2008年株洲亚泰时代广场营销执行报告.ppt

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1、,亚泰时代广场营销执行报告,2009.3.8,目录 CONTENTS,市场分析,2,项目规划及定位,3,项目核心策略,4,营销执行,5,NO.1,项目分析,1,营销推广,6,市场分析,株洲概况,株洲古称建宁，位于湖南省东部，湘江中游。北向武汉，南瞰广州，东接浙、赣、沪，西连云、贵、川，是长（沙）、株（洲）、潭（湘潭）金三角经济一体化的重要一角。现辖醴陵市、株洲县、攸县、茶陵县、炎陵县和天元区、芦淞区、荷塘区、石峰区及国家级株洲高新技术产业开发区。全市总面积1.14万平方公里，总人口380万，其中株洲市区面积52平方公里，市区常住人口80万。株洲历史悠久，地杰人灵。有江泽民总书记亲笔题词的“神州

2、第一陵”炎帝陵，株洲炎帝节迎来了一批又一批的中外宾客和有识之士到炎帝陵名胜风景区参观旅游，到株洲投资置业。,炎帝故土、工业重镇、交通枢纽、移民城市,城市概况,交通网络,株洲素有“南北通衢”之称，有“北有郑州、南有株洲”之说。现在，株洲已成为江南最大的交通枢纽，水、陆、空交通十分便利，京广、浙赣、湘黔、武广四条铁路干线在这里交汇。,百里湘江绕城而下，千吨级船舶可直通洞庭入长江到武汉进上海。北京至广州的106国道、上海至昆明的320国道和正在建设中的京珠高速公路及将要建设的上瑞高速公路穿城而过，从而把株洲到长沙黄花国际机场的时间缩短为40分钟。交通的便捷，使株洲如今成为江南物流、人流、信息流的中心

3、。,市场分析,经济分析,株洲市是新中国成立后新兴的现代工业城市。国内第一枚空空导弹、第一台飞机发动机、第一台电力机车等工业史上五十多项全国第一诞生于此。现已形成以有色冶炼及加工、交通设备制造、化工、建材为主体，兼有轻纺、医药、电子工业的重要的重工业基地。市内有亚洲最大的有色金属冶炼厂、硬质合金厂，有国内最大的电力机车科研基地，江南地区最大的铁路货车制造厂等，生产的钻石牌硬质合金、韶山型电力机车、南方125摩托车、火炬牌火花塞等产品，在全国乃至世界都享有盛誉。,1,株洲工作发展概况,1992年成立的河西国家级高新技术产业开发区现已初具规模，德国西门子、加拿大普惠、日本雅马哈等一批世界知名企业相继

4、落户。2000年研制成功的时速达到305公里的“蓝箭”交传高速动力车，创造了中国第一速，如今驰骋在深广铁路线上。株洲市服装、汽车、建材等专业大市场享誉全国，吨粮田建设全国第一。,2,城 市 战 略,株洲市政府规划在2010年将株洲建设成为城区面积百万平方公里，居住人口过百万的中等规模城市。在株洲朝着2010年规划百万人口经济强市的目标迈进的进程中，株洲的房地产业也将在旧城改造和新区建设方面有着巨大的发挥空间。株洲地产市场的春天已经来临！,市场分析,经济分析,市场分析,经济分析,据统计资料，株洲市2008年实现生产总值9094676万元，同比增长13.4%，增幅比上年提高1.3个百分点，高出全国

5、、全省平均水平。三产业结构比重由上年的14.2：48.9：36.9调整为今年的12.5:51.5:36人均GDP达到12100元。,株洲市2008年三大产业统计表,3,三大产业全面提速,市场分析,经济分析,2008株洲工业生产增长较快的在于：一是优势行业作用突出。二是随着智成化工、株化集团等企业技改项目竣工和株洲电力机车厂、株洲车辆厂等大中型企业的飞速发展，规模经济效益明显。,固定资产投资持续增长。全社会固定资产投资额突破200亿元大关，达203.2亿元，增长26.5%。其中，城镇投资174.1亿元，增长26.8%；在城镇以上固定资产投资中，房地产开发投资44.4亿元，增长36.5%；工业投资

6、76.8亿元，增长42.7%。,第二产业规模效益,2008年第三产业的发展在于：一是交通运输邮电业快速发展。二是房地产市场继续活跃。三是借助便利的交通条件旅游业加快发展。,第三产业稳定发展,2008年株洲市城镇居民人均可支配收入达到12455元，比上年净增2394元，增长10.9%；城镇单位在岗职工人年平均工资达18343元，同比增长10.7%。,2008年，株洲市消费品市场呈现城乡同步增长。全年实现社会消费品零售总额208.5亿元，增长15.1%。其中城市消费品零售额129.4亿元，增长16.4%。,消费稳步上升,居民收入大幅增加,投资增势强劲,市场分析,经济分析,4,芦淞区经济概况,200

7、8年芦淞区生产总值突破1179013万元大关,同比增长37.4%。按常住人口计算人均GDP为30580元，比上年增加4458元，比全市人均多出14054元。其中，一、二、三产业分别增长6、14.8、13.6。财政总收入完成2.31亿元，增长23，一般预算收入完成1.19亿元，增长18.9；全社会固定资产投资达到25.03亿元，增长40.7；芦淞区社会消费品零售总额达到57.82亿元，增长15.8；城镇居民人均可支配收入12271元，增长12。,财政和居民收入稳步增加。全年到位外资3801万美元，实际利用内资6.7亿元，外贸出口不断增长，达到8449万美元。全年财政总收入完成23053万元，增长

8、23，其中企业所得税增长强劲，比上年同期增长93.5。一般预算收入完成11886万元，增长18.9。城镇居民人均可支配收入12271元，增长12，其中经营净收入增长33。,市场分析,经济分析,三次产业投资全面提速。在城镇固定资产投资中，三产业完成投资13.42亿元，同比增长58.6%，成为芦淞区投资高速增长的主要动力。重点工程进展顺利。今年芦淞区重点建设项目完成投资15.6亿元，基础设施类和产业发展类等重点工程项目的顺利实施既为芦淞区培育了新的经济增长点。,消费热点精彩纷呈。在国家一系列扩大内需、启动消费的政策推动下，商家利用节日大做消费文章，使市场更加繁荣活跃，同比增长18.3。全年芦淞区实

9、现消费品零售总额57.82亿元，同比增15.8%；二是“两改一提”继续深入推进。芦淞区亿元市场增至22家，其中过10亿元的市场有芦淞、南大门、环洲城、华丽、中国城等5家。市场交易日益繁荣，市场成交额达到132.81亿元，比去年同期增长13.3%。,市场分析,经济分析,市场分析,房地产市场调研,随着株洲经济和城市的快速发展，由以前的两大区域逐步扩散到目前的九大板块,01,供求状况,石峰区,石峰区市场调研,石峰区为株洲房产开发较早区域，但由于该区域为重工业区，空气污染较为严重，居住氛围较差，因此近年来发展较为缓慢，供应量较少。项目主要集中在该区域中心较繁华地带，市场供应量在20万方左右，是目前株洲

10、市区房地产发展相对落后区域，市场形象不佳。目前区域内置业群体仍以石峰区内厂区高收入职工及部分厂区回迁户为主，鲜有其他城区居民跨城区购房现象。,市场特征,物业类型：早年开发的产品以多层住宅为主，目前以小高层为主品 整体价格：11001700元/m2户型面积：主要以140、150平米三、四房为主，部分小户型为辅 客户群体：区域拆迁户、厂区内中高收入职工（家庭年收入5万元左右）为主。销售情况：目前区域内在售项目较少，整体销售率约为70%左右。虽区域市场 形象不佳，但对于该区域工薪阶层职工仍存在一定市场空间。,市场分析,房地产市场调研,02,供求状况,荷塘区市场调研,荷塘区属于房产开发较晚区域，未来一

11、年内区域供应量40万方左右，主要放量集中在区政府一带，出现其中包括西子花园、玫瑰名城等以多层为主，小高层为辅的建筑群体。整体区域良好的大环境及日常工作、生活等主要因素致使大部分荷塘区居民仍以荷塘区为首选。该区域目标客群以政府工作人员为主及部分中高等收入者（家庭年收入8-10万）为辅。,市场特征,物业类型：以多层为主，小高层为辅整体价格：14002400元/m2户型面积：主要以面积130-140平米三房及150平米左右四房为主要房型客户群体：荷塘区政府公务员及事业单位工作者为主要购房群体。销售情况：目前销售情况较好，整体销售率接近70%,荷塘区,市场分析,房地产市场调研,03,供求状况,天元区市

12、场调研,天元区属于政府大力开发的新区范畴，经济较为发达，众多新兴企业集聚于此，其目前的区域总体供应量在100万方左右，市场供应总量处于各个区域之首，未来一年内可能出现供应在70万方左右。以多层、小高层产品为主，天元区的整体区域优势、清新的空气及新区的良好配套吸引了部分株洲本地高薪阶层群体及外地商人的眼球，为目前株洲大部分居民置业的首选区域。,市场特征,物业类型：多层及小高层为主，近年来小高层所占比例逐步增大整体价格：17002500元/m2户型面积：以130-150方的三房、四房为主力房型客户群体：株洲本地高薪阶层及部分经商群体为主大比例销售情况：天元区销售情况较好，大部分楼盘销售率在80%以

13、上,天元区,市场分析,房地产市场调研,04,供求状况,芦淞区市场调研,芦淞区作为株洲房地产开发最早的区域，芦淞区目前总体供应量在70万方左右。芦淞区是株洲商业发展较成熟区域，聚集了众多外地经商人员，随着芦淞大桥等基础设施的建设及环境的治理，该区域是未来株洲最具潜力的发展区域。建设南路的繁华、湘江的优美风情及原生带的植物景观等为芦淞区的优势所在，目前该区域内楼盘整体销售率超过70%。,市场特征,物业类型：小高层、高层 整体价格：2000-3000元/m2户型面积：集中在130-160平方米之间，部分商业项目客户群体：以经商个体户、私营业主为主要群体销售情况：该区域销售相对理想，整体销售率达到80

14、%左右,芦凇区,市场分析,房地产市场调研,05,芦淞区主要竞争楼盘分析,市场分析,房地产市场调研,市场分析,竞争楼盘分析,东湖名居,东湖名居,市场分析,竞争楼盘分析,市场分析,竞争楼盘分析,天润天城,市场分析,竞争楼盘分析,天润天城,市场分析,竞争楼盘分析,惠天然-山水国际,市场分析,竞争楼盘分析,惠天然-山水国际,市场分析,竞争楼盘分析,锦绣江山,市场分析,竞争楼盘分析,锦绣江山,市场分析,竞争楼盘分析,恒基 嘉泰大厦,市场分析,竞争楼盘分析,恒基 嘉泰大厦,市场分析,竞争楼盘分析,九天国际广场,市场分析,竞争楼盘分析,九天国际广场,01,市场分析,回首2008株洲房地产市场,从2008年运

15、行情况看，房地产市场各项指标经受着外部环境考验，投资总量超过80亿,占城镇固定资产投资的比重23.5，同比增加了0.8个百分点,有力推动了株洲经济持续发展。从各项指标的变化中，表现为开发市场热度降温。,在2008年，对于中国经济社会发展是一个不平凡的一年。年初的冰冻灾害到国际金融危机，从股市到房地产市场，无不感受着寒意。这一年里宏观调控政策取向从“防过热、防通胀”转向“保增长、控物价”再进一步转向“保增长、扩内需”，速度之快、力度之大无不牵动着人们的心。在此背景下，我市房地产开发投资增长势头虽一度放缓,但整体依然呈现较快的发展局面。,房地产市场开发情况,市场分析,2008市场总结,2008年，

16、房地产开发投资在投资惯性、土地购置、开发等综合因素影响下快速增长，全年的增速基本上保持在两位数的增长.一、二、三季度房地产开发投资同比分别增长26.9%、45%和34.3%。但7月份开始，增长态势由前期强势明显趋缓。,2008年全年开发资金主要还是投向住宅开发。其中占比重70%资金投向住宅，0.8%的资金投向办公楼，10.6%的资金投向商业营业用房开发。住宅投资中中低档的比重增强，其中140平米以上的住房完成投资7.3亿元，同比增长17.7%；90平米以下的住房完成投资5.7亿元，同比增长45.8%；经济适用住房完成投资1.8亿元，同比增长80.6%；别墅、高档公寓完成投资1.7亿元，同比下降

17、44.4%。,投资增速波动前行,资金七成投向住宅,市场分析,2008市场总结,今年以来房地产市场观望气氛浓厚，商品房屋销售与去年高增幅相比，已在持续减弱。全年有133家企业有销售业绩，销售总量超过去年335万平方米。全年实现商品房屋销售面积354.4万平方米，同比增长5.8%，比去年同期55.5%增幅回落近50个百分点。其中，住宅销售313.91万平方米，同比增长4.4%。,总体看，株洲楼市在全国市场持续疲软的状态下，开发商的销售策略开始求“稳”，房价涨幅放缓。2008年，全市住宅销售均价为1850元/平方米，同比增加54元/平方米。抽样结果显示，四季度我市房屋销售价格指数为95.6，同比下降

18、4.4%。三季度和四季度房屋销售价格比去年同期分别上涨4.1%和下降4.4%，四季度新建商品房同比价格指数为96.2，价格下跌3.8%，比三季度回落2.4%，涨幅是呈逐步回落态势。,商品房销售放缓,房价涨幅放缓,市场分析,2008市场总结,受房地产市场渐趋低迷的直接影响，株洲市住房公积金个贷总量有减少。2008年，住房公积金缴存人数显著上升，覆盖面进一步扩大，资金积累快速上升，年度新增住房公积金归集额8.1亿元，同比增加2.11亿元，增长35.2%；个人住房公积金贷款下降，全市发放个人住房贷款4.01亿元，较2007年同期减少1.04亿元，同比下降20.6%。,在全球资产价格因剧烈的“去杠杆化

19、”导致由“流动性过剩”到“流动性短缺”的逆转而面临深幅调整之际，奢望株洲楼市“独善其身”不是很现实。从目前看，房地产价格的调整虽只是局部区域的现象，但也预示着房地产市场热度降低，对市场信心有很大的挫伤。政府正面的强势介入，制定政策措施力求刺激行业兴奋，也正说明了这一点。抽样调查显示，反映行业宏观环境的企业家信心指数和反映企业生产经营状况的企业景气指数创历史新低。四季度，在房地产行业，企业家信心指数由上年同期的166.7跌到55.56，下降111.14点；景气指数由166.7跌到44.44，下降122.26点。,住房公积金放贷减缓,景气指数创历史新低,02,市场分析,2008市场总结,一、据多家

20、研究机构预测，今明两年全球经济增长将会下降，世界经济放 缓不可避免影响到我国经济。外需下滑，内需不足，房地产市场疲软 加剧与投资不振的负面因素相互叠加，使宏观经济冷却速度远远超过 预期。二、资源环境压力不断增大，劳动力、土地等要素成本不断提高，经济赖 以保持高速增长的低成本优势正在逐步被削弱。房地产业也面临着转 变经济发展方式问题。三、股市不是很景气。四、最大的问题还是信心问题。大家会把口袋里的钱看得更紧，投资更加 谨慎。,房地产市场走势分析和判断,专家展望2009年，株洲房地产市场的走势将受利空和利好两方面因素的“夹击”影响，“危”与“机”并存。,利空因素,市场分析,2008市场总结,一、各

21、国相继救市，有助于抑制金融风暴的进一步恶化，能够进一步减轻我市经济 和楼市面临的外部压力，而危机中也暗藏机遇。二、中央一系列促内需政策，释放出“保增长”的强烈信号，而拉动投资和消费，房地产行业的重要作用不可替代。三、积极的财政政策和适度宽松的货币政策也标志着持续多年的紧缩型宏观调控开 始明确转向，我市也相继制定鼓励住房消费的收费减免政策。偏暖的政策将为 行业发展创造良好的环境。四、09年是我市基础建设年，全社会固定资产投资敲定了30%的增长目标，这意味着 占投资拉动超过二成的房地产行业将保持一个合理的增长速度。五、潜力需求仍然存在。目前我市人口中的上世纪六十、七十和八十年代的人群将 成为购房的

22、主力军，需求带来的推动作用在相当长的一段时间内仍将存在。更 现实的理由还在于，房地产兼具投资与消费的双重功能，成长空间巨大。,利好因素,5,市场的需求仍然很大，但在国际金融危机大环境下，销售难得加大，房价持续回落，竞争激烈。,针对本项目而言，建立超预期的入市价格将是解决项目营销突破，实 现快速销售的必然选择。,市场显示，本案要想在市场竞争中脱颖而出，需走差异化路线，加强 对自身产品的锻造。,如何解决市场观望情绪将成为当前市场条件下的营销突破方向。,Conclusion 1结论,Conclusion 2结论,Conclusion 3结论,Conclusion 4结论,Conclusion 5结论

23、,1,市场分析,总结,3,4,2,世界经济危机近一步加剧，全国房地产开始全面降价，目前是市场环 境最不好的时机，市场观望情绪进一步加强。,目录 CONTENTS,市场分析,2,项目规划及定位,3,项目核心策略,4,营销执行,5,NO.2,项目分析,1,营销推广,6,项目分析,项目概况,亚泰时代广场位于株洲荷塘区与芦淞区结合部，紧靠年交易额超100亿元的芦淞服装市场群，坐享东湖公园碧水蓝天，湖光山色，接引芦淞市场群的澎湃商机，优越地位，昭然若揭,地处合泰大街中心，41、42路公交车途径项目现场，交通便捷，毗邻工学院、13中学，银行，医院，市政配套一应俱全。双会所设置，350平米私家会所，财智交流

24、、亲朋聚会的专属空间，500平米空中会所，休闲健身，邻居和睦的亲情平台。,项目分析,区间分析,单身公寓：面积区间：50.41；价格区间：23302710 元；总价区间：118000136600元 一房：面积区间：63.26；价格区间：23302710 元；总价区间：147000171000元 二房：面积区间：103.02113.67；价格区间：23302710 元；总价区间：240000308000元 三房：面积区间：145.27150.7；价格区间：23302710 元；总价区间：338000408000元 四房：面积区间：160.83；价格区间：23302710 元；总价区间：374000

25、430000元 综合：面积区间：50.41160.83；价格区间：23302710 元；总价区间：118000430000元,项目分析,前期销售总结,从楼层销售分析出，2023层是销售的核心，其次 是58楼，中间楼层的销售优于两端楼层的销售。,在朝向上，南向房和东向房优于西向房和北向房的销 售，在营销策略中，要以北向和西南房源为核心。,Conclusion 1结论,Conclusion 2结论,Conclusion 3结论,1,3,2,从户型销售分析统计出，二房、三房仍然是销售的核 心部分，后面相关策略得以这两种户型销售为主。,优势（S）,劣势（W）,机会（O）,威胁（T）,1、项目位于株洲荷

26、塘区与芦淞区结合部，紧邻年 交易额超100亿元的芦淞服装市场群，商业氛围 浓郁。2、项目品质超前，为目前的地标建筑。3、项目邻近东湖，部分户型可瞩望东湖远景。4、芦淞商圈购买了力较大，并存在部分团购群。,1、受世界金融危机冲击，全国房地产市场销 售疲软，客户观望性加重，投资非常谨慎。2、项目地处高密度建筑区，且来往人群复 杂，市政配套亦不完善，影响项目的品质。3、项目存在一些竞争弱点（配套费和公摊）。,1、世界金融危机加剧，各个产业经济萎 缩甚至亏损，开发商存在的风险加大。2、周边新商业项目的推出，使得竞 争白热化。3、2009即将推出的各类住房，加剧 株洲的市场竞争,1、政府救市，危机中也暗

27、藏机遇。2、在其他楼盘未进行策略调整之前迅速 占领市场，降低开发商的投资风险。,项目分析,项目SWOT分析,结合项目SWOT分析，制定的项目发展战略:,发挥优势、抢占机会(SO),利用机会，克服劣势(WO),减小劣势，避免威胁(WT),发挥优势，转化威胁(ST),1.高举高打，快速出击。2.销售模式、营销策略等创新。,1、产品差异化战略，项目整体市场占位。2、目标市场差异化战略。3、瞄准市场空白点，抢占机会。,1、借势芦淞商圈价值的提升，突现项目价值优势。2、借势国家救市的政策。,1、整合内部优势战略，产品优化组合。2、突现核心竞争力，避免冲突。,目录 CONTENTS,市场分析,2,项目规划

28、及定位,3,项目核心策略,4,营销执行,5,NO.3,项目分析,1,营销推广,6,项目规划及定位,市场现状,市场现状,项目处于芦淞商圈之内，客户多为商圈商人，客户群明晰。,全球经济危机近一步加剧，开发商投资风险加剧。,全国掀起降价风波，市场动荡较大。,全国市场疲软，成交量严重下降，消费者观望性严重。,定位出发点,项目分析,总结,如何合理统筹上半年的各个销售环节将是迅速实现项目快速销售的关键。,中心区,定位思考来自2个方面,本项目在当前市场条件下，如何确立科学的价格定位，如何制定高楼层销售的有效策略，将是我们在这个楼盘操作过程中的关键。,项目规划及定位,住宅客户定位,（1）核心客户群通过对芦淞区

29、市场容量的预估及区域内类比物业的客群特征来看，芦淞商圈周边个体经营者和外来投资经营者在此经营多年，并产生浓厚感情的客户，也是本项目主要争取的核心客群。核心客群所占比例约为60%左右。,（3）游离客户群在近年中，株洲（以田心，430、601等大型国企为主）的一些新兴企业蓬勃发展，主要企业的中层管理者对于投资很热衷。仍有部分客户群体需求未得到满足。因此该类客户基本处于游离状态，预计将占项目客群的10%左右，是项目在营销推广中应重点争取的客户群之一。,（2）重点客户群在株洲目前市场的购房群体中，政府公务员及事业单位等稳定收入群体是主要的购房群体之一，周边高校教师及芦淞区政府公务员、事业单位等中高收入

30、群体将作为本项目的重点客户群支撑项目销售，所占比例约为25%。,（4）偶得客户群对于株洲外来人士、其他区域如石峰、荷塘等客群，因其传统居住习惯，到芦淞区置业者比例较少，但不排除其跨区域置业的可能性。该类客户属偶得性质，约为5%，不作为项目主要面向客群，而对于该类客户，采取“不争，天下莫能与之争”的姿态，用产品优势予以争取，是较为经济、实效的一种策略。,项目规划及定位,住宅客户定位,在推广上我们遵循消化芦淞区客户，吸引株洲客户，在推广策略上，突破核心客户和重点客户、牵引游离客户、渗透偶得客户的策略。包括泛宣传方式我们都将以此为指导原则。,项目规划及定位,价格定位,我司对株洲楼市进行系统的市场调查

31、，本表只是抽取调查中的与本项目相近和构成直接竞争的几个重点楼盘进行价格分析。权重是一个因素对楼盘等级高低影响程度的体现。由于影响楼盘的因素很多，不可能都被选择为楼盘定级因素，只有在进行了重要性排序和差异性选择后确定的因素，才能确定为楼盘定级因素。参照楼盘以周边可比性楼盘为主，兼顾其他区域楼盘。,价格修正(市场比较法),项目规划及定位,价格定位,可比楼盘综合因素及个别因素统计,可比楼盘综合因素量化统计表（40%）,项目规划及定位,价格定位,可比楼盘个别因素量化统计表（60%）,项目规划及定位,价格定位,亚泰时代广场相对东湖名居均价：2522（100/10440%+100/9660%）=2546元

32、/亚泰时代广场相对恒基嘉泰大厦均价：2541（100/10440%+100/9660%）=2565元/亚泰时代广场相对天瑞天城均价：2459（100/10640%+100/10560%）=2333元/亚泰时代广场相对锦绣江山均价：2958（100/11940%+100/11160%）=2684元/亚泰时代广场相对九天国际广场均价：3492（100/11840%+100/11060%）=3088元/亚泰时代广场相对山水国际均价：3442（100/11740%+100/11760%）=2942元/,根据各楼盘加权比得出亚泰时代广场楼盘均价：254625%+256525%+233330%+26848

33、%+30885%+29427%=2552元/鉴于目前销售市场特性和其他未知因素，因此我司建议亚泰时代广场目前价格的波动幅度为7%。即平均价格范围设定在：23732700元/我司建议评价均价：2400元/,加权比量化统计,项目规划及定位,商业定位,商业定位：芦淞首个高档次服装辅料专业市场,项目规划及定位,总体规划,目录 CONTENTS,市场分析,2,项目规划及定位,3,项目核心策略,4,营销执行,5,NO.4,项目分析,1,营销推广,6,对本项目而言，我们有两种竞争战略可选择：以差异化战略占领市场；以低风险跟随战略占领市场。,深圳印象认为:本项目有一定的规模和地段优势，但根据剩余房源的特性和存

34、在的缺陷，走跟随竞争策略几乎毫无竞争优势，不能解决剩余房源全面销售的问题，因此，走差异化竞争战略是本项目的最佳出路。关键是要找出本项目的核心竞争力。,总体战略思想,营销策略,市场分析,营销策略,市场分析,营销战略出发点,我们再次从开发商、客户和市场为出发点，思考三者之间的关系，找到适合于本项目特征的一个平衡状态。,1,2,3,目前房地产市场条件下的营销出路探悉,如何解决市场观望情绪将成为当前市场条件下的营销突破方向,针对本项目而言，建立超预期的入市价格将是解决项目营销突破，实现快速销售的必然选择。,市场显示，本案要想在市场竞争中脱颖而出，需走差异化路线，加强对自身产品的锻造。,营销策略,市场分

35、析,营销策略,核心策略,营销核心策略,辅助策略,付款策略,所有房源销售经理控制一个点的优惠（除团购客户）即置业顾问控制的优惠为：一次性98折银行按揭99折优惠 低首付方式：无优惠,所有房源最大的优惠为：正常付款方式：团购客户96折优惠 一次性付款97折 银行按揭98折优惠 低首付方式：99折优惠,推广时:,目的：刺激客户一次性付款或正常按揭,目录 CONTENTS,市场分析,2,项目规划及定位,3,项目核心策略,4,营销执行,5,NO.5,项目分析,1,营销推广,6,营销执行,第一阶段,阶段时间：2009年3月1日2009年3月15日阶段主要工作：销售工作准备阶段,营销筹备,开房通道设置,售楼

36、部包装,印象提交文件,第一阶段工作任务,时间：2009年3月3日 包装范围：售楼部内及售楼部周围 交房时间：2009年3月15日,营销执行,第一阶段,售楼部包装,具体时间安排,时间：2009年3月9日 调整范围：看房通道及看房户型 提交文件：看房通道设置文件,营销执行,第一阶段,看房通道设置,具体时间安排,营销执行,第一阶段,一、大楼主体（包括售楼部内销售包装）位置：2、3号房、4、5号房 内容：1、首付8000元即可入住、2、一年内不满意无条件原价退房 上架时间：2009年3月16日,销售筹备,具体时间安排,营销执行,第一阶段,二、户外广告 位置：隧道口 规模：460 内容：1、首付8000

37、元即可入住 2、一年内不满意无条件退房 3、楼盘卖点上架时间：2009年3月14日,具体时间安排,营销执行,第一阶段,三、海报及折页 内容：正面：1、营销核心策略 2、形象篇 背面：1、户型图 2、景观效果图，户型装修效果图 规模：4057（海报）,具体时间安排,营销执行,第一阶段,四、户型单页 规模：A4 内容：正面：项目VI，项目户型图及户型功能说明、解析 背面：项目置业计划书、按揭需知,具体时间安排,五、短信 范围：株洲 内容：1、首付8000元即可入住 2、一年内不满意无条件退房,营销执行,第一阶段,具体时间安排,七、礼品 时间：2009年4月27日 用途：用于五一期间及活动之用 种类

38、：口杯、雨伞等,六、行销和派单 时间：2009年3月15号5月31日 地点：芦淞区及部分其他区域 具体安排见派单计划书,具体时间安排,营销执行,第一阶段,八、销售道具 借款协议 认购协议,营销执行,第一阶段,具体时间安排,营销执行,第一阶段,印象提交方案,公开发售执行报告 价格表,具体时间安排,营销执行,第二阶段,阶段时间：2009年3月15日2009年5月31 阶段主要工作：全面销售阶段,印象提交文件,营销推广,营销执行,第二阶段工作任务,目录 CONTENTS,市场分析,2,项目规划及定位,3,项目核心策略,4,营销执行,5,NO.5,项目分析,1,营销推广,6,推广核心：1、销售核心策略

39、（低首付+售后保障策略）2、项目卖点（高层、区位、品质、东湖、商业）,项目规划及定位,推广主题,芦淞商圈人士心历情节当物化的震撼转为精神的愉悦，好房子真正的价值，才慢慢浮现。奔波在合泰街上，穿梭在芦淞市场，家，成了动力的源泉，心灵的归宿，在亚泰有了家，就在芦淞有了自己的天地，不再漂浮不定，不再四处奔波，财富触手可及，生活安定舒适，创造财富，展示财富，享受财富，从踏进亚泰时代广场的这一刻开始。,营销推广,住宅产品价值梳理,价值体现,实现财富和品质居家的自由转换亚泰，地处合泰大街中心，多路公交车途径现场，交通便利，毗邻工学院、13中学，医院，银行，休闲场所随处可见，商务，居家，自由转换，设计匠心独

40、运，扶手电梯，观光梯，垂直电梯，配套完善，一到三层商铺为专业的大型商场设计，集休闲，娱乐，餐饮三位一体，选择大型商场上的家，选择居住财富之上，选择临近自己事业家，选择品质生活。,绝版地段，与芦淞商业圈共赢城市未来芦淞商圈，年成交额超过200亿的商业锯地，这个有着“中国十大服装批发市场”之称的服饰名城，被誉为“中西部地区唯一十大服装专业市场”而合泰路，紧靠芦淞市场群，毗邻市中心商业圈，已发展成为提供芦淞市场群服装贸易货源的保障商圈，这里，即将掀起一场财富的龙卷风，即将成为世界关注的焦点，前景广阔，居家合泰，选择亚泰，赢得财富的同时，赢得未来。,营销推广,住宅产品价值梳理,24小时不间断的“五星级

41、服务”亚泰时代广场，金牌物业提供24小时温情管理，现代化的闭路电视监控系统，24小时保安巡逻，保洁，保卫，商务，代收费用，代业主出租，为您提供一辈子的生活管家服务，一切只为您的安心创富，累了，疲惫了，回家吧，感受我们给您的“五星级服务”明天又可以精力充沛的奋斗了。,开窗现东湖，氧性生活每一天清晨，推开窗来，清新幽静的东湖公园映入眼帘，湖畔垂柳依依，感觉树梢离你是这么的近，好象都能看见林荫间欢乐的鸟雀，呼吸的每一口空气都是那么的清香，在每一寸空间里处处都有新鲜出炉的纯氧，当尘嚣繁扰渐渐远离，心灵也沉淀了下来，今天，又将是信心满满的一天，就这样，每天的拼搏都变得如此从容。,营销推广,住宅产品价值梳理,现在，我梦想中的那个真正的家终于出现了来株洲创业的日子竟已接近10年了，在芦淞市场穿梭的日子里，我总盼望在这里有一个属于自己的家，清晨，不必理会车水马龙的交通窘状，（辗转和艰辛）只是走走，一边聆听着湖风低吟，一边观赏着湖水轻舞，几分钟就来到了我的创业乐园，事业的步伐，人生的节奏，轻轻松松就把握，亚泰时代广场的出现，终于圆了我十年的梦。,营销推广,媒体预算,THE ENDTHANKS,