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1、报告目录,项目开发条件评估,壹,珠海商业市场环境研究,贰,项目竞争环境分析,叁,城市规划前景评估及商业发展趋势预测,肆,澳门商业概览性分析,伍,项目定位及业态规划,深度访谈及商业消费特征研究,陆,柒,项目规划设计建议,捌,项目开发经营模式建议,玖,02 珠海商业市场环境研究,珠海整体商业环境现状,商业空间格局 六大商圈呈现环状分布,目前珠海中心城区主要有六大商圈，并且由于地形原因，围绕板障山呈现环状分布拱北商圈吉大商圈老香洲商圈新香洲商圈前山商圈南屏商圈,拱北商圈,吉大商圈,老香洲商圈,新香洲商圈,前山商圈,南屏商圈,莲花路步行街,口岸购物广场,国际大厦商业广场（华润万家）,迎宾百货广场,米兰
2、百货广场,珠海百货,国贸购物广场,潮响国贸城,免税商场,九百地下商场,丹田城市广场,扬名广场,茂业百货,通大百货,金宝路商业广场,朝阳市场,百分百购物中心,乐淘城,尚都时尚百货,旺角百货,华润万家,明珠商业广场,口岸市场,本案,商业空间格局 六大商圈呈现环状分布,珠海六大商圈在商圈级别、辐射范围与档次上存在明显的差异与区分,商业消费格局 珠海商业消费群体划分及特征,珠海商业消费客群主要划分为珠海本地客、澳门客与游客三类，而珠海本地客又可分为中高档、年轻时尚与区域型三类消费群体由于珠海各商圈的市场定位、辐射范围与档次不同，上述五类消费客群在珠海消费呈现明显区域分布差异,商业发展阶段 珠海整体商业
3、发展阶段研判,零散街铺及小型超市阶段，特点是分散、各行各业混杂，以满足居民日常需求为主,逐步向行业集中转变，成行成市，有一定规模效应。,逐步形成了有一定规模的商业街区或大型超市及百货单独门店,集购物、娱乐休闲、餐饮等功能于一体的一站式购物中心,零散街铺,如拱北莲花路步行街等,如拱北口岸广场、华润万家、吉大免税、茂业百货、家乐福等,目前，珠海正处于此过渡阶段,商业发展环境 商业市场发展总体平稳向上,珠海近五年商业市场发展总体平稳向上社会消费品零售总额都保持15%以上年增长率，2010年已超过20%商业营业用房施工面积稳定增加，2010年已达80万平方米，年增长率接近20%商业营业用房销售均价也稳
4、定增加，说明商业物业需求相对旺盛,20062010年珠海商业营业用房销售均价走势,资料来源：珠海市统计局,拱北商圈 主要商业物业介绍,莲花路步行街,口岸购物广场,国际大厦商业广场（华润万家）,迎宾百货广场,米兰百货广场,口岸市场,本案,拱北商圈,吉大商圈 主要商业物业介绍,吉大商圈,珠海百货,国贸购物广场,潮响国贸城,免税商场,九百地下商场,老香洲商圈 主要商业物业介绍,老香洲商圈,丹田城市广场,扬名广场,贸业百货,通大百货,金宝路商业广场,朝阳市场,百分百购物中心,乐淘城,尚都时尚百货,新香洲商圈 主要商业物业介绍,新香洲商圈,旺角百货,华润万家,前山商圈 主要商业物业介绍,前山商圈,明珠商
5、业广场,南屏商圈 主要商业物业介绍,南屏过去一直缺少商业配套，目前华发集团的城市综合体华发商都项目的开发，将为南屏商圈带来了一个100000的购物中心及商业街,南屏商圈,华发商都,商业现状特征一 空间布局相对分散,由于受珠海城区地形、地貌等地理条件及人口分布较分散等因素影响，珠海城区商圈空间布局相对较分散，商圈集中度不高,拱北商圈,吉大商圈,老香洲商圈,新香洲商圈,前山商圈,南屏商圈,莲花路步行街,口岸购物广场,国际大厦商业广场（华润万家）,迎宾百货广场,米兰百货广场,珠海百货,国贸购物广场,潮响国贸城,免税商场,九百地下商场,丹田城市广场,扬名广场,茂业百货,通大百货,金宝路商业广场,朝阳市
6、场,百分百购物中心,乐淘城,尚都时尚百货,旺角百货,华润万家,明珠商业广场,口岸市场,本案,板障山,商业现状特征二 形成拱北与吉大两大市级商业重心,拱北商圈与吉大商圈是珠海目前的两大消费重心，总商业体量与各商业物业的单体规模相对较大，业态比较丰富齐全，商业气氛浓厚，人气旺其它商圈均为区域型商业配套，商业规模较小或业态业种相对单一,Q1.您常去的消费场所是哪个？,吉大商圈,拱北商圈,商业现状特征二 形成拱北与吉大两大市级商业重心,两大商圈档次与客群定位各不相同，不存在直接竞争关系拱北商圈：拱北是珠海市商贸中心和交通枢纽中心，也是连接澳门的重要通道。以口岸地下商业广场和莲花路商业街、华润万家为龙头
7、，以众多的休闲娱乐场所、丰富的餐饮配套及水湾头酒吧街等为补充，使之成为珠海商业、贸易、金融、旅游、娱乐网点最为集中的地区。其所面对客群主要是澳门客、游客以及珠海本地客，日均客流量巨大 吉大商圈：区域内环境清幽，楼盘档次高，海景酒店众多，是珠海高档社区聚集的地方。该商圈围聚着珠海免税商场、珠海百货等大型综合购物休闲中心，良好的人居环境和商业氛围使其成为珠海中高档消费旺地。其所面对客群主要是本地中高端消费群体,商业现状特征三 高档商业发展受限,目前珠海总体商业档次以中档大众化为主，高档商业发展受一定限制以本地最高档次的免税商场为例，它所引进的品牌也只是国际二三线以及国内一二线品牌化妆品：BURBE
8、RRY、ANNA SUI、BOSS、美宝莲、欧莱雅、maxfactor、B&F钟表：浪琴表、tudor、精工、TITONI、TISSOT、citizen金饰珠宝：六福珠宝、周大福、钻石世家、名钻金店女鞋：NINE WEST、STELLA LUNA、le saunda、joy&peace、staccato淑女装：D&G、EP、JOYA、bernini、SAMMY、Marisfrolg、zucaro少女装：Five Plus、欧时力、Miss sixty、MO&CO、JNBY、Teenie Weenie、Prich、only、vero moda运动休闲服饰：Levis、NIKE、adidas、co
9、nverse、puma、kappa、Fila、umbo、李宁、安踏、曼奴内衣：黛安芬、爱慕、VALISERE男装：Lacoste、鄂尔多斯、沙驰、皮尔卡丹等,商业现状特征三 高档商业发展受限,高档奢侈品消费频率不高，大部分外流至港澳地区珠海毗邻港澳，港澳地区不仅拥有大量的国际一线品牌，且价格比国内便宜，因此大部分高端消费外流至港澳地区港珠澳大桥开通在即，珠海到香港时间大大缩短，将可能进一步加速高端消费外流港澳的趋势高端餐饮与休闲娱乐消费部分分流至广深地区珠三角地区交通网络发达，广州及深圳等城市高档餐饮、休闲娱乐相对丰富，因此珠海部分高端商务应酬消费部分分流至广深地区,米兰百货招商经理表示珠海本
10、地人大多到吉大区及华润拱北店消费，以日用品、国内中档及部份中高档服饰消费为主，真正的高端消费几乎全部外流（至澳门香港）。澳门到珠海消费的人群一般不是高端消费客群，以中等偏低收入的工薪阶层为主奥斯町脆皮炸鸡老板认为现在珠海缺乏高档商业场所，珠海消费力强，存在大量有消费力的高端消费群体，高档商业有巨大市场潜力（现有商业完全不能满足其购物需求）,商业现状特征四 商业发展外向度不高,纵观珠海各大商圈的商家资源，外来商家品牌比较欠缺。以主力商家百货和超市为例，较局限于广东省内品牌以及本土自营品牌。导致只能呈现出小商业的格局，总体商业水平有待提高,商业现状特征五 现有商业经营模式有待提升,商业单体规模不大
11、珠海现有商业单体规模大部分在50000以下，单体规模均不大现有大型商业多以百货扣点模式经营为主珠海现有大型商业多以百货扣点模式经营，统一促销、统一管理和统一推广。从商业市场的长远发展来看，百货扣点经营模式更适合于传统纯零售购物类商场，不符合购物中心等新型商业形态的发展要求,商业现状特征五 现有商业经营模式有待提升,以购物功能为主，餐饮与休闲娱乐功能面积比例严重偏低，且种类单一珠海现有各大商场综合性不够强，业态不齐全，餐饮与休闲娱乐配套面积比例较低，难以满足各类型消费者的一站式消费需求,拱北商圈市场发展现状,拱北商业格局 三大细分商业板块,拱北商圈内部可细分为三大商业板块，三大板块从商业业态构成
12、和客群定位上形成错位竞争口岸广场板块莲花路板块迎宾路板块,口岸广场板块,莲花路步行街,口岸购物广场,国际大厦商业广场（华润万家）,迎宾百货广场,米兰百货广场,口岸市场,本案,迎宾路板块,莲花路板块,拱北商业格局 三大细分商业板块,拱北是珠海市商贸中心和交通枢纽中心，也是连接澳门的重要通道，是国内外游客及往来港、澳、台、国外客商的集散地，不同消费客群又形成各自商业板块特征拱北商圈可以细分为拱北口岸、莲花路与迎宾路三大商业板块，三大板块从商业的档次、经营内容及客群定位上形成错位竞争，导致经营状况不尽相同,口岸板块 口岸购物广场,规模：总建筑面积120000，地下三层，其中商业面积约70000-1F
13、商业面积约40000-2F商业面积约30000-3F为地下停车场，约1000个车位主要业态业种：-1F：澳海城百货（约3000）、凤凰书城、潮流服饰、精品、皮履箱包、澳门特产、烟酒、杂货、餐饮等-2F：潮流服饰、精品、皮履箱包、澳门特产等主要客群：珠海本地年轻消费者、澳门客、游客,口岸板块 口岸购物广场,零售散铺档次：中档大众化为主餐饮档次：中档大众化连锁式快餐为主（KFC、大家乐、味千拉面、面牵一线、大禾寿司、真功夫）奥海城百货主要品牌（国际二、三线品牌、国内一、二线品牌为主）女装：TOUCH、OU.、Vero Moda、Only、Gitti、Annzo、JNBY、FGFEEL、古川琦等鞋：
14、Steve Madden、nine west、百丽、ST&SAT、达芙妮、KISS CAT等内衣：Maniform、fandecie等,口岸板块 口岸购物广场,出租率：-1F：除E区部分目前尚在装修阶段、招商方案尚未确定，其余部分出租率约90%-2F：出租率约98%租金水平：（商铺实用率较低，约50%）,莲花路板块 基本情况,主要商业物业：莲花路步行街（步行街全长338m，总建筑面积约14000）莲花万景城（总建筑面积28000）口岸市场（总建筑面积约14400）主要业态业种：零售、餐饮、休闲娱乐等主要客群：游客、澳门客、以及一些从事特殊服务行业人员所带动消费商业档次：中低档,莲花路板块,莲花
15、路步行街,口岸市场,本案,莲花路板块 莲花路步行街,规模：步行街全长338m，总建筑面积14000，商户接近200家商业档次：经营商品品类较杂乱、档次较低、较多假冒伪劣商品，路中有较多流动摊位租金水平：沿街商铺：建筑面积154，进场费10万元，租金7万元/月，即450元/月沿街商铺业态分布：,莲花路板块 莲花万景城,规模：总建筑面积28000地下两层，单层面积约8000 地上两层，单层面积约6000 楼层分布：-2F:卡丁赛车场-1F：按摩中心、桌球城、办公室1F：服饰、皮履箱包、手机通讯、美容美甲等2F：餐饮、天地人间夜总会商业档次：低档服饰百货,莲花路板块 口岸平价市场,规模：地上两层，总
16、建筑规模约14400，单层面积约7200 业种：1F：服装成衣、床上用品、窗帘地毯、文具、玩具、日用百货、灯饰电器等2F：肉菜市场、特产干货、药材、茶叶、日用杂货、陶瓷五金等商业档次：低档杂货类出租率：约95%租金水平：一二层租金一样：约300元/月,迎宾路板块 基本情况,主要商业物业：国际大厦（总建筑面积约8000090000）迎宾百货广场（总商业面积约27000）米兰百货广场（总建筑面积18000）主要业态业种：百货、超市、专卖店、电器专业店、快餐类餐饮、休闲娱乐等主要客群：珠海本地全客群,国际大厦（华润万家）,迎宾百货广场,米兰百货广场,华润万家板块,迎宾路板块 国际大厦商业广场,规模：
17、总建筑面积约8000090000，地下两层，地上3-4层主力店：华润万家（百货+超市,面积约5000060000）文华书城（面积约10000）运动城（面积约5000）家居广场（面积约2000）华润万家百货品牌档次（国际二三线品牌、国内一至三线品牌为主）女装：Mango、ESPRIT、欧时力、Vero Moda、Only、FGFEEL、自然元素等鞋：le saunda、staccato、百丽、ST&SAT、达芙妮、KISS CAT、TATA、安玛丽、Harson等运动休闲服饰：CAT、Kappa、Converse、Nike、adidas等化妆品：美宝莲、欧莱雅、OLAY、自然堂、羽西租金水平：1
18、F运动城内商铺，约250元/月,迎宾路板块 迎宾百货广场,规模：地上3层，总商业面积27000，单层面积约9000，沿街面长220m的狭长形裙楼商业业态业种：零售：服饰、鞋履、内衣、日用品、麦当劳、银行餐饮：KFC、麦当劳、西餐、日本料理休闲娱乐：美容美体（2家），电玩城（300）、桌球城（2000）首层百货品牌档次：（国内一至三线品牌为主）女装：哥弟、Castle、LILY、TOUCH、FGFEEL、白丝、ebase、卡宾男装：卡宾、Jack Johns等鞋：百丽、天美意、特乐路、Hot West等内衣：Maniform、fandecie等出租率：首层100%，二、三层目前大部分为空置待装修
19、租金水平：2F空置部分：约200元/月,迎宾路板块 米兰百货广场,规模：地上2层，单层面积约9000，总建筑面积18000主要业态：零售：屈臣氏、服饰为主、化妆品、金饰珠宝等餐饮（以特色餐饮为主，餐饮比例占50%）咖啡时间、大家乐、多福豆花、自然美食坊、大西洋超级牛排、磨磨香土菜馆等休闲娱乐：夜总会、电玩城零售品牌档次：（国内二、三线品牌为主）女装：Castle、多尔、出格、喜丽鞋履：百丽、天美意、百思图、staccto等化妆品：丸美、色彩地带等内衣：伊丝艾拉等金饰珠宝：六福珠宝出租率：接近100%,拱北商圈 三大商业板块综合对比分析,03 项目竞争环境分析,潜在竞争项目 空间分布格局,本案,
20、恒虹世纪广场,领秀城,仁恒滨海中心,万科珠宾花园,华发商都,扬名广场二期,沃尔玛,潜在竞争项目 华发商都,地理位置：位于珠海大道南屏路口，属华发新城六期工程规模：华发商都总建筑面积达到10万，由6万的华润万家“欢乐颂”大型购物中心、集中式商业以及定位高端的商业街组成“欢乐颂”商业形态：不仅具备了居民日常购物、休闲、餐饮、文化、金融等服务功能，更迎合消费者的“快乐消费”心态，增强了购物中心的游乐场、剧场、影院等各种娱乐功能，为消费者带来“一站式消费”和“快乐消费”的双重体验预计入市时间：2012年年底项目点评：华发商都以华润万家欢乐颂大型超市及时尚百货为主力业态，规模大，是一种创新的商业模式，将
21、会吸引一定的消费客群，对珠海商业市场也是一次较大的提升华发商都属于南屏版块，偏离了传统消费商圈，项目需要较长的培育期，且项目除了“欢乐颂”部分之外，其它部分缺乏整体统一规划，尚难以发挥整体商业效应，严格来说，对本项目并不构成直接影响,潜在竞争项目 扬名广场二期,地理位置：位于老香洲凤凰南路 规模：总建筑面积约100000项目定位：项目首创珠海全新商业模式，将游乐、休闲消费与风靡国际的商业模式SHOPPINGMALL巧妙结合，建成之后，与一期相连，将集大型百货、大型超市、主题风味食街、星级影视城、KTV、超级儿童反斗城、书吧、五星级酒店于一体，形成真正的一站式购物、休闲、娱乐为一体化的珠海第一商
22、业城（预计于2011年8月开始招租）楼层分布：-3F-2F：停车场-1F8F：商业广场9F13F：酒店式公寓项目点评：项目开发会进一步增强老香洲商圈的商业地位地理位置优越，是传统的商业旺区，规模大，业种业态丰富，意在打造珠海首个真正意义上购物中心，对本项目构成竞争威胁，会截留部分珠海北部地区消费者,潜在竞争项目 万达广场,规模：大连万达集团拟投资40亿-50亿元在珠海建城市商业综合体。用地面积100-250亩，年营业额20亿元以上，纳税1.5亿元以上实施进程：大连万达集团发展部自2010年5月份以来多次前来珠海考察万达集团董事长王健林先生前往珠海考察，同时希望能够在珠海尽快找到合适地块以建立万
23、达集团华南总部并打造其旗舰购物广场,潜在竞争项目 万达广场,选址可能性预测：拱北板块（）吉大板块（）南湾板块（）横琴新区（）项目点评：万达广场开发规模大，开发模式成熟，商户资源充足，开发建成后将极大的提升珠海商业市场发展水平，营造新的消费热点，对珠海消费者有强大的吸引力，对本项目会构成较大威胁万达广场的开发模式重在物业快速销售回笼资金，而不是重在经营，且其目前仍在选址阶段，将会有一个缓冲期，因此若本项目的商业全程开发更加专业和科学，经营管理更加精细化，本项目仍然可以在市场上占有一席之地,潜在竞争项目 领秀城,位置：迎宾路与岭南路交汇处，总商业面积约76000商业物业分布：A区：总建筑面积236
24、00，地上三层裙楼，规划为百货，目前与茂业百货、天虹百货、海雅百货在洽谈中B区：总建筑面积29400，地上三层裙楼商业以品牌零售为主，目前招商尚未启动，预计四月中下旬出招商方案，地下一层为超市（16000，目前与沃尔玛洽谈中）C区：总建筑面积18000，地上三层裙楼，主要以休闲娱乐/餐饮配套为主，规划将引进电影院与量贩式KTV（目前尚在施工阶段）D区：两层街铺，总建筑面积5000，主要规划为特色休闲餐饮项目点评：领秀城规模较大，规划业种业态丰富，包括大型超市、百货、大型与特色休闲餐饮、电影院与量贩式KTV等休闲娱乐功能，意在打造集购物、餐饮与休闲娱乐为一体的街区式购物中心，对本项目的招商构成一
25、定的竞争压力领秀城距离拱北核心商圈尚有一定距离，区位成熟度不如本项目，且街区式设计对后续招商经营的要求更高，面临较大难度,B区,A区,C区,D区,迎宾路,岭 南 路,潜在竞争项目 恒虹世纪广场,地理位置：拱北地标性建筑，地处拱北中心区繁华地段、迎宾南路与粤海路的交汇处，距离拱北口岸、广珠轻轨拱北站直线距离不过500m商业规模：单层面积约50006000，总规模约2000030000，层高为5.2m（意整体出售）楼层分布：-1F-2F：地下停车场（总停车位:537个，其中地上21个，地下516个）1F4F：大型商场5F：绿化架空层6F41F：公寓开盘时间：预计2011年8月项目点评：区域成熟度不
26、如本项目，且规模小，对本项目不构成直接威胁,潜在竞争项目 仁恒滨海中心,地理位置：位于情侣路与粤海路交界处规模：占地42000，总建筑面积约307000主要物业类型：街区商业、五星级酒店、甲级写字楼、高档住宅项目点评：以住宅开发为主，裙楼街区商业作为配套，规模不大，对本项目不构成直接威胁,潜在竞争项目 万科珠宾花园,地理位置：位于吉大区景山路，毗邻九洲城规模：占地面积约110000，总建筑面积约200000，总体商业规模约15000大商业建筑规模约6800，地上三层，全部对外出售，商铺总价在2000万元以上1F：规划为品牌零售，商铺间隔250-800，售价6-16万元/，租金水平约500元/月
27、2F：规划为休闲娱乐，均价4.5万元/3F：规划为餐饮，已有珠海本土大型中餐厅进驻地下商场约1800，由开发商持有经营，有意招进小型精品超市街区式商业街,以一层和两层的商铺为主，去年已全部售完，均价6-7万元/项目点评：以住宅开发为主，商业规模小，且位于吉大商圈，与本项目距离较远，不构成直接威胁原珠海宾馆改造部分以餐饮与休闲娱乐功能为主，如酒吧街，特色休闲餐饮，功能相对单一，主要作为九州城配套功能,潜在竞争项目 沃尔玛（招商花园城）,地理位置：翠峰路招商花园二期规模：地上3层建筑，总建筑面积约20000m，正在建设中项目点评：沃尔玛是全球超市的龙头，进驻珠海将会搅动珠海现有的商业格局，提升珠海
28、的商业开放度和发展水平，当然对本项目的部分业态招商也会带来一定的压力,竞争环境小结,购物中心形态的商业模式将陆续出现，极大提升珠海商业发展水平,多个大型知名品牌商家的进驻，将使珠海整个商业格局有较大改变,万达广场带来丰富的品牌资源，华润欢乐颂、沃尔玛等知名商家的进驻，大大的提升珠海商业的外向度，搅动珠海现有的市场格局，向大商业格局逐步发展,1、随着商业市场发展水平与市场格局的提升，珠海商业竞争环境将更激烈2、本项目位于拱北成熟的市级商圈，商业人气旺。面对激烈的市场竞争，本项目以特色化，差异化的竞争策略，并借助本身区位优势，定能有良好的发展前景,领秀城、扬名广场二期、华发商都等项目的开发，都意在
29、打造真正意义的购物中心，规模大，业态业种丰富。这些新项目的开发将极大的提升珠海商业市场发展水平,商业竞争环境越发激烈，但本项目借助自身特色与优势仍能寻求一席之地,04 城市规划前景及商业发展趋势预测,珠海城市发展规划,港珠澳大桥,珠海规划利好,广珠轻轨,广珠西线,24小时通关,横琴新区开发,拱北高端商贸中心规划,拱北商城改造,港珠澳大桥,港珠澳大桥跨越珠江口伶仃洋海域，是连接香港、珠海及澳门的大型跨海通道 大桥的起点是香港大屿山，经大澳，跨越珠江口，最后分成Y字形，一端连接珠海，一端连接澳门 工程建设内容包括：港珠澳大桥主体工程、香港口岸、珠海口岸、澳门口岸、香港接线以及珠海接线大桥主体工程采
30、用桥隧组合方式，大桥主体工程全长约29.6公里，海底隧道长约6余公里往珠海方向通过隧道穿越拱北建成区域，最先将与规划建设中的京港澳高速广珠西线相连，再通过延长线接驳，将与珠海境内现有的京珠高速、西部沿海高速、江珠高速，规划建设中的机场高速、高栏港高速等一系列干道连通，直贯整个珠江西岸地区乃至泛珠三角区域,港珠澳大桥,港珠澳大桥将连起世界最具活力经济区，快速通道的建成对香港、澳门、珠海三地经济社会一体化意义深远，促进我国沿海城市的经济链调整和产业结构转型以公路桥的形式连接香港、珠海和澳门，整座大桥将按六车道高速公路标准建设，设计行车时速每小时一百公里，建成通车后，开车从香港到珠海的时间将由目前的
31、3个多小时缩减为半个多小时 口岸采用“三地三检”的布设方式，其中珠海、澳门在拱北湾附近填海的同一人工岛上，修建独立的各自管辖的口岸 总工期计划为六年，已于2009年12月25日动工，预计2015年至2016年建成通车,广珠轻轨,广珠城际轨道交通，简称广珠城轨，又称广珠城际铁路由北面的广州市广州南站途经佛山市顺德区、中山市，南至珠海市拱北口岸的珠海站，并经延伸线连接珠海机场，又设一支线由中山市小榄镇经中山市古镇，跨西江，连接江门市新会区会城街道东甲该线和广深城际轨道交通是珠三角城际快速轨道A字型网络中的两条主干线 2011年1月7日正式通车，从广州南站到珠海北站最快仅需41分钟,广珠轻轨,广珠城
32、轨的开通，将对珠江西岸的“珠、中、江经济圈”的交通一体化具有历史突破性的意义 珠三角地区同城化“一小时生活圈”的蓝图正在实施 城轨开通对珠三角一小时交通圈的形成将可能带动一种新的居住模式“城市群居住”，市民可以在中心城市工作，到副中心城市居住城轨站点附近将成为当地新的发展中心翠亨、唐家湾、明珠、前山、珠海这5个车站预计明年全部启用，即广珠城轨届时能进入珠海市区另一条货运线“广珠铁路”也开通，珠江将迎来“双龙戏珠”的场面广珠城轨和正在动工的港珠澳大桥，把珠海拉入国际顶级酒店管理公司的视线，国际顶级酒店争进珠海，其中洲际酒店再次进入，将在拱北口岸亮灯,广珠西线,广珠西线高速公路位于中国广东省，连接
33、广州市至珠海市的一条高速公路，沿途经过佛山市南海区、顺德区和中山市。为国家重点公路太澳公路(太原澳门)干线南端的重要路段广珠西线一期：已于2004年4月建成通车。项目起于广州芳村区海南村，终于顺德碧江。广珠西线二期：起于顺德碧江，于沙溪镇接广珠西线三期起点。全长45.573公里，双向六车道，设计行车时速100公里。由于东升至沙溪段还未建成，因此2010年6月25日通车的广珠西线二期，只通至中山东升镇，接已建好的中江高速。广珠西线三期：北起中山市沙溪，终点位于坦洲月环附近，已于2009年年底开工，预计2013年建通车。三期工程连接线计划与港珠澳大桥衔接，广珠西线高速还将成为佛山通往港珠澳地区最便
34、捷的通道,广珠西线,广珠西线高速公路三期工程是国家高速公路珠江三角洲环线工程的重要组成部分它的建设对进一步完善珠江三角洲地区路网布局，缓解105国道的运输压力，加强粤、港、澳之间特别是珠江三角洲西部地区南北向的交通与经济往来改善区域交通条件和投资环境，加强外向型经济实力，促进经济的全面发展具有重要作用,24小时通关,连接澳门的珠海拱北口岸是中国第二大陆路口岸在“港澳自由行”以及CEPA政策的进一步推动下，赴澳经商、旅游的内地居民年均有20%增长经拱北口岸出入境旅客连续两年突破8000万人次，在全国口岸稳居第二澳区全国政协委员陈明金在提案说，口岸不畅通、等候时间长，严重影响珠澳两地旅游等相关产业
35、发展原因在于口岸设施不足，两地口岸查验结果互不相认，出入境旅客信息未能共享等建议加强珠澳口岸建设，在拱北口岸试行“两地一检”或“单边验放”的查验模式，适当延长通关时间，力争24小时通关,24小时通关,两地政府全力争取2011年年底或明年初延长通关时间，然后逐步实现24小时通关，横琴（莲花）口岸首先实现廿四小时通关，先行先试，为拱北（关闸）口岸24小时通关作准备珠澳双方正加强合作，在扩建拱北(关闸)口岸的基础上，将旅客分流至珠海九洲港、湾仔、横琴等口岸进出澳门现时旅行团较少使用横琴（莲花）口岸，原因在于开关时间不配合，倘能适当延长通关时间至与拱北（关闸）口岸同步，相信旅行团会增加使用该口岸现时珠
36、海居民前往横琴（莲花）口岸非常不便，巴士路线稀疏，停车场欠奉，不仅游客，连本地居民都不愿使用,横琴新区,2005年9月10日，国务院总理温家宝要求横琴的规划要与珠海整体规划相衔接，要规划好了再动，谋而后动，不可乱动，谋求最大的生态经济效益2008年珠三角纲要中横琴成为“横琴新区”，总面积106.46平方公里以全国人大常委会批准在横琴岛设置澳门大学横琴新校区为契机，2009年8月，国务院正式批准实施横琴总体发展规划，要逐步将横琴建设成为“一国两制”下探索粤港澳合作新模式的示范区、深化改革开放和科技创新的先行区、促进珠江口西岸地区产业升级的新平台，这正式标志着横琴新区的开发建设上升为国家战略，横琴
37、开发进入新篇章,横琴新区,发展定位是以合作、创新和服务为主题，充分发挥横琴地处粤港澳结合部的优势，推进与港澳紧密合作、融合发展，重点发展商务服务、休闲旅游、科技研发、高新技术等“四大产业”经过10到15年的努力，把横琴建设成为连通港澳、区域共建的“开放岛”，经济繁荣、宜居宜业的“活力岛”，知识密集、信息发达的“智能岛”，资源节约、环境友好的“生态岛”到2015年，人口规模为12万人，人均GDP为12万元到2020年，人口规模为28万人，人均GDP为20万元香港投资者纷至沓来，其中香港丽新集团和世贸集团已决定在横琴进行“大手笔”投资，项目投资总额达100亿元港币,横琴新区 重大项目,横琴新区规划
38、建设10余个大型项目，单个项目投资额一般都在100亿元以上，对珠海乃至整个广东省的发展都具有极其重要的作用澳门大学横琴新校区市政基础建设(BT）项目十字门中央商务区长隆国际海洋度假区多联供燃气发电项目横琴新家园高栏港会展商务组团口岸服务区首批重点项目粤澳合作中医药产业园金海大桥、广珠城轨延长线等交通工程,澳门大学横琴校区,长隆国际海洋度假区,横琴新区 十字门中央商务区,区域介绍十字门中央商务区东面与澳门一水相隔，南至横琴 环岛东路，西邻珠海保税区及横琴大桥，北靠将军山脉，占地面积约5.77平方公里规划总建筑面积1100万平方米，其中商务办公占45%，商业配套及商务公寓占55%对珠海城市发展具有
39、历史性、战 略性和全局性的意义，直接决定珠海未来的发展区域发展进程目前，十字门商务区项目横琴片区一、二期填土工程已全部完成，总占地93万平方米，三、四期填土工程正加紧推进，累计完成填土方150多万方全球招商引资全面展开,拱北商城改造,珠海市十大重点项目工程之一，将分三个片区进行改造拱北市场区域：区域下一步的改造将是以商业、酒店、办公楼、写字楼为主莲花路区域：因为涉及到关闸、高沙等3个城中旧村，大约占地120000，改造会结合城中村改造进行银都酒店往拱北口岸广场地下区域：结合口岸地下商场的改造进行，已经明确由香港名店街投资建设，定位是高档地下商场项目区域交通条件有望获得较大改善结合正在开展的“静
40、畅宁美”工程，香洲区计划从今年开始在拱北地区增建停车位，2011年就将新建超过1000个停车位，缓解停车难包括从地下商场到路面、往昌盛大桥及港珠澳大桥的交通疏导问题，都纳入了规划发展进程：完成概念性规划，准备提交市委、市政府审议,拱北市场区域,莲花路区域,银都酒店,莲花万景城,拱北口岸广场,拱北高端商贸中心,区域范围：中心城区迎宾路以西、九洲大道南北两侧，面积约100公顷，该区域包含保利达广场、中岛毛纺厂、东南丝绸厂、丽珠医药厂、恒信、兴业玻璃厂等13个以旧工业厂房改造为主的“三旧”项目主要功能：包括酒店、写字楼、公园、购物中心、会议中心、会展中心、公寓，国外称之为HOPSCA功能定位：珠海C
41、BD（拱北高端商贸中心）必将成为珠海重点建设项目，大量的资金和优势资源必将向这里集中，从而推动拱北乃至整个珠海的繁荣发展进程：规划设计方案征集阶段，近期珠海市拱北商贸中心规划设计国际征集发布及答疑会已召开，6家通过资格预审的单位将在为期一个多月的时间内，为拱北未来发展规划画好“蓝图”,拱北高端商务中心,城市发展前景,珠海交通枢纽地位大幅提升，极大增强珠海城市辐射力和发展潜力港珠澳大桥开发建设将大大缩短香港、澳门与珠海之际交通时间，会给珠海带来更多的港澳人流、财流与物流，促进珠海商业发展，同时也会带来港澳先进商业理念，促进商业环境与经营管理水平不断提高广珠轻轨与广珠西线的开发建设会进一步增强珠三
42、角西翼之间的交通与经济往来，同时会进一步凸显珠海（尤其是拱北）连接港澳与内地交通枢纽地位随着珠海经济规模与人口规模的提升，大大促进珠海的商业规模与消费规模的提高横琴新区重点发展商务服务、休闲旅游、科技研发、高新技术等“四大产业”，一方面整体提升珠海经济发展水平，另一方面吸引大量高素质、高消费力度就业人口与居住人口，促进珠海整体商业的发展24小时通关、交通条件改善将进一步增加珠海旅游人口，带动商业消费,珠海商业发展前景及趋势,人口规模预测,珠海人口现状：2009年珠海常住人口约150万，其中户籍人口约100万，流动人口约50万珠海未来人口增长预测：2015年常住人口会增至200万左右、2020年
43、约250万左右根据珠海城市总体规划（2001-2020），未来人口会稳定增长2015年与2020年，珠海常住人口会分别增至175万人与245万人考虑该规划在2001前制定，时效性不匹配，同时考虑近期横琴新区开发以及港澳珠大桥开发建设等利好影响，人口规模增长明显加快，预测应在原有基础上适当提高横琴新区产业发展与房地产开发可以为珠海带来稳定的产业人口与居住人口增长，2015年与2020年横琴人口分别为12万与28万，且以高素质与高消费力人口为主未来伴随珠海交通条件改善，会进一步增大游客数量，吸引港澳及内地产业人口与就业人口,2005-2010年珠海常住人口增长趋势（万人）,2007-2010年珠海
44、入境游客增长趋势,2007-2010年珠海国内游客增长趋势,人口年龄结构预测,珠海人口年龄现状结构：2005年珠海市1%人口抽样调查结果显示人口中，15-39岁年轻人口比重最大，约占总人口数的54%年龄结构趋于稳定：通过与2000年人口年龄结构的各项指标对比分析，除老少比增加了10个百分点之外，其余指标基本变化在-1+1.5个百分点区间，总体波动不大 珠海未来人口结构预测伴随交通条件改善、新区开发及产业发展，会吸引更多15-39岁年轻人过珠海就业与居住，年轻人比重会进一步增加，可适当调高为60%以2015年为例，15-39岁年轻人口总数会由2009年80万大幅度增至120万左右,2005年珠海
45、人口年龄结构分布,商业容量评估,商业容量评估,根据国内商业开发的实际经验，一线城市人均商业面积1.0-2.0，二线城市人均商业面积1-1.5，三线城市人均商业面积 0.5-1.0 均是比较合理的范畴2015年珠海常住人口约200万，目前城区已开发或即将开发的具备一定体量的商业总面积约120万，人均商业面积约0.6，且考虑到非常住人口（游客及澳门客）对商业的需求量，珠海商业仍然处在相对合理的范围珠海目前已开发的商业项目尚未出现明显的招商困难和滞销状况，说明市场供需总量未表现明显失衡,珠海中心城区未来35年合理新增商业面积需求可达3040万,商业发展趋势,趋势3：珠海商业将进入“购物中心”时代,趋
46、势2：拱北商业地位和商业特色将进一步加强,趋势1：拱北与吉大商业核心地位短期内难以改变,趋势4：珠海“大商业”格局将逐步展现,商业发展趋势一 拱北与吉大商业核心地位短期内难以改变,吉大、拱北两大市级商圈目前商业成熟度较高，商业价值远高于其他区域级商圈从两大市级商圈的商业总规模，业态丰富度均优于其他商圈，并各具有较大一群稳定的消费群体，消费者的消费习惯短期内难以改变两大市级商圈的商铺租金 售价水平与其他商圈有较大差距，这与商圈成熟度息息相关,商业发展趋势一 拱北与吉大商业核心地位短期内难以改变,大部分后续供应仍集中在拱北与吉大两大商业核心领秀城、恒虹世纪广场和万科珠宾花园等多个大商业项目的开发，
47、均集中在拱北与吉大商圈，可见各大发展商仍看重两大商业核心区域的未来发展前景拱北与吉大目前已具有较好的市场基础和旺盛的商业人气，加上后续供应带来新的商业模式、商业元素以及知名品牌商家的进驻，两大商业核心地位将进一步得到巩固和发展,华发商都,扬名广场二期,沃尔玛,领秀城,恒虹世纪广场,本案,仁恒滨海中心,万科珠宾花园,吉大商圈,拱北商圈,商业发展趋势二 拱北商业地位和商业特色将进一步加强,拱北交通枢纽地位凸显，辐射范围大幅扩大港珠澳大桥、广珠轻轨与广珠西线开发建设以及拱北口岸24小时通关都会进一步凸显珠海（尤其是拱北）连接港澳与珠三角地区交通枢纽地位，提高交通与经济往来频率，进一步促进拱北商业发展
48、拱北商业市场竞争越发激烈，特色化差异化竞争策略是引导市场步入良性竞争的必然趋势领秀城、恒虹世纪广场等多个大型商业项目后续供应，加上拱北原有30多万的商业体量，市场竞争将更激烈各大商业体必须加强自身特色和差异化优势，才能更具竞争力，并共同把拱北商圈做大做强,港珠澳大桥,广珠轻轨,广珠西线,莲花路步行街,口岸市场,本案,口岸购物广场,国际大厦,米兰百货广场,迎宾百货广场,恒红世纪广场,领秀城,仁恒滨海中心,商业发展趋势三 珠海商业将进入“购物中心”时代,伴随购物中心形态的商业模式陆续出现，为珠海带来更多新的商业元素，珠海将进入一个崭新的时代众多后续供应大项目的开发，均以购物中心形态出现，商业规模大
49、，综合性更强，开发建成后将极大的提升珠海商业市场发展水平星级电影院、量贩式KTV、大型电玩中心等新的商业元素将伴随着购物中心逐步进入珠海，珠海商业丰富度将有较大提升,商业发展趋势四 珠海“大商业”格局将逐步展现,总体商业体量将大幅提升随着多个大商业项目的开发，将为珠海新增近50万的商业体量业态丰富度不断提升，综合性更强领秀城：总规模近80000，意在打造集品牌百货、大型超市卖场、时尚特色餐饮与休闲娱乐功能于一体一站式购物中心扬名广场：项目首创珠海全新商业模式，将游乐、休闲消费与风靡国际的商业模式SHOPPINGMALL巧妙结合，建成之后，与一期相连，将集大型百货、大型超市、主题风味食街、星级影
50、视城、KTV、超级儿童反斗城、书吧、五星级酒店于一体，形成真正的一站式购物、休闲、娱乐为一体化的珠海第一商业城 多个大型外资品牌商家与开发商逐渐入驻，商业开放度更大沃尔玛已签约进驻前山招商花园城万达集团、大润发、天红百货、海雅百货等也在进一步洽谈或考察中珠海部分中低档商场将进行升级改造，整体商业水平将得到进一步提高珠海政府与开发商意图对拱北商业进行升级造，如拱北市场、莲花路与银都酒店与口岸广场地下商业改造升级已完成概念性规划，会极大改善区域形象与商业形象,05 澳门商业概览性分析,澳门商业格局 商业空间分布及基本情况,新马路商圈,高士德大马路商圈,澳门渔人码头,新八佰伴百货,大运河购物中心,永
