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1、本次报告5个部分，主要内容如下：,1、关于我们,2、项目的商业环境和基础条件,3、项目定位、主题、产品组合,4、项目租售效益评估,5、项目整体操作思路,中环商业地产顾问公司隶属于香港中环商业管理集团旗下分公司创立十多年来，始终秉承“深耕细作，持续创新”的企业精神，着眼挖掘和提升商业地产价值，创造深度 营销整合营销的销售模式，致力于房地产行业的各个领域为客户提供全面的专业服务。公司先后在北京、河北、山东、山西、陕西、吉林、黑龙江、辽宁、内蒙古、湖北、湖南等省市自治区成功运作项目超过200个，涉及别墅、公寓、酒店、专业市场、住宅、商业街、写字楼等各种物业类型，是国内顶尖专注于专业市场领域的代理公司
2、。我司经过十年的稳健发展，公司的业务层面不断拓展，目前，中环已经发展成为集地块研究、投资分析、建筑产品策划、营销策划、商业招商、销售代理、广告推广、资源整合等一体化房地产专业地产服务机构。,中环商业地产顾问公司简介,提供商业地产研究，商业地产开发，商业地产规划、定位，商业地产营销推广方案，空间规划，业态布局，销售，招商，运营管理，商业地产融投资，风险规避。,服务领域：,项目团队：中环的项目经营团队均具有良好的从业背景，曾在中友百货、燕莎友谊商城、赛特购物中心、物美连锁超市、沃尔玛购物中心、北京鑫海智桥商业管理公司、北京金力天地产经纪公司、同时飞天、香港中原地产经纪公司等著名商业企业中担任重要管
3、理职务，具备着领先、系统的商业地产销售、招商及运作管理经验及严谨的工作作风。,最佳的资源整合优势：项目均采用专家组形式，有效整合了国内大型购物中心（Shopping Mall）Outlets名品折扣店、大型商业广场中品牌主力店、重点店、各类综合超市、连锁便利超市以及各类大型百货商场运作管理实施方面的最佳实用资源以及国内产供销一体的产业资源。行之有效的操作流程：专业技术流程改进和人力资源管理有效的结合，从多个层面保证了过程改进的实施和长期的绩效改善；顶尖的项目操盘人员，遵循专业的项目操作流程对咨询项目过程进行设计，执行和监督，保证项目成功率，确保项目销售、招商目标的实现。,广泛强势的业内资源：中
4、环不断发展招商协约客户，与国内以温州商会为代表的众多商会和以杭州女装协会、义乌小商品协会为代表的众多行业协会、东莞灯具批发基地、福建陶瓷基地、数百家家居建材、五金电料生产企业、数十家知名连锁商家、数千知名品牌服饰达成了伙伴发展关系。以订单式招商及捆绑招商模式，不断取得商家与发展商两者的共识，从而实现共赢。,百战百胜的宏伟业绩：集团成功的塑造了英国伦敦商品交易中心、山东临沂华丰商贸城、涿州玫瑰家居建材市场、山东滕州华汇购物广场、浙江兰溪美罗城、中国绿茶第一城、太原富百家、济南嘉汇建材城等，并在哈尔滨、天津、潍坊等城市成功引进了Outlets新型业态。所到之处，均有效地推动了当地的商业经济发展。达
5、到了集团、客户及当地商业“三赢”的效果。,专案所在地：山东滕州项 目 规 划：一站式购物广场商业部分面积：3万平米服 务 内 容：策划、销售、招商,The ad hoc Location:Shandong tengzhou Project Planning:shopping mall Commercial portion of Area:30000 square meters Services:full operational management planning,Shandong huahui shopping plaza,山东滕州华汇购物广场,临沂华丰商贸城,专 案 所 在 地：临沂项目
6、商业定位：服装服饰商业部分面积：100000平米服 务 内 容：全程销售、策划、招商,Linyii huafeng Business city,The Location:Linyi Business Orientation:clothingArea of Commercial part:100,000 square meters Services:full operational management,专 案 所 在 地：西安项目商业定位：高档住宅面积：300000平米服 务 内 容：全程销售、策划,Xi an Central international,西安曲江文苑,规模：总建面约130万平
7、米，其中森林占地50万平米；容积率：2；均价：精装修4680 元/平米，1200元/平米的装修标准建筑形式：联排、独栋、小高层；户型：高层93228m2，主力140160m2，独栋800m2，联排333m2建筑风格：地中海欧陆风情,销售情况：07年前三季度销售2001套，销售面积32.25万平方米，获2007前三季度全国销售双料冠军,2.,项目商业环境、基础条件。,项目整体商业环境特点,根据前期对项目进行的实地考察，通过了解项目范围的各种相关条件，项目现状特点如下：淄博土地供应多来自两区三村的拆迁土地 张店区（未含开发区）近三年“两区一村”内拆迁腾空的土地将可达到100 万平米，仅2009年就
8、可以腾空50万。这些都将在未来3年内形成有效的 商品房供应。根据09年土地潜在供应情况，将有68.37+100万的土地进入市场。按平 均容积率1.5-3估算，预计明、后两年中心城区还将形成介于252.55-505.11万的新房屋。政府计划整治24个老旧工矿居住区，和43个城中村项目，市场供应量加大 初步判定09年下半年至2011年，中心城区住宅潜在的供应量比较大。如房地产、货币政策出现较大变化，则滞销风险非常大。而且，这一次的滞销将比以往任何一次都要严重，需要引起高度重视。,项目区位条件,项目位于柳泉路，毗邻市政府主干道，距离市中心10分钟车程，淄博市由柳泉路一分为二东边是老城区，西边是新城区
9、，项目所在地辐射新城老城区共享两区市政配套。是周围企业单位密集，为项目发展提供空间。并且，从图中可以看到，项目正好处于几个大型企事业单位组团中间地带，此位置目前位置仍处于空白，因此为也商业的发展提供了很大的空间。,项目区域范围内，商业发展空间主要集中在项目周围的短距离区域。但同时，在几个组团中心的真空区域都可成为本项目商业的发展方向，特别是东南侧的广大阵地，有可能成为本项目未来商业的辐射区域。,根据战略布局而言，本项目具备很强的发展空间，有可能成为张店马村的居住组团中心。,本项目,市政府,柳泉路,火车铁道,汽车4s店36家,茶叶批发市场,半坡青年公园,幼儿园,晶雪冷冻公司,矿机路,农贸、石油、
10、物资公司,福利汽车保养厂,塑料二厂,项目交通条件,在交通条件不是很强的情况下，更要最大化最高价值的道路的作用。,项目所在柳泉路，是对外输出和对内连接重要干线，对商业经营作用很大。最重要的是，从整个道路系统看，项目的位置在区域中间，距离人民西路，人民公园，少年宫，人大，中心医院银座等8分钟不等车程。为项目交通优势提供强劲支撑。若未来项目东边的道路，能够改造，也为将本项目产生巨大的利好。,根据整体布局，项目具备一定区域的交通优势，与区域中主要干道比邻，具备战略要塞的道路条件。但是，并且从区域整体格局上看，本项目所在地是几个区域相互间的必经之路，也存在一定的先天条件。,本项目,项目区域环境,根据区域
11、特点，本项目最为适合的商业类型主要是生活型商业和专业类型商业。,项目周围，目前商业氛围不浓厚，工业企业发展比较集中，区域整体商业发展非常落后。目前区域商业仍处于较初级阶段，但已经初步具备发展基础，需要区域发展和具有一定影响力的项目拉动发展，这也正是本项目的机会。,项目的发展辐射周边企业有可能成为5分钟辐射距离区域的商业核心。本项目周边商业发展相对缓慢，是伴随着区域的成熟商业逐渐陆续发展的，而且功能相对统一，为项目的发展提供前提条件，主要是以生活型的日常性消费为主题的商业类型。这是这种城乡结合位置最容易生存也是比较符合实际需求的商业类型。,表示项目周围的商业分布。此部分现有的居住区和区域内未来的
12、居住区和企业单位将是本项目主要的客源和消费者。,项目市场环境,根据区域特点，本项目最为适合的商业类型主要是生活型商业和专业类型商业。,展望2010从目前来看，经过2009年一年的快速消化，市场上所剩房源已经不是很多，新盘的推出短时间对整体供应不会产生过大的影响，张店市场2010年推出的项目总量应该不会出现井喷的情况。明年别墅产品的投放量肯定会有所增加，随着楼市的发展，市场会相应推出一定数量的高端产品，这是正常的市场规律，也能满足特定客户的需求。但是对市场整体的变化影响应该不会很大。2010年上半年市区没有特别大的商品房供应，整体不会有太大波动。就目前来看，淄博楼市还未出现供大于求的现象。整体市
13、场平稳。二手房的调控更加促进了新房的成交。下半年整体也不会有很大的波动。经历过2008年低潮以及2009年的急速反弹，刚性需求客户在选择出手时机时变得更加谨慎，不会受舆论导向的影响，并且认清了楼市的发展规律。,2008-2010年张店区住宅建设总量为1086.29，全市商品住宅建设总量为1598.9万平方米，共18.15万套，其中张店区1031.29万平方米，12.06万套。建设用地全市供应1140公顷，其中张店661公顷。供应商品房用地1060公顷，张店621公顷。,本案,老城,新城,项目市场供应状况,根据区域特点，本项目最为适合产品为中高端自主型产品。,中高端住宅产品例如黄金国际、中润等大
14、盘仍有不少存货，加之今年、明年仍将有持续供应，所以可以预见。这一档次的产品市场机会较少。面向中低收入人群的中低档住宅，从08年以来一直处于紧俏状态。80后一代的婚房占较大比例，虽然09年这一档次的产品有增加，但预计仍有一定的市场机会。特别是配套相对成熟、单价在2000至3000元区间、总价25万元以内、首付5-8万元的纯住宅，仍将受到市场追捧。,投资类小户型产品中心城区供应量比较大，目前去化速度较慢。但这些产品一般地段都比较好，作为投资保值的工具，随着通货膨胀预期的加大，去化速度应该会有所改观。,同类产品的对比,根据老城区特点，东北部多层供应量比较大，均以多层为主均价在3600元左右。,本项目
15、所在区域无直接竞争项目，我们选择老城区和新城区多层小高层的项目进行价格主力户型分析。,盛世新东城，老城区多层住宅主力户型面积 在88-123 均价在2900元,四季花城老城区多层住宅主力户型面积 在88-135，均价在2800元,都市名苑老城区多层住宅主力户型面积 在90-120，均价在4500元,金晟云龙老城区高层住宅主力户型面积 在50-60，115-122 均价在4000元,评论：区域内项目普遍销售不佳，主要产品形态为多层部分楼盘多层即将进入清盘阶段，大部份多层存量比较大。产品户型、面积重叠，同质化严重。新开楼盘多层88-120平米户型占80%以上。,同类产品的对比,根据新城区特点，小高
16、层和高层供应量比较大，明显形成两区产品类型到价格分化的状态，均价在4400元左右。,龙凤苑，新城区小高住宅（15-17层），主力户型面积 在112-127 均价在4450元,美达华庭新城区小高层（11层）住宅，主力户型面积 在80-110，均价在4400元,鲁信新城区与老城区交界处，高层住宅（32层）主力户型面积 在165-185，均价在4500元,花好园新老城区交界处，高层住宅（19-24），主力户型面积 在50-60，110-120 均价在4400元,小高层、高层主力户型：二房二厅一卫、三房二厅一卫面积分布：110平米以下户型占40%，110-120平米占40%，120-150平米占20%
17、。主力面积：80-120平米。客源分析：市区客户为主，档次略高于多层客户。,小高层面积需求分析,新城区小户型投资型住房需求比较大，大户型均以自主比为主。,90m2以下户型销售率最高：80%110-120m2之间户型销售率最高：60%120m2以上户型销售率：30%小高层销售率普遍低于楼盘整体销售率。市场上90-110m2的小高层户型占比较大。且市场存量较高。新城区小高层90-60m2面积段的户型市场上缺乏，销售形势也比较乐观。建议本项目小高层面积段控制在110-120平米和80-90平米的两种户型。,张店区新城区小高层均以大户型为主，小户型去化比较快。,同类产品的类比分析,根据新城区特点，小高
18、层和高层供应量比较大，明显形成两区产品类型到价格分化的状态，均价在4400元左右。,通过以上数据分析可以看出：新城区的小高层和高层与本项目直接形成竞争。目前新城区80-100平米户型市场存在暂时性真空。同时区域内小高层110-120平米户型受客户欢迎，销售率较高。区域楼盘品质普遍较高，主要以景观卖点尤为突出，同时同质化比较严重，户型细节缺乏创新，市场竞争白日化。我们能做的是尽量在产品设计过程中，小面积户型配比在整个一期户型搭配中占到35%，同时在使用空间上得到增大，在使用效率上得到提高。110-120平米的户型占一期项目40%的比例，120-160平米的户型占到20%比例。户型配比建议：,以满
19、足消费者需求为导向，结合市场供应缺口，讲求实用。,综合分析,根据新城区特点，小高层和高层供应量比较大，明显形成两区产品类型到价格分化的状态，均价在4400元左右。,市场供应充足，下半年新开工面积增幅较快，短期内竞争激烈，形势严峻。市场需求减弱，成交量同比下降，宏观调控负面影响逐步显现。楼市销售速度减慢，销售周期也在加长，预示着高度卖方市场逐步向均衡市场转变。市场竞争激烈，房地产市场已经出现阶段性供大于求的现象，未来房价上升的空间不大。明年区域供应量比较大，且有部分处于尾盘阶段，房价出现调整的风险较大。产品同质化问题严重，市场竞争更趋激烈，这将促使房地产开发在应用技术、设计、项目策划、营销推广、
20、经营理念等方面的创新，各楼盘必须不断提高产品品质，追求设计的独特性，注重功能的前瞻性，注重营销策划与市场推广的个性化与差异化，提高房地产性价比等，才能提高市场竞争力。,本项目优劣势分析,本项目的优势显而易见：由于体量较大的缘故，建工成本更低，固定成本分摊、供应商报价更低、有更大的会所、更大的集中绿化面积、更充足的广告预算、更灵活的定价空间等等。因此在一个个项目云集的板块内，往往大项目占据了绝对的市场主导权，不但具有区域市场内的定价权，而且市场口碑、消化速度等方面都具有主导性地位，而其他中小项目只能起到“众星拱月”般的陪衬作用。,目前购房者观望心态严重明年市场供应量偏大区域认可程度偏低未来区域有
21、3个以上的村庄进行改造，市场放量较大，竞争激烈,项目劣势,项目优势,2.,项目商业环境、基础条件。,项目现有方案技术指标,项目总占地43万平方米，一期占地13万平方米，一期总建筑面积24万平方米，一小高层为主，容积率：1.8户型面积：80160平方米，开发商：山东嘉润房地产上述面积全部是地上建筑面积，在项目建议中，将尽量保持现有总体指标，符合用地要求和最大化效益的原则。,区域商业,社区商业,项目土地指标,如果酒店是本项目最重要物业，则原方案可行。但商业规模很大，缺乏对商业的考虑。,宗地（民房）,案宗地为民房，增加拆迁成本，项目东面及南面为村庄，北面为城中村改造后的住宅用地，西面为商服用地。按照
22、正在编制的淄博建设新农村规划，周边将进行改造，村庄拆迁安置，但具体实施时间尚无法确定。,整体规划设计原则,根据项目地块条件、各项技术指标、各物业之间的关系和要求，确定项目规划建议。修改原则如下：充分利用项目方正的地形：沿地块边缘形成半围合多层布局，建筑之间有局部错落，大气而不呆板；小区规划着重于特色鲜明的自然、休憩、简洁的整体结构。以用地自然条件为资源；围合型结构与空间层次内涵；居住区域与生活空间有机联系；对城市空间和整体景观结构的呼应与氛围塑造。现代住区追求的是布局结构的合理化，空间形态的多样化和建筑形态的简洁化，本 规划方案力求空间规划结构合理、便捷和个性化的同时，将建筑形态规划放到一个重
23、要位置。规划从整体用地的分析入手，将自然要素、功能区块、生活轨迹、视线景观等纳入统一体系，使得小区的用地布局、道路规划、空间组织等的结合更具逻辑性。,中心景观开阔明朗，尽县品质楼盘风范：与小区入口汇合处设计一处中心广场。沿四周的建筑形态充分围合的姿态，强化中心广场的凝聚力，通过周边各主题景点进行分散的视觉交流和空间交流，以求创造一个现代、时尚、自然的花园式居住园区。人车分流，保证安全，减少噪音，提高项目品质和居住空间,在本次建议中，将在考虑项目整体均衡性的情况下，重点对产品组合进行调整和完善。,布局规划的原则,通过对地块资源的分级，对建筑布局提出四大要点：,保证户户景观的均好性,强调不同等级地
24、块资源的共享互补,一级地块建议作为中央园林，提升地块价值加大景观视野,二三级地块资源设置相对大面积的户型单元,建筑风格定位：,人们对居所的基本要求满足以后，对于产品品质有了更深层次的要求。在客户采访中，绝大多数客户表示建筑风格是他们购房时重要的考虑因素之一。,意义在于u从建筑本身来说，是通过建筑风格来取得两种效果：一是美观，二是识别；u从市场角度来讲，良好的建筑风格对楼盘促销是有积极意义的，也是楼盘推广的卖点之一；u对消费者来说，有风格的建筑能获得他们的认同。不同建筑风格影响消费者的选择，深圳市场上的典型案例如阳光棕榈园和鼎泰丰华了。,影响在于 u建筑外立面效果视觉的美观性可以提升项目的档次和
25、知名度；u外立面的建筑材料的选择，包括材料的耐损能力、光洁度、坚实度、保温隔热性能等等，对项目的保值有很大的帮助，客户得到了实惠，楼盘价值也得到了提升。,相同质量下的价格竞争和相同价格下的质量竞争，都已经证明难以激发新的市场需求。所以必须通过产品来引导消费，通过新的产品来激发新的消费需求。未来的住宅小区建筑必定是功能与形式并重，形式的地位逐步提高。,建筑风格定位：,异域风情项目定位要点 以人为本，从目标客户出发，依据当地市场情况，和项目本身资源条件来选择。大量案例经验证明，在较偏远的房地产市场不太成熟的地区，利用异域特色建筑风格，加上风格化园林的营造打造产品的优异品质，是比较好的选择。比如万科
26、四季花城系列、深圳中航格澜郡等。,建筑风格规划：,北欧风情：时尚简约的代名词。外型简洁、明快；亲切、自然，质朴中透着尊贵和闲适的气质；立面设计，有简单明快的立体线条和简洁自然的色彩。以欧式风格为主，注重装饰效果，保持简洁，彰显品质生活领地,建筑外立面设计外立面应以“清新、活泼”为设计理念，体现本项目的“活力、健康”主题。重视第五立面（屋顶）的设计，使其在功能和景观上成为本地的唯一性。但在强调稳重的同时，也需要考虑强调色彩的变化。,与区域产品形成差异化，塑造张店区标志性项目。将项目整体形象打造成改变淄博房地产格局的标杆。,产品特色分析：,淄博市场上在售户型几乎都具备大面积飘窗、超大阳台/露台的设
27、计元素，此两种元素已经成为淄博市民选房的基础条件，未来创新及利用空间极低。入户花园、室内庭院的创新元素在市场上鲜见，只有户型上设计上融入超大入户花园，提高了项目的形象和档次，形成市场差异化竞争。主卧拐角窗、隐藏式衣柜、室内挑高、室内庭院、入户花园作为偷面积的手法在深圳、广州等城市得到广泛运用，该产品面世每每必创当期销售记录，本案可视情况酌情整合利用。错层、精/简装产品可以根据市场竞争环境适当增加。,户型细节规划,合理应用住宅面积计算规范，巧用不计入产权建筑面积的空间,户型规划：,可以尝试将电梯、消防梯位置变换，利用节省下的面积打造入户花园。,小高层,入户花园,建筑风格规划：,可以考虑增加淄博市
28、场上目前没有的创新元素室内庭院。填补市场空白，增强项目卖点，同时也可以让业主享受到空间变化带来的情趣。,室内庭院及凸窗,建筑风格规划：,卫生间干湿分离,卫生间的干湿分离，使不同空间各为所用，互不影响，实实在在地考虑到了细微之处，在很大程度上方便了人们的生活。,户型设计建议：,入户花园作为独特的礼仪空间（玄关区）带来了更加浪漫的自然气息,多用途设计，扩大了家庭活动空间,入户花园（三房）二房可将生活阳台考虑为入户花园,户型设计建议：多功能房,加入多功能房的套二，变成了小套三，提高产品的适用率,户型设计建议：多功能房,梁,凸窗窗台,凸窗窗台客户可根据需要拆卸，赠送面积,凸窗剖面,倒立凸窗,不计面积,
29、2.2m,将凸窗倒立设计，凸窗总高度低于2.2米，提高产品价值度。,户型设计建议：多功能房,情景阳光房,项目主题依据,园艺布局设计要点建议 主题广场：注重人文艺术；体现欧式建筑居住环境；援引欧式园艺风格；不同景观主题 植被选种：以灌木为主；结合名贵的乔木树种如广玉兰、桂花、香樟树等；地面4852种植天鹅绒草坪 水系部分：实施局部的水系小景观，结合人文水生财之风俗 生活运用设施：设置区域配套健身活动器件,园艺布局,车位规划建议,将地库车库部分改为半地下车库（可以增加底层架空绿化）地库花园的设计不能成为项目有效卖点，反而会加大成本投入，只要满足规划要求就可。,公共空间展示,立体景观&小型水景，提升
30、项目品质感、增添景观展示的趣味性,打造多重植被的立体景观，采用层次丰富的小型植被配合乔木建立立体化的景观体系,适度结合小型景，增加景观的参与性和趣味性,2.,项目商业环境、基础条件。,项目放眼区域核心，打造集中高档酒店、居住社区和商业组团于一身的城市复合化大盘，力争形成张店区区域旗帜性物业，区域商务、酒店、服务中心,!,项目主题定位,根据资源整合和项目发展方向确定项目定位：,项目1期全面体现项目的核心定位，即以开发为主体、商业为辅助的体系，构筑项目中高端的基本框架。同时在整体需求下，配合发展社区商业从而形成具有广泛的样板和示范作用树立大盘形象。,广告语：原来你也在这里。诉求：多么熟悉的感觉体现
31、温馨广告语：我们的家都在这。诉求：体现家归属感广告语：我家住在上上城。诉求：引导消费者把家按在上上城。,广告诉求,项目商业定位,根据项目可发展物业类型、区域环境和位置关系等，确定本项目商业部分定位如下：,区域级邻里商业中心,马店 商业中心,项目定位区域商业中心，日常生活零售为主体，同时配合餐饮、娱乐、商务等商业，打造区域级商业中心。,造区域级商业中心。,根据项目商业定位，考虑项目物业结构、位置分布、各功能物业需求等，业态组合大致如下：,项目详细业态和布置,集中商业：大小型社区卖场+外租区+零售+专业店+餐饮,繁荣的/一应俱全的区域生活商业站,4.,项目商业定位、主题、业态。,评效一根据项目低价
32、入市的策略开盘住宅均价暂定2800元计算，底商暂定4600元其销售效益基本如下：,评效二根据销售周期同时为为坚定前期投资客信心，开盘后成功消化剩余单铺位，现住宅整体涨价300元，底商整体上涨500元后销售均价计算，其租售效益基本如下：,按照销售节点项目一期进入尾盘销售期，整体按照开盘后调整价格计算均价在3100-3200元左右，计算销售收益为784000000元。,4.,项目商业定位、主题、业态。,企业影响力,弱,强,市场实现能力,弱,强,领导者,机会主义者,跟随者,挑战者,改变游戏规则强调新的评估标准强调产品的特色和价值,目标明确，挖掘客户瞄准市场缝隙创新产品和需求点,搭便车，借势以小博大，
33、杀伤战术价格战的制造者,市场领跑者游戏规则的建立者区域影响者,打造项目成为区域领导者，价值标杆，带来品牌、利润的双赢,通过强势取势的策略，奠定项目区域标杆的领导地位，形成核心竞争力，通过项目和市场状况，制定营销推广策略。,强力打造示范区，树立项目中高端形象；,线上媒体广泛传播；线下圈层营销，锁定客户；,整合城市最高资源，改变比价体系，成为区域价值标杆；,营销策略总纲,活动时间：2010年4月中旬6月活动目的：联合权威机构，拔高认知度；扩大目标客户群；强化居住体验活动对象（场所）：高端商场：待定文化场所：待定项目周边及本项目营销中心活动内容：与地方杂志合作，设计专刊即“世界城市休闲居住区”体验之
34、旅；邀请地方杂志以及摄影界的专家来项目体验，为项目拍摄摄影作品；将摄影作品与项目理念结合，在高档消费场所、文化演出场所等巡展；巡展内容：摄影作品全面展示世界级城市休闲核曼哈顿中央公园、伦敦海德公园,“高端住宅”系列图片展,客户积累策略:,点对点的DM直邮服务；,在高端场所等设置外展场,联谊商会、银行、小众餐会等锁定传播力强的客户；,线上、线下全方位锁定客户,路牌广告、工地包装截流客户；,在其他项目捷足先登及大规模推广的前提下,本项目也将线上线下全方位锁定客户,路牌广告/工地包装,高调亮相，全方位吸引淄博乃至外地过往的客户,形式：相对大气的口号式的宣传方式；目的：高打项目形象，为之后项目宣传的生
35、活 方式埋下伏笔；位置：目标客户群易达处；1项目附近已有的广告牌及交通要塞等位置；2项目四周工地围墙,运用品牌标准色，材质采用拉丝不锈钢及黑色大理石，体现上上城的坚定及年轻的活力。,利用原有围墙，通过直线条、面的表现，展示上上城的品质。,工地入口应强烈体现“上上城”，使品牌形象深入人心,现代欧式风格装修，重点展示出简约而不失情调的高雅生活，突出其景观型舒居的优势,小高层140三房两厅两卫,最大化的突出景观元素，将外部景观资源引入室内，如落地窗、多功能厅的布置；整体风格简约稳重而不失格调，表达出主人的尊贵标签之感。,新中式风格装修，东方意境的现代表达，彰显居住的品质感，情景感的体验；,叠加平层1
36、40三房两厅两卫,整个空间以灰雅色调和东方人的“留白”美学观念控制节奏，显出大家风范；细节的处理与雕琢，体现传统东方美学韵味,注重标签感与别墅生活体验感的展示，突出与生活场景的交流,叠加平层140三房两厅两卫,吸纳欧式建筑的比例和色彩，摒弃传统欧式的繁复雕刻和线条，以现代建筑的简洁和科技手段，通过高贵细节展示，体现主人的身份与地位。,点对点的DM直邮,制作项目专刊，锁定客户名单五万名，进行长期客户经营。客户名单锁定：淄博高档住宅业主：待定 淄博高端企业中高层领导：淄博高档私家车主：高新区、淄博市注册资金100万以上的企业高层名单。,锁定高端客户,小众餐会,目的：与淄博张店区委员会建立沟通渠道，
37、推 介产品；利 用他们扩大项目的影响力；形式：小众餐会或酒会，谈论项目或市场形式；地点：高档会所、酒店或餐厅；人数：每次不宜超过100人；时间：2010.6-8月,锁定传播力强的客户,外展场,锁定高端客户,目的：扩大项目影响力，抢占时机，在高端场所锁定客户，深入了解客户；形式：通过展示让客户了解项目的区位价值及产品价值；地点：高端场所高端商场时间：2010.4-6月,深度传播：专业杂志、媒体公关；,精度转播：短信、DM直邮,广度传播：报纸、户外、电视、网络；,多媒体高效组合，以取得较好的传播效果,本项目媒体选择及组合策略：路牌：树立形象，截流客户，传播力较强的传播路径；工地围板：指向性较强，直
38、接传播项目形象或利益点；电视广告：树立项目形象及大盘气势；直邮：直邮的作用较为有限，关键要找到有效客户群体进行点对点直邮；网络：网络营销是传播项目形象、口碑、影响力及在关键节点信息的有效途径；短信：是传达即时信息的低成本高效手段；报纸：报纸主要用在项目区域及行业营销的媒体配合及同时发布项目的重要信息,广度传播,商报最权威的地方性报纸主打形象与传播重大节点活动信息,报纸,户外,户外广告牌最有效的媒体以户外报广的形式频繁冲击西安市场,网络,潍坊搜房、房地产网最及时的媒体更新及时，传播广，项目网站宣传,电视,潍坊电视台最广泛的媒体 面向社会大众，引起市场关注,全方位、立体化覆盖潍坊市场,淄博楼市事件
39、营销360度全播报配合项目制造的事件话题，引起业内人士的广泛关注；,专业杂志,媒体公关,媒体合作通过媒体曝光，制造话题邀请业内人士鉴赏项目重要节点邀请业内人士鉴赏产品，发表对项目的观点。,圈层营销，锁定地产界、文化界人士，在业界制造强大的影响力,锁定重要客户，发送项目最新信息，促进客户成交,彩信,DM,针对高端人群，宣传项目的区域价值、产品价值，示范区、发布会等价值体系的宣传；,小众传播，点对点传播项目信息,1.开盘方案/价格报告确定2.展示区展示3.产品发布会4.媒体跟进 5.客户深度摸底6.销售筹备7、外展场寻址,时间,推广阶段,营销节点,媒体配合,关键工作,8月8展示区开放,1.成交客户
40、访谈 2.业主答谢会3.销售物料/礼品持续供应 4、启动老带新,开盘,1、活动持续推广2、456#销售前销售准备,2010营销工作总纲）,大盘营销期,蓄客期,开盘旺销,持续销售,户外/网络/报广/电视/杂志/工地围墙,短信/外展场/直邮/报广/电视/户外/网络,工程,开工/围墙包装/展示区完成,4月,5月,6月,7月,8月,9月,10月,11月,12月,主题,内部认购+项目影响力的建立,持续推广预热、销售,持销,营销活动,3月,项目征案名,底商拍卖会,聚餐晚会,世界休闲核巡展,开盘,展示区展示,产品发布会,关键物料,沙盘模型制作/广告宣传片/楼书、户型图、围挡等设计/,媒体跟进相关物料,456
41、#户型图设计,1.合作公司比选（广告/装饰装修/模型制作等公司）2.设计定稿（VI/Logo/推广语/包装/装修方案等）3.现场包装（围墙/广告牌/模型/VI系统）到位4.宣传物料（楼书/户型图/手提袋/礼品等）,汇报完毕,谢谢!,beijing ZHLH北京中环商业管理集团作品2010.01.22,MajpjMVcyzj21HLfrvy96dv02lPPfYgxUS7IYmZkyEmZ0kGeYZS3bpLCkYH1lt4EK7CxmUX3ijoYSOer7ZuaVWYgz4EpZrUirVpMzzvNtf1XZw5oswSXOtFaejnOcmfE1lZgnN1RSXg8wLCG8CVQ3
42、XPJMvodPFWcpiYJgZazNSEPNIaklYSu7qSd1UpaxmZDlpN9zW7kljfsLCLi26Yv109ffbnDH8LbUN1G6ACURQ39eG12KHL9tXsZ1jzgoCK8g1kuNOh5eFvcmVT5ZYVQt9zk3rp3qLnf02FovEXxVRxjCcFRNppiJljNiOuk6fONnyX7fyGg7sXZ49BmCN5oy9VesHpKzdjTKwjrkCEQCFDehVmGax3lrOEbw63VscA3YSijtUKoCyiLzAlVRp7l4QgPNHxvJFFDyjUVN3oHlMah0XBd4uTbkfPIhHtw0evPm
43、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,
