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1、天津南楼北新生活广场,北京新业阳光商业管理有限公司,招商计划 Oct.2008,招商担当：_ 执行督导：_ 招商总负责：_,2,北京新业阳光商业管理有限公司,Oct.2008,Chapter 1.PROJECT BACKGROUND项目介绍,1.1项目外立面形象,3,北京新业阳光商业管理有限公司,Oct.2008,1.2项目位置,4,北京新业阳光商业管理有限公司,Oct.2008,本项目为麦格里底商。位于河西最为繁华的交通主干线大沽南路之上。项目所在的大沽南路，是天津传统商业街区之一。大沽南路沿线，数量众多各色的商业店铺梯次比邻，商业氛围较为浓厚。,项目位置,河西区,天津市13个区县,河西区总
2、人口:76万人马场街:45,843人,天津市总人口:1，075 万人,1.3物业概况,5,北京新业阳光商业管理有限公司,Oct.2008,本项目为地下一层、地上三层建筑单体。地下一层为停车场，一层为出租店铺，二层 及三层均为华润超市，框架结构，建筑面积共30465.1 sq m。,建筑面积:总建筑面积 30465.16 sq m地下车库面积 5937.94 sq m商业面积 24204.03 sq m出租面积:主力店 16664.1 sq m出租店铺 4561.7 sq m每层建筑面积:地下一层：9075.45 sq m一 层：9093.1 sq m二 层：9211.66 sq m三 层：44
3、22 sq m,1.4项目商圈辐射,6,北京新业阳光商业管理有限公司,Oct.2008,本项目商圈覆盖主要为项目周边1.5公里范围内区域，以此区域内的日常居住人群为主。华润万家的辐射范围较广，尤以距离华润万家最近的区块4、区块1和区块3的比例较高。,项目位置,1.5消费者情况,7,北京新业阳光商业管理有限公司,Oct.2008,人群年龄以在16-25岁之间者居多，占到34.7%，其次为45-60岁，占总体的24.4%；整体文化程度在中等水平，为33.55%，而大专以上学历远高于天津市19.1平均水平；从事职业以学生、企业一般职员、工人/退休人员为主，占总体的61%；整体层次不高；商圈居民总体经
4、济状况处于中等水平，个人月收入平均为2581元，家庭月收入平均为5857元,消费者 家庭每月日常生活开销平均为2607元；大部分消费者的居住年限在5年以上，比重占到近六成，说明大多居民是当地长期居住居民。,在家庭支出中，除支出最大的家庭日常开支外，比重最大的是服装类，其次是教育类；整体来看，客户群体对于餐饮的需求比重均较大，每周都有外出餐饮消费的比例44%；休闲娱乐在南楼北的方便程度一般，而且辐射范围内客群对于卡拉OK、迪厅，电影院有一定需求；来华润超市购物未能满足购物者要求的品类主要集中在服装方面；消费者对华润超市满意度较高，达 到了整体的46.7%。综合以上各项需求来看，本项目中华润超市是
5、目前商圈消费者购买生活日用品等商品常去的购物场所，大多消费者每周都会去华润超市购物。,1.6潜在消费需求,8,北京新业阳光商业管理有限公司,Oct.2008,周边最缺乏的商业类型是百货商场，其次是购物中心、小商品市场和餐饮 街。电影院和音像书店是消费者对本项目 需求最多的业态，其次是对餐馆等的 需求。,1.7竞争对手,9,北京新业阳光商业管理有限公司,Oct.2008,凯旋门百货：设有4个楼层，为传统百货联营扣率经营方式。主营：鞋、化妆品、服饰、家居杂货，配套有餐饮及屈臣氏，目前经营状况良好，但因经营面积过度开发影响到内部购物环境，使得其经营业绩难以提升。,世纪联华：该项目以超市带动租赁区客流
6、，一层租赁区主要经营中低档商品，属超市配套的零售经营模式，经营业绩尚可，管理和服务水平有待提高。,中原百货恒华店：主营鞋、化妆品、珠宝玉器、手机店、运动休闲，有KFC、招商银行、蜜糖酒吧等配套项目。目前经营状况不太理想，商品组合主要针对年轻时尚路线，缺少男女正装。,竞争情势凯旋门百货、中原百货之于本项目一层来看，在业态及品牌上有部分重叠，对本项目北部 地区的客源有部分截流。世纪华联超市加零售店铺的商业模式与本项 目较为相近，是本项目最主要的竞争对手。由于均采用超市带动零售店铺的经营策略，与本项目的竞争较为直接。此外，该项目零 售店铺区经营面积较大，并具有停车便利、超市配有班车提升商业辐射能力的
7、优势。,1.8经营调查发现,10,北京新业阳光商业管理有限公司,Oct.2008,华润万家,商品种类较全，商品质量有保证，价格合理，折扣促销活动较多，是本项目主要客源支撑。公司在津地区的竞争优势尚未形成，销售业绩比较其它成熟大卖场而言显得偏低、客流量不足。,外租店铺区,布局较乱、经营种类杂乱、价格略高、知名品牌与人气品牌较少；服装现有品牌不能满足周边中高消费群的需求，消费者希望增加体育品牌；女装品牌大多迎合中年妇 女消费，男装品牌组合杂乱，休闲装、童装、内衣、鞋类品牌缺少，不能形成品类经营，未能满足 周边消费需求，具有较大提升空间。餐饮部分的面积占比是36，业绩占比是24，由于周边中高档餐饮项
8、目偏多，本店的各种风味快 餐基本适合当地居民需求，但需加强餐厅内部管理、清洁卫生、人员服务以及特色菜品的推出。装修老旧，光源单一，灯光暗淡；商铺的品牌LOGO形式不统一，占用空间过多；铺位的封闭卷帘门升降的高度不统一，降低了整体档次；缺乏规范的内部管理，商铺将广告张贴朝外的玻璃墙（门）上，影响整体的通透性和内部形象；内部动线过于混乱，主入口通道过于狭小，没有主通道感。,1.9 SWOT分析,11,北京新业阳光商业管理有限公司,Oct.2008,优势项目位于主要干道之上，地理位置较好；项目开业时间较早，有一定的商业积淀；租户经营状况较为稳定。,劣势项目外部形象、内部装修及设备设施老旧；受建筑结构
9、及经营面积的制约，可供改造提 升的空间较少；内部动线不合理，客流不能充分循环和共享；业态布局杂乱，未能进行清晰的业态分区；商品组合有偏失，中青年人群之于休闲服饰、运动服饰、鞋类等消费需求未能有效结合 和满足；缺乏统一的经营管理，服务质量有待提升。,机会周边消费者未能满足及日益增长的对本项 目于服饰、餐饮方面的消费需求；消费者可支配收入的不断增加，对本项目有 提升品牌消费、品牌服务的需求；项目所在商圈内，缺少中大型具有明显经营 优势的商业项目，使本项目具备改造升级 的市场空间；多数零售商看好本项目的发展，有兴趣进驻 本项目合作经营。,问题临近本项目较的天津湾商业部分的陆续开业，对本项目超市及零售
10、店铺的目标客群形成 分流；国际经济形势的疲弱，对项目上游零售商的 投资发展意愿、下游客群的消费信心均造 成消极影响。,1.10项目改造/提升方向,12,北京新业阳光商业管理有限公司,Oct.2008,提升项目整体品质，赢得周边居民的消费支持,1.提升品牌消费、品牌服务比例：周边有一定数量的中高档次潜在客群，这部分潜在客群 具有消费能力强、对品牌认知较高、追求时尚潮流等特点，目前较多需求在市中心核心 商圈中去满足。如本项目可以提供部分该类客群认同的品质感较强的服饰、餐饮及生 活服务品牌，则可能以吸纳部分他们花费市中心核心商圈的消费，对项目后期的持续发 展的意义也较为重大。,2.改善外部形象和内部
11、购物环境：商圈内中大型商业项目缺少，通过业态组合的调整、内 部装修的改善及外立面形象的整理，将能吸引更多客流消费。,3.强化项目的餐饮优势：本项目拥有多种风味的餐饮店铺，成为本项目吸引消费者的主要 因素之一，随着周边街道餐饮类店铺的增加，本项目的餐饮优势不断被弱化。如本项目 能增加餐饮经营项目，改善现在经营分散的不利布局、提升用餐环境及服务，将能有效 切合周边潜在的消费需求，并将增加项目整体的经营优势。,13,北京新业阳光商业管理有限公司,Oct.2008,Chapter 2.RETAIL PLANNING 项目规划,2.1购物中心定位,14,北京新业阳光商业管理有限公司,Oct.2008,高
12、级,生活娱乐,现状,改造/提升后定位,日常生活购物、服务俱佳的生活邻里型购物中心 一个面向项目周边区域居民和年轻人群，以中档服饰、家居用品类商品为主要经营对象，餐饮、个人护理等生活服务俱佳的邻里型购物中心。,南楼北新生活广场,突出餐饮、提升品牌组合档次及内部购物环境，吸引周边更多的人就近到本项目消费,2.2商业概念,15,北京新业阳光商业管理有限公司,Oct.2008,生活服务型购物中心,主要目标,家庭主顾和年轻人,购物中心概念,购物中心定位,消费者特征-16 岁-35占34%,36岁-60占52%-中等偏高学历特征-中等收入水平和务实消费观念,购物,15,天津南楼北新生活广场,人们以往前来主
13、要是购买生活必需品，现将购物中心提升成人们可以享受丰富生活服务的场所，比如餐饮、休闲等,2.3外立面整理,北京新业阳光商业管理有限公司,Oct.2008,16,简洁、醒目的门头,视觉形象统一临街店铺与橱窗,统一的项目标识,整齐划一的广告位,2.4业态布局调整,北京新业阳光商业管理有限公司,Oct.2008,17,清晰的业态归类分区,更丰富的餐饮组合,规范统一的临时柜位,2.5业态组合比例,北京新业阳光商业管理有限公司,Oct.2008,18,功能比例,业态比例,19,北京新业阳光商业管理有限公司,Oct.2008,Chapter 3.LEASING plan 招商计划,3.1项目改造及招商排期
14、,北京新业阳光商业管理有限公司,Oct.2008,20,主要时间节点：改装施工启动：2009年02月20日（不停业分区改装）改装施工完成：2009年04月24日,2008年12月,2009年2月20日,4月24日,9月,改装施工启动,改装施工完成,租户自然汰换,3.2租户/品牌组合方案,北京新业阳光商业管理有限公司,Oct.2008,21,3.3租户/品牌组合租金标准,北京新业阳光商业管理有限公司,Oct.2008,22,3.4铺位编号,北京新业阳光商业管理有限公司,Oct.2008,23,3.5调整汰换执行计划 PART 1,北京新业阳光商业管理有限公司,Oct.2008,24,3.5调整汰
15、换执行计划 PART 2,北京新业阳光商业管理有限公司,Oct.2008,25,3.5调整汰换执行计划 PART 3,北京新业阳光商业管理有限公司,Oct.2008,26,3.6新租户/品牌引入计划,北京新业阳光商业管理有限公司,Oct.2008,27,*约20家现有租户合约续存。,第一阶段09年5月1日前,1、化妆品：DHC、家美乐、美莎、普兰娜等。节点商户：清退现A105真希 调整房间内化妆品家美乐、美莎至中岛柜位。2、亚惠美食、小火锅重新装修，5.1重新开业。3、德根、丽婴房、美姬鼠、高尔普、美家新概念、鳄鱼（鞋）、骆驼（鞋）、电视购物调整到位。节点商户：德根美发到期移位重装；C107丝
16、蒂奇到期清退；美姬鼠、骆驼（鞋）、电视购物、卡弗道奇到期移 位；美家新概念、鳄鱼（鞋）、丽婴房合同期内调整。,第二阶段09年5月中旬前,1、女装：BIK、赛尚、佳人苑、衣典 节点商户：到期清退女装爱尚、贝斯维奇、欧梦达、比傲；合同期内调整佳人苑2、儿童：叮当猫、巴拉巴拉 结点商户：到期清退儿童摄影、温柔妈妈；合同期内调整叮当猫3、餐饮：麻辣香锅4、运动：康威、匹克,第三阶段09年7月中旬前,吉野家开业、圣梦美容院重装开业；女装一席之地、宝贝双星开业,第四阶段09年10月初,开业品牌 女装 百芙川 休闲装 森马 童装 巴拉巴拉（扩店）节点商户：原森马合同2009年9月30日到期,第五阶段09年1
17、2月,开业品牌：达芙妮、美特斯邦威、屈臣氏、耐克、乔丹节点商户：因E112香榭里合同2009年10月底到期，美特斯邦威11月调整到位，乔丹、达芙妮相应调整到位，屈臣氏进场装修。,3.7租金测算,北京新业阳光商业管理有限公司,Oct.2008,28,此次业态/品牌组合的调整与汰换，一层外租店铺较现状可租赁面积减少3.87平米，平均租金水平可望增加0.72元/平米/天，首年租金收益可望增加112.81万元。,*以上租金收益不含主力店，09年主力店租金按合同为757.50万元。*物业费、广告费（推广费）暂维持现有20元/平米/月及2元/平米/月之标准。*此次招商调整采用“自然汰换”的方式进行，基本不产生租户赔偿费用及相关招商费用。,阳光新业地产股份有限公司YANGGUANG CO.,LTD,
