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1、,第五公社,THE FIFTH COMMUNITY,振业地产星海名城5期策划销售代理应标报告,COPYRIGHT2005/1/11,第五公社THE FIFTH COMMUNITY,目录CONTENTS,形势分析产品策略定位策略销售策略包装策略品牌策略建筑策划,POSITION ANALYSEPRODUCTION TACTICORIENTATION TACTICVENDITION TACTICPACKING TACTICTRADEMARK TACTICBUILD&TACTIC,在房地产市场中，一种遵守市场游戏规则，,一种是自己制定游戏规则，振业地产属于后者。,THINKS,我们非常荣幸能参与振业
2、地产星海名城5期的策划销售应标，对贵司的开发实,力和远见卓识，我司深感钦佩，对于本次提案中原作了全面而又大胆的思考：,A.源于市场但超越市场进行立论B.站市场更高点进行犀利的策划C.发展商实现项目最大社会效益D.对于整个振业地产品牌的思考E.结合目前星海名城6期的策划F.重视未来星海名城7期的发展,思考一：,星海名城就是前海的主人！,星海名城前海片区最早的开拓者；占据深圳西部的门户；80万平米的前海第一社区；首创一站式花园社区；奠定南山品质居住的名片；,思考二：,星海名城迎接南山机遇！,1.南山三基地一中心加快发展；,2.西部物流园使南山聚集一大批物流人才,3.高新技术产业催生更多的高知识群体
3、。,4.商贸服务业、旅游业激发更多年轻人选择南山作为根据地。,5.西部通道将更快促成深港CEPA、9+2模式快速效应，带动外销市场。,6.地铁1、2号线将进一步拉近南山与市区心理距离。,7.南山小户素质和档次在逐步攀升；,2003年小户型供应,区域,项目,建面,户数,价格（均）,主力户型,元/平米,1房,2房,3房,前海,心语雅园,2.7万,420户,4500,25-40m2/76%/222户,60m2/24%/98户,碧玉小家（带）椰风海岸,2.2万7万,324户560户,43004800,40m2/40%/130户,60m2/35%/113户70m2/24%/134户,80m2/15%/4
4、9户80-103m2/7%/39户,南头,百分百公寓,3.3万,373户,5200,33-58m2/71%/265户,55-73m2/27%/101户,时代骄子西海明珠荔林春晓,5.3万17.6万8万,668户1217户544户,460056005300,35-60m2/57%/381户36-39m2/24%/292户,55-65m2/27%/180户64-75m2/43%/523户60-70m2/37%/201户,84-92m2/16%/107户92-107m2/23%/280户85m2/24%/131户,南油,百富大厦,2.6万,432户,5000,36-40m2/45%/194户,60-
5、76m2/55%/238户,新街口大厦,3.7万,424户,5200,43m2/6%/25户,55-65m2/85%/360户,73m2/9%/39户,后海,蔚蓝四期,2.7万,160户,5500,35-50m2/30%/48户,63-78m2/40%/64户,90m2/30%/48户,据中原深港研究中心数据库,2004年供应小户型（至10月）,区域,项目,建面,户数,价格（均）元/平米,1房,主力户型2房,3房,前海南头南油后海,绿海名都东方新地钰龙园现代城华庭（装）新一代广场（装）米兰寓所海尚国际,10.2万5.4万12万18万6.2万2万5.2万,1077户466户1313户1200户1
6、066户224户530户,5300520056005500548053805300,40/12%/129户40-44/30%/140户40/38%/499户53/33%/396户36-42/70%/746户40-50/30%/67户60/5%/27户,71-76/36%/388户77-81/35%/163户52-70/44%/578户63/34%/408户60/20%/213户70-75/40%/90户81/45%/238户,105-113/41%/442户105/35%/163户86-108/18%/236户103/15%/180户80/10%/106户90-95%/30%/67户90-10
7、5/50%,未来供应,区域,项目,建面,户数,预计价（均）,销售时间,主力户型,元/m2,1房,2房,3房,南山,嘉南美地厚德项目南油地产致远项目海岸一甲,5.611万8万6万3万,408850350300户,5500560055005800,04.1205.1004.1205年05.12,48-57/21%40/40%45/30%45/45%,64-84/55%75/40%75-80/45%70-80/45%,104-110/24%95/20%90100/20%10%,项目据中原深港研究中心数据库,项目供应房型户型面积购买客户购买用途销售均价,03年1房和两房为主，分别占34.8%和36.9
8、%1房以3545平米居多，占了73%；2房以5565平米为最大，占54.9%，以南山工薪族为主，南山占7成，福田、宝安占3成自住占8成，投资占2成均价为5210元/平米,04年（至10月）1房和两房为主，1房稍有上升，分别为35.2%和35%，1房以3545平米居多，占了70%；2房以5565平米为最大，占52.6%，以南山工薪白领为主，占7成多自住占7成多，投资有上升，占2成多均价为5390元/平米,区域经济的促动南山高科技人才的聚集,南山商贸服务、旅游服务人才的聚集,西部物流中心吸引的大量物流精英西部通道创造外销市场地铁1、2号线的建设南山区小户的发展趋势作为前海第一大盘，在已开发前三期之
9、后，如何顺势腾飞？如何再造精品？如何继续树立前海领跑者形象？这将是项目缔造者振业地产思考的核心！,思考三：,振业地产2005再次腾飞！,2005年，振业继续在攀登地产的高峰；振业城项目和星海名城5期即将面世；星海名城5期在前三期基础上实现质的飞跃；无论是星海名城项目品牌和振业地产品牌都将以5期实现叠加；高端小户型尚属首次，实现开发模式多元化尝试；承袭振业引领市场的作风，星海名城5期必将创造一个区域神话；5期必将实现南山乃至深圳的小户型生活品质代表；5期将直接联动星海名城6、7期的区域和客户拓展；,星海名城5期助推振业地产腾飞南山！星海名城5期助推振业地产腾飞深圳！星海名城5期助推振业地产腾飞2
10、005！,星海名城5期的目标,确保项目热销，实现最大经济效益,改写传统小户型，塑造深圳小户豪宅典范,助推星海名城社区品牌和振业品牌腾飞,HOW？,如何实现星海名城5期的成功？,产品支持,品牌策略,定位策略包装策略,销售策略,产品策略,PRODUCTION TACTIC,产品是项目品质最大的保障,产品策略 PRODUCTION TACTIC,谁说小户型就是“流动的旅馆”？,谁说小户型就有“灰色空间”？,谁说小户型就会“暗无天日”？,谁说小户型就不能“成大气”？,谁说小户型就一定不能“闹中取静”？,5期，全面改写传统小户型观点！,产品策略 PRODUCTION TACTIC,大产品支持,产品策略
11、PRODUCTION TACTIC,第1支持：超前完美规划好楼盘自己会说话,建筑是流动的乐章。,5期整体布局采用半围合设计，栋与栋之,间采用交错扇形设计，外走廊设计，空间,花园的布局，以及整体立面的时尚和切面,效果，并且高达30层的高度，使整个项目,无论是远观还是近看，都具有自身的独有,特色，完全有别于目前市场上的单体小,户，韵律感和时尚感油然而生。,产品策略 PRODUCTION TACTIC,第2支持：百变的2DK户型空间DIY秀,空间的灵动性正反应居住者的内心世界。,在5期的设计，经过中原公司建筑策划部的参与，,我们对原1房作了重点调整（其他户型也有相应改,动），力求使小户也能作大文章，
12、将1房变2房，,而切还赠送大露台，并且解决原户型客厅采光问,题，不仅在销售上更灵活，关键在居住舒适性方,面和使用功能、购买需求方面提供更多的便利，,这种改动开创深圳小户之先河。,产品策略 PRODUCTION TACTIC,第3支持：大社区的小户豪宅众星捧月的地位,传统的小户型以单体楼著称，,最多会在架空层设置部分园林和会所。而5期不仅拥有自己独立的园林和会,所，还将拥有80万平米内的所有功能设施，这种优越感可是无法比拟的，振,业打造如此高端的小户初衷即开创一个有大社区的小户社区，这是一个高品,质的社区。,产品策略 PRODUCTION TACTIC,第4支持:个性化的泛会所我有我精彩,我们不
13、仅有设立专业的会所空间，供这群新人类进行休闲，更多的思想是想创,造一个真正彻底放松的室外空间。在我们的园林中，将会积极引进泳池、攀,岩、壁球等个性化设施，充分营造真我的个性需求。,吧区（水果吧、书吧、音乐吧、茶吧、棋牌）,无时限区（电游、自助式卡拉OK、3D电影放映、网吧）,健美中心区（纤体中心、高温瑜珈、SPA室、水按摩）,青年俱乐部（室内攀岩、壁球、PARTY、沙弧球、健身中心）,灵感雷区（IEDA室、面壁室）,食色园(西餐厅、咖啡厅、生食区),产品策略 PRODUCTION TACTIC,吧区,书吧,咖啡吧,茶吧,棋吧,水吧,产品策略 PRODUCTION TACTIC,无时限区,无时限
14、区,自主卡拉OK,网吧,3D电影,产品策略 PRODUCTION TACTIC,健美中心区,健美中心区,瑜珈,SPA,桑拿室,产品策略 PRODUCTION TACTIC,青年俱乐部,壁球,乒乓球,室内篮球攀岩跆拳道,产品策略 PRODUCTION TACTIC,第5支持：体验型的园林体验更重要,尽管我们所小户型园林参与性少，但正因为如此，我们才要更用心。5期园,林将以主题式体验型的园林风格进行营造，在设施和功能上以提供业主体,验和参与为目的，迎合他们的生活习惯，也体现社区的品质，在材质上采,用不锈钢加玻璃以及环保型材料。,设置“小丘”，制造不同的高差，,可以使面积一定的空间“感觉”,增大。同
15、时，由于有了高差，,园林“覆盖面积”变大，为增设,各种设施如“登山小径”、,潺潺小溪、木桥等提供了可能性。,产品策略 PRODUCTION TACTIC,设置参与性强和体,现社区品质的雕塑群，同时布置喷泉,种植色彩鲜艳的花园植物，适合岭南地区生长的植物，如：大花紫薇、凤凰木、竹子、鸡蛋花等。,水景，增强小区的,自然性。,产品策略 PRODUCTION TACTIC,设置小面积的高尔夫场，提升档次。,产品策略 PRODUCTION TACTIC,第6支持：完备的智能化系统一卡通智能化,简单是这群新青年所崇尚的，所以5期项目将智能化,进行到底。业主拥有一张小区智能卡，即可畅行无,阻，停车、进门无须
16、钥匙，同时，在每户住户房,间将安装可视对讲和红外线监控，家人出门即可启,动，确保万无一失。,智能一卡通智能化设施：指纹门禁系统电控一体化门锁煤气/火警自动报警系统防盗可视对讲系统及小区联网报警系统,高速宽带网等。,可视、红外线监控,全智能监控,听业主的意见和建议。,并及时向业主推荐公司最新优惠服务。,产品策略 PRODUCTION TACTIC,第7支持：酒店式管家大使管理服务,人性体贴由微而见著,首创楼层“管家大使”,国际金钥匙,白金级服务,1.每栋安排10名“管家大使”，与业主保持24小时电话联系，并绝对保密业主信息。2.“管家大使”以“业主至上”为原则提供贴身服务，业,“国际金钥匙组织”
17、是一个国际性的酒店服务专业性组织，于1929年在法国成立，距今已有75年历史。,主在生活上需要一切困难可直接联系管家大使“协调。1999年2月中国国家局正式批准成立中国饭店金钥,3.每位管家大使每月需要上门拜访20户以上，细心聆 匙组织，划归中国旅游饭店协会管辖。中国金钥匙组织”是国际金钥匙组织第31个成品员国团体会员，4.“管家大使”家访时还需耐心讲解物业相关法规政策，同时是中国旅游饭店协会的一个专业委员会。,产品策略 PRODUCTION TACTIC,白金级家政服务,1.提供干、湿洗衣服务和熨衣；2.提供家居清洁、保姆、照顾儿童、老人服务；3.提供电召的士、紧急用车服务；4.提供医疗保健
18、服务及定期全身体检服务；5.提供私人医生服务及心理咨询；6.提供营养咨询及健康饮食法；7.提供家教服务（中英文学习经及乐器指导）；8.提供插花及花卉养护指导或其他。,产品策略 PRODUCTION TACTIC,白金级安全服务,1.24小时自动防火防灾，指纹门禁系统、电控一体化门,锁、防盗可视对讲系统及小区联网报警系统，提供万全的管理；,2.24小时外粤语柜台人员提供生活支援服务；,3.成立高质素的护卫队伍，学历高、品德高尚能与业主,和睦相处，保安员入职前均要接受长时间的岗位培训，对其道德行为、政治思想、业务知识、军事体能等进行封闭式的训练。；,4.24小时保安巡防服务；,5.社区外围采用制服
19、穿着，体现威武形象，,社区内部采用西装穿着，体现亲和形象。,产品策略 PRODUCTION TACTIC,第8支持：独立的花园式大堂和门厅,尊贵从进门开始,尊贵从进门时就已经体现。独立的花园大堂将改变以往,小户型就一定是小大堂的感觉，而且封闭狭小，形在神,不在，5期将打破常规，将花园与入户大堂贯穿起来，,形成一个开放的自然的舒适的入户空间，领着朋友从进,门的一刹那，就开始拥有无比的荣耀。,产品策略 PRODUCTION TACTIC,第9支持：人性的装修模式方案和方向,帮助客户省心是5期的宗旨。这里准备多,种极具个性的装修方案和方向，可以自,行选择装修套餐，也可提供思路，由5期,的设计师为您完
20、善方案再行装修，这里,将竭尽全力符合业主的需求。,产品策略 PRODUCTION TACTIC,第10支持：拥有振业地产15年开发实力坚强后盾,产品策略 PRODUCTION TACTIC,唯一震撼深圳的大社区中的小豪宅,5期将全面改写传统小户型品质！,5期将是挑战南山挑战深圳的小户豪宅！,5期将成为深圳新一代豪宅小户标准名片！,5期将全面奠定豪宅小户型的品质和生活方式！,5期是为一群高品质要求的精英准备的高质素楼盘！,5期将重新从深层诠释深圳新精英的内心世界！,5期是振业又一品牌叠加和产业共赢的战略阵线！,定位策略,ORIENTATION TACTIC,5期一定是给一帮高收入高层次高品质的“
21、新一代精英”居住的！,定位策略 ORIENTATION TACTIC,他们是怎样的一群人？,他们在2535岁之间；每个月会有800010000的进帐，追求简单而充实的生活；有强烈财富意识，搏击商海时间不长，但专业老道；希望邻居最好趣味相投，同样喜欢NIKE、CD、SK-2，看国家地理、VISON，不时也会来点村上春树，可以彻夜游荡“帝国”，随时QQ,所以，他们乐观、向上，讲究品质，懂得改善，尊重别人也理解自己。,定位策略 ORIENTATION TACTIC,购买5期的目标客户（结合中原南山小户型成交客户分析）,南山精英白领,（科技园IT、物流园精英、商贸旅游精英、学校年轻教师、个体年轻老板）
22、,投资客户,（南山本土/公务员，看中项目的升值潜力和项目的品牌支撑）,香港客户,（深港商务人士、物流精英、个体老板、货柜司机）,福田、宝安部分白领,（崇尚南山的环境和社区的品质）,其他：老业主/南山外籍人士/SOHO一族/艺术工作者,这样一群主力客户就组成了,定位策略 ORIENTATION TACTIC,深圳新青年的先锋聚落,深圳新青年：,虽然项目处于南山前海，但我们一定是面向全深圳；,这同时是新一代深圳发展的新人类；他们代表了整个深圳的朝气和活力；他们是新一代城市发展的中坚力量；他们是EGO族：自我，自负，自由；,先锋聚落：,首先是积极地向上的一群人，他们构成这样一个聚落；,这个群体倡导独
23、特对话模式和话语体系；充满着独有的个性和前沿风格；5期将给他们提供一个相对独立却有着自己个性的区域；这个区域同时讲究着融合沟通与坚持；先锋聚落里的人从不落后！,定位策略 ORIENTATION TACTIC,我们的社区命名不仅彰显品质，更要张扬个性。,第五公社THE FIFTH COMMUNITY,定位策略 ORIENTATION TACTIC,五（注说文解字）,会意。从二,从乂。“二”代表天地,“乂”表示互相交错。五,阴阳在天地之间交午,也。说文；五,数也。广韵；,五行/五彩/五常/五方/五谷/五官/五经/五声/五体/五味/五岳,五，不仅与人休戚相关，由排序到音律，由数字到,伦理，由自然界到
24、生命运动体，可谓八面玲珑；而,且在岁月的延伸中，更有许多时尚经典出现,“第五”已经成为时尚前卫的代名词！,纽约第五大道：,第五大道香水,香奈儿五号,第五元素电影,定位策略 ORIENTATION TACTIC,公社,原始社会中,社会成员共同生产、共同消费的社会结合形式。如:氏族公社,等有自己的经济或社会观点并生活在一起的团体,commune曾经(19581978)在中国风行一时的政经合一的乡级组织。又叫,“人民公社”，由多个自然村组成的区域行政规划，1个公社由35个村组成不,等；,词义演变,初期的政治名词在逐渐过渡，已淡化原来的政治色彩；被冠名为某类艺术品或者风格另类的集合；现多寓意为超传统、
25、具现代意义而又独具特点；回归项目，我们表达的是时尚前卫、风格大胆、个性自由的思想，而“公社”这种思想正好与项目的居者找到一个交点，而这个“交点”的碰撞折射出一种全新的新青年精英的思维体系和生活模式！,“第五公社”正是迎合了时尚、个性而又不失积极向上的内涵，与“5期”无缝对接。,定位策略 ORIENTATION TACTIC,第五公社的背景支持,振业地产为建设控股旗舰企业；5期将实现星海名城项目品牌的丰满；实现振业地产品牌的叠加；,定位策略 ORIENTATION TACTIC,第五公社的品质支持,1.拥有超前的完美规划好楼盘自己会说话,2.拥有百变的2DK户型空间DIY秀,3.拥有大社区的小户
26、豪宅众星捧月的地位,4.拥有个性化的泛会所我有我精彩,5.拥有体验型的园林过程更重要,6.拥有完备的智能化系统一卡通智能化,7.拥有酒店式管家大使管理服务人性体贴由微而见著,8.拥有独立的花园式大堂和门厅尊贵从进门开始,9.拥有人性的装修模式方案和方向,10.拥有振业地产15年开发实力坚强后盾,定位策略 ORIENTATION TACTIC,第五公社的理念支持,全面改写传统小户型理念,大社区中的小豪宅居住理念深圳顶级小户豪宅居住理念深圳新青年的公社情结理念振业小户豪宅顶级开发理念,第五公社的5大价值支持,生活价值观：追求生活的真谛，有付出就有回报，懂得获取懂得犒赏！,居住价值观：有自我个性时尚
27、的空间，择邻而居，从不掩饰自己的喜好！,财富价值观：简单的财富只是一件外衣，财智的人生才更有意义！,理想价值观：未来绝不是梦，相信自己，给自己机会一定就能成功！,人生价值观：看过程比结果更重要，只要曾经努力过，就不会有遗憾！,第五公社十大公约,一.热爱社区，尊敬里面的每个社员二.愿意为社区建设贡献力量和爱心三.坚决杜绝烦躁苦恼和悲伤入内四.支持每天心里都开出一朵小花五.允许不同意见，但更要求同存异六.定期清洁心灵，禁止藏污纳垢七.不定期召开社员大会，止恶扬善八.无条件加入社会团体活动,九.有优异表现社员颁发进步勋章十.全体社员相互团结相互帮助,定位策略 ORIENTATION TACTIC,第
28、五公社的社区宗旨是（传播语）好好生活 天天向上,定位策略 ORIENTATION TACTIC,其他命名建议：,YOCOM活力社区香槟特区5月阳光,销售策略,VENDITION TACTIC,第五公社，卖的不是房子，卖的是一种对精英人士的尊重和深层理解。,销售策略 VENDITION TACTIC,1定位+2主线,确立高价格定位,形象线+品质线,销售策略 VENDITION TACTIC,1定位：确立高价定位原则,中原在制定本项目价格基于以下原则：,1.项目高效益,2.引领南山挑战深圳,3.超常规高位思考,4.投资/居住两相宜,5.百变2DK户型,62006400元/平米,6.中原资源运用,（
29、毛坯）,销售策略 VENDITION TACTIC,价格支撑点：,A.项目开发所营造的居住品质,C.项目推广的高端形象,市场定位：大社区中的小豪宅,B.项目的开发商的品牌影响力,形象定位：深圳新青年的先锋聚落,振业地产作为实力品牌开发商将以坚强,新颖命名：第五公社,后盾实现5期的品牌支撑。,具煽动力传播语：好好生活 天天向上,销售策略 VENDITION TACTIC,D.中原资源的强势运用,1.南山片区的代理经验,2.中原深圳代理经验,近2年中原代理南山楼盘20个，占片区楼盘代理市场的85%，拥有大量一手客户资料，对于掌握片区客户心理，制定针对性营销措施起到积极作用。其中以西海明珠、绿海名都
30、、钰龙园、,近两年中原统领南山罗湖小户代理王牌，共代理楼盘近40个，其中以金色都汇、都会轩、缤纷时代、名仕阁、茂业时代广场为典型，积累了各片区,阳光棕榈园最为典型。,小户型客户资料。,香,港,推,广,站,销,售,月,会,自,游,行,推,荐,销售策略 VENDITION TACTIC,3.中原的外销经验,中原在香港拥有近300间地铺，近4000人的一线销售人员，良好的社会关系将为,项目积极拓宽香港客户资源，实现售价格和销售速度的同步典型代表东海花,园、皇御苑、金色都汇等。,西部通道外销契机中原深圳近70间三级地铺中原集团香港近300间三级地铺中原网络客户资源,全民营销深港两地同销中原香港长期展厅
31、中原深港两地自由行现场销售中心,会,销售策略 VENDITION TACTIC,4.中原的二、三级互动经验,目前中原采用非常有效同时节省费用的推广模,式，利用中原宽广的地铺资源，形成有针对性,的客户营销，既保证了售价，又促进了销售的,实效性。成功典型案例有：港丽豪庭/都会轩/,棕榈湾/观海台,在售楼盘60个地铺：60间；深圳各地客户资源；地铺24小时内贴满销售信息；千多名一线人员做免费宣传；,销售策略 VENDITION TACTIC,2主线：形象线+品质线,形象线,形象定位：深圳新青年的先锋聚落,新颖命名：第五公社,形象传播语：好好生活 天天向上,形象主题,定义深圳新青年？,深圳惊现一座公社
32、！,投入公社的怀抱！,真正的好生活是怎样的？,第五公社，新青年人居梦想！,是新青年就应该好好生活 天天向上！,销售策略 VENDITION TACTIC,凸显高端形象核心,1.寻找项目核心卖点,形象建立核心点大社区中的小豪宅形象建立起点不是南山盘，是深圳盘形象推广步骤推广南山再推广本项目,推广客户群再推本项目推广振业在推广本项目,辅助主题,南山最高品质的顶级小户,面向深圳新青年，定义深圳新青年,全面改写传统小户型,深圳惊现一座公社！,投入公社的怀抱！,真正的好生活是怎样的？,第五公社，新青年人居梦想！,是新青年就应该好好学习天天向上！,2.高端形象实施步骤,第一步：腾飞的南山催生豪宅小户型,1
33、、南山迎来新一轮腾飞,2、南山真崛起一座新城,第二步：从小户型的购买群体看项目的高端空间1.南山的精英们应该住那里？2.小户豪宅，谁饮头啖汤？3.新知识青年追求新聚落4.深圳惊现一座公社！第三步：以振业的名义看项目的品质1.振业10年磨一剑2.第五公社，改写传统小户型3.第五公社，新青年人居梦想！,销售策略 VENDITION TACTIC,拓宽高端客户群,目的1：充分挖掘项目核心客户，确保高端形象,目的2：延伸客户区域，加快销售进程,目的3：形成品牌竞争，为星海名城6、7期造势,我们要将项目放到南山之颠及深圳之外总体市场，充分挖掘我们的高,端客户群，我们不但要卖高，还要卖快！所以，,第五公社
34、要必须走出南山，走出深圳，走向香港,士,区域拓宽安排,客户区域,客户拓宽,营销点,推广配合,中原资源运用,南山区域,锁定科技园、,全面改写传统,1.豪宅小户论坛,1.中原南山客户网络的全面启动,前海物流园白领,的豪宅小户,2.先锋聚落部招募会员（特区报/搜房网）,2.南山地铺宣传的全面铺开3.中原内部网络平台传播,3.南山区候车亭广告,深圳区域,深圳区域高级白领,深圳新青年先,1.南山未来新青年的聚落部主题炒作,1.中原“中原会”客户网络启动,（福田、宝安）,锋聚落,2.搜房网：新青年居住问卷调查3.房地产信息网：在线项目宣传4.豪宅小户给深圳新青年（系列平面）,2.中原二、三级互动网络启动3
35、.中原策划、销售月会宣传4.中原一线销售网络全面启动,5.Focus Media：分众楼宇传播,香港区域,香港/外籍商务人,CEPA下的新南,1.香港电视传播,1.中原香港300间地铺网络启动,山西部通道,2.香港营销中心建立,2.中原香港“自由行”活动启动,（居住/投资）,黄金大道,3.香港项目推介会,3.中原香港销售月会推广,4.中原香港网络宣传启动5.中原外销客户全面启动,销售策略 VENDITION TACTIC,品质线,品质核心：大社区中的小豪宅,品质支撑,1.拥有超前的完美规划好楼盘自己会说话,2.拥有百变的2DK户型空间DIY秀,3.拥有大社区的小户豪宅众星捧月的地位,4.拥有个
36、性化的泛会所我有我精彩,5.拥有体验型的园林过程很重要,6.拥有完备的智能化系统一卡通智能化,7.拥有酒店式管家大使管理服务人性体贴由微而见著,8.拥有独立的花园式大堂和门厅尊贵从进门开始,9.拥有人性的装修模式方案和方向,10.拥有振业地产15年开发实力坚强后盾,品质主题型推广原则：1.分阶段分主题逐层递进2.分栋数分主题递进3.分户型分功能递进,1.阶段主题推广,形象期：展示项目高端形象，建立市场高度,认购期：锁定目标客户群的居住品质，以引起共鸣开盘期：展示项目卖点，展示大社区中小豪宅品质持续期：通过各项功能设施开放亲身体验项目品质尾盘期：凸显示个别户型实惠点打动客户促成销售,4,2,销售
37、策略 VENDITION TACTIC,2.分栋数主题推广,建议1栋包装成商务公寓,建议每栋不同命名建议在3栋是集中做样板展示,3,1,3.分户型主题推广,调整过的40多平米的1房、带转角的两,房以及其他户型，在居住实用性、商,务性以及投资性上均有极大提升，所,以，针对不同户型特点以突出个性推,广，将达到事半功倍的效果。,销售策略 VENDITION TACTIC,推广阶段及预算,依据项目工程发展以及发展商的整体战略，同时考虑到项目入市的整体时机，,建议项目5月开始认筹，6月上旬开盘，同时中原也将最大限度为发展商着想，,严格控制营销费用，总体为销售额的1.1%左右。,阶段,时间,营销阶段,时间
38、,销售率,预算/万,第一阶段,2005.45月,认筹期/形象期,2个月,80万,第二阶段,2005.67月,开盘前期,2个月,35%,150万,第三阶段,2005.89月,开盘强销期,2个月,55%,100万,第四阶段 2005.1011月,销售调整期,2个月,80%,100万,第五阶段,2006.121月,尾盘处理期,2个月,95%,70万,包装策略,PACKING TACTIC,契合主题、高品质的视觉表现将是项目档次的直接体现，强烈的眼球效应和情感渲染将更快更好促成销售。,包装策略 PACKING TACTIC,样板间,生活空间站,LIFE OF SPACE STATION,切合目标客户生
39、活习惯，引起共鸣，并创造一种理想生活境界。,中原建议商务/居住样板房均集中设在3单元：,1.位置角度：从售楼处看楼通道样板房的步行距离较近，且会,所设在3单元；,2.景观角度：3单元景观资源丰富，可同时享有二期及五期园林景观；,3.户型角度：3单元的户型分布比较均衡，具代表性。,C3户型,B6户型,B5户型,中原建议,住宅样板间,A2户型,户型,建面(),因二期的现楼高度在18层，故样板房可在20层及以上,A1(一房),43.83,的偶数层设置，样板房分为纯住宅样板房和商务样板,A2(一房)B5(二房),39.7365.93,A1户型,房两种，另外建议做不同标准的装修套餐。,B6(二房)C3(
40、三房),77.1096.68,包装策略 PACKING TACTIC,黄：大胆的米黄、橙黄构筑个性 时尚，,多运用玻璃等材料，增强时尚感。,包装策略 PACKING TACTIC,白：用色作为基础，附以红、黄、绿等,色彩作为点缀。既能够与建筑风格取得,协调，又能够体现清新、明快的气氛。,过道,厨房,客厅,卫生间,餐厅,包装策略 PACKING TACTIC,红代表热情奔放,绿代表清新脱俗,包装策略 PACKING TACTIC,厨具、浴具,装饰物,户型,包装策略 PACKING TACTIC,西A1,中A1,东A1,B3户型,商务样板间户型建面(),A1户型C1户型,A1(一房)B3(二房)C
41、1(三房),43.8373.6299.55,选择A1户型做装修套餐标准，一方面是,建面()装修套餐标准,考虑到其面积小，后期便于发展商收回,西A1,43.83,400元/,投入；另一方面是考虑到一房的体量较,中A1,43.83,600元/,大，加强展示面以便促进后期销售。,东A1,43.83,800元/,包装策略 PACKING TACTIC,销售中心,第五公社馆,THE FIFTH COMMUNITY通过对主要目标客户的心理揣摩，运用不同的色调分区，将售楼处区分为不同的主题，充分表达项目的内涵，契合目标客户群生活习惯。主题包装1 以蓝色为基调，营造时尚一族追求的科技时代的气氛、现代化以及崭新
42、的高科技感觉，大屏幕影音以及信息、通讯产品，充满了,梦幻人生色彩；,梦幻人生主题区,包装策略 PACKING TACTIC,主题包装2,枣红色的主色调，充分显示了目标客户,群的活力气息以及对于生活的积极态,度。大胆跳跃,的装饰和画面激发青春的热,主题包装3 3D时空无限主题区,情，容易产生,共鸣.,激情岁月主题区,包装策略 PACKING TACTIC,主题包装4：是“卖场”，但能够成为现代艺术的展示中心、,新锐一族的交流场所！,包装策略 PACKING TACTIC,“非一般”绿化是接待台，也是吧台,迷幻的通道,多媒体咨询台,包装策略 PACKING TACTIC,文本包装,第五公社的独立话
43、语权,文本一：,第五公社缘起,文本二：第五公社身份鉴定文本三：第五公社价值解读文本四：振业地产VS第五公社,包装策略 PACKING TACTIC,媒介包装,第五公社的“势范”,常规的模式只能营造常规的市场，只有创造特别有实效的又充分符合项目本身,特点的媒介方阵，充分为项目传播造势。,手段一：,手段二：,网际在线活体楼书,YNET.COM网际在线书签,包装策略 PACKING TACTIC,手段三：,手段四：,报纸头版1/6通栏专辑,新周刊VS第五公社,第五公社 好好生活 天天向上,第五公社 好好生活 天天向上,第五公社 好好生活 天天向上,包装策略 PACKING TACTIC,公关活动,新
44、青年VOGUE时尚行,“新青年社员”一族崇尚自我和品牌，建议项目推广与VOGUE时尚杂志联合推,广，进行系列公关炒作，一方面增强项目附加值，一方面提升项目知名度。,包装策略 PACKING TACTIC,活动一：“新青年公社”一族VOGUE行/,（邀请时尚杂志全程参与项目冠名活动，制作VOGUE的最H生活特刊）,举办时间：贯穿项目全过程,活动二：“新青年公社”一族网络文学/,（前期进行网上征集青年文学作品，决胜出最H的的3名写手，为,项目形象代表）,举办时间：4月开始开始，项目开始入市宣传即开始,活动三：“新青年公社”一族周末自驾游/,（开盘前一周举行青年一族自驾游，选择最H（HIGH）的车、
45、最H的人、走,最H的的路、看最H的风景、体验最H的心情，全程跟踪报道，最后决胜出3,名最H的的形象大使）,举办时间：5月认购期举行,活动四：“新青年公社”一族摄影大写真/,（将自驾游路途写真和参与前两次活动的最H一族拿出最H的的摄影作品，在,开盘当日进行最H的时尚展示，评选出最H的前10名作品，是之成为项目代言）,举办时间：6月开始日举行,实现5期、星海名城、振业地产的品牌叠加，助推振业地产,品牌策略 腾飞2005！,TRADEMARK TACTIC,品牌策略 TRADEMARK TACTIC,品牌核心：振业地产腾飞2005,品牌支持：用心打造的产品质素,品牌表现：星海名城5期、振业城、望郡,
46、品牌体系：高端小户性豪宅体系,高端坡地TOWNHOUSE体系中心区居住豪宅体系,品牌策略 TRADEMARK TACTIC,品牌叠加措施形成三大战线,第一战线：南山前海阵地,以明年面市的星海名城5期作突破口，占领南山前海,第一高位置，并积极推进南山第一社区的完善。,主题1：南山地产领跑者二次腾飞！,主题2：南山第一社区继续第一！,第二战线：龙岗横岗阵地,以明年面市的振业城为TOWNHOUSE豪宅代表，形,成振业地产奠定横岗阵地的战略。,主题1：深圳诞生坡地TOWNHOUS！,主题2：横岗崛起新一代豪宅！,顺应深圳向东西轴线发展的态势，并辐,第三战线：福田中心区阵地,射大深圳圈，以项目品质说话，
47、以务实,以翠海花园3期继续奠定香蜜湖豪宅地位。,求前进，逐步形成自身多元开发经验，,主题1：未来香蜜湖谁领风骚！主题2：振业地产重新定义香蜜湖豪宅！,逐步树立地产领跑者的形象。,回顾,产品支持10大产品支撑,大社区中的小豪宅,品牌策略振业腾飞2005,定位策略第五公社深圳新青年先锋聚落,高形象 高品质销售策略,好好生活 天天向上个性实效模式包装策略,2001年代理楼盘48个，占整体市场总额13%，占代理市场20%，,均位居第一；,2002年代理楼盘59个，占整体市场总额16%，占代理市场,26.1%，均位居第一；,2003年代理楼盘66个，占整体市场总额20%，占代理市场30%，,均位居第一，
48、100%销售楼盘16个；,2004年上半年代理楼盘52个，新开13个，在售楼盘41个，销,售总面积97.05万m2，销售总金额61.71亿元，。100%销售楼盘11个。,CEPA发展商：百仕达地产/佳兆业地产/中海地产/航空城地产/,东海爱地/英达地产,对于深圳品牌发展商振业地产，中原一直给予高度关注，若有幸获得贵,司委托，我们将倾注最大的资源和热情来实现发展商预计目标，同时，在代,理取费上，给予最大的诚意（最低0.5%起计费）。,建筑策划,BUILD&TACTIC,建筑策划 BUILD&TACTIC,原图,建筑策划 BUILD&TACTIC,调整图,建筑策划 BUILD&TACTIC,原图,建筑策划 BUILD&TACTIC,调整图,建筑策划 BUILD&TACTIC,原图,建筑策划 BUILD&TACTIC,调整图,建筑策划 BUILD&TACTIC,
