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1、青岛海尔火车站综合体项目整体定位与开发策略报告,谨呈：青岛海尔房地产开发投资有限公司,Content,项目本体条件解析,1,位置青岛市南区城市形象较为破败的西部老城区，距离城市的新核心区20分钟车程，毗邻正在改建的老火车站,流亭机场,市南区,快速路,香港中路,本项目,市政府,香港西路,文登路,南海路,莱阳路,兰山路,中山路,胶州湾高速,青银高速,市南区虽然是青岛的中心城区，拥有优质的滨海资源，同时也是市政府所在地，但西部区域属于老城区，城市整体意向较为破败，区域与东部发展差距日益拉大 项目毗邻的火车站正在改造，预计在08年6月完工。该车站将作为济青动车组组成的城际列车和等级较高的旅客列车的重点
2、客运站。,改造中的火车站,规模占地6.7万平米，净用地4.8万平米，以周边道路为界，地块被道路切割的较为零散，道路宽度与街区规模的空间尺度感良好,道路两边的矮树形成的林荫道以及符合人行的布道尺度，增强了舒适生活的感受道路的宽度和街区的大小形成了舒适的邻里尺度，带来了良好的居住氛围,内部资源北部地块拥有坡地资源，南部部分地块拥有海景资源,交通道路较为狭窄，路网结构主要以费县路和广州路为核心，辅以周边其余道路，缺乏停车位,定陶路,滋阳路,东平路,观城路,单县路,单县支路,费县路,广州路,朝城路,形象内部居住建筑基本无保留价值，区域整体形象较破旧,3、4层的老房子多为旧式建筑，外观破旧，居住环境较差
3、，6、7层的板楼多为80年代的建筑，楼体相对较好，但是外观形象也比较陈旧。,临街商铺多为日用杂货店和水果摊，还有个别的小旅店，整体意向零乱。,本体条件总结,区位,老城、交通枢纽。项目地处青岛市南区西部老城区，毗邻火车站，距城市核心区20分钟车程,地块规模,用地规模较小，地块分割零散。项目净用地面积仅为4.8万平米，部分地块拥有坡地和海景资源,交通状况,内部交通网络拥挤。项目周边路网结构较为密集且不规范，道路狭窄，周边缺少停车空间，交通较为拥挤,形象,区域整体意向较为破旧。内部建筑基本无保留价值，但其道路宽度与街区规模的空间尺度感良好,项目开发目标,2,市政府层面位处城市对外门户，奥运期间展示青
4、岛城市新形象,青岛火车站新客站是青岛市“十一五”期间事关大青岛交通关键的重大项目，同时也是2008年青岛举办奥运会帆船赛的重要窗口。新建火车站采用德式风格，站房建筑面积为54277平方米，设计最高旅客聚集人数5000人，新建站房呈“U”型分布。改造后的火车站日发送旅客可达4万人次，比目前的运送能力翻一番。预计到2015年，每天的到发客车总对数将达到131对，是目前青岛到发列车的4倍，而到2025年，每天将达到188对，届时市民乘坐火车将非常方便,拆除,拆除,项目用地,区政府层面旧城改造示范，满足回迁居民的安置需求；引入新的城市功能，实现旧城复兴,按照青岛拆迁政策，若原住房面积偏小，可以享受优惠
5、安置（25平米，按35平米补，此外还能享受5平米半价、25平米评估价购房优惠），青岛市的户均规划面积是65平米。目前政府了解的信息来看，原住民的回迁意愿较强，初步估计至少需要按照新建面积50%-60%的比例建设回迁房，而即便这样做，还是需要有相当部分居民采取异地安置（经济引导）。安置房源必须要有保障。,政府主要考虑项目对于火车站形象的改造，对于周边商业氛围的打造。2008年6月火车站竣工，以客运为主，能吸引外地客流。市府希望该区域的形象能得到改观，而区府希望能够形成一定的商业氛围，带动经济的发展，最初的设想是将原住民外迁，改造成购消费、休闲场所聚集地，但遭遇了拆迁难题。总体来讲，未来该区域主要
6、定位为居住及其配套，商业公建则需要考虑提升老城功能、解决部分居民就业问题。,居住功能,城市功能,海尔层面房地产战略性项目，政府目标为前提，介入市南区后续改造项目为最大利润实现,本项目作为海尔地产在市南区的战略性项目，具备以下开发目标：1）满足政府目标，赢得市南区后续改造项目开发2）项目综合效益最大化；3）展现开发企业实力、树立开发企业形象的同时融入能体现海尔品牌展示的功能,项目综合效益,企业实力与形象,企业品牌展示,项目目标解析,青岛市政府层面：结合奥运配套工程火车站的改造，有着承担区域形象的目标。,市南区政府层面：以项目为契机，示范老城区的改造的同时振兴区域发展。,开发企业层面：房地产战略性
7、项目，满足政府相关要求，实现项目开发综合效益的最大化，证明开发实力，打造企业形象，展示企业品牌，为企业后续取地打下基础。,项目属性及研究视角,项目属性重要交通节点周边城市旧城改造更新发展项目,开发目标体系政府层面：门户形象、旧改示范、区域发展带动企业层面：战略项目，政府目标为先之下的项目综合效益最大化,研究角度先进案例角度城市价值提升角度市场可实现角度,解决问题项目整体定位功能定位及配比经济测算地价水平测算,先进案例实证研究,3,先进案例实证研究内容,里尔火车站(法国)城市广度复合空间交通枢纽的人流集散,琦玉(日本)无边界的城市都心城市浮岛,难波城（日本）新城市绿洲综合体打造,交通枢纽案例,旧
8、城改造案例,六本木(日本)形象致胜规划领先,城市新都心案例,索尼中心(德国)企业形象与建筑综合体的结合高科技娱乐生活体验,欧洲里尔（Euralille）以交通枢纽为特点的新型城市中心的规划与实施,总占地约70公顷。紧邻新旧火车站，处于交通集散地。LILLE-FLANDRES车站为老车站，建于19世纪，巴黎-里尔之间的TGV和普通列车都途径该站，区域性车站，人流量60000每天（年客流量1400万左右）；LILLE-EUROPE（里尔欧洲）车站，20世纪90年代新建，现为里尔第二大车站，欧洲之星到达这里，为全国性区域性车站，人流量为15000每天。与旧火车站相距仅400米。处于旧城与市场之间的一
9、个狭长地带，紧邻旧城，保持了与旧城传统商业中心的便捷联系。,里尔(Lille)是法国北部最大的工业城市，也是法国北部最重要的铁路和交通枢纽。上个世纪70年代起，里尔作为传统工业城市逐渐萧条。“欧洲里尔（Euralille）”是1988年规划设计的一项大型城市中心公建项目，旨在通过建设一个商业中心(包括建设一个会议、展览及演出中心)来解决经济衰落问题，目标是将里尔建设成为欧洲中心城市之一。,项目背景,地理与交通,包罗万象的商业中心欧洲里尔”的经济影响是不容置疑的。其中，商业中心起到了关键的作用，它充分利用毗邻火车站的区位优势，吸引了远距离的顾客来此购物。这个大型建筑基座的主要功能是商业购物及娱乐
10、中心，包括上百家商店和超级市场，多家餐馆、咖啡馆，以及健身俱乐部、艺术俱乐部和演出大厅。整个大型复合商业设施可以容纳万人，包罗万象，它是为整个大区居民服务的。这是体现新的文化、生活方式的场所。,商业中心,附：总车位：3400个,会演中心,位于基地南侧，是供演出、会议、展览等的综合性场所，展览部分建筑面积为22 000 m2，会议部分建筑面积为18 000 m2会议部分分为三个会议厅，总共可以容纳5000人。展览部分也分为三个展览馆。,写字楼,里尔欧洲大厦(La tour Lille Europe)紧邻商业中心东北侧，跨于新火车站之上，为办公建筑，建筑面积25124 m2，业主为里尔SCI公司，
11、由克劳德瓦斯克尼设计。里昂银行大楼(La tour du Crdit Lyonnais)紧邻商业中心东北侧，跨于新火车站之上，为办公建筑，建筑面积为14600m2，业主为里昂银行，由包赞巴克设计。,单体建筑的魅力：形成强制性视觉冲击，标志性建筑 里尔欧洲大厦与里昴银行大楼,城市公园,位于商业中心北侧、新老火车站之间 占地约10万m2，工程造价3千万法郎(约500万欧元)，即300法郎/m2，由Eric Berlin等设计。公园设计强调生态理念，结合场地特征，设计了湿地、岩生花园等特色景观。并利用原有垃圾场营造了无人生态岛，任由植物演替生长。公园还解决了欧哈里的复杂的多重交通问题，是法国现代景观
12、设计的典范。“欧洲里尔”通过城市公园、公共广场的设计，最大限度地方便了人们的各种室外休闲活动，力图创造具有人情味的优美环境、易于接近的充满活力的公共空间，为城市新中心带来生气。,总体规划设计特点,交通枢纽与城市商业、休闲中心的结合。通过城市公园、公共广场的设计，最大限度地方便了人们的各种室外休闲活动，力图创造具有人情味的优美环境、易于接近的充满活力的公共空间，为城市新中心带来生气。,总体布局巨型综合体。“欧洲里尔”是一个巨大的多层建筑裙房，其上设置高层塔式建筑。“欧洲里尔”把几乎所有的城市功能(包括商业、办公、居住、娱乐、休闲、交通等)都集中在一个巨大的建筑体及其周边单项建筑中，又通过一条顺应
13、基地地形特征的南北向的大轴线将这些单项建筑有机地组合起来。,出色的人流集散设计：“欧洲里尔”整体规划的重要组成部分，是完善建筑周边环境的一系列公共空间的设计，包括新火车站西交通集散广场、会演中心周边环境、架于城市快速路之上的人流集散广场(位于新火车站东侧，是新火车站和地铁站的站前广场)、里昂银行等室外公共广场、步行通道设计等。整个项目通过交通集散广场、高架桥等与各个车站(火车站、公共汽车站、地铁站、地下停车场)及城市快速路在空间上保持着紧密的联系。,促进城市复兴：“欧洲里尔”极大地促进了里尔社会、经济、文化等各个方面的复兴，塑造了崭新且富有个性的城市景观形象，在法国城市规划界和建筑界引发了一场
14、“建筑风暴”。巨大经济效益：“欧洲里尔”一期建成之后，各公司纷纷进驻“欧洲里尔”。至2001年，“欧洲里尔”共提供了6500个就业岗位，商业中心平均每年吸引了1400万的游客，会演中心则每年接待了100万以上的来访者。崭新城市形象：得益于大师们的设计，“欧洲里尔”塑造了崭新的城市中心形象，其独树一帜的各类公共建筑造型，具有鲜明的风格与个性，成为游客观光的新景点。新型交通枢纽：它紧邻新旧火车站，通过交通集散广场、高架桥等与各个车站(火车站、公共汽车站、地铁站、地下停车场)及城市快速路在空间上保持着紧密的联系，极大地方便了人们的出行。,社会影响,1.功能复合,2.人流设计,里尔火车站的启示,多种城
15、市功能的融合：在商业中心复合体上设置酒店、办公、住宅等塔式建筑，同时还规划大型会演中心，在整个基地边缘地段开发住宅办公等项目，使城市新中心除了商业功能之外，还兼有行政办公、居住、文化娱乐、会议展览等多种功能，多种城市功能的融合，极大地增强了城市活力，使“欧洲里尔”成为富有人气、充满活力的城市新中心。在“欧洲里尔”商务中心周边，建设了绿地公园、集散广场等尺度适宜的公共空间，这是以往的火车站、商业中心和社区所缺乏的。其中，设计了交通集散广场、多处人行过街天桥，既保持商务中心、各火车站及广场之间的联系、同时为疏散人流提供了足够的空间纵深；设计了高速公路入口区，保证了人车分流，达到快速疏散火车站人流、
16、避免与商业人流的聚集发生冲突的目的。,日本琦玉新都心以交通枢纽站为依托的现代城市核心区,琦玉县面积3767平方公里，人口706万，是与首都东京北部相邻的内陆县。2000年5月，一个横跨浦和、与野和大宫三市的未来型城市“崎玉新都心”建成，国家18个行政机构搬迁至此，崎玉县作为首都圈的一个部分正在不断发展。琦玉新都心项目是东京第五次首都圈基本规划的重点建设项目之一，项目区离东京30分钟车程。该计划目的在于建立一个内陆区域性的交通枢纽城市，分担东京都市圈核心城市功能。,项目背景,琦玉新都心站位于城市的正中心。此外，共有12条铁路干线交汇于附近的Omiya车站周边，并且JR锜京和京滨东北线两条线也都处
17、于新都心可以步行到达的范围内。联接Toda的Bijogi区和琦玉Miura区的都市高速公路通过地下隧道经过琦玉新都心。车辆可以从超级体育场的东西两个出入口进入。,地理与交通,项目目的：充分利用交通联接点这一地理特征，对城市基础设施进行完善，充实会议功能、完善信息发送能力，形成极具魅力、具有丰富文化氛围的城市中心的功能定位区域规划面积：47.4公顷就业人口：约5.7万人（约1200人/公顷）总投入：935亿日元,项目概括,琦玉新都心依托交通枢纽发展强大的办公功能,琦玉新都心处于关东平原的中心，是东京向日本的其他地区转移财富和功能的交叉口，承载着许多国家政府机构、商业金融业以及文化产业等功能的转移
18、。最主要的就是承载东京的行政办公职能的转移，目前已有国家18个行政机构搬迁至此。,国家政府办公塔楼已经成为了首都的一部分功能向琦玉新都心转移的一个象征,区域东部的商业区与琦玉超级体育馆连接，成为集购物、体育休闲以及娱乐为一体的目的地商业体验区,琦玉超级体育馆是一座综合场馆，能举办摔跤、橄榄球、篮球等多种比赛，能容纳两万名观众。设备极其现代化，地面移动时可以增加2000个座位。馆内设有约翰列农博物馆。地下停车场为立体式停车场，能停放290辆车。体育馆距离地铁站很近，徒步即可到达。从新宿、涩谷、上野等地区乘坐地铁只需要30分钟左右的时间，即可抵达琦玉超级体育馆所在的琦玉新都心站。,商业文化中心分布
19、在琦玉的东部地区，拥有能够举办国内和国际会议的多功能会议中心,小型展厅、酒店及其他商业设施.,商业文化中心,城市浮岛位于新都心中心的山毛榉广场完全建立架空的第二层，创造了完全独立的绿色宜人空间。,人车完全分流分布于整个项目的架空的步行体系，达到完全的人车分流。便捷的电梯和扶梯使人们宾至如归。,规划功能,规划特色,人流设计,琦玉新都心的启示,包括办公、商业、文化娱乐、会展、居住、行政的复合型城市核心区土地利用强度和类型伴随其与交通枢纽站点的距离的变化而变化，站点周边主要以高强度开发的商业商务办公为主，现代城市感突出；包括商务办公、会展、商业、行政、文化娱乐、居住在内的多功能均衡发展，推动区域经济
20、发展的同时形成对周边的辐射；商务办公以企业总部、研发以及行政办公为主的同时，拥有突出的商业、会议会展、体育或者文化特色功能从而形成区域吸引点；利用架空的城市浮岛创造完全不同于地面层的宜人空间。人流动线全部安排在架空的二层，达到完全的人车分流。火车站除了面向新都心外，周边有良好的道路交通网，同时新都心拥有与火车站不同的路网，避免了与火车站人流聚集相冲突。,日本大阪难波城集人文、娱乐为一体的自然生态综合体,难波城的原址是一座棒球馆，位于邻近难波火车站的一片新商业区，离机场一站之遥。开发商NK电气铁道公司邀请捷得公司为其设计一座对大坂产生形象具提升意义的建筑作品。捷得因此把难波定义为公园，为拥挤喧嚣
21、的城市带来一片绿洲。,项目背景,难波公园的构思为一个斜坡公园，从街道地平面上升至8层楼的高度，形成高出城市的自然绿洲。,形 象,建筑概况,社会影响城市与自然生态的融合,外立面设计变化比较丰富,采用空间向上退台的方式,一个改变大阪市特色的新门户，通过构建大型的自然公园，改善大阪拥挤而杂乱的城市环境；通过都市花园与商业零售相结合的综合性物业，重现大阪南部昔日风采。在一个密集的由混凝土建筑占主导地位的城市中，屋顶花园另大阪人重新获得对自己城市的自豪感，成为一处新的聚会场所。沿着一坐30层的高塔，难波彰显了一种自然生态的生活方式，空中花园、屋顶绿树，公园直接跟大街相连，为钢筋混凝土林立的城市里带来了一
22、股清新的气息。人们可以欣赏成群的大树、岩石、悬崖、草坪、溪流、瀑布池塘及露台，人们徜徉在空中花园中尽享体验式购物的乐趣。,标志性建筑难波公园环绕在一个30层高的高层建筑旁边，与周边城市形成鲜明的至高点。,综合体魅力城市与自然生态的融合,空间设计变化丰富、充满趣味难波公园的构思为一个斜坡公园，从街道地平面上升至8层楼的高度，采用空间向上退台的方式。形成高出城市的自然绿洲。,与周边旧城景观的和谐过度自然景观还被用来消除高耸的、充满现代美感的Mori大厦与历史上著名的日式毛利花园之间高达15米的垂直距离和心理障碍。,综合体魅力城市与自然生态的融合,空间设计变化丰富、充满趣味用暖色石材模拟的自然峡谷，
23、与大阪市区众多的灰色混凝土和瓷砖饰面的建筑形成鲜明对比，也与周边绿色盎然的植被交相呼应。同时，又是四通八达的通道。,城市生活城市与自然生态的融合,开放的城市空间 空中庭院绿化空间,也是让顾客可以参与的公共空间。8层楼高空中花园，除了种植了不少漂亮的花草植物，还开辟了一些空间，让城市人租用一亩土地，耕种有机蔬菜。商场内有不少餐馆和咖啡座，露天的位置就在丛林里。,情趣的商业通过“峡谷”内一条“8字形”倾斜上升的通道可以到难波公园的零售及娱乐区。一系列的广场装有水景，营造出让人不断有新发现的感觉。项目的中心区是三层的“豪华购物广场”，其构造质感华美，错落有致，并饰有草木植被和水景。,车站与商场间的公
24、共通道,2F主要通道,火车站入口缓冲空间,步行街通道,木台阶作为公园的特色动线,垂直观光电梯与公园公共空间结合,颇具特色的动线设计除了峡谷作为项目整体的通道设计，还有其他各具特色的人行动线，使空间产生变化，和不断变换的景色和功能区，营造出让人不断有新发现的感觉。,城市生活城市与自然生态的融合,引进高档主力店确立高档定位本项目本馆与南馆的主力商场是日本高岛屋，高岛屋为日本著名百货公司,走高档消费品路线，业务及规模庞大，在东京、大阪、京都及横滨等多个城市均设有分店。高岛屋走高档流行路线，由于日本中老年顾客比较有钱，因此吸引了大量中老年顾客。公园的主要业态是：商店与餐饮店，咖啡厅较多。,南玻城的商业
25、以高岛屋促销作为核心，高岛屋善于举办有吸引离的促销活动，例如举办过铁壁阿童木纪念活动，以万美元年薪将将机器人引进到百货中也是高岛屋的创意。南玻城设立日文网站，介绍每家商店与商业设施，及时刊登商店促销信息。难波城发展大量会员，会员享有优惠，销售定期的火车票，购物达到一定数额可以赠送火车票。南玻城公园是相对独立管理的项目，包括公园公共园林与广场管理，例如经常在广场举办活动。,业态平面图,不同楼层的业态分布图,商业经营,复合功能的综合体：拥有足够体量的复合功能综合体，形成合力，使项目具有人流聚集的吸引力。特征鲜明的主题：建筑形式、设施配备、软件服务都着围绕城市自然生态主题，赋予整个项目鲜明的个性和独
26、特的吸引力。标志性建筑的打造：利用至高点打造标志性建筑，增加整体项目的话题性与受瞩目程度。具有吸引力的城市公共空间：自然生态的公共空间塑造，融合了大自然和商业活动，使城市变得生气勃勃。空间的动感和多样性：“峡谷”意象在空间分割的应用和人流动线的多样化，使空间充满了趣味，同时，不断呼应和强调了整个项目的自然与闲趣主题。与旧城景观的和谐过渡：通过景观的打造使现代化的新城与周边的旧城景观和谐过渡。,难波公园的启示,六本木整体分为三个区域：A街区连接地铁地下联络通道，这是六本木HILLS的主入口、主形象；B街区是以“六本木HILLS”的象征物-54层的“森大厦”为中心，大厦的最上部是代表都市文化的核心
27、部分-“森艺术中心”，街区内的酒店、购物中心以及朝日电视台等综合性设施构成了商业、文化、信息的中心聚集层；C街区位于南侧，邻接幽静的元麻布高级住宅区，规划了高层住宅群。,东京中心部各主要旅游区,案例：日本六本木既是剧场又是舞台,日本六本木：继洛克菲勒中心以来私营企业投资开发的最大的都市重建项目，同时也标志着城市生活方式的一种转变城市既是剧场又是舞台,形 象,概 况,融合“生活、工作、学习、创造”多种机能相融合，集住宅、办公、酒店、商业设施、文化设施等功能于一体。综合体构成六本木新城森大厦（地标）、东京君悦大酒店、朝日电视台总部大厦、榉树坂六本木综合楼、4栋六本木新城住宅楼，以及分别位于两个入口
28、的六本木新城入口大厦和好莱坞大厦。规模 占地11.6公顷，超过35万平米的办公面积，200个饭店和商铺，880套公寓，一个电视制作中心，9个立体声宽银幕电影院，可以容纳3000辆小汽车的停车场，一座博物馆，许多的花园，广场和会议厅，几乎集中了一个城市所能提供的所有服务设施。保持了山地特点，保留复制了名门毛利藩宅庭院的毛利庭院。每天，大约有100,000人往来于这里，20,000人在这里工作，2,000人在这里安家。,功能设施,森艺术馆、俱乐部、学术中心、图书馆、森都市未来研究馆、维珍TOHO影城 露天广场、庭院艺术品 东京君悦大酒店、森大厦写字楼、商场及饭店、朝日电视台、住宅（酒店式公寓）,著
29、名购物中心+旅游中心+东京的绿色都市文化中心+精英之城+最先端IT都市+外地游客到东京的必游之地,独创“精英之城”六本木新兴商业区不仅可以满足衣食住行的需要，还将成为一个集工作、学习、娱乐等功能于一体的精英之城，让Roppongi Hills成为日本大都市高品质街的品牌。,重要元素分析,理想之城“城市既是剧场又是舞台”按照森稔的理想新城市计划，是建设垂直的而不是水平的城市。最高的主体建筑“森大厦”，地上54层，地下6层，总建筑面积为37万9451平方米。位于商业区中央的住宅“六本木Hills Residence”，其特点是住宅与办公地点极其接近，这是森稔提倡的“住职接近”口号的象征性存在。,媒
30、体之城运用各种信息装置和电器来作为人们活动的向导和助手，如写字楼和店铺、建筑物墙壁和电梯车站通道前、来客经过的地方配置的显示屏。,东京文化都心让六本木HILL成为东京的“文化都心”，是当初创建时就确定的主题，因此在建设过程中就充分考虑安置公共艺术作品成为街道新景观的重要元素。在整个区内的人行道和公共场所中总共配有8个公共雕塑，和11个城市建筑小品。对于致力于成为城市文化中心的六本木HILL，森艺术馆无疑是最重要的组成部分之一,定位理念,定位理念,泛在实验城市构想“泛在（UBIQUITOUS）”来自拉丁语，意思是“普遍存在，无所不在”，即英特网的环境处于在任何时候和任何情况下都可以全面互联的状态
31、。在新兴商业区westwalk和大厅附近设有支持IEEE802.11b规格的接入点，任何访问六本木新兴商业区的web网站的人都可以免费使用泛在系统。,最先端城拥有世界最先端的多功能移动平台，而实现各种服务，即无线、非接触和接触的卡、二次元的条形码等，能够和复数的周波数以及界面对应的装置，以此实现一元化的个人认识系统，从而向个人提供程序段的情报。,重要元素分析,总体规划设计特点,城市设计与项目设计相互结合。充分利用地铁交通和城市公路交通，园林设计立体化，整体设计趣味化，具有丰富的设计内涵。融合了世界著名建筑师和设计师的作品。,总体布局酒店与购物中心形成综合体。购物中心建筑设计外立面设计变化比较丰
32、富，采用空间向上退台的方式，与筑波城有类似之处。合理设计交通体系，动线设计人性化。,立体花园：在六本木山新城种植了68,000棵树，使整个社区更具吸引力。立体花园的概念贯穿于各个环节。电影院的屋顶种植了稻谷、百合花和菜蔬植物，在四个居住楼顶设置了带有绿草坡和少许灌木环绕的英式花园。,为了保护环境和保存能源，六本木山大规模运用了再生系统来有效地发电和产生热能。通过燃烧地下产生的城市煤气来提供电能，并在热量发生的过程中进行空气调节和水储热循环。,重要元素分析,人性化的动线设计:各个区由低层的商业设施以及人流、车流的组织联接起来。行人和汽车通过桥梁和步行街人性化地分隔 开来。,增值措施,地铁,主要道
33、路,六本木附近交通图,合理的交通体系:地铁、公共汽车、自驾车均可方便到达六本木，总体停车位2726辆，共计12个停车场，方便顾客就近停车。六本木新城设有摩托车与自行车停车位置，其中自行车免费。地铁直接连通六本木新城B1F。,增值措施,增值措施,日本六本木：增值举措,DIS：多语言、国际化标识系统无处不在提示六本木是世界的都市中心,小品/园林：代表世界潮流的公共空间艺术作品社区内50%的地方是开放空间，绿化率20%，,复合功能的综合体：超大型复合性都会地区，几乎可以满足都市生活的各种需求。特征鲜明的主题：集工作、学习、娱乐等功能于一体的“精英之城”，“城市既是剧场又是舞台”。标志性建筑的打造：5
34、4层楼（另外有地下层）高的森大厦是六本木最高的象征性主体建筑，由世界知名建筑事务所KPF设计。公共空间：六本木露天广场是一处拥有可以任意开放的遮蔽式穹顶露天多功能公共娱乐表演圆形舞台，能为风雨无阻的户外活动提供场地。人的活动引导：通过小品、小型商店、座椅等控制活动黏性，设计动线特点，可产生聚集导向的空间。合理的交通体系和动线设计：人车分流，人的流动放在第一位，以垂直流动线使整体空间充满了层次，人性化的动线设计。,六本木的启示,项目概况,位于德国柏林波茨坦广场，建筑物起于在战后没有人烟的隔离区，是德国旧城改造的典范。占地26500平方米，总建筑面积16000平方米。由七栋均由玻璃及钢筋建成的大楼
35、，围绕着一个中央庭院。这里设有办事处或总部的大公司有德国铁路股份公司、索尼欧洲总部及Sanofi Synthelabo。,形 象,高技术现代主义的最新代表作品。高科技视听娱乐场所顶级商务场所,功 能,集生活、工作、娱乐于一身，包括购物中心、剧院及电影院、餐馆、酒吧、写字楼、住宅等各种功能。,案例：柏林波茨坦广场的索尼中心科技+娱乐的完美结合,社会影响,结合娱乐和科技的用途，索尼中心成为各界瞩目的中心地标，旅游者到柏林必去的目的地之一。它是欧洲最具影响的城市文化商业中心，是每界柏林电影节的主办场和世界杯足球赛事的现场直播地。,功能及布局,建筑单体的个性与群组的协调由7栋形态各异却又相互呼应的建筑
36、物围合，聚焦于中央广场。,中庭的视觉焦点奇特的风帆造型巨大的、可以升降的风帆造型天幕，是建筑物中庭视觉焦点所在，使7座大厦结合成一完整建筑群。,建筑语言科技、现代、未来、精致,建筑材质所传达的感性符号钢、玻璃的构造以及垂直的釉面悬索结构和悬索网，让人们充分体验到未来的、开放的、透明的、无比精致的德国现代工艺技术的成就。,建筑语言科技、现代、未来、精致,声光色影的组合运用丰富的光影变化，如同致身奇幻世界。,建筑语言科技、现代、未来、精致,现代娱乐生活科技、现代、未来、精致,德国最大的电影电视博物馆,德国最大的三维立体电影院,德国片源最多的原声电影院,德国最权威的艺术电影院,视觉听觉的盛宴8家类型
37、各异的电影院，一网打尽高科技、高品味的视听娱乐,现代娱乐生活科技、现代、未来、精致,在大众体验中心，可以接触到大众最新的产品。这里还有配备刹车、变速杆等的驾车体验游戏中心，可以让观众展示超凡的驾驶技术。,在索尼风格展示店，有索尼全线的产品展示。未来娱乐趋势，尽在掌握。,体验式消费场所消费者与新产品的零距离索尼中心不仅有平米的索尼展示店，还有大众汽车的体验中心。,开放性的、文化和社交的新型都市广场中心广场达4000多平方米，无论任何恶劣天气，都可以在中心广场举办各种露天活动。广场上有绿化景观和水系喷泉、咖啡屋和酒吧。,现代城市生活科技、现代、未来、精致,代表了新的技术想像力和秩序空间的动感和多样
38、性由简练和高技术的建筑语言来表达开放式的公共空间的塑造和市民活动的融入,索尼中心的启示创造城市公共空间,索尼中心不只是一座建筑，而是城市的一部分！,德意志民族：理性、思辩,索尼中心的启示东西方文化的融合,企业形象定位与开放的现代建筑空间相融合！,：科技、高品质、功能化的娱乐,德国现代主义建筑：简炼、科学、高质量、可靠、功能化,交通节点周边城市旧城改造更新项目增值体系,增值体系KPI,功能复合，包括办公、居住、商业娱乐,交通枢纽的接驳,功能增值,规划增值,地标建筑的冲击,城市建设的新旧融合,功能创新，形成城市综合体，提升区域城市价值,城市活动场的打造,分层的人流车流集散体系,重视城市步行系统,大
39、师设计的创新单体,新型建筑材料与科技的运用,建筑体功能的复合化,建筑空间布局的多层次、多变化,建筑复合体意象的塑造与传播,营造城市公共空间,城市家具的魅力,城市文化资源的挖掘与继承,旧有城市肌理的延续和创新,项目功能市场环境研究及定位,4,市场研究,居住,办公,商业娱乐,青岛住宅市场整体需求旺盛，受年竣工面积下降的影响，出现较大的供需缺口，住宅价格上涨幅度大,青岛市房地产供需状况,根据世联经验数据，青岛市住宅市场已出现严重的供不应求局面。,对比青岛市住宅价格上涨幅度与全国平均、其他副省级重点城市住宅价格涨幅，青岛市均遥遥领先,市区房地产市场出现板块分化，依托不同的资源环境基础形成东部沿海片区、
40、市北片区、西部沿海片区等三个价格梯度鲜明、区域认知迥异的板块,西部沿海片区为城市传统区域，主要依托传统配套设施齐全，但交通一般。客户以本地人为主，产品以高层、小高层为主户型面积在120平方米左右。售价在8000元/平,市北片区，交通方便，城市传统配套设施齐全。主力客户是本地人。产品产品高层、小高层为主，户型面积60-170平，主力户型为100平左右售价在70009000元/平,东部沿海片区浓厚的商业及商务氛围、通达的交通条件，沿海区域为设施型海景住宅。外地客户比例较高，产品形式以高层、超高层公寓为主，售价在13000元/平以上,本项目所在区域,西部沿海片区,市北片区,东部沿海片区,东部沿海片区
41、,东部沿海片区依托海景资源和城市核心商务资源成为城市高档住宅聚集区，客户主要为青岛本地中高端收入人士和部分外籍（外地）人，但区域新增供应基本以在售项目后续供应为主,项目以高层和超高层公寓为主，产品海洋意向强烈，主要依托优势海景资源和成熟商务资源形成产品价值,市北板块依托便利的交通以及齐全的城市配套设施成为青岛本地中高收入群体的置业区域，地缘性客户为主，总价承受能力相对有限，区域新增供应项目较少,以高层为主的城市住宅区，地缘性客户为主，产品品质一般,项目所在地西部沿海片区历史沉淀深厚，保存完整的历史肌理营造了浓厚的宜居环境，其中优质产品多为老式的别墅和洋房,保存完整的“绿树红瓦蓝天”意向、宜人的
42、空间尺度、成熟的配套设施、有机生长的道路网络，为西部片区营造了浓厚的宜居环境，依托海景，发展为青岛市最早形成的海景豪宅板块，也是财富阶层最早的置业区域,绿树红瓦蓝天的青岛城市意向,居住大家认老城，觉得老城的居住氛围还是不错的，从城市空间尺度、人际关系来看都不错。老城配套还可以，两个山东省重点小学、山大医院及几个私立医院都不错。麦迪逊销售经理,青岛本地人还是有很浓厚的西部居住情结。其实青岛最有特色的、最有底蕴的应该是在西部。戴德梁行高级经理,有机生长的道路网络及以人为本的街道尺度（最宽不超过40米）,市府东迁，并且东部开发建成气候，商业配套、交通、市政设施不断完善，引发就业东移、财富东移，“东部
43、什么都有”！相比之下，中山路老城区的人口承载力有限。市府已经研究了多年，希望通过引进产业、挖掘历史、修缮建筑的方式来改造旧城，但因为成本太大（比拆了重建来得难），效果并不明显。导致现在出现越破越无法改善的局面。青岛市南区建设局访谈,如果住在西边，有人来问起都不好意思说，因为说明混得不好啊。那要是住在东边，有人问起，那脸上多亮堂。出租车司机,现在政府已经自动把火车站那边的地降为二类地了，这应该能说明问题。某楼盘销售经理,中山路已经没落了，人气已衰退，已被台东代替，想重聚人气已经很难。如西部的东方贸易大厦、中山百盛、发达商厦、华联等，除百盛稍好外，其他都快破产。老火车站改造前基本就是一个难民营，东
44、字头火车开通后会有一定改善。爱尊客销售经理,政府东迁、中山商圈的衰落引发优质产业和居住人口的流失，区域形象败落，区域认知恶化,片区项目供应稀缺，但项目规模普遍较小、产品品质低，同时受到区域形象制约，难以形成对于区域地段及资源的有效利用，产品价格水平远低于东部沿海同类型产品,片区内近年来出现的楼盘，以鲁能领寓和维多利亚广场为例，都是小盘项目，很难通过产品组合、规划创新等实现整体造势，加之产品自身素质普通，从而难以形成亮点效应，对片区形象带动和区域价值提升影响不大,海景公寓，力求最大化观景面，并以外形独特的、大体量的极致化单体建筑增强产品与海景资源的价值结合；城市住宅，整体规划，打造良好的产品素质
45、，营造错落有致的群体意向，整体造势，提升城市形象,从提升区域居住价值、打造区域形象角度出发，本项目居住物业需要突破现有产品力，打造体现青岛城市精神精髓的精品住宅,市场研究,居住,办公,商业娱乐,青岛写字楼市场价格平稳，总体呈现供需两旺的态势,除2006年写字楼价格上扬幅度较大外，2007-2007年期间青岛写字楼市场价格平稳 写字楼投资额度持续上升，截至到目前，青岛写字楼存量市场大约有250-300万平米，其中的甲级写字楼出租率一般在98%以上。（数据来源：戴德梁行访谈）。青岛的写字楼市场还是很大的，中环国际原来是烂尾楼，后来改造成乙级写字楼，在九个月之类销售率就达到了95%，比公寓快（数据来
46、源：戴德梁行访谈）。,近年来写字楼价格变化情况,青岛近年投资销售数据,青岛近年写字楼数据分析,受政府规划引导影响，青岛高档办公物业集中在以政府金融机构为核心的中央商务区香港中路一带和以城市东扩为发展方向以及以总部经济为目标规划的海尔路一带,目前香港中路甲级写字楼出租率在95%以上，海尔路以企业自建自住为主，在5年之内应该对香港中路不会形成太大的冲击。但我很看好海尔路的商业氛围。戴德梁行经理,2004年，青岛中央商务区规划确定，将延安三路以东、福州路以西、香港中路沿线区域规划为青岛市的政治、经济、商业中心区域。将该区域建成集行政办公、餐饮商贸、商住及文化娱乐为一体的国际商务中心区，该区域的规划建
47、设将以高层、超高层的商务办公楼为主,2006年崂山区政府结合“十一五”发展规划，确定了崂山区的未来发展方向，其中中重点打造总部经济，崂山区委、区政府已将续写海尔路商贸大道的规划列入“十一五”规划中。规划设想，在现在的基础上，用5到10年的时间，把海尔路精雕细刻为青岛市乃至山东半岛著名的CBD（中央商务区）,香港中路CBD片区集中了青岛市主要的甲级写字楼，已形成成熟的商务氛围，入住企业以国内外知名企业或青岛本地发展较为成熟的外向型大中企业为主，但目前用地已趋饱和,青岛高档纯写字楼，主要依托便捷的交通和优越的商务办公氛围，集中分布在东部政务区和商业区。入驻客户主要为世界500强和大型国有企业的分公
48、司、代表处或青岛本地发展较为成熟的大中型企业。本区域写字楼的平均租金为3.5元/平天，最高为4-5元。,典型入驻客户,香港中路临近市府，写字楼价格最高，但目前已趋饱和，新增量有限（仅万邦中心和世纪名人广场）上石地产 陈经理,在香港中路集聚了一批需要经常跟政府打交道的、需要形象的企业 麦迪逊销售经理,CBD在未来4-5年内估计有100多万平的新增供应，但现在还不确定，因为目前只有万邦和香格里拉二期已经比较明确，就做写字楼，其他还没最后确定物业类型。此外没有任何可见的供应。戴德梁行经理,典型入驻客户,CBD区域写字楼规格较高，入住企业以国内外知名企业或青岛本地发展较为成熟的外向型大中企业为主，租售
49、率维持在80%以上,外立面主要以玻璃和金属为主，大堂多采用现代风格设计，室内墙面以涂料为主。配套设施较为齐全，除电梯、停车场，部分写字楼内还配有会议中心、餐厅、咖啡厅、娱乐场所及商场等设施。,崂山区商务中心（海尔路、山东路）依靠规划利好和较为成熟的总部经济基础，商务中心的氛围在逐步形成，写字楼配置较高，在短期内会有较大放量，但以大型企业的自建自用为主,崂山区楼宇总部发展是以海尔路为轴线，高标准规划建设啤酒城和商务一、二、三区，重点引进规模大、质量高、带动力强的楼宇项目，推动楼宇经济快速健康发展，力争用五到十年时间，建设全国最高档次的区域性商务中心区之一。目前突出抓好四类楼宇建设：以莱钢建设集团
50、总部大厦、国旅联合、石油大厦等为代表的总部型楼宇；以啤酒城改造、上实综合商业中心、证大凯伦、国际会展中心二、三期等为代表的现代商业型楼宇；以数码科技中心大厦、青岛裕龙大厦、汉河科技大厦等为代表的商务办公型楼宇；以中信万通证券、海协信托、中国电信综合楼、青岛联通通信枢纽楼、半岛新闻大厦等为代表的金融信息文化型楼宇。其中，商务区一、二期建设面积共计93万平米左右。目前在建和待建的楼宇总部类项目有41个，计划总投资约90亿元。,海尔路主要发展总部经济，莱钢、澳柯玛、连通、中国电信等都在那儿有自己的建筑。麦迪逊销售经理,海尔路以企业自建自住为主，在5年之内应该对香港中路不会形成太大的冲击。但我很看好海
