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1、,重庆协信星光时代广场市场调研报告,世联地产2013-08-20,目录,外部环境,项目自身,项目经营及调整,3,1,外部环境,项目区位项目交通项目周边商圈竞争,开发商：协信集团物业公司：重庆天骄物业管理服务有限公司其他：项目配备2500个停车位的地下车库,协信城概况,项目位于南岸区南坪商圈南城大道1号，是集大型主题购物中心、城市精装公寓、高档酒店公寓、商务行政公寓为一体于一体的高端综合体。,1号楼,2号楼,3号楼,4号楼,5号楼,6号楼,9号楼：星光时代广场,8号楼：41层商务行政和酒店公寓,7号楼：40层商务行政公寓,1-6号楼：住宅类型公寓,5,开发商：协信集团物业公司：重庆天骄物业管理服
2、务有限公司其他：项目配备2500个停车位的地下车库,协信城概况,项目位于南岸区南坪商圈南城大道1号，是集大型主题购物中心、住宅、酒店、写字楼为一体于一体的高端综合体。,1号楼,2号楼,3号楼,4号楼,5号楼,6号楼,9号楼：星光时代广场,8号楼：41层写字楼和酒店,7号楼：40层写字楼,1-6号楼：住宅,6,距周围商圈时间预估至解放碑：行车时间10-13分钟，公共交通时间约30分钟至杨家坪：行车时间11-14分钟，公共交通时间约40分钟至沙坪坝：行车时间20-23分钟，公共交通时间约50分钟至大渡口：行车时间17-21分钟，公共交通时间约50分钟,基本认识,颠覆对停车场的认识，把停车场当做主力
3、店，海岸城停车场年收入超过1000万，已相当于吉之岛超市年租金，且停车位可能成为业绩提升的瓶颈。,车位配置,项目车位配置满足最大负荷运转的80%停车位需求即可，停车数量在地块允许的条件下，与项目区位属性、公共交通、地铁直接相关,停车位配比因素,区位属性,城市中心,区域中心,社区/非商业中心,有地铁,无地铁,0.30.6,0.30.4,有地铁,无地铁,有地铁,无地铁,0.30.6,0.50.7,0.30.7,0.40.8,*有地铁：指地铁出入口在步行5min范围内*以上数据针对城市综合体的停车位数量和参数，与地块面积、城市、公共交通直接相关,项目区位,地处南坪商圈南城大道1号，与万达广场仅一街之
4、隔。毗邻轻轨3号线南坪站和南坪汽车站，坐地铁10分钟可达渝中区，15分钟可达江北区，30分钟可达机场坐拥交通枢纽，交通便利。地理位置属于南坪核心商圈的延伸段，不过新南坪商圈核心由百盛购物板块向协信星光时代广场南移，其中心价值显现无疑。,地处南坪商圈外拓边沿区域，未来商业核心区，交通无缝连接,10,交通情况,轨道交通坐拥轻轨3、4号线和轨道环线，其中轻轨3号线贯穿主城南北，它从巴南经南坪、渝中、江北，最后到达渝北空港，轻轨4号线和轨道环线在规划中。公交附近1公里范围内5个公交站，86条公交线，沙坪坝、九龙坡、南岸、渝中以及大渡口区都能通过一趟公交车直达，巴南、江北、渝北和北碚区转一趟公交也能到达
5、。道路坐拥内环高速，汇同江南大道、南城大道、南坪一弹子石快速干道等城市主干道，辅以海峡路、辅仁大道、响水路等次干道以及一些支路，沙坪坝、江北、渝北、南岸及巴南的消费者都可以驾车到达。,坐拥内环高速和多个主次干道，立体交通接驳，分享城市便利之最。,11,车流动线,通过江南大道、海峡路等主干道主城9区的消费者很方面到达。,人流到达,轨道交通轻轨3号线贯穿主城南北，巴南、渝中、江北、渝北的消费者都可以通过轻轨到达，在万达广场消费的人群也可通过天桥到达4F层或者广场外面。公交线路主城区星光时代广场前的南坪协信城公交站直接到达，或者坐车到南城南路步行2分钟到达。,消费者可通过轻轨过天桥进入广场外面或4F
6、层或从附近公交站步行到达,天桥,13,项目周边,项目周边有各种中高档小区和商业项目，协信星光时代广场属于南岸区稀缺的中高端购物中心，能满足中高端人士的需求。,住宅：距离项目12公里附近有各种中高档小区：万达广场铭邸、协信城、绿岸今朝、泰正花园、响水苑等等。商业：周边一公里左右距离有4大商业项目，百联上海城、万达广场、南坪步行街、元旦购物广场。,高,中,低,商业街,购物中心,万达广场,星光时代广场,上海城,金豫时尚购物中心,南坪步行街,珊瑚都会,东原东东MALL,14,2,项目自身,外部广场设置 外立面室内设置高差化解,出入口的设置内部人流动线内部商铺划分各楼层业态及商家组合,外部广场设置,外部
7、广场的设置视觉冲击感大，昭示感强，具现代感，为顾客营造了方便、快捷的购物环境。,店招,店招,室外广告牌,楼铭牌,西南最大大LED屏幕（188平方米）,精神堡垒,楼铭牌,喷泉,外立面,外立面以大面积玻璃幕墙为主，再加上出色的亮化工程，档次感立增。外加设有店招的铝板幕墙和楼铭牌贴砖材质，提升了商业氛围。,玻璃幕墙,贴砖,铝板幕墙,室内设置,亚洲最大的4000m2的玻璃天幕，3个45m室内挑高18*30m2面积大小中庭，外部阳光渗透，购物者不觉压抑，舒适度高。,室内设置,宽3.6m，进深100m多的走廊,3m到3.7m的层高，尽显大气，空气流通顺畅,给人以舒适购物环境。足够长宽的连廊既供休息又连接两
8、边商铺。,中庭休息处,层高 单位:米/m,9m宽18m长的连廊,高差化解,合理利用高差，设计多个个平街人行入口和车行入口，360度有效吸纳人群，内部交通连接便捷。,车行入口2,人行入口进1F层,人行入口进2F层,车行入口1,华润入口进1F层,B1层,L1层,L2层,L3层,L4层,L5层,L6层,L7层,车库入口2,天桥入口,主入口：广场入口,华润入口1，2，3车库入口1,人行入口1，2,出入口设置,共6个人行入口，人行入口主要分为广场入口和天桥入口以及华润万家超市入口。,主出入口：广场入口，进入4F层时尚服饰,4F,天桥出入口：进入5F层每克拉美钻石商场,5F,出入口设置,围绕华润万家有三个
9、入口，出口外面为南城南路和辅仁大道交叉处。,周边协信城底商：多为餐饮,1F,华润万家,南坪南路临街有个乡村基，该入口通向2F服饰区。,华润万家,2F,对面是南坪南路,出入口设置,车库入口有三个，围绕华润万家，南湖路、金山路、辅仁大道三条街。,出入口设置,内部人流动线,水平方向：采用线形与网格、环形、放射相结合的混合模式，提高整个商场内商铺的可见性、可达性和位置感。,内部人流动线,92部直达电梯提供流畅动线，包括68部扶梯,11部货梯，6部客梯及 3部观光梯，4部双向跨层飞天梯纵跨4层楼（1F-4F,4F-6F），引导人流消费。,4部双向跨层飞天梯纵跨4层楼（1F-4F,4F-6F），利用主力店
10、带动其他店、餐饮娱乐购物组合，起着引导人流的作用。,1F层：休闲美食、华润超市,4F层：国际名品，名表饰品、轻饮区、儿童主题商场,6F层：美食天地和金逸IMAX影院，,平街层,商铺划分,铺划分面积范围很广（510727m2），位置好的地方尽量把面积划小，避免了异形商铺，避免柱头在商铺内，注意了人流流动线,业态配比,各楼层业态和商家组合,各楼层业态和商家组合,各楼层业态和商家组合,L1：酷劲动感,各楼层业态和商家组合,L2：潮流元素,各楼层业态和商家组合,L3：精品时尚,inroom51m2,各楼层业态和商家组合,L4层：国际优闲,各楼层业态和商家组合,L5层：优雅型格,各楼层业态和商家组合,L
11、6层：影享美食,各楼层业态和商家组合,L7层：华美盛宴,各楼层业态和商家组合,B1：快乐素食,Entrance/Parking Ranking,德克士200,劳伦斯厨房278,番番拉面252,一休牛排562,太平洋咖啡2,127,基本生活EMOL103,尚品铁板烧314,华润万家GMS10727,竹叶青82,B倍思家93,德香苑438,蓉李记144,许氏砂锅144,26度30,空置,K1涮锅达人100,Entrance/Parking Ranking,B1-019,018德克士200,B1-015016017阿拉比卡/索非蜜斯378,B1-013014番番拉面252,B1-011012一休牛排
12、562,B1-010阿米比格169,B1-009雅食蒂美食广场2,127,B1-020LOCK&LOCK103,B1-002,003尚品铁板烧314,B1-001华润万家GMS10727,B1-021竹叶青82,B1-022果C港式甜品93,B1-006,007,008德香苑438,B1-005蓉李记144,B1-004膳食庄144,37,B1 快乐速食 Fast Food,B1-024A26度30,各楼层业态和商家组合,Entrance/Parking Ranking,B1-019,018德克士200,B1-015016017阿拉比卡/索非蜜斯378,B1-013014番番拉面252,B1-
13、011012一休牛排562,B1-010阿米比格169,B1-009雅食蒂美食广场2,127,B1-020LOCK&LOCK103,B1-002,003尚品铁板烧314,B1-001华润万家GMS10727,B1-021竹叶青82,B1-022果C港式甜品93,B1-006,007,008德香苑438,B1-005蓉李记144,B1-004膳食庄144,38,B1-024A26度30,B1：快乐素食,5,项目经营及调整,业态配比上以华润超市和餐饮居多，总共比例到达56.6%，为商场带来很多客源,主次业态落位较好，形成了有效的互惠拉动.,项目经营,各楼层主题功能划分,L5优雅型格,L6影享美食,
14、B1快乐素食,L1劲酷动感,L2潮流元素,L3精品时尚,L4国际优闲 商场主入口,L7华美盛宴,项目经营,入口主力店H&M位置非常好，其租金总价35万/月，约164元/月。次主力店优衣库租金总价26万/月，约122元/月。其他面积较小店面租金约150160元/月。,项目经营收益上除去销售获利外，每年依靠租金收获不少。,42,经营模式：只租不售。经营管理模式：统一招商，统一经营管理，统一差异性宣传推广。宣传手段：组织SP活动、发布媒体广告、软性新闻渗透、口碑传播,项目经营,与星光68形成了错位经营，以时尚年轻为主题，将特色体现到了建筑形态、内部装饰、景观小品、形象包装等上，开展一系列活动宣传。,这页我再想想改怎么写,天王星气球灯活动,某主题活动,
