代化工贸港口城市。,基本形成大城市框架：根据全省三大中心城市之一进行规划的，在中心城市规划区内，形成城市资源有效整合、城市设施统建共享、城市功能较为完善、具有较强集聚和辐射能力的大城市基本框架，框架内城市建成区面积180平方公里，建成区人口达180万人。基本建成全省乃至全国重要的先进制造业基地、物流中心、亿吨大港。,现代化工贸港口城市，中心城区推二进三,产业发展规划,“东进、西拓、南下”，建设滨海型城市,城市发展规划,城市级别城际高铁：福厦高铁规划中港口建设：后渚港，秀涂港，石湖港片区级别大桥建设:东海大桥，百崎大桥，泉州湾跨海大桥路面交通：沿海大道，东海综合大道，东
12、海隧道轨道交通：二号线（紫色线）,未来城市化高速发展区域,基础建设规划,项目区域,商办中心区,居住及商业区,行政展示中心,港口建设规划,住宅教育区,旅游保护区,发展规划：以城市行政中心为起点和核心，以桃花山等山体为生态背景，构建串联行政中心、文化广场、休闲景观广场节点，聚集了办公、文化公共建筑，背山面海的景观中轴线，着重突出行政中心在东海组团的统率作用。在该组团内的沿海大通道外侧，还规划了长约5公里的带型绿化公园，形成优美的滨海景观。,现代化滨海中心组团,区域土地规划,规划完善；商办住游属性齐全；高现代化程度；代表城市形象的区域。,产业更新,必备需求基础,基础建设规划,未来的城市新中心,现实条
13、件支撑,交通通讯枢纽物流中心现代服务业发达集中有相当的规模体量,泉州经济基础,区域多层次交通同建设,退二进三，服务产业需求巨大,泉州GDP历年福建排名第一，有实现城市发展的经济基础,城市化进程,城市化未来进入高速发展阶段,区域有条件也有能力建设,区域发展目标,Question：区域能否建设城市新中心,核心项目发展,项目发展目标,本项目作为区域大规模的核心项目，本项目的开发一方面受到区域条件的局限，另一方面却又直接影响本区域的发展和价值提升。同时要求项目的开发与区域的开发同步，开发目标一致。,区域发展,相互影响,目标一致,项目的开发就是城市新中心的开发,一、项目价值,三、项目一期具体定位四、经济
14、测算,目录,城市中心功能分解泉州房产市场城市综合体发展模式研究项目发展建议及定位,二、项目发展战略及定位,主要功能拆分,城市综合体功能分解,酒店,办公,商业,住宅,城市中心综合功能,分析泉州的对应市场情况为项目的最终发展模式做依据,为了做出准确的定位，我们必须先对主要功能的四个方面在泉州的具体市场表现有所了解。,一、项目价值,三、项目一期具体定位四、经济测算,目录,城市中心功能分解泉州房产市场城市综合体发展模式研究项目发展建议及定位,二、项目发展战略及定位,房地产投资,泉州房地产投资历年处于高速增长期，而08年由于整体经济低迷导致增幅趋缓。09年固定资产投资增幅有所趋缓，对经济贡献相对有限，而
15、从左表看出房地产投资在各项指标分析处于基本正常的发展阶段。,经过08年以来的回调，处于基本正常阶段,城市化建设使供求一度失衡，09年需求大于供应,商品房市场,05年至06年商品房供求基本趋稳，07年市场需求量呈现上涨，而08年在整体楼市相对低迷的情况下，商品房市场供应量逆市而上，供求完全失衡，09年上半年商品住宅市场表现突出，供求比11.4。,随着城市化进程，商品房建设得以加强，但同时带来的问题是商品住宅市场供求进一步失衡。,泉州房产市场住宅市场,价格走势,由于供应大的原因，价格回调明显,2008年由于房地产市场低迷，泉州商品房价格有所回落，至09年1-9月房价回落有限，逐渐趋稳，后市将有反弹
16、趋势。,从09年商品住房成交套型情况看，上市的商品住房中，130平方米以下占了总量的近80%。而去年同期上市的商品住房中，130平方米以下的商品住房套数只占了总量的50%左右。市场刚性需求表现明显。,消费者的购房行为更趋理性：一是市场销售主要是自住需求为主，据调查统计，自住型需求比例约为80%;二是购房动机更多的是结合自身的具体情况来选房，如子女求学、工作需要、结婚等各个不同因素，区别于以前的“跟风”购买三是投资需求理性选择，进入第三季度，泉州市区投资性需求有所增加，但增加集中在具有升值潜力地段区域中的楼盘。,套型去化情况,市场刚性需求表现明显,中心片区物业特征：高层公寓、单身公寓价格特征：9
17、000-12000元/平米,东海片区物业特征：高层公寓价格特征：6000-8000元/平米,桥南片区物业特征：中高层公寓价格特征：6000-8000元/平米,城东洛川新区物业特征：高层、多层公寓价格特征：5000-6000元/平米,住宅市场板块特征,由于价格的差异，直接导致产品供应结构的差异。主要表现在中心城区与新区的差异化：中心城区楼市价格于2005-2006年间急剧攀升，使楼盘主要以20-35层高端产品为主，由于产品的差异化并派生出两种户型结构的产品：一种为大面积住宅产品；另一种为小面积单身公寓。大面积户型主要集中140平米以上的三房、四房户型；小面积主要在30-60平米之间的公寓。经济户
18、型在中心城区极其稀缺。而新区则由于区域基础配套设施及地段环境因素，主要适宜开发以小高层、多层中端产品为主，开发户型以130平米以内的中小户型为主，大户型需求比例低，销售抗性相对较大。,老城区代表个案,经典名门,项目占地48.2亩，建筑面积12万平方米，与商业发达的田安路、交通便利的津淮街相邻，具备上佳的地段优势。容积率：3.8 主力户型：四房 面积段：250-320平米 售价：10000-13000元/平米 楼层：24-30层 产品特点：老城区唯一在售的复式观景豪宅。客源：区域投资客、企业高管、私企经营者。,老城区板块大户型复式豪宅，产品特点突出，稀缺性注定其受市场关注度较高。,户型特点：客厅
19、面宽达5.5米，客厅及餐厅上层挑空，入户花园赠送一半面积，消防通道设置南进门。,老城区代表个案,经典名门,项目坐落于历史文化名山清源山南麓，西湖公园西侧，总建筑面积195802平米。产品：双拼、联排、花园洋房高层公寓公寓面积段：90-300平米，目前已去化60%售价：8000-12000元/平米配套：泉州西湖，商业街，五星级酒店，闽台缘博物馆等；客源：园区企业主管、部分公务员、部分台胞。,依景而建，独特的环境优势，产品组合丰富，稀缺性得以体现,西湖片区代表个案,西湖1号,户型特点：部分三房户型主、次卧室分别内置卫生间，大面宽客厅，部分楼栋两梯3户，3面观景，户户通透,西湖1号,西湖片区代表个案
20、,百捷中央公园,福建第一个豪布斯卡（HOPSCA）“城市综合体”项目。桥南片区与泉州老城区隔江相望，占据泉州市南大门。百捷中央公园总占地270亩，总建筑规模达120万平方米，是集国际五星级酒店、5A级写字楼、国际公寓、高档住宅、全业态商业、大型公园等多种物业形态为一体的城市综合体。1期开发的C组团首府，规划3栋楼，总建筑面积近10万平方米。4-31层为住宅，户型规划为79-85平方米经济型两房、125-140平方米舒适型三房、245-250平方米顶层豪华型楼中楼。客源归属：晋江地区40%、泉州市区40%、外省市20%,作为“城市综合体”百捷中央公园，预示着泉州的城市建设从原来单一的房地产项目开
21、发，转变到全新的发展模式。,桥南片区代表个案,东海湾,东海湾紧邻泉州新市政府，坐拥大泉州发展核心地带，总建筑面积200万平米，拥有20万平米商业配套，其中规划超五星级酒店、甲级写字楼、百万公寓大盘。一期骏园于2007年底开盘，目前已去化近90%，目前二期和园将于12月中旬推出。面积段：92-150平米层高：28-34层容积率：5.86售价：7000-8000元/平米客源归属：晋江市中型企业负责人、公务员、部分私营业主，外来投资客。,作为地处泉州“一湾二翼三带”城市规划的中心泉州湾的超大规模大盘，将进一步增加区域居住人气。,东海新区代表个案,户型特点：卧室全明设计，厨房配备设备阳台，房型方正紧凑
22、。,东海湾户型,东海新区代表个案,兰峰城市花园,项目地处晋江市地标性商业中心SM广场，享有沃尔玛、高尔夫球场等高档商业配套总建筑面积:351648平方米 开盘时间：2006年10月容积率1.42户型面积段：目前在售户型130-160平米、200-250大平层户型；目前售价：5500-6500元/平米。已去化70%；客源归属：晋江本地公务员、制造企业中层管理人员、部分泉州市区在晋江当地的私营企业主。,随着各商业中心在晋江的建成，从而带动了周边居住人气，目前已形成SM广场、福隆及阳光商业广场，同时带动了周边房价。本案依附商业广场的模式为本案的热销提供了先决条件。,晋江片区代表个案,大江盛世,汇龙大
23、江盛世”坐落于洛江中心区风景秀丽的洛阳江边，北至万福街以北，南至万兴街以南，东临洛阳江边。目前，第一期即将开发的由4个地块组成，共约130亩，分为A、B、C、D区4个组团，开发面积约为38万平方米，由22栋1226层的小高层及高层建筑组成。开盘时间：2008年1月；去化情况：一期已售完，二期先开三栋，目前尚未开盘起售；容积率：3.5户型面积段：80-100（两房），120-140（三房）预计售价：6000-6500元/平米客源归属：洛江本地公务员、轻工业园区管理人员、部分市区投资客。,洛江区未来将定位为泉州中心城区的第二经济中心,生态型健康居住区。但目前居住人气及周边配套相对缺乏，大盘高层项目
24、陆续入市将为该区域带来供应压力。,洛川片区代表个案,大江盛世户型,户型特点：入户花园、南北双入户门、户型方正,洛川片区代表个案,个案明细,现状 目前泉州已进入大盘集中开发的状态，各区域集中出现部分高容积率的城市综合体项目，而对于目前泉州相对初级的市场，后期将面临一定的供应压力。产品 目前市场上大部分产品集中为高层项目，大户型仍旧占据相当的供应比例，但经济型户型的成交放量代表了市场以刚性需求为主。虽然有部分改善型需求支撑了目前大户型产品的去化，但是其后期的供应将存在去化压力。价格 08年的市场颓势决定了泉州市区房价下行的趋势，而09年整体市场表现良好，价格趋于平稳，而目前次中心板块的崛起决定了整
25、体房价将在后市开始反弹。,市场总结,泉州房产市场商业市场,泉州的商业类地产已经逐步摆脱传统简单底商的开发模式，朝大型商场，商圈化以及专业市场等新的方向发展。但距离真正进入专业化市场化运作的阶段尚需时日。,商业市场综述,随着泉州城市骨架的展开，城区周边板块房地产的开发量逐渐增多，且供应量增多的不仅仅是住宅项目。,未来5-10年内,泉州商业地产将有数以百万计的潜在供应量。其中不乏世界500强零售企业的入住和五星级酒店的配套。市区范围内将出现多个集商业、办公、酒店等为一体的商圈以及档次品位较高的休闲娱乐商业街和专业市场。,背景,供应大，成熟尚需时日,中山路商圈,丰泽商圈,温陵路商圈,商业市场,泉州市
26、区现有商圈分布情况,中山路商圈,丰泽街商圈,温陵路商圈,以中山路和打锡街为中心的老式街区,主力业态以服饰类专卖为主,以丰泽广场为中心,辅之以美食街,构成了综合型的商业模式,以温陵路泉秀街交汇处的大洋百货以及苏宁国美等集中型商业为中心,构成了以大型商业体为主的商业结构,商业市场,泉州市区各商圈简述,商业市场,市场租金水平一览,商业市场,大泉州主要租售和规划商业项目情况,项目名称：聚鑫商业广场开发商：福建聚鑫房地产发展有限公司地址：泉州市鲤城区温陵路中段业态定位：品牌手机专卖、数码IT产品建筑面积：8000平方米销售价格：底层3500075000元/平方米；地下一层20000元/平方米,泉州商业项
27、目案例介绍,商业市场,项目名称：刺桐商城总用地面积：10000平方米总建筑面积：20000平方米停 车 位：约150个项目商业体层高：5.7米楼体规格：商业地上二层是由泉州元泰实业集团有限公司投资；项目位于泉州市中心商业街宝洲路与刺桐路交汇处，项目位置交通四通八达。该项目为玻璃钢架结构，适合于大型餐饮、娱乐休闲等。沿街可作为品牌展示。,泉州商业项目案例介绍,商业市场,泉州丰泽商城泉州商城整体位于泉州市丰泽街及田安路的交叉路口围合地块。规划区是由中心商场步行街高级住宅楼（聚龙阁、群贤阁）、立体停车场、建设大厦等五个主体建筑和一个近2.0万平方米的中心广场组成，其中心商场层数五层建筑面积为4.2万
28、平方米；步行街层数三层建筑面积1.70万平方米共270个店面；高级住宅楼聚龙阁及群贤阁层数为九层包括贮藏层建筑面积3.91万平方米住宅均为高级别墅式套型，总套数136套；立体停车场层数八层建筑面积2.2万平方米建设大厦层数九层建筑面积1.62万平方米。,泉州商业项目案例介绍,商业市场,晋江阳光时代广场位于晋江市中心商业繁华地段，占据晋江城市核心地标，是泉州地区首家专业以MALL形态打造的复合型商业航母，整个项目建筑面积16万平方米，其中商业面积11万平方米，停车位近700个，规划有一家五星级酒店，两大商城及商业步行街。集洒店、购物、休闲、餐饮、娱乐、商务为一体。,泉州商业项目案例介绍,商业市场
29、,晋江SM购物广场 泉州晋江SM国际广场是由菲律宾SM集团投资兴建的。它是一座集购物、娱乐、饮食、展览为一体的现代化SHOPPING MALL，菲律宾SM集团广泛涉及商业地产开发、零售、银行、金融等等多个领域，曾被亚洲商业杂志评为 亚洲最令人向往的公司 之一，目前在全世界有21家集购物、娱乐、饮食、休闲、娱乐为一体的现代化SM，其目标是2010年前在中国开办60家SM。晋江SM广场总体量为25万平方米，其中包括沃尔玛、莱雅百货等主力店，定位为购物、娱乐、美食一站式 消费的综合性购物中心。,泉州商业项目案例介绍,商业市场,近中期市级商业中心的设置:近中期的市级商业中心由城市中心组团的古城区和新城
30、平原区丰泽的部分商业街区组成。古城片区包括了钟楼、涂门街百汇商城、温陵路大洋百货三个商圈节点；平原新区包括田安路丰泽商城商圈节点。四个商圈节点加上四纵（中山路、南俊路-百源路、温陵路、田安路），四横（西街-东街-东湖街、打锡街-九一路-丰泽街、新门街-涂门街-津淮街、义全街-泉秀路）的商业路构成了市级商业中心。,商业市场,中近期规划：商业节点及四横四纵分布示意图,原有中心组团,东海组团海口的商业用地,秀涂组团斗尾港左侧规划的商业用地,建设的跨海桥以及海底隧道等交通线连接。,远景的市级商业主中心,商业优势削弱,未来市级商业中心将具有强大的内聚力，辐射力。其服务范围不仅为泉州湾城市群，同时更可吸引
31、周边相邻城市的商业需求。同时由于其极具优越的地理位置，更可形成对外贸易的窗口，成为现代时尚都市的象征.,商业人口将得到疏散，从而发展成为极具特色的商业次中心。,商业市场,远景规划：市级商业中心的设置,商业市场问题及机会点,泉州市区目前商业项目定位不明确，竞争无序，效益滑坡现象突出。空间布局不尽合理，商业体系不明确。一方面市区中心商业密集，一方面边缘区网点缺乏。除中心组团外的其他组团的网点不成熟，而旧城区网点稠密，竞争激烈。内部交通制约因素存在。交通制约问题一直比较明显，大型业态选址以及人流、停车、物流等组织相对比较困难。市级、区域级商业中心档次不高，同时存在许多弊端。中心组团商圈内综合超市较多
32、，档次不高，经营商品雷同。批发市场建设水平尚待提高。部分市场规划设计不合理，设施不完善；市场经营者素质不高；市场交易水平和组织化程度低，规模结构层次不分明。商业经营方式落后。连锁经营规模小，没有充分认识和利用连锁经营的优势。缺少相应的配送中心。市场机制不完善。商业立法滞后，政府职能转型未到位，中介组织的作用不能充分发挥，还未形成一套有效的公平竞争、自我约束、共同发展的市场机制。,项目商业市场当前存在的问题,商业市场问题及机会点,泉州市商业现有规模相对于市区人口已趋于饱和，同时业态设置较为单一，由于城区面积较小的原因，商圈之间的距离不够，难以形成区域商业格局，也因此难以形成鲜明的区域商业专项集聚
33、，只能以小而全的模式进行复制，约束了现有商业的发展空间，同时也给了人口导入完成后的新城区全新形态现代化商业以发展的空间。泉州市目前的消费力水平与其经济发展水平不符，明显落后于其经济发展水平，有足够的消费力而没有与之相匹配的消费习惯，但老百姓有提升自己消费品位的强烈渴望。现有商业形态单一，传统街铺占据了商业市场的较大份额，裙楼商业基本作为大体量商业的选择，独立式集中型体验式商业体非常稀缺。独特的消费习惯：只习惯接受集中收银，不喜欢单独收银的模式，给大型连锁百货公司的进入提供了便利的经营空间。,项目商业市场机会点,泉州房产市场办公市场,泉州产业结构严重倾向第二产业中的劳动制造业；第三产业比例小且发
34、展滞后，导致其对于写字楼产品需求微乎其微；大中型企业采取在厂区自建办公用房的形式；政府机关及银行等事业型单位多采取自建办公用房的形式；“禁商令”没有颁布执行，中小型企业大多租赁住宅楼宇用于办公。,泉州的写字楼市场目前仍处于初级启蒙阶段，商务氛围匮乏,泉州目前有部分金融大厦和企业写字楼对外出租，租金水平仅为3050元/平方米/月，物业软硬件水平较低，租户自用为主，投资功能较弱。,办公市场综述,办公市场价格水平,泉州世贸中心：位于泉州滨江商务区核心区，介于江滨南路与陈泉路之间，一期规划用地90亩，总建筑面积15万平方米，一期预计投资12.8亿元，已经过两次开工奠基典礼,预计2012年10月左右完工
35、。此项目也是目前泉州唯一在建的纯办公楼项目。,办公市场典型案例,泉州房产市场酒店市场,经济的快速发展，使得泉州市成为国内外酒店业争夺的热点。星级酒店增加数千间客房，仅在晋江、石狮、南安、惠安四县市，就分别有1至3家按五星级标准设计的酒店在建或即将动工兴建。到“十一五”后期，泉州市四星级酒店还将在现有基础上新增10家，因此到2010年全市三星级以上酒店总数将突破100家。目前，泉州在营业的五星级酒店只有泉州酒店、泉州晋江宝龙大酒店和泉州悦华酒店三家。,酒店市场综述,现有酒店情况一览,五星级酒店泉州酒店 泉州酒店是泉州地区第一家五星级酒店，于1996年开业，2000年重新装修，楼高12层，共有客房
36、373间（套）。外观装修充满欧洲古典建筑的风格；客房温馨舒适、豪华典雅、配套设施齐备；会议厅规格丰富、高档典雅。配套设施包括：国会娱乐城；餐厅：中餐厅、西餐厅、咖啡厅、酒吧、泰餐厅；康体娱乐：保龄球、室内四季游泳池、网球场、健身房、游艺室、KTV、桑拿浴、美容美发中心、乒乓球、桌球室、网球场；会议设施：多功能厅、会议厅。,现有酒店案例,五星级酒店泉州悦华酒店,酒店开业时间2005年5月22日，楼高28层。餐馆设施：悦园咖啡厅、荷风中餐厅、中餐包厢、石山日本料理、Top 1酒吧、红夫人扒房、忆江南餐厅、24H客户送餐服务、杰弗里面包坊；康体娱乐：棋牌麻将、健身中心；会议设施：华庭宴会厅，3间多功
37、能厅（清源厅、开元厅、崇武厅）和国际会议厅。,泉州悦华酒店为厦门建发旅游集团旗下“悦华”品牌连锁酒店。厦门建发旅游集团的母公司厦门建发集团，总资产位居福建省首位，是具有国有资产运营权的大型综合性投资企业,名列中国百强大企业集团之一。,现有酒店案例,五星级酒店泉州晋江宝龙大酒店晋江宝龙大酒店位于风景如画的江滨公园之畔，交通便捷。是集餐饮、客房、娱乐、康体、商务为一体的商务型酒店。酒店客房分为：标准客房、豪华客房、家庭用房、行政客房、贵宾客房、行政套房、贵宾套房、宝龙套房、总统套房、同时专设无烟客房，女仕客房和残疾人专用客房。酒店配备大、中、小型等规格齐全、配套完善的会议场所，可承办不同规模会议；
38、同时还设有咖啡吧、商务中心、桑拿健身俱乐部、室内恒温游泳池、大型室内水疗馆、中餐厅、西餐厅、日本餐厅、千人宴会厅、多功能厅、豪华包厢、会议室、停车场和大型娱乐城等。,现有酒店案例,五星级酒店泉州晋江宝龙大酒店服务设施：商务中心、停车场、外币兑换服务、票务服务、DDD电话、IDD电话、洗衣服务、残疾人客房、出租车；餐饮设施：中餐厅、西餐厅、日餐厅、咖啡厅、酒吧、客房送餐服务；休闲设施：美容美发、台球、按摩、夜总会、水疗池、迪斯科舞厅、卡拉OK厅、棋牌室、桌球室、室内游泳池、健身室、按摩室、SPA；会议设施：宝龙宴会厅可容纳1000人、凯旋门多功能厅可容纳150人、5个会议室分别可容纳20人。,现
39、有酒店案例,酒店市场小结,江南片区的酒店+地产用地开发，是较受关注的项目之一。目前这里有两个此类项目已处在方案规划期，不久有望进行开发。按照规划，位于桥南片区的市民广场周边的d、e3地块，规划用途为商业用地、住宅用地、办公用地。这两宗地块的国有土地使用权捆绑作为一个整体以挂牌方式出让。其中，d地块位于泉州大桥南片区市民广场周边，北临市民广场、国道324线和泉州海关用地，东北临兴贤东路，东南临40米规划路，西南临池峰路，用地面积163485平方米，在用地性质方面，明确规定为商业、办公、酒店、住宅等综合用地，即商住混合用地。同样受到关注的还有位于江南新区笋江路南侧的2006-07号地块，该地块为商
40、服（酒店）和商住混合用地，总占地20多亩。位于西湖片区新华北路与省道307线交叉口西南侧的凯莱度假酒店项目，是目前西湖片区规划的唯一一个高星级酒店用地，总用地面积39.79亩，规划有五星级酒店、公寓、别墅等。而东海片区除了早先开发的位于丰泽区中芸洲岛的锦江国际大酒店项目外，位于桃花山的“国际酒店”项目，同样是按五星级酒店标准进行开发，总用地面积102.74亩，同样融合了酒店、公寓、别墅等。近年来推出的酒店+地产开发性用地，主要集中在2006年和2007年期间出让。据统计发现，通过拍卖或挂牌出让的此类地块，仅泉州城区已超过6宗。,酒店市场中同样存在开发规划整体失控的状态，并且市场的实际运行情况已
41、经显示出一些端倪，2006-2010年规划中将增加十家五星级酒店，但截止目前整个泉州范围内仍然只有三家；酒店的后续开发速度过快，短时间内市场同时出现大量酒店，必然出现行业内的激烈竞争，而这样的竞争究竟是会促进市场发展还是会产生副作用，尚未可知；目前已经纳入规划中的酒店项目均是出现在综合性地产项目之中，开发商的实力以及经营理念包括是否具备开发此类项目的经验都会对项目的后续经营产生较大的影响。,酒店市场小结,商办市场总结分析,由上述各个分类市场的分析总结中不难发现在整个泉州的商办市场规划上存在一定的问题：首先是规划问题，规划中的无序状态较为严重，由此造成了以下的几种结果，一是各种商务区众多，重复建
42、设；二是由于重复建设造成了市场存在较大体量的商办产品存在，按照现有的市场消化能力，短期内难以有效实现去化；三是由于各个商务区中的产品定位较为类似，极易造成内部竞争，而这一情况应该是在规划过程中有效控制进行规避的情况。其次是市场接受程度，由于泉州的经济是一个以第二产业中的制造业为主的经济体系，因此对于商务综合产品的需求在短期内难以出现质的飞跃，加之政府的引导功能不足，预计此态势仍将延续。同时由于泉州地区长期缺乏新式的商办类产品，新的消费观念需要一定的时间来进行培养和发展，过急过多的开发将会使得市场供求失去原有的平衡，可能造成市场秩序的紊乱，导致市场陷入难以摆脱的恶性循环。,一、项目价值,三、项目
43、定位四、经济测算,目录,城市综合体功能分解泉州房产市场城市新中心发展模式研究项目发展建议,二、项目发展战略,了解了泉州的市场之后，我们换一个角度，来分析城市新中心综合体，寻找合适的发展模式。,城市综合体的几种发展模式研究,通过对国内外案例研究总结城市综合体的几种模式，为项目的发展模式选择提供科学可行的参考依据,城市新中心发展模式,模式一：政务驱动型发展模式,模式二：商务驱动型发展模式,模式三：商业驱动型发展模式,以政务文化为驱动,金融保险企业服务博览会展,商务服务休闲娱乐旅游观光,青岛行政中心长沙河西行政中心,伦敦加纳利码头深圳蔡屋围金融中心,深圳华润中心宁波天一广场,青岛行政中心,模式一：政
44、务驱动型,1989年启动，1992年完成城市行政中心整体搬迁；由原中山路商业地段东迁；原行政用地通过市场手段置换成商业用地，商业集聚功能加强。,GDP由92年的250亿增加到95年的642亿；GDP增长速度：搬迁前三年17.2%，搬迁后三年37%,原中山路地段，物业价值快速提升，旧城改造加速，环境改善，交通缓解；新行政中心区地块人气上升，居住条件改善，物业价值快速提升，带动城市全面发展,长沙河西行政中心,新的行政中心大楼,建设后的湘江西岸,搬迁前三年GDP增长速度为10.8%搬迁后三年GDP增长速度为13.5%,行政中心搬迁至湘江西岸，直接带动了西岸的发展，一批世界500强企业纷纷投资西岸3年
45、来西岸地价上涨3倍多，人口增加了近2倍，形成一座“新城”老城区交通压力缓解，环境改善，旧城改造加速，带动地块物业价值提升,1998年提出行政中心搬迁，2001年完成行政中心整体搬迁,模式一：政务驱动型,以政务为核心驱动力的城市中心的发展基因,区位因素,地理位置城市新区，为带动新区的发展，建立城市新格局，为老城区提供土地，避免原城市中心过于拥挤,交通可达性地铁口/主干道沿线/便利停车,与城市发展战略、城市规划、城市经济、人口发展密切相关,政府行为以政府行政中心搬迁为核心驱动力,大规模，持续开发用地面积在1平方公里以上,用地条件建设用地的适宜性、安全性等,可操作性取地成本低、开发成本低、操作难度小
46、,建设条件基础设施、交通、环境景观、昭示性等,配套完善商场、居住、写字楼,模式一：政务驱动型,项目因素,前期,后期,深圳蔡屋围金融中心,东门商业圈,罗湖中心区,福田中心区,蔡屋围金融中心,位置：罗湖中心区交通：深南大道沿线/地铁大剧院站产业聚集:,友邦保险太平洋保险人保中保华泰保险,深圳发展银行中信城市银行建设银行工商银行农业银行人民银行商业银行,保险,金融证券,银行,强制性的视觉冲击超高层/建筑群,世界金融大厦,地王大厦,华润大厦,发展银行大厦,联合证券大鹏证券中信证券华鑫证券金元证券南方证券鹏华基金,模式二：商务驱动型,深圳蔡屋围金融中心,功能化体系,模式二：商务驱动型,伦敦加纳利码头工业
47、码头变身新兴CBD改变了伦敦市金融和商业中心的格局,位置：距离伦敦内城5公里，伦敦Tower Hamlets区狗岛北部规模:占地面积：28.8万平米 写字楼面积达111.48万平方米交通：轻轨铁路、高速公路站、地铁站、Jubilee地铁延线入驻企业：60%以上的办公面积由金融服务公司出版业公司租用，包括：汇丰银行、花旗银行、巴克利银行、每日电讯、独立报、路透社、镜报空间/服务特点：高科技的办公楼及大型楼面功能组合:商务占95%，商业占5%建筑：现代建筑，英国最高的建筑物都在这里已成为伦敦的地标,模式二：商务驱动型,伦敦加纳利码头,地理位置城市核心区/城市新区,交通可达性地铁口/主干道沿线/便利
48、停车,产业支撑已形成产业簇群/引入核心客户带来相关簇群/未来商务核心区,大规模，持续开发,强制性的视觉冲击超高层/建筑群,人文符号区域标识/步行系统/特色符号语言/纪念性/风格化建筑（群）,一流的合作团队，规划设计，经营管理,功能化体系写字楼带动其他功能，并定位其他功能的规模与档次,配套完善商场、公寓,模式二：商务驱动型,以商务为核心驱动力的城市中心的发展基因,区位因素,项目因素,前期,后期,华润中心是以大型购物中心为核心，集商业、办公、居住、酒店等诸多功能于一体的综合性、现代化、标志性、高品质的建筑群体。,项目概况占地面积：7.73万平方米建筑面积：48.1万平方米容积率：6.22车位：2,
49、988个物业功能比例商业：酒店：办公：居住=5：1：2：2,项目地价项目一期占地36045平米（约合54亩），土地成本56600万元，一期土地成本约合1047万元/亩。,模式三：商业驱动型,深圳华润中心,优越的地理位置，良好的交通可达性；区域成熟后发展受限，需要一个新的亮点来激发活力；区域内一直缺乏一个大型商业来统领区域的商业形象。,超强的实力与品牌号召力；集购物、娱乐等为一体的体验式；项目立意高，与深圳人内心的价值观相符；一流的精英团队。,模式三：商业驱动型,案例关键驱动因素,天一广场宁波城市新中心的诞生,总占地面积：19.3万平方米总建筑面积：22万平方米，主体建筑由22座具有欧陆风情的现
50、代建筑组成项目总投资：14亿元 项目构成：商铺16.7万平方米，停车场2万平方米，64000平方米的绿地，水街6000平方米，演艺舞台1000平方米。基本定位：融休闲、商贸、旅游、餐饮、购物于一体。,新商业中心：天一广场,旧中心：中山路,模式三：商业驱动型,功能升级，满足了消费者复合型消费需求产品：由只具有单一的购物功能的传统百货升级为具有多种功能的综合体功能组合：融休闲、商贸、旅游、餐饮、购物功能于一体，成为体验式的消费“目的地”成为了城市地标,旧有只具有单一购物功能或购物功能一股独大的商业中心已经无法满足消费者日益复合的消费需求,模式三：商业驱动型,案例关键驱动因素,需求背景旧有单一购物功
