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3、显高于其他省份，另外广东（8.69%）、江苏（8.49%）、上海（8.43%）、山东（6.96%）、浙江（6.87%）等沿海省份的网民关注房产信息的比例相对较高，房地产网民在 5%以上。,关注房产网民地域分布,高端房地产关注网民主要聚集北上广和沿海经济发达省市,网民中超过 70%的人认为，网上房地产信息丰富，信息更新度高，便于进行比较。,网民选择通过网络了解房产信息的原因,根据数据显示，高收入比低收入人群更重视通过网络了解房产信息。可见高收入的房产受众群体更易在网络中发现并挖掘。,不同收入网民了解房产信息的途径,2010年上半年，搜房网是网民关注度最高的房地产网站，关注率达四 成多；新浪乐居住
4、紧随其后，关注度为24.68%。所以网民关注的房地产网站也将是此次网络营销的主要阵地之一。,网民关注房地产网站排行,网络营销目的,网络营销目的,引导舆论重视网络中舆论的力量，引导舆论、控制舆论是网络营销的一项重要目标，引导舆论关注房地产是本次网络营销的重要考核指标。塑造品牌网民比其他人群更注重品牌价值，网络营销中可是提升品牌价值的理想媒体渠道促进销售网络营销的最终目标是促进销售，网络营销也应起到推动线下销售的作用,网络营销分析,房地产品牌定位,房地产座落于我国长三角区域，是我国经济实力最强劲的地区之一。高端房产群体的新地标富人群体生活品味的体现及身份的象征,房地产品牌定位,高品牌高 形 象高
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6、S社区营销,视频营销,百度知道,微博营销,长三角别墅网络口碑营销,BBS论坛营销,博客营销,信息量大，人群覆盖范围广，具有大量网民口碑借鉴参考,关注品牌活动，与官方进行互动，拉近官方与网友之间的距离,树立正面官方形象的体现，产品信息增强目标人群品牌忠诚度,淡化品牌商业色彩，社交社区增加网友之间信任度,论坛引导,微博关注,博客导入,SNS引导,按权重分布，网民首选wiki及贴吧，Wiki问答对企业进行初步认识，百度贴吧关注网民心声,产生购买欲望进行三次检索，开始舆情搜索,网络营销媒介作用,媒介渠道特性简介,网络营销执行策略,BBS论坛社区口碑执行策略,社区营销发布方案,原创首发,话题转载,网友自
7、发转载,撰写最生动、最具讨论性的话题,A 创作,B 执行,C 发布,运用最资深、最有说服力的ID,选择最有针对性、最热门的社区,社区特性：利用传播最广、受众人群最多、互动性和针对性最强的特色。社区划分：房产门户社区、财经社区、人气热门社区发布策略：针对不同类型的社区发布或转载不同类型的话题。,BBS论坛社区口碑执行策略,BBS论坛社区口碑执行演示,最近在新浪房产频道看了长三角别墅介绍，环境又好，房型我也很钟意，准备买套作为投资或者租借，等老了退休自己住。,长三角别墅在引诱我的荷包,BBS论坛社区口碑媒介选择策略,受众人群精准、信息传达率高,人气足、流量大，信息扩散性强,具有高消费购买能力群体集
8、中聚集,地域性强，群体接受能力强,BBS论坛社区口碑媒介选择策略,BBS论坛社区口碑媒介传播效果,富人购买彰显身份,SNS社区媒介执行策略,SNS媒介：开心网,SNS社交类网站营销是目前网络最快速、直接达到营销目的的一种模式，开心网基于其庞大的用户量和用户身份的真实性将其作为传播媒介，可达到信息快速传播的效果。,借网络SNS社区红人传播攀比话题：利用开心网及人人网红人的人气优势，大力推广长三角区域别墅地产，通过更广泛的圈子传达给受众人群，尤其通过富二代攀比之风话题，引起更多关注人群，可传达至线下具有实力购买的目标人群。,主要传播模式：转帖+评比,SNS社区媒介执行策略,SNS媒介：优士网,SN
9、S社交类网站营销是目前网络最快速、直接达到营销目的的一种模式，优士网基于其高端的用户群体和用户身份的真实性将其作为传播媒介，达到信息传播精准性。,借网络优士网社区高端网友传播话题：利用优士网的高端人群资源更准确将别墅信息传播至受众人群。,主要传播模式：信息分享+群组讨论,SNS社区媒介传播效果,SNS社区（开心网、优士网）,创作话题，吸引网友关注别墅信息,转载别墅相关视频及花絮，加强网友持续关注度,通过投票搜集网友对别墅的意见及建议,传播迅速,传播自由,信息植入,影响社区,扩散传播,SNS社区媒介执行策略,这里将有你数之不尽的高端客户群体,BLOG博客媒介执行策略,BLOG博客媒介执行策略,推
10、广思路：前期开发商老总访谈活动已将项目信息向公众输出，引发业内人士关注，且在前期有一定的宣传基础。此时建议配合推出项目博客，设立项目新闻的统一发布平台，利用博客这一新鲜、活跃、流行、互动性强、自由度大的舆论表达方式，制造品牌的病毒式传播，从而形成深度和广度相配合，全面立体地将项目进行多层次推广。推广目的：利用博客圈参与人群的广众度，将项目的相关新闻在第一时间内得到告知，利用博客进行推广，能够找到精准的目标客户，还能通过网络的发散传播，将项目的知名度进一步提升。推广内容：在新浪或其他博客平台上建立项目博客，及时发布项项目相关信息及图片展示，利用页面与网友互动，建立良好形象，提升项目的品牌知名度。
11、利用知名博客进行扩散传播。,BLOG博客媒介传播效果,BLOG博客媒介传播效果,实现名利双盈,MicroBLOG微博媒介执行策略,微博是目前网络最流行最火爆的网络新媒体之一选择人气粉丝最高的新浪微博进行话题推广建立官方微博进行官方形象维护及信息及时发布更新,STEP 1,1、可借助传达别墅信息，发布相关话题，获得粉丝关注。,2、使用别墅品牌LOGO，增加品牌知名度。,3、提高品牌关注度，增强用户品牌忠诚度,建立官方微博,MicroBLOG微博媒介执行策略,STEP 2,目前新浪微博意见领袖可分人气明星与人气草根微博两大类，根据实际情况邀请明星、草根微博对别墅地产信息进行评论分享及转发进行推广,
12、草根人气榜,明星人气榜,微博信息传递,MicroBLOG微博媒介执行策略,STEP 3,别墅有奖活动预告：本周抢楼活动，凡回复楼层逢8奖。对此信息进行转帖好友同样有机会中奖，活动地址：。,定期举行微博有奖活动，通过不同活动形式吸引微博博友进行互动，并通过奖励将其转化为长三角别墅的网络传声器（粉丝）,抢楼活动,转载有奖,微博有奖活动,视频媒介执行策略,原创类视频网站,门户类视频网站,综合类视频网站,视频媒介执行策略,百度知道执行策略,第一步：提出问题，并设置奖励,第二步：利用马甲进行回复,第三步：设置最佳答案,流程图,“百度知道”是目前国内最大的搜索内容库，是网民主动寻求答案的重要渠道。利用马甲
13、对预先提出的问题进行正面引导回复，最后由楼主采纳最佳答案，增强受众人群对品牌的信任度,新闻稿执行策略,通过官方媒体撰写新闻稿发布新浪网（）,(1)选择理由：（浏览量大|符合项目高端属性）新浪网是中国最大的新闻集散地，内容丰富，知名度和权威性均在行业内处于领先地位，日浏览量大，并且新浪网不仅是大众网民获取新闻信息的习惯性网站，同时也是中国高端财富人群最关注的网络场所之一。在历经多次改版后，新浪网的财经、高尔夫、女性等频道已发展成能够承载汇聚中国高端产品的绝佳平台。别墅项目自身的高端属性，决定了其推广媒体应该是配合新浪这种全国最大、浏览量最高、权威性较强的媒体作为投放广告的主要平台。(2)选择频道
14、：新浪首页 房产频道 财经频道 别墅频道 高尔夫频道 女性频道 博客频道,新闻稿执行策略,新浪首页 文字链,广告位分析：新浪首页人群流量大，文字链处于顶端位置，围绕顶通设置，顶通强大的视觉冲击力能将网民的目光吸引至此。高访问量广告位，投放项目主卖点的中期广告可使项目信息迅速拓展到千家万户。其广告效果受到客户的普遍认同。,上下左右侧文字链,新闻稿执行策略,房产别墅频道 顶通,广告位分析：别墅频道是房产频道下的独立频道，内容只包括别墅项目，因此浏览该频道的用户有很明确的别墅置业目标，对别墅项目来说在此投放广告可更具精准性，性价比更高。,顶通,感谢观看The best partnership for
15、 the best result更佳的合作，更佳的结果,房地产基础知识,概述,房地产专业名词解释,1、房地产：房屋和土地的社会经济形态，是房屋和土地作为一种财产的总称。2、房地产业：从事房地产开发、经营、管理和服务的行业。3、房地产二级市场：指新建商品房交易市场，即发展商同购房者之间因交易而形成的广义市场。4、五证：国有土地使用证、建设用地规划许可证、建筑工程规划许可证、建筑工程施工证、商品房销售许可证5、两书：住宅质量保证书、住宅使用说明书6、占地面积：规划红线内的用地总面积7、建筑红线。是指建筑物的外立面所不能超出的界线。,房地产专业名词解释,8、建筑基地面积。指城市规划管理部门划定的用地
16、范围的面积。9、建筑面积。是指房屋建筑轮廓或构件的水平投影面积，它包括结构所占面积和室内房间面积。10、建筑占地面积。是指建筑底层所占的土地面积。11、建筑总面积。是指一个建筑项目，按“建筑面积计算规则”能计算建筑面积的总和。地块内地上、地下建筑的面积总和。12、建筑面积密度。又称建筑容积率，是指按城市规划管理部门的规定，能建造的建筑总面积与建筑用地（即基地）面积之比。13、建筑密度。是指建筑底层占地面积和建筑用地（即基地）面积之比。,房地产专业名词解释,14、建筑间距。是指建筑之间应保持的合理距离。通常以日照间距来确定。即冬至正午时太阳光照经前幢房屋后檐至后幢房屋楼窗台时二幢建筑之间的距离，
17、目前比例为1：1或1：1.215、建蔽率：又称建筑覆盖率，指建筑于地面投影面积（底座占地面积）与占地面积的比值。16、建筑形态：指建筑的存在形式，通常分为低层（13F以下），多层（47F），小高层（818F），高层（1932F），超高层（高度100m以上）。17、中庭：指小区最集中的绿化景观。18、会所：指为小区居民提供娱乐、健身、餐饮、购物等休闲活动的配套设施的集中场所。,房地产专业名词解释,19、按揭：指由银行提供的商业性购房贷款。20、公积金贷款：政府规定的带有福利性质的低息购房贷款，其贷款数额与公积金交纳数额有关。21、房屋总价：指单位房屋的总标的，一般为单位（每平方米价）与单位建筑面
18、积的乘积。22、面价：即公开售价，公之于众的价格。起价：一般其价可认为是该房地产的最低价。23、均价：楼盘的平均价。指整个小区范围内所有房屋的平均单价。24、合同价：即成交价，在售房合同中所注明之价格。25、基价：为定价的参数价，一般指作为定价依据的单价。,房地产专业名词解释,26、房屋修缮基金：业主收房时应交纳的，今后用于建筑设施的公共部分维修的费用，其由代表业主的业主委员会统一保管。27、物业管理费：业主为其小区物业管理公司提供的服务所支付的月费。28、物业管理：为求小区业主正常的生活秩序，及公共设备、设施的正常使用，起到保值的作用，由物业管理公司提供的保安、保洁、维护等广泛的服务。29、
19、容积率：总建筑面积/建筑用地面积。30、得房率：套内建筑面积/套建筑面积31、绿化率：项目规划建设用地范围内的绿化面积与规划建设用地面积之比。32、密度：在居住区用地内各类建筑的基地总面积与居住区用地的面积之比。,房地产专业名词解释,33、错层：一套房子不处于同一平面，房屋内的厅、卧房、阳台、厨房处于不同平面的。34、跃层：一套住宅占两个楼层，由内部楼梯连接上下房，一般在首层安排起居室、厨房、卫生间、餐厅，二层安排卧房、书房、卫生间等其他建筑面。35、复式：实际上是一层住宅，但较普通住宅高2.8米，可在局面掏夹层，安排卧房和书房，由楼梯连接。36、开间：住宅的宽度。特点：开间小缩短楼板空间跨度
20、，增强结构整体性、稳定性和抗震性。37、进深：住宅的实际长度，进深不易过长，以保证采光。特点：进深小，光线、通风条件好；进深大，光线不足但节约用地；,房地产专业名词解释,38、套建筑面积：=套内建筑面积+公摊面积39、净高：层高减去楼板的厚度。40、层高：下层地板面与上楼层地板面的距离。41、抗震的基本概念 烈度：指某地受某次地震的影响程度的度量；震级：指一次地震释放能量大小的标准；抗震设防烈度：北京按8级设防。42、生地 通常指尚未进行市政基础的土地43、熟地 已有市政基础设施具备房地产开发条件的土地，即三通一平或七通一平,房地产专业名词解释,44、跃层住宅 住宅占有上下两层楼面，卧室、起居
21、室、客厅、卫生间、厨房及其它辅助用房可以分层布置，上下两层之间交通不通过公共楼梯而采用户内独用小楼梯连接。(占两个标准层面)特点：每户都较大采光面，通风较好，户内居住面积和 辅助面积较大、布局紧凑、功能明确、相互干扰较小45、复式住宅 受跃层设计启发，由香港建筑师李鸿仁创造设计的一种经济型住宅，每户仍占两层，实际是在较高的一层中增建一个1.2米的夹层,两层合计层高要大大低于跃层住宅，其下层供起居、炊事、进餐、洗浴等，上层供休息和贮藏用，户内设多处入墙式壁柜和楼梯，中间楼板也是上层的地板。特点：提高使用率，降低造价；通风采光性好；层高过低，如厨房2.0米，长期使用有压抑感等；隔音防火性差，私密、
22、安全性差。,房地产专业名词解释,板楼板楼是对建筑结构的构筑物的称呼，和塔楼相对应。板楼一般建筑层数不会超过12层。板楼的平面图上，长度明显大于宽度，板楼有两种类型，一种是长走廊式的，各住户靠长走廊连在一起；第二种是单元式拼接，若干个单元连在一起就拼成一个板楼。板楼四大优点 1.南北通透，便于采光通风 板式住宅多是正南北方向，进深在15米左右，南北通透，便于采光与通风，而且户型方正，平面布局合理，各功能空间尺度适宜。通常而言，由于板楼的面宽充裕，因而户型设计更容易出精品。2.板楼均好性强 眼下一梯两户的小板楼非常受宠，正是因为整栋板楼中各套户型的优劣差距很小，均有若干套朝北的户型难于处理。板楼由
23、于住户不多，居家生活也比较清静。3.管理成本不高 通常而言，板楼的管理成本普遍较塔楼低廉，多层板式住宅可以不设电梯，不设变频供水系统，包括外墙粉刷在内的日常维护费用当然要比塔楼便宜得多。4.住户使用率很高 板楼户型的使用率通常高达90%以上，而塔楼户型的使用率通常仅为75%，因为塔楼内的电梯井、候梯厅、变配电机房等都将作为公共面积摊到每个业主的头上。同样是购买建筑面积100平方米的住房，板楼户型的使用面积往往高出塔楼住户约10平方米。,房地产专业名词解释 板式楼,房地产专业名词解释,塔楼塔楼是对不同建筑结构的构筑物的称呼，塔楼一般是指高层建筑。塔楼指外观像塔的楼型，平面的长度和宽度大致相同，一
24、般塔楼的同层住户在6户以上。塔楼 优点：建筑密度较高，房价较低；空间结构灵活，易于改造；结构强度高，抗震性好；居高望远，视野开阔。尤其是对于富有DIY精神的年轻人而言，采用大框架结构的塔楼，可以通过改装户内分隔墙改变户内格局，居住更为灵活，而且相对低廉的房价，也比较符合现有的收入。缺点：均好性较差，同一层总有一些户型在采光、通风方面比较差，而且面积使用率要低于板楼，很容易出现没有自然采光的暗厨、暗卫，居住品质大打折扣。板楼就是指“东西长、南北短”的楼型，一般板楼同层住户在2到4户，,房地产专业名词解释 塔楼,房地产专业名词解释,板楼与塔楼的区别首先要知道如何区分板楼和塔楼，可以从楼房的平面图区
25、分塔楼和板楼。塔楼的平面图特点是，一层若干户，一般多于四五户共同围绕或者环绕一组公共竖向交通通道形成的楼房平面，平面的长度和宽度大致相同。这种楼房的高度一般从12层到35层。塔楼一般是以一梯4户到一梯12户。板楼的平面图上，长度明显大于宽度。板楼有两种类型，一种是长走廊式的，各住户靠长走廊连在一起；第二种是单元式拼接，若干个单元连在一起就拼成一个板楼。其实我们买房时，很容易分出塔楼和板楼，简单地说，塔楼比较高、比较方；板楼比较矮、比较长。,房地产专业名词解释 板塔结合,土地及土地使用年限,土地所有制在我国，现行全部土地实行的是社会主义土地所有制，分为全民所有制（即国家所有）和集体所有制（即集体
26、所有）两种形式。任何个人均不能取得土地所有权。土地所有权是指国家或集体经济组织对国家土地和集体土地依法享有的占有、使用、收益和处分的权能。土地所有权是不能出让或转让的。在房地产开发中，房地产开发企业取得的只是土地的使用权，而不是土地的所有权。同样，消费者购买商品房后，对该房屋所占有的土地，不享有所有权，只拥有使用权。土地使用权土地使用权是指土地使用者依法享有使用和取得土地利益的权利。土地使用权可以依法转让。,土地及土地使用年限,开发商要进行房地产开发，首先必须取得土地使用权。其获取土地的方式主要有以下几种：土地使用权的出让。土地使用权的出让是指国家以协议、招标、拍卖的方式将土地使用权在一定年限
27、内出让给土地使用者，由使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。土地使用权的转让。土地使用权的转让，是指土地使用者通过出售、交换、赠与和继承的方式将土地使用权再转移的行为。土地使用权的划拨。土地使用权的划拨，是指政府无偿将土地拨发给使用者使用，一般没有使用期限的限制。以无偿划拨取得的土地使用权，须经政府部门及土地管理部门同意，并按规定补交出让金后方可进行转让、出租和抵押。,土地及土地使用年限,土地开发土地开发，是将“生地”开发成可供使用的土地（即熟地）。生地是指空地、田地、未开垦地等不具备使用条件的土地。熟地是指已经完成三通一平或七通一平等工作，具备使用条件的土地。三通一平是指在土地开发时进行的
28、通水、通电、通路和土地平整工作。七通一平给水、排水、电力、通讯、燃气、热力、道路通，土地平整。,土地及土地使用年限,土地使用年限首先应该明确，房屋的所有权是不存在年限问题的，也就是说，房屋一经购买并取得产权后，即作为业主个人所有的财产，并无居住年限的限制。但是，商品房所占用的、通过出让方式取得的国有土地的使用权是由期限的。不同开发用途的土地使用年限不一样。开发商在取得土地用于房地产开发时，都要与国土局签订土地使用权出让合同，其土地使用年限按国家规定执行，即：居住用地七十年。工业用地五十年。教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年。商业、旅游、娱乐用地四十年。综合用地或者其他用地五十年。,土地及土
29、地使用年限,土地使用年限从土地使用者与政府土地管理部门签订土地出让合同，依法取得土地使用权之日起开始计算（通常在土地出让合同中有明确约定）。必须注意的是，购房者所得到的土地使用权，是开发商转让给购房者的。根据我国城市房地产管理法42条规定：“以出让方式取得土地使用权的，转让房地产后，其土地使用权的使用年限为减去原土地使用者已经使用年限后的剩余年限。”因此，购房者在签订购房合同或取得产权证时，其实际土地使用年限会短于国家规定的土地使用年限。另外，有些购房者会关心土地使用年限到期后是不是房屋就要被国家收回。其实，这种观点是错误的。土地使用年限到期后，只要向政府缴纳土地出让金就可以继续使用土地。,土
30、地及土地使用年限,地籍我们通常所说的地籍、产籍、房地产籍是同一概念。它是指土地的自然状况，社会经济状况和法律状况的调查与登记，包括了土地产权的登记和土地分类面积等内容。具体来讲，是对在房地产调查登记过程中产生的各种图表、证件等登记资料，经过整理、加工、分类而形成的图、档、卡、册等资料的总称。宗地宗地图，是土地使用合同书附图及房地产登记卡附图。它反映一宗地的基本情况。包括：宗地权属界限、界址点位置、宗地内建筑位置与性质、与相邻宗地的关系等。,与房地产开发相关的企业,开发商是指从事房地产开发经营业务的企业。房屋质量是购房者非常关注问题。购房者在购房时通常会考察开发商的实力与资信，因为优秀的开发商是
31、质量的最有效的保证。在考察时，他们通常会关注开发商的合法性、资信等级、曾经开发过的项目等等。对于合法的在售项目，其开发商首先应取得国有土地使用权证、建设工程开工证和销售许可证等相关证书。另外，开发商的资质等级也是购房者极为关注的，高资质等级的开发商通常更容易获得购房者的信任。房地产开发企业按资质条件划分为五个等级和暂定资质。其中一级开发企业资质最高。,与房地产开发相关的企业,资质一级企业自由流动资金2000万元以上，注册资金不低于2000万元。有职称的建筑、土木工程、财务管理、建筑或房地产经济类的专业管理人员不得少于40人，其中有中级以上职称的管理人员不得少于20人。设有高级工程师职称的总工程
32、师、高级会计师职称的总会计师、经济师以上（含经济师）职称的总经济师、工程技术、经济、统计、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称。具有5年以上从事房地产开发的经历。近三年累计竣工30万平方米以上的房屋建筑面积，或与此相当的房地产开发投资。连续4年建筑工程质量合格率达100%，优良率达20%以上。,与房地产开发相关的企业,资质二级企业自由流动资金1000万元以上，注册资金不低于1000万元。有职称的建筑、土木工程、财务管理、建筑或房地产经济类的专业管理人员不得少于20人，其中有中级以上职称的管理人员不得少于10人。工程技术、经济、统计、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称。具有3年以上从事
33、房地产开发的经历。近三年累计竣工15万平方米以上的房屋建筑面积，或与此相当的房地产开发投资。连续3年建筑工程质量合格率达100%，优良率达10%以上。,与房地产开发相关的企业,资质三级企业自由流动资金500万元以上，注册资金不低于500万元。有职称的建筑、土木工程、财务管理、建筑或房地产经济类的专业管理人员不得少于10人，其中有中级以上职称的管理人员不得少于5人。工程技术、财务负责人具有相应专业中级以上职称，其他业务负责人具有相应专业助理以上职称的专业统计人员。具有2年以上从事房地产开发的经历。累计竣工15万平方米以上的房屋建筑面积，或与此相当的房地产开发投资。建筑工程质量合格率达100%。,
34、与房地产开发相关的企业,资质四级企业自由流动资金200万元以上，注册资金不低于200万元。有职称的建筑、土木工程、财务管理、建筑或房地产经济类的专业管理人员不得少于5人。工程技术负责人具有相应专业中级以上职称，财务负责人具有相应专业初级以上职称，配有专业统计人员。资质五级企业自由流动资金不低于100万元，具体标准由省、自治区、直辖市建设行政主管部门制定。,与房地产开发相关的企业,暂定资质1、注册资本不低于500万元；2、注册资本中无国有和集体资本；3、有固定的经营场所；4、持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术管理人员不少于4人，持有资格证书的专职会计人员不少于2人，专职统计人员不少
35、于1人；5、工程技术负责人具有相应专业中级以上职称，财务负责人具有相应专业初级以上职称；6、企业名称须符合国家工商管理总局颁发的企业名称登记管理实施办法的规定，名称中的行业用语须为“房地产开发经营”或“房地产开发”、“房地产”。暂定资质有效期为一年，一年内没有开发项目的开发企业资质不再延续。有项目的开发企业申请资质延续的，应当在资质有效期满前一个月先办理项目审查认定手续，后按规定申请资质延续或升为四级。对有不良经营行为记录的企业，一年内不受理其资质升级的申请。,与房地产开发相关的企业,承建商承建商即建筑商，是指从事住宅建设的企业。这里必须注意，建筑商不是开发商，建筑商是负责施工建筑的，它是受开
36、发商的委托、依照开发商的要求进行施工建设的。承建商的规模实力及企业一贯的优良作业理念是房屋高质量的直接保证。目前，国家对施工企业分为四个等级。其中一级企业为最高，其实力强、设备好、信誉好、产品优良率高。此外，国家对建筑施工质量通常以“优良”和“合格”来评定，一级施工企业由于其严格的质量管理制度和自身实力，“优良”率是很高的。所以，购房者对承建公司进行考察最简单的方法就是考察它的资质信誉、已建知名工程项目的多少以及在建项目的质量如何。,与房地产开发相关的企业,监理公司对于任何一个建设工程来说，都必须有工程监理企业，其职能是对工程建设进行监督，以确保工程质量。工程监理企业的资质等级分为甲级、乙级和
37、丙级，并按照工程性质和技术特点划分为若干工程类别。,住宅的类型,商品房是指房地产开发企业经营企业开发的，建成后用于市场出售的房屋，包括住宅、商业用房以及其他建筑物。商品房的种类繁多，主要分为普通住宅、公寓、TOWNHOUSE、别墅等等，建筑形式分为板楼、塔楼、板塔结合，按是否享受政策优惠还可分为商品房、经济适用房、合作建房商品房按销售对象可分为内销商品房和外销商品房。内销商品房内销商品房，是指房地产开发企业通过实行土地使用权出让形式，经过政府计划主管部门审批，建成后用于在境内范围（目前不包括香港、澳门特别行政区和台湾）出售的住宅、商业用房以及其他建筑物。,住宅的类型,外销商品房是指房地产开发企
38、业按政府外资工作主管部门的规定，通过实行土地批租形式，报政府计划主管部门列入正式项目计划，建成后用于向境内、外出租的住宅、商业用房及其他建筑物。经济适用房是指以微利价出售给广大中低收入家庭的商品房。它是带有社会保障性质的商品住宅，具有经济性和适用性的特点。经济性是指住宅价格相对于市场价格而言是适中的，能够适应中低收入家庭的承受能力；适用性是指在住房设计及其建筑标准上强调住房的实用效果，而不是降低建筑标准。经济适用房不是人人都可以买的，购买经济适用房必须符合当地政府所规定的条件，并经过排号购买。,住宅的类型,公房公房也称公有住房、国有住房，它是指由国家以及国有企业、事业单位投资兴建、销售的住宅，
39、在住宅出售之前，住宅的产权（拥有权、占有权、处分权、收益权）归国家所有。目前居民租用的共有住房，按房改政策分为两大类，一类是可售公有住房，一类是不可售公有住房。上述两类房均为使用权房。所谓“使用权住房”，是指由国家以及国有企业、事业单位投资兴建的住宅，政府以规定的租金标准出租给居民的共有住房。私房也称私有住宅、私产住宅，他是由个人或家庭购买、建造的住宅。在农村，农民的住宅基本上是自建的私有住宅。公有住房通过住宅消费市场出售给个人和家庭，也就转为私有住宅。随着住宅商品化的推进，城市私有住宅的比重将会随着房改的推进而不断提高。,住宅的类型,集资房是改变住房建设有国家和单位统包的制度，实行政府、单位
40、、个人三方面共同承担，通过筹集资金建造的房屋。职工个人可按照房价全额或部分出资、信贷、建材供应、税费等方面给予部分减免。集资所建住房的权属，按出资比例确定。个人按房价全额出资的，拥有全部产权；个人部分出资的，拥有部分产权。廉租房“廉租房”这一概念，类似于香港的“廉租屋”。我国的廉租房只租不售，出租给城镇居民中最低收入者。廉租房的来源主要是腾退的旧公房。安居房是指实施国家“安居（或康居）工程”而建设的住房（属于经济适用房一类）。它是由国家安排的专项贷款和地方自筹资金共建的面向广大中、低收入家庭的住房。水景商品房是指依水而建的房屋。,住宅的类型,TOWNHOUSE通俗的解释是联排住宅，由几幢甚至十
41、几幢小于3层的底层住宅并联组成，每幢住宅面积约在150200平方米左右，由自己的院落，但院子一般不超过50平方米，另外还有专用车位或车库，离城不太远，价格不算太贵，属中等偏高的水平。19世纪四五十年代发源于英国新城镇时期，目前在欧美十分普及。Townhouse的基本要求：位置应位于城市边缘地带，距市中心车程5至30分钟，满足第一居所的要求，生活、工组两便利。周边应有完善的交通道路网络，临近高速公路，强调交通得易达性和便捷性。不仅强调社区内环境，周边也应有优美的自然环境。社区容积率一般不超过0.6，其规模最好在15万平方米以上才能满足其社区配套和生活品位的要求。社区由于地处城市边缘，其教育、商业
42、、医疗、休闲等配套设施必须齐备。,住宅的类型,商住住宅是SOHO（居家办公）住宅观念的一种延伸，它同时又融入写字楼的诸多硬件设备，尤其是网络工程的发达，使居住者在居住同时又能从事商业活动的住宅形式。商住住宅适合于小型公司、创业集体以及依赖网络进行社会活动的人群。酒店式公寓是指提供酒店式管理服务的公寓。始于1994年，意为“酒店式的服务，公寓式的管理”，市场地位很高。它集住宅、酒店、会所多功能于一体，具有“自由”和“投资”两大功效。除了提供传统酒店的各项服务外，更重要的是向住客提供家庭式的居住布局、家居式的服务，让人有宾至如归的感觉。,住宅的类型,智能化小区所谓智能化住宅小区，是指通过综合配置住
43、宅小区内的各个功能子系统，以综合布线为基础框架，以计算机网络为区内各种设备管理自动化的新型住宅小区。智能化住宅小区从现代生活需求出发，综合运用计算机、信息、通信、控制等科学技术，以智能控制系统、社区信息平台、安防系统、小区物业管理信息系统和综合服务信息系统为依托，用高科技手段构建小区高速互联网络信息服务平台，为小区住户提供安全、环保、高效、舒适、方便的生活空间。双景住宅就是楼盘不仅要营造社区自身的小环境，社区周围还有赏心悦目的自然风光，社区内外要讲究合二为一，使社区内景包括建筑楼体与社区外的天然外景相协调，达到居室内外环境互动、交相辉映，正所谓“借外景选内景”。,住宅的类型,双景住宅应该具备以
44、下特点：a）窗外有景。周边环境如果“先天不足”，缺乏自然景观，“后天”在怎么弥补也弥补不出“双景”，顶多算是“小区环境优美”。难怪发展商在选址卖地时格外谨慎，生怕“钱扔错地儿成千古恨”。b)楼外有园。双景住宅的社区内景不仅要美观别致，更重要的是社区外面的自然景观融为一体。在做项目的前期规划设计时，要充分、合理地利用自然资源，借景造景。c)楼体、户型、朝向设计要围绕景观精讲细作。绿色住宅“绿色住宅”是近年来兴起的一种居住概念。专家认为，“绿色住宅”以可持续发展的思想为指导，意在寻求自然、建筑和人三者之间的和谐统一，即在“以人为本”的基础上，利用自然条件和人工手段来创造一个舒适、健康的生活环境，同
45、时又要控制对自然资源的使用，实现向自然索取与回报之间的平衡。,住宅的类型,“绿色住宅”不是一般人认为的绿化较好的住宅。实际上较高的绿化率只是“绿色住宅”内容的一个方面，真正的“绿色住宅”的内涵是全方位的立体环保工程。它是既适应地方生态而又不破坏地方生态的建筑，具有节地、节水、节能、改善生态环境、减少环境污染、延长建筑物寿命等优点。节约土地资源。新型建材、新型墙体的采用是“绿色住宅”的构成内容。住宅的墙体提倡使用高科技环保建材。如现在有一种新型的建材环保用砖，该砖采用发电厂排出的飞灰为重要原料，抗压强度在8兆帕以上，在防水、隔热、隔音和耐震强度上均超过了一般红砖。另外有一种木屑制砖，该砖的重量只
46、有普通砖的一半，但强度却是普通砖的两倍。充分利用自然资源。住宅采光的设计不但影响居住者身体健康和生活质量，而且涉及到能源的节约与浪费。如采用大面积玻璃，设计明厅、明卫、名厨等，就能节约大量的电能；尽可能采用太阳能热水系统，采用小区共用供热系统，都是充分利用自然能源的有效途径，可减少对大气的污染。,住宅的类型,垃圾的分类处理。对垃圾的分类处理也属于绿色环保，与住宅环境息息相关。因此，专家也将垃圾分类处理纳入“绿色住宅”的内容。健康住宅所谓“健康住宅”，首先，住宅的基底应选择在适宜健康住宅居住条件的地区，由充足的阳光、自然风、水源和植被，能避免噪声和大气污染，具备有效防止工业、农业排放物的侵害等条
47、件。但实际上，由于各种条件的限制，真正完全理想的土地是没有的，这就需要开发商充分利用现有条件去进行周密的规划和改造，将住宅建设和周围的自然环境有机融合，创造一个比较和谐的环境。SHOPING MALL，直译为“步行街购物广场”，是目前国际上最流行、经营效果最佳的零售百货模式，它具有四大特征：开放性的公共休闲广场，强烈吸引人气；开发性的对外交通设计，广纳周边人气；相对闭合的内部通道回路，充分利用有效人流；购物与休闲良性互动，形成惊人的商业效应。,房地产抵押登记,1、房地产抵押指债务人或第三人（抵押人）以其合法拥有的房地产作为担保物向债权人（抵押权人）提供债务履行担保的行为。房地产按揭属于房地产抵
48、押的一种形式。2、申请抵押登记应提交的文件 1）房地产抵押登记申请书；2）房地产权利证书；3）身份证明；4）主合同和抵押合同；非法人企业、组织的房地产抵押，应提交其产权部门同意抵押的批准文件；预购的房地产抵押时，应提交本条第1）、2）、3）项规定的文件和房地产买卖合同书。3、预购房地产如何进行抵押登记？预购房地产抵押时，应提交房地产抵押登记申请书、身份证明、主合同和抵押合同和房地产买卖冾同书等文件。登记人员在房地产买卖合同书上加盖抵押专用章。,房地产抵押登记,10、按揭贷款流程图,1、借款人必须是具有完全民事行为能力的中国公民及在中国有合法居留权的境外人士；,2、借款人有稳定的职业和收入，有偿
49、还贷款的能力；,3、有贷款银行认可的资产进行抵押和符合贷款银行规定条件的保证人为其担保；,4、已缴纳不低于所购房屋总价30%的房款或在贷款银行有不低于所购住房总价30%的存款；,5、贷款银行规定的其他条件。,借款人,贷款银行,1、借款人填写个人住房贷款申请表；,2、借款人提交下列资料：身份证明（身份证、户口本或其他有效居留证件）、经济收入证明、购房合同、保证人同意担保的书面意见、已缴房款收据或贷款银行存款单（复印件）；,3、贷款银行对借款人的申请进行评估、审查。,贷款银行,签订借款合同,借款合同由借款人和贷款银行双方签订。,房地产抵押登记,抵押登记类,借款生效合同,贷款担保,采用专项提款方式，
50、即贷款银行按借款合同约定的时间将贷款直接存入开发商在贷款银行的账户。,房地产抵押登记,抵押登记类,贷款担保,由开发商为借款人提供贷款担保，开发商、贷款银行和借款人三方共同签订保证合同。,房地产抵押登记,贷款期如遇利息调整，如何处理？根据人银行的规定，贷款期间如遇国家调整利率，贷款期限在年以内（含1年）的，实行合同利率，不分段计算；对一年期以上贷款，于下一年初开始，按相应期限档次利率进行调整。如借款人逾期还款，如何处理？如借款人逾期还款或存款不足月均还款额造成自动扣划不成功的，须由借款人到贷款经办银行会计柜台办理还款。在还款期限内，借款人未按合同约定的时间偿还贷款本息的，在接到贷款经办行发出的催
