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1、保利公园198项目介绍,保利(成都)实业营销部2008.06.15,一、项目基本情况,项目总占地6500亩，蜀龙路将项目分为东西两区，其中西区配套郁金香主题公园用地2250亩，建设用地750亩。东区为18洞标准高尔夫球场用地及750亩建设用地。保利地产将2250亩公园用地打造成为集珍稀花卉、体育运动、娱乐休闲为一体的大型山地生态休闲主题公园。公园内拥有登山栈道、自行车道、高尔夫练习场、网球中心等多项休闲娱乐设施，种植大量郁金香等美丽花卉。建成后的生态公园将是成都市区面积最大、休闲配套设施最齐备的山地休闲主题公园，并将成为蓉城市民节假日出游的新热点。“保利公园198”项目是成都市“198”中心城
2、区生态规划中的首个复合地产项目，也是新都区重点招商引资项目，紧邻世界知名的中国熊猫基地，周边还拥有北湖公园、植物园、泥巴沱风景区等生态公园。是成都市绿色项链上一颗奕奕生辉的祖母绿。,保利公园198项目基本情况,项目进度：1、一期别墅及电梯于2008年3月26日动工，将于2009年年底交房;2、西区郁金香主题公园首期800亩以及3杆9洞迷你高尔夫将于09年5月对外开放；3、西区五星级酒店将于09年6月动工；4、东区18洞标准高尔夫球场及首期别墅项目将于09年5月动工；,项目区位,项目位于蜀龙大道西侧，三环以外，绕城以内，距离北三环约 7公里(蜀龙路4期通车后距北三环约4公里)，距成都市中心约 1
3、5 公里，至成都中心天府广场车行时间约30分钟。距新都新城区（四川音乐学院为参照）约 6 公里。项目地块北临成都市植物园，西南临成都市熊猫生态公园（大熊猫研究基地），西接金牛区天回镇银杏园以及成都市皇恩寺陵园，成都北湖公园离项目地仅4公里。,目前交通条件,目前项目所在板块周边的主干道有：川陕路、成绵高速公路、三环路、外环路、蜀龙大道.周边主要干道较多，交通较为方便，但交通条件的改善主要依托蜀龙大道的贯通和川陕路的改造。板块辐射范围较大，主要辐射成都的城北、城东北和新都项目地主要辐射成都城北和新都项目地交通条件的提升主要依赖蜀龙大道和川陕路,项目基本情况,三期项目,二期项目,将改善的道路系统,蜀
4、龙大道四期工程：蜀龙大道四期工程，全长3.3公里（与三环路连接段）预计将于2009年7月通车，届时蜀龙大道与北三环直接贯通，从市区到达项目地将更加便捷。川陕路改造：将改道拉直和拓宽，改造成为“北部新城”最重要的主干道。城金快速通道：成都到青白江段的主车道已形成通车能力，待其与三环的连接段修通，将拉近青白江和本板块的距离。地铁3号线：将实现北郊风景区与成都主城区的全面连接。以上几个拟建项目中，有可能在2-3年内实现的是属龙大道四期、川陕路改造、成金快速通道和板块的一些主干道建设。,项目基本情况,板块规划方向,项目板块既在政府规划的“198”区域内，同时又在政府规划的北部新城核心区之内。项目所在板
5、块将是政府重点打造的具有较高标准的集娱乐、文化、旅游、商务、居住为一体的生态风景区。,项目基本情况,项目基本情况,地块技术指标项目占地：项目规划用地约6500亩，蜀龙路西侧总占地约3000亩，其中建筑用地约750亩，公园用地约2250亩。一期开发净用地约300亩，二期建设用地450亩，三期位于蜀龙路东侧，总占地3000亩，规划为18洞标准高尔夫球场及高端住宅区。项目整体容积率：一期、二期容积率2.55，三期项目容积率1.52.0项目建筑面积：一期总建筑面积约67.4万，其中住宅约47万。绿地率：30%建筑密度：22%,蜀龙大道,三期总占地约3000亩,一期首300亩建设用地,熊猫基地,新都,成
6、都,150亩别墅用地，09年10月推出,东区3000亩首期别墅产品，约250栋,二、公园198项目整体定位,项目整体定位,“保利公园198”案名示意,本项目为成都市“198”规划首个低密度生态住宅项目,“198”通俗易记，谐音含义吉祥。,本项目周边生态资源丰富,项目本身拥有大型生态配套,是名副其实的公园地产项目,项目整体定位,6000亩成都四环内最大地产项目,2250亩亚洲最大郁金香主题公园,城市北部地标保利超五星酒店,主城区唯一国际标准18洞高球场,项目主要特征,项目整体定位,项目整体定位语（现用定位语）,国际文化生态住区,成都主城区最大的复合地产项目，项目以其恢宏的规模，绝对高端的配套锁定
7、城市的富裕阶层，从而打造城市北部的高端生活区。,项目形象区（已展示）,60米绿化带，平均堆坡35米高度，减少蜀龙路噪音对社区影响，同时塑造社区直观印象。,主入口中央景观大道，利用银杏树来营造社区主入口景观。（约50棵，胸径38-50CM的银杏树）,售楼部及样板房区,中央水景区，水源来自基地内原有灌溉渠-东风渠,酒店前广场区,开盘形象区,入口广场,实景图,入口形象桥,中央景观区,销售中心,三、一期产品（首期300亩）,项目整体定位,项目一期总平图,一期待建区域,首期叠拼别墅,首期电梯洋房，11F-26F,项目一期户型配比情况,建筑风格 主体设计现代温馨，采用沉稳的深色调，营造出典雅、幽静而高贵的
8、居住氛围；辅以中灰的暖色穿插其间，以期在保证整体性效果的同时，令建筑的外在形象更具有人性化的特征；同时强调了各个体块、直线形条板以及玻璃门窗等各元素之间的穿插与平衡，创造出生动的现代气息，力争成为该地区富有新意的一个标志性住宅社区。,景观设计 项目一期处于城市公共绿地的包围之中，有着得天独厚的景观资源；并且在两个地块之间还有一条公共景观绿带穿越，规划中北侧开辟了80米宽的景观区以及中央圆形景观中心，在地块与蜀龙路之间也存在着60米宽的公共绿化带，因此，该地块的外围景观资源非常丰富；同时，在规划中，在保证总容积率的前提下，又尽可能多的开辟了内部的中心大景观，力求达到所有的住宅都有良好的景观视线，
9、使居住者仿佛栖身于花园之中，使“诗意的居住”成为可能；在实现了内外双景观的同时，有通过对空间的梳理，对轴线的组织，使各景观中心之间达到互相渗透的效果，形成富有层次的整体社区。,户型设计 充分利用景观资源，根据景观的效果进行户型的分布，将最好的户型布置在景观最佳的位置，实现资源的合理化配置，强调每户都有景观的均好性原则；设计了紧凑而舒适的入口花园，使大部分户型有先进花园再进厅、再到卧房区的舒适而富有生活情趣的居住流线；强调入户花园的同时，在大部分的户型中设置空中花园，使室内的居住空间通透明亮，创造居住的品质；尽量做到大主卧、大主卫、并配有步入式衣帽间，部分较大面积户型及复式户型的主卧室还配有书房
10、，顶层复式赠送屋顶露台，满足居住者对宽敞居住空间的追求。平面布局紧凑、合理、舒适惬意，在有限的面宽前提下尽量做到每户都有客厅及半数以上卧室朝南向，充分享受阳光板式建筑南北通透、视野开阔的优势。,临路果岭景观,一期叠拼别墅区,总户数:251户，2008年10月开始销售，余20%左右,别墅组团示意及交通组织,人行路线,车行路线,组团绿篱,一组团,二组团,三组团,五组团,六组团,双拼组团,电梯洋房区,电梯首期鸟瞰,一期购房客群分析,（1）成华、金牛区、新都三个区域客群占主导,从一期购买客群分析，成华区、金牛区是占主导地位，占55，其次是新都区域客群（占12）及锦江区客群（占10），这与我司前期项目目
11、标客群定位是完全契合的。,一期购房客群分析,（2）改善型客群是主力,一期二次及二次以上购房客群达63以上（且尚有15的客群信息不全），所以项目改善型是项目的主要客群，但刚性需求客群也是项目的重要客群之一。,一期购房客群分析,（3）客群购买的主要目的在于作为第一或第二居所,一期购买客群中，其购买的主要动机是作为第一居所及第二居所。作为第一居所的客群占比37，说明项目刚性需求大；同时要求项目在生活配套配置在时间和空间上要满足业主的需求。,二期150亩,面市时间：2009年10月,联排面积区间：220至300 左右，共255户面积区间：350左右，共20栋,总户数：275户,建筑风格：英伦风情,物业
12、类型：独栋、联排别墅,150亩别墅,英伦风情,超五星级酒店,酒店将于2009年6月动工,A基本要求客房：260 间（土地合同要求）皇冠五星级酒店120/间考虑城镇酒店对餐饮、娱乐、康体设施要求较高，故将面积指标设定为140/间（不含停车场/员工宿舍）酒店建筑规模：260 x140=3.64 万B.经过市场研究报告本酒店定位现代：同小区整体建筑体量构成方式相一致（可适当运用）生态：以木、石、玻璃为主要建筑元素公园：环境以郁金香花园的文化脉络贯穿建筑、室内、景观、酒店用品城镇：本土文化的城镇为点缀，将古典与现代环境相对比，体现保利文化开发的整体意念；可设置本土文化的公共设施（小规模）成为新都当地的
13、“客厅”。特色推餐饮、康体水疗；娱乐成为亮点，成为城镇聚会中心。皇冠假日酒店：以会务为主导的度假风格酒店面积指标：3.64 万（不含停车场/员工宿舍）,酒店定位：休闲商务酒店,酒店总面积：3.64 万C1 客房：260 间客房小计：11778 C2 酒店公共区：小计：3000,C3 酒店餐饮区：小计：4200 C4 酒店会议中心：小计：2500,酒店主要面积配比,C5 酒店康体/水疗：小计：5000 C6 酒店娱乐：小计：3400,C7 酒店后勤区/酒店设备区：小计：6522 另：C8 酒店停车场（地下）：350 车位10500 员工宿舍：390 人2000,郁金香休闲运动公园,首期将于2009年5月对外开放,花卉培育基地，利用山体形成竖向景观，同时屏障公墓视野，引入独立经营者或合作经营者,休闲餐饮娱乐区（农家乐等），引入独立经营者,生态景观带，北侧居民休闲空间，茂密的植栽，和住宅空间渗透（小区后花园）,60 米绿化带，屏障绿化，利用大树、微地形减少道路对住宅的冲击（绿化带比周围道路高35米）,密植生态绿化，防止北山坡视线对高层住宅的干扰,小区周边密植生态绿化作为过渡地带（小区后花园）,后续发展地带，用于山地拓展运动、极限运动等，引入独立经营者,住宅中央景观区,郁金香旅游公园（主题观赏花园区）,酒店附属户外用地,功能分区图,公园主入口区,家庭及儿童花园,灵动花园,The End,
