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1、厦门鑫塔水尚专项资产管理计划,专项资产管理计划概要,2,一、交易结构,3,嘉实资本鑫塔水尚资产管理计划（规模：13亿元）,投资人,项目公司,银行委托贷款,按季付息满一年后可还本,提供抵押、保证,投资本金及收益担保,原股东鑫塔投资集团,1.8亿工程建设,担保,10亿银行贷款,1.2亿信托利息,销售推广,按年付息，到期还本,支付,支付,支付,担保措施 在建工程抵押：本金抵押率32.5%-37%，本息抵押率33.7%-38.5%原股东及实际控制人承担连带责任 项目公司印鉴保管 项目公司账户监管 派财务人员，严格监管资金使用,中信证券,财务顾问,嘉实资本,委贷银行,产品设计,评估机构,投资,投资,投资
2、,投资,按年付息，到期还本,一、交易结构（续）,4,筹集资金、划款阶段嘉实资本发起该专项计划，进行项目评估，中信证券作为此次专项计划的财务顾问，与嘉实资本共同尽职调查，并向投资者进行销售推广确定委贷银行，委贷银行与项目公司签订抵押合同，将委贷银行登记为仅次于开发贷贷款银行的在建工程第二顺位抵押权人投资者的资金筹集到位后，专项计划成立，资金由保管银行账户打入委托银行账户，资金项目公司投放贷款，定向用于指定用途项目公司在委贷银行开设专户用于接收募集资金，账户开通网上银行，密钥由中信证券、嘉实资本、北京国际信托、鑫塔投资四方共同保管，划款需要四方确认才能进行,销售款归集、还款阶段项目公司在中信证券开
3、立账户，专项用于归集项目公司获得的本项目的销售回款，由四方共同监督项目公司开设专项银行账户用于汇集资金并将该等资金作为项目公司偿还委托贷款的保证金，并根据距离委托贷款到期日时间按比例向保证金账户汇集资金项目存续期第一年，以销售回款的30%用于还款；第二年，以销售回款的50%用于还款。计划成立后12个月后还款不低于25%,二、项目介绍-规划指标和项目现状,5,项目现状：项目于2010年9月正式开工，主体结构已于2012年6月封顶截止至2012年12月31日，项目主体结构验收完成，正在进行电梯、石材幕墙及门窗安装工作。预计2013年7月室内精装2014年6月至2014年12月分批交房,项目规划指标
4、,6,二、项目介绍-项目投资和已有贷款,项目投资：本项目投资预算53.58亿元(含15亿税款，项目清算时缴纳)。项目已投资34.61亿元，其中：自有资金：9.84亿元其他资金来源：10亿元开发贷+14.78亿元销售回款已有抵押、贷款：项目土地抵押给建行：银团项目开发贷款10亿元（其中建行厦门市分行2.5亿元，兴业银行厦门分行7.5亿元），借款到期日期为2013年5月31日，贷款到期，由企业协调过桥资金安排部分还款,二、项目介绍-成本分析,7,项目公司拿地时间较早，土地成本较同品质楼盘有明显成本优势,项目公司与金融机构合作较多，财务成本相对较高,二、项目介绍-销售情况,8,项目整体品质是豪宅标准
5、，但价格定位是刚需改善型，市场前景乐观售价：预计项目住宅均价约3.8万元每平米，车位均价35万元每个预计销售收入总计65.8亿元，计划于2015年底售罄已经完成销售情况：截止至2012年12月31日，项目已销售58950平方米，签约金额约17亿元，销售回款约14.78亿元未售部分（住宅+车位）：目前销售价格为3.3万元每平米，预计未来销售均价为4.4万元每平米，预计销售收入48.8亿元,本项目地处厦门本岛稀缺位置具有6米挑高、精装交房、高性价比等多个优势，平均赠送率为60%，最高可达80%每层的实际面积相当于原面积的1.6倍，即每平米的实际价格为销售价格除以1.6，且该项目产品每平米送价值50
6、00元的精装修，则项目的实际价格为18750元/平方米（380001.65000=18750元/平方米），相对于周边项目普遍均价在3万元每平米以上，具有较大的竞争优势,销售优势,销售情况,鑫塔水尚与同品质楼盘对比,二、项目介绍-还款来源,9,项目销售计划表,二、项目介绍-还款来源（续）,10,还款来源：第一还款来源：以项目销售回款作为还款来源第二还款来源：若项目到期未还清借款，以项目母公司提供借款用于还款 母公司鑫塔投资集团有限公司截止至2012年三季度，企业总资产约24亿元，所有者权益约8亿元,项目现金流预测表,结论：基于项目突出的销售优势和厦门较平稳的房地产市场的判断，我们认为项目销售回款
7、前景乐观，还款充足，压力测试通过母公司的支持加强了项目还款来源保障,三、交易主体-厦门兴基伟业房地产开发有限公司,项目公司主要财务数据截至2012年12月31日，项目公司的资产总额为3,187,124,067.36元，其中流动资产3,183,846,596.19元，非流动资产3,277,471.17元，流动资产中：货币资金169,336,361.23元，预付账款1,185,304,183.18元，其他应收款67,363,639.26元，存货1,761,842,412.52元；负债总额2,363,053,395.20元，其中其他应付款19,918,443.25元；实收资本983,712,000.
8、00万元，所有者权益824,070,672.16元,11,项目公司厦门兴基伟业房地产开发有限公司项目公司于2008年11月成立，注册资本9.83万元 由北京国际信托有限公司持股99.166%，鑫塔投资集团有限公司持股0.834%资金用途：13亿资金全部通过银行委托贷款投入项目，10亿元归还银行贷款，1.2亿元用于支付北京国际信托信托利息贷款1.8亿元项目建设工程款支付等费用,陈水滚,鑫塔投资集团有限公司,北京国际信托有限公司,厦门兴基伟业房地产开发有限公司,实际控制人,持项目公司99.166%股份,持项目公司0.834%股份,项目公司的股权结构图,12,北京国际信托有限公司北京国际信托发起设立
9、“财富8号集合资金信托计划”，募集6.6亿元信托资金受让项目公司的股权并向项目公司追加投资，信托期限2+1年，信托存续期间赋予鑫塔投资受让项目公司股权的优先受让权若项目销售率在约定时间达不到约定水平，北京国际信托有权撤销已赋予鑫塔投资的回购股权的优先受让权,并有权要求项目进行降价销售或要求鑫塔投资按评估价支付股权受让价款，受让信托所持项目公司的股权,项目公司母公司鑫塔投资集团鑫塔投资集团有限公司成立于2009年7月，注册资金20亿元鑫塔集团旗下共有鑫塔房地产开发有限责任公司、鑫塔矿业有限责任公司、鑫塔黄金投资有限公司等子公司项目主要分布在北京、上海、黑龙江、福建、广西等地截止至2012年三季度
10、，企业总资产约24亿元，所有者权益约8亿元,三、交易主体-北京国际信托及鑫塔投资集团,四、风险控制措施-抵押物,13,项目在建工程作为抵押物项目尚有约10万平米未售，加上未售的车位，按市场价为48.8亿元，如果按7-8折保守评估，预计评估35-40亿元；本金抵押率32.5%-37%，本息抵押率33.72%-38.54%如果减去北京国际信托本息7.8亿元（6.6+1.2亿元），则项目剩余价值为27.2-32.2亿元；本金抵押率40.37%-47.79%，本息抵押率41.89%-49.59%在建工程抵押办理：目前项目土地抵押在建行，项目已经封顶，根据厦门土房局的规定，已经无法办理土地再抵押，只能办
11、理在建工程抵押。因此，在专项资产管理计划发行前，建行先将土地抵押改成在建工程抵押，然后，办理在建工程顺位二押。发行资金到位后，归还银行贷款，建行解抵押，我方抵押自动升为一押，无需重新办理抵押手续,四、风险控制措施-担保人,14,鑫塔投资及其实际控制人陈水滚为无限连带责任保证担保鑫塔集团旗下共有鑫塔房地产开发有限责任公司、鑫塔矿业有限责任公司、鑫塔黄金投资有限公司等子公司截止至2012年三季度，企业总资产约24亿元，所有者权益约8亿元陈水滚持有润丰投资集团有限公司20%股权，润丰投资集团总资产76亿元，股东权益7.8亿元陈水滚同时拥有上海和厦门13处房产,四、风险控制措施-监管措施,15,划款监
12、管项目公司开设一个专项银行账户用于接收全部委托贷款，由中信证券、嘉实资本与项目公司共同监管预留嘉实资本和项目公司监管印鉴，未经中信证券、嘉实资本事先书面同意，项目公司不得以任何方式将专项收款账户内的任何资金支付或划转给任何其他实体或自然人若专项收款账户需开通网银功能，应设两道密码，由项目公司保管第一道密码，中信证券、嘉实资本保管第二道密码，专项收款账户通过网上转账汇款划出任何资金，最终应由中信证券嘉实资本通过第二道密码实现对外划款,回款监管-共同监督销售回款账户项目公司开立的销售回款账户，专项用于归集项目公司获得的本项目的销售回款该销售回款账户为非通兑账户，且不得开通网银功能凡经北京国际信托、
13、嘉实资本确认的资金使用计划中的任何一项资金的使用，北京国际信托财务代表和嘉实财务代表共同核对确认后项目公司可进行支付，资金使用计划外的资金须经北京国际信托、嘉实资本同意后方可支付该等费用每一笔销售回款只能用于本项目的开发建设、合作协议规定的用途、以借款形式提供给鑫塔投资，由鑫塔投资根据北京国际信托交易文件向北京国际信托支付股权受让价款和行权费以及北京国际信托、嘉实资本共同书面同意的其他用途,回款监管-保证金措施：项目公司开设一个专项银行账户用于汇集资金并将该等资金作为项目公司偿还委托贷款的保证金该保证金账户应为非通兑账户，且不得开通网银功能保证金账户应由中信证券、嘉实资本与项目公司共同监管，预
14、留嘉实资本和项目公司监管印鉴，未经嘉实资本事先书面同意，项目公司不得向外划转保证金账户内的任何资金，且项目公司应按照根据距离委托贷款到期日时间按比例向保证金账户汇集资金,五、风险分析及防范,16,市场风险根据我们对厦门房地产市场的分析，厦门房地产市场近年来发展平稳，没有大起大落。预计未来还将保持平稳发展的态势本项目所处区位为厦门重点发展的区域，周边配套设施齐全，交通便利，环境优美，将会吸引大量的购房人。随着海西建设的不断深入，项目区域的整体价值将会进一步提升本项目地处厦门本岛稀缺位置、具有6米挑高、精装交房、高性价比等多个优势，每层的实际面积相当于原面积的1.6倍，即每平米的实际价格为销售价格
15、除以1.6，且该项目产品每平米送价值5000元的精装修，则项目的实际价格为18750元/平方米（380001.65000=18750元/平方米），相对于周边项目普遍均价在3万元每平米以上，无疑具有较大的竞争优势，市场风险不大,五、风险分析及防范（续）,17,政策风险2013年3月初，国务院发布关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知，进一步明确了中央政府对房地产调控的态度及决心。从近年房地产调控政策不难看出，调控对象集中于投资性行为，而非抑制刚需鑫塔水尚（厦门）项目针对的对象为改善性刚需客群，而非投资性人群；项目重视提高居住品质而非增值空间，不属于政策打压的主要项目类型开发风险本项目手续
16、齐全，权属清晰。开发商开发经验丰富，自身实力较好，可以保证本项目的顺利开发。鑫塔水尚项目已于2011年5月底开始销售。项目的开发风险可控信用风险虽然该项目贷款主体实质为民营企业。该企业及相关企业均无不良信用记录。且，项目五证齐全，地上建筑物已封顶。故，该项目信用风险可控,五、风险分析及防范（续）,18,回款风险项目证照已经齐全，且抵押物充足，并实施销售回款监管；故，项目回款风险较小。且我们计划对该项目销售回款进行封闭式管理，即，监管项目销售回款，且第一年销售回款中的30%直接用于还款，第二年销售回款中的50%直接用于还款资金挪用风险：我们将派驻1名财务人员对该项目的进行封闭管理印鉴保管及账户监
17、管：项目公司的印鉴（公章、财务章、银行账户网银密钥）以及公司证照由我方委派的人员与北京国际信托现场派人和项目公司三方共管资金监管：项目公司在受托银行开设放款专户用于接收计划资金，账户开通网上银行，密钥由三方共管共同保管，划款需三方共同确认才能进行；项目销售账户共管,附注项目详述,19,厦门高端楼盘市场,宏观市场,项目本体介绍,20,十五个副省级城市哈尔滨、长春、沈阳、济南、南京、杭州、广州、武汉、成都、西安、大连、青岛、宁波、厦门、深圳,五个计划单列城市大连、青岛、宁波厦门、深圳,十个国家综合配套改革试验区上海浦东新区、天津滨海新区、重庆市、成都市、武汉城市圈、长株潭城市群、深圳、沈阳经济区、
18、山西省、厦门,六个经济特区深圳、珠海、汕头、厦门、海南岛、喀什,城市价值,全国仅厦门和深圳同时占据各项特殊政策优势的城市，厦门具备强大的发展潜力,21,城市经济,2008-2009年厦门GDP增长开始下滑，2010年经济快速回复，2011-2012年经济仍保持较高发展态势，增速均超过8%；2012年城镇固定投资1360亿元，比去年同期增长22%；房地产开放完成投资519亿元，增长19%；投资产业集中，房地产投资比例较高，2013年初受市场和新国五条的影响，市场投资量明显放大；,厦门经济重回快速增长，固定投资保持高速增长，经济发展仍依赖房地产业,22,目前获国务院批准的大陆首个也是唯一的冠以“两
19、岸”的区域性金融服务中心,“两岸金融中心”2011年于厦门启动，厦门将打造成海峡两岸重要的金融集聚区、示范区,城市经济,厦门“两岸金融门户”建设，其城市发展的历程与香港相似，昭示厦门国际化进程加速,厦门,香港,VS,城市经济,2020年实现厦漳泉同城化，厦门将作为三城综合金融、娱乐、文化中心城市,2012年，同城化迈出实质性步伐交通项目加快实施：轨道交通、绕城高速公路、厦门新机场、厦漳海底隧道；公共服务信息平台建设；部分领域社会公共服务实现一体化；,2015年，初步实现同城化交通通讯基础设施同城化联网；公共服务信息平台同城化；基本社会公共服务有效融合；资源要素市场一体化形成；综合实力显著增强。
20、,2020年，厦漳泉同城化完成厦门-综合服务中心，未来的金融、娱乐、文化创意、高新技术产业等综合服务中心城市泉州-承接厦门中高端产业转移，区域工业的主要承担者漳州-承接厦门低端产业转移，并发挥地理优势发展生态农业、旅游、休闲度假产业,城市发展,城市荣誉：98年至今，厦门取得多项国家、国际、人居大奖；客群：优美的城市，完善配套吸引大批外地客群；政策优势：海西政策利好，国家大力扶持的特区；位于厦漳泉经济区核心位置，成为区域不动产投资首选地；温馨的城市氛围和全国闻名的旅游资源以及良好的形象气质；,25,厦漳泉大市场环境,观音山国际商务区,良好居住环境,城市吸引力,厦门以出众的人居环境和温馨生活吸纳大
21、量外地高端客户来厦置业，以自由市场化吸引企业落地,26,城市吸引力,厦门观音山CBD闽南知名企业总部基地,观音山30栋自建写字楼，28栋来自泉州企业,目前已在建或建成写字楼的泉州知名企业，包含七匹狼、九牧王、特步、安踏、匹克、柒牌等，他们把各自的管理中心、研发中心、采购中心、销售中心、结算中心和物流中心都放在厦门,观音山国际商务营运中心成为企业核心部门的经济载体，而这个经济载体形成的强磁场，又会吸引上下游产业集聚,厦门城市吸引力，吸引来自泉州多家知名企业总部落户厦门，设立企业总部大厦,外地客群来厦购买高端物业，其中泉州区域客户成为厦门高端项目的主力客群,27,城市吸引力,厦门高端楼盘市场,宏观
22、市场,项目本体介绍,29,鑫塔水尚,30,厦门岛内以高端楼盘为主，2013年多个新项目入市，其中以东部片区的高端项目最多,1,2,恒禾七尚,1,中铁元湾,2013加推,3,国贸新天地,4,中央湾区,5,国贸天琴湾,6,源昌宝墅湾,海峡国际社区,中骏天誉,2013新入市,1,2,1,3,4,5,6,厦禾裕景,万科湖心岛,帝景苑,鑫塔水尚,厦门楼市,31,中铁元湾,五缘湾一线临海高端社区，户型挑高6-6.4米，均价3.5万/平，目前在售主力户型总价700-1000万,32,以湖景为主打资源的万科顶级系列产品，其价格为目前市场最高价，高层3.7万/平,万科湖心岛,33,厦门老城区高端住宅，位于城市中
23、心区，周边配套成熟。3.3万元/平米，以平层精装产品为主,厦禾裕景,34,项目以挑高6米、赠送率高、海景资源为三大卖点。3.1万元/平米,源昌宝墅湾,35,早期高端楼盘的代表作，现场展示佳，前期口碑宣传广泛。3.1万元/平米，平层精装,海峡国际社区,36,水景地产，3.2万元/平米,世茂湖滨首府,37,海景精装大宅，3.2万元/平米,中骏天誉,38,2011年亚洲十大超级豪宅，预计售价也将高达5-7万/平米,恒禾七尚,近期厦门楼市热度逐步升高，多数高端楼盘销售率较高，拉高岛内住宅均价，对本项目会形成较为有利的推动作用,39,厦门楼市,厦门高端楼盘市场,宏观市场,项目本体介绍,鑫塔水尚：厦门顶级
24、精装豪宅品质，价格为刚需改善型,五星级精装,海西最大CBD,6米挑高,三大核心价值,区域价值,厦门观音山CBD海西规模最大的中央商务区，未来厦门的经济金融核心,福建省一次性开发建设写字楼规模最大，面积最多占地96万平方米，启动区写字楼建筑面积47万平方米，片区写字楼建筑面积252万平方米；财富聚集效应最强片区内落户的企业聚集了多家2007年胡润富豪排行榜前100名的企业。,43,厦门城市重心向东部转移，以观音山为核心的东部片区，是“两岸金融门户”的重要引擎,东部作为两岸金融中心的重点发展区域，其规划起点高，政府扶持力度大观音山作为金融中心的指挥部，将是带动两岸金融中心发展的核心区域,区域价值,
25、44,观音山未来再无住宅地块，鑫塔水尚为该片区唯一高端住宅项目,按国际惯例 中央商务区中住宅与写字楼的 最高比例，不应超过,观音山CBD商业住宅用地,符合CBD高端物业标准的住宅，只有一幅地块：,28,仅5幅,鑫塔水尚,观音山未来规划再无住宅地块,区域规划,观音山片区为轨道交通2号线站点之一，轨道交通将进一步拉升区域土地价值,厦门轨道交通，规划轨道交通由6条线路组成：1、2、3号线为三条骨干主线其中2号线五缘湾至海沧新城，主要经过五缘湾、观音山、江头、筼筜湖北片区和海沧,观音山,区域规划,教育配套观音山音乐学校：厦门目前规模最大的中小学一体化学校学校预设规模为72个班，3600名学生 16栋校
26、舍，总投资1.5亿元人民币,高端配套完善，教育、娱乐休闲及生活配套齐全,娱乐、休闲配套梦幻海岸：怀拥台湾海峡，与宝岛金门咫尺相望，环境优美，风景宜人沙雕公园：亚洲规模最大的沙雕公园，最美的黄金海岸香格里拉酒店：亚洲知名酒店品牌,生活配套：万达广场：总建筑面积约53万平方米，由大型购物中心、五星级酒店、步行街、等建筑形态构成海西金谷广场：顶级奢侈品购物中心，福建省规模最大、档次最高综合体项目香山游艇码头：地标性白金五星级酒店、特色滨海商业街，以及158个独具特色的水上VIP泊位私人会所闽南大剧院：全省规模最大、最现代化的戏曲艺术剧院,区域规划,47,随着观音山片区发展，CBD逐渐炒热，泉州企业总
27、部逐渐搬迁，写字楼需求增加，中铁海曦从2011年17000元/平单价上涨至现在二手房21000元/平，涨幅4000元；水晶国际房价涨幅4500元/平;片区住宅租金涨幅由2009年1000元左右，涨至现在4000元左右，涨幅超过4倍,区域楼市,观音山已售楼盘，近两年内二手房售价及租金逐渐走高，房价涨幅在4000元/平左右,源昌宝墅湾,厦门 唯一 同时拥有6米挑高 及5000元精装的高端楼盘，其精装品质为厦门的标杆之作,产品价值,6米挑高，媲美别墅的畅阔空间，平均赠送率为60%，最高可达80%,产品价值,产品价值,全成品精装智能化系统，引进国际一线品牌,以色列无敌锁,卫浴五金 德国高仪,德国柏丽
28、橱柜,全球著名工程：美国联邦调查局(FBI)英国博物馆 中国最高人民法院 深圳驻港部队,门锁、锁芯均通过中国公安部 B级检测 防破坏性开启超过30分钟，是国际标准的2倍 防技术性开启超过260分钟，是国际标准的260倍,全球第一畅销橱柜品牌 100%德国原厂制造,超越权威认证的第一卫浴标杆,首个生产恒温龙头,经典案例：希尔顿酒店、香格里拉酒店、万豪国际酒店等,产品价值,挑高6.6米入户大堂,挑高6.6米入户大堂,车库入户大堂,双重入户大堂设计，车库与首层入户大堂的精装标准统一，形成全精装入户体系,9栋近150米高的围合式建筑,全石材干挂 厦门唯一采用全石材干挂的超高层项目,高标准安全系数,耐火
29、等级为一级,风压设计按100年一遇的大风标准,抗震系数达7.5度，抗震性高,产品价值,厦门唯一采用全石材干挂的超高层建筑群，为海西CBD的地标性建筑,石材立面，年限越长色泽越美观，相比普通楼盘贴砖及涂料的外立面用材，造价更高，使用期限更持久,全球领先、拥有150年历史的房地产服务供应商,产品价值,贵族幼儿园,私属会所,网球场,物业顾问,英国第一太平戴维斯,服务案例,北京盘古大观 上海世茂滨江花园 厦门磐基中心,小区配备私属会所、幼儿园及网球场，并聘请英国第一太平戴维斯作为物业顾问，提供五星服务,55,中信证券股份有限公司中国北京朝阳区亮马桥路48号中信证券大厦100125Tel：+8610 6083 8888Fax：+8610 6083 6029,
