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1、连云港房地产市场报告,房地产市场,整体市场区域市场个案分析,【市场供需】2011年市场供应及成交整体呈上涨趋势，但是2011年市场供需比扩大明显，整体市场开始表现为供大于求的局面,供应分析：2011年1-10月整体供应189.8万平方米，同比去年1-10月供应同比增加41.5%。成交分析：2011年1-10月整体成交165.1万平方米，同比去年1-10月成交同比增加16.9%供需比：2011年1-10月整体供需比1.15，去年整体供需比为1，2011年市场整体供需比扩大了0.15个百分点。,数据来源：连云港房产网,【量价走势】2011年下半年全市成交呈下滑趋势，房价走势较为平稳，相对去年的楼市
2、，价格增幅已经大幅度放缓,国八条,新国五条,成交分析：两次新政的调控以及政策期间的不断加息，对于整体楼市成交的影响十分明显，目前楼市成交已经连续3个月呈下滑趋势。价格分析：2011年连云港房价走势平稳，1-10月价格上涨幅度为6.9%，但相对去年同期18.7%的价格增长率，有着大幅度的放缓。,数据来源：中国百城价格指数,连云港市场供应结构为：其中主力供应区域为新浦区，占整体供应的51%，其次为海州区，供应比例为24%。连云港市区成交结构为：其中成交主力区域为新浦区，占整体成交的43%。其次分别为开发区、海州区、连云区。,【板块分析】市区主力供需市场为新浦区，占全市成交供应的50%左右。,数据来
3、源：连云港房产局,【成交户型分析】市区成交以90-120平米及120平米以上的两房、三房为主，占整体市场的60%以上,成交面积段：其中90-120平米占39%，120平米以上占31%，这两种面积段占成交主力地位。成交户型：成交户型以两房、三房为主，分别占整体比例的33.3%、30.3%；四房占成交成交比例的10.5%,数据来源：连云港房产局,整体市场总结,供需分析：2011年市场供需整体呈增长趋势，值得注意的是供需比正逐渐扩大，市场供大于求的趋势开始明显。成交量分析：供应的增加带来2011年1-10月成交同比去年1-10月增长了16%，但是7月新国五条出台后，市场再一次步入成交下滑阶段。成交价
4、分析：连云港2011年房价走势平稳，截至10月底，增长6.9%，相对去年同期，今年的价格增幅已经大幅度的放缓。成交区域：连云港市区成交主力区域为新浦区，供需市场占整体的50%左右。成交户型：市场成交主力面积段为90-120平米以及120平米以上，主力户型为两房、三房。,房地产市场,整体市场区域市场个案分析,【新浦区概况】城市向东、拥抱大海的战略方针，导致了市政府所在的新浦新区成为全市重点发展的明星板块。,本案,本案位于新浦新区东部边缘地区，被G25长深高速间隔，从新浦新区由苍梧路可通往本案,2011年1-10月新浦区商品房成交79.8万平米，与去年同期相比，同比增长16.7%。2011年1-1
5、0月新浦区商品房成交随政策调控波动比较明显，月均成交784套左右，日均成交量为26套左右。,数据来源：连云港房产网,【新浦区成交】2011年新浦区成交相对去年同比增长16.7%，受政策影响波动较为明显，2011年日均成交量为26套左右,明珠皇冠花园,香溢江南,本案,中央华府,御景龙湾,江南明珠苑,蓝天华侨城,宝翔财富广场,海基悠然居,仕方国际,名豪天台苑,新浦区部分公寓分布图,新浦区项目主要分布在新浦东区以及新浦新区选取了新浦区各板块部分在售公寓项目做为市场参考标本。,【新浦区公寓市场特征】主力户型以两房、三房为主，其中新浦新区市场均价为区域内最高，市场主力户型为三房、四房,公寓价格：新浦区目
6、前公寓价格最高的集中在新浦新区，均价在7000-7500之间。主力户型：主力户型集中在70-90平米两房、90-120平米三房之间；其中新浦新区的公寓房源大户型较多，以三房、四房为主。去化情况：市场去化情况最好的为新浦新区，其次为东区及中心区。2011年明珠皇冠花园销售套数排名全市第一，另外同科汇丰国际销售面积排名第一。,新浦区别墅分布图,新浦区别墅主要分布在新区及东区附近。纯别墅项目少，纯别墅项目仅有开城高尔夫、名人世家和云顶英伦汇三个。,【别墅产品】新浦区目前别墅产品以联排为主，联排户型面积普遍比较大,产品类型：新浦区别墅产品以联排为主，并有少量的独栋、排屋产品。产品面积：联排产品面积普遍
7、比较大：联排主力面积在250-300；产品价格：新浦区联排主力均价区间在6000-8000元/；,别墅去化能力：除开成高尔夫二期联排去化较慢外，新浦区及周边部分别墅项目整体去化情况良好，联排别墅月均去化基本在5-8套。市场消费特点：户型面积在250-300平米的联排产品，市场接受度较高,【别墅去化】新浦区目前联排产品中市场接受度较高的为200-300平米户型，去化情况较为良好,区域市场总结,区域发展：城市向东、拥抱大海的战略方针，导致了市政府所在的新浦新区成为全市重点发展的明星板块。区域市场：区域市场受政策影响波动较为明显，月均成交在784套左右。区域公寓分析：区域公寓成交主力户型为两房、三房
8、；其中新浦新区成交户型集中在三房、四房，新区公寓项目月均去化基本在20套以上。区域别墅分析：区域内别墅供应以联排为主，主力面积段在200-300平米之间，主力均价区间为6000-8000元/平米；联排别墅去化情况较好，月均去化为5-8套左右。,房地产市场,整体市场区域市场个案分析,【同科汇丰国际】整体地下停车系统、恒温、恒湿、底层3.9米全架空；引进“国际金钥匙物业联盟”服务项目,项目主力在售C区叠加别墅，C1、C2、C3、C5、C6、C7、C11、C12、C13#共9幢，排屋一二层均价：13600元/2，排屋三四层均价：10600元/，主力户型280-300平米,【在售户型结构分析】户型设计
9、较为宽松，联排主力面积在265-346平米之间，销售情况良好。,B区联排别墅，均价14400元/平米，主力面积为265-346平米，其中334平米户型为中间户，去化相对较慢，其余户型去化都比较良好。,282平米,292平米,叠加户型,383平米,383平米,联排户型,叠加精装样板,1层客厅,1层楼梯,2层主卧,【绿地观湖一号】昌圩湖滨湖景观，英伦风情社区,自2010年12月26日合院别墅开盘以来，截至目前为止共推出100套，去化91套，月均去化达9套。合院别墅主力户型为171平米、199平米两种，分别占60%、40%。两种户型去化率都在90%以上。去化情况良好。,【在售户型结构分析】合院户型面积相对较小，总价控制在150万以内，去化情况良好,合院户型两层以上的赠送空间可以做阳光房，拥有前后庭院及入户花园。做为紧凑型别墅，室内空间布局较为合理,
