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1、2011-07-18,东山地块物业发展方向建议,周边项目情况分析,1,PART ONE,东山片区相关竞争项目主要有：绿地半山国际、得一理想国、盛高山鼎、半山玫瑰庄园、恒大山水城等5个项目。,区域目前已有绿地，盛高，恒大等多家知名开发企业入驻。其中唯有恒大山水城项目为高层，产品类型与本项目预期定位有差异，影响力度较小。,竞品分析,【绿地半山国际】个案详解,竞品分析,绿地半山国际优劣势分析,竞品分析,【得一 理想国】个案详解,竞品分析,得一 理想国优劣势分析,竞品分析,【盛高山鼎】个案详解,竞品分析,盛高山鼎优劣势分析,竞品分析,【半山玫瑰庄园】个案详解,竞品分析,半山玫瑰庄园优劣势分析,竞品分析
2、,【恒大山水城】个案详解,竞品分析,恒大山水城优劣势分析,竞品分析,区域竞争项目汇总,项目SWOT分析,2,PART TWO,项目SWOT分析,项目SWOT分析,项目SWOT分析,项目SWOT分析,项目预期风险评估,由于缺乏官方数据，所以我们只能根据现有市场数据及规划做出以下分析和预估：,项目发展的大环境面临机遇与挑战,板块发展 板块价值大幅提升 地块作为太原东山宜居区域的市政规划以被人们认可。在未来的两年内板块内的市政交通配套与居住氛围将日益完善。土地放量 枣园片区待开发土地任有存量 板块所处区域为枣园片区，由于枣园片区为非耕地的特点，除现开有发项目外，本土开发公司持有的待开发地块依然较大。
3、（如得一、鼎晨、阳煤等都有待开发土地）物业发展 未来别墅类物业放量激增 产品物业高度重合 板块内多家大型房企入驻开发，除恒大山水城外都以别墅类物业为主。项目开发周期都在2年以上，根据项目低开高走，物业品质不断提升的市场规律，预计2年后的产品力竞争将更为激烈。,项目预期风险评估,小结 未来2年，该板块作为高端物业区域将发展得更加成熟，同时区域市场的同质化竞争也将更为激烈。提升产品力、企业形象力，以及多元化的营销体系，将成为在片区众多同质化物业中取胜的关键。,基于未来发展的产品建议,3,PART THREE,1,项目产品线组合建议,ONE,同质化竞争的市场中，规划设计和产品创新以及强势营销，比较容
4、易赢得客户认可，实现较高的市场附加值,市场附加值,高,低,影响因素,规划设计,过程精品,市场营销,产品创新,物管服务,适用条件：城市整体房地产处于起步阶段，产品同质化严重，产品缺乏创新；市场实现：市场附加值相对规划设计较较弱，但需要一定程度的市场引导,适用条件：城市整体规划水平相对较低，还停留在传统的排排座布局方式；中高端客户需求没有被满足；市场实现：市场附加值明显，能够实现很高的市场溢价；,适用条件：适用于大型开发商，有自己的专业物管团队，或者大规模房地产项目，引进专业的物管公司；市场实现：市场附加值明显，更容易吸引城市中高端客户；,适用条件：适用于各类城市或者是房地产营销水平较弱的城市；市
5、场实现：市场附加值最明显，是房地产价值实现最直接、最有效、最直接的手段；,适用条件：适用于一线和二线城市，城市的房地产水平很高，市场上客户开始对产品质量有很高的认知和追求；市场实现：市场附加值相对规划和产品较低，需要概念宣传和引导；,以此确定本项目发力方向为：规划设计+产品创新+强势营销,产品建议,既定容积率下产品组合形式的探讨,根据项目地块规划条件以及客户目标，通过项目研究在综合容积率1的情况下，本项目可能的产品组合形式为：,产品建议,花园洋房：产品差异化，扩大项目客户群体，最大化项目利润空间,别墅（以双拼为主）：从现有市场表现看，市场反应良好，为项目主现金流产品，吸引市场大多数客户，降低开
6、发风险,盈利主体,花园洋房,盈利主体,双拼别墅,冲抵容积率产品差异化丰富社区产品形态,盈利主体最大化土地价值利润最大化,产品配比建议 花园洋房：50%联排别墅:20%双拼别墅：30%,产品建议,产品建议,结论 作为东山国际项目的升级在延续绅社区规划理念的同时，根据太原当地客户的需要，全面提升项目产品力，塑造一个可以满足客户“居住、娱乐、休闲、文化、教育”5大个性化、多元化以及多样化生活需求的高端社区。在同一区域开发两个项目，进行多项运营，我们必须在产品升级的同时做到多项目间的产品互补，整体兼顾利润和速度，降低经营风险。,2,产品风格及项目组团规划建议,TWO,作为东山国际项目的升级版，我们建议
7、项目风格延续法式贵族的建筑风格。在项目规划中，尽量避免东山国际项目“兵营似”组团排布，整个项目组团及景观依地势而建，不同的产品形态分割及组合，使得整个项目更加贴近自然，排布更加合理。,产品建议,3,洋房产品形态及面积价格建议,THREE,为避免常见的呆板形式和封闭的关系，建议采取每户向阳面层层退台的台阶状结构，通过巧妙的入户方式使每户拥有南向的私家花园或露台,情景花园洋房在设计上融合别墅的特点，实现了空间个性的突破，最大的的特色是米的横厅，户户有露台。主要为4层半建筑，入户方式：首层：南向花园入户二层：南向露台入户三层、四层：楼梯入户,二层露台入户,三层露台,首层花园入户,首层情景房,首层情景
8、房,产品建议,首层户型：南向私家花园入户、情景房、错层、超大面宽,建筑面积：150左右 架空层储藏室：28.37 错层四室两厅双卫 南入口首层，位于首层，独享50左右私家花园，花池的设置，平添主人生活情趣。独有情景房，倍添院居情趣开间宽大客厅和餐厅，视野开阔、采光充分超过20主人房宽敞舒适，可设置走入式衣帽间三间主卧组织紧凑，空间利用合理,架空层平面,情景房,错层,12米,产品建议,二层户型：南露台入户、错层、客厅7.4米面宽,建筑面积：140左右 错层三室两厅双卫独创露台入户方式，私密性、归属感更强7.35米开间，近40横向客厅和餐厅，视野开阔，采光充分超过20的主人房宽敞舒适，可设置走入式
9、衣帽间三间卧室组织紧凑，空间利用合理活动区（客厅、餐厅）与休息区呈小错层格局，空间层次丰富附带观景露台,露台入户,错层,产品建议,三层户型：楼梯入户、南露台、错层、客厅7.4米面宽,建筑面积：130 左右错层三室两厅双卫7.35米开间，近40横向客厅和餐厅，视野开阔，采光充分超过20的主人房宽敞舒适，可设置走入式衣帽间三间卧室组织紧凑，空间利用合理卫生间洗卫分离，互不干扰活动区（客厅、餐厅）与休息区呈小错层格局，空间层次丰富附带观景露台,错层,产品建议,顶层户型：跃层、豪华主人区、客厅8.1米面宽,建筑面积：190左右 跃层四室两厅三卫上层豪华主人区，设卧房、休闲厅、超大卫生间、走入式衣帽间、
10、书房主卧室连通观景楼台，采光通透，情趣盎然坡屋顶，低于2.2米处可设壁橱、书架等，空间利用充分，富有新意卫生间、化妆间设有天窗，市内屋顶采光明亮，空气流通更加顺畅顶层双向“观景天窗”，近收阳光与惬意下层8.1米开间宽大客厅与餐厅，三间卧室、三间卫生间层高达3米，辟有6米共享空间，空间宽敞明亮客厅与观景露台相通，便于干燥通风附带超大观景露台,露台,主人区,露台,露台,产品建议,洋房类产品形式面积及总价,情景洋房主要为4层半建筑：首层面积：150平米左右（附带小院）价格：220万元左右，。二层面积：140平米 价格：200-210万元左右三层面积：128-130平米左右 价格：185-195万元左
11、右顶层面积：178-187平米左右 价格：250-270万元左右,情景花园实现均价：15000元/平米左右，实现市区内高档住宅的销售价格；,产品建议,4,别墅产品形态及面积和价格建议,FOUR,以双拼为主，联排为辅地上面积区间350-450平方米，总建筑面积600-700平方米地上二层或三层，地下一层，地下面积200-250平方米室内车库，双车位5间卧室，包括2个主卧区，3间次卧室起居室面宽在6-9米一层主要功能空间包括起居室、餐厅、家庭室、中西橱、卧室；二层三层主要功能空间为主次卧室；设备间与用人房置于地下。均价为2万元/平方米(毛坯,不含地下室),别墅形态及面积价格,产品建议,项目销售建议
12、,4,PART FOUR,1,别墅开盘及去化周期建议,ONE,项目开盘时间初定为2012年10月，整盘共计18个月 预估复地东山国际项目到这个时候正处于小高层销售期，且应已树立了较好的品牌形象和客户基础，同时本项目产品线与东山国际项目有所互补，规避了项目间内部竞争，还能最大化的消化多类型客户，避免客户流失。去化周期：别墅销售周期为：2012年10月2013年7月洋房销售周期为：2013年8月2014年5月商铺销售周期为：2013年6月2013年8月推案节奏先推别墅，弥补东山国际别墅销售完的真空期；形成一定市场口碑之后再推洋房（主力现金流产品）。,销售建议,2,项目商业配套建议,TWO,项目所处区域配套比较匮乏，因此项目需配备足以满足社区客户日常生活的商业配套,基本比例为15人/平方米。考虑到项目投资性客户占到很大比例，所以商业面积共计约需2000平方米。,销售建议,主要经营业态为：洗衣，药店，家政，银行、超市、餐饮等生活基本配套。,洗衣店,药店,家政服务,银行,超市,餐饮,销售建议,END2011-07-18,
